Boa Noite Turma, Tudo bem?

Post para compartilhar com vocês o racional que usamos nas escolhas dos Fundos
Imobiliários para a carteira do VR17.
Os nomes foram:
Lajes Corporativas - JSRE11 e HGRE11
Galpões Logísticos - LVBI11 e VILG11
Shopping - XPML11
Recebíveis - PLCR11, RBRY11 e AFHI11
Eu faria uma alocação deste tipo.
JSRE11 - 10%
HGRE11 - 10%
LVBI11 - 10%
VILG11 - 10%
XPML - 20%
PLCR11 - 13,33%
RBRY11 - 13,33%
AFHI11 - 13,33%
Carteira de FIIs - Turma 17
JSRE11 - Fundo de Lajes Corporativas
O Fundo é do segmento de lajes corporativas, com gestão ativa, fez seu IPO em junho
de 2011 e atualmente possui quase 50 mil cotistas. É administrado e gerido pelo
Banco Safra, umas das melhores gestoras de Fundo Imobiliário, na minha opinião,
junto com a Kinea e CSHG.
O JSRE11 é um dos fundos mais antigos na bolsa, fez sua primeira emissão em2011,
mas passou por uma mudança muito grande na sua carteira de investimento, em 2014
deixou de investir em CRI e outros Fundos, para focar no segmento de lajes
corporativas.
Ele é dono de cinco imóveis corporativos, a grande maioria em São Paulo, com
exceção de um prédio na cidade do Rio de Janeiro.
Mais de 60% dos contratos de locação são reajustados pelo IGPM e o restante tem
reajuste pelo IPCA e 70% dos contratos vencem apenas em 2025 ou depois.
As empresas do setor de seguros são as maiores locatárias, como: Allianz, Zurich.
Ou seja, bons locatários, resilientes.
O imóvel mais relevante, representando 50%% do JSRE11 é o Edifico Tower Bridge.
A vacância física é de 15%, enquanto que a vacância financeira é de 12%.
Essa diferença acontece porque o Fundo recebe uma Renda Mínima Garantida - RMG,
referente ao imóvel do Complexo Rochaverá, adquirido em 2021.
Um parênteses aqui - é comum o vendedor do imóvel pagar uma Renda Mínima, por um
tempo específico, para o Fundo, enquanto o imóvel estiver vago. Ou seja, se o
prazo da RMG terminar e o imóvel continuar vago, a vacância financeira aumenta e se
aproxima da vacância física.
Um parênteses - principalmente no segmento de lajes corporativas, a vacância tem um
peso negativo muito grande, pois além do Fundo não receber a receita do aluguel,
ele ainda precisa arcar com os custos do imóvel, como condomínio e impostos. Em
prédios muito modernos, com classificação AAA, o custo deste condomínio é bem alto.
Dai eu não ser muito fã do segmento de Lajes.
No setor de galpões logísticos, o “custo” de ter vacância é muito menor.
Vamos ao detalhe dos imóveis:
1 - Tower Bridge
O Fundo é proprietário de 100% do imóvel, construído em 2013, é um triple AAA,
muito moderno, localizado em uma das regiões que mais se desenvolveram nos últimos
anos, próximo ao Berrini e a ponte Estaiada.
A vacância física é de aproximadamente 5%.
2 - Complexo Rochaverá
O Fundo é proprietário de 40% do Complexo, inaugurado em 2008, também tem
classificação AAA. Localizado na região da Av. Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros,
ao lado do shopping Morumbi.
Hoje tem aproximadamente 26% de vacância.
3 - Torre Nações Unidas III
O Fundo é proprietário de 64,3% do imóvel, construído em 2013, também com
classificação AAA.
O imóvel tá totalmente ocupado.
4 - Edifício Paulista
O Fundo é proprietário de 100% do imóvel, que passou por um retrofit em 2012,
recebendo a classificação AAA, ocupa uma ótima localização, a poucos metro do
Metrô.
O imóvel tem 24% de vacância.
5 - Edifício Praia de Botafogo
O Fundo é dono de apenas 8% do imóvel, construído em 1977, tem a classificação C,
com excelente localização em um bairro nobre do Rio de Janeiro.
Não há vacância no imóvel.
HGRE11
Portfólio de imóveis premium, com baixa vacância, diversificado, com o selo de
qualidade da CSHG, com um belo desconto.
O Fundo HGRE11, que possui a gestão da Hedging Griffo, é um fundo mais antigo, que
teve início de suas atividades em 2008 e já passou por 9 emissões de cotas. Sua
taxa de administração de 1,00% ao ano.
O Fundo possui um portfólio imobiliário quase todo concentrado em São Paulo. São 19
ativos no total, 13 deles na cidade de São Paulo, 1 em Barueri, 1 em Campinas, 2 no
Rio de Janeiro, 1 em Curitiba e 1 em Porto Alegre.
A vacância crônica do HGRE11 se chama Torre Martiniano, um imóvel que representa em
valor patrimonial 14,5% do Fundo e que está 100% vago. Esse imóvel representa mais
da metade da vacância financeira do HGRE11, que alcançou 26,73% em abril de 2022.
Vocês já devem ter lido que são nas crises que surgem as oportunidades, e é
exatamente da Torre Martiniano que vem o grande potencial de upside do HGRE11.
O Edifício passa por um grande retrofit, que se encerra em setembro de 2022 e aí
fica pronto para locar.
Considerando que o Fundo dará alguma carência nas futuras locações, acredito que no
segundo semestre de 2023 já teremos receitas vindo desse edifício.
Os rendimentos do HGRE11 já estão melhorando nos últimos 4 semestres.
Neste semestre atual teve uma distribuição atípica, em janeiro de 2022, de R$ 2,75
por cota, mas o Fundo já aumentou de R$ 0,69 por cota o rendimento para R$ 0,78 por
cota no último mês.
XPML11
É um Fundo imobiliário do setor de Shopping Center, dono de 12 empreendimentos, com
maior representatividade no Estado de São Paulo.
São empreendimentos Premium, como o Catarina Fashion Outlet e o Cidade Jardim. Além
disso, o Fundo está fazendo obras de expansão nos dois, o que pode impulsionar a
valorização das cotas no curto prazo, pois as obras estão adiantadas.
Eu gosto do perfil dos shopping por atender a um perfil de clientes com maior
renda, onde a crise econômica não teve tanto impacto e a recuperação foi ainda mais
rápida.
Os indicadores de vendas nas mesmas lojas e de fluxo de veículos, já são maiores
que o ano de 2019.
VILG11
Fundo Imobiliário do setor de galpões logísticos
Praticamente não tem vacância, 99,6% dos galpões estão ocupados.
Mais de 60% dos inquilinos são empresas que não sofreram com a pandemia, ao
contrário, muitas cresceram, setores como: e commerce, alimentos e material
hospitalar.
O portfólio do fundo é composto por 15 imóveis, em 6 Estados, com 61 locatários. O
maior deles é a empresa Tok&Stok, que ocupa apenas 14%.
A maioria dos contratos é do tipo Típico e o prazo médio é de 4,4 anos. Com esse
perfil, o. Fundo consegue reajustar o valor do aluguel na hora de renovar os
contratos, o que não é possível nos contratos atípicos.
LVBI11
O Fundo LVBI11 tem como foco a qualidade de seus imóveis logísticos e a
localização dos mesmos (raio de 30 km de São Paulo e Extrema/MG).
São imóveis modernos em ótimas localizações, 45% de seus imóveis, após a aquisição
do imóvel de Cajamar, passam a estar em um raio de 30 km de São Paulo, além de 29%
em Extrema.
Os contratos tem como reajuste o IGPM, com foco em contratos atípicos, refletindo a
qualidade dos imóveis.
PLCR11
É um Fundo Imobiliário de Recebíveis, ele investe em títulos atrelados a ativos
imobiliários, como CRIs. O Fundo não investe diretamente em imóveis.
Hoje ele investe em 34 CRIs, de diversos emissores, todos eles possuem algum tipo
de garantia.
E 82% da carteira de CRI é remunerado por IPCA + 6%.
O restante tem como remuneração CDI + 4,08.
Aproximadamente 40% dos CRIs tem vencimento nos próximos 5 anos, assim o gestor
consegue reinvestir em novos CRIs a uma taxa maior, dado o cenário mais alto dos
juros.
A expectativa para os próximos 18 meses é de aumento da taxa Selic e manutenção do
IPCA em níveis mais altos. A combinação é uma maior receita para o Fundo e
consequente distribuição aos cotistas.
Ao mesmo tempo o risco de default também aumenta, pois a dívida fica cada vez mais
cara, por isso eu prefiro CRIs menos arriscados, com bons emissores e garantia
robusta.
RBRY11 - Fundo de Papel
O foco aqui foi um Yield um pouco maior, mas com risco dos devedores dos CRIs mais
controlado.
A gestora faz a originação das operações, visita as propriedades, assim consegue
mensurar melhor o risco dos empreendimentos que servem de garantia para o CRI.
É a pimentinha da nossa carteira.
AFHI11
Atualmente o Fundo possui uma alocação de IPCA + 7,67% e CDI + 4,48%.
O AFHI possui uma gestão muito competente e que tem atingido ótimos resultados e
até por isso tem pago rendimentos crescentes ao longo dos últimos meses, tendo
alcançado R$ 1,40 por cota neste mês.
Vimos que o Fundo busca agora migrar um pouco mais a carteira para títulos
indexados ao CDI + e acredito que seja uma decisão acertada.
A tendência é que o ciclo da inflação termine antes do que o ciclo do CDI, e, além
disso, o COPOM tem se mostrado bem ortodoxo na política econômica. Ou seja, se
existe o risco inflacionário, ele sobe os juros.