Relatório de Acompanhamento

Cenário para Fundos Imobiliários em 2023

ANO DA RENDA FIXA?
Carteira Recomendada Fundos Imobiliários
A expectativa para inflação se mantém alta para 2023, o que tem freado a queda dos juros futuros.
Sendo assim, com a boa remuneração da renda fixa, os ativos de risco, como os fundos imobiliários,
Código Segmento Peso DY (U12M)
exigem maior retorno nominal.
Os fundos de recebíveis, por sua vez, deverão seguir sendo os principais pagadores de proventos ao ALZR11 Híbrido 10% 12,46%
longo do ano. Com um volume grande de ofertas já em andamento e/ou análise (Figura 1), os CRIs
BTLG11 Galpões 10% 9,14%
têm sido eficientes em ponderar o risco de crédito e o retorno esperado, com operações mais
líquidas e garantias reais. Para o fundos de recebíveis, esta deve ser uma das principais análises a CVBI11 Papel 10% 13,98%

serem feitas: atentar-se ao risco de inadimplência de devedores, ponderando pelo retorno exigido. HGCR11 Papel 10% 13,54%
O MERCADO REAL HGRU11 Varejo 10% 9,61%
Se por um lado a expectativa de retorno no curto prazo é baixa, por outro o operacional dos fundos
KNIP11 Papel 10% 13,85%
imobiliários segue crescendo. Os fundos de shoppings já registram vendas e eficiência operacional
LGCP11 Galpões 10% 9,46%
(NOI) superiores ao período pré-pandemia; o setor de galpões logísticos registrou aumento real no
valor de locação por área, tendo atingido o menor patamar histórico de vacância; e o mercado de MALL11 Shopping 10% 8,70%

escritórios tem mostrado que a demanda por lajes bem localizadas e com ótimo padrão construtivo é RBRY11 Papel 10% 15,30%
crescente, visto que os últimos valores de alugueis por área ultrapassou os R$300. VGIR11 Papel 10% 15,23%
Dentre os ativos de risco, os fundos imobiliários se mostraram resilientes, com volatilidade mais
baixa que os demais ativos de renda variável e bom retorno (Figura 2), especialmente quando
adquiridos em preços atrativos. Abrem-se, portanto, oportunidades para aquisições de bons tijolos a
Carolina Borges, CNPI
preços abaixo do transacionado no mercado imobiliário e do custo de reposição para os
investidores que possuem um prazo mais longo de investimento. carolina.carvalho@euqueroinvestir.com

|2|
19 de Dezembro de 2022
Cenário para Fundos Imobiliários em 2023

Gráfico 01 – Volume de ofertas em andamento e/ou análise na CVM. Gráfico 02 – Relação entre risco e retorno dos principais classes de ativos.

Outros 14%
6%
FOF IDIV
7% 12%

Corporativos 10%
10%

Retorno (%)
8% IBOV
CDI
6% IFIX
IPCA
SMLL
4%

2%

CRI
0%
77%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Risco/Volatilidade

Fonte: Hedge Investments até 29/12/2022.

Fonte: ComDinheiro para o período entre 03/01/2018 e 29/12/2022.
Elaboração: EQI Research.
Elaboração: EQI Research.

|3|
Perspectivas Setoriais
Galpões Logísticos
• O setor apresentou absorção líquida positiva nos últimos
três trimestres, o que contribuiu para um aumento no valor
de locação por área e na baixa vacância. Tendo em vista o
estoque projetado, não descartamos um aumento da oferta,
podendo estabilizar os preços nos galpões em regiões
secundárias.
• Com isso, a tese de investimento no segmento permanece
inalterada, buscando ativos próximos a São Paulo e também
participações em galpões modulares de alta qualidade no
País.
Lajes Corporativas
• A evolução do segmento na bolsa seguirá sendo difícil no
curto prazo, com pequenas melhorias nos indicadores
operacionais (preço pedido e vacância).
• Porém, acreditamos que as lajes bem localizadas, em
regiões que possuem alta demanda, estão a preços atrativos
quando comparadas às transações imobiliárias e ao custo de
reposição. Com isso, surgem oportunidades de ganho real
no valor de locação em imóveis com alta de ocupação e
absorção de vacância.
|4|
Fundos de Recebíveis Imobiliários
• Em 2023, espera-se que o cenário de inflação e juros altos
se mantenha, favorecendo a rentabilidade mensal do
segmento. É importante atentar-se ao risco de crédito de
operações com baixas garantias e qualidade creditícia.
• Assim, mantemos nossa exposição equilibrada entre IPCA e
CDI, priorizando ativos de baixo e médio riscos e com bom
nível de garantias.
Shoppings e Renda Urbana
• O mercado de shoppings tem apresentado crescimento no
faturamento, diminuição consistente na vacância e melhora
no desempenho operacional.
• O setor de consumo é altamente afetado pela inflação, e
nossa prioridade está em FIIs bem diversificados, com
shoppings voltados aos consumidores de renda média-alta
e baixa concorrência regional.
Carteira Recomendada de FIIs
Na nossa primeira revisão do ano, aumentamos a participação do segmento de recebíveis imobiliários, chegando a 50% da
carteira.
- Optamos pela inclusão do KNIP11, um fundo com tradição de investimentos em ativos com baixo risco crédito e indexados à
inflação.
- Para possibilitar a inclusão do fundo, retiramos PVBI11. Reiteramos a qualidade do portfólio do PVBI11 e as boas movimentações
que a gestão tem feito, sendo um excelente FII para diversificação do portfólio no segmento. No entanto, vislumbramos um
potencial maior de retorno em FIIs de recebíveis neste momento, conforme elucidado anteriormente.

CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Código Segmento Risco Último DY DY (U12M) P/VP Peso Preço Atual

ALZR11 Lajes/Híbrido Médio 0,69% 12,46% 1,07 10% R$ 112,50

BTLG11 Galpões Médio 0,75% 9,14% 0,98 10% R$ 96,06
CVBI11 Papel Médio 1,21% 13,98% 0,96 10% R$ 89,94
HGCR11 Papel Baixo 1,17% 13,54% 1,01 10% R$ 101,80
HGRU11 Varejo Baixo 1,64% 9,61% 0,96 10% R$ 117,37
KNIP11 Papel Baixo 1,05% 13,85% 0,95 10% R$ 89,81
LGCP11 Galpões Alto 0,75% 9,46% 0,75 10% R$ 77,46
MALL11 Shopping Médio 0,75% 8,70% 0,86 10% R$ 103,20
RBRY11 Papel Médio 1,13% 15,30% 0,93 10% R$ 92,54
VGIR11 Papel Médio 1,12% 15,23% 1,01 10% R$ 9,71

|5|
Carteira Recomendada de FIIs

Gráfico 03 – Distribuição da carteira por setor em comparação ao IFIX Gráfico 04 – Distribuição da carteira por gestora

50,0%
45,3%

20,0% 20,0%
17,3%
13,2%
7,0% 7,7% 7,4% 10,0%
1,9% 0,0% 0,0% 0,0%

IFIX Carteira Recomendada

|6|
Setor de Recebíveis Imobiliários
• No período, o CVBI11 informou a aquisição de R$15 milhões KNIP11 – Kinea Índices de Preços
do CRI AXS, à IPCA + 11%, com 99,2% do patrimônio líquido
alocado. • O KNIP11 é o maior FII da bolsa, com mais de R$7,5 bilhões
• O HGCR11 deu continuidade a alocação de recursos da 9ª em patrimônio líquido.
emissão de cotas, adquirindo R$76,7 milhões em novas • Possui uma carteira de CRIs altamente diversificada, com 97
operações à IPCA + 9% e CDI+2%. Assim, 103,4% do papéis e devedores de primeira linha, como MRV, GPA,
patrimônio líquido do fundo está alocado. Electrolux e JHSF.
• O RBRY11 investiu R$31 milhões em novas operações, sendo • O Fundo traz segurança e aumento da exposição ao IPCA
48,7% à CDI+4%, 28% à CDI+5% e o restante entre IPCA+7% com devedores de baixo risco de crédito porém com bons
e 10%. prêmios.
• O VGIR11 está com 78% do patrimônio alocado, com caixa • Com isso, o objetivo é aproveitar o desconto frente ao VP
advindo da recente emissão de cotas, e ao longo do mês para aquisição de um FII com potencial de entregar
adquiriu R$41,2 milhões em operações já existentes. rendimentos 8% acima do IPCA sem elevar o risco do
portfólio.
Tabela 01 – Comparação de taxas e P/VP
Indexador (% PL) Taxa Média
FII P/VP
IPCA CDI IPCA + CDI +
CVBI11 79,70% 14,30% 9,10% 4,30% 0,96
HGCR11 49,00% 40,06% 7,40% 3,50% 1,01
KNIP11 100,00% 0,00% 8,41% 0,00% 0,94
RBRY11 33,00% 47,00% 9,00% 4,50% 0,93
VGIR11 4,00% 74,50% 8,30% 4,90% 1,01
Carteira 53,14% 35,17% 8,50% 4,43% 0,97
Fonte: Relatórios Gerenciais. Elaboração: EQI Research

|7|
Desempenho da Carteira
• No período de 13/12/2022 a 18/01/2023, a carteira apresentou um desempenho de -0,06% frente a -0,08% do IFIX.
• Com as alterações efetuadas na última revisão, aumentando a exposição em fundos de papel, e a contribuição de algumas
distribuições extraordinárias, em especial do HGRU11 (1,64%), o dividend yield da carteira subiu de 0,80% para 0,98% ao mês.
• No histórico (desde 26/09/2022), a carteira apresenta um desempenho acumulado de -4,3% frente a -5,3% do IFIX.

103

102

101

100

99

98

97

96

95

Carteira EQI Research IFIX

Fonte: Bloomberg. Elaboração: EQI Research

|8|
Desempenho da Carteira Recomendada por Setor
Gráfico 05 – Contribuição para o desempenho da carteira em comparação ao IFIX por segmento (13/12/2022 a 19/01/2023)

8,9 bps
Shopping/Varejo
-3,2 bps

41,6 bps
Recebíveis Imobiliários
47,1 bps

7,3 bps
Outros
-3,5 bps

-46,8 bps
Logisticos
40,2 bps

-27,9 bps
Lajes Comerciais
-24,4 bps

0,0 bps
Fundo de Fundos
-27,3 bps

0,0 bps
Agronegócio
-28,9 bps

-100,0 bps -80,0 bps -60,0 bps -40,0 bps -20,0 bps 0,0 bps 20,0 bps 40,0 bps 60,0 bps 80,0 bps 100,0 bps

Carteira Recomendada IFIX

Fonte: FactSet. Elaboração: EQI Research

|9|
Exoneração de Responsabilidade
Este relatório foi produzido pela Praia Brava Research Ltda. (“EQI Research”). O conteúdo dos relatórios não pode ser reproduzido, publicado, copiado, divulgado, distribuído, resumido, extraído ou de outra forma referenciado, no
todo ou em parte, sem o consentimento prévio e expresso da EQI Research. Nossas análises são baseadas em informações obtidas junto a fontes públicas que consideramos confiáveis na data de publicação, dentre outras fontes. Na
medida em que as opiniões nascem de julgamentos e estimativas, estão naturalmente sujeitas a mudanças. O conteúdo dos relatórios é gerado consoante as condições econômicas, de mercado, entre outras, disponíveis na data de
sua publicação, de modo que as conclusões apresentadas estão sujeitas a variações em virtude de uma gama de fatores sobre os quais a EQI Research não tem qualquer controle. Cada relatório somente é válido na sua respectiva
data, sendo que eventos futuros podem prejudicar suas conclusões. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A EQI Research busca, mas não assume nenhuma responsabilidade em atualizar,
revisar, retificar ou anular tais relatórios em virtude de qualquer acontecimento futuro.
Nossos relatórios possuem caráter informativo e não representam oferta de negociação de valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros em qualquer jurisdição. As análises, informações e estratégias de investimento têm
como único propósito fomentar o debate entre os analistas da EQI Research e os seus clientes. A EQI Research ressalta que os relatórios não incluem aconselhamentos de qualquer natureza, como legal ou contábil. O conteúdo dos
relatórios não é e nem deve ser considerado como promessa ou garantia com relação ao passado ou ao futuro, nem como recomendação para qualquer fim. Cada cliente deve, portanto, desenvolver suas próprias análises e
estratégias.
As informações disponibilizadas no conteúdo deste relatório não possuem relação com objetivos específicos de investimentos, situação financeira ou necessidade particular de qualquer destinatário específico, não devendo servir
como única fonte de informações no processo decisório do investidor que, antes de decidir, deverá realizar, preferencialmente com a ajuda de um profissional devidamente qualificado, uma avaliação minuciosa do produto e
respectivos riscos face a seus objetivos pessoas e à sua tolerância a risco. Portanto, nada neste relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou potenciais recomendações citadas são adequadas ao perfil do
destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal.
Os produtos e serviços mencionados nos relatórios podem não estar disponíveis em todas as jurisdições ou para determinadas categorias de investidores. Adicionalmente, a legislação e regulamentação de proteção a investidores de
determinadas jurisdições podem não se aplicar a produtos e serviços registrados em outras jurisdições, sujeitos à legislação e regulamentação aplicável, além de previsões contratuais específicas. O recebimento do conteúdo dos
relatórios não faz com que você esteja automaticamente enquadrado em determinadas categorias de investimento necessárias para a aplicação em alguns produtos e serviços. A verificação do perfil de investimento de cada
investidor deverá, portanto, sempre prevalecer na checagem dos produtos e serviços aptos a integrarem sua carteira de investimentos, sendo certo que nos reservamos ao direito de eventualmente recusarmos determinadas
operações que não sejam compatíveis com o seu perfil de investimento.
A EQI Research ou empresas a nós ligadas mantém, ou tem a intenção de manter, relações comerciais com determinadas companhias cobertas nos relatórios. Por esta razão, os clientes devem estar cientes de eventuais conflitos de
interesses que potencialmente possam afetar os objetivos dos relatórios. Os clientes devem considerar os relatórios apenas como mais um fator no eventual processo de tomada de decisão de seus investimentos.
A EQI Research confia no uso de barreiras de informação para controlar o fluxo de informação contida em uma ou mais áreas dentro da EQI Research, em outras áreas, unidades, grupos e filiadas. A remuneração do analista
responsável pelo relatório é determinada pela direção da EQI Research e pelos diretores seniores da EQI Research.
A EQI Research não se responsabiliza assim como não garante que os investidores irão obter lucros. A EQI Research tampouco irá dividir qualquer ganho de investimentos com os investidores assim como não irá aceitar qualquer
passivo causado por perdas. Os investimentos envolvem riscos e os investidores devem ter prudência ao tomar suas decisões de investimento. A EQI Research não tem obrigações fiduciarias com os destinatários dos relatórios e, ao
divulgá-los, não apresenta capacidade fiduciária.
A EQI Research, suas empresas afiliadas, subsidiárias, seus funcionários, diretores e agentes não se responsabilizam e não aceitam nenhum passivo oriundo de perda ou prejuízo eventualmente provocado pelo uso de parte ou da
integralidade do conteúdo dos relatórios.
Certificação dos analistas: Cada analista da área de Análise & Research primariamente responsável pelo conteúdo desse relatório de investimentos, total ou em parte, certifica que: i) Todos os pontos de vista expressos refletem
suas opiniões e pontos de vista pessoais sobre as ações e seus emissores e tais recomendações foram elaboradas de maneira independente, inclusive em relação a EQI Research e / ou suas afiliadas, conforme o caso. ii) nenhuma
parte de sua remuneração foi, é ou será, direta ou indiretamente, relacionada a quaisquer recomendações ou opiniões específicas aqui contidas ou relacionadas ao preço de qualquer valor mobiliário discutido neste relatório.
Parte da remuneração do analista é proveniente dos lucros da EQI Research como um todo e/ou de suas afiliadas e, consequentemente, das receitas oriundas de transações realizadas pela EQI Research e / ou suas afiliadas.
Quando aplicável, o analista responsável por este relatório e certificado de acordo com as normas brasileiras será identificado em negrito na primeira página deste relatório e será o primeiro nome na lista de assinaturas.