INTRODUÇÃO

O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Tenha em mente que um FII te permite ser dono de uma parte de um imóvel ou
grupo de vários imóveis, ao adquirir uma cota do fundo negociada em bolsa de
valores. Atualmente, são centenas de FIIs disponíveis ao investidor.

A partir daí, você terá direito a uma parte dos proventos mensais gerados pela
exploração comercial de tal imóvel, de acordo com o volume de cotas adquiridas.
Em outras palavras, você recebe um pedacinho dos aluguéis. Enfim, é uma forma de
investir no mercado imobiliário sem ter a necessidade de comprar o imóvel inteiro.

Vale a pena investir em fundos imobiliários (FIIs)?

Sim! Vale muito a pena por vários motivos. As principais vantagens de investir em
fundos imobiliários mais citadas pelos investidores são:

● gerar renda passiva;

● diversificar a carteira;
● investir no aquecimento do mercado imobiliário;
● diluir o risco geral do portfólio de investimentos;
● rendimentos isentos de imposto de renda;
● baixo valor de aquisição e boa liquidez;
● pouca burocracia;
● facilidade de análise;
● proteção contra a inflação;
● entre outras.

Como fazer a análise de fundos imobiliários (FIIs)?

Análise técnica x análise fundamentalista

● Análise técnica: ferramenta utilizada para determinar a tendência de um ativo
e ganhar com a variação do preço na compra ou venda. Neste tipo de estudo,
foca-se a análise nos gráficos, volumes de negociação, liquidez, etc.

● Análise fundamentalista: o foco é olhar exclusivamente os fundamentos

(gestão do FII, rentabilidade, retorno no longo prazo, cenários micro e
macroeconômicos, entre outros). Os gráficos e as cotações têm pouca
importância.
 Checklist: como analisar um bom fundo imobiliário (FII)

1. Escolher um tipo de fundo imobiliário (FII)

As principais são os fundos de tijolo (imóveis reais e lucros com aluguéis ou
vendas) e de papel (colocam dinheiro em ativos financeiros do mercado imobiliário
e fundos que compram cotas de outros fundos). Dentro destes, há várias
subdivisões que podem ser de acordo com o tipo de imóvel, por exemplo:

● Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;

● renda de shoppings;
● lajes Corporativas;
● hotéis;
● Fundos de Fundos (FOFs);
● galpões industriais;
● galpões logísticos;
● hospitais;
● agências bancárias;
● imóveis educacionais;
● entre outros.

2. Verificar se o FII é monoativo ou multiativo

Na prática, isso significa saber quantos imóveis o fundo imobiliário tem sob sua
gestão. Quanto mais imóveis, menos o fundo fica refém da renda gerada por um
único inquilino. Em outras palavras, se o imóvel ficar vago, a renda do FII é
duramente comprometida.

3. Checar a localização dos imóveis

Em seguida, devemos averiguar qual é a localização dos imóveis do fundo
imobiliário. Em outros termos, verificar se os ativos estão bem localizados de
acordo com a sua função, se estão bem distribuídos em mais de uma cidade ou
estado e outros fatores relativos à localização.

4. Estudar a taxa de vacância

Já que uma forma de ganhar com os FIIs é por meio do rendimento dos aluguéis, é
importante saber se tais imóveis estão sempre ocupados ou ficam vagos.

Por meio da taxa de vacância, podemos avaliar em qual proporção de tempo um

imóvel está vago e também sobre a qualidade e localização do imóvel. Os melhores
imóveis tendem a ficar menos tempo vazios.
5. Estudar as taxas do fundo imobiliário
Falamos anteriormente sobre a avaliação da administração do FII e é natural que
bons gestores sejam bem remunerados. Essa remuneração é proveniente das taxas
que o fundo cobra de seus cotistas. As principais taxas são:

● taxa de administração;
● taxa de performance;
● taxa de gerenciamento;
● taxa de gestão;
● taxa de consultoria.

Um fundo imobiliário não terá todas essas taxas, mas some as taxas cobradas e
compare um fundo contra o outro.

6. Analisar o Dividend Yield de 12 meses

O próximo passo é avaliar o dividend yield dos últimos 12 meses. Pode-se ainda
estender essa avaliação para períodos maiores como 24, 36, 48 meses e assim
sucessivamente.

O dividend yield (DY) é uma métrica para averiguar a performance de retorno de

acordo com os proventos pagos aos cotistas. Se ele se mantém em uma taxa
constante ou crescente, é um bom sinal de gestão.

Esse indicador é calculado pelos rendimentos distribuídos em relação ao valor da

cota. Não existe um DY ideal. Aqui, vale o bom senso na análise e na comparação
entre fundos semelhantes.

7. Examinar a Cap Rate

A Capitalization Rate (Cap Rate) é um indicador que afere a taxa de retorno de um
ativo em proporção à sua renda. Simplificando, aqui verificamos qual é o retorno
gerado pelos ativos presentes no portfólio do fundo. De maneira simples, calcula-se
essa métrica dividindo a renda anual pelo valor da propriedade.

8. Número de cotas e liquidez das cotas

Em seguida, avaliamos o número de cotas emitidas pelo fundo e a liquidez dessas
cotas na bolsa de valores. Liquidez é o quão fácil é negociar aquele ativo e isso
está diretamente ligado ao número de cotas disponíveis para comprar e vender.

Hoje, com o aquecimento do mercado de fundos imobiliários, a liquidez dos ativos

têm aumentado consideravelmente, tornando-os cada vez mais fáceis para a
aquisição.
9. Calcular o Preço/Valor Patrimonial da Cota (P/VP)
Esse importante indicador fundamentalista de fundos imobiliários é calculado pela
divisão do total do patrimônio líquido pelo total de cotas emitidas. Por meio dele,
desejamos entender se o FII, no momento da análise, está sendo negociado acima
ou abaixo do seu valor patrimonial.

Por outro lado, é importante destacar que esse não é um “indicador de

oportunidades”, para comprar FIIs “mais baratos” do que eles custam, mas sim um
termômetro de como está o entendimento do preço em relação ao valor patrimonial
da cota no momento.

10. Ler as informações financeiras/contábeis e estudar o retorno no longo

prazo
Finalmente, avalie o quanto aquele FII gerou de retorno aos seus cotistas no longo
prazo, não só em termos de cotação, mas também em rendimentos.

Como o mercado de fundos imobiliários ainda é muito jovem, alguns FIIs têm
poucas informações para traçarmos uma linha de décadas. No entanto, uma análise
de um período de cinco anos já gera dados preciosos sobre a qualidade do
investimento naquela cota.

Leia os informativos e fatos relevantes divulgados pelo fundo e, ao menos uma vez
por ano, analise os dados contábeis para evitar as visões enviesadas dos analistas
de mercado.