Carteira Top FII

Setembro 2022 | José Falcão Castro, CFP® CNPI-P

Segmento Alocação
FII Código DY (mês) DY (12m) Preço Teto

RBR Rendimento High Grade RBRR11 Recebíveis 12% 1,14% 13,21% R$ 99,50

Capitânia Securities II CPTS11 Recebíveis 12% 1,23% 14,36% R$ 98,00

Kinea Securities KNSC11 Recebíveis 12% 0,82% 16,37% R$ 92,00

Devant Recebíveis Imob. FII DEVA11 Recebíveis 12% 1,28% 16,72% R$ 104,00

Bresco Logística FII BRCO11 Logístico 12% 0,64% 7,03% R$ 113,00

BTG Pactual Logística FII BTLG11 Logístico 12% 0,71% 8,43% R$ 115,00

Agronegó
BTG Pactual Agro Logística BTAL11 12% 0,83% 9,80% R$ 111,00
cio

Vinci Shopping Centers FII VISC11 Shopping 12% 0,64% 7,28% R$ 115,00

BTG Pactual Corp. Office BRCR11 Escritório 4% 0,67% 8,22% R$ 80,00

Rentabilidade da Carteira

Agosto (2022) +4,68%

Acumulado (desde abril/2021) +3,64%

• Descrição: a Carteira Top FII é composta por Fundos Imobiliários que possuem boas
expectativas no pagamento de rendimentos, com o objetivo de gerar renda passiva
no longo prazo, através de uma criteriosa análise fundamentalista.

• Seleção dos ativos: a Carteira Top FII está diversificada em nove fundos imobiliários e
cada ativo deve possuir uma alocação percentual de acordo com a tabela acima:

• Selecionamos alguns segmentos do mercado imobiliário através de 5 tipos de fundos:

Recebível (48%), Logístico (24%), Agronegócio Logístico (12%), Shopping (12%) e
Escritório (4%).
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Cenário e atualizações

Entramos no mês de setembro sem modificações na carteira e isso é positivo, pois reforça a nossa convicção nos fundos
selecionados, com visão de longo prazo e objetivo de renda passiva. Portanto, o portfólio da Top FII mantém a composição
de 9 ativos, com 5 segmentos de FIIs. O mês de agosto foi de forte recuperação para a carteira e para o IFIX (principal índice
dos fundos imobiliários negociados na B3), após os últimos meses de instabilidade e desafios nos mercados de forma geral.
Ou seja, estamos colhendo os frutos de uma estratégia que se prova ao longo do tempo.

O bom desempenho dos fundos imobiliários está sendo puxado pelos fundos de tijolo (ex: escritório, shopping, logístico).
Conforme acompanhamos nos últimos dois anos, com o aumento das taxas de juros e a aversão aos investimentos de risco,
a maioria dos fundos estavam sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial. Somado a isso, a taxa selic em patamares
de dois dígitos, muitos investidores migraram para a renda fixa, buscando rentabilidade com risco menor. Em contrapartida,
os fundos de papel ou fundos de CRI estavam em alta, com rendimentos elevados em virtude da alta inflacionária, esses
fundos estavam sendo os preferidos dos investidores.

Porém, agora algumas distorções estão se ajustando. O mercado de imóveis, seja logístico, shoppings ou de lajes
corporativas, está passando por um ciclo de estabilidade e até mesmo de valorização. Neste aspecto, o preço das cotas
está convergindo para a realidade do mercado real, com a alta de muitos FIIs na bolsa de valores. Além disso, os juros
futuros estão em queda nas últimas semanas e mesmo com a Selic alta, se os juros futuros caem, há uma valorização dos
fundos imobiliários, especialmente os de tijolos.
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BTG Pactual Agro Logística (BTAL11)

O BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) é um Fundo de Investimento Imobiliário lançado em 2021 e gerido pelo time de Real
Estate do BTG Pactual. O objetivo do fundo é de aquisição ou construção de unidades de armazenagem e logística
distribuídas ao longo de toda cadeia do agronegócio, principalmente em áreas onde o déficit de armazenagem e/ou
escoamento são significativos.

O BTAL11 tem como estratégia investir em ativos localizados em regiões com alto déficit de capacidade estática de
armazenagem em relação à produção. Com aquisições realizadas através de estruturas financeiras de
Sale-&-Leaseback ("SLB") e Built-to-Suit ("BTS"), todos os contratos são de longo prazo, estão estruturados na
modalidade atípica de locação, e são ajustados anualmente pela inflação (IPCA). O Fundo foi estruturado sob três
importantes pilares que promovem segurança adicional ao investidor: segmentos resilientes, retornos atraentes e
garantia de crédito.

O BTAL11 tem um mandato amplo: investe em galpões logísticos, silos de armazenagem, retroárea de portos e até em
CRIs. A gestão busca galpões construídos em no máximo 10 anos e considera o quão estratégico o ativo é para o
proprietário, para garantir que ele será bem cuidado. Acreditamos que esse é um ótimo veículo para se posicionar no
setor agro, o mais importante da economia brasileira e que representa mais de 25% do nosso PIB.

Apesar de novo, o fundo já possui um patrimônio de R$ 640 milhões, seus imóveis possuem capacidade de 450 mil
toneladas, 34 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs
negociados na bolsa brasileira), possui diversificação geográfica em 5 locais diferentes, prazo médio de 10 anos dos
seus contratos atípicos que são mais seguros e previsíveis, está 100% ocupado, sem inadimplência e sem alavancagem
financeira na compra dos ativos. Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode
acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Já na parcela de CRIs, os riscos são de
inadimplência, pré-pagamento e mercado.
(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: BTG Pactual

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Bresco Logística FII (BRCO11)

O Bresco Logística FII (BRCO11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de
empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico. A gestora Bresco atua na aquisição, no
desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos de built to suit, sale-leaseback
e desenvolvimento de propriedades para locação. Com um elevado conhecimento, já concretizaram mais de 50
operações que superam 2 milhões de m² de área construída. 

Se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria a qualidade dos seus ativos. Além disso, conta com uma
equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional em regiões com elevada barreira
de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito, geração de negócios recorrentes, distribuição de rendimentos
previsíveis e resilientes, capacidade de expansão das propriedades existentes com rentabilidade marginal, locações
com potencial de valorização ao longo do ciclo e posicionamento sócio-ambiental diferenciada no setor.

Com um dos melhores portfólios do mercado, 89% das propriedades são de padrão construtivos A+, 74% delas estão no
raio de 30km dos principais centros urbanos como São Paulo, 91% dos inquilinos com investment grade e uma exposição
de 57% ao E-commerce. Além disso, é um dos maiores FIIs do segmento, com R$ 1,7 bilhão em valor patrimonial, 446 mil
metros quadrados de área bruta locável, 83 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do
IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira), com boa diversificação geográfica, está presente em 6
estados, 100% ocupado e não há inadimplência na sua carteira.

Risco: os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar em inadimplência dos
aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que
impactaria a rentabilidade do fundo.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: Bresco Logística

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BTG Pactual Logística FII (BTLG11)

O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de
empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico, gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores
players do mercado de FIIs. O fundo, originalmente denominado “TRX Realty Logística Renda Fundo de Investimento
Imobiliário”, foi estruturado e gerido pela gestora TRX Realty de 2010 a 2019. A partir de outubro de 2019 o fundo teve sua
gestão e administração transferidas para o BTG Pactual. Desde então o BTLG11 vem passando por uma transformação que
mesclam crescimento com qualidade e reciclagem do portfólio. De maneira prática, o fundo está consolidando seu
portfólio em ativos A+, que contam com inquilinos dos mais variados setores.

Gostamos do protagonismo que o fundo está tomando no mercado, o BTLG11 é um dos maiores e mais relevantes fundos de
logística atualmente. Recentemente tem sido um dos FIIs mais negociados na bolsa e viu seu número de investidores
crescer 6x em 1,5 anos, alcançando a marca de 100.000 cotistas em abril de 2021. Além disso, o BTLG11 tem entregado um
resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico que possuem um patrimônio acima de R$ 1 bilhão e
mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos otimistas com o trabalho na renovação da carteira baseado
em: gestão ativa, concentração em ativos de qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação
procurando reduzir o risco para os cotistas. Desta forma, confiamos na qualidade dos imóveis, na diversificação e na boa
rentabilidade esperada para o segmento.

O BTG Pactual Logística possui uma carteira diversificada, com ativos em diferentes regiões do Brasil, mas com receita
concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido do país. O portfólio do fundo é composto por imóveis que
possuem inquilinos de diversos setores.

Risco: os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar em inadimplência dos
aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria
a rentabilidade do fundo.

Fonte: BTG Pactual (dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

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BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BC Fund é um dos maiores e tradicionais fundos de investimento imobiliário listados em bolsa do Brasil. O fundo foi
constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira, como objetivo primordial de
investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes
centros comerciais. Possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: negociação competente dos
contratos de locação; investimento em expansão e melhorias dos imóveis; eficiente reciclagem do portfólio;
alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FIIs.

Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores experientes que estão
trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos imóveis em tempos de crise, atuando
na compra e venda de ativos buscando oportunidades de negócios e renovando o portfólio.

Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporativas da indústria, com valor patrimonial de R$ 2,7 bilhões,
isso permite uma carteira diversificada em 15 ativos, sendo 90% de alto padrão construtivo (A+), 70% localizado na
cidade de São Paulo que é referência do setor, 241 mil metros quadrados de ABL, 143 mil cotistas, liquidez média diária
acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira). Além disso, a
visão de longo prazo é mais otimista para o segmento, se recuperando dos efeitos das restrições impostas pela
pandemia.

Pontos de atenção: a vacância é um desafio para o segmento de escritórios (20,7% em São Paulo) e para o fundo,
atualmente em torno de 24%, porém acreditamos que o pior já passou e daqui para frente tende a estabilizar. Isso é
refletido no preço atual da cota que apresenta um forte desconto em relação ao valor patrimonial, o que representa
uma oportunidade também numa visão de longo prazo. Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência
dos locatários pode acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão
do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.
(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: BTG Pactual

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Vinci Shopping Centers FII (VISC11)

O Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo que tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de
recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos
mesmos. Criado em 2014 e gerido pela Vinci Partners, o fundo está sob comando de profissionais experientes, como
Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de aquisições da BR Malls.

O segmento de shopping foi um dos mais afetados negativamente pelas restrições impostas pela pandemia de
Covid-19. Porém, o setor está apresentando forte recuperação desde o início de 2022 e as vendas nos shoppings centers
cresceram 38% no 2º trimestre. O aumento nas vendas foi impulsionado pela volta do público aos shoppings, pois o
aumento no fluxo de pessoas foi ainda maior, de 58,7% na comparação com o segundo trimestre de 2021.

O portfólio do Fundo é composto por participação em 19 shoppings em 12 diferentes estados, administrados por 10
administradoras distintas, totalizando mais de 222 mil m² de ABL própria, o maior do segmento, com valor patrimonial
de R$ 2 bilhões, 217 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos
FIIs negociados na bolsa brasileira), a vacância caiu para níveis em torno de 6,7% e a inadimplência para 1,8%, após
uma período desafiador de pandemia.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos
aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que
impactaria a rentabilidade do fundo.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: Vinci Partners

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RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no
mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de
outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e
executa estratégias de investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA.
Atualmente, a RBR gerencia em torno de R$ 5 bilhões em ativos imobiliários.

O RBRR11 possui um portfólio High Grade, ou seja, títulos de emissores com alta qualidade e baixo risco de crédito,
indexados ao IPCA e CDI, que se beneficiam do cenário de inflação e juros elevados. A carteira é diversificada, com
garantias robustas concentradas na região sudeste, com maior exposição ao setor corporativo. Com um time de
gestão experiente, outro diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que
permite customizar taxas, prazos e ter boas garantias atreladas à operação.

Ativo de grande porte, com patrimônio líquido acima de R$ 1,3 bilhão, 107 mil cotistas, liquidez média diária acima de um
milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira), seus títulos (CRIs) não
possuem uma duration média alta, de 4 anos (menor risco) e LTV confortável para o nível de risco e localização das
garantias (65%), o fundo não apresenta alavancagem e sua carteira está 100% adimplente.

Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou
calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas
mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos, há também o risco de mercado com flutuações no valor das cotas
negociadas em bolsa.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: RBR Asset Management

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Capitânia Securities II (CPTS11)

O Capitânia Securities II (CPTS11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado
imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros
Fundos Imobiliários. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua há quase vinte anos e de
grande reconhecimento no mercado de crédito.

O CPTS11 possui uma forte gestão ativa, além da geração de renda previsível através de um portfólio High Grade, o
fundo realiza operações no mercado secundário com recorrência, buscando ganho de capital com negociações de
títulos e cotas de FIIs. A carteira é diversificada em ativos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de
gestão experiente. Apesar da classificação como fundo de papel, o CPTS11 possui posições em outras cotas de FIIs que
normalmente podem chegar a 30% da carteira, isso permite maior diversificação em outros tipos e segmentos de
fundos imobiliários, além de serem posições táticas para se posicionar em ativos que os gestores enxergam
oportunidades. O seu tamanho e expertise permite estruturar operações exclusivas de originação própria,
customizando taxas, prazos e boas garantias.

Apesar da gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance. Ativo de grande porte, com patrimônio líquido acima
de R$ 2,8 bilhões, 174 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice
dos FIIs negociados na bolsa brasileira), seus títulos (CRIs) possuem uma LTV confortável de 60%, carteira 100%
adimplente e o emissor com maior exposição não passa de 6%. Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: Capitânia Investimentos

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Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11)

O Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no
mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de
outros Fundos Imobiliários. A Devant Asset é uma gestora independente, fundada a partir do desejo dos sócios em
oferecer excelência na gestão de recursos com foco em crédito privado. A equipe é composta por profissionais com
ampla experiência no mercado financeiro e especialistas na gestão de ativos de crédito e renda fixa.

O principal objetivo do DEVA11 está na geração de rendimentos diferenciados, através de um portfólio high-yield. A
carteira é diversificada em vários títulos de crédito, que reduz o risco individual de uma única operação. Este é um FII para
apimentar a carteira, pois a sua alocação foca em títulos high-yield, ativos de renda fixa que pagam taxas mais altas em
relação à média da indústria. Isso acontece devido aos ramos de negócios imobiliários que atua, pois os seus emissores
oferecem uma remuneração maior. Porém, isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito dos seus
devedores e sim uma maior exposição a determinados segmentos e projetos que oferecem mais prêmios nas taxas. O
fundo busca o objetivo de remunerar o investidor em 1% ao mês, porém não se trata de uma promessa.

Apesar de ser um FII relativamente novo, já é um dos maiores do mercado com patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão, 115 mil
cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa
brasileira), seus títulos (CRIs) possuem uma duration média baixa, de 2,7 anos (menor risco) e LTV confortável de 43%, o
fundo não apresenta alavancagem e sua carteira está 100% adimplente e protegida da inflação e deflação. A maior parte
da sua carteira está em CRIs indexados ao IPCA + 10%, com alocação maior no setor corporativo, multipropriedade e
loteamento e 99% dos CRIs são protegidos contra a deflação.

Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: Devant Asset

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Kinea Securities (KNSC11)

O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado
imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros
Fundos Imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex-executivos do BankBoston tendo como objetivo fazer
gestão de investimentos de longo prazo e de forma independente, mas com o respaldo de um grande grupo financeiro
como sócio, trazendo solidez em seus processos e controles internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados
para se tornarem uma plataforma com diversas áreas de negócios como: imobiliário, private equity, previdência,
infraestrutura, ações, renda fixa, além dos multimercados.

A carteira do KNSC11 é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão
experiente. A Kinea é uma das maiores gestoras de FIIs do mercado brasileiro, isso traz um diferencial para o fundo com
acesso a operações exclusivas, com melhores taxas e boas garantias.

O KNSC11 possui mandato flexível, com liberdade para aquisição de operações com diferentes indexadores (juros reais e
juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que esta estratégia dinâmica
contribuirá para uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado.

Além disso, ressaltamos a alta qualidade do time de crédito da gestora, com ótimo histórico de originação e
estruturação em seus outros fundos listados, dentre eles o KNIP11 e NKCR11. Alocações diversificadas entre títulos
indexados ao CDI e IPCA, fazem o KNSC11 ser uma alternativa interessante ao investidor que deseja buscar aplicações
em CDI neste momento de alta da Taxa Selic, além da proteção contra a inflação com os títulos indexados ao IPCA.

Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

(dados atualizados trimestralmente; junho/2022)

Fonte: Kinea Investimentos

Carteira Top FII

Responsável pela carteira

José Falcão C. Castro
Planejador Financeiro (CFP®) e Analista de Investimentos (CNPI-P), com
15 anos de experiência no mercado financeiro, atuando com análise,
consultoria de investimentos e mesa de operações Bovespa e BM&F.
Atualmente é gestor da área de Investment Research do Nubank e faz
cobertura de ações e fundos de investimentos. Formado em
Administração de Empresas, com pós-graduação em Gestão Financeira
pelo Insper.

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