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UP
DA Maxi Renda
MXRF11

TE
Analista
Felipe Sousa
CNPI-P 2455

Analista
Eduardo Rahal
CNPI-T 2947

Estagiário
Victor Sartori
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9° emissão
Apresentação

O Fundo Maxi Renda (MXRF11) gerido pela própria XP Vista e administrado pelo
BTG Pactual, convoca sua 9° emissão, na expectativa de captar inicialmente até
R$ 600.000.004,60, com a colocação de 60.301.508 novas cotas ao preço de emissão
de, R$ 9,95/cota, não incluídos os custos de distribuição, estes que serão no valor de R$
0,34/cota (equivalente a 3,42% do preço de emissão), perfazendo o preço total da emissão
de R$ 10,29/cota. O fator de proporção é de 0,23257381574.

A emissão poderá ser acrescida de um lote adicional de 25%, no montante de R$ 150.000.001,15,

equivalente a 15.075.377 novas cotas. Perfazendo com que a oferta possa chegar no montante
de até R$ 750.000.005,75 e 75.376.885 novas cotas.

O montante mínimo é de R$ 10.000.008,70, equivalente a 1.005.026 novas cotas. A data com da

emissão é em 28/11/2023, o início do Direito de Preferência é em 30/11/2023 e o encerramento
deste em 12/12/2023.

Destinação dos Recursos

O Gestor poderá alocar os recursos captados na 9° emissão de maneira ativa e discricionária e

que for de acordo com a política de investimentos do Fundo, como é um Fundo de recebíveis
(papel), as alocações serão voltadas principalmente para crédito de direitos imobiliários (CRI).

O Fundo pode adquirir (a) valores mobiliários que lhe forem autorizados, como, Letras de Crédito
Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG); (b) limitado a 20%
do PL a (i) incorporações e empreendimentos imobiliários, prontos ou em construção,
comerciais, hoteleiros, residenciais ou mistos; (ii) terrenos; (iii) vagas de garagem; (iv) outros
imóveis onde possam desenvolver atividades residenciais ou comerciais, que atinjam as
especificações do mandato do Fundo; (c) Ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons,
direitos, entre outros; (d) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenha
atividade permitida aos FIIs; (e) Cotas de outros FIIs; (f) Certificado de Recebíveis Imobiliários
(CRI) e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC); (g) limitado a 20% do PL em
ações, quotas de sociedades de propósito específico (SPEs) que se enquadrem ao que for
permitido ao Fundo.

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Informam ainda que esperam que em apenas 3 meses, todos os recursos captados na oferta já
estejam alocados. Alocando 90% no primeiro mês, mais de 98% no segundo mês e a totalidade
ao final do terceiro mês.

Já observando a diversificação por tipo de ativo, podemos ver que se dá por CRIs (76,56%) e
Permutas Financeiras (23,44%), ele pode-se dizer sobre a alocação entre os indexadores, já que
todas as operações de CRI estão indexadas ao IPCA +, enquanto as Permutas Financeiras estão a
INCC+.

Levando em consideração que o Fundo possui já alocação de 29% do PL em operações indexadas

ao CDI, para que assim, capture o período de taxa de juros alta (12,25% atualmente), e expectativa
de acabar o ano em 11,75%. De acordo com o boletim focus a expectativa da taxa de juros ao final
de 2024 é de que esteja próximo a 9%. Portanto, o Fundo já realiza um hedge implícito,
capturando um pouco da taxa de juros a em caso de alta na inflação, já está preparado para este
movimento de troca de indexador.

Fonte: Gestora / Administradora | Elaboração: LevanteCorp

A alocação por segmento, vemos que estão diversificadas em 5 segmentos, sendo eles, Varejo
Alimentício (38,28%), Incorporação Vertical (34,96%), Agronegócio (11,15%), Loteamento
(9,41%) e logístico (6,19%).

O setor de incorporação vertical está bem aquecido também, já que vemos o crescimento da
demanda por este setor nos principais centros urbanos, além de diversas entregas planejadas
para cidades capitais como São Paulo, em complemento a isto, é o principal setor na carteira
atual do Fundo (representando atualmente 38% do PL).

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Por fim, dentre os principais setores de alocações da oferta, temos o Agronegócio, setor novo na
carteira do Fundo, terá uma parcela pouco significativa, mas como vemos todos os anos, o setor
do agronegócio vem crescendo no Brasil, tornando-se cada vez mais relevante para o PIB.

Fonte: Gestora / Administradora | Elaboração: LevanteCorp

Em complemento, o Fundo divulgou seu pipeline de ativos potenciais para aquisição na oferta.
Vale ressaltar que essa lista não tem caráter vinculante, podendo ser adquirido outros ativos que
apresentem taxas diferentes.

Fonte: Gestora / Administradora | Elaboração: LevanteCorp

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Foto do Fundo e Pós Emissão

O Fundo MXRF11, que é gerido pela própria XP Vista e administrado pelo Banco BTG Pactual,
iniciou suas atividades em abril de 2012, atualmente está com um patrimônio líquido de R$ 2,5
bilhões, sua cota patrimonial está precificada em R$ 9,93/cota, já a cota a mercado está sendo
negociado com ágio de mais de 8%.

Cobra taxa de administração de 0,90% a.a. Sua base de cotistas conta com quase 980 mil
investidores de acordo com o último relatório gerencial, referente ao mês de setembro/23
(com crescimento de 3% em relação a agosto, o Fundo apresenta a maior base de investidores
da indústria de FIIs no Brasil).

No regulamento mais atual, a política de investimento do Fundo permite que o MXRF11 invista no
mínimo 67% do seu patrimônio líquido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs),
desde que tenham sido objetivo de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido
dispensado nos termos da regulamentação vigente. Adicionalmente, poderá investir em Letras
Hipotecárias, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e demais
ativos permitidos na legislação.

Conforme o último relatório mensal divulgado (setembro/23), o Fundo aloca seus recursos
majoritariamente em CRIs (78%), FIIs (14%), Permutas Financeiras (6%) e pequena parcela em
Caixa (2%). Os Indexadores dos CRIs são 56% em IPCA +/ INCC +, 29% em CDI + e uma
porcentagem muito pequena (1%) a outros indexadores e a duration média dos CRIs no portfólio é
de 4,1 anos.

Junto a isto, temos as taxas médias de MTM dos CRIs, sendo a parcela indexada a IPCA +/ INCC
+ 8,63% a.a., junto a isto, temos a outra parte, indexada a CDI + 2,73%a.a.

Fonte: Gestora / Administradora

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Do patrimônio alocado em CRIs, os principais setores são, residencial Real Estate (38%), Food
Retail (17%) e Malls (16%). Portanto, aqui enxerga-se a parcela ligada ao pipeline do Fundo, que
dos principais setores das alocações de recursos desta emissão, o Fundo já possui alguma
exposição, apesar de aumentar a concentração nestes setores, a gestão já carrega experiência
nesta área, facilitando assim a enxergar novas oportunidades.

As principais posições em CRIs são, CRI CSN (4,56% do PL), CRI Mitre Realty (4,04%) e CRI Prevent
Senior (3,44%). A carteira do Fundo conta com alocações menores que 5% do PL, trazendo uma
diversificação muito grande para seu cotista, mitigando este risco.

Fonte: Gestora / Administradora

Já a parcela alocada em FIIs, as principais posições são, SPVJ11 (24,88%), LPLP11 (23,71%) e
Unidades Autônomas III (16,40%). Portanto a concentração nas 3 maiores posições do Fundo
compõe aproximadamente 65% da alocação total em FIIs.

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Fonte: Gestora / Administradora

Os dados de liquidez do Fundo são muito positivos, no mês de set/23, o volume negociado foi de
R$ 287.218.926, equivalente a uma liquidez média diária na bolsa de R$ 14,36 milhões, o número de
negócios foi de 872.855, e um giro das cotas totais do Fundo de 9,97%

Por fim, a rentabilidade do Fundo desde o início supera os bechnmarks em questão, como
podemos ver no gráfico abaixo, a cota do Fundo ajustada pelos rendimentos seria precificada
em R$ 18,84 para o investidor que entrou no início do Fundo, enquanto a NTN-B (2024)
entregaria R$ 18,59, e o IFIX R$ 15,36.

Fonte: Gestora / Administradora

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Após a Emissão do Fundo, a gestão divulga seu estudo de viabilidade, onde apresenta a
expectativa de proventos para os próximos 12 meses do Fundo, já deduzindo os custos da oferta e
os custos recorrentes (taxa de administração), para realizar este estudo, utilizam as premissas
para CDI e IPCA de acordo com o relatório focus de 7 de novembro de 2023, divulgado pelo
Banco Central.

Portanto, vemos que para os próximos 12 meses a expectativa da gestão é uma distribuição de
R$ 0,0976/cota, que seria equivalente a um dividend yield de 11,72% para o cotista que entrar na
oferta subscrevendo a cota a R$ 10,29/cota.

Fonte: Gestora / Administradora

Cronograma da Oferta

Fonte: Gestora / Administradora

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Recomendação

Diante de todo o exposto neste relatório recomendamos participar desta emissão. Os custos
estão ligeiramente abaixo do que tem sido praticado atualmente, e em linha com as últimas
emissões realizadas pelo fundo. A taxa média do fundo irá melhorar em aproximadamente 0,80%
nos CRIs IPCA/IGPM. As permutas tendem a cair marginalmente, porém os dividendos na média
tendem a estabilizar em 0,10/cota o equivalente a R$ 1,20 no ano, em linha com as expectativas de
mercado na ordem de 1% a.m.

Além disso, o fundo consegue mitigar ainda mais o risco pelo aumento de ativos na carteira,
sendo assim, recomendamos participar desta emissão.

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