Fundos

Imobiliários
Aluguéis recorrentes sem
precisar comprar imóveis

Autor
Bruno Rosolini

Neivaldo - eng.neivaldomorais@gmail.com - IP: 45.176.206.10

 ÍNDICE
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APRESENTAÇÃO
04 Apresentação e objetivos gerais do curso

VISÃO GERAL SOBRE FIIS

05 O que são os FIIs e o que não são os FIIs?

06 Por que investir em FIIs?

07 Qual é a diferença entre investir em um fundo imobiliário e comprar um imóvel?

08 Onde os FIIs podem investir?

09 Qual é a estrutura de um FII?

10 Agora é com você

10 Glossário

SEGMENTOS DE ATUAÇÃO
11 Lajes corporativas

12 Galpões logísticos

13 Shopping Centers

14 Títulos e valores mobiliários (TVM)

15 Híbridos

15 Educacionais

16 Agência bancária

16 Hospitalar

17 Agora é com você

ASPECTOS OPERACIONAIS
18 Mandato gestor

19 Qual mandato escolher?

19 Mandato finalidade

21 Agora é com você

Fundos Imobiliários: aluguéis recorrentes sem precisar comprar imóveis 02

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 ÍNDICE
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IFIX, TRIBUTAÇÃO, VANTAGENS E DESVANTAGENS DO INVESTIMENTO EM FIIS

22 Tempo de retorno sobre o investimento

22 IFIX

23 Três critérios para FII poder entrar no IFIX

23 Tributação de FIIs

24 Vantagens e desvantagens dos FIIs frente aos investimentos em imóveis

25 Agora é com você

ASPECTOS A SEREM AVALIADOS

26 Como obter informações?

26 Onde encontrar todos esses documentos?

28 Como analisar administradores e gestores?

29 Checklist de análise

32 Por onde começar a selecionar os FIIs?

33 Quais outras métricas podemos avaliar em um FII?

34 Agora é com você

34 Glossário

ENCERRAMENTO
35 Conclusão do curso

Fundos Imobiliários: aluguéis recorrentes sem precisar comprar imóveis 03

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 APRESENTAÇÃO GERAL

Neste vídeo, o professor

Bruno Rosolini da as boas-
vindas ao curso e fala sobre o
tema.

Para assistir ao vídeo, leia o

QR Code ou clique na URL
com o botão direito do mouse
e abra em uma nova janela do OBJETIVOS
seu navegador:
https://bit.ly/3syNQBV
Definir o que são e como funcionam os Fundos
Imobiliários.

Historicamente, o investimento em terras e imóveis

tem se mostrado um dos mais rentáveis. Várias
fortunas foram construídas a partir do mercado Identificar o segmento de atuação que melhor
imobiliário. Logo, conhecer essa modalidade de se adequa ao seu perfil.
investimento é crucial para qualquer investidor.

A boa notícia é que, nos últimos anos, surgiu uma Reconhecer a importância dos elementos que
maneira simples, barata e prática de se investir em envolvem essa categoria de investimento.
imóveis e lucrar com aluguéis, por exemplo. Estamos
falando dos Fundos Imobiliários (FIIs).

Distinguir as vantagens e as desvantagens

Esta categoria está crescendo e se popularizando desse tipo de investimento.
no Brasil. Por isso, é fundamental que você entenda
sobre o tema, para, assim, poder aproveitar as
grandes oportunidades que aparecem.
Selecionar um Fundo Imobiliário para
investimento.

Índice Apresentação 04

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 VISÃO GERAL Essa estrutura de fundo fechado faz muito
mais sentido para os FIIs, pois imagine se,

SOBRE FIIS
toda vez que os cotistas quisessem resgatar
suas cotas, o gestor precisasse vender
algum imóvel para pagar esses cotistas,
sendo que os imóveis não têm liquidez para
Neste vídeo, o professor Bruno que seja dessa maneira. Ficaria uma lacuna,
Rosolini explicará o que são concorda? Essa estrutura fechada traz
muito mais segurança para os investidores,
Fundos Imobiliários e quais são
gestores e até mesmo para o mercado em
os tipos?
geral.

Para acessar leia o QR Code

ou clique na URL com o botão
direito do mouse e abra em uma
nova janela do seu navegador:
https://bit.ly/3N9sxjW

Neste módulo, você vai aprender o que são os Fundos

Imobiliários, por que investir neles, onde investir e
como eles são estruturados.

O QUE SÃO OS FIIS E O QUE NÃO SÃO OS

FIIS?
Primeiramente, entenda que os FIIs não são renda
fixa, nem ações, por não serem empresas e sim
Shutterstock.com
fundos de investimento. São fundos diferentes dos
habituais, porque são fundos fechados, ou seja,
toda vez que você investe o dinheiro em um fundo Para captar dinheiro novo, os FIIs fazem emissões,
imobiliário, o dinheiro não entra diretamente no que são lançamentos de novas cotas feitas
fundo. Na verdade, o que você fez foi comprar diretamente pelo fundo. Por ser um fundo, ele
cotas no mercado secundário (na bolsa), de outros possui administrador, gestor, consultor, entre outras
investidores. entidades que trabalham para o fundo.

Além disso, os fundos são divididos por cotas

em lotes unitários. Porém, apenas alguns fundos
são negociados em balcão organizado, onde há a
negociação de títulos e valores mobiliários que não
fazem parte da bolsa, e outros na bolsa de valores.

Índice Visão Geral sobre FIIs 05

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 POR QUE INVESTIR EM FIIS?
É muito comum as pessoas pensarem que os FIIs são
um tipo de investimento para quem já tem muito
dinheiro, porque eles não rendem como as ações.
Mas isso não é verdade.

Apesar de as ações proporcionarem maior esperança

de rentabilidade, nos últimos anos, o Índice dos
Fundos Imobiliários (IFIX) vem batendo o IBOVESPA,
principal indicador de desempenho das ações Veja algumas vantagens do investimento em FIIs:
negociadas na B3 (Bolsa do Brasil), que reúne as
empresas mais importantes do mercado de capitais ✔ Apresentam maior liquidez, diversificação
brasileiro. e segurança se comparados aos investimentos
em imóveis físicos;

✔ São ótimas alternativas para quem não

possui capital suficiente para comprar um
imóvel;

✔ Configuram uma forma de se expor a ativos

imobiliários;

✔ São um tipo de investimento simples,

tanto em relação ao entendimento quanto à
contabilidade.

Índice Visão Geral sobre FIIs 06

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 QUAL É A DIFERENÇA ENTRE INVESTIR
EM UM FUNDO IMOBILIÁRIO E COMPRAR
UM IMÓVEL?
O investimento direto em imóveis possui:

Shutterstock.com Shutterstock.com

• preço elevado, baixíssima liquidez e alto custo • dificuldades de gestão (caso alugue o imóvel, você
de negociação (pagamento de corretor, impostos e terá de resolver os problemas que surgirem ou deverá
taxas); arcar com os custos de uma imobiliária).

Os imóveis, em geral, não possuem diferencial

competitivo, têm alta tributação e concentram uma
parte grande do patrimônio em um único ativo.
Além disso, há muita burocracia para se comprar ou
vender um imóvel.

Ao investir em Fundo de Investimento Imobiliário,

todos esses problemas são resolvidos, porque os
preços elevados deixam de ser um problema.

Índice Visão Geral sobre FIIs 07

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 Você pode comprar e vender a qualquer
momento suas cotas na bolsa, o custo de
negociação é baixo ou nulo (a maioria das
corretoras tem taxa zero para FIIs). A gestão
é cobrada, mas passa a ser uma gestão
profissional.
De acordo com a CVM n. 472, os FIIs podem investir
em direitos reais sob bens imóveis. Veja alguns
Os FIIs, geralmente, investem em imóveis com alta exemplos:
diferenciação. Há tributação somente sobre o ganho
de capital. Além disso, pode-se investir em vários FIIs
(gerando diversificação) e com zero burocracia para
✔ Títulos públicos;
compra e venda.
✔ Ações e cotas de empresas imobiliárias;
ONDE OS FIIS PODEM INVESTIR? ✔ Cotas de SPE (Sociedade de Propósito
Específico);
A instrução da Comissão de Valores Mobiliários,
CVM n. 472, regula tudo sobre o mercado de Fundos
Imobiliários no Brasil.
✔ Cotas de outros FIIs;
✔ Fundos de Fundos (FIIs que investem
Dica exclusivamente em cotas de outros fundos);

Caso você queira entender a parte regulatória

dos FIIs ou tenha uma parcela significativa ✔ Certificados de recebíveis imobiliários
do seu capital nesta classe de ativo, (CRIs);

recomendamos a leitura dessa instrução.

✔ Fundos de Papel;
✔ Letras de crédito imobiliário (LCI).

Índice Visão Geral sobre FIIs 08

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 QUAL É A ESTRUTURA DE UM FII?
Os cotistas são os proprietários e investidores. O
administrador, por sua vez, é a instituição financeira
autorizada pela CVM ou BACEN (Banco Central) para
gerir o fundo, isto é, contratada para fazer o serviço
de administração dele. Tem a responsabilidade
fiduciária, devendo fiscalizar tudo o que acontece
normativamente dentro do fundo, nos âmbitos
de compra e venda dos ativos e distribuição dos O regulamento é o documento que traz todas as
resultados. regras de funcionamento do fundo. Relaciona quem
é o administrador, o gestor, os consultores (caso
A gestão dos ativos também é função do administrador, haja), qual é a política de investimentos, deliberação
comumente delegada a um terceiro (daí surge a de assembleias, existência ou não do comitê de
figura do gestor), geralmente quando o fundo possui cotistas; enfim, dispõe sobre todas as regras gerais e
vários imóveis e/ou atua em diferentes regiões. É específicas do fundo em questão.
responsável por toda a parte de contabilidade do
fundo (realização das demonstrações financeiras) e
pela contratação da auditoria.

Shutterstock.com

A assembleia de cotistas é a instância de deliberação

máxima, que delibera sobre os principais assuntos
do fundo. Aprova as demonstrações financeiras,
a substituição do administrador e a subscrição
(emissão) de novas cotas.

Índice Visão Geral sobre FIIs 09

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 AGORA É COM VOCÊ!
Antes de investir em FIIs ou em qualquer outro
ativo, é importante que você tenha a compreensão
do porquê está fazendo tal aplicação.
A compreensão de como funciona a modalidade
também é crucial para que você tome as
decisões mais assertivas e reduza as suas
Glossário
Responsabilidade fiduciária: boas práticas de
gerenciamento, para que a comunidade receba e
ANOTAÇÕES
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Índice
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chances de cometer erros ou incorrer em riscos
desnecessários.
Outra dica é entender a finalidade do instrumento,
para avaliar se está de acordo com a finalidade
que você busca.
se beneficie da atividade ou projeto.
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Visão Geral sobre FIIs 10
 SEGMENTOS DE
ATUAÇÃO
Neste módulo, você descobrirá alguns segmentos São imóveis corporativos de lajes, em prédios em que
em que pode investir ao aplicar seu dinheiro em um lajes ocupam andares inteiros, muito comuns nos
Fundo Imobiliário. grandes centros urbanos, onde as grandes empresas
precisam ter grandes escritórios.

Neste vídeo, o professor Apresentam maior padrão e são sustentáveis,

Bruno Rosolini apresentará geralmente com certificação LEED (aproveitamento
segmentos de atuação. de água e energia, e dejetos da obra). Veja algumas
características:
Para assistir ao vídeo, leia o
QR Code ou clique na URL
com o botão direito do mouse ✔ São alugados para inquilinos melhores
e abra em uma nova janela do (por serem grandes empresas que demandam
seu navegador: esse tipo de imóvel);
https://bit.ly/3TJAiiT
✔ São de fácil reposição frente a outros
segmentos (por mais que sejam imóveis
de alta diferenciação, a demanda e a
disponibilidade desse tipo de imóvel é alta
LAJES CORPORATIVAS
nos grandes centros urbanos);

✔ Têm, consequentemente, maior giro de

inquilinos e, na maioria dos casos, são feitos
contratos típicos de aluguel.

Exemplos
HGRE11, FLMA11 etc.

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Índice Segmentos de atuação 11

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 GALPÕES LOGÍSTICOS
Brenda Rocha - Blossom / Shutterstock.com
Imóveis grandes, geralmente localizados próximos
a rodovias, de forma a facilitar o escoamento dos
produtos armazenados.
Dica
Prefira galpões próximos dos grandes centros
urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas
Gerais, e bem localizados (próximos a grandes
rodovias) e alugados para grandes inquilinos.
Índice
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São imóveis de alto padrão e preços elevados,
com grandes vãos livres (distância entre um pilar
e outro, o que é bastante importante nesse tipo de
imóvel). Via de regra, são alugados para inquilinos
melhores (grandes empresas), mas, à diferença
das lajes corporativas, não são de fácil reposição,
porque a disponibilidade desses imóveis é menor,
e, na minoria dos casos, são feitos contratos atípicos
de aluguel, chamados de “contratos de construção
ajustada”.
Vale destacar que, apesar de serem contratos
“atípicos”, possuem previsão legal no artigo 54-A da
Lei do Inquilinato (8.245/91). Essa modalidade de
contrato ocorre por ocasião de Build to Suit (BTS)
ou Sale to Lease Back (SLB); então, são contratos
de 5, 10, 15, 20 anos e, caso o inquilino resolva sair
antes do término do contrato, deverá pagar 100% do
aluguel contratado.
Segmentos de atuação 12
 Essas duas modalidades de contratos, BTS e SLB,
funcionam da seguinte forma no mercado de galpões
logísticos:

Sale to Lease Back (SLB):

A empresa é dona do imóvel, mas o vende para
o fundo já com contrato de locação assinado.
Isso acontece porque, para a empresa, não
faz sentido ter aquele imóvel, mas ela precisa
daquele espaço para suas atividades, então,
ela vende o imóvel para investir em outras
áreas da empresa e aluga o espaço para
SHOPPING CENTERS
continuar utilizando-o.

Build to Suit (BTS):

A empresa contrata outra para construir um
imóvel para ela, já com contrato de aluguel
firmado. Para a empresa locatária, não faz
sentido mover capital para a construção de um
imóvel que ela não deseja possuir, pois aquele
dinheiro pode ser investido de outras formas
na empresa.

Exemplos
HGLG11, GGRC11, XPLG11, FIIB11 etc. Shutterstock.com

Imóveis geralmente de alta qualidade e segurança

(lojas bem montadas, como restaurantes, ambiente
de lazer, praças de alimentação, cinemas etc.),
possuindo inquilinos variados (desde grandes marcas
até marcas menores e de menor reconhecimento). O
giro entre os lojistas é alto por diversos fatores, como
o alto valor fixo para estar naquele espaço.

Índice Segmentos de atuação 13

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 Os fundos imobiliários de shopping centers recebem
tanto os aluguéis das lojas quanto uma porcentagem
do faturamento das mesmas, além de parte do
faturamento do estacionamento. Dessa maneira,
é comum a receita desses FIIs apresentarem uma
sazonalidade aparente (no final do ano, por exemplo,
os shoppings recebem mais pessoas e as lojas vendem
mais). São fundos que não investem de fato nos imóveis
físicos, e sim nos seus recebíveis. Dessa forma, eles
Além disso, é comum os FIIs terem uma pequena compram CRIs, que não dão direito à propriedade
participação do shopping, pois, à diferença dos do imóvel, mas aos recebíveis futuros dos aluguéis
outros segmentos, os imóveis, no caso os shoppings, daquele imóvel ou prestações de contratos de compra
são administrados e geridos pelo majoritário, que, e venda.
geralmente, não são os fundos de investimento.
Os CRIs, geralmente, são estruturados de forma a ter
como garantia o imóvel, em caso de default (calote)
Exemplos ou, simplesmente, receberem juros mais altos.
HGBS11, XPML11, VISC11, ABCP11 etc

Além dos fundos que investem em CRIs, os Fundos

de Fundos (FOFs ‒ Funds of Funds), também são
TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS (TVM)
classificados como TVM, porque investem em
cotas de outros fundos.

Um ponto negativo dos FOFs é que eles investem nos

mesmos fundos listados na bolsa que você também
pode investir, e te cobram por isso. Dessa maneira,
você acaba pagando taxa de administração em
duplicidade, porque o fundo já te cobra uma taxa de
administração e os fundos que ele tem na carteira
também cobram taxa de administração.

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Índice Segmentos de atuação 14

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 Entretanto, um FOF também apresenta muitos pontos
positivos: muitas vezes, investe parte da carteira
em ofertas 476, que são inacessíveis ao investidor
comum, tendo uma gestão profissional com a Fundos que não têm uma destinação específica da
facilidade da diversificação. Sendo assim, acabam se sua carteira, podendo mesclar diferentes tipos de
tornando veículos menos rentáveis no longo prazo ativos em seu portfólio. Contudo, podem restringir
devido aos custos mais altos cobrados nesses fundos. em regulamento em quais segmentos irá atuar.

Exemplos de CRIs Exemplo

KNCR11, VRTA11, HGCR11, IRDM11 etc. KNRI11, BBPO11 etc.

Exemplos de FOFs EDUCACIONAIS

MGFF11, HFOF11, BCFF11 etc.

HÍBRIDOS

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São bem específicos, pois a planta dos imóveis foi

projetada para receber universidades. Possuem
dificuldades jurídicas (é muito mais difícil ter uma
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ordem de despejo para uma universidade do que
para outros tipos de inquilinos) e de renegociação
com os inquilinos. Normalmente, são mono imóveis
e mono inquilinos.

Exemplos
FCFL11, FAED11 e RBED11.

Índice Segmentos de atuação 15

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 AGÊNCIA BANCÁRIA

HOSPITALAR

Joa Souza / Shutterstock.com

Imóveis de baixa diferenciação. Em geral, são lojas

de rua, o que dificulta a realocação, pois os outros
imóveis ao lado concorrem igualmente com eles.
Além disso, os bancos vêm diminuindo cada vez mais
o número de agências.
Outra observação é que esses fundos geralmente
possuem conflitos de interesses entre o administrador
e o inquilino, já que são fundos que, muitas vezes, têm
como administrador o próprio banco que também é
inquilino.
Shutterstock.com
Imóveis bastante específicos e com dificuldades
jurídicas e de renegociação com inquilino ainda
maiores do que os do segmento educacional.
Exemplos
NSLU11 e HCRI11.

Alguns deles possuem especificado em regulamento

que o fundo não pode alugar para outros inquilinos Neste vídeo, o professor
que não o banco administrador. Bruno Rosolini apresentará
diversificação.

Para assistir ao vídeo, leia o

Exemplo
QR Code ou clique na URL
BBRC11. com o botão direito do mouse
e abra em uma nova janela do
seu navegador:
https://bit.ly/3U6j4MF

Índice Segmentos de atuação 16

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 AGORA É COM VOCÊ!
Como vimos, há uma diversidade grande de
segmentos de atuação dos fundos imobiliários.
Você pode investir em segmentos distintos, por
exemplo, caso tenha o intuito de ter diversificação.
ANOTAÇÕES
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Índice
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O mais importante, ao escolher um segmento, é
entender os prós e contras do mesmo, para não
ser surpreendido posteriormente, pois cada um
tem suas peculiaridades.
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Segmentos de atuação 17
 ASPECTOS
OPERACIONAIS
Neste módulo, você analisará algumas diferenças
entre mandato gestor e mandato finalidade.
MANDATO GESTOR
Há dois tipos de gestão:
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GESTÃO PASSIVA
Nos fundos de investimento, o gestor, por meio
de regulamentos, determina o imóvel ou o
conjunto de imóveis que irá compor sua carteira
de investimentos. O gestor irá, basicamente,
alocar novos inquilinos quando o imóvel
apresentar vacância e reajustar os aluguéis.
Normalmente, os fundos de gestão passiva têm
apenas um imóvel e os assuntos sobre esse
imóvel são deliberados em assembleia.
Exemplos
RCRB11, RNGO11 etc.
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GESTÃO ATIVA
São todos os fundos que não seguem os critérios
de gestão passiva. Os fundos podem ter vários
imóveis em várias regiões (o regulamento não
determina isso). Além disso, o administrador
e o gestor têm a capacidade autônoma, na
maioria dos casos, de deliberar tudo sobre a
compra e venda dos imóveis. Normalmente,
os fundos de gestão ativa possuem mais de
um imóvel e atuam em mais de uma região, e
o gestor pode, ainda, deliberar sobre a carteira
de ativos, respeitando os limites da política de
investimentos.
Exemplos
KNRI11, HGRE11, HGLG11 etc.
Neste vídeo, o professor Bruno
Rosolini apresentará análise de
dados.
Para assistir ao vídeo, leia o QR
Code ou clique na URL com o
botão direito do mouse e abra
em uma nova janela do seu
navegador:
https://bit.ly/3SFwFcv
Aspectos operacionais 18
 QUAL MANDATO GESTOR ESCOLHER?
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Os fundos de gestão passiva, por serem mono imóveis,
apresentam maior risco, que talvez valha a pena ser
corrido. Sendo assim, sugerimos que você opte por
FIIs de menor risco em sua maioria, mas, caso queira
correr um risco maior nesta classe de ativo, reserve
um percentual baixo da sua carteira para eles.
Fique atento para o risco de takeover, que é
o risco de um acionista se tornar majoritário
dentro do fundo e convocar assembleias
deliberativas, podendo até mesmo sugerir,
por meio de assembleia, a troca de
administrador, tomando a administração
para si. Entretanto, pode ser que essa troca
de administração seja maléfica para os
cotistas, sendo o risco de takeover maior
nos fundos mono imóveis.
Índice
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Exemplo
Um caso marcante de takeover ocorreu em 2018,
no HGBS11, antes administrada pela Credit
Suisse. Quando a Hedge se tornou majoritária,
convocou uma assembleia para redução da
taxa de administração e, posteriormente,
outra assembleia para troca de administrador,
tornando-se administradora do fundo.
MANDATO FINALIDADE
Conheça seus tipos:
DESENVOLVIMENTO PARA RENDA
Os fundos de desenvolvimento para renda
investem, normalmente, acima de 2/3 do seu
patrimônio líquido em desenvolvimento de
empreendimentos imobiliários que estão
em fase de projeto ou já tenham começado
a construção, com a ideia de gerar renda por
meio da locação desses imóveis ou até mesmo
do arrendamento.
Exemplo
XPLG11.
Aspectos operacionais 19
 DESENVOLVIMENTO PARA VENDA
Os fundos de desenvolvimento para venda
também investem normalmente acima de 2/3
do seu patrimônio líquido em desenvolvimento
de empreendimentos imobiliários que estão
em fase de projeto ou já tenham começado a
construção, com a intenção de alienação futura
a terceiros. Em geral, esses fundos possuem um
fim. Como eles têm um objetivo de renda, não TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
têm perpetuidade, ou seja, o fundo dura até (TVM)
os imóveis ficarem prontos e serem vendidos.
Normalmente, possuem prazo determinado Os títulos e valores mobiliários são fundos
no regulamento. que também investem acima de 2/3 do seu
patrimônio líquido, no entanto, à diferença
dos que falamos até agora, investem em títulos
Exemplo e valores mobiliários.
KNRE11.

Exemplos
RBRR11, IRDM11, MXRF11 etc.

RENDA
Renda são fundos bem parecidos com o de
desenvolvimento para renda, investindo,
HÍBRIDOS
normalmente, acima de 2/3 do seu
Os fundos híbridos são fundos cuja estratégia
patrimônio líquido. Porém, ao invés de
de investimento é totalmente diferente das
ser em empreendimentos imobiliários em
anteriores. Ele não entra em nenhuma classe
desenvolvimento, são em empreendimentos
das anteriores.
imobiliários já construídos, com a mesma ideia
de gerar renda com locação ou arrendamento.
Então, são fundos que compram ativos Exemplo
prontos, acabados, não havendo o risco de GGRC11.
algo sair errado na incorporação.

Exemplos
KNRI11, HGBS11, XPML11 etc.

Índice Aspectos operacionais 20

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 AGORA É COM VOCÊ!
Esses aspectos operacionais podem parecer
complexos em um primeiro momento. A boa
notícia é que não é necessário se aprofundar em
cada um deles para fazer bons investimentos em
FIIs: a compreensão geral já te ajudará a tomar
decisões.
Entender a distinção entre gestão ativa e passiva,
ANOTAÇÕES
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Índice
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por exemplo, permite reflexões como: será que as
taxas cobradas por esse FII estão compatíveis com
a proposta do mesmo?
Ponderar o custo dos investimentos é fundamental
para não pagar taxas desnecessárias e ver a
rentabilidade do investimento comprometida.
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Aspectos operacionais 21
 IFIX, TRIBUTAÇÃO,
VANTAGENS E
DESVANTAGENS IFIX

DO INVESTIMENTO
IFIX é o primeiro e principal índice de Fundos
Imobiliários. Foi criado em 2012 e é o índice do

EM FIIS
mercado de Fundo Imobiliário.

Muito utilizado como comparativo pelos investidores

Neste módulo, você aprenderá os prós e contras de para saber se “está indo bem”. Neste caso, o que
investir em Fundos Imobiliários. acontece é o investidor comparar a sua rentabilidade
com o IFIX.

TEMPO DE RETORNO SOBRE O

Veja algumas dicas:
INVESTIMENTO
FII não é considerado nem utilizado como um
investimento de curto prazo. Ele não é recomendado,
✔ Você não está indo necessariamente bem só
porque está ganhando dinheiro: depende da
por exemplo, para ser usado para compor uma
relação com o benchmarking;
reserva de emergência.

Como os FIIs são investimentos de Renda ✔ Não é porque você está perdendo dinheiro
Variável, eles estão sujeitos às oscilações do que está indo mal: depende da relação com o
mercado, podendo ter momentos de preço benchmarking;
acima ou abaixo da média.

Diante disso, quando se investe em um fundo de ✔ Não é porque o índice foi ruim que seu
investimento, normalmente se pensa em longo prazo resultado será ruim: seus FIIs podem ter
para conseguir melhor rentabilidade diante dessa alcançado um bom desempenho.
oscilação de preços do mercado, como: ganhar com
a variação do valor das cotas; pegar os yields, que são
os rendimentos que o fundo possui, e reinvesti-los,
comprando mais cotas, aumentando sua participação
no FII etc.

Índice IFIX, tributação, vantagens e desvantagens do investimento em FIIs 22

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 TRÊS CRITÉRIOS PARA FII PODER
ENTRAR NO IFIX

O IFIX é um benchmarking, pois agrupa os principais

FIIs.
TRIBUTAÇÃO DE FIIS
Há exigência de alguns critérios para que esses FIIs
entrem lá, sendo importante entendê-los:

Tenham Índice de negociabilidade (empresas

que são negociáveis e atingem certo nível de
liquidez mínima exigida pela B3);

Sejam negociados em pelo menos 95% dos

pregões;

Não sejam considerados penny stocks

(quando uma ação ou FII vale menos que
R$1,00).
Shutterstock.com

Esses três critérios funcionam de forma quantitativa,

e tudo isso está dentro do índice. A isenção do Imposto de Renda (IR) nos FIIs está nos
rendimentos mensais, como os aluguéis recebidos
pelo fundo. Contudo, para você ter a isenção, existem
Dica algumas regras. Veja:
Geralmente, temos vantagens competitivas ao
• O fundo precisa ser negociado em bolsa, ter mais
investir em fundos que estão dentro do índice.
de 50 cotistas e o investidor não pode ter mais de
Por exemplo, se você investir em FIIs que
10% do patrimônio do fundo;
estão bem ranqueados no IFIX, isso já pode ser
utilizado como um critério de bom desempenho.
• No caso de venda das cotas em bolsa, o lucro da
Portanto, faz sentido você entender o IFIX e
operação estará sujeito ao pagamento de IR na
olhar para FIIs que estão dentro dele.
alíquota de 20%.

Índice IFIX, tributação, vantagens e desvantagens do investimento em FIIs 23

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No caso de um imóvel alugado, quando você
recebe a renda mensal do valor do aluguel,
em geral, você vai pagar 27,5% sobre o valor
que recebeu.
No FII, você recebe essa renda mensal isenta
de IR sobre o rendimento do investimento,
mas lembre-se de que isso se aplica apenas
para pessoa física.
Atenção
Você só paga imposto no FII se tiver ganho de
capital: compra por um preço mais baixo e
vende, depois, por um preço mais caro. Nesse
caso, a alíquota aplicada é de 20% sobre o
ganho de capital.
VANTAGENS E DESVANTAGENS DOS
FIIS FRENTE AOS INVESTIMENTOS EM
IMÓVEIS
Shutterstock.com
Índice
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Um investimento direto em imóveis é feito por meio
da escritura do imóvel. O proprietário tem direito ao
uso ou aluguel (como desejado), a gestão deve ser
própria ou por contrato de uma imobiliária e ter baixa
diferenciação dos imóveis devido ao custo elevado
para o investidor pessoa física.
Sendo assim, o padrão dos imóveis é menor do que os
imóveis dos FIIs, a tributação do aluguel está dentro
da alíquota do imposto de renda (15% - 27,5%), a
tributação sobre a venda está dentro da alíquota
do imposto sobre o ganho de capital (15% - 22,5%)
e o retorno é, geralmente, mais baixo do que um
investimento em FIIs.
Em um investimento em FIIs, o cotista que investe
por meio de cotas (negociadas em bolsa) tem direito
aos aluguéis (geração de caixa do fundo) e a uma
gestão profissional por trás dos imóveis. Por ter
muito mais capital, o FII consegue comprar imóveis
de alta diferenciação, consequentemente de alto
padrão. Além disso, são isentos de tributação sobre
os aluguéis, taxados em 20% sobre o ganho de capital
e com retornos geralmente mais altos do que os
investimentos diretamente em imóveis.
O veículo do FII é isento de alguns impostos. Alguns
casos de isenção são: ganho de capital gerado pela
venda de um ativo dentro do fundo, recebimento e
distribuição dos aluguéis, entre outros.
Neste vídeo, o professor
Bruno Rosolini apresentará
impostos.
Para assistir ao vídeo, leia o QR
Code ou clique na URL com o
botão direito do mouse e abra
em uma nova janela do seu
navegador:
https://bit.ly/3gRMccc
IFIX, tributação, vantagens e desvantagens do investimento em FIIs 24
 AGORA É COM VOCÊ!
Como vimos, os FIIs oferecem diversas vantagens
em relação ao tradicional investimento direto em
imóveis. Porém, é importante salientar que uma
modalidade não exclui a outra: caso deseje, você
pode ter parte do seu capital alocado em FIIs e
outra em imóveis.
ANOTAÇÕES
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Fique atento também para a questão tributária
quando for comparar essas duas formas de investir
em imóveis: isso pode representar um peso
expressivo na hora de calcular a rentabilidade
final do seu investimento.
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IFIX, tributação, vantagens e desvantagens do investimento em FIIs 25
 ASPECTOS
A SEREM
AVALIADOS ONDE ENCONTRAR TODOS ESSES
DOCUMENTOS?
Neste vídeo, o professor Na página da B3, na página da administradora do
Bruno Rosolini apresentará a fundo e na página própria do fundo.
decisão de investimento.

Para assistir ao vídeo, leia o O que é interessante observar em cada

QR Code ou clique na URL documento?
com o botão direito do mouse
e abra em uma nova janela do
seu navegador:
https://bit.ly/3NcaZUc

Neste módulo, você aprenderá a escolher os Fundos

Imobiliários para sua carteira.

COMO OBTER INFORMAÇÕES?

Temos dois grupos de informações.

O primeiro é o que podemos chamar de

documentos “estáticos”, que são aqueles
que não costumam variar de forma relevante
nos fundos imobiliários. São eles: Legislação, Shutterstock.com

instrução CVM, Regulamento do Fundo e o

Prospecto de Emissão.
DRE: demonstração do Resultado do Exercício.
Geração de caixa do fundo com o aluguel de
O segundo grupo é composto pelos documentos
imóveis e com o rendimento do caixa. Um
“dinâmicos”, que são aqueles documentos que
dos pontos mais interessantes é que o valor
estão sempre sendo atualizados, tendo novas
distribuído no período, pelo fundo, na forma
versões divulgadas. São eles: Demonstrações
de proventos, deve ser compatível com a
Financeiras, Informes Anuais, Informes
Trimestrais, Informes Mensais e Relatórios geração de caixa do fundo.
Gerenciais.

Índice Aspectos a serem avaliados 26

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 Informe Anual: os imóveis são marcados
a mercado, podendo ter variação positiva
ou desvalorização. Os informes anuais
apresentam um resumo das informações de
ativos e passivos do fundo dentro do ano.
Comentário
Informe Trimestral: inclui a Vacância de cada Essa análise de todos os documentos
imóvel, porcentagem de inadimplência (90 “dinâmicos” é feita somente para tomar a
dias de atraso), relação de setores de atuação decisão de colocar ou não um fundo na sua
dos inquilinos, distribuição dos contratos de carteira. Depois de adicionado à sua carteira
locação dos imóveis por prazo de vencimento e, consequentemente, ter feito uma análise
e porcentagem de contratos reajustados pelo completa do fundo, basta acompanhar o FII por
respectivo por indexador. meio do relatório gerencial.

Informe Mensal: normalmente, apresenta Os documentos “estáticos” você não vai ler
uma tabela-resumo com informações dos toda vez que for analisar um FII. Já a legislação
ativos e passivos do fundo. e instrução CVM basta ler uma vez e consultar
quando necessário.

Relatório Gerencial: carta que apresenta

Quanto ao regulamento do fundo, é interessante
o que vem acontecendo dentro do fundo,
olhar a taxa de administração e a taxa de
quais são as principais operações recentes,
performance (quando cobrada), a política de
as expectativas para o fundo, receita por tipo
investimento, as vedações do fundo e algum
de contrato, por índice de reajuste e por setor
risco específico que o fundo venha a correr.
de atividade do inquilino, cronograma do
vencimento dos contratos, cronograma de
O prospecto de emissão do fundo é um
revisional dos contratos, nome e localização
documento muito extenso, que você deverá
dos imóveis que compõe a carteira do fundo,
consultar caso tenha qualquer dúvida sobre
resumo contábil do fundo naquele mês.
uma emissão do fundo: valor da emissão, valor
da cota na emissão, cronograma, destinação
dos recursos, entre outras.

Índice Aspectos a serem avaliados 27

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 COMO ANALISAR ADMINISTRADORES E
GESTORES?
Esta é uma análise bastante subjetiva, mas vamos
passar algumas diretrizes para você tomar como base
na hora de fazer essa avaliação.
✔ Ter vários FIIs listados, ou seja, ser uma
empresa gestora especialista no assunto.
Normalmente, quando você tem uma gestora
com histórico de vários fundos listados, é sinal
de que várias aquisições foram bem-feitas;
✔ Ser uma gestora tradicional no segmento
de FIIs e ter bom histórico de alocações;
✔ Possuir maior tempo de bolsa;
✔ Apresentar boa qualidade dos relatórios,
pois, quanto maior a transparência do fundo,
mais confiável é a gestora.
Índice
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Veja também as taxas que devem ser consideradas na
sua análise:
Taxa de administração e gestão
Normalmente, essas taxas ficam entre 0,2% e
2%. Procure fundos que estão dentro dessas
faixas e que cobrem uma taxa compatível com
a gestão praticada no fundo. Quanto mais
próximo de 0,2%, menos ativa deverá ser a
gestão do fundo, e, quanto mais próximo de
2%, mais ativa deverá ser a gestão do fundo.
O ideal é que essas taxas sejam cobradas sobre
o valor de mercado. Em casos em que o fundo
possua baixa liquidez, pode ser cobrada em
cima do valor patrimonial.
Atenção
Tome cuidado com essa base de cobrança, pois
pode gerar conflitos de interesse. Alguns fundos
também podem cobrar essa taxa sobre a receita
do fundo.
Aspectos a serem avaliados 28
 Taxa de performance
A taxa de performance incide sobre o
rendimento de um fundo e funciona como uma
recompensa por uma boa gestão e por escolhas
rentáveis feitas por sua administração. Como
se fosse um bônus no qual os investidores
pagam ao gestor por ele ter superado as
expectativas da meta de retorno.

Evite fundos que cobram taxa de performance, mas,

Atenção
Lembre-se: por ser uma taxa prevista em
contrato, é importante saber a qual benchmark
ela é indexada, sobretudo para que o investidor
possa fazer o acompanhamento dos trabalhos
realizados pela gestão do fundo.
O benchmarking, por sua vez, também é definido
em contrato e pode ser o CDI, por exemplo, por ser
um índice que deve ser superado pelo fundo. O CDI
são títulos emitidos pelos bancos como forma de
captação ou aplicação de recursos excedentes.
caso você queira ter esse tipo de fundo na carteira,
aceite pagar taxa de performance apenas em fundos
de gestão ativa. Procure taxas que sejam de simples
cálculo e, preferencialmente, fundos que possuam
benchmark elevado (IFIX, IPCA +5%, IPCA +6%), pois o
cap rate dos fundos fica em torno de 8% ou 9% mais
a inflação ao ano, e, se o benchmark for baixo, você
acabará pagando uma taxa muito alta para a gestora.
A presença da taxa de performance é muito comum
em fundos de fundos.

Dica
Caso o FII tenha taxa de performance, o ideal
é que o benchmarking seja o IFIX, pois este é
o índice que representa tal classe de ativos,
e corre, consequentemente, um risco muito
próximo aos ativos da carteira do fundo.

Índice Aspectos a serem avaliados 29

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 CHECKLIST DE ANÁLISE
Veja os itens deste checklist:
Shutterstock.com
Vacância
A vacância representa o percentual de perda de
geração de caixa com a receita dos aluguéis. Uma
vacância alta por um longo período prejudica bastante
o fundo, pois, além de deixar de receber o aluguel
referente àquela área, o fundo tem as despesas
com a manutenção daquela mesma área. Pode ser
momentânea ou estrutural, devido à localização e
qualidade do imóvel.
A vacância física representa a porcentagem de área
do imóvel que está vaga. A vacância financeira,
por sua vez, representa o percentual de receita com
aluguel do imóvel que não está sendo utilizada, isso
porque o valor do metro quadrado varia de imóvel
para imóvel ou dentro de um mesmo imóvel.
Índice
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Como os fundos atuam em vários estados e possuem
imóveis nas mais diversas localizações, é muito
difícil você, como cotista, analisar a qualidade da
localização de cada imóvel. Sendo assim, a análise
da vacância histórica se torna muito importante,
para que você saiba qual é a facilidade de alocação
daqueles imóveis e a qualidade do gestor em alocar
inquilinos.
Comentário
Não necessariamente os fundos que possuem
vacância alta (em torno de 20%) são imóveis
ruins. Os fundos de laje corporativa em São
Paulo, por exemplo, passaram por uma crise
recente do setor imobiliário. Portanto, a vacância
deve ser analisada não só individualmente, mas
também conjuntamente.
A dificuldade do gestor na reposição de vacância
é conseguir repor nas mesmas condições ou até
melhores que a do inquilino passado, com o intuito
de aumentar o preço do metro quadrado no longo
prazo.
Os fundos mono imóveis possuem uma amplitude de
vacância muito alta, porque, geralmente, possuem
poucos inquilinos.
A alta vacância também gera alta possibilidade de
geração futura de caixa.
Aspectos a serem avaliados 30
 Qualidade dos imóveis

Quanto maior a qualidade dos imóveis, melhor é

a qualidade construtiva, arquitetura e localização,
e, quanto mais novo o imóvel, maior o preço dos
imóveis e menor será a necessidade de reformas e
investimentos.

Logo, quanto menor a qualidade dos imóveis, menor

é a qualidade construtiva, arquitetura e localização e,
quanto mais velho o imóvel, menor será o preço de
aluguel do metro quadrado e maior, a necessidade de
reformas e investimentos.

Como saber se um imóvel é de qualidade?

É importante checar:

• se o imóvel possui certificações, como

as de menor consumo de água e energia
(Exemplo: Leed);
Shutterstock.com
• o rating (classificação) do imóvel (AAA,
AA, B etc.); Imóvel antigo x novo?
• o valor do metro quadrado do imóvel. Veja os pontos que você deve considerar ao
fazer essa comparação:

✔ Caso tenha o mesmo preço, selecione o

É interessante observar que o rating do imóvel
não tem qualquer relação com a vacância. Não
é verdade, por exemplo, que imóveis AAA terão
sempre vacâncias baixas.
mais novo, porque ele atrai empresas mais
modernas;
✔ O novo precisa de menos reformas,
logo, há menos custos;

✔ O imóvel novo/moderno tende a valer

mais;

✔ Pense no longo prazo, por isso, escolha

imóveis que vão durar, não imóveis que
estão em más condições;

✔ Caso o preço do antigo esteja com muito

desconto, pode valer a pena investir nele,
pois, no final das contas, tudo é preço.

Índice Aspectos a serem avaliados 31

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 Inquilinos
Quanto maior qualidade de inquilinos, menor a
inadimplência, e vice-versa.
Comentário
A inadimplência é muito mais perceptível nos
fundos mono imóveis, pois estes possuem,
geralmente, poucos inquilinos que
responsáveis pela totalidade da receita.
Ter empresas consolidadas como inquilinos é uma
vantagem, porém, melhor ainda é o fundo ter uma
carteira diversificada de inquilinos.
A inadimplência é comumente apresentada no
informe trimestral e, em alguns fundos, no relatório
gerencial.
Tipos de contrato
Veja as características dos dois tipos:
Típicos
Contratos com regras preestabelecidas, que
respeitam a lei do inquilinato. Sendo praxe
do mercado a formulação de contratos pelo
período de 5 anos, com previsão de multa em
decorrência do descumprimento de alguma
cláusula. Normalmente, são utilizados em
imóveis mais comuns (Lajes corporativas, por
exemplo).
Índice
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Atípicos
são
Contratos com regras estabelecidas
livremente pelas partes, as quais não seguem
estritamente a lei do inquilinato, conforme
previsto na própria lei do inquilinato (8.245/91)
em seu artigo 54-A:
Na locação não residencial de imóvel
urbano, na qual o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel então especificado pelo pretendente
à locação, a fim de que seja a este locado
por prazo determinado, prevalecerão as
condições livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
POR ONDE COMEÇAR A SELECIONAR OS
FIIS?
Você pode começar pelos fundos que compõem
o IFIX, porque eles são os maiores. Selecione por
segmento e por tamanho, por exemplo.
Aspectos a serem avaliados 32
 QUAIS OUTRAS MÉTRICAS PODEMOS
AVALIAR EM UM FII? Taxa de administração
Existem várias, mas há algumas principais que nos Muitos veem a taxa de administração como um valor
dão um bom norte para aprofundar a análise. São absurdo a ser cobrado, entretanto, não devemos
elas: olhar por esse lado. Assim como qualquer empresa/
escritório precisa se sustentar, uma gestora de fundos
✔ Setor; também precisa.
✔ Preço atual;
✔ Liquidez diária; Dessa forma, analise se vale a pena e se é justo o preço
✔ Liquidez dos últimos meses; que está sendo cobrado como taxa de administração.
✔ Quanto paga de dividendos; Se o fundo tem um histórico de bons resultados, por
✔ Dividend Yield; que não seria justo arcar com esse valor para que ele
✔ Dividend Yield de vários meses; continue gerando tais resultados?
✔ Taxa de administração; O que é perigoso? Concentre-se!
✔ Variação do preço (quanto rendeu, quanto
caiu);
✔ Patrimônio Líquido;
✔ Valor patrimonial por ação;
✔ Preço/valor patrimonial;
✔ Vacância;
✔ ABL (Área bruta locável).

Dentre as métricas listadas, normalmente, apontamos

como mais relevantes:

Dividend Yield
Relação entre o que entrou na sua conta como
dividendos sobre o preço do FII. É um percentual.
Quanto maior, melhor.
Shutterstock.com
Preço/Valor Patrimonial
Se FII tem um único inquilino, isso não é bom, porque,
Preço é o quanto as pessoas estão pagando, enquanto se ele sair, você perde 100% da renda.
Valor Patrimonial é quanto vale o patrimônio no
balanço do fundo. Logo, é relação do preço versus Se tiver 50 inquilinos e um sair, tudo bem; você não
valor. perde praticamente nada.

Quanto maior a qualidade de um ativo, mais as Ao comparar diferentes fundos, compare

pessoas estarão dispostas a pagar um preço mais alto. aqueles que fazem parte do mesmo segmento.

Índice Aspectos a serem avaliados 33

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 AGORA É COM VOCÊ!
Muitos investidores se perdem tentando achar “o
investimento perfeito” e escolhendo “o melhor
Fundo Imobiliário”. A verdade é que esse não deve
ser o seu foco.
Você deve, sim, utilizar critérios para escolher
seus investimentos, como esses que vimos
Glossário
Cap rate: indicador que calcula a média de retorno
de capital investido em um imóvel. Sua função é
similar à desempenhada pelo ROIC (Retorno sobre
o capital investido), que demonstra, como o nome
ANOTAÇÕES
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anteriormente, mas não deve ficar tentando achar
o fundo perfeito.
Tenha critérios, diversifique sua carteira, mas
saiba que não é preciso acertar todas as escolhas
para ter uma carteira lucrativa.
já diz, o ganho que um investidor obtém sobre
um investimento realizado. No caso do Cap rate,
esse indicador aplica-se ao setor imobiliário em
específico.
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Aspectos a serem avaliados 34
 ENCERRAMENTO
CONCLUSÃO DO CURSO

Um FII pode ser parte da sua carteira de investimentos,

ou seja, não necessariamente você deve alocar todo
seu recurso neles.

É uma modalidade de investimento que tem

crescido de forma acelerada nos últimos anos, pois
as vantagens de se investir em um FII têm atraído
muitos investidores, e, agora, você está preparado
para investir neles.

Shutterstock.com

O investimento em Fundos Imobiliários pode ser uma

excelente alternativa para quem tem interesse em
investir no mercado imobiliário e deseja fazer isso
com a facilidade e praticidade de realizar tudo pela
Internet, sem precisar enfrentar toda a burocracia
que envolve a aquisição de um imóvel na prática.

Além disso, os FIIs oferecem a possibilidade de

geração de receita passiva, ou seja, seu dinheiro fica
trabalhando para você e gera, mensalmente, a receita
oriunda dos aluguéis do FII.

Índice Encerramento 35

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