Fijan 23

Carteira Renda com Imóveis
Carteira Recomendada Fundos Imobiliários

Janeiro 2023
Larissa Nappo, CNPI Marcelo Potenza, CNPI

Carteira Renda com Imóveis – Janeiro/2023
Após forte desvalorização em novembro (-4,15%), o Ifix, principal benchmark do setor de fundos imobiliários, se recuperou dos
momentos mais complicados do mês de dezembro e fechou o ano estável.
Com esse resultado mensal (0,0%) e após dois anos consecutivos de queda (-10,2% em 2020 e -2,3% em 2021), o índice finalizou o ano
de 2022 no positivo, com uma performance acumulada de 2,22%.
Em paralelo, nosso portfólio recomendado teve um desempenho ainda melhor, com alta de 0,82% em dezembro, o que levou a um
resultado acumulado de 4,45% em 2022 – mesmo com menos risco do que o Ifix, continuamos abrindo vantagem sobre o índice, o que é
muito interessante.
Entrando no detalhe da performance da Carteira Renda com Imóveis, tivemos resultados mistos, ou seja, não observamos nenhum setor
se destacando positivamente ou negativamente.
O destaque, quando o assunto é provento, ficou para os fundos de ativos financeiros indexados ao IPCA, que seguiram na trajetória de
melhora de seus rendimentos, visto que os impactos da deflação ficaram para trás.
Falando agora de forma mais abrangente, as melhores performances do ano vieram dos fundos de shoppings e na sequência dos
Para o mês de janeiro, nossa fundos de ativos financeiros. Na ponta negativa, os fundos de lajes corporativas mostraram a pior performance em 2022.
Para 2023, os fundos de ativos financeiros seguem na nossa preferência, pois acreditamos que eles devem continuar entregando yields
Carteira Recomendada de Fundos mais atrativos e apresentando menor volatilidade em relação aos outros fundos imobiliários da indústria.
Imobiliários é composta por: Em relação as nossas estimativas, nossa área macro reduziu recentemente a projeção de IPCA em 2022 para 5,6% (de 5,8%), mas
elevou a projeção de 2023 para 5,7% (de 5,0%), incorporando a volta total de PIS/Cofins sobre a gasolina e uma desinflação mais lenta
HSML11, HGRU11, VILG11, de serviços com ganhos de salário real (em razão da dinâmica mais apertada de mercado de trabalho), apenas parcialmente
BRCO11, LVBI11, PVBI11, compensados por uma desinflação maior de bens. Em relação a taxa básica de juros, “com inflação mais alta no horizonte relevante, o
espaço para cortes de juros ao longo do próximo ano será menor. Esperamos cortes apenas no último trimestre de 2023, para 12,50%
RBRP11, KNCR11, HGCR11, (antes, 11,00%).”
KNHY11 e KNIP11. Olhando para nosso portfólio recomendado, os FIIs de ativos financeiros são representados por KNIP11, KNHY11, KNCR11 e HGCR11,
com peso de 11,25% cada um. Da parte dos galpões logísticos, temos BRCO11, LVBI11 e VILG11, cada um com peso de 10%. As lajes
corporativas, por sua vez, são representadas por RBRP11 e PVBI11, com 5% de peso cada um, enquanto os shopping centers são
representados pelo HSML11, com peso de 5%. Por fim, temos o HGRU11 (renda urbana), com peso de 10%.
Publicada mensalmente, a Carteira Renda com Imóveis Nessa composição, o dividend yield (retorno do dividendo) corrente* da Carteira Recomendada é de 11,59%, um prêmio de 554 pp
é composta por onze ativos, com alocação de 11,25% sobre a NTN-B 2035 e acima da média ponderada do dividend yield do IFIX, que está em 10,16%. Na escolha dos FIIs da nossa carteira,
para cada fundo de ativos financeiros, 10% para os
fundos de galpões logísticos e renda urbana e 5% para
priorizamos ativos de elevada liquidez, gestão experiente e com portfólios de qualidade.
os fundos de lajes corporativas e shopping centers.
Nossa estratégia para a carteira é de renda, visando
Mantemos nossa perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. Mesmo considerando o atual patamar
fundos com dividend yield preferencialmente acima da da taxa de juros, esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno versus outras classes de ativos.
média de mercado e previsibilidade no fluxo de No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo.
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rendimentos.
Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros, mas, de forma geral, a situação econômica deve ser analisada
*Dividend yield tem como base o atual preço das cotas e em paralelo, pois uma alta de juros e inflação, acompanhada de uma economia forte, pode ser benéfica aos FIIs.
o último dividendo distribuído, em termos anualizados.
Carteira Recomendada de FIIs - Composição Atual 1/2
HGRU11 VILG11 BRCO11 LVBI11 RBRP11 PVBI11

CSHG Renda Urbana Vinci Logística Bresco Logística VBI Logístico RBR Properties VBI Prime Properties
DY: 19,6% DY: 8,4% DY: 7,9% DY: 8,7% DY:6,4% DY: 7,3%
P/VP: 1,02x P/VP: 0,88x P/VP: 0,81x P/VP: 0,89x P/VP: 0,62x P/VP: 0,90x
Descrição: fundo de renda Descrição: fundo de Descrição: fundo com Descrição: portfólio com Descrição: detém 15 Descrição: fundo de lajes
urbana com ativos galpões logísticos com participação em 11 participações em 10 ativos imobiliários, sendo 9 corporativas com imóveis
concentrados no estado de participação em 16 propriedades, distribuídas galpões distintos, edifícios comerciais, 1 de muita qualidade técnica
SP (64%) e no segmento imóveis, distribuídos em 7 em três regiões brasileiras distribuídos entre Minas instituição de ensino e 5 e bem localizados. Possui
de varejo alimentício (51%) estados - MG (33%), SP (SE, NE, S), sendo que Gerais, São Paulo, Paraná galpões logísticos (via participações em 4 ativos
(20%), ES (20%), RS (9%), 89% dos galpões são e Bahia, com maior cotas do RBRL11). Além físicos e uma posição em
Tese de Investimento: PA (8%), PE (5%) e RJ classe A+. percentual (95%) de ativos disso, o fundo conta com cotas do HAAA11.
Acreditamos que o (5%). classe A. uma exposição pequena
HGRU11 é um veículo Tese de Investimento: em cotas de FIIS. Tese de Investimento:
interessante para geração Tese de Investimento: Carteira diversificada entre Tese de Investimento: O PVBI11, em nossa
de renda previsível e O VILG11 se apresenta ativos de muita qualidade O LVBI11 possui ativos em Tese de Investimento: opinião, possui o melhor
recorrente, visto a como um dos principais técnica e locatários de regiões líquidas e Carteira híbrida e com portfólio de lajes
quantidade de contratos fundos de galpões baixo risco de crédito, que diversificação das fontes diversificação setorial. O corporativas do mercado
atípicos (82%), a logísticos do mercado. A estão expostos a setores de receita, além de contar RBRP11 possui uma de FIIs. Além da qualidade
localização de seus ativos qualidade de seus ativos, a resilientes. A qualidade da com locatários inseridos gestão dinâmica, que técnica e da boa
e o vencimento alongado diversificação do fundo, a carteira imobiliária também em setores econômicos possibilita o ganho de localização, a carteira de
de seus contratos (a partir exposição ao e-commerce protege o fundo contra resilientes. capital na venda de ativos locatários apresenta um
de 2026). e a qualidade de sua aumento de vacância maduros. baixo risco de crédito.
gestão são os pontos
fortes do Vinci Logística
Setor: Renda urbana Setor: Galpões logísticos Setor: Galpões logísticos Setor: Galpões logísticos Setor: Híbrido Setor: Lajes corporativas
(lajes e galpões)
Fontes: Estimativas Itaú BBA e Fundos. O DY indicado é calculado como o dividendo pago pelo fundo dentro do mês corrente, multiplicado por 12, e dividido pelo preço da cota mais recente.
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Carteira Recomendada de FIIs - Composição Atual 2/2
HGCR11 KNCR11 KNIP11* KNHY11*

HSML11
CSHG Recebíveis Kinea Rendimentos Kinea Índice de Preços Kinea High Yield
HSI Malls
Imobiliários Imobiliários IQ IQ
DY: 10,3% DY: 14,1% DY: 14,6% DY: 12,3% DY: 11,7%
P/VP: 0,84x P/VP: 1,01x P/VP: 0,98x P/VP: 0,97x P/VP: 1,00x
Descrição: portfólio com Descrição: 85% do PL do Descrição: conta com Descrição: conta com Descrição: portfólio com 56
participações majoritárias em 7 fundo está em CRIs, com o investimentos em 66 CRIs. investimentos em mais de 90 CRIs. 78% da carteira está
empreendimentos, que estão restante dividido entre cotas de Desses ativos, 97% estão CRIs e 95% da carteira está indexada ao IPCA e 18%
distribuídos em 5 estados outros FIIs (15%) e uma indexados ao CDI. indexada ao IPCA indexada ao CDI – o restante
brasileiros (SP, AC, AL, MG e parcela em ativos de renda fixa representa o caixa do fundo.
BA) (3%). Tese de Investimento: fundo Tese de Investimento:
que investe seus recursos em carteira diversificada, com CRIs Tese de Investimento: fundo
Tese de Investimento: os Tese de Investimento: CRIs indexados ao CDI. A de bons devedores e com com mandato flexível, que pode
ativos do HSML11 são bem carteira diversificada em 41 carteira tem uma diversificação garantias fortes. se posicionar em CRIs
posicionados em suas CRIs, com operações com bastante interessante e está Posicionamento relevante no indexados ao CDI e/ou a
respectivas regiões, o que se garantias reais, ativos de boa exposta a setores tradicionais mercado de crédito, o que se índices de inflação,
traduz em resiliência de qualidade e alta previsibilidade do mercado imobiliário: traduz em um pipeline de novos aproveitando os movimentos de
receitas e em um bom histórico na geração de caixa, fatores logístico (4%), residencial investimentos sempre ativo mercado. Toma mais risco,
de ocupação. Fundo possui um que aumentam a atratividade (13%), shoppings (28%) e mas o potencial de retorno
desconto relevante em relação do fundo. escritórios (55%). também é maior.
ao seu valor patrimonial e seus
indicadores começam a
superar os valores registrados
antes da pandemia.
Setor: Shopping centers Setor: Ativos financeiros Setor: Ativos financeiros Setor: Ativos financeiros Setor: Ativos financeiros
* Fundos destinados a investidores qualificados. Para outras opções de fundos imobiliários, acessar nossas recomendações no Relatório Setorial de Ativos Financeiros
Fontes: Estimativas Itaú BBA e Fundos. O DY indicado é calculado como o dividendo pago pelo fundo dentro do mês corrente, multiplicado por 12, e dividido pelo preço da cota mais recente.
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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Composição
Liquidez Diária (R$ Valor de Mercado Data de

Fundo Código Setor Peso (%) P/VP
milhões) 6 meses (R$ bi) Inclusão
CSHG Renda Urbana HGRU11 Misto 10,00% 3,9 2,2 1,02 06/02/2020
HSI Malls HSML11 Shopping Center 5,00% 2,5 1,3 0,84 21/03/2022
Vinci Logística VILG11 Logístico 10,00% 2,2 1,5 0,88 10/08/2020
Bresco Logística BRCO11 Logístico 10,00% 3,2 1,5 0,81 15/08/2021
VBI Log LVBI11 Logístico 10,00% 2,2 1,2 0,89 07/06/2021
VBI Prime Properties PVBI11 Lajes corporativas 5,00% 2,7 0,9 0,90 21/03/2022
RBR Properties RBRP11 Misto 5,00% 1,4 0,6 0,62 18/11/2020
Kinea Índice de Preços KNIP11 Ativos Financeiros 11,25% 10,9 7,4 0,97 06/04/2020
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Ativos Financeiros 11,25% 3,7 1,6 1,01 06/04/2020
Kinea High Yield KNHY11 Ativos Financeiros 11,25% 2,6 1,8 1,00 15/08/2021
Kinea Rendimentos Imobiliários KNCR11 Ativos Financeiros 11,25% 10,6 5,6 0,98 14/09/2021
Retorno Total
58,0%
48,0% Retorno Carteira IFIX Diferencial
38,0% 43,6%
No Mês 0,82% 0,00% 0,82%
28,0%
2022 4,45% 2,22% 2,23%
18,0% 21,5%
2021 0,10% -2,28% 2,38%
8,0%
6 meses 3,81% 2,56% 1,25%
-2,0%
12 meses 4,45% 2,22% 2,23%
-12,0%
jun-19
jun-21
jun-18
jun-20
jun-22
set-19
set-22
set-18
set-20
set-21
dez-20
dez-22
dez-18
dez-19
dez-21
mar-18
mar-19
mar-21
mar-20
mar-22
Carteira Recomendada FIIs IFIX
Fontes: Estimativas Itaú BBA e Economatica. Retorno total da Carteira e IFIX são medidos a partir do lançamento da Carteira, em 04 de abril de 2018. Não estimamos valor justo ou atribuímos ratings para fundos de Ativos Financeiros, por se tratarem de portfólios de
instrumentos de renda fixa, exclusivamente
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CSHG Renda Urbana
HGRU11 – Div. Yield corrente 19,6% a.a.; P/VP: 1,02x.

 Tese de Investimento. Atualmente, o HGRU11 é o maior fundo de renda  Catalisadores.
urbana do mercado, com uma exposição híbrida em imóveis de Varejo e
▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;
Educação. O fundo possui uma previsibilidade grande de resultados, visto a
tipicidade de seus contratos e o prazo de vencimento deles. Além disso, desde o ▪ Revisão dos valores de aluguéis praticados pelo fundo;
início de 2022, a gestão vem se mostrando bastante ativa e gerando valor para o ▪ Desinvestimentos de ativos maduros com ganho de capital;
fundo: foram vendidos 16 ativos, sendo 15 locados para a Casas
Pernambucanas e um locado para o Mineirão (mercado), que somam um lucro
de R$ 2,52/cota a ser distribuído, e a cessão de um direito de compra, que soma
 Riscos.
mais R$ 0,77/cota a ser distribuído para os cotistas do HGRU11. No portfólio
atual, o fundo tem exposição em três segmentos: 51% varejo alimentício, 21% ▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;
varejo vestuário e 29% educacional. Acreditamos que o fundo é um veículo
interessante considerando o portfólio atual, visto que os imóveis estão ▪ Atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessões de prazo de pagamento de
locações, aumentos no índice de inadimplência.
preponderantemente localizados em São Paulo (64%) e são objeto de contratos
atípicos (82%) de longo prazo, com vencimentos a partir de 2026 (100%).
Classe dos Ativos Ativos Imobiliários por Estado Locatários (% receita contratada)
Fonte: CSHG, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.
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CSHG Renda Urbana
 Fundo tem como objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por Nom e CSHG Renda Urbana FII
meio de alienação, locação ou arrendamento, sendo certo que o fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou Código HGRU11
comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística. Últim o Preço R$ 122
Destaques Valor de Mercado (R$ MM)

Valor Patrim onial (R$ MM)
2.249
2.209
Último relatório mensal divulgado: novembro Data Inicial 26/07/2018
 Atualmente, a alocação dos investimentos em Imóveis é de 79%. 14% do PL está no FII SPVJ, 6% em CRIs, 5% em renda fixa e 4% em FIIs. 82% dos Tipo de fundo Misto
contratos são atípicos e principalmente reajustados pelo IPCA (92% do total). Os contratos contam com vencimento a partir de 2026. Dentre a Vol. Méd. Diário (R$Mil) 3.828
alocação dos imóveis do fundo, 64% dos imóveis do fundo estão localizados no estado de São Paulo, 12% no Paraná, 8% em Minas Gerais. 51% da Presença Pregão % 100
receita é exposta ao setor supermercadista, 21% ao varejo de vestuário e 29% ao setor educacional; Renda Garantida Não
 Em nov/20, após a 4ª emissão de cotas (~R$ 700 milhões) o fundo concluiu a aquisição de 66 imóveis comerciais, locados para Casa Gestor Credit Suisse Hedging-Griffo
Pernambucanas. A remuneração dos contratos de locação será feita para o fundo por meio de um aluguel mínimo (cap rate anual de 8,5% para o 1º
ano de locação, 7,9% para o 2º ano e 7,2% a partir do 3º ano de locação) e um aluguel variável baseado no faturamento da inquilina (4,5% do Perform ance 4 HGRU11 Vs. IFIX
faturamento bruto de cada loja). Sobre esses imóveis, como informado no relatório de abr/22, o time de gestão pretendia vender R$ 150 mi e realizar No m ês 1,7 1,7
~R$ 45 mi de lucro. Desde o início da implementação dessa diretriz, o Fundo vendeu R$ 152 mi em ativos, perfazendo um lucro total estimado de R$ No ano 12,4 10,2
46 mi. Em todas as vendas o fundo auferiu ganho de capital e, no total, o lucro a ser distribuído aos cotistas será de R$ 2,52/cota. Em 12M 12,4 10,2
 Em dez/21 o fundo firmou o Primeiro Aditamento ao Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis e Outras Avenças, por Dividend Yield % % CDI Líq³
meio do qual pactuou novas condições financeiras e adequou o fluxo de pagamento do Preço, além de acrescentar a aquisição de um ativo imobiliário, No m ês¹ 0,68 82
totalizando o compromisso de adquirir 11 ativos imobiliários locados para varejistas de grande porte com atuação nacional (anteriormente operadas No ano¹ 8,55 89
pelo grupo Makro). A compra será dividida em três fases (A, B e C), sendo que a Fase A (9 imóveis), que totaliza um montante de R$ 180 milhões, já Em 12M¹ 8,49 89
foi endereçada. Vale destacar que, desde 9 de dezembro de 2021, com a assinatura do Aditamento ao CVC, o Fundo já faz jus a receita de locação Em 12M² 8,20 86
dos 11 imóveis, no valor mensal de R$ 1.413.161 (~R$ 0,04/cota). Sobre essa operação, em maio de 2022, o HGRU11 informou ao mercado que TIR 12M (a.a.) 11,73
prometeu ceder os direitos de compra de um dos imóveis que estavam pendentes. O direito de compra é referente ao imóvel localizado na cidade de TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 16,30
Serra, Espírito Santo, e será cedido por R$ 14,2 milhões ao comprador interessado. Com isso, o fundo deixará de fazer jus à respectiva receita de
locação (R$ 0,01/cota) e está desobrigado a concluir a aquisição do imóvel. Além disso, como não houve nenhum desembolso por parte do HGRU11, Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
com exceção dos custos de transação, e sem considerar as correções previstas nas parcelas, a operação gerará um lucro de ~R$ 0,77/cota; jan/22 31/jan/22 0,76 0,66%
 Em julho de 2022, o fundo firmou um Contrato de Compra e Venda para adquirir o empreendimento imobiliário denominado “Dutra 107 – Taubaté” fev/22 25/fev/22 0,76 0,67%
localizado na cidade de Taubaté, estado de São Paulo, destinado às atividades de varejo e serviços e locado para 12 (doze) locatários. O desembolso mar/22 31/mar/22 0,82 0,73%
total para a aquisição será de R$ 68,25 milhões: i) R$ 23,75 mi em dinheiro; e ii) R$ 44,50 mi por meio de um CRI; abr/22 29/abr/22 0,82 0,71%
 Em nov/22, o fundo “apurou uma receita total de R$ 19,2 milhões (R$ 1,04 por cota), o que levou a um resultado de R$ 16,1 milhões (R$ 0,88 por mai/22 31/mai/22 0,82 0,69%
cota)”. “O resultado foi impactado extraordinariamente pelos efeitos: do lucro proporcional relacionado ao recebimento de parcelas de preço das jun/22 30/jun/22 1,20 1,01%
vendas da Loja Pernambucanas de Francisco Beltrão – PR, Loja Pernambucanas de Monte Alto – SP e da Loja Pernambucanas de Caçador – SC, jul/22 29/jul/22 0,82 0,69%
que em conjunto somam aproximadamente R$ 1,2 milhões de lucro no mês de novembro, equivalente a R$ 0,07 por cota; ago/22 31/ago/22 0,82 0,64%
 Em nov/22, foi anunciado reavaliação anual dos imóveis da carteira. A reavaliação anual dos imóveis resultou em um aumento de 4,12% (frente a set/22 30/set/22 0,82 0,63%
6,47% do IPCA anual) no valor contábil dos ativos. A gestão destacou que “o laudo é baseado no método de fluxo de caixa descontado que, este ano, out/22 31/out/22 0,82 0,65%
foi afetado pelo resultado combinado dos seguintes fatores: (i) a correção anual dos aluguéis; e (ii) aumento da taxa de desconto frente ao cenário nov/22 30/nov/22 0,82 0,68%
macroeconômico do país e suas taxas de juros” e adicionaram que “ainda acreditamos que há oportunidades de reciclagem do portfólio com ganho de dez/22 29/dez/22 2,00 1,64%
capital relevante, uma vez que a percepção do valor dos imóveis em diferentes segmentos da economia real é diferente e, às vezes, implica em
valores maiores do que os resultantes da metodologia utilizada nos laudos”; 1) Provento no período/cotação no início do período
2) Provento no período/cotação no final do período
 A carteira do HGRU11 continua sem vacância física e os esforços da gestão seguem no relacionamento com os locatários e na discussão de 3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
eventuais pleitos cotidianos na administração dos imóveis da carteira; Considerando alíquota de IR de 22,5%
4) Variação da cota ajustado por provento
 O yield anualizado, considerando o preço atual da cota e o último rendimento distribuído, é de 19,6%, acima da mediana do Ifix (10,3%). 5) Taxa = 1-(D/Pu), sendo D=Divdidendo e Pu=Preço na última data "com"
Fonte: Credit Suisse Hedging-Griffo, Economatica, Bloomberg
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CSHG Renda Urbana – Portfólio 1/2
Ibmec São Judas Estácio Salvador Imóvel Vila Leopoldina Ed. Santo Alberto
Estado RJ Estado SP Estado BA Estado SP Estado SP

Localização Rio de Janeiro Localização São Paulo Localização Salvador Localização São Paulo Localização São Paulo
ABL (m²) 8.040 ABL (m²) 4.849 ABL (m²) 32.808 ABL (m²) 23.298 ABL (m²) 6.805
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0%
BIG Granja Viana BIG São Bernardo Sam’s Club São José Sam’s Club Radial Leste Sam’s Club Campinas
Estado SP Estado SP Estado SP

Estado SP Estado SP
Localização São Bernardo Localização São Paulo Localização Campinas
Localização Cotia Localização São José dos
ABL (m²) 24.511 ABL (E) (m²) 14.051 ABL (E) (m²) 15.776
ABL (m²) 24.235 oooooooooooooooooCampos
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0%
Vacância Física 0% ABL (m²) 7.549
Vacância Física 0%
Fonte: CSHG
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CSHG Renda Urbana – Portfólio 2/2
BIG Indianópolis Sam’s Club Barigui Sam’s Club Atuba Maxxi Joaquina Ramalho Sam’s Club Morumbi
Estado SP Estado PR Estado PR Estado SP Estado SP

Localização São Paulo Localização Curitiba Localização Curitiba Localização São Paulo Localização São Paulo
SPVJ11 Casas Pernambucanas Atacadão e Mineirão
Estados AL, PA, BA, SP, RJ, Estados SP, MG, PR, SC Estados SP, MG, PR, SC
PR, TO, CE ABL (m²) 74.385 ABL (m²) 77.127
ABL (m²) 127.598 Nº de lojas 52 Nº de lojas 9
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0%
Fonte: CSHG
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Vinci Logística
VILG11 – Preço Teto : R$ 118,80/cota; Div. Yield corrente 8,4% a.a.; P/VP: 0,88x.
 Catalisadores.
 Tese de Investimento. Um dos players mais relevantes do setor de galpões
logísticos, o VILG11 possui um patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão, que está ▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;
dividido entre mais de 156 mil cotistas. O VILG11 possui uma estratégia ampla de ▪ Investimentos em expansões em ativos já existentes;
investimento no segmento de logística, focando tanto em contratos típicos como ▪ Desinvestimentos de ativos maduros com ganho de capital;
atípicos, galpões modulares ou big-box. Uma das estratégias do fundo é focada em  Riscos.
ativos no segmento de e-commerce, que vem se destacando no mercado desde o ▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;
início da pandemia. Atualmente, o VILG11 conta com 66% da sua receita exposta a
▪ Com o mercado de galpões bastante aquecido, novos empreendimentos
locatários que praticam atividades de e-commerce e transporte e logística. devem surgir e aumentar a competição por bons locatários, podendo
pressionar a taxa de vacância física;
Acreditamos que o VILG11 é um veículo interessante, pois possui um portfólio de
▪ Por mais que a fonte de receita seja diversificada, algum locatário relevante
qualidade, bem localizado e bem gerido. pode ficar inadimplente e prejudicar a distribuição mensal de proventos.
Vencimento dos Contratos Tipologia dos Contratos Locatários (% Receita)
Fonte: Vinci Partners e Itaú BBA.
10
Vinci Logística
 O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em galpões logísticos, bem como o Nom e Vinci Log
ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. Código VILG11
Destaques Últim o Preço R$

Valor de Mercado (R$ MM)
100
1.499
Último relatório mensal divulgado: novembro Valor Patrim onial (R$ MM) 1.705
 Atualmente, o fundo detém participação em 16 imóveis, que totalizam mais de 600 mil m² de ABL e estão distribuídos em 7 estados do país: MG (33%), SP Data Inicial 19/03/2019
(20%), ES (20%), RS (9%), PA (8%), RJ (5%), PE (5%) e RJ (5%); Tipo de im óvel Galpões Logísticos
Vol. Méd. Diário (R$Mil) 2.182
 Dentre os inquilinos, os principais são: Tok&Stok (14%), Prêmio de Locação (9%), Magazine Luíza (8%) e Ambev (7%);
Presença Pregão % 100
 Hoje em dia, 23% dos contratos estão na modalidade atípica. Já em relação aos vencimentos, 2,9% dos contratos vencem em 2022, 20,3% vencem em Renda Garantida Não
2023, 14,5% vencem em 2024 e 62,4% vencem a partir de 2025. Os principais ativos do fundo são: Extrema Business Park I (Extrema – MG), Castelo 57 Gestor Vinci
Business Park (São Roque – SP) e Fernão Dias Business Park (Extrema – MG);
 No total, o VILG11 conta com mais 67 locatários distintos, sendo que 37% da receita vem do setor de e-commerce, 29% de transportes e logística e 10% Perform ance 4 VILG11 Vs. IFIX
de alimentos, bebidas e fumo; No m ês 0,0 0,0

No ano 2,9 0,7
 Em dez/20, o fundo anunciou a aquisição do Castelo 57 Business Park, que é um projeto greenfield. O condomínio logístico terá 61.242 m² de ABL, estará
Em 12M 2,9 0,7
localizado na região de São Roque, a cerca de 60km da cidade de São Paulo, e às margens da Rodovia Castello Branco. A obra encontra-se no estágio
Dividend Yield % % CDI Líq³
final de instalação da cobertura metálica e do fechamento vertical, e o piso industrial de alta capacidade já está sendo executado. Durante o mês de No m ês¹ 0,72 86
setembro houve uma revisão do cronograma para conclusão das obras. Conforme informado pela construtora, a nova previsão de entrega do ativo é entre No ano¹ 8,12 85
janeiro e fevereiro de 2023. Durante a fase de obras, o Fundo faz jus a um prêmio de locação mensal com base em um cap rate de 8,5%. Após a Em 12M¹ 8,06 84
conclusão das obras, o vendedor do imóvel manterá o pagamento do prêmio de locação mensal para o Fundo durante um período de 24 meses com base Em 12M² 8,50 89
no mesmo cap rate de 8,5%. O prêmio de locação é anualmente corrigido pelo IPCA; TIR 12M (a.a.) 2,17
TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 12,29
 Ainda sobre o Castelo 57, em janeiro de 2022 o Fundo assinou um aditivo à Promessa de Compra e Venda do ativo Castelo 57 Business Park (“PCV”),
com o objetivo de repactuar a forma de pagamento. O saldo do preço, que em janeiro era de R$ 57,7 milhões e seria pago ainda em 2022, foi objeto de
Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
uma operação de securitização e será pago em 10 anos, corrigido a uma taxa anual de IPCA + 6,80%. O prêmio de locação ao qual o Fundo faz jus, e que
jan/22 31/jan/22 0,70 0,68%
foi detalhado no Fato Relevante de dezembro de 2020, permanece da mesma forma e a estimativa de receita não se altera;
fev/22 25/fev/22 0,70 0,68%
 Em nov/22, foi o primeiro mês com impacto financeiro pela saída de inquilinos dos ativos Caxias Park e Fernão Dias Business Park, conforme indicado mar/22 31/mar/22 0,70 0,70%
anteriormente. Atualmente, a vacância do fundo é de 9,8%; abr/22 29/abr/22 0,70 0,69%
 Em nov/22, o fundo renovou antecipadamente o contrato com a empresa Privalia, que ocupa 100% do CD Privalia em Extrema, MG. O contrato foi mai/22 31/mai/22 0,70 0,71%
estendido, na modalidade típica, por 36 meses, ficando com novo vencimento em setembro de 2026. Ainda em novembro, o fundo assinou, um novo jun/22 30/jun/22 0,71 0,74%
contrato de locação no ativo Parque Logístico Osasco. O novo inquilino ocupará o módulo 5 do empreendimento, de 5.925 m². O contrato possui prazo de jul/22 29/jul/22 0,72 0,76%
60 meses e o valor de locação é superior ao valor praticado pelo inquilino anterior; ago/22 31/ago/22 0,72 0,67%
set/22 30/set/22 0,72 0,65%
 O fundo possui ainda R$ 267,2 milhões em obrigações financeiras de longo prazo;
out/22 31/out/22 0,72 0,66%
 A gestão do VILG11 estima que os rendimentos do fundo estarão na faixa entre R$ 0,70 e R$ 0,73 até dez/22 e ainda não divulgaram guidance para o nov/22 30/nov/22 0,72 0,72%
início de 2023; dez/22 29/dez/22 0,70 0,70%
1) Provento no período/cotação no início do período
 Considerando o último provento pago, o yield anualizado seria de 8,4%, abaixo da mediana dos fundos imobiliários de galpões logísticos (9,3%). 2) Provento no período/cotação no final do período
3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
Considerando alíquota de IR de 22,5%
5) Taxa = 1-(D/Pu), sendo D=Divdidendo e Pu=Preço na última data "com"
Fonte: Vinci Partners, Economatica, Bloomberg
11
Vinci Logística – Portfólio 1/2
Business Park I Fernão Dias Business Park CD Cachoerinha CD Privalia Airport Town Ayrton Senna
Estado MG Estado MG Estado RS Estado MG Estado SP

Localização Extrema Localização Extrema Localização Cachoerinha Localização Extrema Localização Guarulhos
CD Cariacica CD Eldorado BTS Cremer Jundiaí Business Park Pq. Logístico Osasco
Estado ES Estado RS Estado MG Estado SP Estado SP

Localização Cariacica Localização Eldorado do Sul Localização Pouso Alegre Localização Jundiaí Localização Osasco
Fonte: Vinci Partners
12
Vinci Logística – Portfólio 2/2
Caxias Park Castelo 57 Business Park Pq. Logístico Pernambuco Porto Canoa Airport Town Guarulhos III
Estado RJ Estado SP Estado PE Estado ES Estado SP

Localização Duque de Caxias Localização São Roque Localização Recife Localização Serra Localização Guarulhos
*Ativo em desenvolvimento
CRI Alianza Park

Alianza Park
Saldo devedor R$ 147,1 mi CRI Castelo Branco Park (Desenvolvimento)
Estado PA Custo da dívida IPCA + 6,5% a.a. Montante investido R$ 130 mi
Localização Belém do Pará Vencimento nov/36 Vacância física 100%
ABL (m²) 48.860 Vacância financeira 0%
Vacância Física 0% CRI Fernão Dias e Privalia Renda mínima garantida Sim
Saldo devedor R$ 62,1 mi Cap rate 8,50%
Custo da dívida IPCA + 7,5% a.a. Prazo RMG 24 meses da entrega
Vencimento jan/31 Estimativa de entrega 4T22
Saldo devedor 59,3 mi
CRI Castelo 57 Custo da dívida IPCA + 6,8% a.a.
Saldo devedor R$ 57,9 mi Vencimento jan/31
Custo da dívida IPCA + 6,8% a.a.
Vencimento jan/31
Fonte: Vinci Partners
13
Bresco Logística
BRCO11 – Preço Teto: R$ 114,90/cota; Div. Yield corrente 7,9% a.a.; P/VP: 0,81x.
 Tese de Investimento. O BRCO11 iniciou suas negociações em dezembro de  Catalisadores.
2019, momento de euforia para o mercado de fundos imobiliários. Hoje em dia, o ▪ Término de carências/descontos e potencial de expansão dos ativos, que
fundo possui um PL de R$ 1,8 bilhão e cerca de 14,8 milhões de cotas, que estão podem aumentar a distribuição mensal;
distribuídas entre mais de 108 mil cotistas. O portfólio do BRCO11 conta com 11 ▪ Reajustes contratuais ao longo de 2022; e
empreendimentos, que somam cerca de 446 mil metros quadrados de ABL, com ▪ Potencial de expansão da ABL total e modernização de ativos em andamento.
exposição majoritária ao estado de São Paulo (59% da ABL total) – o restante da  Riscos.
ABL está próxima de grandes centros de consumo, o que é bastante interessante.
▪ Demora no processo com o GPA referente a desocupação do principal imóvel
Além da boa localização, as características técnicas dos imóveis do BRCO11 do fundo, localizado na Marginal Tietê (SP);
chamam atenção e abrigam locatários conhecidos e de baixo risco de crédito. ▪ Com o mercado de galpões bastante aquecido, novos empreendimentos
Acreditamos que o Bresco Logística é um fundo que agrega bastante qualidade e devem surgir e aumentar a competição por bons locatários;
previsibilidade para nossa Carteira, seja pela quantidade de contratos atípicos ▪ Por mais que os locatários tenham baixo risco de crédito, nunca podemos
descartar atrasos e inadimplências;
atualmente vigentes (28%), ou pelas características técnicas de seus
▪ O fundo tem tamanho relevante e liquidez boa frente ao restante do mercado,
empreendimentos. mas grandes movimentações podem mexer com as cotações.
Composição da receita imobiliária Risco de crédito dos locatários Classificação das propriedades (#)
Fontes: Bresco e Itaú BBA.
14
Bresco Logística FII
 O Bresco Logística se caracteriza pela gestão ativa e tem como foco o investimento exclusivo em ativos do segmento logístico. Hoje em Nom e Bresco Logística FII
Código BRCO11
dia, o fundo possui 11 ativos imobiliários localizados em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Paraná e Bahia.
Últim o Preço R$ 98

1.453
1.796
 Portfólio de muita qualidade técnica e boa localização, um dos melhores do setor de galpões logísticos do mercado. Atualmente, 39% da receita está Tipo de im óvel Galpões Logísticos
localizada na cidade de São Paulo e 74% das propriedades são consideradas last mile, aquelas que são responsáveis pela última etapa da entrega; Vol. Méd. Diário (R$Mil) 3.344
 O fundo possui 35% de seus contratos na modalidade atípica, que trazem previsibilidade para a receita mensal. O restante está na modalidade típica,
Renda Garantida Não
que permite que a gestão capture incrementos de receitas ao decorrer de seus vencimentos e revisionais, se o contexto de mercado for favorável, é
Gestor Bresco
claro – os pontos qualitativos dos imóveis jogam a favor da gestão durante as negociações com os locatários;
 Pegando o gancho dos contratos, aproximadamente 20,8% deles vencem em 2023 e a maior parcela (77%) só vence a partir de 2025. Atualmente, 95% Perform ance 4 BRCO11 Vs. IFIX
dos contratos estão indexados ao IPCA, com o restante indexado ao IGP-M; No m ês -0,6 -0,6
 Hoje em dia, o portfólio do BRCO11 já não conta mais com obras em andamento, visto que a 3ª fase das benfeitorias do ativo Whirlpool São Paulo foi No ano 3,0 0,8
concluída. O escopo da última fase de obras contemplou obras na cozinha industrial, área de café, estacionamento coberto, além de uma reestruturação Em 12M 3,0 0,8
do showroom. As obras da 3ª fase vincularam-se ao investimento total de R$ 17 milhões, conforme fato relevante de novembro de 2021.
No m ês¹ 0,70 85
 A outra obra que foi finalizada foi no Bresco Bahia, que demandou um investimento de ~R$ 7,2 milhões, valor suportado integralmente com os recursos No ano¹ 7,81 82
disponíveis no fundo. Com a realização da Sian Engenharia e a Britcor, construtora e gerenciadora respectivamente, foi executada a ampliação do Em 12M¹ 7,77 81
refeitório, que passou por reformas na cozinha industrial, mezanino, banheiros e vestiários, além de uma revisão de seu acesso e aumento da ETE. O Em 12M² 8,20 86
valor do aluguel da expansão representa, aproximadamente, R$ 0,01 por cota do BRCO11 ao mês; TIR 12M (a.a.) 2,46
 Em fev/22, o fundo comunicou ao mercado que o GPA, principal locatário do BRCO11, informou verbalmente sobre a intenção de desocupar o Imóvel,
antes do término do prazo contratual, embora não tenha informado a data prevista para a desocupação – o imóvel em questão é o GPA CD-06 São
Paulo, localizado no raio de 15 km da capital paulista. Os gestores ressaltaram que adotará todas as medidas para garantir o cumprimento do aviso Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
jan/22 31/jan/22 0,63 0,64%
prévio mínimo de 12 meses para a desocupação do Imóvel, assim como o recebimento de indenização equivalente a 6 vezes o valor do aluguel então
fev/22 25/fev/22 0,63 0,63%
vigente, proporcional ao prazo remanescente da locação, conforme expressamente previsto no Contrato de Locação. Sobre esse anúncio, o GPA
mar/22 31/mar/22 0,63 0,63%
formalizou a decisão de saída e entregou o ativo no dia 09/nov. Via Fato Relevante, divulgado em 08/dez, foi informado que a gestora recebeu uma
abr/22 29/abr/22 0,63 0,62%
ação de consignação em pagamento com tutela de urgência proposta pelo GPA com o objetivo de (i) liminarmente, impedir o Fundo de executar a carta mai/22 31/mai/22 0,65 0,65%
fiança bancária emitida pelo Banco Safra até a decisão final do processo; e (ii) ao final, afastar a aplicabilidade da indenização pela rescisão antecipada jun/22 30/jun/22 0,77 0,78%
do contrato. O Juiz do processo concedeu a liminar em favor do GPA e suspendeu a exigibilidade dos valores discutidos pela rescisão do contrato de jul/22 29/jul/22 0,65 0,65%
locação, condicionando a eficácia da decisão ao depósito caução no valor de R$ 23,9 milhões. A Gestora informa que seguirá com a discussão na ago/22 31/ago/22 0,70 0,64%
esfera judicial para a proteção dos direitos dos seus cotistas e ressalta que a decisão liminar não é definitiva, não decide o mérito da discussão e poderá set/22 30/set/22 0,70 0,64%
ser revertida, não produzindo efeitos até que o GPA realize o depósito integral do valor da carta de fiança; out/22 31/out/22 0,70 0,64%
 Em dez/22, o fundo celebrou instrumento de renovação do contrato de locação com a locatária Carrefour no imóvel Bresco Contagem por mais de 60 nov/22 30/nov/22 0,70 0,70%
dez/22 29/dez/22 0,65 0,66%
meses (até dez/28). No mesmo mês, o fundo celebrou com a locatária Valgroup a assinatura do contrato de locação de 25.487,73 m² do imóvel Bresco
Resende, equivalente a 100,0% do Imóvel; 2) Provento no período/cotação no final do período
 Considerando o último provento de R$ 0,65/cota e os preços atuais, o yield anualizado seria de 7,9%, abaixo da mediana dos fundos imobiliários de 3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
galpões logísticos (9,3%). 4) Variação da cota ajustado por provento
Fonte: Bresco, Economatica, Bloomberg
15
Bresco Logística – Portfólio 1/2
GPA CD06 GPA CD04 Whirlpool DHL Embu HUB Natura Itupeva
Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP

Cidade São Paulo Cidade São Paulo Cidade São Paulo Cidade Embu das Artes Cidade Itupeva
Contrato Atípico Contrato Atípico Contrato Atípico Contrato Atípico Contrato Atípico
Bresco Itupeva Bresco Contagem Bresco Resende Bresco Canoas BRF Londrina
Estado SP Estado MG Estado RJ Estado RS Estado PR

Cidade Itupeva Cidade Contagem Cidade Resende Cidade Canoas Cidade Londrina
Contrato Típico Contrato Típico Contrato Típico Contrato Típico Contrato Atípico
Fonte: Bresco
16
Bresco Logística – Portfólio 2/2
Bresco Bahia
Estado BA
Cidade Lauro de Freitas
ABL (m²) 58.715
Contrato Típico
Fonte: Bresco
17
VBI Log
LVBI11 – Preço Teto : R$ 117,50/cota; Div. Yield corrente 8,7% a.a.; P/VP: 0,89x.
 Catalisadores.
 Tese de Investimento. Com três emissões de cotas em seu histórico, o LVBI11
▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;
possui mais de 64 mil cotistas e um PL de R$ 1,4 bilhão. Seu foco está no setor
logístico, através de uma estratégia de diversificação de locatários e de ativos que ▪ Investimentos em expansões em ativos já existentes;
tenham liquidez comercial. Atualmente, o fundo tem participação em 10 ▪ Desinvestimentos de ativos maduros com ganho de capital;
empreendimentos diferentes distribuídos entre Minas Gerais, São Paulo, Paraná e  Riscos.
Bahia com maior percentual (95%) de ativos de classe A. Acreditamos que o LVBI é ▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;
um veículo interessante, por possuir ativos em regiões líquidas e diversificação das ▪ Com o mercado de galpões bastante aquecido, novos empreendimentos
fontes de receita, além de contar com dividend yield estimado acima da média dos devem surgir e aumentar a competição por bons locatários, podendo
pressionar a taxa de vacância física;
seus pares.
▪ Por mais que a fonte de receita seja diversificada, algum locatário relevante
pode ficar inadimplente e prejudicar a distribuição mensal de proventos.
Vencimento dos Contratos Tipologia dos Contratos Alocação por locatário (% Receita)
Fonte: VBI Real Estate e Itaú BBA.
18
VBI Log
 Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio Nom e VBI Log
líquido diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis do segmento logístico ou industrial. Atualmente, o fundo tem participação Código LVBI11
em 10 empreendimentos diferentes distribuídos entre Minas Gerais, São Paulo, Paraná e Bahia. Últim o Preço R$ 103

1.213
1.360
Tipo de im óvel Galpões Logísticos
 96% dos ativos do LVBI11 estão alocados em imóveis e 27% dos contratos são atípicos. Em relação aos vencimentos, 9% dos contratos vencem em 2023
e 12% vencem em 2024. Atualmente, a vacância física do portfólio é de 2,4% e 50% dos contratos são reajustados pelo IGP-M;
 A receita imobiliária está mais exposta ao setor de logística (30%), seguido pelo e-commerce (26%) e pelo varejo (17%). Além da diversificação de Renda Garantida Não
locatários, os maiores representantes apresentam baixo risco de crédito: Ambev (11%), DHL (11%) e Amazon (12%) – nenhum outro locatário representa Gestor VBI
mais do que 10% da receita imobiliária do LVBI11;
Perform ance 4
 Em abr/22, ocorreu a liberação de R$ 30 milhões adicionais ao instrumento de alavancagem que o fundo possui referente aos Ativos Betim e Jandira, sem LVBI11 Vs. IFIX
No m ês 1,0 1,0
alteração das condições atuais do instrumento. Esse aditivo tem como objetivo a obtenção de recursos para o custeio da expansão do Ativo Betim. Vale
No ano 8,9 6,6
lembrar que este instrumento de alavancagem não possui multa de pré-pagamento e o eventual pagamento antecipado não acarretaria em despesas
Em 12M 8,9 6,6
financeiras adicionais; Dividend Yield % % CDI Líq³
 Em set/22, foi divulgado Fato Relevante referente ao Ativo Aratu. Conforme previsto no Contrato de Compra e Venda e de Subscrição de Ações e Outras No m ês¹ 0,73 88
Avenças (“CCV”), o Fundo se comprometeu a realizar um pagamento aos vendedores, à título de complemento de preço de aquisição (“EarnOut”), com a No ano¹ 8,61 90
verificação de determinadas condições de locação do ativo. O montante total acordado é de R$ 7.482.690,12, sendo que o Fundo pagou o montante de Em 12M¹ 8,55 89
R$ 4.482.690,12 no mês de setembro e o valor remanescente será pago em dezembro de 2022; Em 12M² 8,60 90
TIR 12M (a.a.) 8,18
 Sobre as obras do fundo, “com a emissão do Habite-se do Ativo Cajamar, resta pendente a lavratura da escritura de compra e venda, que é o documento TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 10,95
definitivo de aquisição do Ativo. Para isso, resta pendente somente a documentação relacionada a individualização da propriedade (matrícula do imóvel).
A expectativa atual é que a individualização da matricula e a consequente lavratura da escritura de compra e venda ocorra no 1T23”; Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
 De acordo com o último relatório gerencial, “durante o mês de novembro, não ocorreram movimentações na carteira de locatários. Desta forma, o Fundo jan/22 31/jan/22 0,71 0,72%
possui o equivalente a 13.276 m² disponíveis para locação, sendo 2 módulos no Ativo Itapevi (3.998 m²), 2 módulos no G02 do Ativo Aratu (6.083 m²) e 1 fev/22 25/fev/22 0,71 0,72%
módulo no G07 do Ativo Extrema (3.194 m²), resultando em 2,4% de vacância física. Vale salientar que os módulos vagos do Ativo Aratu não geram mar/22 31/mar/22 0,72 0,72%
impacto financeiro para o Fundo, pois foi negociado junto ao vendedor um dividendo preferencial mínimo até maio/23. Assim, a taxa de vacância financeira abr/22 29/abr/22 0,74 0,74%
mai/22 31/mai/22 0,74 0,72%
do Fundo é de 1,5%. A equipe de gestão continua com o foco na prospecção de novos locatários para os atuais espaços vagos e, também, para o Ativo
jun/22 30/jun/22 0,74 0,75%
Cajamar que fará parte de forma definitiva ao portfólio do Fundo quando lavrada escritura definitiva de compra e venda, estimada para o final do 1T23.
jul/22 29/jul/22 0,74 0,74%
Vale salientar, que o Ativo Cajamar possui Renda Mínima Garantida (RMG) de 12 meses contados da escritura, ou seja, a RMG do Ativo Cajamar seria
ago/22 31/ago/22 0,75 0,66%
até, no mínimo, o 1T24, caso a escritura realmente ocorra, conforme previsão atual, no 1T23.”; set/22 30/set/22 0,75 0,65%
 “Em 31/11, a posição de Caixa e outros ativos financeiros do Fundo era de R$ 54 milhões. Até o final do 3T23, estimamos desembolsar aproximadamente out/22 31/out/22 0,75 0,68%
R$ 112 milhões, sendo que os principais desembolsos esperados são para o (i) Ativo Betim com R$ 32 milhões, (ii) Ativo Aratu com R$ 10 milhões e (iii) nov/22 30/nov/22 0,75 0,73%
Ativo Cajamar com R$ 67 milhões. Considerando a emissão de uma nova dívida no montante de R$ 87 milhões no 1T23 (LTV de 70% sobre o ativo dez/22 29/dez/22 0,75 0,73%
Cajamar), chegaríamos com uma posição de caixa ao final do 3T23 de R$ 29 milhões, montante esse suficiente para cobrir todas as obrigações do Fundo 1) Provento no período/cotação no início do período
até o início do ano de 2024”; 3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
 Considerando o último provento de R$ 0,75/cota e os preços atuais, o yield anualizado seria de 8,7%, abaixo da mediana dos fundos imobiliários de Considerando alíquota de IR de 22,5%
galpões logísticos (9,3%). 5) Taxa = 1-(D/Pu), sendo D=Divdidendo e Pu=Preço na última data "com"
Fonte: VBI Real Estate, BTG Pactual Serviços Financeiros, Economatica, Bloomberg
19
VBI Log – Portfólio 1/2
Araucária Extrema Guarulhos Itapevi Mauá
Estado PR Estado MG Estado SP Estado SP Estado SP

Localização Araucária Localização Extrema Localização Guarulhos Localização Itapevi Localização Mauá
Pirituba Betim Jandira Aratu Cajamar
Estado SP Estado MG Estado SP Estado BA Estado SP

Localização Pirituba Localização Betim Localização Jandira Localização Salvador Localização Cajamar
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 6% Imóvel em construção
Fonte: VBI Real Estate
20
VBI Log – Portfólio 2/2
CRI Jandira e Betim Cajamar

Saldo devedor R$ 150,7 mi Montante investido R$ 123,2 mi
Custo da dívida CDI + 2,25% a.a. Vacância física 100%
Vencimento dez/26 Vacância financeira 0%
Renda mínima garantida Sim
CRI Aratu Cap rate (1ª parcela) 7,30%
Saldo devedor R$ 16,8 mi Cap rate (2ª parcela) 7,50%
Custo da dívida IPCA + 1,40% a.a. Prazo RMG 12 meses após entrega (se vazio)
Vencimento mai/32 Estimativa de entrega Habite-se emitido
Fonte: VBI Real Estate
21
RBR Properties
RBRP11 – Preço Teto: R$ 85,60/cota; Div. Yield corrente 6,4% a.a.; P/VP: 0,62x.
 Tese de Investimento. O RBR Properties é uma opção de fundo híbrido com  Catalisadores.
exposição a lajes corporativas e galpões logísticos, além de possuir investimentos ▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;
em cotas de outros fundos imobiliários de diversos segmentos. Atualmente, o ▪ Revisão dos valores de alugueis praticados pelo fundo;
portfólio detém 10 ativos imobiliários localizados em São Paulo (92% da receita) e ▪ Desinvestimentos de ativos maduros com ganho de capital;
Rio de Janeiro (8% da receita). Em jul/21, o fundo concretizou a aquisição de
▪ Locação do Ed. River One.
100% do River One, localizado no Butantã (SP). A aquisição contava com uma
renda mínima garantida (cap rate de 7,0% a.a.) que venceu em outubro de 2022.  Riscos.
O grande desafio da gestão era locar o espaço vago antes do término da RMG, o ▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;
que não aconteceu. Mesmo que uma alocação aconteça no curto prazo, ela deve ▪ Demora na locação dos espaços vagos (principalmente no Ed. River One);
vir acompanhada de descontos e períodos de carência, ou seja, os proventos já
▪ Atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessões de prazo de pagamento de
estão sendo negativamente impactados com o fim da RMG. O fundo possui seus locações, aumentos no índice de inadimplência.
riscos de curto prazo, mas além do potencial de valorização no longo prazo,
seguimos confiantes com o trabalho da gestão.
Vencimento dos Contratos Tipologia dos Contratos Composição da Carteira
Fonte: RBR Asset e Itaú BBA.
22
RBR Properties
 O fundo tem como objetivo gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários
Nom e RBR Properties
Destaques
Último relatório mensal divulgado novembro
Código
Últim o Preço R$
RBRP11
51
Valor de Mercado (R$ MM) 621
 Em nov/22, cerca de 90% dos investimentos do RBRP11 estavam em sua Estratégia Core, que engloba os prédios comerciais e o investimento Valor Patrim onial (R$ MM) 996
realizado no RBRL11, fundo da RBR que investe em galpões logísticos. Além disso, a Estratégia Tática (cotas de outros FIIs) contava com Data Inicial 26/03/2015
aproximadamente 3,0% dos investimentos, a Estratégia Liquidez com 4% e o Desenvolvimento com 2% da carteira de investimentos do fundo; Tipo de im óvel Lajes Corporativos e Galpões
 92% da receita está localizada em SP e 8% no RJ, com 53% dos contratos na modalidade atípica. Sobre vencimentos, 0,8% vencem em 2023, 17,1%
em 2024 e a maior parte (65%) vence a partir de 2026; Renda Garantida Não
 Os principais imóveis em relação a ABL são: Ed. River One (Marginal), Ed. Celebration (Vila Olímpia) e o Ed. Delta Plaza (Bela Vista); Gestor RBR Asset Managem ent
 Em dez/20, o fundo adquiriu o Ed. River One, primeiro ativo AAA do portfólio e localizado no Butantã (SP). A aquisição contava com uma renda
mínima equivalente a um cap rate de 7,0% a.a. sobre os montantes já desembolsados pelo fundo por 15 meses a partir da data do pagamento (até Perform ance 4 RBRP11 Vs. IFIX
No m ês -1,1 -1,1
~out/22). Em nov/21, o fundo anunciou a locação de um andar (19º) no edifício. O valor nominal de locação foi acima do valor por m² estabelecido na
No ano -29,3 -31,5
renda mínima garantida. O locatário é uma empresa do setor de tecnologia, segmento que se destacou nas visitas ao empreendimento; Em 12M -29,3 -31,5
 Em ago/21, o RBRP11 anunciou a participação (60%) de um o desenvolvimento imobiliário corporativo (boutique office) em terreno localizado na Rua Dividend Yield % % CDI Líq³
Jesuíno Cardoso, Vila Olimpia (SP). A estimativa de YoC (Yield on Cost – dividendos pagos relativo ao preço médio de aquisição) da gestão após o No m ês¹ 0,52 63
desenvolvimento e maturação do projeto é de ~10% a.a.. De acordo com a gestão: “o desenvolvimento do projeto de um ‘corporate boutique’ segue No ano¹ 6,50 68
em aprovação em Prefeitura e estamos atendendo a pequenos ajustes solicitados. Com isso, o prazo para início das obras foi atualizado e esperamos Em 12M¹ 6,50 68
Em 12M² 10,00 104
que ocorra em fevereiro/2023.”;
TIR 12M (a.a.) -29,70
 Sobre seus ativos, o retrofit no Ed. Delta Plaza teve início em dezembro/2021 e visava valorizar o ativo e torná-lo mais bonito e moderno. A obra foi TIR Desde o Lançam ento (a.a.) -1,08
entregue e ajudará a aumentar a demanda por locação do ativo. Durante o mês de novembro, a gestão indicou “um aumento de procura relevante
após a finalização do retrofit e algumas das demandas evoluíram para fase de negociação, , sendo que uma delas evoluiu para discussão de minuta.”; Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
 Entre setembro e outubro de 2022 o fundo apresentou algumas novidades, como a locação de 3 conjuntos no Edifício Mário Garnero e 1 andar no jan/22 07/jan/22 0,46 0,65%
fev/22 07/fev/22 0,46 0,65%
Edifício Castello Branco. Além disso, tivemos os seguintes Fatos Relevantes: i) devolução e rescisão antecipada no Ed. Venezuela, imóvel o qual a
mar/22 08/mar/22 0,42 0,64%
gestão terá até out/23 para reposição de locatário sem impacto negativo na receita imobiliária, devido ao aviso prévio e às multas previstas; ii)
abr/22 07/abr/22 0,50 0,77%
renegociação do valor de venda do SLB Somos, que deve gerar R$ 1,17/cota de lucro ao longo do período de recebimento do pagamento; iii) rescisão mai/22 06/mai/22 0,45 0,72%
do contrato com a Prevent Senior (Ed Celebration), que, por conta de multas e aviso prévio, deverá pagar cerca de 16 aluguéis ao fundo; ei v) jun/22 07/jun/22 0,45 0,71%
desconto na taxa de gestão por conta da alta vacância do River One, que a partir de agora não tem mais RMG; jul/22 07/jul/22 0,45 0,78%
 Por fim, no River One “no mês de novembro, abrimos negociação com duas empresas para locação de áreas de aproximadamente 2.100m2 e ago/22 05/ago/22 0,45 0,82%
set/22 08/set/22 0,45 0,74%
4.200m2. Apesar do estágio inicial das tratativas, acreditamos que esse movimento é uma evolução do aumento da procura que tivemos nos últimos
out/22 07/out/22 0,45 0,74%
meses. Ambas as empresas haviam colocado o River One na lista final de ativos analisados, solicitaram proposta de locação e estão alinhando
nov/22 08/nov/22 0,28 0,51%
valores, termos de locação e estudos de implantação.” O ativo continua sendo o ponto mais delicado do fundo, pois com o final da renda mínima dez/22 07/dez/22 0,27 0,52%
garantida, a vacância física passou para 45% e houve impacto negativo na distribuição de proventos, que caiu para R$ 0,28/cota; 1) Provento no período/cotação no início do período
 Considerando o último provento, o dividend yield anualizado ficaria em 6,4%, abaixo da mediana dos fundos imobiliários de escritórios (8,5%). 3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
Fonte: RBR Asset, Economatica, Bloomberg
23
RBR Properties – Portfólio 1/2
Ed. Mykonos Ed.Celebration Ed. Amauri 305 Ed. Delta Plaza SLB Somos
Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP

Localização Vila Olímpia Localização Vila Olímpia Localização Itaim BIbi Localização Paulista Localização João Dias
ABL (m²) 572 ABL (m²) 6.458 ABL (m²) 2.545 ABL (m²) 4.059 ABL (m²) 5.405
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 21,2% Vacância Física 0%
Ed. Castello Branco Ed. Venezuela CE Mario Garnero Pravda Alphaville River One
Estado RJ Estado RJ Estado SP Estado SP Estado SP

Localização Porto Localização Porto Localização São Paulo Localização Alphaville Localização Marginal
ABL (m²) 1.065 ABL (m²) 4.488 ABL (m²) 2.722 ABL (m²) 502 ABL (m²) 23.625
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 6,7% Vacância Física 0% Vacância Física 93,8%
Fonte: RBR Asset
24
RBR Properties – Portfólio 2/2
Desenvolvimento
Estado SP Desenvolvimento
Localização Vila Olímpia Montante investido R$ 22,3 mi
ABL (m²) 3.620
Vacância física 100%
Vacância financeira 100%
Renda mínima garantida Não
Cap rate ---
Prazo RMG ---
Galpão WT RBR Log Galpão Extrema II Galpão Extrema I Galpão Hortolândia I Galpão Hortolândia II
Estado SP Estado MG Estado MG Estado SP Estado SP

Localização Cajamar Localização Extrema Localização Extrema Localização Hortolândia Localização Hortolândia
Fonte: RBR Asset
25
VBI Prime Properties
PVBI11 – Preço Teto: R$ 102,8/cota; Div. Yield corrente 7,3% a.a.; P/VP: 0,90x.
 Tese de Investimento. O PVBI11 é tocado pela equipe de gestão da VBI Real  Catalisadores.
Estate e administrado pelo BTG Pactual. O fundo possui um patrimônio líquido
▪ 100% do portfólio exposto a ativos triple A (classe A+);
de R$ 995 milhões, que está distribuído em aproximadamente 10 milhões de
cotas, que, por sua vez, estão nas mãos de mais de 83 mil cotistas. Partindo ▪ Imóveis muito bem localizados;
para o portfólio do fundo, temos participações em três ativos prontos e em um
▪ Baixo risco de crédito de seus locatários;
imóvel em construção, que somam cerca de 44,6 mil m² de área bruta locável
(ABL). Além disso, o PVBI11, de forma tática, possui R$ 27 milhões em cotas do ▪ Cronograma de vencimentos confortável;
HAAA11, fundo imobiliário tocado pelo time da Hedge Investments e que possui ▪ Gestão está repassando os reajustes de contrato sem maiores dificuldades.
dois imóveis em seu portfólio, o WT Morumbi (Chucri Zaidan) e o Thera
Corporate (Berrini). De forma geral, o PVBI11 une as melhores características  Riscos.
de um portfólio de lajes corporativas: ativos de qualidade técnica superior e
▪ Monitoramento da vacância dos ativos;
muito bem localizados. Por fim, o próximo vencimento de contrato está previsto
somente para 2024, 62% da receita está indexada ao IPCA, 28% indexada ao ▪ Acompanhamento das obrigações por aquisição de imóveis.
IGP-M e 89 indexada ao INCC (ativo em construção). 90% dos contratos do
fundo são típicos e o PVBI11 não apresenta vacância física consolidada.
Receita por ativo Indexadores de contratos (% receita) Vencimento dos contratos de locação
Fonte: VBI, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.
26
VBI Prime Properties
 O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu
Nom e VBI Prim e Properties
patrimônio líquido diretamente em imóveis, direitos reais sobre imóveis relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo.
Código PVBI11
Destaques Últim o Preço R$

Valor de Mercado (R$ MM) 941
94
Último relatório mensal divulgado: novembro Valor Patrim onial (R$ MM) 1.041
Data Inicial 28/07/2020
 A receita imobiliária do PVBI11 está distribuída entre três ativos prontos, um imóvel em construção, que conta com renda mínima garantida, e no Tipo de im óvel Lajes Corporativas
investimento nas cotas do HAAA11. O maior representante das receitas (48%) é o Park Tower, que tem como único locatário a Prevent Senior. Em Vol. Méd. Diário (R$Mil) 2.158
seguida temos o FL 4440 (28% da receita), a Torre B JK (13% da receita), o Union Faria Lima, ativo em construção que representa 8% das receitas Presença Pregão % 100
Renda Garantida Não
mensais, e as cotas do HAAA11 (2% da receita);
Gestor VBI
 Em relação aos contratos, 90% deles são típicos. Os contratos são indexados por IPCA (62%), IGP-M (28%) e INCC (9%) – o próximo vencimento só
acontecerá em 2024, o que é bem interessante. Perform ance 4 PVBI11 Vs. IFIX
 Em abr/21, o fundo adquiriu 50% do ed. “Union Faria Lima” a ser desenvolvido no Itaim Bibi. O ativo contará com 10.083 m² de ABL, dividida em 20 No m ês 3,9 3,9
pavimentos com conjuntos que podem variar até 603 m². Ao final do mês de outubro, a obra estava ligeiramente abaixo do previsto, completando 36% No ano 6,1 3,9
das atividades concluídas. No entanto, vale ressaltar que a data de entrega do empreendimento segue inalterada e prevista para o 4T23. Os serviços Em 12M 6,1 3,9
preliminares e as obras de fundações estavam finalizados. Além disso, as obras referentes as estruturas atingiram 93% de conclusão. Durante o mês de Dividend Yield % % CDI Líq³
novembro, foi concretado o último pavimento tipo do empreendimento, restando apenas o pavimento ático e áreas técnicas para término da No m ês¹ 0,63 76
No ano¹ 7,15 75
concretagem;
Em 12M¹ 7,11 74
 Ainda sobre as obras, no Ativo FL 4.440, “seguimos com as obras de retrofit do paisagismo e da iluminação, e concluímos as obras do espaço relax. Em 12M² 7,20 75
Iniciamos as obras da Alameda de Serviços, visando trazer operações e fornecedores com ammenities para o empreendimento, facilitando o dia-a-dia TIR 12M (a.a.) 5,42
dos locatários.”; TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 3,62
 Entre setembro e outubro de 2022, o fundo apresentou uma proposta para adquirir todo o portfólio do VLOL11. A proposta enviada foi de R$ 202
milhões, que resulta R$ 19,5 mil/m² e em um cap rate de 6,5%. Os cotistas do VLOL11 já aprovaram a proposta em assembleia e também aprovaram Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
uma alteração no regulamento do fundo, que agora permite que o VLOL11 compre cotas de outros FIIs. De acordo com o proposto pelo PVBI11, a jan/22 31/jan/22 0,56 0,63%
transação será feita parte em dinheiro e parte via emissão de cotas, num processo similar ao de uma incorporação de cotas. O fundo (PVBI11) deve sair fev/22 25/fev/22 0,56 0,63%
mar/22 31/mar/22 0,56 0,61%
ao mercado com uma oferta restrita, aquela destinada somente a investidores profissionais, com cotas ao preço de seu valor patrimonial (R$
abr/22 29/abr/22 0,56 0,61%
99,06/cota). Encerrado o período do direito de preferência, outros investidores, nesse caso, profissionais, poderão participar da nova emissão. Nesta
mai/22 31/mai/22 0,56 0,59%
etapa, o VLOL11 irá pagar pelas novas cotas que o PVBI11 estiver emitindo com seu imóvel, ou seja, o VLOL11 oferece suas lajes em troca de cotas do
jun/22 30/jun/22 0,56 0,61%
PVBI11 e posteriormente entra em processo de liquidação, com os cotistas recebendo uma parte em dinheiro e outra parte em cotas do PVBI11;
jul/22 29/jul/22 0,56 0,61%
 Em nov22, o fundo anunciou que vendeu sua participação de 20% na Torre B JK por R$ 237 milhões, que devem ser pagos em três parcelas: R$ 166,0 ago/22 31/ago/22 0,56 0,57%
milhões; R$ 35,6 milhões, que serão pagos em julho de 2023; e R$ 35,6 milhões, que serão pagos 12 meses após a data de fechamento da transação. set/22 30/set/22 0,57 0,58%
Com essa venda, o PVBI11 gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 46%, além de um cap rate (taxa de capitalização) de 5,1%, bem abaixo do cap out/22 31/out/22 0,57 0,59%
rate de compra, que foi de 6,5%. O lucro gerado na transação foi de R$ 3,27/cota. No entanto, somente a partir do pagamento da segunda parcela nov/22 30/nov/22 0,57 0,63%
haverá impacto nas distribuições de rendimentos do fundo, dado que o pagamento da 1ª parcela foi 100% destinado à quitação da Securitização Imóvel; dez/22 29/dez/22 0,57 0,61%
 Considerando o último provento, o dividend yield anualizado está em 7,3%, abaixo da mediana dos outros fundos de escritórios (8,5%). 2) Provento no período/cotação no final do período
Fonte: VBI, Economatica, Bloomberg
27
VBI Prime Properties – Portfólio
Park Tower FL 4440 Union Faria Lima Torre B JK HAAA11
Participação 100% Participação 50% Participação 50% Participação 20% Participação 11%
Localização S. Paulo (SP) Localização S. Paulo (SP) Localização S. Paulo (SP) Localização S. Paulo (SP) Localização S. Paulo (SP)
ABL própria (m²) 22.340 ABL própria (m²) 11.056 ABL própria (m²) 5.042 ABL própria (m²) 6.114 ABL própria (m²) N/A
Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física 0% Vacância Física N/A
CRI Torre B JK
Saldo devedor R$ 101,6 mi
Custo da dívida (1ª série) IPCA + 5,40% a.a.
Vencimento jun/33
CRI Torre B JK
Custo da dívida (2ª série) CDI + 2,15% a.a.
Vencimento jun/33
Fonte: VBI e Hedge
28
HSI Malls
HSML11 – Preço Teto: R$ 103,4/cota; Div. Yield corrente 10,3% a.a.; P/VP: 0,84x.
 Tese de Investimento. O HSML11 é um fundo gerido pela Hemisfério Sul  Catalisadores.
Investimentos (HSI) e administrado pelo Santander Caceis Brasil. O fundo
▪ Posições majoritárias em seus ativos;
possui um patrimônio líquido de ~R$ 1,5 bilhão, que está distribuído em
aproximadamente 15,8 milhões de cotas, que, por sua vez, estão nas mãos de ▪ Ativos dominantes dentro de suas respectivas localidades;
mais de 145 mil cotistas. O portfólio é composto por sete ativos, que estão ▪ Indicadores superando patamares pré-pandemia;
distribuídos entre cinco estados brasileiros (SP, AL, AC, BA e MG). Todas as
participações que o fundo possui em seus ativos são de pelo menos 51%, ou ▪ Parte relevante da receita provém de aluguel mínimo.
seja, majoritárias. Com a última aquisição do fundo, o índice de alavancagem
 Riscos.
líquido do fundo passou a aproximadamente 33,7%, valor entendido pela gestão
como saudável considerando a qualidade do portfólio e expectativa de ▪ Inflação alta e ciclo de aperto monetário podem impactar o consumo da
crescimento real. O fundo possui ativos dominantes em suas regiões e um bom população, gerando consequências diretas para as receitas dos shopping
histórico de ocupação. Além disso, grande parte de suas receitas são de aluguel centers;
mínimo, o que traz previsibilidade para os resultados mensais.
▪ Aumento na vacância física dos empreendimentos;
▪ Índice de alavancagem alto, o que demanda maior atenção.
Composição do NOI Composição da receita Tipologia – Lojas (%ABL)
Fonte: HSI, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.
29
HSI Malls
 O fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em imóveis ou direitos reais sobre imóveis Nom e HSI Malls
prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior locação, arrendamento, exploração do direito de Código HSML11
superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados. Valor de Mercado (R$ MM) 1.291
Destaques Valor Patrim onial (R$ MM)

Data Inicial
1.537
31/07/2019
Último relatório mensal divulgado: novembro
Tipo de im óvel Shopping
 O fundo detém investimentos em sete Shopping Centers (51% do Shopping Granja Vianna, 59% do Super Shopping Osasco, 100% do Shopping Pátio
Maceió, 100% do Shopping Metrô Tucuruvi, 97% do Via Verde Shopping, 51% do Shopping Paralela e 100% do Shopping Uberaba), localizados no Acre Presença Pregão % 100
(Via Verde), em São Paulo, na Bahia (Shopping Paralela) e em Minas Gerais (Shopping Uberaba) – juntos, os ativos somam cerca de 191 mil metros Renda Garantida Não
quadrados de ABL própria.; Gestor Hem isfério Sul Investim entos - HSI
 Em maio de 2022, o HSML11 anunciou que firmou Protocolo de Intenções para adquirir a integralidade de um Shopping Center com cerca de 25 mil m² de
ABL, localizado na região Sudeste do Brasil. Pouco mais de um mês, em junho de 2022, o HSML11 anunciou ao mercado sobre o fechamento da compra. Perform ance 4 HSML11 Vs. IFIX
O fundo adquiriu 100% do Shopping Uberaba, localizado na cidade de Uberaba – MG. A aquisição representa um acréscimo de área bruta locável (“ABL”) No m ês 1,3 1,3
No ano 9,9 7,7
própria ao Fundo de 25.111 m² a um preço de aquisição de R$ 332.952.873,86. O fundo optou por realizar a aquisição via operação de securitização de
Em 12M 9,9 7,7
recebíveis. O montante total é de R$ 340.000.000,00 em 3 tranches, sendo (i) 54% a uma taxa de IPCA + 7,6% a.a., prazo de 180 meses com 30 meses
de carência de amortizações; (ii) 31% a uma taxa de CDI + 2,7% a.a., prazo de 180 meses com 30 meses de carência de amortizações; e (iii) 15% a uma
No m ês¹ 0,83 101
taxa de CDI + 2,7% a.a., prazo de 36 meses sob o sistema bullet de amortização (total no vencimento). O volume total terá carência parcial de juros nos 24
No ano¹ 9,25 97
primeiros meses, sendo 60% do total nos primeiros 12 e 40% nos meses subsequentes. Após a aquisição, o índice de alavancagem líquido do Fundo Em 12M¹ 9,19 96
passou a aproximadamente 34,2%, valor entendido pela Gestão como saudável considerando a qualidade do portfólio e expectativa de crescimento real – Em 12M² 9,20 96
o HSML11 não possui necessidade de caixa (tudo mais constante) até outubro de 2024; TIR 12M (a.a.) 9,30
 Em jun/22, o fundo deu sequencia à expansão do Shopping Pátio Maceió, conforme divulgado em 09/11/2021. O início da obra se deu em julho e a entrega
está prevista para março/2023, adicionando ao ativo uma ABL superior a 2.000 m², além de cerca de 100 vagas adicionais de estacionamento. O
investimento previsto é da ordem de R$ 9 milhões, com taxa de retorno sobre o investimento esperada de 30% ex. terreno e 17% considerando o terreno Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
adquirido, mas que será objeto de futuras expansões – as obras estão 94% concluídas; jan/22 31/jan/22 0,55 0,72%
fev/22 25/fev/22 0,60 0,78%
 Em jul/22, portfólio do HSML11 foi reavaliado pela Colliers, resultando em um aumento no valor patrimonial do Fundo de maio a junho (fim do exercício mar/22 31/mar/22 0,60 0,74%
social do Fundo) de 6,1%. Todos os ativos detidos pelo Fundo no ano passado (Granja Vianna, Pátio Maceió, Osasco, Tucuruvi e Via Verde) tiveram abr/22 29/abr/22 0,60 0,74%
variação positiva nesta avaliação, sendo os valores somados representando uma variação de +7,5% em relação à última marcação a mercado mai/22 31/mai/22 0,62 0,77%
(junho/2021); jun/22 30/jun/22 0,65 0,83%
 Em out/22, a vacância do portfólio estava em 5,2%, no mesmo período em que a inadimplência líquida estava em 2,6%, mesmo percentual dos descontos; jul/22 29/jul/22 0,65 0,83%
ago/22 31/ago/22 0,67 0,73%
 Da parte operacional, a gestão destacou no relatório que: “Os indicadores operacionais dos ativos do portfólio se mantêm resilientes nessa reta final do ano set/22 30/set/22 0,68 0,72%
com Vendas e NOI em outubro +15% e +22% respectivamente em relação a 2019, variação positiva ainda mais acentuada se comparada aos últimos out/22 31/out/22 0,68 0,75%
meses. Já no acumulado do ano, as variações são de +12% e +13%, patamares que devem apresentar poucas variações restando 2 meses para o fim do nov/22 30/nov/22 0,68 0,83%
ano, mas está significativamente acima do orçamento original para o período.” A gestão ainda informou que o resultado realizado surpreendeu dez/22 29/dez/22 0,70 0,86%
positivamente, alcançando R$ 0,75/cota vs. R$ 0,68/cota de distribuição. Desta forma, foi elevado o indicativo de distribuição do fundo entre R$ 0,68/cota e 1) Provento no período/cotação no início do período
R$ 0,71/cota; 3) CDI acumulada dos últimos 12 meses.
 Considerando o último rendimento, o dividend yield anualizado ficaria em 10,3%, acima da mediana dos fundos imobiliários de shoppings (9,2%). 4) Variação da cota ajustado por provento
Fonte: HSI, Economatica, Bloomberg
30
HSI Malls – Portfólio
Shopping Pátio Maceió Shopping Granja Vianna Super Shopping Osasco Via Verde Shopping Shopping Metrô Tucuruvi
Participação 100% Participação 51% Participação 59% Participação 97% Participação 100%
Localização Maceió (AL) Localização G. Vianna (SP) Localização Osasco (SP) Localização R. Branco (AC) Localização S. Paulo (SP)
ABL própria (m²) 41.540 ABL própria (m²) 15.492 ABL própria (m²) 10.583 ABL própria (m²) 27.623 ABL própria (m²) 32.998
Vacância Física 3,9% Vacância Física 7,2% Vacância Física 5,8% Vacância Física 4,1% Vacância Física 8,5%
CRI Shopping Paralela

Shopping Paralela Shopping Uberaba Saldo devedor R$ 523,4 mi
Custo da dívida (1) CDI + 2,80% a.a.
Participação 51% Participação 100% Custo da dívida (2) CDI + 1,85% a.a.
Localização Salvador (BA) Localização Uberaba (MG) Custo da dívida (3) IPCA + 6,87% a.a.
ABL própria (m²) 37.614 ABL própria (m²) 25.111 Custo da dívida (4 e 5) IPCA + 6,90% a.a.
Vacância Física 2,9% Vacância Física 6,0% Vencimento (1 e 3) dez/36
Vencimento (2, 4 e 5) mar/33
CRIs Shopping Uberaba

Custo da dívida (1 e 2) CDI + 2,70% a.a.
Custo da dívida (3) IPCA + 7,60%
Vencimento (2) jun/25
Vencimento (1 e 3) jun/37
Fonte: HSI
31
Kinea High Yield
KNHY11 – Div. Yield corrente 11,7% a.a.; P/VP: 1,00x.  Catalisadores.
▪ Gestão experiente;
 Tese de Investimento. O fundo teve início em jun/18 com um mandato flexível,
podendo destinar seus recursos aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ▪ Carteira pulverizada;
e também a cotas de outros FIIs. O portfólio de ativos do fundo não possui um ▪ Garantias reais;
mandato fixo de indexação, ou seja, pode ficar mais exposto a índices de inflação ▪ Mandato flexível: pode destinar seus recursos a cotas de outros FIIs ou aos
e/ou ao CDI, de acordo com a leitura de mercado do respectivo gestor. Além Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
dessa flexibilização e como seu próprio nome já revela, o KNHY11 toma um ▪ Não possui um mandato fixo de indexação, ou seja, pode ficar mais exposto a
índices de inflação e/ou ao CDI, de acordo com a leitura de mercado do
pouco mais de risco e, por consequência, busca maiores retornos para seus respectivo gestor.
cotistas – confiamos na capacidade da equipe da Kinea para controle dos riscos
 Riscos.
envolvidos. Atualmente, o fundo conta com uma carteira diversificada (57 CRIs) e
com boas estruturas de garantias. Além disso, os principais ativos são: Portfólios ▪ Risco de crédito dos devedores dos CRIs detidos pelo fundo;
Ed. Corporativos, Desenvolvimento Ed. Corporativo AAA, Ed. Morumbi, Shopping ▪ Risco de pré-pagamento;
Sumaúma e Projeto Rio Vermelho. Considerando a diversificação da carteira e a ▪ Risco de liquidez, pois grandes movimentações podem mexer com as
relação de risco e retorno do fundo, acreditamos que o KNHY11 é uma opção de cotações a mercado.
investimento interessante.
Alocação por Instrumento Alocação por Indexador Alocação por Setor
Fonte: Kinea e Itaú BBA.
32
Kinea High Yield
 O portfólio do Fundo é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especialmente em CRIs e LCIs. Nom e Kinea High Yield
Código KNHY11

1.809
1.806

Tipo de fundo Recebíveis Im obiliários
 Em nov/22, a alocação dos investimentos em CRI era de 96%, com o restante alocado em caixa (4,0%) e cotas de FIIs (1,0%). No mesmo Vol. Méd. Diário (R$Mil) 2.641
período, 78% da carteira estava indexada ao IPCA, 18% indexada ao CDI e 4% indexada a Selic. A parcela investida em CRIs em IPCA é Presença Pregão % 100
remunerada a um yield médio de IPCA + 10,77% a.a. e possui um duration de 4,5 anos. Já o montante investido em CRIs em CDI possui um Renda Garantida Não
yield médio (MTM) de CDI + 5,46% a.a. e tem um duration de 3,8 anos; Gestor Kinea
 O portfólio do fundo conta com 57 CRIs. Quanto a sua alocação setorial, 37% em residencial, 33% está voltada para o setor de lajes Perform ance 4 KNHY11 Vs. IFIX
corporativas, 16,0% para shopping centers e 9% para galpões logísticos. Os principais ativos do portfólio hoje são: Shopping Sumaúma, No m ês 2,3 2,3
Desenvolvimento Ed. Corporativo AAA, Portfólio Ed. Corporativos e GS Souto; No ano 1,8 -0,4
Em 12M 1,8 -0,4
 Em jul/22, a gestão do KNHY11 destacou que “foi encerrado o processo de alocação dos recursos levantados na última emissão de cotas. Dividend Yield % % CDI Líq³
Acreditamos que as alocações ocorreram num momento de mercado bastante favorável para o veículo, pois a conjuntura instável de mercado No m ês¹ 0,93 113
viabilizou operações que conjugam remuneração atrativa e sólida estrutura de mitigação de riscos”; No ano¹ 12,36 129
Em 12M¹ 12,19 127
 Em jul/22, o fundo realizou os seguintes investimentos: R$ 45 milhões no Projeto Beach Class (CDI + 4,75%); R$ 7,8 milhões no Nortis Em 12M² 13,60 142
Permuta (IPCA + 10,25%); e R$ 15 milhões no Desenvolvimento Extrema (IPCA + 10,10%); TIR 12M (a.a.) 0,16
 Em out/22, o KNHY11 realizou novas operações compromissadas, que, agora, representam 0,6% do PL do fundo.
 Em nov/22, o fundo realizou dois novos investimentos (Projeto Alcatrazes e Projetos São Paulo, Campinas e Uberaba) totalizando R$ 59,7 Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
jan/22 31/jan/22 1,30 1,22%
milhões, a uma taxa de IPCA + 10,50% a.a.;;
fev/22 25/fev/22 1,10 1,06%
 Com parte de seus investimentos atrelados ao IPCA e parte ao CDI, os rendimentos do fundo devem variar de acordo com os resultados mar/22 31/mar/22 1,21 1,17%
abr/22 29/abr/22 1,55 1,50%
mensais destes indicadores. De maneira geral, se o IPCA e o CDI subirem, os proventos de curto prazo tendem a aumentar. Já em caso de
mai/22 31/mai/22 1,75 1,67%
queda desses indicadores, como o período que estamos atravessando (meses de deflação), por exemplo, o provento tende a cair;
jun/22 30/jun/22 1,28 1,23%
 De acordo com nossa área Macro: “Reduzimos a nossa projeção de IPCA em 2022 para 5,6% (de 5,8%), mas elevamos a projeção de 2023 jul/22 29/jul/22 1,16 1,18%
 para 5,7% (de 5,0%)”; ago/22 31/ago/22 0,76 0,78%

set/22 30/set/22 0,37 0,38%
 Já sobre a Selic, e também de acordo com nossa área Macro: “Com inflação mais alta no horizonte relevante, o espaço para cortes de juros ao out/22 31/out/22 0,47 0,48%
longo do próximo ano será menor. Esperamos cortes apenas no último trimestre de 2023, para 12,50%”; nov/22 30/nov/22 0,90 0,93%
 Considerando o último rendimento de R$ 0,95/cota e os preços atuais, o dividend yield anualizado ficaria em 11,7%, abaixo da mediana dos dez/22 29/dez/22 0,95 0,97%
fundos imobiliários de ativos financeiros (12,2%). 2) Provento no período/cotação no final do período
Fonte: Kinea Investimentos Ltda., Economatica, Bloomberg
33
Kinea High Yield – Portfólio
CRI Ativo Devedor Emissor Código do ativo Taxa Aquisição Indexador % PL CRI Ativo Devedor Emissor Código do ativo Taxa Aquisição Indexador % PL
1 CRI Portfólio Ed. Corporativos OPEA 19L0882419 7,55% IPCA + 5,75% 30 CRI Projeto Rio Vermelho VERT 22D1012175 11,00% IPCA + 1,05%
31 CRI Projeto Vila Clementino I VERT 21J0844280 9,75% IPCA + 0,98%
2 CRI Desenv. Ed. Corporativo AAA VERDADEIRO 19K0008228 7,00% IPCA + 4,68%
32 CRI Shopping Boulevard Tatuapé HBTS 18K1252555 9,85% IPCA + 0,95%
3 CRI GS Souto VERDADEIRO 22I1423499 10,50% IPCA + 4,35%
33 CRI LDI Groenlândia VERT 22I1289163 10,26% IPCA + 0,86%
4 CRI Portfólio Ed. Corporativos OPEA 19L0882417 7,55% IPCA + 3,64%
34 CRI Projeto Vila Mariana VERT 21L0873957 10,25% IPCA + 0,83%
5 CRI MRV Pró-soluto 2 VERDADEIRO 22I1188053 10,64% IPCA + 3,17%
35 CRI Creditas X Mez VERT 21I0280476 9,00% IPCA + 0,81%
6 CRI Projeto Rio Vermelho VERT 22D1012171 11,00% IPCA + 3,12% 36 CRI Superfrio HBTS 18J0811268 8,95% IPCA + 0,80%
7 CRI MRV Pró-soluto VERDADEIRO 22E1313805 10,64% IPCA + 2,85% Projeto São Paulo, Campinas
37 CRI e Uberaba VERT 22K1451336 10,50% IPCA + 0,66%
8 CRI LBV VIRG 21I0682156 9,25% IPCA + 2,59%
38 CRI Projeto Jorge Tibiriçá VERT 21A0772858 8,00% IPCA + 0,58%
9 CRI Projeto Bandeira VERT 22D1010117 10,50% IPCA + 2,58%
39 CRI Nortis Permuta VERT 21G0704229 9,00% IPCA + 0,45%
10 CRI Shopping Sumaúma APIC 18H0193630 9,05% IPCA + 2,36% Projeto São Paulo, Campinas
11 CRI Shopping Sumaúma APIC 18H0193742 9,05% IPCA + 2,36% 40 CRI e Uberaba VERT 22K1451337 10,50% IPCA + 0,41%
Projeto São Paulo, Campinas
13 CRI Shopping Sumaúma APIC 18H0193821 9,05% IPCA + 2,36% 42 CRI Projeto SãoEd. BFC Campinas
Paulo, OPEA 19B0177305 9,00% IPCA + 0,31%
15 CRI Projeto Vila Clementino II VERT 21J0844863 10,50% IPCA + 2,08% 44 CRI ProjetoCreditas VI Mez
São Paulo, Campinas VERT 20L0483126 8,00% IPCA + 0,18%
16 CRI Ed. Barra da Tijuca OPEA 19G0026527 8,25% IPCA + 2,04% 45 CRI e Uberaba VERT 22K1451343 10,50% IPCA + 0,18%
Projeto São Paulo, Campinas
17 CRI Ed. Barra da Tijuca OPEA 19G0026749 8,25% IPCA + 2,04%
46 CRI e Uberaba VERT 22K1451342 10,50% IPCA + 0,13%
18 CRI Projeto Tabapuã VERT 22C0794302 10,50% IPCA + 2,02% 47 CRI Edifício Luna VIRG 20J0812343 5,59% CDI + 7,89%
19 CRI Ed. Barra da Tijuca OPEA 19K1007971 7,75% IPCA + 1,81% 48 CRI Tecnisa VERDADEIRO 20I0620356 0,055733804 CDI + 3,39%
21 CRI CD Logístico Extrema VIRG 21J0705627 9,46% IPCA + 1,72% 49 CRI Superfrio VIRG 19L0810880 0,0522 CDI + 1,53%
22 CRI Desenvolvimento Extrema VERDADEIRO 22D1068881 10,10% IPCA + 1,60% 50 CRI Ed. BFC OPEA 19B0176402 0,04 CDI + 1,16%
23 CRI Superfrio HBTS 18J0811182 8,95% IPCA + 1,55% 51 CRI Superfrio 330 HBTS 22C0911889 0,0435 CDI + 1,06%
52 CRI Projeto Jacarecica VERDADEIRO 22G0078399 0,0475 CDI + 1,06%
24 CRI Projeto Saúde - SP VERT 21J0844864 10,50% IPCA + 1,53%
53 CRI Ed. Eldorado OPEA 19A1316809 0,04 CDI + 0,53%
25 CRI Ed. Eldorado OPEA 19A1316807 9,00% IPCA + 1,47%
54 CRI Projeto Salvador VERDADEIRO 22G0080614 0,0475 CDI + 0,52%
26 CRI Boulevard Shopping Belém OPEA 20I0815543 7,21% IPCA + 1,40%
55 CRI Projeto Tate VERDADEIRO 22G0081881 0,0475 CDI + 0,49%
27 CRI Shopping Praia de Belas HBTS 20I0719882 10,10% IPCA + 1,37% 56 CRI Projeto Luiz Flor VERDADEIRO 22G0082921 0,0475 CDI + 0,43%
28 CRI Projeto Alcatrazes VERT 22K0571216 10,50% IPCA + 1,31% 57 CRI Ed. Flamengo OPEA 19B0168093 0,04 CDI + 0,15%
29 CRI Carteira Tecnisa Sub VERDADEIRO 21I0798657 9,00% IPCA + 1,20% 58 FII FII Estoque Res. e Com. RJ - ERCR11 0,074 IPCA + 0,49%
Fonte: Kinea
34
Kinea Índice de Preços
 Diferenciais.
KNIP11 – Div. Yield corrente 12,3% a.a.; P/VP: 0,97x.
▪ Liquidez relevante;
 Tese de Investimento. O KNIP11 tem por objetivo distribuir rendimentos com
▪ Gestão experiente;
base em juros reais, através de investimentos em CRIs. Em dez/22, o KNIP11
concluiu sua 10ª emissão de cotas, captando R$ 852 milhões. Com isso, o fundo ▪ Carteira pulverizada;
atingiu ~R$ 8 bilhões em patrimônio líquido, se mantendo o maior FII do ▪ Qualidade do risco de crédito;
mercado. Com o sucesso das últimas ofertas, a diversificação do KNIP11 vem
▪ Garantias reais;
aumentando ainda mais. Gostamos da estratégia do gestor em manter o foco
em ativos high grade, priorizando instrumentos com bom risco de crédito e
garantias em detrimento de spreads mais elevados. O portfólio atual do KNIP11  Riscos.
possui um yield médio de 8,13% a.a. + inflação. O KNIP11 exerce um papel
▪ Risco de crédito dos devedores dos CRIs detidos pelo fundo;
defensivo em nossa Carteira Recomendada, considerando a previsibilidade na
geração de caixa e rentabilidade aderente ao benchmark. ▪ Risco de pré-pagamento.
▪ Risco de liquidez, pois grandes movimentações podem mexer com as
cotações a mercado.
Fonte: Kinea Investimentos Ltda,, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA. Nota: Não estimamos valor justo ou atribuímos ratings para fundos de Ativos Financeiros, por se tratarem de portfólios de instrumentos de renda fixa, exclusivamente.
35
Kinea Índices de Preços
 O fundo é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em: Certificados de Recebíveis Nom e Kinea Índices de Preços
Código KNIP11
Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e tem como objetivo acompanhar a rentabilidade dos títulos que compõe o Índice de Últim o Preço R$ 92
Mercado ANBIMA (IMA-B), acrescido de um spread de 0,50% a.a. Valor de Mercado (R$ MM) 7.416
Valor Patrim onial (R$ MM) 7.646
Destaques Data Inicial

Tipo de fundo
16/09/2016
Recebíveis Im obiliários
 Em nov/22, a alocação dos investimentos em CRIs era de 95%. Além disso, o KNIP11 tinha 0,4% em cotas de outros FIIs e 4,5% alocado Presença Pregão % 100
em instrumentos de caixa. No mesmo período, 94,8% da carteira do fundo estava indexada ao IPCA, 4,5% indexada a Selic e 0,7% Renda Garantida Não
indexada ao IGP-M. Dentre os investimentos em CRI, os que representam as maiores posições são: Gazit Malls, JHSF Malls, Galpão Gestor Kinea
Cajamar, Lajes Faria Lima e Shp Balneário; Perform ance 4 KNIP11 Vs. IFIX
 A carteira do Fundo possui operações nos seguintes setores: 31,9% em CRIs baseados em Ed. Corporativos, 31,3% em CRIs baseados No m ês 0,7 0,7
No ano -0,5 -2,8
em Shoppings e 21,7% em Galpões Logísticos;
Em 12M -0,5 -2,8
 Em relatório gerencial, foi destacado que “os CRI atrelados à inflação presentes na carteira do Fundo refletem, aproximadamente, as Dividend Yield % % CDI Líq³
No m ês¹ 0,55 66
variações do IPCA referentes aos dois meses anteriores à apuração de resultados. Neste sentido, os resultados apurados ao longo de
No ano¹ 12,50 131
novembro (distribuídos aos investidores em dezembro) refletem aproximadamente a variação do IPCA referente aos meses de setembro (- Em 12M¹ 12,32 129
0,29%) e outubro (0,59%), acrescida do cupom de juros fixo de cada uma das operações”; Em 12M² 14,10 147
TIR 12M (a.a.) -1,83
 De acordo com nossa área macro: “Reduzimos a nossa projeção de IPCA em 2022 para 5,6% (de 5,8%), mas elevamos a projeção de TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 9,42
2023 para 5,7% (de 5,0%), incorporando a volta total de PIS/Cofins sobre a gasolina e uma desinflação mais lenta de serviços com
ganhos de salário real (em razão da dinâmica mais apertada de mercado de trabalho), apenas parcialmente compensados por uma Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
desinflação maior de bens.”; jan/22 31/jan/22 1,36 1,31%

fev/22 25/fev/22 1,08 1,05%
 Por fim, a gestão informou que optou por realizar, provisoriamente, operações compromissadas reversas lastreadas em CRIs. Tais mar/22 31/mar/22 1,35 1,33%
instrumentos permitem uma alocação maior de recursos em CRI, o que contribui para aumentar o retorno do Fundo, mas em especial abr/22 29/abr/22 1,70 1,66%
proporciona maior flexibilidade e velocidade de alocação dos recursos das emissões de cotas.. O fundo possui atualmente, mai/22 31/mai/22 1,70 1,65%
jun/22 30/jun/22 1,50 1,48%
aproximadamente, 5,6% do PL nas referidas operações; jul/22 29/jul/22 1,04 1,07%
 Em dez/22, o fundo anunciou o encerramento da 10ª emissão de cotas do fundo, na qual conseguiu captar R$ 852 milhões; ago/22 31/ago/22 0,58 0,62%
set/22 30/set/22 0,35 0,38%
 Considerando o último rendimento de R$ 0,94/cota e os preços atuais, o dividend yield anualizado ficaria em 12,3%, acima da mediana out/22 31/out/22 0,30 0,31%
dos fundos imobiliários de ativos financeiros (12,2%). nov/22 30/nov/22 0,50 0,54%
dez/22 29/dez/22 0,94 1,02%

36
Kinea Índice de Preços– Portfólio
CRI ATIVO DEVEDOR EMISSOR CÓDIGO DO ATIVO INDEX. TAXA AQUISIÇÃO % PL CRI ATIVO DEVEDOR EMISSOR CÓDIGO DO ATIVO INDEX. TAXA AQUISIÇÃO % PL
1 CRI Gazit Malls TRUE 21E0407810 IPCA + 6,05% 4,92% 49 CRI Shopping Boulevard Belém OPEA 20I0815541 IPCA + 5,45% 0,69%
2 CRI JHSF Malls APIC 19E0311712 IPCA + 5,63% 4,47% 50 CRI Cidade Matarazzo TRUE 21H0921820 IPCA + 6,50% 0,68%
3 CRI Galpão Cajamar GAIA 19G0161450 IPCA + 6,00% 3,53% 51 CRI CD Logístico Extrema VIRG 21J0705438 IPCA + 7,10% 0,66%
4 CRI Lajes Faria Lima OPEA 19L0882449 IPCA + 5,10% 2,74% 52 CRI Shopping Paralela VIRG 18C0803963 IPCA + 6,90% 0,65%
5 CRI Shp. Balneário TRUE 19L0882468 IPCA + 5,00% 2,61% 53 CRI MRV II - 7 VERT 21K0952733 IPCA + 6,60% 0,64%
6 CRI Shopping Paralela II VIRG 22A0118035 IPCA + 6,87% 2,56% 54 CRI Ânima VIRG 21G0093703 IPCA + 5,60% 0,62%
7 CRI CD SBC e Extrema VIRG 21E0705657 IPCA + 6,00% 2,48% 55 CRI Ed. Lead GAIA 20L0673034 IPCA + 6,00% 0,62%
8 CRI Lajes Faria Lima OPEA 19L0882447 IPCA + 5,10% 2,40% 56 CRI Shopping Paralela I VIRG 19I0275534 IPCA + 6,90% 0,62%
9 CRI Shopping Cidade Jardim APIC 18J0796632 IPCA + 7,47% 2,30% 57 CRI Souza Cruz VIRG 17I0142307 IPCA + 6,95% 0,58%
10 CRI Shopping Uberaba VIRG 22F0667465 IPCA + 7,62% 2,30% 58 CRI Souza Cruz VIRG 17I0142635 IPCA + 6,95% 0,58%
11 CRI Shp. Bahia TRUE 21L0846634 IPCA + 7,12% 2,29% 59 CRI Ed. Cidade Jardim e Ed. E-Tower TRUE 20L0698323 IPCA + 5,00% 0,55%
12 CRI Partage - Shp. Cosmopolitano OPEA 21L0354325 IPCA + 6,45% 2,16% 60 CRI Edifício Souza Aranha OPEA 21C0749580 IPCA + 6,20% 0,54%
13 CRI Catarina Fashion Outlet APIC 18J0797066 IPCA + 7,47% 2,15% 61 CRI Global Apartamentos OPEA 21G0637148 IPCA + 6,45% 0,54%
14 CRI CD Cabreúva OPEA 18H0104549 IPCA + 7,25% 2,00% 62 CRI Ed. Plaza Iguatemi NOVA 18G0705308 IPCA + 7,25% 0,53%
15 CRI Torre Almirante VERT 21L0730156 IPCA + 7,10% 1,99% 63 CRI Helbor TRUE 21C0789243 IPCA + 5,75% 0,43%
16 CRI Ed. Lead GAIA 19F0210606 IPCA + 6,25% 1,99% 64 CRI CD Cabreúva 2 OPEA 21E0030495 IPCA + 7,25% 0,41%
17 CRI FL Plaza - Longo VIRG 21F0097589 IPCA + 5,80% 1,94% 65 CRI Carteira Tecnisa Sr TRUE 21I0798619 IPCA + 6,30% 0,40%
18 CRI CD Via Varejo VIRG 20K0571487 IPCA + 5,46% 1,92% 66 CRI Le Biscuit VIRG 21H0012919 IPCA + 7,16% 0,39%
19 CRI FL Plaza - Curto VIRG 21F0097247 IPCA + 5,50% 1,87% 67 CRI Ed. Haddock 347 OPEA 20J0894746 IPCA + 5,58% 0,38%
20 CRI CD Alianza Park OPEA 21K0495192 IPCA + 6,50% 1,77% 68 CRI Ed. BFC OPEA 19B0176445 IPCA + 6,40% 0,33%
21 CRI Rede D'or TRUE 19H0235501 IPCA + 4,77% 1,64% 69 CRI Ed. Lead GAIA 21A0677775 IPCA + 6,00% 0,31%
22 CRI Desenvolv. Ed. Corp. AAA TRUE 19K0008080 IPCA + 5,05% 1,56% 70 CRI Shopping Praia de Belas HBTS 20I0719744 IPCA + 5,35% 0,30%
23 CRI Desenvolv. Ed. Corp. AAA TRUE 19K0008251 IPCA + 5,05% 1,56% 71 CRI CD GRU TRUE 21B0666971 IPCA + 6,25% 0,29%
24 CRI Ed. Eldorado OPEA 19A1316806 IPCA + 6,40% 1,56% 72 CRI Creditas VII Sr VERT 21E0076526 IPCA + 6,25% 0,28%
25 CRI Portfólio Ed. Corporativos OPEA 19L0882397 IPCA + 5,55% 1,40% 73 CRI Creditas VI Sr VERT 20L0483122 IPCA + 6,00% 0,25%
26 CRI Ed. Vila Olímpia OPEA 21H0974929 IPCA + 6,25% 1,35% 74 CRI Casa & Vídeo VIRG 21H0001405 IPCA + 7,36% 0,15%
27 CRI GPA BARI 20F0689770 IPCA + 5,31% 1,33% 75 CRI Desenvolvimento Extrema TRUE 22D1068786 IPCA + 7,40% 0,15%
28 CRI Ed. iTower VIRG 20L0456514 IPCA + 5,65% 1,27% 76 CRI Projeto Francisco Dias Velho VERT 21A0772862 IPCA + 8,00% 0,14%
29 CRI JHSF BV Estates OPEA 22F1195735 IPCA + 7,72% 1,21% 77 CRI Creditas VIII Sr VERT 21F1057167 IPCA + 6,80% 0,14%
30 CRI CD Guarulhos OPEA 18H0104568 IPCA + 7,25% 1,21% 78 CRI MRV 5 VERT 21G0813774 IPCA + 6,60% 0,14%
31 CRI Edifício JML 747 OPEA 21D0733768 IPCA + 6,08% 1,18% 79 CRI MRV II - 1 VERT 21K0952726 IPCA + 7,80% 0,12%
32 CRI Creditas X Sr VERT 21I0280212 IPCA + 7,19% 1,05% 80 CRI BRF VIRG 20K0699593 IPCA + 5,50% 0,11%
33 CRI Mogno Logística VIRG 21I0221466 IPCA + 6,50% 0,99% 81 CRI MRV II - 4 VERT 21K0952730 IPCA + 6,60% 0,10%
34 CRI Ed. Lead GAIA 19F0211868 IPCA + 6,25% 0,98% 82 CRI MRV II - 3 VERT 21K0952729 IPCA + 6,60% 0,08%
35 CRI Ed. EZ Tower OPEA 17I0181533 IPCA + 6,50% 0,97% 83 CRI MRV II - 5 VERT 21K0952737 IPCA + 6,60% 0,08%
36 CRI Ed. EZ Tower OPEA 17I0141694 IPCA + 6,50% 0,97% 84 CRI MRV 6 VERT 21G0813775 IPCA + 6,60% 0,08%
37 CRI Pátio Cianê Shopping VIRG 18L1210133 IPCA + 7,65% 0,97% 85 CRI MRV II - 2 VERT 21K0952728 IPCA + 6,60% 0,07%
38 CRI Fibra Experts TRUE 21G0186913 IPCA + 6,26% 0,95% 86 CRI MRV 4 VERT 21G0813773 IPCA + 6,60% 0,07%
39 CRI Lajes Faria Lima HBTS 19G0312147 IPCA + 5,51% 0,92% 87 CRI GPA BARI 20E0031084 IPCA + 5,48% 0,06%
40 CRI Portfólio Ed. Corporativos OPEA 19L0882396 IPCA + 5,55% 0,89% 88 CRI MRV 2 VERT 21G0813763 IPCA + 6,60% 0,06%
41 CRI Shopping Leblon OPEA 22G0668621 IPCA + 7,70% 0,88% 89 CRI MRV II - 6 VERT 21K0952732 IPCA + 6,60% 0,06%
42 CRI GPA BARI 20G0703083 IPCA + 5,00% 0,82% 90 CRI MRV 8 VERT 21G0813777 IPCA + 6,60% 0,03%
43 CRI Infinity VIRG 22D1163306 IPCA + 7,40% 0,76% 91 CRI MRV 3 VERT 21G0813766 IPCA + 6,60% 0,03%
44 CRI Ed. Cidade Jardim OPEA 16A0630092 IPCA + 6,54% 0,73% 92 CRI MRV 9 VERT 21G0813778 IPCA + 6,60% 0,02%
45 CRI Ed. Cidade Jardim OPEA 17G0877219 IPCA + 6,54% 0,73% 93 CRI MRV 1 VERT 21G0785808 IPCA + 6,60% 0,01%
46 CRI MRV 7 VERT 21G0813776 IPCA + 6,60% 0,71% 94 CRI Projeto Jorge Tibiriçá VERT 21A0772858 IPCA + 8,00% 0,00%
47 CRI BRF VIRG 21A0709253 IPCA + 5,25% 0,71% 95 CRI Electrolux APIC 17B0060409 IGPM + 7,49% 0,35%
48 CRI Projeto Manuel da Nóbrega VERT 21A0772861 IPCA + 8,00% 0,69% 96 CRI Electrolux APIC 17B0060420 IGPM + 7,49% 0,35%
Fonte: Kinea Investimentos Ltda.
37
Kinea Rendimentos Imobiliários
 Catalisadores.
KNCR11 – Div. Yield 14,6%; P/VP: 0,98x. ▪ Gestão experiente;
 Tese de Investimento. Um dos fundos mais conhecidos do mercado, o KNCR11 ▪ Carteira pulverizada;
tem por objetivo investir em CRIs indexados ao CDI. Atualmente, são mais de 55
▪ Qualidade do risco de crédito;
milhões de cotas emitidas, que estão nas mãos de cerca de 158 mil cotistas e
somam um Patrimônio Líquido de R$ 5,6 bilhões – seguindo nossa estratégia ▪ Garantias reais;
conservadora para ativos financeiros, optamos pelo KNCR11 por conta de seu ▪ LTV médio confortável*;
tamanho, de sua liquidez (média de R$ 9,8 milhões nos últimos 6 meses) e pela ▪ Possibilidade de manutenção de bons patamares de proventos para o curto
equipe de gestão da Kinea, a qual confiamos bastante. Atualmente, o fundo conta prazo;
com uma carteira diversificada (66 CRIs) e com boas estruturas de garantias, além ▪ Proteção da carteira contra movimentos de mercado mais voláteis.
de um LTV médio confortável*. Ademais, apenas 2 ativos detém participação
 Riscos.
superior a 5% no portfólio (Brookfield e JHSF Malls). Considerando a diversificação
da carteira, a relação de risco e retorno do fundo e o atual patamar da taxa básica ▪ Risco de crédito dos devedores dos CRIs detidos pelo fundo;
de juros, acreditamos que o KNCR11 é uma opção de investimento interessante, ▪ Risco de pré-pagamento;
que visa previsibilidade na distribuição de rendimentos e proteção contra momentos ▪ Risco de liquidez, pois grandes movimentações podem mexer com as
mais voláteis. cotações a mercado.
Fonte: Kinea e Itaú BBA.
38
*LTV (loan to value): números abaixo de 50% são interessantes e atrativos. De maneira simples, o LTV é a relação do volume total 'emprestado' pelo CRI e suas garantias. Por exemplo: se o CRI financiou R$ 50 milhões para um projeto e as garantias somam R$
100 milhões, temos um LTV de 50% ((R$ 50 milhões/R$ 100 milhões)*100).
Kinea Rendimentos Imobiliários
 O fundo é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em: Certificados de Recebíveis Nom e Kinea Rendim entos Im obiliários
Código KNCR11
Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e tem como objetivo pagar rendimentos mensais equivalentes a 100% da variação da
Taxa DI. Valor de Mercado (R$ MM) 5.635

Data Inicial
5.747
12/11/2012
Último relatório mensal divulgado: novembro Tipo de fundo Recebíveis Im obiliários
 Em nov/22, a alocação dos investimentos em CRI era de 92%, com o restante compondo o caixa do fundo. No mesmo período, 97% da Presença Pregão % 100
carteira estava indexada ao CDI, 1% indexada ao IPCA e 2% indexada à Selic; Renda Garantida Não
Gestor Kinea
 Dentre os investimentos em CRI, as principais contrapartes de crédito são: JHSF Malls, Ed. BFC , Brookfield, São Carlos e Ed. Ez Tower – o
fundo conta com investimentos em 66 CRIs; Perform ance 4 KNCR11 Vs. IFIX
 De forma abrangente, a carteira do Fundo possui operações nos seguintes setores: 56% em CRIs baseados em Ed. Corporativos, 28% em No m ês -0,4 -0,4
CRIs baseados em Shoppings, 13% em CRIs Residenciais e 4% no setor Logístico; No ano 9,4 7,2
 Em out/22, o KNCR11 alocou R$ 140 milhões no CRI JHSF BV Estates II, que tem taxa de remuneração de CDI + 2,75% e uma estrutura Em 12M 9,4 7,2
de garantias interessante; Dividend Yield % % CDI Líq³

No m ês¹ 1,10 132
 Vale ressaltar que o KNCR11 tem como objetivo o investimento em uma carteira de CRIs de baixo risco com remuneração pós-fixada, No ano¹ 12,28 129
atrelada à Taxa DI + prêmio de risco. Dessa maneira, o nível atual da taxa Selic beneficia diretamente a rentabilidade do fundo, tendo em Em 12M¹ 12,18 127
vista sua carteira majoritariamente pós-fixada. Adicionalmente, os rendimentos distribuídos no período também refletem o elevado Em 12M² 12,60 131
percentual alocado da carteira do Fundo, tendo sido realizados novos investimentos no mês utilizando-se de parte dos recursos captados TIR 12M (a.a.) 8,71
pela emissão de cotas – em sua última oferta de cotas, o fundo captou cerca de R$ 1,8 bilhão, aumentando seu patrimônio líquido e sua TIR Desde o Lançam ento (a.a.) 9,66
base de cotistas, que cresceu mais de 50% ao longo da oferta;

 Sobre a taxa Selic e de acordo com nossa área macro: “Com inflação mais alta no horizonte relevante, o espaço para cortes de juros ao Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
jan/22 31/jan/22 0,82 0,81%
longo do próximo ano será menor. Esperamos cortes apenas no último trimestre de 2023, para 12,50%”;
fev/22 25/fev/22 0,83 0,83%
 Por fim, a gestão informou que optou por realizar, provisoriamente, operações compromissadas reversas lastreadas em CRIs. Tais mar/22 31/mar/22 1,00 0,99%
instrumentos permitem uma alocação maior de recursos em CRI, o que contribui para aumentar o retorno do Fundo, mas em especial abr/22 29/abr/22 0,97 0,95%
proporciona maior flexibilidade e velocidade de alocação dos recursos das emissões de cotas. O fundo possui, atualmente, cerca de 7,4% mai/22 31/mai/22 1,08 1,05%
do PL nas referidas operações, patamar considerado adequado pela equipe de gestão; jun/22 30/jun/22 1,05 1,03%
 Considerando o último rendimento de R$ 1,20/cota e os preços atuais, o dividend yield anualizado ficaria em 14,6%, acima da mediana dos jul/22 29/jul/22 1,15 1,12%
fundos imobiliários de ativos financeiros (12,2%). ago/22 31/ago/22 1,30 1,26%

set/22 30/set/22 1,20 1,17%
out/22 31/out/22 1,10 1,08%
nov/22 30/nov/22 1,10 1,10%
dez/22 29/dez/22 1,20 1,22%

39
Kinea Rendimentos Imobiliários – Portfólio
CRI ATIVO DEVEDOR EMISSOR CÓDIGO DO ATIVO INDEX. TAXA AQUISIÇÃO % PL CRI ATIVO DEVEDOR EMISSOR CÓDIGO DO ATIVO INDEX. TAXA AQUISIÇÃO % PL
1 CRI JHSF Malls TRUE 19E0322333 CDI + 1,86% 5,96% 34 CRI Square 955 PLAN 22F0658594 CDI + 2,70% 0,81%
2 CRI Brookfield OPEA 22G0282370 CDI + 2,15% 5,06% 35 CRI Shopping Uberaba VIRG 22I1187974 CDI + 2,70% 0,77%
3 CRI Brookfield OPEA 22G0282332 CDI + 2,15% 4,55% 36 CRI MRV Pró-soluto 2 TRUE 21L0668560 CDI + 2,50% 0,77%
4 CRI Brookfield OPEA 22G0282297 CDI + 2,15% 4,05% 37 CRI SuperFrio VIRG 19L0810874 CDI + 1,50% 0,73%
5 CRI Ed. BFC OPEA 19B0176400 CDI + 1,40% 3,90% 38 CRI Shopping Paralela I VIRG 18C0803962 CDI + 1,85% 0,71%
6 CRI Brookfield OPEA 22G0282284 CDI + 2,15% 3,54% 39 CRI Plaenge VERT 22I1289810 CDI + 3,26% 0,69%
7 CRI Ed. EZ Tower OPEA 17I0141606 CDI + 1,75% 3,12% 40 CRI Shopping Granja Vianna VIRG 18C0803997 CDI + 1,85% 0,59%
8 CRI Ed. EZ Tower OPEA 17I0141643 CDI + 1,75% 3,12% 41 CRI Lojas Havan TRUE 15L0676664 CDI + 2,51% 0,56%
9 CRI Brookfield OPEA 22G0282145 CDI + 2,15% 3,03% 42 CRI Ed. Flamengo OPEA 19B0166684 CDI + 1,40% 0,49%
10 CRI São Carlos OPEA 19F0923004 CDI + 1,09% 3,01% 43 CRI Tecnisa TRUE 20I0597382 CDI + 2,90% 0,48%
11 CRI Almeida Júnior TRUE 19L0882476 CDI + 1,88% 3,00% 44 CRI Ed. Vera Cruz VERT 20A0934859 CDI + 1,95% 0,47%
12 CRI Ed. Concórdia VIRG 20A0797060 CDI + 1,55% 2,70% 45 CRI Shp. Praia de Belas HBTS 20I0719702 CDI + 2,80% 0,39%
13 CRI Shopping Paralela II VIRG 22A0118041 CDI + 2,80% 2,50% 46 CRI Plaenge VERT 22I1289809 CDI + 3,26% 0,36%
14 CRI JHSF BV Estates II OPEA 22F1195743 CDI + 7,72% 2,27% 47 CRI Ed. Corporativo Jardins GAIA 20B0817042 CDI + 2,00% 0,31%
15 CRI JHSF BV Estates OPEA 22F1195716 CDI + 2,92% 2,27% 48 CRI Plaenge VERT 22I1289815 CDI + 3,26% 0,24%
16 CRI Edifício Luna VIRG 20J0812325 CDI + 2,13% 2,24% 49 CRI Ed. Haddock 347 OPEA 20J0894745 CDI + 2,50% 0,19%
17 CRI JHSF BV Estates OPEA 22F1195714 CDI + 2,92% 2,03% 50 CRI Ed. Souza Aranha OPEA 21C0749579 CDI + 2,75% 0,19%
18 CRI Ed. Eldorado OPEA 19A1316808 CDI + 1,40% 1,81% 51 CRI Plaenge VERT 18K1252620 CDI + 3,26% 0,18%
19 CRI Shopping Uberaba VIRG 22F0658610 CDI + 2,70% 1,77% 52 CRI Shopping Metrô Tatuapé HBTS 22I1289811 CDI + 1,35% 0,18%
20 CRI Torre Almirante VERT 21L0729901 CDI + 2,60% 1,76% 53 CRI Ed. Fujitsu OPEA 22E1313804 CDI + 2,55% 0,15%
21 CRI Shopping Bahia TRUE 21L0848239 CDI + 2,75% 1,66% 54 CRI MRV Pró-soluto TRUE 21F0968384 CDI + 2,50% 0,15%
22 CRI Helbor II BARI 21K0938631 CDI + 3,00% 1,64% 55 CRI Even TRUE 18I0295771 CDI + 1,75% 0,12%
23 CRI Aliansce OPEA 17F0035000 CDI + 1,63% 1,52% 56 CRI CD SBC e Extrema VIRG 21E0705635 CDI + 2,10% 0,11%
24 CRI Iguatemi Shoppings OPEA 16C0208472 CDI + 1,30% 1,48% 57 CRI Plaenge VERT 22I1289808 CDI + 3,26% 0,10%
25 CRI Partage Empreendimentos HBTS 15K0641039 CDI + 2,00% 1,47% 58 CRI Plaenge VERT 22I1289813 CDI + 3,26% 0,09%
26 CRI Iguatemi Shoppings OPEA 15L0736524 CDI + 1,30% 1,43% 59 CRI Plaenge VERT 19G0311661 CDI + 3,26% 0,08%
27 CRI BTG Malls VERT 19H0000001 CDI + 1,50% 1,35% 60 CRI Lajes Faria Lima HBTS 22I1289814 CDI + 1,90% 0,07%
28 CRI Ed. WT Morumbi VIRG 17J0104526 CDI + 1,50% 1,31% 61 CRI Plaenge VERT 22I1289816 CDI + 3,26% 0,06%
29 CRI BR Malls OPEA 16E0707976 CDI + 1,75% 1,29% 62 CRI Ed. Morumbi TRUE 20G0662637 CDI + 2,60% 0,05%
30 CRI Ed. Vivo OPEA 16L0194496 CDI + 1,65% 1,20% 63 CRI CD Via Varejo BARI 18L1179520 CDI + 2,21% 0,01%
31 CRI Galpões logísticos VIRG 20B0820360 CDI + 2,00% 1,03% 64 CRI Magazine Luíza NOVA 14K0209085 IPCA + 7,29% 0,47%
32 CRI Ed. iTower VIRG 20L0456719 CDI + 2,50% 0,99% 65 CRI Partage Empreendimentos OPEA 19L0882449 IPCA + 5,10% 0,16%
33 CRI Conedi VIRG 21K1026250 CDI + 2,00% 0,88% 66 CRI Petrobras OPEA 11L0018659 IPCA + 5,98% 0,00%
Fonte: Kinea
40
CSHG Recebíveis Imobiliários
HGCR11 – Div. Yield corrente 14,1% a.a.; P/VP: 1,01x

 Diferenciais.
 Tese de Investimento. Com um longo histórico de negociação, o HGCR11 conta • Gestão experiente;
com aproximadamente 15,4 milhões de cotas emitidas, que estão nas mãos dos • Carteira diversificada;
mais de 78 mil cotistas do fundo – o PL atual do fundo é de cerca de R$ 1,6 bilhão. • Qualidade do risco de crédito;
Sobre seu portfólio, o fundo tem uma concentração maior em CRIs de logística e • Garantias reais.
varejo com ativos indexados ao IPCA (54%), além de contar com uma carteira
diversificada: são 41 CRIs, com operações com garantias reais e apenas dois ativos  Riscos.
com exposição superior a 5%. Considerando a carteira diversificada, qualidade dos • Risco de crédito nos CRIs detidos pelo fundo;
ativos e boa previsibilidade na geração de caixa, acreditamos que o HGCR11 é • Risco de pré-pagamento;
uma opção de investimento interessante. • Risco de liquidez, pois grandes movimentações podem mexer com as cotações
a mercado.
Fonte: Credit Suisse Hedging-Griffo, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA. Nota: Não estimamos valor justo ou atribuímos ratings para fundos de Ativos Financeiros, por se tratarem de portfólios de instrumentos de renda fixa, exclusivamente.
41
CSHG Recebíveis Imobiliários
 O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição, preponderantemente, de Certificados de Nom e FII CSHG Recebíveis Im obiliários
Recebíveis Imobiliários (“CRI”). O objetivo do fundo é o de proporcionar aos seus cotistas rentabilidade que busque acompanhar a Código HGCR11
variação do CDI bruto. Últim o Preço R$ 102

Valor de Mercado (R$ MM) 1.575

Data Inicial
1.560
15/07/2010
Tipo de fundo Recebíveis Im obiliários
 A composição patrimonial do HGCR11 está dividida em CRIs (85%), cotas de outros FIIs (15%) e ativos de renda fixa (3%), que formam Presença Pregão % 100
o caixa do fundo; Renda Garantida Não
 Sobre seus indexadores, 54% da carteira do fundo está indexada ao IPCA e 46% indexada ao CDI. Dentre os investimentos em CRIs, as Gestor Credit Suisse Hedging-Griffo
principais contrapartes de crédito são: Almeida Jr, Rojemac II, Iguatemi e Sforza,;
Perform ance 4 HGCR11 Vs. IFIX
 Em nov/22, o fundo apresentou “um resultado total de aproximadamente R$ 18,4 milhões (R$ 1,20/cota), e ao final do mês detinha R$ 8,0 No m ês 0,9 0,9
milhões (R$ 0,52/cota) de resultados acumulados em semestres anteriores e ainda não distribuídos, além de R$ 9 milhões (R$ 0,58/cota) No ano 10,4 8,2
em inflação acruada nos CRIs indexados ao IPCA, principalmente, que ainda não virou resultado caixa.”; Em 12M 10,4 8,2
 O HGCR11 seguiu o movimento observado nos últimos meses e manteve seu patamar de distribuição de rendimentos, que está em R$
No m ês¹ 1,17 141
1,20/cota – o atual patamar de proventos está sendo entregue desde o início do segundo semestre de 2022; No ano¹ 13,23 138
 Durante o mês de novembro, o fundo deu início a alocação dos recursos captados na 9ª Emissão de Cotas e foram adquiridos +R$ 111,9 Em 12M¹ 13,07 136
milhões em novas operações. De acordo com o último relatório gerencial, em novembro “o Fundo realizou, pela primeira vez, operações Em 12M² 13,50 141
compromissadas de CRIs como meio de viabilizar recursos adicionais para aquisição de novos CRIs. O saldo das compromissadas ao TIR 12M (a.a.)
TIR Desde o Lançam ento (a.a.)
9,18
13,82
final de novembro era de R$ 36 milhões (2,3,% do patrimônio do Fundo) e deve aumentar durante os meses de dezembro em janeiro, na
medida em que sejam feita novas alocações em CRIs. A realização de compromissadas pelo Fundo estará condicionada a duas regras
Mês Data "ex-1" Valor Taxa5
básicas e imutáveis:(i) não superar 10% do patrimônio líquido do Fundo e (ii) que o custo da compromissada não supere o retorno dos jan/22 31/jan/22 1,03 0,95%
ativos a serem adquiridos com os recursos da compromissada, ou seja, que a compromissada gere valor para o Fundo’; fev/22 25/fev/22 1,05 1,00%
 De acordo com o último relatório gerencial os gestores destacaram que continuam enxergando o cenário atual como favorável para novas mar/22 31/mar/22 1,05 0,98%
alocações em CRIs e informaram que: “continuaremos buscando girar a carteira, gerar liquidez adicional com a venda de cotas de FIIs e abr/22 29/abr/22 1,10 1,04%
realização de operações compromissadas” mai/22 31/mai/22 1,15 1,09%

jun/22 30/jun/22 1,20 1,14%
 Principais movimentações de novembro: Aquisição de R$ 45,5 milhões do CRI HL Faria Lima à taxa de CDI+2,85% a.a.; Aumento da jul/22 29/jul/22 1,20 1,16%
posição no CRI Globo de R$ 7,4 Milhões à taxa média de IPCA+7,42% a.a.; Aquisição de R$ 20 milhões do CRI CashMe Senior, à taxa ago/22 31/ago/22 1,20 1,15%
de IPCA+7,6% a.a.; Aquisição de R$ 30 milhões do CRI CashMe Mezanino, à taxa de IPCA+8,3% a.a.; Aumento de posição de R$ 5,3 set/22 30/set/22 1,20 1,15%
milhões no CRI Bioceres à taxa de IPCA+8,75% a.a.; Aquisição de R$ 4,3 milhões em cotas do VRTA11 ao preço de R$93,72; Vendas de out/22 31/out/22 1,20 1,16%
R$ 523,8 mil em cotas de FII, que geraram um prejuízo de aproximadamente R$ 6,5 mil; Venda e recompra de R$ 19,1 milhões do CRI nov/22 30/nov/22 1,20 1,17%
dez/22 29/dez/22 1,20 1,17%
GTIS à taxa de IPCA+6,0% a.a.;
 Considerando o último rendimento de R$ 1,20/cota e os preços atuais, o dividend yield anualizado ficaria em 14,1%, acima da mediana 2) Provento no período/cotação no final do período
dos fundos imobiliários de ativos financeiros (12,2%). Considerando alíquota de IR de 22,5%
Fonte: Credit Suisse , Economatica, Bloomberg
42
CSHG Recebíveis Imobiliários – Portfólio 1/2
CRI Devedor Emissor Rating Taxa média Indexador Lastro % PL
1 Pulverizado II Brazilian Sec. A+ 8,3% IGP-M Residencial 0,04%

2 Pulverizado III Brazilian Sec. AA- 8,3% IGP-M Residencial 0,23%
3 Shopping Goiabeiras Planeta Sec. AA- 7,5% IGP-DI Corporativo 0,00%
4 Swiss Park True Sec. AA- 9,9% IGP-M Residencial 0,08%
5 Rede D'or Opea Sec AA+ 6,8% IPCA Corporativo 0,30%
6 Ecopark Virgo Sec BBB+ 8,6% IPCA Corporativo 0,89%
7 So Marcas Forte Sec. BBB 7,3% IPCA Corporativo 0,78%
8 JFL V House True Sec. - 7,2% ICPA Corporativo 1,05%
9 Hilton Jardins True Sec. - 9,0% IPCA Corporativo 2,05%
10 Iguatemi Fortaleza Sr Habitasec BBB+ 1,3% CDI Corporativo 4,62%
11 Iguatemi Fortaleza Mez Habitasec BBB- 1,5% CDI Corporativo 2,98%
12 CRI Balaroti Opea Sec BBB- 3,0% CDI Corporativo 2,23%
13 CRI Natural One Opea Sec BBB- 2,2% CDI Corporativo 1,87%
14 CRI JSL Opea Sec AA- 6,0% IPCA Corporativo 3,29%
15 CRI Alphagran Planeta Sec. BBB 3,0% CDI Corporativo 0,78%
16 CRI Helbor/TF Opea Sec BBB- 2,5% CDI Corporativo 1,82%
17 CRI Creditas I Vert Sec. - 6,6% IPCA Residencial 1,45%
18 CRI Bahema Virgo Sec - 8,5% IPCA Corporativo 0,79%
19 Almeida Jr CDI Virgo Sec A- 4,3% CDI Corporativo 6,23%
Fonte: Credit Suisse Hedging-Griffo.
43
CSHG Recebíveis Imobiliários – Portfólio 2/2
CRI Devedor Emissor Rating Taxa média Indexador Lastro % PL
20 Almeida Jr IPCA Virgo Sec A- 6,2% IPCA Corporativo 3,60%

21 JFL Ipês Opea Sec BBB 7,3% IPCA Corporativo 3,28%
22 Creditas II Vert Sec. - 6,5% IPCA Corporativo 0,64%
23 Logpar Opea Sec A- 7,5% IPCA Corporativo 1,80%
24 Sforza CDI Planeta Sec. BBB 5,9% CDI Corporativo 3,49%
25 Sforza IPCA Planeta Sec. BBB 8,0% IPCA Corporativo 3,85%
26 EBM Vinhas Planeta Sec. BBB 9,4% IPCA Corporativo 1,19%
27 Creditas III Vert Sec. - 6,7% IPCA Residencial 2,85%
28 Rojemac I Planeta Sec. BBB- 3,0% CDI Corporativo 1,48%
29 Rojemac II Planeta Sec. BBB- 4,8% CDI Corporativo 5,14%
30 GTIs GTLG True Sec. AA 5,9% IPCA Corporativo 1,35%
31 Novotel BHG True Sec. A 4,0% CDI Corporativo 2,58%
32 Globo Opea Sec AAA 6,9% IPCA Corporativo 3,68%
33 São Carlos Virgo Sec AA 6,7% IPCA Corporativo 1,90%
34 Ford Virgo Sec - 5,0% CDI Corporativo 3,15%
35 Assaí Opea Sec AAA 6,8% IPCA Corporativo 1,54%
36 Quota True Sec. BBB 7,8% IPCA Corporativo 3,21%
37 Bioceres Opea Sec A- 8,3% IPCA Corporativo 1,45%
38 Urbanhub Planeta Sec. BBB 8,0% IPCA Corporativo 1,25%
39 Cashme Mez True Sec. AA 8,2% IPCA Corporativo 1,29%
40 Cashme SR True Sec. AAA 7,6% IPCA Corporativo 1,94%
41 HL Faria Lima Travessia A- 2,9% CDI Corporativo 2,89%
Fonte: Credit Suisse Hedging-Griffo.
44
Link dos últimos relatórios divulgados - Carteira Renda com Imóveis
• Dezembro/22 • Dezembro/21
• Novembro/22 • Novembro/21
• Outubro/22 • Setembro/21 – Inclusão KNCR11
• Setembro/22 • Agosto/21 – Inclusão BRCO11 e KNHY11
• Agosto/22
• Julho/22
• Junho/22
• Maio/22
• Abril/22
• Março/22 – Inclusão PVBI11 e HSML11
• Março/22
• Fevereiro/22
• Janeiro/22
Fonte: Itaú BBA
45
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possam formar sua própria convicção sobre o investimento nos valores mobiliários. Os investidores devem obter orientação financeira, Floor, New York, NY 10022; (iv) Brasil: Itaú Corretora de Valores S.A., uma controlada do Itaú Unibanco S.A. é autorizada pelo Banco Central do
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investimento em relação aos valores mobiliários do emissor(es) avaliado(s) neste relatório. A decisão final em relação aos investimentos deve metropolitanas) ou 0800-722-3131 (outras localizações) durante horário comercial, horário do Brasil. Se ainda necessitar de outro canal de
ser tomada por cada investidor, levando em consideração os vários riscos, tarifas e comissões envolvidos. Caso um instrumento financeiro atendimento após a utilização dos outros, favor ligar para: 0800-570-0011 (horário comercial), ou escrever para a caixa postal 67.600, São Paulo –SP,
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www.itaucorretora.com.br. 2. O(s) analista(s) de valores mobiliários, seu(s) cônjuge(s) ou companheiro(s), detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de
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Bloomberg. 3. O(s) analista(s) de valores mobiliários, seus cônjuges ou companheiros, estão direta ou indiretamente envolvidos na aquisição, alienação
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Carteira Recomendada Fundos Imobiliários

Larissa Nappo, CNPI Marcelo Potenza, CNPI

HGRU11 VILG11 BRCO11 LVBI11 RBRP11 PVBI11

HGCR11 KNCR11 KNIP11* KNHY11*

Liquidez Diária (R$ Valor de Mercado Data de

HGRU11 – Div. Yield corrente 19,6% a.a.; P/VP: 1,02x.

Fonte: CSHG, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.

Destaques Valor de Mercado (R$ MM)

Fonte: Credit Suisse Hedging-Griffo, Economatica, Bloomberg

Estado RJ Estado SP Estado BA Estado SP Estado SP

Estado SP Estado SP Estado SP

Estado SP Estado PR Estado PR Estado SP Estado SP

SPVJ11 Casas Pernambucanas Atacadão e Mineirão

Vencimento dos Contratos Tipologia dos Contratos Locatários (% Receita)

Fonte: Vinci Partners e Itaú BBA.

Destaques Últim o Preço R$

de alimentos, bebidas e fumo; No m ês 0,0 0,0

Fonte: Vinci Partners, Economatica, Bloomberg

Estado MG Estado MG Estado RS Estado MG Estado SP

Estado ES Estado RS Estado MG Estado SP Estado SP

Fonte: Vinci Partners

Estado RJ Estado SP Estado PE Estado ES Estado SP

CRI Alianza Park

Fonte: Vinci Partners

Fontes: Bresco e Itaú BBA.

Destaques Valor de Mercado (R$ MM)

Fonte: Bresco, Economatica, Bloomberg

Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP

Estado SP Estado MG Estado RJ Estado RS Estado PR

Fonte: VBI Real Estate e Itaú BBA.

Destaques Valor de Mercado (R$ MM)

Araucária Extrema Guarulhos Itapevi Mauá

Estado PR Estado MG Estado SP Estado SP Estado SP

Pirituba Betim Jandira Aratu Cajamar

Estado SP Estado MG Estado SP Estado BA Estado SP

Fonte: VBI Real Estate

CRI Jandira e Betim Cajamar

Fonte: VBI Real Estate

Vencimento dos Contratos Tipologia dos Contratos Composição da Carteira

Fonte: RBR Asset e Itaú BBA.

Fonte: RBR Asset, Economatica, Bloomberg

Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP Estado SP

Estado RJ Estado RJ Estado SP Estado SP Estado SP

Fonte: RBR Asset

Estado SP Estado MG Estado MG Estado SP Estado SP

Fonte: RBR Asset

Fonte: VBI, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.

Destaques Últim o Preço R$

Fonte: VBI, Economatica, Bloomberg

Park Tower FL 4440 Union Faria Lima Torre B JK HAAA11

Fonte: VBI e Hedge

Fonte: HSI, Economatica, Bloomberg, Estimativas Itaú BBA.

Destaques Valor Patrim onial (R$ MM)

Fonte: HSI, Economatica, Bloomberg

CRI Shopping Paralela

CRIs Shopping Uberaba

Alocação por Instrumento Alocação por Indexador Alocação por Setor

Fonte: Kinea e Itaú BBA.

Destaques Valor de Mercado (R$ MM)

Último relatório mensal divulgado: novembro Data Inicial 16/09/2016

 para 5,7% (de 5,0%)”; ago/22 31/ago/22 0,76 0,78%

Fonte: Kinea Investimentos Ltda., Economatica, Bloomberg