O MAPA

DOS FII'S
Entenda como dar os primeiros passos
no mercado de fundos imobiliários,
evitando erros e escolhendo ativos
verdadeiramente vencedores
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Sumário

Introdução 02

O que são Fundos Imobiliários e 03

como funcionam?

Brasil e os investimentos em FIIs 04

Principais erros que os investidores 05

cometem

Vantagens de investir nos fundos de 06

investimentos imobiliários
O que está acontecendo com os Fundos 07
Imobiliários?

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Introdução

Olá Investidor, este ebook foi criado para te ajudar a

compreender melhor o universo dos fundos imobiliários.
Aprenda de forma rápida e descomplicada, boa leitura!

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O que são Fundos Imobiliários e

como funcionam?
O primeiro passo é compreender os principais conceitos dos Fundos
Imobiliários antes de iniciar a jornada de investimentos nestes
ativos.

Os Fundos Imobiliários, também conhecidos como FIIs, são

investimentos em renda variável, que compõem uma parte do
mercado imobiliário.

Basicamente, é a partir dele que o investidor de modo indireto

adquire uma fração de um determinado imóvel e ganha sobre ele.
Com aplicações de baixo valor, você já tem acesso a setores do
mercado imobiliário e diversifica seus investimentos.

As cotas são negociadas diretamente em Bolsa. É possível comprar

e vender as cotas quando for conveniente para você. Diferente de
comprar um imóvel diretamente, com os Fundos Imobiliários você
está livre das complicações burocráticas.

O objetivo é aplicar recursos em diversos tipos de

empreendimentos imobiliários, seja na fase de construção, em
imóveis já prontos – como edifícios comerciais, shopping centers e
hospitais (Fundos de Tijolo), ou até mesmo em títulos de dívida
imobiliários (Fundos de papel).

Assim, forma-se uma espécie de condomínio fechado, dividido em

cotas de pequenas partes e é através da compra delas que o
investidor se torna um cotista, ou seja, “dono” ou titular daquela
fração.

Por se constituírem desta maneira, o resgate e a aplicação de mais

recursos no fundo não são permitidos a qualquer momento, existem
algumas regras para dar sequência nesse processo como:

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O que são Fundos Imobiliários e

como funcionam?
Resgate e negociação

Em caso de liquidação, aprovada em assembleia geral de

cotistas;
Quando o prazo de duração do fundo chega ao final, caso
possua um, pois existem FIIs que possuem tempo
indeterminado;
Deve ocorrer por meio da B3;
A venda deve ser feita para outro cotista.

Os FIIS são supervisionados e fiscalizados pela CVM - Comissão

de Valores Mobiliários, a qual exige que o fundo possua um
administrador, responsável pela administração e manutenção.

As principais atribuições de um administrador:

Administrar e gerir as obrigações legais e regulatórias;

Escolher e adquirir os bens e direitos que farão parte do
patrimônio do fundo;
Coordenar e fazer a gestão dos ativos;
Organizar as assembleias gerais;
Divulgar informações sobre o FII.

Por essa modalidade de investimento dispor de um

administrador, existe a taxa de administração e performance,
cobrada pelos serviços prestados, ela é recolhida do patrimônio
do fundo.

É importante lembrar que todos os cotistas possuem os

mesmos direitos e deveres, e ao contrário de um proprietário do
imóvel não exercem direito real ao patrimônio do fundo, bem
como, não respondem legalmente a questões contratuais do
administrador ou do imóvel do fundo.

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O que são Fundos Imobiliários e

como funcionam?
O papel do cotista é o de escolher o melhor fundo de acordo com
seus objetivos, metas e perfil, a sua remuneração é baseada na
quantidade de contas que ele possui.

Brasil e FIIs

Fonte: Estadão E-investidor

Vários veículos de comunicação que abordam os assuntos sobre

mercado financeiro anunciaram no início do ano um aumento no
número de investidores brasileiros nesta modalidade de
investimento.

Segundo a B3, de 2018 até janeiro de 2022 o número de

investidores em FIIs passou de 208 mil para 1,583 milhões, um
crescimento de 660%. Em 2023, o número de brasileiros que
investem em FIIs superou 1% da população brasileira.

Os FIIs são considerados “investimentos de entrada” para

pessoas físicas devido ao baixo custo, com um aporte mínimo de
R$10 por cota.

Nos últimos anos, os Fundos Imobiliários ganharam popularidade

no Brasil por apresentar volatilidade menor em comparação a
outras opções de renda variável, como ações ou câmbio.

Em 2023, o Ifix, principal índice dos fundos imobiliários da B3,

apresentou alta de 10,1%, na comparação com 7,6% do Ibovespa.

Os fundos imobiliários possibilitam ao pequeno investidor uma

renda passiva com o pagamento de rendimentos mensais isento5
de Imposto de Renda.
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Brasil e FIIs
Mas será que todos estes investidores estavam preparados?

Como falamos anteriormente no capítulo sobre risco, este ativo

possui os seus, logo devemos ficar atentos na sua escolha, pois
algo que é de extrema importância para quem investe seu
capital é a crescente e não a queda.

Por ser uma base recente é normal que existam algumas

dificuldades no caminho, como dúvidas e até mesmo estratégias
que não façam sentido, o que acaba penalizando o investidor.

Existem algumas formas para deixar o seu patrimônio mais

seguro para quem está iniciando sua jornada de investidor em
FIIs.

Possuir um assessor de investimento qualificado irá lhe auxiliar e

muito, no processo de escolha.

Este profissional sempre vai estar focado em achar a melhor

oportunidade para apresentar ao seu cliente.

Juntos vocês irão conferir as características de cada fundo

imobiliário e ver se é compatível ou não com o seu momento
atual.

Vantagens de ter um assessor de investimento:

um especialista focado em lhe ajudar;

estratégia de investimento personalizada;
conhecimento e educação financeira constante

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Principais erros que os

investidores cometem
Além disso, ele irá evitar que não caia em armadilhas e erros que
podem ser fatais para seu portfólio de investimento, uma vez que
não há uma fórmula mágica de ganhar dinheiro ao investir.

O primeiro ponto para se ter atenção é em coisas que não deve-

se fazer.

Como diz Warren Buffet “um investidor precisa fazer

pouquíssimas coisas certas, desde que ele evite grandes erros”.

1 - Rentabilidade como critério de escolha:

Deve-se estar atento em mais indicadores, pois todo investidor

sabe que "rentabilidade passada não é rentabilidade garantida”.

Busque ler os relatórios gerenciais com seu assessor de

investimentos e entender sua amplitude.

2 - Entrar no efeito manada:

Seguir um padrão comportamental pode levá-lo a riscos, para

uma boa gestão de carteira de FIIs, o investidor precisa identificar
e afastar-se deste efeito para que no futuro esta decisão não lhe
custe caro.

3 - Não diversificar:

Provavelmente já ouviu aquele ditado popular: “não coloque

todos os seus ovos em uma cesta só”

Por existir uma variedade de segmentos para investir seu capital

dentro dessa modalidade de investimentos, diversificar é
necessário, concentrar um alto valor em apenas um fundo pode
prejudicar seu portfólio.

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Principais erros que os

investidores cometem
Fundos imobiliários possuem características de investimentos
conservadores, somado à rentabilidade de investimentos mais
arriscados, uma combinação que é necessária ficar atento.

Vantagens de investir nos

fundos de investimentos
imobiliários
Uma das suas principais vantagens é a oportunidade de ser
sócio de um grande empreendimento por um valor baixíssimo,
porque dentro do mercado financeiro o investidor consegue
encontrar fundos com preços a partir de R$100,00.

Outro proveito valioso do FII é a geração de renda passiva, em

razão do pagamento de rendimentos, o qual tem uma
recorrência maior que outros ativos.

As pessoas físicas são isentas do imposto de renda, uma vez que:

Informações segundo a B3:

I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam

admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou
no mercado de balcão organizado;
II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50
(cinquenta) quotistas; e
III - Não será concedido ao quotista pessoa física titular de
quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da
totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento
Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de
rendimentos auferidos pelo fundo.
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O que está acontecendo com

os Fundos Imobiliários?
Um dos questionamentos que uma parcela atenta de investidores
vem fazendo é sobre o que está acontecendo com os Fundos
Imobiliários?

Os FIIs têm chamado a atenção por estarem em um movimento de

alta recentemente, algo que não acontecia desde o período pré
pandemia.

Segundo o IFIX - Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, os

Fundos Imobiliários vem numa crescente, estimulados pela queda
dos juros, apresentando o melhor desempenho desde 2019, com
crescimento de 15% ao ano, em média.

Fonte: https://www.b3.com.br/pt_br/market-data-e-indices/servicos-de-dados/market-
data/cotacoes/?symbol=IFIX

e acordo com o levantamento do IFIX, apenas 15 fundos terminaram

2023 com indicador negativo.

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O que está acontecendo com

os Fundos Imobiliários?

Em relação aos principais segmentos – com até quatro

representantes – os fundos de shopping apresentaram o maior
retorno, 30%. Os de recebíveis (Títulos e Valores Mobiliários)
subiram, em média, 11%. Confira abaixo a lista completa:

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Mas afinal o que é o IFIX?

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários é o principal
indicador e é um indicador de retorno total.

Ele é constituído de uma carteira teórica composta por 108

fundos, o objetivo do IFIX é mensurar o desempenho médio das
cotações dos FIIs negociados na B3.

Mas atenção, por ser uma carteira teórica abrangente os fundos

que compõem a sua carteira podem ter uma performance
diferente, logo é interessante ter um acompanhamento
especializado, como um assessor de investimentos

Projeções de queda das taxas

de juros. O que fazer ?
O mercado financeiro vem projetando a manutenção da queda
da Selic para 2024, onde a taxa deve encerrar o ano abaixo dos
dois a digítos, ficando em torno dos 9 pontos percentuais.

E a partir desta tendência de queda, os FIIs podem se manter

atrativos.

Para investir em Fundos Imobiliários, é fundamental realizar uma

análise cuidadosa antes de tomar decisões de investimento.

Em caso de dúvidas ou para obter orientações mais específicas, é

recomendável consultar um assessor de investimentos.

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Jamais esquecer da importância da diversificação e de

respeitar o seu perfil de investidor.

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