Hoje falaremos sobre o PLCR11 – PLURAL

RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS, fundo do

segmento de recebíveis, com gestão ativa,
destinado aos investidores em geral. Teve seu início em novembro de 2019 e
possui atualmente 13.410 cotistas.

O Fundo é administrado pelo Banco Genial S.A. e tem a Plural Gestão de

Recursos Ltda. como gestora. A taxa de administração e gestão é 1,2% sobre
o patrimônio líquido, não há taxa de performance.

Possui a vantagem de não possuir a taxa de performance, mas a taxa de

administração e gestão é maior que os pares no mesmo segmento.

A Plural Gestão de Recursos faz parte do Grupo Genial Investimentos, que

nasceu da parceria do Banco Genial com a Geração Futuro, com experiência
em gestão de fundos de Renda fixa, Crédito Privado e Imobiliário, e possui outro
fundo imobiliário listado, o BPFF11.

A primeira e única emissão do Fundo se encerrou em novembro de 2019, com

volume captado de R$ 210 milhões. Olhando o gráfico abaixo vemos que o
Fundo negociou por um pequeno período acima do valor patrimonial, logo
depois veio a pandemia e a cota no mercado secundário sofreu e praticamente
só negociou abaixo do valor patrimonial, isso sem considerar os rendimentos
recebidos.

Fonte: Relatório Gerencial PLCR11

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Ao final de janeiro de 2022, o patrimônio estava alocado com 88,48% em CRI e
11,52% em renda fixa, a carteira estava dividida em 37 CRIs, um número que
traz uma boa diversificação.

Em relação aos segmentos inves-

tidos, o Fundo possui uma
concentração em dois setores:
42% em Built to Suit e 31% em
Corporativo.

Apesar da concentração nesses

dois setores, os CRIs Corporativos
são emitidos por grandes empre-
sas, às vezes com capital aberto,
e os CRIs Built to Suit são
lastreados em contratos atípicos também com grandes empresas, com garantias
como a alienação fiduciária do imóvel. Isso faz com que esses ativos sejam
classificados como High Grade, um grau de classificação melhor, e isso acaba
refletindo na taxa, com um prêmio menor.

Fonte: Relatório Gerencial PLCR11

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 Em relação às garantias, o LTV Loan
To Value, que é a razão da dívida pelo
valor da garantia do CRI, a maior
parte dos ativos possuem um LTV
menor que 80% e não há nenhum
ativo sem garantia real.

Olhando para a distribuição dos

indexadores, no último mês o Fundo
possuía 71% dos CRI em IPCA+ e
11% em CDI+.

A taxa média dos CRIs do Fundo a

mercado é IPCA+9,09% e CDI+3,95%.
A diferença entre a taxa de aquisição e
a taxa a mercado é a abertura da curva
de juros, e isso se reflete no valor
patrimonial por cota, em fevereiro de
2021 o VP por cota do Fundo estava
em R$ 98,08 por cota e em fevereiro
de 2023 o VP por cota do Fundo estava
em R$ 90,42 por cota.

O duration da parte alocada da carteira

está em 3,68 anos, com praticamente
dois terços da carteira com vencimento
entre dois e cinco anos.

Alguns números do Fundo: cotação

em R$ 83,99, valor patrimonial em
R$ 90,42, o que resulta em um P/VP de
0,93. O último rendimento distribuído foi
de R$ 1,00, e um dividend yield de
14,37%, se olharmos os últimos 12 meses.

O segmento de recebíveis possui dividend yield de 14,14% nos últimos 12

meses e um P/VP de 0,91.

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O número de cotas emitidas é de 2.109.169; tem R$ 190.717.731,42 de
patrimônio líquido; possui liquidez média nos últimos 30 dias de R$ 346.542,74;
possui participação no IFIX com 0,17% e não tem disponibilidade para aluguel
de cotas.

Conclusão

Utilizando os dados do último relatório gerencial, as projeções para os

indexadores de inflação do Boletim Focus, podemos estimar o rendimento médio
conforme a tabela abaixo.

Fonte: Elaborado por Dica de Hoje Research

As premissas de IPCA = 5,79%, IGP-M = 4,60%, CDI = 13,25%.

Com as premissas acima, o dividend yield do Fundo para os próximos 12 meses

fica em 14,75% com os valores que o Fundo negocia hoje, a taxa do DI1F27
está em aproximadamente 12,82%. O rendimento pode oscilar em função dos
índices de inflação e da velocidade de alocação do caixa, abaixo temos o
pipeline de alocação dos recursos em caixa.

I. Financiamento Corporativo, com taxa de CDI + 3,00% a.a.;

II. Financiamento Corporativo, com taxa de CDI + 3,50% a.a.;
III. Financiamento Corporativo, com taxa de CDI + 3,50% a.a.

Após a alocação dos recursos em caixa nesses ativos, o dividend yield do

Fundo para os próximos 12 meses fica em 15,32%, com as premissas de que a
alocação em CDI ficaria em 28% do patrimônio líquido, com uma taxa média de
3,7% a.a.

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O retorno esperado para o Fundo com as premissas acima é interessante, na
minha opinião, visto o risco baixo dos ativos em carteira e pelo desconto que o
Fundo possui em relação ao valor patrimonial; caso a cotação se iguale ao VP,
o dividend yield esperado será de 14,22%, após a alocação dos recursos
em caixa.

Portanto, na minha visão, uma compra para o Fundo seria de até R$ 90,50 por
cota, o que representa um indicador P/VP de 1,00.

Para você que é nosso assinante de Fundos Imobiliários, não se esqueça que
temos uma nova carteira de recebíveis que inclui FIIs de Recebíveis, Fiagro e
Fi-Infra na mesma assinatura. Não deixe de conferir na Área de Membros.

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AFHI11 – O Fundo AFHI11 mostrou no relatório gerencial que os rendimentos
devem melhorar ao longo do primeiro trimestre de 2023. Inclusive o resultado
caixa do fundo no mês de janeiro foi de R$ 1,29 por cota, mas a gestão preferiu
distribuir apenas R$ 1,05 por cota.

A atual distribuição entre IPCA+ e CDI+ e o atraso que deverá ocorrer para a
queda dos juros e da inflação no Brasil vão ajudar os fundos de recebíveis a
distribuírem cada vez mais.

Se na última monitoria falei em expectativa de distribuição em torno de R$ 1,10,

já acredito que o AFHI possa manter algo entre R$ 1,15 e R$ 1,25 até a SELIC
começar a cair.

Fonte: AFHI11

AFHI11 – A gestora do AFHI, AF Invest Geraes, passou por uma reestruturação

societária que me deixou apreensivo, mas a equipe de gestão permanece a
mesma do Fundo. Então seguimos normalmente.

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XPML11 – XP Malls anunciou a aquisição indireta de 3,05% do Shopping da
Bahia pelo valor de R$ 55 milhões. A operação tem uma estrutura mínima
garantida de 7,8%. Em fevereiro de 2022, o Fundo já havia adquirido 9,05% do
mesmo shopping por R$ 151 milhões. Na primeira aquisição, a renda mínima
garantida vai até 31/12/2023 e no fato relevante falam da mesma estrutura da
primeira aquisição.

O Fundo acredita que terá uma distribuição adicional por ano de R$ 4,2 milhões,
o que representa R$ 0,20 a mais por ano.

Fonte: XP Malls

De acordo com a imagem acima, esse Fundo será o quarto mais representativo
nos resultados do XPML11.

Semana mais fraca de novidades por ter o Carnaval com muitos feriados. Na
semana que vem teremos os rendimentos de seis dos fundos que estão em
nossa carteira.

Abraços. E bons investimentos.

Egbert Chaves
Analista CNPI 2905

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 Disclosure
Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri CNPI 1810, este relatório é de uso
exclusivo de seu destinatário.

Este estudo é baseado em informações disponíveis ao público nos próprios sites de RI das
empresas analisadas ou comparadas, consideradas confiáveis na data de publicação.

As opiniões aqui expressas estão sujeitas a mudanças por se tratarem de estimativas baseadas
em fundamentos e projeções de futuro que podem ou não ocorrer.

Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou de outros

instrumentos financeiros.

As análises, informações e estratégias de investimento têm como único propósito fomentar o

debate entre o analista responsável e os destinatários. Os destinatários devem, portanto,
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O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Resolução CVM no
20/2021, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente a sua
opinião pessoal e foram elaboradas de forma independente. Declaro ainda que possuo as cotas
dos Fundos IRDM11, TRXF11, TGAR11, RBED11, LVBI11, XPML11, MALL11, FLMA11, RBVA11 e
VRTA11 contidos neste relatório.

O analista Daniel Isaac Nigri CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo
cumprimento da Resolução CVM no 20/2021.

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