Relatório de Acompanhamento

Carteira de FIIs
Vamos efetuar alguns ajustes na nossa carteira recomendada nesta revisão de março. Consideramos
que a exposição geral em 50% papel e 50% tijolo continua adequada para o cenário Carteira Recomendada Fundos Imobiliários

macroeconômico atual, com juros altos ao longo do ano e sem arrefecimento considerável da
Código Segmento Peso DY (U12M)
inflação.

AJUSTANDO OS RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS ALZR11 Híbrido 10% 12,61%

Para que a carteira consiga atender o maior número possível de investidores, realizaremos a troca BTLG11 Galpões 10% 9,43%
do KNIP11, destinado apenas a investidores qualificados, pelo VCJR11, destinado a investidores em
CVBI11 Papel 10% 15,20%
geral.
É fato que o FII gerido pela Kinea possui um patrimônio líquido muito superior ao do VCJR (R$7,5 bi HGCR11 Papel 10% 13,88%
frente a R$1,3 bi), o que possibilita uma diversificação interna maior. Porém, o papel estratégico de HGPO11 Lajes 10% 7,36%
ambos no nosso portfólio é similar, inclusive com alguns devedores em comum, como os CRIs
HGRU11 Varejo 10% 9,88%
Residencial AAA e o Cidade Matarazzo, e forte exposição ao IPCA. A favor do VCJR, notamos um
prêmio superior tanto em relação às taxas médias do portfólio (IPCA+10%, frente a IPCA+8,4% do MALL11 Shopping 10% 9,17%

KNIP) quando em deságio em relação ao valor patrimonial, com P/VP de 0,94 frente a um P/VP de RBRY11 Papel 10% 14,79%
0,96 do KNIP. A recomendação de troca, portanto, baseia-se principalmente na universalização do
VCJR11 Papel 10% 12,70%
acesso ao VCJR, com bons CRIs na carteira, gestão competente e ótimas perspectivas de retorno ao
longo do ano. VGIR11 Papel 10% 15,33%

A seção de recebíveis imobiliários da carteira recomendada permanece com exposição híbrida a

ambos os indexadores e privilegiando um risco de crédito moderado. À exceção do VGIR11, que
apresenta um ágio de 1% frente ao valor patrimonial, e do HGCR11, com ágio de 2%, todos os demais Carolina Borges, CNPI
FIIs da carteira de recebíveis estão descontados.
carolina.carvalho@eqi.com.br

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10 de Março de 2023
Carteira de FIIs
ECONOMIA REAL fato refletido na alta ocupação histórica do Fundo.
Na seção de fundos de tijolo, ajustaremos as proporções entre 2. O HGPO possui 37% dos contratos que podem ser revisados
setores, visando potencializar o retorno ao longo do ano em pela previsão legal até o final ao ano. Este é um ponto
segmentos com perspectivas melhores e mais previsíveis. positivo para o FII, que tem conseguido manter as
O setor de galpões logísticos passou por forte aceleração nos renovações a preços pressionados, com viés de alta. O
últimos cinco anos, com aumento do valor pedido de aluguel patamar de aluguel buscado pela gestão será de R$320/m²,
acima da inflação, absorção líquida registrando valores aumentando a receita do FII.
recordes e baixa taxa de vacância. No entanto, o setor está
arrefecendo, com queda expressiva da absorção líquida e
aumento da taxa de vacância (Gráfico 1). Com isso, os valores de Gráfico 1 – Evolução dos estoques e vacância – Condomínios Logísticos
novos contratos e reajustes podem ser pressionados e, mesmo
que os dados não sinalizem uma preocupação imediata, 1.400.000 20,0
acreditamos ser importante ajustar a exposição. Por isso, vamos 18,3 18,0
1.200.000 17,2
reduzir a participação da carteira no segmento, realizando a 17,0 16,6
15,8 16,0
troca do LGCP11 pelo HGPO11. 1.000.000 13,7 14,0
Optamos pelo LGCP pois é o ativo que apresenta maior risco 13,6
13,5 12,0
11,4 11,0
devido aos prazos curtos dos contratos de locação, fator que é 800.000 11,0

m²
10,0

%
favorável em momentos de aquecimento do setor, mas que 600.000
9,6 9,7

8,0
poderá ser um problema em cenários de desaceleração.
A inclusão do HGPO na carteira recomendada é baseada em 400.000 6,0

duas teses principais: 200.000

4,0
2,0
1. A excelente qualidade do portfólio do HGPO justifica o 0 0,0
risco de investimento em um fundo com apenas duas lajes,
o que levaria a um risco direcional maior. O Ed. Metropolian
e Platinum possuem ótimas localizações no Itaim Bibi/SP, Absorção líquida (m²) Novo Estoque (m²) Vacância (%)

Fonte: Buildings. Elaboração: EQI Research.

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Carteira Recomendada de FIIs

CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Código Segmento Risco Último DY DY (U12M) Participação Preço (09/03/23)

ALZR11 Híbrido Médio 0,73% 12,61% 10% R$ 111,78

BTLG11 Galpões Médio 0,79% 9,43% 10% R$ 94,78
CVBI11 Papel Médio 1,22% 15,20% 10% R$ 89,00
HGCR11 Papel Baixo 1,18% 13,88% 10% R$ 101,87
HGPO11 Lajes Baixo 0,65% 7,36% 10% R$ 246,00
HGRU11 Varejo Alto 0,73% 9,88% 10% R$ 115,42
MALL11 Shopping Médio 0,79% 9,17% 10% R$ 99,15
RBRY11 Papel Baixo 1,20% 14,79% 10% R$ 95,41
VCJR11 Papel Médio 1,07% 12,70% 10% R$87,39
VGIR11 Papel Médio 1,33% 15,33% 10% R$ 9,77

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Carteira Recomendada de FIIs

Gráfico 2 – Distribuição da carteira por setor em comparação ao IFIX Gráfico 3 – Distribuição da carteira por gestora
50,0%
46,3%

20,0%
16,3%
13,4%
10,0%
7,7% 10,0% 10,0%
7,0% 7,5%
1,9%0,0% 0,0%

IFIX Carteira Recomendada

Fonte: Bloomberg. Elaboração: EQI Research.

Gráfico 4 – Relação P/VP dos ativos da carteira recomendada

1,06
1,01 1,02
0,95 0,96 0,94 0,96 0,94
0,82 0,82

ALZR11 BTLG11 CVBI11 HGCR11 HGPO11 HGRU11 MALL11 RBRY11 VCJR11 VGIR11

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Destaques do Período
Alianza Trust – ALZR11
• No período, FII adquiriu mais 10% das cotas do fundo TSER11
e assinou Memorando de Entendimentos para aquisição de
dois imóveis de renda urbana, atualmente de propriedade do
fundo HBCR11, localizados em Joinville/SC e Rodovia Raposo
Tavares.
• A aquisição será realizada com um cap rate de 9,3%,
superior ao atual patamar do fundo, o que poderá possibilitar
um aumento da distribuição.
BTG Log – BTLG11
• Não houve movimentação na carteira de locatários do fundo,
que permanece com vacância de 2%: módulos no BTLG
Ribeirão Preto (desocupado pela Americanas) e no BTLG
Cabreúva.
• O BTLG Cabreúva, por sua vez, está em fase de expansão, e
a gestão informou que tem tido avanços importantes na
regularização da obra.
• O BTLG possui 14% da receita contratada com vencimento
ou revisional este ano. No entanto, devido a localização
estratégica dos imóveis, estamos confiantes que a gestão
conseguirá manter a ocupação do FII elevada.
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CSHG Prime Offices – HGPO11
• O HGPO assinou três renovações, todas a R$300/m², e
continua 100% ocupado.
• A gestão estima que as demais renovações ao longo do ano
deverão vir neste patamar ou superior, chegando a
R$320/m². Com um aluguel médio atual de cerca de
R$240/m², tais renovações, se concretizadas, poderão
aumentar consideravelmente a receita aos cotistas.
CSHG Renda Urbana – HGRU1
• A gestão informou o novo patamar de distribuição
sustentável para o Fundo de R$0,85 por cota, um aumento
de 4% frente ao patamar anterior, considerado conservador
para a gestão.
• Com o valor de mercado abaixo dos praticados nas últimas
transações pelo HGRU, a gestão informou que continuará a
executar a reciclagem do portfólio com o objetivo de
aumentar o retorno do Fundo.
• Assim, mesmo com a linearização da distribuição mensal, o
HGRU deve continuar a pagar o excedente ao final do
semestre.
Destaques do Período
Malls Brasil Plural – MALL11
• O NOI (receita operacional líquida) e o capex (despesas de
capital) estimados para 2023 para o MALL são de R$105,5
milhões e R$ 15,9 milhões, respectivamente, indicando os
investimentos que devem ser realizados ao longo do ano por
shopping.
• Todos os shoppings investidos pelo MALL possuem espaços
locados para a Americanas. No entanto, a representatividade
global é baixa, não chegando a 1% e, portanto, não deverá
apresentar impacto relevante.
Recebíveis Imobiliários
• Apresentamos abaixo a alocação da carteira referente aos
fundos de papel.
• Nota-se um bom prêmio frente ao IPCA, porém em operações
com bom nível de crédito.
• No período, tanto o HGCR quanto o RBRY realizaram
transações que resultaram em um aumento da
representatividade do IPCA na carteira.
• Tais movimentos vão ao encontro da nossa tese de aumentar
gradualmente a participação em IPCA, porém aproveitando
os bons retornos do CDI.

Indexador (% PL) Taxa Média

FII P/VP
IPCA CDI IPCA + CDI +
CVBI11 81,50% 11,80% 8,90% 4,30% 0,95
HGCR11 50,35% 40,01% 8,90% 3,80% 1,02
RBRY11 37,62% 44,52% 9,21% 4,51% 0,95
VCJR11 91,80% 9,70% 10,00% 2,50% 0,94
VGIR11 3,44% 89,46% 8,40% 4,90% 1,01
Carteira 52,94% 39,10% 9,32% 4,43% 0,97
Fonte: Relatórios Gerenciais. Elaboração: EQI Research

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Desempenho da Carteira
• No período de 08/02/2023 a 09/03/2023, a carteira recomendada apresentou um desempenho de +1,0% frente a -0,25% do
IFIX, resultado atribuído em especial ao setor de recebíveis imobiliários (Gráfico 6 na página 9).
• O dividend yield da carteira no período foi de 0,98%.
• No histórico (desde 26/09/2022), a carteira apresenta um desempenho acumulado de -3,30% frente a -6,45% do IFIX.

Gráfico 5 – Retorno acumulado da carteira em comparação ao IFIX (08/02/2023 a 09/03/2023)

102

100

98

96

94

92

90

88
set-22 out-22 out-22 nov-22 nov-22 dez-22 dez-22 jan-23 jan-23 fev-23 fev-23
Carteira EQI Research IFIX

Fonte: Bloomberg. Elaboração: EQI Research

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Desempenho da Carteira Recomendada por Setor
Gráfico 6 – Contribuição para o desempenho da carteira em comparação ao IFIX por segmento (08/02/2023 a 09/03/2023)

-0,17%
Outros
-0,19%

-0,09%
Shopping/Varejo
-0,10%

0,43%
Recebíveis Imobiliários
0,00%

0,10%
Logisticos
-0,09%

0,00%
Lajes Comerciais
-0,21%

0,00%
Fundo de Fundos
-0,20%

0,00%
Agronegócio
-0,09%

-0,3% -0,2% -0,1% 0,0% 0,1% 0,2% 0,3% 0,4% 0,5%

Carteira Recomendada IFIX

Fonte: Bloomberg. Elaboração: EQI Research

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Exoneração de Responsabilidade
Este relatório foi produzido pela Praia Brava Research Ltda. (“EQI Research”). O conteúdo dos relatórios não pode ser reproduzido, publicado, copiado, divulgado, distribuído, resumido, extraído ou de outra forma referenciado, no
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