MATEMÁTICA FINANCEIRA

Fundos Imobiliários
José Rodrigo Assis Ferreira Emílio Maciel

Engenharia de Produção | 10 Maio 2021

Marlon Pinheiro Irã Antônio Ronaldo Ferreira

Fundos Imobiliários 10/05/2021

FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O que é?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma

comunhão de recursos de inúmeros investidores
e é destinado à aplicação em empreendimentos
imobiliários, tais como a construção e a
aquisição de imóveis para posterior locação ou
arrendamento.

Os FII foram criados pela Lei no 8.668/93 e são

regulamentados pela Instrução CVM no 472/08.

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Como investir

• O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de

valores, pois para comprar ou vender cotas na bolsa (B3) Bolsa
de Valores Brasileira, ou participar de uma oferta pública é
obrigatório realizar essas operações via corretora. Cada
investidor tem uma conta individual em seu nome e CPF.

• A corretora dos investidores pessoas físicas que compram

ativos na B3, é centralizada em um setor específico. O registro
e as movimentações dos ativos são feitos eletronicamente, ou
seja, não existem mais documentos físicos de propriedade.

• O investidor recebe os dividendos dos Fundos Imobiliários de

sua carteira na conta de sua corretora.

Valor mínimo
Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma

única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100,

já é possível começar a aplicar nessa modalidade.

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Tipos

• Fundos de Tijolos, ou desenvolvimento: São

fundos que investem imóveis físcos. Ex.:
shoppings, imóveis de logística, comércio, hotéis,
etc.

• Fundos de Papéis ou recebíveis: Investem em

títulos de dívidas do mercado imobiliário, ou seja,
investimentos de renda fixa. Ex.: CRI –
Certificados de Recebíveis Imobiliários; LCI – Letra
de Crédito Imobiliário; CCI – Cédula de Crédito
Imobiliário; LH – Letras Hipotecárias.

• Fundo de fundos (FOF), ou Híbridos:

Especializado em na compra de outros FII,
podendo possuir em sua composição fundos de
tijolos e de papéis.

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Categorias

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS LISTADOS POR SETOR

• Agências: Fundos que investem predominantemente em agências bancárias. Exemplos: BBPO11 e SAAG11;
• Educacional: São fundos que investirão principalmente em universidades. Exemplos: AEFI11 e FAED11;
• Híbrido: Todos os fundos que investirem em mais de um segmento. Exemplos: KRNI11 e HGRE11;
• Hospital: Nome bem sugestivo, são aqueles que investem em imóveis destinados a instalações hospitalares.
Exemplos: NSLU11 e HCRI11;
• Hotel: Sim, muitos hotéis na verdade são propriedade de Fundos Imobiliários, bem como unidades de flats que
tenham a mesma atividade. Exemplos: HTMX11 e FLMA11;
• Lajes Corporativas: Investem basicamente em prédios voltados a escritórios para empresas. Exemplos:
RNGO11 e BRCR11;
• Logística: Investem em imóveis envolvidos com a atividade logística como centros de distribuição,
armazenamento e afins. Exemplos: TRXL11 e SDIL11;
• Residencial: Fundos que investem em imóveis residenciais. Exemplos: DBDS11, RSPD11 e RBIR11;
• Shoppings: Que tem como objetivo investir em imóveis destinados a Shopping Centers e centros comerciais.
Exemplos: HGBS11 e JRDM11.

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Categorias

Fonte: Clube FII (2021)

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Análise comparativa entre imóveis e fundos imobiliários

O investimento em fundos imobiliários, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com
vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:

Imóveis Fundos Imobiliários

Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se
Simplicidade
certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento

A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir
Liquidez
rápida de um imóvel uma tarefa difícil vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas

O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da

Custos A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 5%
corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado

O investimento em fundos imobiliários pode ser fracionado em quotas e o

A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte
Fracionamento investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o
com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
investimento acessível a mais investidores

Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que
Vantagem Fiscal
pelo IRPF aumenta o retorno

O fundo imobiliário investe em grandes empreendimentos, com diversificação

A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao
Risco de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só
risco de vacância e inadimplência
inquilino

O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para

O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais
Gestão observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus
especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
ganhos

O fundo imobiliário, pelo seu volume, tem acesso a grandes

O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de
Imóveis empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não
Fundos Imobiliários imóvel correspondente ao montante de que tem disponível 10/05/2021
conseguiria acessar

FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Vantagens

Liquidez
Em poucos dias, o investidor adquire ou aliena sua participação indireta em certas
propriedades.

Renda passiva
Aluguéis são considerados renda passiva.

São, até o dia em que você precisa despejar seu inquilino (e tem que contratar
advogado, ir a audiências…) ou até o dia em que seu inquilino deixa o imóvel e você
tem que reformá-lo para corrigir defeitos, ou renová-lo, caso seja mais antigo (e terá
que contratar e lidar com a mão de obra da construção civil).

Enfim, ao contrário dos fundos imobiliários, o aluguel tradicional é apenas uma

renda “quase” passiva.

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Vantagens

Diversificação
Adquirindo um único fundo, o investidor pode investir em muitos imóveis diferentes,
eliminando o risco de total vacância e diminuindo o risco de desvalorização
imobiliária de uma determinada região.

Baixo investimento inicial

É possível investir em fundos imobiliários a partir de R$ 1 mil.

Na verdade, você pode investir até menos que isso, mas a taxa de corretagem não
compensaria.

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Vantagens

Maior rentabilidade
Tradicionalmente, o percentual de retorno sobre o investimento em aluguéis de
imóveis comerciais é superior ao de imóveis residenciais.

Menor risco de crédito

Há sempre o risco de inadimplemento, mas ter inquilinos como grandes bancos
ou supermercados, por exemplo, deixa qualquer um bem mais tranquilo.

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Vantagens

Isenção de Imposto de Renda

As distribuições pagas aos investidores que possuem cotas de fundos imobiliários
são isentas do imposto de renda.

A Lei 11.196/05 determina que os rendimentos (dividendos) recebi- dos pelos cotistas
Pessoas Físicas são isentos de IR, quando as se- guintes condições forem atendidas,
cumulativamente (praticamen- te todos os FIIs listados cumprem):
• O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo; • O Fundo Imobiliário
tiver no mínimo 50 cotistas; e
• As cotas do Fundo Imobiliário forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou
mercado de balcão organizado.

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Vantagens

Baixo custo

Os maiores complicadores da compra e venda de imóveis são os diversos custos incidentes sobre o valor de
compra e venda e a comissão do corretor.

No caso dos fundos imobiliários, em termos relativos, a corretagem, emolumentos cartoriais e até as taxas de
administração são muito inferiores.

Publicidade de informações
Se em um fundo de investimento comum, composto apenas de instrumentos financeiros, você praticamente
não sabe o que há na carteira (a menos que acesse mensalmente essa informação na CVM), no caso de fundos
imobiliários ocorre o contrário: gestores/administradores têm que publicar praticamente tudo que se refere ao
imóvel, pois são fiscalizados pela CVM e BM&FBovespa.

Maior ganho de capital

Possibilidade de aquisições a preços muito abaixo do justo e vendas muito acima, por causa da má
interpretação do mercado, via de regra, da abstração dos instrumentos financeiros.

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Desvantagens

Riscos da terceirização da administração e gestão

Podem existir administradoras que, mesmo de boa fé, dilapidam o patrimônio do
fundo com más aquisições, gastos desnecessários e toda forma de dinheiro mal
empregado.

Sensação de impotência
Se você gosta de ter o controle total sobre o imóvel, os fundos imobiliários não se
encaixam no seu perfil.

Neles, você é apenas uma espécie de “condômino”, junto com outros milhares e só
mediante votação em Assembleias poderá tentar influenciar em algo.

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Desvantagens

Risco do imediatismo
Com a possibilidade de contratação de formadores de mercado, os fundos
imobiliários podem gastar o seu precioso dinheiro com “aparecer” em vez de
melhorias ou reinvestimentos nos imóveis.

Risco de emissões frequentes e desmesuradas

Como o gestor/administrador, na maioria das vezes, recebe um percentual do valor
do patrimônio do fundo imobiliário, uma das maneiras de aumentar a receita deles,
quando precisam, é emitir novas cotas do fundo, ainda que para adquirir imóveis
não tão interessantes.

No longo prazo, isso é ruim para o cotista.

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Desvantagens

Risco de insider trading

Pessoas com informações privilegiadas podem se antecipar aos fatos relevantes e
levar vantagem indevida sobre o resto do mercado.

Risco de prejuízo financeiro

Possibilidade de aquisições das cotas a preços muito acima do justo, ou vendas
muito abaixo, por causa da má interpretação do mercado em geral da abstração dos
instrumentos financeiros.

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