fundos

imobiliários

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fundos Entenda como investir em imóveis de forma fácil e sem
burocracia

imobiliários Você provavelmente já ouviu de um amigo ou familiar que

comprar um imóvel é um dos melhores investimentos, certo?
Afinal de contas, em tempos de hiperinflação, para muitas
pessoas era uma maneira segura de investir e proteger o
capital.

Contudo, nos últimos anos, o Brasil passou por uma crise

econômica que mudou esse panorama. Com a recessão, o
valor das propriedades e dos aluguéis caíram, enquanto a
vacância (espaços vagos nos empreendimentos imobiliários)
subiu, em especial nos imóveis comerciais. Tudo isso fez com
que o mercado imobiliário passasse por uma transformação
e muitas pessoas começaram a se perguntar se investir
diretamente em imóveis era realmente vantajoso.

Simultaneamente, os fundos de investimentos imobiliários

estão gerando cada vez mais interesse do público, se
apresentando como uma alternativa mais simples e acessível
para investir em imóveis. Contudo, o que são fundos
imobiliários? Como é possível começar o investimento nesse
tipo de produto? Pensando em resolver essas dúvidas, o BTG
Pactual digital criou este e-book.

Boa leitura!

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fundos
imobiliários

índice 04 O que são?

05 Vantagens

06 Fundos Imobiliários x Imóveis

08 Como ter retornos?

09 Como funcionam?

10 Quais são os tipos?

12 Como investir

13 Quais são os custos?

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O que são? Fundos Imobiliários
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) costumam ser
uma forma muito mais simples de investir em imóveis para
o pequeno investidor. Ao comprar uma cota desse tipo de
fundo, você possui uma comunhão de recursos destinados à
aplicação em empreendimentos imobiliários, como shopping
centers, lajes corporativas de alto padrão, hotéis e galpões
industriais e/ou em papéis de renda fixa lastreados em
imóveis (como CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários,
LCI – Letra de Crédito Imobiliário, CEPAC – Certificados de
Potencial Adicional de Construção, entre outros).

“Essa diversidade permite que o investidor
acesse ativos de classes, oportunidades e
riscos distintos.”
Diversidade de ativos
Essa diversidade permite que o investidor acesse ativos de
classes, oportunidades e riscos distintos. Mesmo que você já
invista diretamente em imóveis, é possível comprar as cotas
dos FIIs para investir em outros segmentos dentro da catego-
ria.

Recursos
Os FIIs realizam a captação de recursos por meio de cotas
vendidas aos investidores e obtêm seus principais rendimen-
tos adquirindo e comercializando empreendimentos imobiliá-
rios, títulos, recebíveis etc.

Os investidores aportam recursos no fundo e este, através do

seu gestor ou administrador, adquire ativos para usufruir dos
rendimentos proporcionados, seja pelo recebimento de alu-
guéis, comercialização ou mesmo pelo pagamento de juros
dos títulos imobiliários investidos.

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vantagens Investimento inicial baixo
Com pouco capital já é possível comprar uma cota e se tor-
nar investidor de um ou mais imóveis. Enquanto isso, o inves-
timento direto em imóveis exigiria juntar centenas de milhares
de reais para comprar um único apartamento, por exemplo.

Isenção de imposto no rendimento mensal

Os rendimentos mensais dos investimentos em fundos ne-
gociados em bolsa são isentos de Imposto de Renda para
pessoas físicas que detenham até 10% de participação em
um FII, desde que o fundo seja listado em bolsa e possua, no
mínimo, 50 cotistas. A isenção do IR talvez seja a principal
vantagem para o pequeno investidor.

Importante destacar que diferentemente das ações, que não

sofrem tributação em operações de até R$ 20 mil reais, caso
o investidor decida vender suas cotas de FIIs, deverá pagar
20% de imposto de renda sobre o ganho do capital, indepen-
dentemente do volume vendido.

Maior liquidez
A liquidez dos fundos imobiliários é mais um dos benefícios
desse tipo de investimento, dado que as cotas dos FIIs são
negociadas em bolsa, o que garante maior facilidade na hora
de uma possível venda. Lembrando que ativos com baixa
liquidez, como os imóveis, podem prejudicar o investidor em
caso de urgência no resgate dos recursos.

Diversificação
Como dito anteriormente, investir diretamente em imóveis
tem um custo muito alto e acaba exigindo um volume expres-
sivo para que se possa diversificar em várias propriedades.
Os fundos imobiliários permitem que o investidor diversifi-
que seu capital em várias propriedades com um valor muito
menor e, assim, mitigar o risco de se investir em um único
imóvel.

Menor burocracia
A burocracia para comprar um imóvel pode ser evitada com
os fundos imobiliários, uma forma indireta de investir em imó-
veis, recebendo aluguéis sem ter que lidar com a burocracia
dos processos de locação e compra e venda.

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fundos Imóvel
Se você já comprou ou tentou comprar um imóvel, conhece

imobiliários a burocracia que envolve todo esse processo. Além disso,

o mercado imobiliário é um dos que mais sofrem influência

x imóveis dos acontecimentos políticos e econômicos do país, ou seja,

em momentos de crise um imóvel pode sofrer forte desva-
lorização e passar longos períodos com taxas de vacância
elevadas.

Vantagens
A liquidez, facilidade que um ativo tem para ser negocia-
do, também é um fator muito importante quando estamos
falando de investimentos em imóveis. A venda de um aparta-
mento, por exemplo, não acontece do dia para noite, o que
dificulta em casos de urgência para usar o capital.

Com os fundos imobiliários você tem:

→ Distribuição mensal de rendimentos direto na sua conta;

→ Isenção de imposto de renda dos rendimentos para pes
soas físicas;
→ Diversificação em vários tipos de imóveis (universidades,
hotéis, shoppings etc.);
→ Acesso a imóveis com padrão superior, não acessíveis
para investidores comuns e com pouco capital;
→ Administração realizada por profissionais capacitados;
→ Baixas despesas com taxas, emolumentos e corretagem
quando comparadas com as dos imóveis;
→ Avaliação anual dos imóveis por empresas especializadas.

Ainda ficou na dúvida sobre quais são as principais dife-

renças de investir em um fundo em comparação com um
investimento direto em imóvel?

Veja os principais fatores que os diferenciam:

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imóveis fundos
imobiliários

Exigência de capital elevado Investimentos com custos mais acessíveis

Sem facilidade para diversificação Diversificação em vários tipos de imóveis

(universidades, hotéis, shoppings etc.)

Alto risco de vacância Estratégia realizada para minimizar o risco

de vacância

Alto risco de liquidez Baixo risco de liquidez

Processo burocrático Processo simplificado e digital

Gestão por conta própria, exigindo conheci- Gestão profissional

mento e disponibilidade

Risco de tributação de acordo com a tabela Rendimentos insentos de IR

progressiva do IR

Maior risco de inadimplência pelos inquilinos Inquilinos de grande porte

(ex.: pessoas físicas ou pequenas empresas) (ex.: grandes empresas)

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como ter Receita
Quando pensamos em investir nosso dinheiro em algum

retornos? produto, pensamos sempre na geração de receita e na valo-

rização do capital investido. Com fundos imobiliários não é
diferente.

Geralmente, isso depende da qualidade da gestão do admi-

nistrador do fundo, que diariamente, faz o acompanhamento
do patrimônio e do mercado, precisando realizar as análises
corretas antes de comprar, vender ou alocar ativos e, assim,
atingir uma boa rentabilidade para seus cotistas.

Renda
A lei exige que, no mínimo, 95% do caixa gerado no semestre
seja distribuído aos cotistas. Normalmente, os fundos costu-
mam realizar esse pagamento de dividendos mensalmente,
assim pode ser atrativo para o investidor que quer obter uma
renda periódica.

Lucro
Uma outra forma de ter lucro investindo em fundos imobiliá-
rios é com a valorização das cotas no mercado. Em resumo,
é possível lucrar com FIIs de duas maneiras: por meio do pa-
gamento de proventos ou com a valorização das cotas, caso
os ativos que compõem o fundo se valorizem e aumentem
seu valor de mercado.

Conclusão
Lembrando que os valores das cotas oscilam constantemen-
te. Ora se valorizam, ora se desvalorizam. A vantagem dos
fundos imobiliários é que as cotas são negociadas na B3 e
os preços são divulgados em tempo real. Você pode consul-
tá-los no aplicativo BTG Pactual Trader ou no nosso Home
Broker.

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como Funcionamento
Em linhas gerais, quando você compra cotas de um fundo

funcionam? imobiliário você obtém uma participação que garante seus

ganhos de parte dos lucros do fundo de forma proporcional
à sua participação.

Cotas
Os fundos de investimento imobiliário são fundos fechados,
ou seja, possuem número limitado de cotas. Em caso de uma
necessidade de aumento do patrimônio do fundo, o gestor
necessariamente precisa fazer uma nova emissão de cotas
com um novo período de captação.

Resgate
Já os resgates são permitidos somente em caso de liquida-
ção, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou quando
o fundo encerra suas atividades, sendo assim, para resgatar
o capital antes desse prazo o investidor precisa vender suas
cotas para outro interessado. Porém, alguns desses fundos
também são negociados no chamado mercado secundá-
rio, na bolsa de valores, o que o torna um investimento com
maior liquidez do que a aplicação em imóveis diretamente.

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quais são O mercado, no geral, oferece produtos para vários perfis de
investidores e os fundos também possuem uma diversidade

os tipos? que agrada desde os mais conservadores até os mais tole-

rantes à risco e com diferentes estratégias, que contam com
distribuição mensal de dividendos.

Vamos falar sobre os principais tipos de fundos imobiliá-

rios:

Fundos de renda
São aqueles que compram empreendimentos já construídos
e podem ter especialidade em diversos tipos de empreendi-
mentos, como: lajes corporativas, hospitais, shoppings, ativos
logísticos ou híbridos.

Esse tipo de fundo sofre influência do cenário externo e está

sujeito aos impactos e incertezas da economia real. Uma
recessão econômica, por exemplo, pode facilmente afetar a
taxa de ocupação do imóvel, elevando sua vacância, reduzin-
do o preço do aluguel e, consequentemente, a rentabilidade
do fundo. Da mesma forma, quando a economia vai bem e as
vendas do varejo estão em alta, um shopping, por exemplo,
tende a ter vacância reduzida, com várias lojas e inquilinos
diferentes. Esses fundos podem ser muito beneficiados em
momentos de crescimento. Um ponto importante
é que tanto a distribuição mensal de dividendos, quanto a
valorização das cotas, dependem diretamente da taxa de
vacância do empreendimento.

Fundos de recebíveis imobiliários

A formação desses fundos imobiliários costuma ser centra-
lizada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que
podem ser indexados a um índice de preços (IPCA, IGP-M,
entre outros) ou pós-fixados, ou seja, atrelados ao CDI,
distribuindo a renda líquida gerada mensalmente aos cotis-
tas. Quem investe, por exemplo, em fundos de CRI, adquire
o direito de receber créditos concedidos para a compra ou
construção de imóveis.

Há também o risco de crédito desses tipos de FIIs. Quan-

to melhor for o perfil de risco dos devedores (títulos) e sua
estrutura de garantias, mais conservador o fundo será e,
consequentemente, menor o retorno esperado.

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quais são Fundos de fundos
Os fundos de fundos imobiliários, como o próprio nome já

os tipos? diz, investem em cotas de outros fundos imobiliários e cos-

tumam ser uma boa opção para o investidor diversificar de
forma expressiva sua carteira, além de reduzir custos e, por
vezes, adquirir ativos com desconto.

Imagine um fundo que invista em cotas de outros 20 fundos.

Quais seriam os custos operacionais do pequeno investi-
dor para comprar os mesmos 20 fundos e ter uma carteira
similar? Provavelmente seriam bem mais elevados. No fundo
de fundos imobiliários o investidor reduz essas despesas e
compra apenas um fundo, que detém participações em ou-
tros inúmeros fundos.

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como As cotas da maioria dos fundos imobiliários são negociadas
na Bolsa de Valores (B3)*. Por isso, para investir nessa classe

investir? de ativos é necessário ter conta em uma instituição finan-

ceira, como o BTG Pactual digital, que faça a intermediação
entre você, investidor, e a B3.

Para facilitar o entendimento de como funcionam as

cotas, imagine o seguinte exemplo:

Você quer investir R$ 10 mil em um fundo imobiliário que está

sendo negociado a R$ 150,00.

O cálculo da quantidade de cotas é:

R$ 10.000,00
= 66,66
R$ 150,00

Ou seja, neste exemplo, a quantidade de cotas que

poderiam ser compradas é de 66 e o investimento seria
de R$ 9.900,00** (66 cotas x 150/cota).

Conheça nosso aplicativo BTG Pactual Trader para operar

com ainda mais facilidade.

* O horário de negociação da B3 é de segunda a sexta das 10h às 17h.

** O cálculo não está considerando os custos operacionais.

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quais são Taxa de corretagem
É cobrada nas operações de compra e venda. A boa notícia

os custos? é que aqui no BTG Pactual digital ela é zero, ou seja, não co-
bramos taxa de corretagem nas operações de fundos imobili-
ários através do Home Broker e Plataforma.

Taxa de custódia
Mais uma taxa que geralmente é cobrada no mercado, mas
que clientes do BTG Pactual digital também possuem isen-
ção.

Taxas de administração e performance

Variam de acordo com cada fundo. Lembre-se: ao investir em
um fundo você está comprando um serviço de administração
e inteligência de carteira, e de simplificação do processo
fiscal e burocrático.

Emolumento
São os custos da B3 que representam um percentual sobre o
volume das operações.

Nossa última dica para você investir em um fundo imobiliário

é: avalie o prospecto, documento que apresenta as principais
informações, como política de investimento, estratégia, taxas,
principais direitos e responsabilidades dos cotistas e adminis-
tradores e os riscos envolvidos.

Bons investimentos!

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disclaimer

O conteúdo desse material não pode ser reproduzido, publicado, copiado, divulgado, distribuído, resumido, ex-
traído ou de outra forma referenciado, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio e expresso do Banco
BTG Pactual S.A. (“BTG Pactual”). O conteúdo desse material foi gerado consoante as condições econômicas, de
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O BTG Pactual não fornece opiniões jurídicas ou tributárias. Sendo assim, essa apresentação não constitui acon-
selhamento legal de qualquer natureza. Essa apresentação é um breve resumo de cunho meramente informativo,
não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM No 598, de 03 de maio de 2018, e
não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta, ou recomendação para a compra ou venda de
qualquer investimento ou produto específico. Embora as informações e opiniões expressas aqui tenham sido obti-
das de fontes confiáveis e fidedignas, nenhuma garantia ou responsabilidade, expressa ou implícita, é
feita a respeito da exatidão, fidelidade e/ou totalidade das informações. Ressaltamos também, que as informa-
ções expressas neste material foram fornecidas pelo respectivo gestor de cada fundo de investimento e refletem a
opinião, metodologia e parâmetros utilizados por eles individualmente e não necessariamente expressam a opinião
do BTG Pactual, não devendo ser tratadas como tal. As informações contidas nesta apresentação não podem ser
consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer
decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais
e ao seu perfil de risco (“Suitability”).

RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível pre-
ver o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado.
O BTG não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVES-
TIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE
SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. Alguns fundos de investimento podem estar autorizados
a realizar aplicações em ativos financeiros no exterior e estratégias com derivativos como parte integrante de sua
política de investimentos. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar
em significativas perdas patrimoniais para seus cotistas. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Infor-
mações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.

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