Slides Aula FII - 02.07.22

FUNDOS IMOBILIÁRIOS
IMÓVEIS
Imóveis são os investimentos preferidos dos brasileiros:
A segurança de um Imóvel, é algo palpável
Recorrência no recebimento de rendimentos
Proteção contra a inflação

IMÓVEIS
Problemas de se investir diretamente em imóveis:
Grande concentração em um único ativo
Altos custos de transação na compra do imóvel e posteriormente

para efetivar a locação.
Baixíssima Liquidez / Perigo da Vacância
Cobrança de imposto de renda

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores,

administrados por instituições financeiras e fiscalizados
pela CVM. Tem por objetivo aplicar recursos em negócios
com base imobiliária, como desenvolvimento de
empreendimentos imobiliários, imóveis já prontos, títulos
financeiros imobiliários ou cotas de fundos imobiliários já
constituídos.
Investidor consegue acessar um investimento que não
poderia fazer sozinho
Alta liquidez quando comparada aos imóveis
Investimento inicial muito baixo
Não há preocupação direta com certidões, ITBI, IPTU,

aluguel, reformas etc
As cotas dos Fundos Imobiliários são negociadas em Bolsa

de Valores
É possível comprar a partir de 1 cota
O código de cada Fundo é composto por 4 letras, seguido de

11 no final. Ex. XPML11
São obrigados por lei a distribuir 95% de seus resultados
Isenção de impostos para rendimentos distribuídos pelos

fundos (mas há 20% de IR no lucro da venda das cotas)
São obrigados por lei a distribuir 95% de seus resultados
Isenção de impostos para rendimentos distribuídos pelos

fundos (mas há 20% de IR no lucro da venda das cotas)
Mas no nosso cotidiano, nem

sempre é assim.
Assim como ações são empresas, fundos
imobiliários são imóveis
Imóveis de qualidade
Bem localizados
Bons locatários
Bom setor de atuação
Ativos irreplicáveis
Assim como ações são empresa, fundos imobiliários
são imóveis
Dividend Yield
Preço/Valor patrimonial
Vacância
Liquidez
Dividend Yield: percentual do preço da cota do FII que é

distribuído para o cotista. É comum que os FIIs distribuam
rendimentos mensalmente.
Normalmente é o principal fator de escolha considerado, mas olhar

apenas esse número pode representar uma armadilha.
Preço/Valor Patrimonial (P/VP): preço de mercado do FII
dividido pelo valor do seu patrimônio líquido. Quanto mais alto,
maior o prêmio pago pelo FII.
Relações de P/VP abaixo de 1 podem mostrar que o fundo passa

por problemas (o que também pode representar uma
oportunidade).
Vacância física: percentual dos imóveis do FII que se encontra
desocupado.
Vacância financeira: diferença entre o potencial da renda que

deveria ser gerada pelo FII e sua renda gerada de fato.
Maior vacância física leva a maior vacância financeira.

Liquidez: facilidade que um bem tem de se transformar em
dinheiro.
Quanto maior a liquidez de um FII, representada pelo

número de negócios em um dia, mais fácil será para vender
suas cotas.
FIIs com pouca liquidez podem apresentar a letra “B” no

final do seu ticker.
FIIs não tem mercado fracionário

Fundos de Tijolo
-> Agências Bancárias
-> Lajes Corporativas
-> Shoppings
-> Galpões Logísticos
Fundos de Papel / Recebíveis
Fundos de Fundos - FoFs

FUNDOS DE TIJOLO
Fundos de Tijolo
Os Fundos chamados de Tijolo, são aqueles que investem

primordialmente em imóveis físicos para Locação.
FUNDOS DE TIJOLO
Fundos de Tijolo - o que analisar antes de investir?
1. Quem são os inquilinos?

2. Quantos imóveis o Fundo investe?
3. Qual o tipo de contrato?
4. Qual a localização dos imóveis?
5. Qual a vacância?
FUNDOS DE AGÊNCIAS
Fundos de Agências Bancárias
- O FII investe comprando agências bancárias.

- O setor já foi o preferido dos investidores.
- Hoje tem maior risco, com a tendência de fechamento das agências.
- Contratos de longo prazo, do tipo atípico.
- Exemplos: BBPO11 e RBVA11.
FUNDOS DE AGÊNCIAS
Fundos de Agência Bancária – BBPO11
FUNDOS DE AGÊNCIAS
FUNDOS DE AGÊNCIAS
FUNDOS DE AGÊNCIAS
Fundos de Agências Bancárias – Ex. BBPO11
FUNDOS DE SHOPPING
Fundos de Shoppings
- O FII investe comprando participações em shoppings.

- Diversificação de receitas: aluguel fixo e variável, espaços publicitários e
receitas de estacionamento.
- Mesmo que o Fundo seja dono de apenas 1 shopping, tem grande
diversificação de inquilinos.
- Contratos padrão, do tipo típico.
- Exemplos: VISC11 e XPML11.
FUNDOS DE SHOPPING
Fundos de Shoppings – XPML11
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE SHOPPING
FUNDOS DE LAJES
Fundos de Lajes Corporativas – Risco home office
- O FII investe comprando prédios corporativos.

- Um ponto negativo é o custo de mudança ser baixo.
- Contratos padrão, do tipo típico.
- Vacância tem peso negativo ainda maior.
- Exemplos: JSRE11 e BRCR11.
FUNDOS DE LAJES
Fundos de Lajes Corporativas – Pontos de Atenção
- Vacância ao longo do tempo;

- Diversidade de inquilinos;
- Diversidade de localidades;
- Qualidade e localização dos imóveis;
FUNDOS DE LAJES
Fundos de Lajes Corporativas – JSRE11
FUNDOS DE LAJES
FUNDOS DE LAJES
FUNDOS DE LAJES
FUNDOS DE GALPÕES
Fundos de Galpões Logísticos
- O FII investe comprando galpões ou qualquer outro imóvel cuja função

seja transporte ou armazenagem de produtos
- Contratos de longa duração, do tipo atípico, mas não é regra
- Muito beneficiados com o crescimento do comércio eletrônico
- Exemplos: HGLG11 e VILG11
FUNDOS DE GALPÕES
Galpão Logístico – pontos de atenção
1. Localização - Last Mile.

2. Cross-Docking.
3. Pé direito e capacidade do piso.
4. Replicabilidade?
FUNDOS DE GALPÕES
Fundos de Galpões Logísticos – LVBI11
FUNDOS DE GALPÕES
FUNDOS DE GALPÕES
FUNDOS DE GALPÕES
FUNDOS DE GALPÕES
FUNDOS DE GALPÕES
FUNDOS DE PAPEL
Fundos de Papel / Recebíveis Imobiliários
Investimento em títulos de Renda Fixa lastreados em ativos imobiliários,

como: CRIs e LCIs
- A remuneração é composta por uma taxa prefixada + um indexador, que
pode ser o IPCA, IGPM ou CDI
- Em um fundo de papel, você recebe em teoria toda a remuneração,
diferente dos FIIs de Tijolo
- Exemplos: PLCR11 e URPR11
FUNDOS DE PAPEL
Fundos de Papel / Recebíveis - o que analisar antes de

investir?
1. Quantidade de CRIs?
2. Diversificação entre os emissores?
3. Qual a composição por indexador?
4. Risco dos emissores?
FUNDOS DE PAPEL
Fundo High Grade – PLCR11
FUNDOS DE PAPEL
Os devedores tem
baixo risco de
crédito.
FUNDOS DE PAPEL
Os devedores tem
baixo risco de
crédito.
FUNDOS DE PAPEL
Fundos High Grade – PLCR11
FUNDOS DE PAPEL
Fundo High Yield – URPR11
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL

FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL
O que acontece se o devedor não honrar com os pagamentos do

CRI?
O caso do Hotel Vogue e o FLCR11.

FUNDOS DE PAPEL
Quando um inquilino não paga o aluguel, o Gestor entra com ação

de despejo e mantém o imóvel em um Fundo de Tijolo.
Quando um devedor de um CRI não honra com os pagamentos, o

Fundo perde a rentabilidade e também o valor investido do
principal.
FUNDOS DE PAPEL
Fato Relevante divulgado pelo FLCR11
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE PAPEL
FII High Grade – 6% + IPCA
FII High Yield – 12% + IPCA

FUNDOS IMOBILILÁRIOS
Diferenças entre Fundo de Tijolo e Fundo de Papel:
No Fundo de Papel todo o ganho é entregue ao cotista na

forma de dividendos, a taxa dos CRIs e a inflação.
No Fundo de Tijolo a inflação fica acumulada no

patrimônio do Fundo.
FUNDOS DE PAPEL
FUNDOS DE TIJOLO
FUNDOS DE FUNDOS
Fundo de Fundos - FoFs
O Fundo investe comprando cotas de outros FIIs.
Comprando apenas 1 Fundo, você tem acesso a uma

infinidade de ativos.
Ponto negativo é o pagamento da taxa de administração de

forma duplicada.
FUNDOS DE FUNDOS
O FoFs tem duas formas de gerar valor para o cotista:
1. Comprar as cotas de outros FIIs, receber os dividendos e

distribuir ao investidor do FoF.
2. Ou a chamada gestão ativa, o gestor busca ganhos de

capital, comprar barato com desconto e vender caro
depois.
FUNDOS DE FUNDOS
FUNDOS DE FUNDOS
O perigo dos Fundos MONO – MONO – MONO
Mono inquilino
Mono imóvel
Mono Localidade
Fundos que sejam donos de apenas 1 imóvel, com 1 único

inquilino - tem muito mais risco.
Em caso de rescisão do contrato de aluguel, o Fundo fica

totalmente sem receita.
Exemplo é o caso do XPCM11

Petrobras anunciou a
rescisão do contrato
Petrobras anunciou a
rescisão do contrato
A concretização do Risco dos

Fundos MONO-MONO-MONO
O perigo dos Fundos MONO Localidade
O que evitar na hora de escolher um FII
Filtrar pelo Dividend Yield e escolher o que “paga” mais.
Escolher o fundo com relação P/VP muito baixa.
Comprar Fundos com indicador P/VP muito acima de 1.

EMISSÃO COTAS
Por lei, os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir

95% do lucro, por isso, a única forma do FII crescer é
através da emissão de novas cotas.
Para investir comprando novos imóveis, o Fundo precisa

captar dinheiro junto aos cotistas ou ao público geral,
vendendo novas cotas.
SUBSCRIÇÃO
Os atuais cotistas tem direito a comprar as novas cotas, por

um preço predefinido.
Através de Fato Relevante, é informado o valor das novas

cotas e o fator de proporção.
SUBSCRIÇÃO
KNSC11
SUBSCRIÇÃO
Se o cotista tiver 100 cotas na data base, terá direito a comprar

56 novas cotas, pelo valor definido de R$ 89,90.
SUBSCRIÇÃO
Para decidir se participa ou não da emissão de cotas, o

investidor precisa comparar o preço da subscrição com o
preço de mercado da cota.
Por isso, o ideal é sempre esperar até o último dia do prazo

para tomar a decisão.
Se o preço de mercado da cota é maior que o preço da cota

na subscrição, vale a pena participar.
IMPOSTO DE RENDA
Cálculo Imposto de Renda na Venda de Cotas
Os rendimentos distribuídos são isentos de imposto,

mas o ganho de capital é tributado em 20%, sendo
dever do investidor apurar o lucro e calcular o imposto
devido.
Lucro = (Preço de Venda - Preço Médio de Compra)

PREÇO MÉDIO
DATA FII Nº COTAS PREÇO TOTAL
21/02/2022 ABCD11 100 R$ 138,00 R$ 13.800,00
24/02/2022 ABCD11 75 R$ 130,00 R$ 9.750,00
08/03/2022 ABCD11 180 R$ 127,50 R$ 22.950,00
Preço Médio = (13.800+9.750+22.950)

(100+75+180)
Preço Médio = 46.500 = R$ 130,98

355
CÁLCULO IMPOSTO DE RENDA
Exemplo:
Em 15/05 o investidor vende 50 cotas por R$ 155,00

totalizando R$ 7.750,00.
O lucro é de R$ 7.750-R$ 6.549 = R$ 1.201,00.
Imposto devido é 20% do lucro = R$ 240,02.

IMPOSTO DE RENDA
Venda de cotas não altera o Preço Médio
Nos Fundos Imobiliários não há isenção de imposto

para vendas de até R$ 20 mil reais no mês, como
acontece com as ações.
O retorno com os FIIs pode vir de duas formas: valorização

das cotas e distribuição rendimentos.
A variação das cotas é a que mais chama atenção, pois ela

fica piscando na tela o tempo todo.
Já os rendimentos é informada apenas uma vez por mês,

não chama tanta atenção.
Os FIIs tem o que chamamos de carrego positivo, você

recebe rendimentos mesmo em mercado de baixa.
Analisando o KNRI11, um dos mais antigos, a conclusão é

que 80% do retorno vem do reinvestimento dos
rendimentos e apenas 20% vem da valorização da cota.
Mais uma vez o dinheiro tá na espera e não no giro da

carteira.
As perguntas que todos estão fazendo.
Quanto eu recebo de rendimento todos os meses?

HGCR11
1 cota -> R$ 100 -> R$ 1,20

10 cotas -> R$ 1.000 -> R$ 12,00
100 cotas -> R$ 10.000 -> R$ 120,00
1000 cotas -> R$ 100.000 -> R$ 1200,00
IFIX VS IBOV
IFIX VS IBOV
IFIX VS IBOV
IFIX VS SMLL
Como filtrar e encontrar bons Fundos Imobiliários?

Onde encontrar todas estas informações?
Status Invest
Clube FII
Funds Explorer
Status Invest
OBRIGADO !

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS

A segurança de um Imóvel, é algo palpável

Recorrência no recebimento de rendimentos

Proteção contra a inflação

Grande concentração em um único ativo

Altos custos de transação na compra do imóvel e posteriormente

Baixíssima Liquidez / Perigo da Vacância

Cobrança de imposto de renda

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores,

Alta liquidez quando comparada aos imóveis

Investimento inicial muito baixo

Não há preocupação direta com certidões, ITBI, IPTU,

As cotas dos Fundos Imobiliários são negociadas em Bolsa

É possível comprar a partir de 1 cota

O código de cada Fundo é composto por 4 letras, seguido de

São obrigados por lei a distribuir 95% de seus resultados

Isenção de impostos para rendimentos distribuídos pelos

São obrigados por lei a distribuir 95% de seus resultados

Isenção de impostos para rendimentos distribuídos pelos

Mas no nosso cotidiano, nem

Dividend Yield: percentual do preço da cota do FII que é

Normalmente é o principal fator de escolha considerado, mas olhar

Relações de P/VP abaixo de 1 podem mostrar que o fundo passa

Vacância financeira: diferença entre o potencial da renda que

Maior vacância física leva a maior vacância financeira.

Quanto maior a liquidez de um FII, representada pelo

FIIs com pouca liquidez podem apresentar a letra “B” no

FIIs não tem mercado fracionário

Fundos de Papel / Recebíveis

Fundos de Fundos - FoFs

Os Fundos chamados de Tijolo, são aqueles que investem

Fundos de Tijolo - o que analisar antes de investir?

1. Quem são os inquilinos?

- O FII investe comprando agências bancárias.

- O FII investe comprando participações em shoppings.

- O FII investe comprando prédios corporativos.

- Vacância ao longo do tempo;

- O FII investe comprando galpões ou qualquer outro imóvel cuja função

Galpão Logístico – pontos de atenção

1. Localização - Last Mile.

Investimento em títulos de Renda Fixa lastreados em ativos imobiliários,

Fundos de Papel / Recebíveis - o que analisar antes de

Fundo High Yield – URPR11

O que acontece se o devedor não honrar com os pagamentos do

O caso do Hotel Vogue e o FLCR11.

Quando um inquilino não paga o aluguel, o Gestor entra com ação

Quando um devedor de um CRI não honra com os pagamentos, o

FII High Grade – 6% + IPCA

FII High Yield – 12% + IPCA

Diferenças entre Fundo de Tijolo e Fundo de Papel:

No Fundo de Papel todo o ganho é entregue ao cotista na

No Fundo de Tijolo a inflação fica acumulada no

Fundo de Fundos - FoFs

O Fundo investe comprando cotas de outros FIIs.

Comprando apenas 1 Fundo, você tem acesso a uma

Ponto negativo é o pagamento da taxa de administração de

O FoFs tem duas formas de gerar valor para o cotista:

1. Comprar as cotas de outros FIIs, receber os dividendos e

2. Ou a chamada gestão ativa, o gestor busca ganhos de

O perigo dos Fundos MONO – MONO – MONO

Fundos que sejam donos de apenas 1 imóvel, com 1 único

Em caso de rescisão do contrato de aluguel, o Fundo fica

Exemplo é o caso do XPCM11

A concretização do Risco dos