POR RODRIGO CARDOSO DE CASTRO DATA DE PUBLICAÇÃO VALOR

Sócio fundador do Clube Fii 06/07/2016 Gratuito

ENTREVISTA
COM SERGIO BELLEZA
O CLUBE FII ENTREVISTA O CRIADOR DO PRIMEIRO FII BRASILEIRO E RESPONDE PERGUNTAS DOS USUÁRIOS

Quando se refere a Fundos Imobiliá- ção do Fundo Imobiliário Industrial

rios, não há exagero em afirmar que
Sergio Belleza é a figura mais impor-
tante do Brasil. Sérgio estruturou o pri-
meiro Fundo de Investimento Imobiliá-
rio brasileiro, o FII MEMORIAL OFFICE.
do Brasil, onde foi o responsável pela
colocação de mais de 90% de suas co-
tas junto a investidores, num volume
de vendas por volta de R$ 125 milhões.

Em 2000 montou a divisão de Fundos

Imobiliários da COINVALORES, que se
tornou referência na intermediação
com cotas destes fundos para Pesso-
as Físicas. Durante esse período par-
ticipou da colocação de vários fundos
no mercado, tais como Shopping Pátio
Higienópolis, Água Branca, Torre Almi-
rante, Parque Dom Pedro Shopping; de
2007 a julho de 2013 teve parceria com
a PETRA CORRETORA com quem dis-
tribuiu vários fundos, tais como San-
tander, Vila Olímpia Corporate, CEO
Cyrela, BB Progressivo II, etc.

Em 2003, Sérgio estruturou e adminis-

trou o primeiro fundo imobiliário para
pessoas físicas com cotas negociadas
exclusivamente na BOVESPA, o Fun-
do EUROPAR. Para o italiano PERINI
GROUP Sérgio estruturou as sucessi-
vas emissões do Fundo ANDRÔMEDA,
que viabilizaram, através dos recursos
aportados por investidores estrangei-
ros, a implantação do PERINI BUSI-
NESS PARK, na cidade de Joinville - SC,
o maior empreendimento do gênero
no país, com cerca de 290.000 m2 de
galpões em mais de 1 milhão de m2 de
terreno, locados a cerca de 150 inquili-
nos. Sérgio participou do processo de
cisão deste fundo que resultou na cria-
CLUBE FII
O mercado de Fundos Imobiliários começou a se popularizar em
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meados de 2010, quando passou por momentos de grande eufo-
ria, principalmente entre 2010 e 2012. Depois de passada a euforia,
tivemos recentemente um momento de grande queda, refletindo
a crise econômica sem precedentes que o Brasil atravessa. Nos úl-
timos meses temos visto o mercado de FIIs vem se recuperando. O
Sr. acha que esse tipo de volatilidade que passamos nestes perío-
dos é normal para um mercado como este?

SERGIO BELLEZA
Acho que sim. Os acontecimentos destes últimos anos foram de
grande efeito na economia como um todo, com graves prejuízos
para quase todos os setores, e o imobiliário de renda, que é o
maior foco de investimento dos fundos imobiliários brasileiros,
não poderia ficar de fora. Acho que houve uma certa precipitação
por parte de investidores, e isso ocasionou uma queda exagerada
nas cotações, mas isto vem se recompondo neste ano de 2016.

CLUBE FII
02
Dado estes acontecimentos, o Sr. acha que o mercado de FIIs já
amadureceu ou ainda precisa de mais tempo para amadurecer? Em
que nível de amadurecimento o investidor de FIIs atualmente está
inserido?

SERGIO BELLEZA
Acho que ainda tem bastante para amadurecer mas, sem dúvi-
da, sairemos deste período ruim com muitas lições aprendidas.
O mercado só em alta ou, pior ainda, em períodos de euforia, não
ensina grande coisa, qualquer compra dava certo. Hoje, na rea-
lidade do momento que vivemos, a decisão tem que ser técni-
ca, estudada, analisada. Isto leva a uma especialização, a uma
necessidade de maior transparência nas informações que sem
dúvida colocará o mercado de fundos imobiliários em outro pa-
tamar.

03
CLUBE FII
A maioria dos Fundos Imobiliários atualmente são negociados
abaixo do valor patrimonial, isto seria um sinal de distorção irra-
cional? Qual opinião do Sr. quanto estas discrepâncias tão grandes,
que estamos acostumados a nos deparar, entre valor de mercado e
patrimonial? O investidor pode confiar nos dados de valor patrimo-
nial divulgados pelos administradores?

SERGIO BELLEZA
Tem de tudo um pouco. Acho que já tivemos uma discrepância
maior e agora estamos caminhando numa margem compreensí-

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 2

vel, pois ainda há a ameaça de vacâncias que podem acontecer,
shoppings faturando bem menos por conta da recessão, provável
aumento na inadimplência de inquilinos, a inevitável renegocia-
ção de contratos de aluguel, seja em negociações amigáveis , seja
através de ações revisionais. Lembro que na euforia do início
desta década os gestores e/ou administradores foram, em sua
maioria, implacáveis nas ações revisionais, obrigando os inquili-
nos a pagarem valores de aluguéis muito mais altos. Agora vem
o troco!

Por outro lado, as avaliações são sempre mais benevolentes.

Quando não, exageradamente otimistas, em especial nos fundos
mono-ativo. Já vimos alguns casos desse tipo, como por exem-
plo MAIS SHOPPING LARGO 13, WEST PLAZA, VBI FARIA LIMA
4440 e outros. Eu já estruturei alguns fundos mono-ativo, não
sou contra a modalidade. Mas é evidente de que são operações
destinadas a dar “porta de saída” para o empreendedor, geral-
mente. E, sendo assim, é muito provável que este vá querer apu-
rar o maior valor possível. Portanto, há que se ter muito cuidado
na análise de um fundo deste tipo. E mais: há que se exigir res-
ponsabilidade das instituições financeiras que amparam lança-
mento fora do preço.

CLUBE FII
04
Daqui para frente, o que podemos esperar de novidades em relação
a entrada de novos FIIs? O Sr. vê uma tendência de aumento de
Fundos Imobiliários listados na bolsa ou aumento do tamanho dos
Fundos Imobiliários já existentes? É esperado redução da taxa de
juros no Brasil, mas caso isso não ocorra, o Sr. vê espaço para cres-
cimento da oferta de novos FIIs no mercado?

SERGIO BELLEZA
Tão cedo não vejo a chegada de novos fundos, tendo em vista o
cenário recessivo e o patamar ainda muito alto da taxa de juros,
que é o grande predador do investimento imobiliário. Enquanto
esta situação persistir, não vejo possibilidade de muitas novida-
des nesta área.

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CLUBE FII
Se entrarmos em uma tendência de fundos grandes incorporarem
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fundos menores, não poderia prejudicar o interesse do investidor
que deseja ter em sua carteira um FII pequeno, para que a sua aná-
lise e controle sejam mais simplificados? Se entrarmos nesta ten-
dência, veremos os fundos menores desaparecerem do mercado?

SERGIO BELLEZA
Depende de como se portarão esses cotistas nas Assembleias. Se
eles realmente não quiserem e formarem um bloco expressivo,
não acho que acontecerão essas fusões. Não é nada fácil fazer
uma fusão dessas.

CLUBE FII
O mercado de FIIs é de entendimento muito mais simples do que 06
ao de ações, no entanto, temos apenas 90.000 investidores de
FIIs, contra 500.000 de ações. Como diz o famoso jargão “imóvel
é o investimento preferido do brasileiro”, o Sr. acha que número
de investidores em FIIs tem potencial de alcançar ao de ações?
O que podemos esperar para o crescimento da entrada de novos
investidores de Fundos Imobiliários no Brasil?

SERGIO BELLEZA
Primeiro, temos dezenas de anos de mercado acionário no Brasil
e só 10 anos, ou menos que isso, de um mercado um pouco mais
expressivo de fundos imobiliários. Relembrando, lançamos o pri-
meiro fundo em 1994, com foco em investidores institucionais; a
partir de 1999/2000, começamos a trazer as primeiras pessoas fí-
sicas, alvo principal de fundos como o FINANCIAL CENTER (hoje
Rio Bravo Renda Corporativa) e do SHOPPING HIGIENÓPOLIS.
Mas o mercado só deslanchou, mesmo, com o advento do pacote
tributário de 2006 que isentou de IR os rendimentos pagos às
pessoas físicas. Isso, mais o aquecimento da economia no início
desta década é que começou a criar uma base acionária mais ex-
pressiva. Mas ainda estamos longe de termos a penetração junto
aos investidores que poderemos ter, basta ver que o lançamento
do BB PROGRESSIVO II praticamente dobrou o número de cotis-
tas que havia no mercado até então. Isso prova que nem começa-
mos a popularizar, ainda, este tipo de investimento.

Agora, lembro ter lido uma entrevista, por volta daquela época,
do presidente da BM&FBOVESPA, Edemir Pinto, de que o único
fato que havia trazido pessoas físicas com expressão àquela Bol-
sa nos últimos anos foram os lançamentos dos fundos imobiliá-
rios.

Tudo isso é muito bacana, mas precisamos de um cenário econô-

mico mais estável para realmente conquistarmos mais investi-
dores.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 4

Tenho tentado viabilizar um grande evento para investidores
pessoa física com foco na discussão dessa modalidade de inves-
timentos, mas é difícil convencer os patrocinadores (entidades
do mercado, administradores, etc.). Quando foi a última vez que
alguém aqui viu um congresso ou seminário, que seja, sobre Fun-
dos Imobiliários? Falta educação financeira, investimento das
entidades.

Não é para agradar ninguém aqui, mas um site como o Clube FII
faz muito mais pelo mercado do que as entidades envolvidas. Te-
nho total confiança de que este mercado ainda vai crescer muito.

PERGUNTAS ENVIADAS
PELOS NOSSOS USUÁRIOS

APELIDO NO CLUBE FII: CONEJO10

Nas mãos do BTG, o BRCR tem salvação? É que eles dobraram o
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capital do fundo, sem necessidade e nenhum plano e foram para o
mercado sem ter o que comprar. Como deram um passo maior que
a perna, já devolveram 40% do que arrecadaram na segunda IPO
em forma de Arrependimento/amortização. Em nome dos erros
cometidos o BTG não deveria devolver o comando do fundo a um
novo gestor?

SERGIO BELLEZA
Acho, Conejo10, que o BTG vem aprendendo com os erros e acer-
tos cometidos. O episódio da frustrada tentativa de absorver par-
te da BR PROPERTIES por parte do BC FUND, quando alguns co-
tistas bem minoritários se insurgiram e acionaram a CVM foi, de
certa maneira, um divisor de águas. Eu esperaria mais um tempo
para poder obter informações que hoje não tenho, pelo simples
fato de que não as procurei obter, para poder avaliar melhor esta
questão.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 5

APELIDO NO CLUBE FII: LPC
Gostaria de saber as vantagens e desvantagens para o investidor que
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aplica nesses fundos (LCI, CRI), comparando com FIIs tradicionais.

SERGIO BELLEZA
LPC, são duas coisas muito diferentes. Nos fundos tradicionais,
com imóveis para renda, o investidor está exposto ao desempe-
nho da carteira de imóveis que faz parte do fundo, tem risco atre-
lado aos negócios a que se propõe o fundo, seja de locação, seja
de incorporação e venda. Já os de renda fixa são formados por
títulos de crédito com lastro em negócios imobiliários.

Não entendo como vantagem ou desvantagem, mas sim pelo

perfil do investidor, se ele tem interesse no risco do fundo tra-
dicional ou se prefere algo mais previsível, como os fundos de
renda fixa imobiliária.

APELIDO NO CLUBE FII: MINEIRO

Gostaria de saber sua abalizada opinião sobre os Fundos de outros
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FIIs. Mormente nestes tempos de grande vacância.

SERGIO BELLEZA
Eu gosto dos Fundos de Fundos, Mineiro. Acho que trazem gran-
des oportunidades, tem gestão ativa, que me encanta! Sério! Eu
gosto de gestores interessados em aproveitar momentos, situa-
ções, que tragam rentabilidade para seus investidores.

APELIDO NO CLUBE FII: SOROS

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Quantos Fiis diferentes você tem em sua carteira? Você diversifica
em todos os setores ou privilegia uma determinado setor? Qual o
percentual do seu patrimônio atual que está investido em fundos
imobiliários?

SERGIO BELLEZA
Já cheguei a ter cotas de uns 60 fundos na minha carteira. A maio-
ria tinha muito pouca coisa investido, mais para acompanhar re-
latórios, ir à Assembleias. Depois reduzi drasticamente. Minha
preferência é por fundos de renda frequente, os tradicionais. Não
gosto de Renda Fixa, nunca gostei, trabalho no Mercado de Capi-
tais há 44 anos e nunca me interessei em renda fixa. Os fundos
nos quais concentro meus investimentos são os de logística/in-
dustrial, varejo e escritórios.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 6

APELIDO NO CLUBE FII: LENZ
Como foi estruturado o benefício de isenção fiscal sobre os proventos
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dos FII? Isto existe desde o primeiro FII ou foi algo conquistado
depois? Qual sua opinião sobre a continuação ou o término deste
benefício?

SERGIO BELLEZA
lenz, nos anos 2.000 havia uma comissão muito ativa na BOVES-
PA (que ainda não havia se unido à BM&F) que era composta
pelos poucos profissionais que atuavam nestes mercados de in-
vestimento imobiliário, que trabalhavam em prol do crescimen-
to destes instrumentos do Mercado de Capitais, como os Fundos
Imobiliários, CRI´s, CEPACs (desses só eu que falava!).

Por volta de 2005 esta comissão sugeriu as medidas de incentivo

fiscal aos FIIs, soube encaminhar para o Congresso num momen-
to muito feliz quando o Governo Lula lançou uma Medida Pro-
visória que ficou conhecida como “MP do Bem”, pois tratava de
assuntos dos mais diversos, trazendo uma série de novidades. E
tivemos a felicidade de vermos nossos pleitos aprovados no final
daquele ano (Lei 11.196 de 21/11/2005).

Eu acho que nosso tratamento tributário continuará o mesmo,

pois o setor da Construção Civil é muito importante para o país.
Gera empregos com muita rapidez, agregando trabalhadores de
todo o tipo de formação, em especial os de nível escolar baixo,
e é uma indústria que só consome insumos produzidos interna-
mente.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 7

 “...BB PROGRESSIVO II
PRATICAMENTE DOBROU
O NÚMERO DE COTISTAS
QUE HAVIA NO MERCADO
ATÉ ENTÃO. ISSO PROVA
QUE NEM COMEÇAMOS A
POPULARIZAR, AINDA, ESTE
TIPO DE INVESTIMENTO.”

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 8

APELIDO NO CLUBE FII: MAUMAU
Hoje a maior dificuldade que temos como cotistas é a venda ou
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compra de pequenos e micro investidores que compram UMA unica
cota, temos fundos que vão desde R$ 1,00 até R$ 4.000,00, e vejo
muitos “investidores” no Book tanto de Compra como Venda, com
apenas 1 ou 2 cotas, isso chega a valores de menos de R$ 30,00,
chega a ser ridículo tantos deste fracionados, que por ventura
levamos vários stop nas acoes de compra e venda e a confirmação
destas ações nos levam a ter prejuízo que chegam a 50% do valor
da cota, só pelo fato de por exemplo: na compra de 100 cota do
fundo X, por 30,00, apenai houve uma realização de uma Cota, ( de
algum destes fracionados) depois o Book finaliza e pagamos uma
corretagem de 16,90, assim o lucro vai se desvairando. Pergunto
que já não seria hora da Bovespa separar isso como as Acoes,
colocando os fracionados em outro grupo e ajustando pala lotes de
10,20,30,40,...? Não concordo em que alguém que queira investir
em Fundos, e que queira ser sócio de um Imóvel (tijolo), de milhões
de reais, e queira apenas comprar fração minúscula de um fundo.

SERGIO BELLEZA
Maumau, não sei se seria esta a solução. Acho que o certo seria
os administradores fazerem um reagrupamento e acabar com co-
tas de valor unitário baixo. Quando estruturei o primeiro fundo
do Brasil, o Memorial Office, tive vários desafios pelo ineditismo
da coisa, um deles era: qual o valor da cota? E chegamos, eu e os
envolvidos na estruturação ( RMC Corretora, hoje fundida com a
COINVALORES ), à conclusão que R$ 100,00 era um bom núme-
ro. Lembre-se que isto foi há 23 anos atrás! Corrigindo isso pelo
IGP-M daria uns R$ 500,00 de hoje, eu acho. Se tem duas coisas
que eu adoraria poder “ser um ditador” na legislação de fundos
imobiliários é que o valor de emissão da cota jamais poderia ser
abaixo de R$ 100,00 e que a data de distribuição de rendimentos
dos fundos que o fazem mensalmente deveria ser o último dia
do mês. Acho uma grande tolice alguns fundos terem começado
com cotas de R$ 1,00!

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APELIDO NO CLUBE FII: FREDERICO
Em 2012 iniciei meus investimentos nos FII, motivados por palestras
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de uma corretora. Meu objetivo é criar uma carteira para renda de
aposentadoria. Porém, neste período notei que muitos fundos têm
como objetivos outros focos, não voltados para os acionistas que
buscam este meu perfil. Está minha visão está correta? Qual a sua
opinião para quem investe em FII com este objetivo?

SERGIO BELLEZA
Frederico, eu gosto muito do Fundo Imobiliário como plano de
aposentadoria. Principalmente porque nossos fundos são, em
sua grande maioria, conservadores, já que a legislação dos nos-
sos FIIs não permite que eles tomem empréstimos, só investem
recursos que tenham. Mas, como ele distribui quase tudo o que
ganha, o reinvestimento dos rendimentos é o ideal. De fato, al-
guns fundos tem objetivo menos perene, apesar de bem estru-
turados e bem sucedidos. É o caso do Maxinvest, que teve por
objetivo comprar flats na cidade de São Paulo. Este lançamento
foi feito num momento muito oportuno, quando os preços des-
tes imóveis estavam muito baixos. Com o passar do tempo, os
cerca de 700 flats que foram comprados, localizados em mais de
50 prédios diferentes na cidade, se valorizaram bastante, além
de terem gerado uma renda frequente muito boa, pois os dois
fatores fundamentais nesse tipo de negócio, a taxa de ocupação
e o valor da diária subiram bastante. Daí a decisão dos gestores
desse fundo foi, a partir de 2011, vender os flats “na alta”, ten-
do alienado cerca de metade das unidades até hoje, estando as
que restam concentradas em 18 prédios. Pois bem, um caso como
este, apesar de bem sucedido, obriga a quem nele investiu, se
tiver um objetivo de longo prazo, redirecionar os resultados ob-
tidos para um ou mais fundos. Eu não vejo os fundos imobiliá-
rios algo como uma Previdência Privada que você investe e fica
alheio ao que acontece. FII demanda um acompanhamento por
parte do investidor, ler relatórios, ir à Assembleias.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 10

APELIDO NO CLUBE FII: MANCHO
De acordo com seu ponto de vista o comprador de fundos imobiliários
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deve entender que esta aplicação deve ser de médio / longo prazo?
Quanto tempo seria sua recomendação? 2) Seria recomendado
como alternativa para aposentadoria visto que o mesmo tem
distribuição mensal? 3) A quantidade de Fundos no Brasil tende a
crescer ou já estamos próximos do desejável ou possível para nossa
economia?

SERGIO BELLEZA
mancho, como eu disse acima pro Frederico, gosto muito do FII
como reserva para aposentadoria, mas reinvestindo os rendi-
mentos. Sem dúvida, pelo menos para mim, é um Investimento
de médio e longo prazo, mais para longo. Acho que precisamos
de mais fundos, mas principalmente de fundos maiores, com
mais imóveis, com diversificação de risco representada por vá-
rias fontes de receita. Isso implica em multiplicidade de inquili-
nos, de geradores de receita. Outro ponto é sair um pouco dessa
concentração regional, só dá imóvel paulista ou carioca. Alguma
variação nos industriais/logística. Tem coisa boa pelo Brasil afo-
ra e isto pode atrair investidores de outros lugares do país.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 11

APELIDO NO CLUBE FII: BARONI
Quero fazer 3 perguntas abordando os 3 tipos de fundos que temos
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hoje no mercado. Quanto aos fundos de tijolos, como você avalia
hoje o impacto real da vacância dentro de um plano de acumulação
patrimonial? Quais são os principais riscos de fato dos fundos de
papel? Você acha que o tamanho do mercado brasileiro comporta a
existência e proporciona eficiência aos fundos de fundos?

SERGIO BELLEZA
Baroni, nosso mestre! Vamos lá: não me preocupa muito a va-
cância, ainda mais porque, na maioria dos casos, os imóveis que
fazem parte das carteiras de fundos de tijolo, como você os deno-
mina, são de grande qualidade. Claro que temos um ou outro tipo
MACAÉ, que é extremamente arriscado, pois se uma Petrobrás
não o quiser mais, dificilmente será ocupado, mas não são regra
geral. Sobre os fundos de papel não tenho muito o que contribuir,
pois nem olho para eles, devo admitir. Não gosto de Renda Fixa,
nunca trabalhei com isso. O risco está diretamente ligado à qua-
lidade da estruturação que foi feita, se houve preocupação em
mitigar riscos de crédito, se o risco é pulverizado (exemplo, uma
carteira com muitos mutuários que compraram imóveis finan-
ciados por esta estrutura) ou concentrado (o fundo investe em
papel ou poucos papéis gerados por um fluxo de recebíveis con-
centrado num único devedor, típico de contratos built to suit).
Tem que investigar bastante para se conhecer o real risco de um
fundo desses. Por fim, quanto ao mercado de Fundos de Fundos,
sem dúvida nossos poucos e não muito grandes fundos não são o
melhor tabuleiro para se jogar com fundos desse tipo, mas já dá
para começar. Isso vai evoluir, vai crescer.

APELIDO NO CLUBE FII: FRANCISCO

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Gostaria de saber sua opinião a respeito dos diferentes tipos de
remuneração dos gestores do FII e qual a que você acha mais justa?
Esse é um critério que eu gostaria de ver destacado nas informações
do Clube FII, já que pretendo levá-lo em conta na escolha dos ativos
de minha carteira. Eu não gosto da remuneração pelo PL, pois não
leva em consideração a qualidade da gestão e a geração de valor
para o investidor. Além disso fico muito desconfiado das avaliações
anuais, já que, conhecendo a fragilidade moral pela qual o país está
passando, não me surpreenderia com um comércio de avaliações
“mais favoráveis”.

SERGIO BELLEZA
Concordo com você, Francisco. Eu prefiro Valor de Mercado (nú-
mero de cotas X cotação em Bolsa) como critério para cobrança
de taxa de remuneração de gestores.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 12

APELIDO NO CLUBE FII: CENTURIO
Você viveu o passado do FII Industrial do Brasil, ao participar da
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estruturação do Fundo, desde quando o mesmo ainda se chamava
Andrômeda, atualmente vive o presente de um empreendimento
localizado na região de Joinville/SC, denominado de Perini Business
Park, no qual o fundo tem propriedade. Eu gostaria de saber a
sua opinião sobre o futuro do imóvel, seus desafios, potenciais e
perspectivas. Obrigado.

SERGIO BELLEZA
Centurio, vou tentar situar melhor esta história: no final da dé-
cada de 90 um grupo italiano chamado PERINI tinha fábricas
em Lucca, na Itália, e em alguns outros locais, e Joinville era um
deles, sob a denominação de Indústria Metalúrgica Fabio Perini.
Este grupo foi comprado por um grupo alemão. Por seu lado, o Sr.
Fabio Perini decidiu convidar investidores europeus a viabilizar
um business park na mesma região pois lhe chamou a atenção o
vigor da cidade, mas também como foi difícil, custoso e demora-
do fazer sua fábrica ali. Sua ideia foi: vão ter muitas indústrias,
nos próximos anos, precisando se instalar em Joinville; vamos
facilitar a vida deles produzindo instalações modernas, sem que
necessitem perder tempo com isso nem investir em unidades
próprias.

Assim surgiu, em 2000, o PERINI BUSINESS PARK ( http://www.

perinibusinesspark.com.br ), provavelmente um dos mais bem
feitos empreendimentos do gênero no país. Em cerca de 1 milhão
de metros quadrados de terreno totalmente urbanizados (e com
área contígua de mais 1.600.000 m2 em estoque) a construtora
do grupo, PERVILLE, já construiu cerca de 290.000 m2 de moder-
nas instalações industriais e logísticas, locadas para cerca de 150
inquilinos. É uma obra prima do setor!

Pois bem, a PERVILLE vem desenvolvendo este empreendimen-

to há 16 anos através de um fundo imobiliário exclusivo, ou seja,
não pulverizado no mercado, de propriedade de fundos euro-
peus, denominado ANDRÔMEDA. Vinha assim até que a neces-
sidade de realizar investimentos maiores os levou a cindir este
fundo por volta do início desta década, e nesta divisão surgiu o
Fundo Imobiliário INDUSTRIAL DO BRASIL, que tem pouco mais
de 1/3 da área construída (por volta de 105.000 m2) do PERINI
BUSINESS PARK e ¼ da área do terreno (250.000 m2). Se não me
engano, são 41 os inquilinos deste fundo. Sendo assim, parte do
PBP hoje é de propriedade do Industrial do Brasil e parte conti-
nua sendo do Andrômeda.

Conheço bem esta história porque fui o administrador deste fun-

do entre 2001 e 2007, enquanto estive na COINVALORES, que
continua como sua administradora.

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 13

Faço parte do grupo, há cerca de 3 anos, como promotor para o
Brasil de outra empresa deles, a PERINI NAVI, que fabrica os me-
lhores veleiros de luxo da Europa ( veja em www.perininavi.it . É
maravilhoso! ).

Considero o futuro deles muito promissor pois a PERVILLE é uma

empresa muito atuante, dona de uma tecnologia de construção
imbatível, trabalha muito bem. Para você ter uma ideia, foi ela
que construiu, em Araquari, a cerca de 32 km de Joinville, a fábri-
ca da BMW, ganhando uma competição dura onde disputaram as
maiores empresas do Brasil. E a PERVILLE entregou no prazo e
no preço o que lhe foi contratado: 115.000 m2 de fábrica (não faz
parte dos fundos, é de propriedade da montadora alemã). Join-
ville é um polo industrial e logístico importantíssimo e não à toa
o PBP cresceu tanto e vai crescer mais.

CONSIDERAÇÕES
FINAIS
RODRIGO CARDOSO DE CASTRO ( SÓCIO FUNDADOR CLUBE FII )
Em nome do Clube FII, eu gostaria de agradecer por ter concedido a
sua entrevista e por favor deixe suas considerações finais.

SERGIO BELLEZA
Uma coisa que vem se comprovando cada vez mais é que o inves-
timento em fundos imobiliários é bem mais envolvente do que
os outros que conheço. É interessante observar como os investi-
dores, especialmente Pessoas Físicas, se envolvem com o dia-a-
-dia destes fundos. Não se tem notícias de cotistas de fundos de
ações ou renda fixa que acompanhem os ativos investidos pelos
fundos onde aplicam seus recursos ou, menos ainda, que estes
investidores frequentem as assembleias destes fundos. Mas
nos fundos imobiliários a história é outra. Assembleias cada vez
mais disputadas, cotistas querendo mais e mais informações,
blogs e sites como o Clube FII com grande nível de participação. E
a isso está se chamando de “ativismo”. Isto leva administradores
e gestores a praticarem um esforço de relação com investidores
mais eficiente, gera responsabilidade.

Há muito o que amadurecer, de todos os lados. Mas uma coisa

me parece certa: esse mercado de fundos imobiliários é sensa-
cional, vai crescer muito e estamos a meio caminho desta bonita
missão!

ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 14

DISCLAIMER

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O Clube FII não faz recomendação de O Clube FII detém o direito de proprie-
compra de nenhum tipo de produto fi- dade sobre as informações e o conteú-
nanceiro e não se responsabiliza pelas do disponíveis neste documento. Este
informações encontradas neste docu- documento ou qualquer parte dele não
mento e informa que essas refletem pode ser reproduzido, duplicado, copia-
única e exclusivamente a opinião pes- do, vendido, revendido ou explorado de
soal do especialista. qualquer outra forma e para qualquer
fim comercial que não seja expressa-
2 mente permitido pelo Clube FII.
O conteúdo e as informações disponi-
bilizados neste artigo não represen- 7
tam indicação, relatório de acompa- Este documento pode conter informa-
nhamento, fornecimento de estudos ções públicas, com atalho para websi-
ou análises sobre valores mobiliários, tes de terceiros, sendo que o Clube FII
aconselhamento de investimento, pa- não se responsabiliza pela veracidade,
recer jurídico, financeiro e/ou fiscal; correição ou precisão de tais informa-
nem mesmo recomendação financei- ções.
ra ou solicitação, oferta e/ou compro-
misso de compra ou venda de valores 8
mobiliários, produtos e/ou quaisquer As informações públicas ou oriundas
ativos. de terceiros são obtidas de fontes
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3 tendo sido adotadas precauções para
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go é exclusivamente informativo e não publicação, não é garantida a sua pre-
deve ser interpretado como assesso- cisão ou completude, não devendo ser
ria financeira e/ou jurídica, não subs- considerada como tal.
tituindo as análises e julgamentos do
próprio usuário e seus assessores.

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O Clube FII não se responsabiliza por
decisões de negócios e/ou investi-
mentos que venham a ser realizados
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ENTREVISTA COM SERGIO BELLEZA CLUBEFII.COM.BR 15