Sumário

01 - O que são Fundos Imobiliários? 04

02 - Como nasce um Fundo Imobiliário 10

03 - Cinco motivos para investir em FIIs 14

04 - Investir em FIIs vale a pena? 27

05 - Qual o risco do investimento? 30

06 - Tipos de Fundos Imobiliários 32

07 - Conclusão 43
Apresentação

Olá, Investidor(a)!

Seja muito bem-vindo a essa jornada que

estamos começando agora. Tenho hoje
aqui uma missão, te apresentar os Fundos
Imobiliários (FIIs) e contar como você pode
perseguir e alcançar a sua independência
financeira com essa classe de ativo.

Este e-book é para darmos o pontapé ini-

cial. Junto de você, vou te apresentar os
principais passos para a sua caminhada.

Você vai descobrir o que são Fundos Imo-

biliários, como você pode ganhar dinheiro
com eles e as principais características.

Tenho certeza que você irá desejar comprar

algumas cotas de FIIs para a sua carteira
de investimentos e obviamente, a Money
Wise Research, a nossa casa de análises,
vai te ajudar com uma carteira recomen-
dada de Fundos Imobiliários perfeita para
você. Conte com a gente!
01
O que são
Fundos
Imobiliários?
Bom, chegou a hora de explicarmos de uma
vez por todas o que são fundos imobiliários
ou, para os íntimos, os FIIs. No próximo pa-
rágrafo eu vou complicar, mas logo vai ficar
tudo muito fácil de se compreender.

De acordo com a lei, fundos imobiliários

nada mais são que uma comunhão de re-
cursos, constituída sob a forma de condo-
mínio fechado, que pode ter ou não um pra-
zo de duração.

Pronto, você deve estar aí pensando: não

entendi nada! Então, continue lendo!

Vamos lá! Vou começar a apresentar o Tio-

zão, muito embora eu acredite veemente-
mente que você já o conheça.

Tiozão é um homem mais velho que te in-

fluencia a comprar apartamentos para, no
futuro, você não depender exclusivamente
do INSS. O que é, sem dúvidas, um bom
conselho. No entanto, queremos melhorar
esse conselho.

Não é todo mundo que tem capital sufi-

ciente para adquirir um imóvel. Seja ele
um apartamento, uma sala ou loja comer-
cial. Sabemos, ainda, que adquirir um imó-
vel financiado (ainda mais com essa alta
de juros que estamos presenciando) não é
nada barato.

Afinal, ao comprar um apartamento você

acaba pagando dois ou mais. Quem ganha
com isso são os bancos, não a gente.

Agora, os fundos imobiliários são o ins-

trumento financeiro que te permite aces-
sar imóveis de alto padrão com apenas
R$10,00 (dez reais). Sim, hoje temos cotas
de fundos imobiliários sendo negociados
na faixa dos R$10,00.
Por isso, afirmo, FIIs são hoje a forma mais
inteligente de receber aluguéis mensais
não de um, mas de vários imóveis ao mes-
mo tempo.

É por isso que a indústria dos fundos imo-

biliários cresce de forma exponencial. Para
se ter uma ideia, em 2018 não éramos mais
de 200 mil investidores, hoje somos quase
2 milhões de investidores na nossa Bolsa
de Valores. E os números de FIIs negocia-
dos em nosso mercado, cresce a cada dia
mais, como podemos ver no gráfico abaixo.
Número de
investidores em FIIs

Fonte – B3

Número de FIIs
negociados na B3

Fonte – B3
02
Como
nasce um
Fundo
Imobiliário
Contamos que os Fundos Imobiliários são
constituídos na forma de um condomínio
fechado. Assim, na maioria dos casos, vá-
rios investidores unem o seu capital visan-
do a aquisição de empreendimentos imo-
biliários.

Com o recurso captado, o fundo passa a

ser administrado por uma instituição finan-
ceira (a qual denominamos Administrador),
podendo ainda ter um Gestor (o que é bem
comum, diga-se de passagem). Essas em-
presas são responsáveis por administrar e
gerir o capital.

Inicialmente, elas dão destinação ao capi-

tal arrecadado pelo fundo, adquirindo imó-
veis por todo o país. Aqui, estamos falando
de lajes comerciais, shoppings, galpões lo-
gísticos, dentre outros.
Fundos Imobiliários também podem ad-
quirir títulos de dívidas atrelados que este-
jam ligados a imóveis. Por exemplo: outros
FIIs, ações de construtoras, ações de em-
presas proprietárias e administradoras de
shoppings e imóveis e título de renda fixa,
como CRIs e LCIs.

Caso não saiba, CRIs (certificados de rece-

bíveis imobiliários) e LCI (letras de créditos
imobiliários) são títulos de renda fixa atre-
lados a imóveis, adquiridos principalmente
por FIIs de Recebíveis, os famosos fundos
de papéis, como gostamos de chamar.

Este fundo é composto por cotas e você

investidor pode adquirir a quantidade que
bem entender: uma, cem, mil, até mais.
Sendo você pessoa física, não recomenda-
mos possuir mais de 10% de um único fun-
do imobiliário, pois, assim, os rendimentos
deixam de ser isentos de imposto de renda.
Agora, uma informação essencial, como
mencionamos, os FIIs são constituídos
como um condomínio fechado, logo, você
não pode pedir o resgate como em um fun-
do aberto. Caso queira se desfazer de suas
cotas, tem a necessidade de vendê-las na
bolsa de valores.

Logo, faz-se necessário termos uma conta

em uma corretora de valores para comprar
e para vender os FIIs e, aqui, indicamos a
melhor para você. Neste instante, você já
pode abrir a sua conta gratuitamente no
BTG PACTUAL através do link abaixo.

ABRA SUA CONTA NO BTG

03
Cinco
motivos
para investir
em FIIs
Como amante desta classe de ativos, pode-
ria citar diversos pontos para justificar os
investimentos em FIIs. Mas, aqui vou apre-
sentar os que considero ser os principais
motivos para você começar o quanto antes
a investir nos Fundos Imobiliários.

Ausência de
burocracia

Não sei se você já passou pela experiência

de adquirir um imóvel próprio. Meu Deus,
quanta dor de cabeça para algo que deve-
ria ser simples. Começamos com um con-
trato de compra e venda, após efetuado o
pagamento temos que preparar a escritura
e depois registrar a escritura para que, aí
sim, tenha validade.
Além das idas em cartórios diversos, temos
que pensar nos custos. Pode até parecer
algo simples e rápido, mas não é. E se você
é casado, tem que tirar também certidão
de casamento atualizada, já que aquela de
3 anos atrás não tem mais validade.

Agora, ao comprar um FII, basta abrir home

broker de sua corretora e lá realizar a com-
pra. Em dois dias úteis você efetua o paga-
mento e pronto. Na venda ocorre da mesma
forma, sem maiores problemas.

Contudo, não paramos por aqui, tem a lo-

cação para um inquilino. Quando se con-
segue um bom inquilino é uma maravilha.
Mas, quando você dá azar de alugar para
uma pessoa “não muito boa” é complicado.

Receber o aluguel, conferir se ele efetuou

o pagamento do IPTU, do condomínio e
outras taxas se torna um grande poblema.
Mas, isso pode piorar quando ele simples-
mente sai do seu imóvel, sem dar qualquer
aviso, some no mundo e deixa tudo deto-
nado. Quantas histórias assim eu já ouvi.

Nos Fundos Imobiliários não temos esse

problema, já que temos profissionais ge-
rindo todos os nossos imóveis, cuidando
deles no mínimo detalhes. Você não vai ter
que descascar nenhum abacaxi, Oh mara-
vilha!

Alta liquidez
Antes de entrarmos neste assunto, vamos
parar e explicar o que é liquidez no merca-
do financeiro. Liquidez nada mais é do que
a facilidade de se transformar um ativo em
dinheiro.
Sabemos que um imóvel é um ativo e, sa-
bemos ainda que não é simples efetuar a
sua venda. Ainda mais caso tenha pressa
na venda por um motivo particular qual-
quer. Muitos, infelizmente, pela necessi-
dade, acabam vendendo seus imóveis por
preços abaixo do mercado, tendo em vista
essa pressa.

O contrário ocorre com os fundos imobili-

ários. Especialmente em nossa carteira re-
comendada, onde temos FIIs com volume
médio de negociação acima de 500 mil re-
ais por dia ou com formador de mercado,
permitindo que o investidor pessoa física
possa montar ou desmontar sua posição.

Abrindo um parêntese aqui.Formador de

mercado é uma instituição financeira que
atua na bolsa comprando e vendendo de-
terminado ativo, facilitando a compra e
venda dos investidores. Isso ocorre espe-
cialmente nos ativos com menor liquidez.

Além disso, aqui eu quero fazer uma pau-

sa (penso ser este um ponto que devemos
ressaltar), você não consegue vender parte
de um imóvel. Como assim?

Digamos que você tenha um imóvel ava-

liado em R$350 mil e por motivos diversos
necessite da quantia de R$100 mil. Certa-
mente você não consegue vender a sala de
estar e o escritório para levantar este valor,
terá que vender todo o imóvel e se desfazer
por completo de um bem.

Mas, quando você é um investidor de fun-

dos imobiliários, tudo muda. Caso tenha
R$350 mil em cotas de fundos imobiliários
e necessite de R$100 mil, basta vender co-
tas suficientes para ter este valor em dois
dias úteis em sua conta. Simples assim!
 Diversificação
Cada um tem a sua realidade, eu sei disso
e você também. Então, vou te contar a mi-
nha realidade para que você possa enten-
der melhor este ponto.

Mineiro, residente no interior, uma cidade

pacata com seus 75 mil habitantes. Aqui,
um apartamento bem localizado e com um
bom padrão está avaliado em R$500 mil.
Por sua vez, uma sala comercial (um pe-
queno escritório), igualmente bem locali-
zado, custa em torno de R$120 mil.

Logo, para ter um apartamento e duas sa-

las comerciais, o investidor teria de des-
pender a quantia de R$740 mil. Investindo
este valor, ele passa a ter três imóveis e
três inquilinos.
Contudo, caso opte em investir através de
fundos imobiliários e invista esse valor em
10 ativos, dividindo em partes iguais, você
consegue investir em mais de cem ativos
tranquilamente, ainda mais se considerar-
mos os fundos de recebíveis imobiliários.

O melhor que não podemos simplesmen-

te ignorar, é o fato do rendimento dos FIIs
serem maiores que os aluguéis dos imó-
veis. No entanto, vou entrar neste tema
mais adiante, quando chegarmos no quin-
to motivo.

Qualidade dos
imóveis e dos
inquilinos
Reflita sobre esta pergunta, os melhores
imóveis estão ao alcance de pessoas co-
muns?
Agora, esqueça a realidade apresentada
no tópico anterior e reflita de fato sobre os
melhores imóveis do país.

Você, pessoa física, que acorda todos os

dias, enfrenta um trânsito para chegar no
trabalho, fica ali 8 horas por dia, poderia
comprar um imóvel de altíssima qualidade
e extremamente bem localizado.

Não consegue visualizar o imóvel que es-

tou aqui querendo apresentar não é mes-
mo. Então, vamos aqui pensar em uma loja
no badalado Shopping Cidade Jardim, lo-
calizado na Av. Magalhães de Castro, fre-
quentado pela Classe A Paulistana. E ago-
ra, conseguiu chegar na resposta para a
minha pergunta?

Sim, você consegue. Sim, nós conseguimos.

E o melhor, podemos fazer isso juntos, eu
e você. Para tanto, basta comprarmos uma
ou mais cotas de um determinado FII.

Essa é a mensagem que eu quero trans-

mitir. Ao comprarmos um Fundo Imobili-
ário, estamos adquirindo imóveis de alto
padrão construtivo e extremamente bem
localizados. Assim, vai deixar de comprar
aquele imóvel localizado no interior de Mi-
nas Gerais, ou em qualquer outro canto do
país.

Agora, convenhamos, vou dizer algo aqui

bem lógico, mas que precisa ser dito: os
melhores imóveis atraem os melhores
inquilinos.

Não tenha dúvidas, grandes empresas, com

suas receitas equilibradas não querem es-
tar localizadas em qualquer lugar, mas sim
em grandes centros. As que necessitam de
uma logística devidamente planejada pre-
cisam de galpões bem localizados e que
atendam às suas necessidades.

Não se enganem, a melhor forma de ad-

quirir um imóvel para investimento é atra-
vés de um fundo imobiliário.

Isenção de imposto
de renda
Sim, deixei a cereja do bolo para o final. Se
bem que no recheio ela se encaixa muito
bem. Mas vamos deixar isso de lado que o
assunto aqui é fundo imobiliário.

Sabemos que ao locar um imóvel, sobre o

aluguel incide o imposto de renda e fugir
do leão não é o correto, uma hora ele aca-
ba te pegando. O mesmo não ocorre nos
Fundos Imobiliários.

Mas, quatro requisitos devem ser preen-

chidos, vamos a eles:

• Você tem que ser uma pessoa física

(pessoas jurídicas não gozam deste be-
nefício);

• O fundo tem que ser negociado exclu-

sivamente em bolsa ou em balcão;

• O fundo tem de ter mais de cinquenta

cotistas; e

• O investidor não pode ter mais de 10%

do fundo.

Não se preocupem, a maioria dos fundos

que você terá acesso preenchem esses re-
quisitos. Basta ter cuidado para não com-
prar mais de 10% de um fundo, embora
seja muito complicado preencher isso.
04
Investir em
FIIs vale a
pena?
Se você chegou até aqui com esta dúvida,
temos que ter uma conversa muito séria.
Já vou logo afirmando que sim, investir em
fundos imobiliários vale a pena. É com ele
que você vai alcançar a sua independên-
cia financeira e, logo após, a sua liberdade
financeira.

Vamos aos dados. Desde o seu início em

dezembro de 2010 o IFIX (principal índice
de mercado dos fundos imobiliários) su-
pera o IBOV (principal índice de mercado
de ações). Neste período (dezembro/2010
até julho/22), o IFIX apresentou um retor-
no mais de 4x superior ao IBOV no mesmo
período.

Mas, sabemos que ambos os índices repre-

sentam tão somente a média do mercado e
que podemos escolher selecionar nossos ati-
vos e ter um retorno ainda melhor. Prova dis-
so é o gráfico que vou te apresentar abaixo.
No dia 04 de julho de 2022 iniciamos a Car-
teira Recomendada MW FIIs e no final de se-
tembro de 2022 ela apresentou um retorno
de 12,73% enquanto o IFIX (que representa a
média do mercado), teve um retorno de 7,11%.
E, caso o investidor tivesse deixado o seu ca-
pital investido em um ativo que te remuneras-
se a SELIC, ou 100% do CDI, o retorno seria
no mesmo período de 3,26%, uma diferença
enorme. Vale lembrar que ativos de renda va-
riável são recomendados para o longo prazo.

Rentabilidade da Carteira MW FIIs

Fonte – Money Wise Research

E os rendimentos, dinheiro na conta todos os
meses, isentos de imposto de renda e que,
no futuro, podem complementar a sua renda
ou, melhor, ser a sua principal renda. O divi-
dend yield médio de nossa carteira hoje é de
0,97%.

Isso que dizer que se você tivesse investido

os valores apresentados na tabela abaixo,
você teria recebido em média de dividendos
os valores indicados abaixo:

Valor investido Dividendo recebido

R$ 10.000,00 R$ 97,00
R$ 100.000,00 R$ 970,00
R$ 500.000,00 R$ 4.850,00
R$ 1.000.000,00 R$ 9.700,00

Agora eu te pergunto, por qual motivo você

ainda não investe em fundos imobiliários?
Nós da MW Research recomendamos para
você os melhores FIIs da bolsa de valores
para que você aproveite a valorização e rece-
ba dividendos todos os meses em sua conta.
Basta CLICAR ABAIXO para assinar as nos-
sas carteiras.

ASSINE JÁ
05
Qual o
risco do
investimento?
Warren Buffett uma vez disse que o risco
vem de não saber o que está fazendo. Em
suma, tenho que concordar com ele. Em
minha jornada presenciei vários investi-
dores realizando seus investimentos sem
analisarem devidamente e, o que é pior,
sem saber o fundamento daquele investi-
mento.

Afinal, não basta olhar qual o FII que en-

trega o melhor o melhor dividendo, abrir o
home broker e efetuar a compra, sem sa-
ber os fundamentos que o levaram a reali-
zar tal investimento. Esse é um erro grave.

Analisar o mercado no qual estamos inse-

ridos, que muda constantemente, e a parti-
cularidade de cada Fundo Imobiliário pode
não ser algo assim tão simples. Por isso, te-
mos a Money Wise Research, uma casa de
análise focada em te apresentar as melho-
res oportunidades de investimentos.
06
Tipos de
Fundos
Imobiliários
Então vamos conhecer um pouco mais. O
básico já foi apresentado, então, vamos
olhar para os tipos de Fundos Imobiliários.

Em resumo, temos dois tipos de fundos

imobiliários: os fundos de tijolos e os fun-
dos de títulos e valores mobiliários, tam-
bém conhecidos como fundo de recebí-
veis ou fundos de papel.
 Fundos de tijolos
Com relação aos fundos de tijolos, pode-
mos classificá-los com relação à destina-
ção dos imóveis. Os principais são lajes
corporativas, galpões logísticos, shoppin-
gs, renda urbana (lojas de rua e faculda-
des), dentre outros. Vamos conhecer um
pouco mais de cada um daqui a pouco.

Destacamos, ainda, que temos os fun-

dos que investem apenas em um imóvel
e outros em dois ou mais imóveis. Prefe-
rencialmente, vamos optar por investir nos
maiores, ainda mais neste início da jorna-
da. Aqui, vamos procurar evitar erros, po-
dendo o investidor experiente fazer o que
bem entender.

Da mesma forma, temos os fundos que

possuem um único inquilino, e outros que
possuem diversos. Aqui, também, vamos
dar preferência para aqueles com mais de
um inquilino. Afinal, ninguém gosta de co-
brar aluguel de um caloteiro.

Aqui, podemos encontrar fundo de gestão

ativa ou passiva.

O de gestão ativa está sempre buscando as

melhores oportunidades de investimento,
bem como de desinvestimento. Compran-
do e vendendo ativos para trazer o melhor
retorno para o seu investidor. Já o fundo
de gestão passiva não tem nada disso, a
obrigação aqui é cuidar do imóvel, mantê-
-lo sempre atualizado para atender as ne-
cessidades do inquilino.
Galpões logísticos
A pandemia beneficiou e muito o segmen-
to de galpões logísticos. Como o próprio
nome diz, são galpões destinados para
atividades logísticas.

De preferência, devem estar localizados em

regiões estratégicas para atender os gran-
des centros e atender as necessidades de
seus inquilinos. Aqui, vamos analisar o pé-
-direito do imóvel, suas docas, quantas to-
neladas o seu piso suporta. Além, é claro,
a sua localização.

Como afirmei agora há pouco, a pandemia

acabou tendo uma influência positiva no
segmento, tendo em vista que impulsionou
o e-commerce. Sua vacância está em pa-
tamares baixos e raros são os galpões com
aluguéis abaixo da média do mercado.
Lajes Corporativas
Lajes corporativas nada mais são do que
grandes escritórios, ocupados pelas prin-
cipais empresas de nosso país. Já ouviu
falar da Avenida Brigadeiro Faria Lima, lo-
calizada em São Paulo? Então, muitos da-
queles prédios são de propriedade de FIIs,
no todo, ou em parte.

O segmento tem as suas características

próprias, sendo altamente dependente do
crescimento econômico, da expansão das
empresas, novas contratações, ou seja, do
momento econômico. O seu investimento
não é trivial e, por isso, temos aqui diver-
sas assimetrias.

Não se preocupem, em nossa carteira re-

comendada analisamos o setor e esco-
lhemos o fundo que, em nossa visão, é a
melhor opção. Olhando sempre para os
números, mas também para a qualidade
dos ativos e da gestão.

Shopping
Esse aqui todo mundo conhece. Se per-
mitirem, vou colocar um ponto final aqui e
dou continuidade ao e-book. Brincadeiras
à parte! Os shoppings sofreram bastante
durante a pandemia, os lojistas tiveram
que se reinventar para continuar venden-
do e o momento foi muito delicado.

No entanto, tanto nos FIIs, quanto nas

ações de empresas deste setor, estamos
vendo uma retomada dos bons números
observados no ano de 2019. Mas, a bolsa
ainda não está refletindo esses números,
surgindo aí algumas oportunidades.

Mais do que um centro de compras, sho-

ppings oferecem uma gama de serviços,
focando sempre na experiência do usu-
ário. Quem nunca deixou seu veículo no
estacionamento, foi assistir um filme no
cinema, depois passou na praça de ali-
mentação e, sem nem mesmo perceber,
acabou comprando algo e levando para
casa. Ah, não podemos esquecer daquele
carrão parado no meio do corredor! É pu-
blicidade minha gente, e o shopping está
tendo suas receitas.

Lógico, se o shopping pode ter, eu também

quero! E posso ter parte dessa receita ad-
quirindo fundos de shopping.

Fundos de papéis
A papelada! Quem não gosta deles? Há
pouco tempo não eram compreendidos,
hoje caíram no gosto do investidor, mas
devemos ter um certo cuidado.

Os fundos de papéis se subdividem em:

fundos de recebíveis e fundos de fundos.

Os fundos de recebíveis, investem seu pa-

trimônio em CRIs, títulos de renda fixa com
lastro em imóveis que, por serem isentos
de imposto de renda, acabam trazendo um
bom retorno para seus investidores.

Como nasce um CRI e por qual motivo

eles acabam entregando um rendimento
maior que os fundos de tijolos não é um
assunto simples, para ser comentado em
um e-book introdutório. Por isso, vamos
conhecer melhor essa dinâmica em nosso
curso.

Já os fundos de fundos são aqueles FIIs

que investem em outros FIIs. Eita, como
assim? Simples, o fundo pega o seu pa-
trimônio líquido e compra cotas de outros
fundos imobiliários, visando receber seus
rendimentos e obter um retorno patrimo-
nial com elas.

Aqui, temos uma relação de amor e ódio.

Alguns investidores amam os FoFs, outros
o odeiam. Atenção, equilíbrio é sempre im-
portante. Temos janelas excelentes para
investirmos nos fundos de fundos, não va-
mos ser radicais.

Ah! Também não posso deixar de comen-

tar sobre os hedges funds. Sim, o mercado
está sempre se inovando e temos aqui uma
novidade. Eles são fundos com uma maior
liberdade, podem investir seu patrimônio
em CRIs, FIIs, ações e outros ativos, desde
que tenham lastro imobiliário.
 Fundos de Fundos
(FoF’s)
Os fundos de fundos são aqueles FIIs que
investem em outros FIIs. Eita, como as-
sim? Simples, o fundo pega o seu patri-
mônio líquido e compra cotas de outros
fundos imobiliários, visando receber seus
rendimentos e obter um retorno patrimo-
nial com elas.

Aqui, temos uma relação de amor e ódio.

Alguns investidores amam os FoFs, outros
o odeiam. Atenção, equilíbrio é sempre im-
portante. Temos janelas excelentes para
investirmos nos fundos de fundos, não va-
mos ser radicais.
07
Conclusão
O início de uma jornada começa exata-
mente agora. Estou pronto para caminhar
ao seu lado para evoluirmos juntos até a
sua independência financeira.

Sei exatamente como é esse primeiro pas-

so. Lembro muito bem de quando comecei,
as dificuldades que enfrentei, os erros que
cometi e as “conversas fiadas” que ouvi.

Estar sendo acompanhado por um pro-

fissional é essencial neste momento. Por
isso, conte comigo.

Esteja preparado para a volatilidade, sei

que em um primeiro momento vai dar um
nó no estômago, mas, logo, esse sobe e
desce não irá mais te afetar, até o ponto
que você se torna amigo dela e começa a
realizar bons investimentos nas quedas de
mercado.
Aqui, vamos focar nos princípios. O inves-
tidor que respeita os seus princípios reduz
os erros em sua jornada.

Espero que tenham aproveitado este

e-book e que logo a gente se encontre,
seja no curso Master Fundos Imobiliários
ou no plantão de dúvidas da Money Wise
Research.

Um grande abraço e até logo!