AVISO: Do dia 17/05 ao 24/05, teremos um Workshop gratuito: Dominando FIIs e Reits.

Clique aqui, inscreva-se e receba todas as informações pelo e-mail, além de outros conteúdos.

O Fundo CSHG Renda Urbana, código HGRU11, iniciou suas atividades no

ano de 2018 com a aquisição do imóvel locado para a IBMEC no Rio de
Janeiro. Por muitos meses, o Fundo foi considerado arriscado porque, apesar
de ser um contrato atípico com vencimento em 2029 com um bom inquilino,
tinha apenas um imóvel e um inquilino (monoativo e monoinquilino).

Em outubro de 2019, o HGRU11 começa a mudar daquele formato inicial, de

fundo educacional mais passivo, para o formato atual de fundo imobiliário de
varejo com múltiplos imóveis e inquilinos em diversas regiões do Brasil. Um
fundo em que a gestão é mais ativa e adquire imóveis que venham a
acrescentar ao seu portfólio.

A segunda emissão de cotas foi encerrada em dezembro de 2019 e captou

R$ 882 milhões, ou seja, quase 6x o patrimônio líquido do Fundo até
aquele momento.

Essa introdução é importante para mostrar que essa primeira fase de

crescimento do Fundo HGRU11, abriu mão de uma aumento do rendimento
da cota, mas mitigou vários outros riscos que seriam importantes no futuro
para este Fundo.

Veja abaixo, então, o rendimento pago por cada cota ao longo dos últimos
anos em alguns meses escolhidos pela nossa equipe.

Por cota Julho/2018 Julho/2019 Julho/2020 Abril/2021

Rendimento mensal R$ 0,68 R$ 0,68 R$ 0,68 R$ 0,68
Elaborado por Dica de Hoje Research

É interessante observar que o rendimento não cresceu, mas o Fundo hoje

possui menos risco que no passado. Eu tenho me esforçado para mostrar
com exemplos práticos para o assinante que investir não se resume a olhar o
retorno, e, sim, também o risco inerente ao investimento. E por isso comecei
este relatório dessa forma.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 1

Hoje, o Fundo HGRU11, após 4 emissões de cotas, a última delas encerrada
em 04/11/2020, possui as seguintes características, com dados de 31/03/2021:

● Número de cotistas: 119.937 cotistas, sendo quase a totalidade

de pessoas físicas
● Patrimônio Líquido: R$ 2,167 bilhões
● Número de cotas emitidas: 18.406.458 cotas emitidas nas 4 emissões
● Valor Patrimonial por cota: R$ 117,77.
● Valor de mercado atual: R$ 121,62
● Preço/Valor Patrimonial: 1,03x
● Dinheiro em caixa: R$ 44,9 milhões, com R$ 24 milhões de obrigações
a pagar

O Fundo HGRU11 hoje tem uma taxa de administração de 0,7% ao ano sobre
o valor de mercado de negociação em Bolsa do Fundo, além de uma taxa de
performance de 20% sobre o que exceder 5,5% ao ano da cota de
integralização atualizada pelo IPCA.

A administração e gestão é realizada pela CSHG – Credit Suisse Hedging

Griffo, uma das gestoras mais conceituadas do mercado. Leia-se que
normalmente o mercado aceita pagar um prêmio por essa gestão melhor.

Vamos analisar os ativos do Fundo, ou seja, onde ele alocou esses R$ 2

bilhões ao longo desses três anos, para sabermos se a gestora merece esse
prêmio ou não, e já adianto que hoje o Fundo não possui vacância nem física
e nem financeira.

O Fundo Imobiliário HGRU11 possui uma gestão ativa e tem um foco de

atuação híbrido para a geração de renda. Isso significa que ele não possui
um ativo alvo específico. O gestor tem a liberdade de investir no ativo alvo
que ele preferir.

A imagem abaixo mostra que hoje o Fundo é bastante diferente daquele

fundo de 2018 que possuía apenas um imóvel no Rio de Janeiro locado pelo
IBMEC. Esse imóvel representa hoje 8,4% do ativo imobiliário do Fundo e
9,5% da receita imobiliária contratada. Um indicativo de que a renda desse
imóvel específico está acima do valor de mercado, mas o contrato é atípico e
vai até 2029, então o risco é mínimo, custo do locatário.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 2

Fonte: CSHG Renda Urbana - Relatório de Fevereiro de 2021

O HGRU11 possui hoje R$ 1,6 bilhão em ativos imobiliários (dos R$ 2,2

bilhões de ativos existentes no fundo). Esses imóveis estão em três regiões
brasileiras, seis estados, mas vê-se que está concentrado no estado de São
Paulo, com 70,2% do ativo imobiliário. São 16 ativos imobiliários, sendo que o
principal deles é composto de 66 lojas locadas para as lojas Pernambucanas.
Este, inclusive, foi o ativo alvo da quarta emissão de cotas em que foi
investido o valor de R$ 454,5 milhões.

Somando a participação de todas as Pernambucanas existentes em São

Paulo, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná, o valor da receita imobiliária
representa quase 30% do total, e eles possuem uma característica que
precisa ser levada em consideração. Haverá uma queda da receita a ser
paga pelas Pernambucanas no ano 2 e, a partir do ano 3, uma nova redução
de valores.

O Fundo HGRU11 pagou R$ 450 milhões aproximadamente para comprar os

imóveis das 66 lojas Pernambucanas e no primeiro ano receberá um valor
mínimo de 8,5% do valor investido, ou seja, está recebendo em torno de
R$ 3,18 milhões por mês. A partir do segundo ano, supondo um IPCA de 5%
no ano, esse valor, ao invés de subir para R$ 3,34 milhões, vai cair para
R$ 3,11 milhões. E, por fim, se em 2022 tivermos novamente IPCA de 5%, o
valor reduzirá novamente para R$ 2,98 milhões.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 3

Fonte: Prospecto definitivo da 4ª emissão

Caso as lojas tenham faturamento, em cada uma, bem grande a ponto de 4,5%
do faturamento anual ficar maior que esse aluguel mínimo, o Fundo poderá
pagar em dezembro um aluguel variável adicional.

Excluindo essa possibilidade, a tendência de renda do principal ativo do

HGRU11 nos próximos dois anos é de queda, e não de alta, ok? Isso precisa
ficar bem claro.

O ponto positivo com relação a esse contrato é que os contratos possuem

prazos entre 10 anos e 16 anos até o vencimento em contratos atípicos.

Ainda com relação aos imóveis do Fundo, uma forma interessante de ver a
distribuição é dividir por setores de atuação. Fica claro que o Fundo está dividido
em imóveis educacionais com 29,8% da Receita Contratada, 24,7% locados
para empresas de Varejo de Vestuário e 45,5% para Varejo Alimentício, sendo
33,4% diretamente e 12,1% de forma indireta a partir de sua participação de
60% no Fundo SPVJ11. Para conhecer mais o SPVJ11, clique aqui.

Fonte: HGRU11

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 4

Com relação ao vencimento e tipicidade dos contratos, vemos que todos
vencem após o ano de 2025 e possuem um prazo médio ponderado
(WALE) de 12,1 anos. 91,1% são atípicos e possuem multas incidentes até o
final do contrato e 8,9% são contratos típicos com revisional possível já a
partir de 2021.

Esse imóvel que possui a revisional em 2021 possível, está locado para a
Estácio na cidade de Salvador, Bahia, é reajustado pelo IGP-M e passou por
um grande reajuste em dezembro. Hoje, esse imóvel representa 5,7% do
ativo imobiliário, mas consiste em 8,9% da receita contratada, então eu
acredito que a Estácio entrará na Justiça para reduzir esse aluguel e acredito
que irá conseguir alguma redução e talvez a mudança do índice de correção.

Esse é o segundo ponto de atenção com relação aos imóveis do HGRU11, e

que poderia impactar a receita imobiliária do Fundo.

Por outro lado, em setembro e em novembro, boa parte dos contratos serão
reajustados por um IPCA que deve estar alto e na minha opinião
possivelmente acima de 6%. É provável que esses reajustes compensem
eventuais perdas de receitas imobiliárias e o Fundo consiga prosseguir
pagando os atuais R$ 0,68 por cota por mais um ano, na minha visão.

Fonte: HGRU11

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 5

Um último ponto para o qual preciso chamar atenção do leitor tem relação
com o diferimento de aluguel contratado existente durante o ano de 2020,
devido à Covid-19. O HGRU11 reduziu parte dos aluguéis durante o ano de
2020, e agora está recebendo a diferença nestes meses. Dessa forma, de
setembro de 2020 a abril de 2021, o Fundo receberá mais do que 100% da
receita contratada. Estão recebendo os aluguéis mensais e mais parte dos
aluguéis dos meses de abril a agosto de 2020.

Fonte: HGRU11

Como você pode ver, mais uma pressão para redução de Receita Imobiliária
a ser recebida pelo HGRU11.

Mas, se o Fundo possui R$ 2,2 bilhões de ativos e possui apenas R$ 1,6

bilhão em ativos imobiliários, quais são os outros ativos?

Fonte: CSHG - Fundo HGRU11

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 6

O Fundo ainda possui R$ 236 milhões investidos no Fundo SPVJ11, que é
um fundo de varejo alimentício com vacância 0%, contratos atípicos com
vencimento em 2039 e 2040, composto por 9 ativos nos estados de Alagoas,
Pará, Bahia (2x), São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná, Tocantins e Ceará.

O Fundo possui R$ 104 milhões investidos em FIIs diversos, que não foram
divulgados no relatório gerencial. A única informação é que o Fundo alcançou
um ganho de capital bruto não recorrente de R$ 1,45 milhão com a venda de
alguns FIIs no mês de março de 2021.

Além disso, ainda possui R$ 167 milhões em CRIs, R$ 25 milhões em LCIs e

R$ 29 milhões em caixa.

Dessa forma, o Fundo anunciou o seguinte resultado em março de 2021 – um

resultado que veio mais alto do que o normal, devido aos ganhos de capital
bruto e ao diferimento das receitas de locação de 2020 que estão sendo
pagas nestes meses:

Fonte: CSHG - Fundo HGRU11

O Fundo HGRU11 está aproveitando essas receitas extras e está

aumentando o saldo de resultado acumulado ao longo do tempo. Hoje o
Fundo possui R$ 0,43 por cota acumulado, o que representa mais de R$ 8
milhões acumulado. Dessa forma, ele consegue linearizar a distribuição em
R$ 0,68 por mês.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 7

Nossa expectativa é que o Fundo continue gerando o pagamento de R$ 0,68
por cota no próximo ano, apesar da queda de algumas receitas que já foram
consideradas na planilha abaixo.

Sem considerar novas emissões e crescimento de inflação de 3,5% ao ano e

venda dos imóveis a um cap rate de 7,0% em 2031, o preço justo do HGRU11
é de R$ 127,00, como mostra a imagem abaixo.

Fonte: CSHG - HGRU11

Recomendação de COMPRA do HGRU11 até o limite de R$ 127,00.

Se você gosta das nossas análises e desse modelo de precificação, não

perca nosso workshop GRATUITO Dominando FIIs e Reits – clique aqui,
são cinco lives em que você irá aprender muito.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 8

Nesta semana, ficamos de fazer o ajuste do percentual do Fundo IRDM11.
além do aporte que seria realizado na subscrição do TGAR11 caso a cota
estivesse sendo cotada acima de R$ 135,00.

No entanto, durante a semana, a cota do IRDM11 caiu de R$ 141,00 para

R$ 133,00 e o TGAR11 caiu e fechou a R$ 134,94.

Com o TGAR11 cotado a R$ 134,94 e sabendo que o custo de cada cota na

emissão será de R$ 133,58, sobram R$ 1,36 de diferença. Os últimos cinco
rendimentos do TGAR11 foram respectivamente: R$ 1,26, R$ 1,30, R$ 1,15,
R$ 1,20 e R$ 1,36. Ou seja, não compensa perder o rendimento de um mês
nessa emissão com a diferença atual.

Essa emissão não representa tampouco uma mitigação de risco para o Fundo
ou uma melhoria de qualidade para os cotistas.

Logo, NÃO PARTICIPAREMOS DA EMISSÃO DO TGAR11!!

Com relação ao IRDM11, o Fundo aprovou a conversão das cotas para esta
segunda-feira, dia 17/05/2021. O período de conversão de cotas costuma ser
um momento em que investidores vendem suas cotas para adequar as suas
proporções em carteira. Dessa forma, prefiro aguardar mais uma semana a
realizar a venda no mesmo dia que os investidores realizarão a flipagem.

Obs.: Se você não entendeu esse parágrafo acima, não deixe de acompanhar o
workshop gratuito Dominando FIIs.

Então, a nossa carteira está da forma que vemos no quadro a seguir – já

incluindo os rendimentos do IRDM11, do XPML11 divulgados durante a
semana e do aporte mensal de R$ 2.125,00.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 9

Elaborado por Dica de Hoje Research

Os Fundos que estão com o percentual mais abaixo do recomendado são o

TRXF11, o LVBI11 e o VRTA11. Então nosso aporte vai para eles e semana que
vem vendemos o excesso de IRDM11 caso ele esteja em um preço bom; caso
contrário, vamos receber mais rendimentos sobre essa base forte de 279 cotas.

Dinheiro em Renda Fixa inicial: R$ 4.713,50

Compra de 10 cotas TRXF11 x R$ 108,55 = R$ 1.085,50

Compra de 10 cotas VRTA11x R$ 112,00 = R$ 1.120,00
Compra de 15 cotas LVBI11 x R$ 109,04 = R$ 1.635,60

Total: R$ 3.841,10

Sobra de Caixa: R$ 872,40

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 10

Antes de começar a falar sobre as novidades dos fundos imobiliários da
nossa carteira, quero avisar que vamos começar uma pré-venda do nosso
curso de FIIs e de Reits com um desconto super especial para assinantes.
Você, por ser assinante, vai receber o email na segunda-feira de manhã,
então fique atento e aprenda as três estratégias que eu uso para rentabilizar
a minha carteira.

IRDM11 – O Fundo IRDM11 anunciou pagamento de R$ 1,158992863 por

cota, assim como o mesmo valor a ser pago por recibo de subscrição
IRDM13. Já as cotas que foram subscritas durante o período de sobras,
código IRDM14, receberão R$ 0,071888717 por cota.

Cabe mencionar ainda que no mesmo comunicado o Fundo IRDM11 informa

que as cotas serão convertidas no dia 17/05/2021 e já serão negociadas
normalmente na B3.

Fonte: Iridium

VRTA11 – O Fundo VRTA11 encerrou a alocação do dinheiro captado

em agosto de 2020 na última emissão. Inclusive realizou uma alocação
em dois fundos de recebíveis: no MGCR11 (R$ 15 milhões) e no QAMI11
(R$ 50 milhões).

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 11

Fonte: VRTA11

A exposição do Fundo agora é de 7% em FIIs, 8% em CRIs indexados ao

CDI, 7% indexado ao IGP-M e 75% indexado ao IPCA com prêmio médio de
6,5% ao ano.

Considerando um IPCA médio de 4% ao ano e taxa de administração de 1%

ao ano, o VRTA pode devolver entre 9% e 9,5% ao ano, o que é uma ótima
taxa após a conclusão das alocações.

Abraços. E bons investimentos.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 12

Disclosure
Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri CNPI 1810, este relatório é de
uso exclusivo de seu destinatário.

Este estudo é baseado em informações disponíveis ao público nos próprios sites de RI

das empresas analisadas ou comparadas, consideradas confiáveis na data de publicação.

As opiniões aqui expressas estão sujeitas a mudanças por se tratarem de estimativas

baseadas em fundamentos e projeções de futuro que podem ou não ocorrer.

Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou de outros

instrumentos financeiros.

As análises, informações e estratégias de investimento têm como único propósito

fomentar o debate entre o analista responsável e os destinatários. Os destinatários
devem, portanto, desenvolver as próprias análises e estratégias (ou seja, “caminhar com
as próprias pernas” e ter bom senso).

Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros

instrumentos financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitação, e
serão arquivadas por 5 anos conforme determinação da CVM.

O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Resolução
20/2021, que substituiu a Instrução CVM nº 598/18, que as recomendações do relatório
de análise refletem única e exclusivamente a sua opinião pessoal e foram elaboradas de
forma independente. Declaro ainda que possuo as cotas dos Fundos IRDM11, TGAR11,
RBED11, LVBI11, XPML11, MALL11, FLMA11, RBVA11 e VRTA11 contidos neste relatório.

O analista Daniel Isaac Nigri CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e
pelo cumprimento da Resolução 20/2021, que substituiu a Instrução ICVM 598.

www.dicadehoje7.com dicadehoje7@gmail.com https://areademembros.dicadehoje7.com 13