Relatorio Melhores Fiis Pra 2024

Os 3 Melhores Fundos
Imobiliários para 2024
OS 3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2024
Por Marx Gonçalves e Marilia Fontes

Publicado em 18/12/2023
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2024: Um ano
Com a inflação dando sinais claros de desace-

leração e o Banco Central sendo cauteloso na
redução da Selic em função dos riscos exter-
nos, as perspectivas para os fundos imobiliá-
rios em 2024 parecem ser positivas.
Afinal, com o IPCA controlado, o gradualismo

nos cortes de juros pode muito bem resultar
em uma Selic terminal mais baixa por mais
tempo. Tudo isso, evidentemente, se o am-
biente lá fora não nos prejudicar.
Pensando nos principais riscos e oportunida-

des que possam surgir nesse novo contexto,
escolhemos três fundos com boas perspecti-
vas e relação risco-retorno bastante atrativa
para você ter na sua carteira em 2024.
Vamos lá? OS 3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2024
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Os 3 Melhores Fundos
Imobiliários para 2024
RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)
O Fundo
Constituído em setembro de 2017, o Alpha Multiestratégia Real Estate

(RBRF11) é um fundo de fundos imobiliários (FOF) que possui como ob-
jetivos centrais a geração de renda e ganhos de capital a seus cotistas
investindo preferencialmente em cotas de outros FIIs, mas também em
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
O FOF é gerido pela RBR Asset Management, gestora independente fo-

cada principalmente no mercado imobiliário. A gestora conta com profis-
sionais com vasta experiência e já conquistou o seu espaço no mercado,
gerindo atualmente cerca de R$ 8 bilhões em ativos no Brasil e no exte-
rior.
O Patrimônio Líquido de R$ 1,18 bilhão e sua base de cotistas bastante

pulverizada (superior a 107 mil investidores) conferem ao RBRF uma boa
liquidez para o padrão dos FIIs, com o Fundo negociando uma média di-
ária em torno de R$ 2,7 milhões.
As suas taxas de administração e gestão, somadas, equivalem a 1% ao

ano sobre o valor de mercado. Além disso, o Fundo possui uma taxa de
performance de 20% sobre o que exceder o Benchmark (o maior valor
entre IGP-M + 3,5% a.s. e 4,5% a.s.).
Embora o seu custo não seja dos mais baixos em relação aos pares de
mercado, o referencial utilizado é aderente à sua estratégia e a cobran-
ça da taxa de performance é positiva nesse caso, uma vez que tende a
alinhar os interesses entre gestão e os cotistas por meio da gestão ativa
do portfólio.
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[Tabela comparativa de custos. Fonte: Regulamento dos fundos.]
Histórico
Em momentos de mercado em que os FOFs estão sendo precificados
abaixo do valor patrimonial, como o atual, entendemos que a análise da
rentabilidade patrimonial ajustada é a métrica mais adequada para se
medir a performance da gestão ativa do gestor contra o índice.
Ao analisarmos essa métrica do RBRF, observamos que o seu desempe-

nho foi de +56% desde o seu IPO, o equivalente a 133,1% da rentabilida-
de auferida pelo IFIX no período (+42,1%).
Com isso, temos que a sua gestão ativa gerou um belo alpha (1.390 bps)
desde a constituição do Fundo.
[Performance acumulada. Fonte: RBR Asset.]
Tudo isso acaba reforçando a nossa percepção de que o RBRF, de fato, é

capaz de gerar retornos acima da média do mercado aos cotistas em ho-
rizontes de investimentos mais longos, mesmo com um custo um pouco
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mais elevado.
Mas o que faz o Fundo gerar essa boa performance em relação ao IFIX
desde que chegou ao mercado?
Bom, para responder a essa pergunta, precisamos explicar as principais

estratégias de sua tese de investimento!
Tese de investimento
A tese de investimentos do RBR Alpha Multiestratégia consiste em qua-
tro tipos de estratégias, sendo que a exposição a cada uma deve variar
de acordo com a leitura do ciclo imobiliário feita pela gestão para cada
momento do mercado.
Vamos a elas:
Alpha: é a principal estratégia do Fundo. Consiste basicamente em in-

vestir em FIIs de tijolo que estejam sendo negociados abaixo do custo
de reposição (dispêndio necessário para construir um imóvel idêntico na
mesma localização). Assim, o objetivo da estratégia é auferir ganhos de
capital a partir de barganhas encontradas no mercado.
Beta: posições táticas em FIIs com dividendos estáveis, mas que propor-
cionam boas oportunidades de investimento a partir de oscilações no
preço de suas cotas no curto prazo.
CRI: busca de retornos acima do benchmark a partir de investimentos

em dívidas imobiliárias com boas garantias.
Liquidez: investimentos em fundos de renda fixa com liquidez imediata.

Portfólio
Observando o seu relatório de outubro, é possível notar que o RBRF pos-
sui uma alocação de 60% na estratégia Alpha, 13% na Beta, 26% em re-
cebíveis imobiliários e o restante (0,6%) em liquidez.
No que diz respeito à alocação entre segmentos, o Fundo está com 73,6%
do portfólio em FIIs de tijolo, enquanto o restante (26,4%) está alocado
em recebíveis imobiliários.
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É possível notar, ainda, que a carteira do FOF segue majoritariamente
exposta ao segmento corporativo (31%), o qual ficou um pouco para trás
na recente recuperação do mercado.
Assim, essa alocação pode proporcionar bons ganhos de capital e valori-

zação patrimonial ao Fundo em um cenário de uma melhor precificação
do segmento.
[Fonte: RBR Asset.]
Analisando as suas principais posições, é possível notar que as exposi-

ções a cada ativo são bem diversificadas, o que é sempre muito positivo.
Além disso, boa parte das aquisições foram feitas por meio de ofertas
restritas, dando acesso aos cotistas a boas oportunidades restritas ape-
nas a investidores profissionais. Esse é exatamente um dos diferenciais

que procuramos em um fundo de fundos antes de investir.
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[Participação por ativos. Fonte: RBR Asset.]
Um bom exemplo de investimento diferenciado e que o pequeno investi-

dor somente teria acesso por meio de um FOF como o RBRF é o caso do
FII Residencial Renda Global Apartamentos (FL2).
O ativo é a segunda maior posição do portfólio (8,9% do PL), e o valor

aplicado nele foi direcionado para a compra de 20 unidades no empre-
endimento Parque Jockey por R$ 12,6 mil/m², com o adicional de R$ 1,7
mil/m² referente aos custos de decoração dos apartamentos.
Assim, temos que o custo de aquisição foi 20% abaixo do laudo vigente
de avaliação daquele FII, e os aluguéis praticados estão 10% acima do
projetado.
Como sequência, a gestão do RBRF estima uma venda futura no valor de

R$ 18,7 mil/m², o equivalente a uma valorização de 31% no horizonte de
2 anos.
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[Fonte: RBR Asset.]
Ainda é cedo para avaliar, mas é possível que o RBRF tenha ganhos de ca-
pital futuros bastante interessantes nesse veículo, que além de propor-
cionar uma diversificação de risco do portfólio no segmento residencial,
não sofre oscilações da cota de mercado, já que não se trata de um FII
listado.
Realocações estratégicas trazem perspectivas positivas
O gráfico abaixo deixa evidente que a gestão vem aumentando gradati-

vamente a alocação em tijolo ao longo dos últimos meses, visando prin-
cipalmente ganhos de capital futuros com a valorização desses ativos a
partir da estabilização da inflação no país e queda dos juros.
[Evolução da alocação em Fundo de tijolo. Fonte: RBR Asset.]
Aquisição Shopping Plaza Sul
Inclusive, o Fundo anunciou recentemente as suas primeiras aquisições

diretas de participações em shopping centers, visando capturar o mo-
mento operacional muito favorável do segmento.
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Esse foi o caso da compra de 10% do Shopping Plaza Sul, por exemplo,
empreendimento situado estrategicamente em uma região movimenta-
da na Zona Sul de São Paulo, com um público-alvo majoritariamente das
classes A e B.
Com mais de três décadas de operação, o shopping é maduro e ampla-

mente reconhecido em sua região. Nos últimos 12 meses, ele alcançou
um resultado operacional (NOI) 75% superior à média do setor, o que
reforça a nossa percepção em relação à sua qualidade.
[fonte: RBR Asset.]
O investimento na participação do shopping ficou em R$ 60 milhões (R$

24.959/m²), sendo R$ 30 milhões pagos à vista e o restante em 12 meses,
corrigido pelo CDI do período.
Com isso, temos um cap rate estimado para a operação de 8,6% a.a., ou
seja, um elevado nível de rentabilidade para o padrão dos shoppings,
sobretudo se considerarmos a qualidade do Plaza Sul.
Como a receita do imóvel será reconhecida integralmente já na largada,

a alavancagem deve proporcionar um belo dividend yield ao Fundo no
primeiro ano (16,0%).
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[Fonte: RBR Asset.]
É claro que essa rentabilidade é apenas uma estimativa levando em con-

ta o NOI projetado pela RBR para o empreendimento nos próximos 12
meses.
Ainda assim, acreditamos que a projeção é factível de ser alcançada, não
apenas pelo bom momento pelo qual o segmento está passando, mas
também pela qualidade operacional do ativo, conforme já comentado.
Recomendação
O RBR Alpha Multiestratégia conta com uma gestão com anos de baga-
gem no mercado e que possui uma tese de investimento muito clara e
flexível, de acordo com os movimentos do mercado. Vemos isso como
um grande diferencial do fundo em relação a outros FOFs.
Conforme pontuado, além de o Fundo contar com uma parcela relevante

do seu portfólio alocada em FIIs de tijolo, parte relevante dessa alocação
possui bom potencial de valorização caso a recuperação do mercado se
mantenha.
Para deixar mais claro o seu potencial de valorização, basta observarmos

o gráfico que explicita a sua dupla camada de desconto no fechamento
de outubro de 2023.
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[Valorização potencial levando em conta a dupla camada de desconto.
Fonte: RBR Asset.]
Basicamente, o gráfico nos mostra que para o FOF alcançar o seu valor
patrimonial, seria preciso uma valorização de 12%, considerando o preço
de sua cota de mercado no fechamento daquele mês.
Mas se os fundos que compõem o seu portfólio também retornassem ao

valor patrimonial, assumindo que a parcela de investimentos não listados
em bolsa e CRIs não tivesse valorização, o ganho seria de mais 10,5%. Ou
seja, nesse cenário, a valorização seria de 23,8%, além dos dividendos
recebidos no período.
Lembrando que este é apenas um exercício para entendermos o

seu potencial de valorização, envolvendo, portanto, incertezas.
Falando em rendimentos, estimamos uma distribuição de rendimentos

em torno de R$ 6,60/cota para o Fundo nos próximos 12 meses.
Portanto, além de possuir um potencial de valorização muito interessan-

te, o RBRF também possui um belo carrego em função do seu yield atra-
tivo.
Esses fatores, em conjunto, nos fazem entender que o FOF é uma ótima
oportunidade para investidores que possuem visão de médio/longo pra-
zo e suportam a volatilidade inerente aos FOFs.
Recomendação:
COMPRAR RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11)
desde que abaixo de seu valor patrimonial.
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Riscos
Como principais riscos que envolvem a tese do RBR Alpha Multiestraté-

gia, destacamos:
i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos

Fundos Imobiliários devido a fatores que afetam o desempenho geral
dos mercados como instabilidades políticas, entre outros eventos.
ii) Risco de gestão: ao investir em um FOF, estamos delegando a terceiros

o gerenciamento e monitoramento de uma fração da nossa carteira de
FIIs. Sendo assim, o risco de gestão é o principal fator ao qual nos expo-
mos nesse segmento.
Kinea Securities (KNSC11)

O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo imobiliário que busca gerar
rendimentos e ganhos de capital a seus cotistas, por meio principalmen-
te de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
O Fundo deu início às suas atividades em outubro de 2020, e é gerido

pela renomada Kinea – maior gestora do mercado de FIIs, com quase
R$ 26 bilhões sob gestão. A gestora dispensa apresentações, sendo que
é uma das mais tradicionais do mercado e possui um corpo técnico de
muita qualidade e experiência.
Com um Patrimônio Líquido de aproximadamente R$ 1,2 bilhão e uma
base de cotistas superior a 108 mil investidores, o KNSC conta com uma
ótima liquidez no mercado secundário, negociando uma média diária de
R$ 3,2 milhões.
A sua taxa de administração de 1,20% ao ano lhe confere um custo su-

perior ao praticado pelos pares de referência. Em contrapartida, o regu-
lamento do Fundo não prevê a cobrança de taxa de performance.
Portfólio
Em seu relatório de outubro, é possível notar que o KNSC possuía uma
alocação de 110% do PL em ativos, sendo 106,9% em 73 operações de
CRIs, 0,8% em cotas de FIIs e o restante (2,3%) em caixa.
Além disso, é válido destacar que todas as operações estavam em dia

com suas obrigações.
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[Alocação por instrumento. Fonte: Kinea investimentos.]
A alocação total do Fundo ultrapassou o seu PL em 10 p.p. em razão

da alavancagem via operações compromissadas reversas lastreadas em
CRIs.
Vale comentar, entretanto, que por terem um prazo longo de vencimen-

to e indexadores compatíveis com os de alguns ativos da carteira, enten-
demos que esse patamar de alavancagem não adiciona grandes riscos
ao Fundo.
Carteira de CRIs
A carteira de CRIs é voltada principalmente aos segmentos residencial

(34,8%) e de escritórios (33,4%), ainda que o KNSC também tenha opera-
ções de outros setores, tais como logístico, shoppings e corporativo.
[Fonte: Kinea.]
13
Em relação aos indexadores que remuneram os CRIs, o Fundo possui
maior exposição ao IPCA (57,5%), mas vem elevando gradativamente a
alocação em operações atreladas ao CDI (atualmente em 40,4% da car-
teira) como forma de aproveitar o cenário de juros ainda altos pelo qual
o país está passando.
[Fonte: Kinea e Nord research.]
Essa capacidade de adaptação da carteira — seja entre os indexadores

dos CRIs ou até mesmo em relação aos riscos de crédito das operações
—, de acordo com as condições macroeconômicas, é uma grande vanta-
gem do KNSC em relação aos outros fundos de recebíveis da Kinea, que
possuem mandatos menos flexíveis.
Garantias
Quando tratamos de fundos de recebíveis imobiliários também é essen-

cial analisarmos as garantias que envolvem as estruturas dos CRIs em
vista de uma possível necessidade de executá-las em caso de inadim-
plência.
No caso do Kinea Securities, temos garantias bastante sólidas e que pro-

porcionam maior segurança aos cotistas, já que grande parte das ope-
rações conta, dentre outros mecanismos, com a alienação fiduciária dos
terrenos e das SPEs dos projetos, assim como cessões fiduciárias dos
recebíveis oriundos das vendas das unidades e aval dos acionistas. Por-
tanto, sobre os recebíveis, trazendo maior segurança aos cotistas.
Por fim, a carteira possui um Loan-To-Value (LTV) médio ponderado de

59%. Na prática, isso significa que o valor dos ativos dados em garantia
na operação equivale a aproximadamente 1,69 vezes o valor do saldo
devedor dos recebíveis (razão de garantia de 1,69 x), ou seja, um bom
patamar considerando o risco de crédito das operações.
14
Rentabilidade
Por fim, mas não menos importante, pela tabela de sensibilidade dis-
ponibilizada pela Kinea, que informa a rentabilidade implícita de acordo
com as oscilações da cota de mercado, é possível notar que, no preço
atual (R$ 8,80/cota), a rentabilidade média da carteira está em torno de
IPCA + 8% a.a., já deduzidas as taxas de administração e gestão.
Ou seja, uma rentabilidade que julgamos ser muito atrativa para uma
carteira muito bem diversificada e de risco de crédito controlado.
[Fonte: Kinea Investimentos.]
Recomendação
Além de possuir uma gestão diligente e com vasta experiência na es-
truturação e acompanhamento de créditos imobiliários, a nossa reco-
mendação de compra de KNSC está pautada nos seguintes pilares: (i)
excelente liquidez no mercado secundário; (ii) portfólio pulverizado em
operações com risco de crédito controlado e com garantias robustas;

(iii) spread médio líquido bastante atrativo tendo em vista os riscos e as
durations das operações; (iv) portfólio balanceado entre indexadores; e
(v) desconto sobre o valor patrimonial.
Pelas nossas estimativas, baseadas em informações disponíveis no mo-

mento da elaboração deste relatório, temos que o Fundo poderá entre-
gar proventos em torno de R$ 1,09/cota aos cotistas nos próximos 12
meses. Ou seja, um patamar bastante atrativo diante de todos os benefí-
cios que o Fundo pode proporcionar aos investidores em um momento
como o atual.
15
Recomendação:
COMPRAR Kinea Securities (KNSC11)
desde que abaixo de seu valor patrimonial.
Riscos
Como principais riscos para o Kinea Securities, destacamos:
i) Risco de crédito: assim como todo fundo de recebíveis imobiliários, o

principal risco ao qual o KNSC está exposto é o de crédito dos devedores
dos CRIs. Em caso de um eventual default, os pagamentos dos CRIs serão
interrompidos, impactando negativamente as suas distribuições. Mesmo
que as suas operações contem com mecanismos de proteção robustos
e garantias suficientes para cobrir as dívidas, o processo de execução é
moroso e, ainda assim, o Fundo pode incorrer em eventuais perdas pa-
trimoniais.
ii) Risco de pré-pagamento e reinvestimento: com as taxas de juros ain-

da próximas das mínimas históricas, não é improvável que os devedores
pré-paguem as dívidas antigas (de juros mais elevados) para financiar
novos débitos a juros inferiores. Caso isso venha a acontecer, ou os CRIs
simplesmente vençam, o fundo pode ter alguma dificuldade em reinves-
tir os recursos na mesma taxa de juros. Esse também é um risco a que
todos os FIIs de papel da indústria estão sujeitos.
iii) Risco de mercado: como o Fundo é negociado em Bolsa, também há
o risco relacionado à oscilação no valor de suas cotas de acordo com os
momentos do mercado.
BTG Pactual Logística (BTLG11)

O Fundo
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um fundo imobiliário que tem como
objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos no
segmento logístico.
Originalmente denominado “TRX Realty Logística Renda Fundo de Inves-

timento Imobiliário (TRXL11)”, o Fundo foi estruturado e gerido pela Ges-
tora TRX Realty entre 2010 e 2019.
A partir de outubro de 2019, a sua administração e gestão foram trans-
16
feridas para a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM e a BTG Pactual
Gestora de Recursos — segunda maior gestora de FIIs do mercado, com
cerca de R$ 23 bilhões sob gestão.
Com um patrimônio líquido superior a R$ 2,8 bilhões e com mais de 254

mil cotistas, o BTG Pactual Logística possui ótima liquidez, negociando
um volume médio diário de R$ 5,8 milhões. Desse modo, o investidor
não deverá ter dificuldades na montagem e desmontagem de posições.
Em relação às taxas, o Fundo cobra dos cotistas uma taxa unificada no
valor de 0,90% ao ano sobre o seu valor de mercado, o que faz do seu
custo um dos mais baixos do segmento logístico, uma vez que não há
incidência de taxa de performance.
Portfólio
O portfólio do BTLG atualmente conta com uma vacância financeira de
apenas 3% e soma um total de 667 mil m² de ABL distribuídos entre vinte
e dois imóveis, sendo que 82% está localizada no estado de São Paulo.
[Fonte: BTG Pactual.]
Reciclagens do portfólio
No segundo semestre de 2023, o Fundo realizou a venda de dois ativos,
o BTLG Dutra/RJ e o BTLG Santa Luzia/SP, por um valor total de R$ 105,06
milhões a serem pagos ao Fundo conforme as seguintes condições:
17
(i) parcela inicial no valor de R$ 25,66 milhões, já recebida na data de
fechamento do acordo; (ii) parcela intermediária no valor de R$ 11,57 mi-
lhões, recebida em outubro; e (iii) parcela final no montante de R$ 67,84
milhões, a ser paga até dezembro de 2024.
Desse modo, a negociação gerou um lucro estimado de aproximada-

mente R$ 0,92/cota, sendo que uma parcela relevante dos ganhos será
distribuída aos cotistas ao longo de 2024.
Essa transação, bem como outras realizadas no passado recente, evi-

denciam que o Fundo vem passando por uma importante transformação
desde o início da gestão do BTG, mesclando crescimento com qualidade
e reciclagem do portfólio.
Ou seja, vem consolidando o seu portfólio em imóveis de padrão cons-

trutivo A +, localizados principalmente no estado de São Paulo, e destra-
vando ganhos de capital com vendas de ativos secundários.
Com isso, temos que atualmente boa parte da receita imobiliária do seu
portfólio está localizada dentro do raio de 30 km da capital paulista (41%),
enquanto outros 16% estão no raio de 60 km.
As duas regiões estão muito bem posicionadas para aproveitar o cresci-

mento do setor logístico, contando com boas perspectivas no curto pra-
zo.
O principal destaque fica por conta do raio de 30 km, que tem se mostra-
do uma região muito resiliente por favorecer galpões logísticos last mile
18
– última etapa do transporte de uma mercadoria até o consumidor final
– em meio ao cenário favorável às vendas via e-commerce.
Contratos de locação
Os contratos de locação possuem um prazo médio de 5 anos e estão

bem divididos entre típicos (56%) e atípicos (44%), proporcionando uma
maior previsibilidade para o fluxo de caixa futuro do Fundo, mas sem dei-
xar de lado a possibilidade de revisionais positivas do aluguel em meio a
um cenário favorável.
Quanto ao perfil dos inquilinos, a maior parte da ABL está exposta ao

setor logístico (34%), de alimentos e bebidas (15%) e e-commerce (9%).
Entendemos que a elevada exposição a esses ramos é positiva, visto que
os segmentos logístico e varejista estão em franca ascensão, enquanto o
segmento alimentício costuma ser economicamente resiliente.
19
O Fundo conta com um portfólio composto por 54 locatários bem diver-
sificado, uma vez que os 20 maiores representam um total de apenas
68% da receita imobiliária.
Os inquilinos também são, em sua maioria, players consolidados em

seus ramos de atuação, como é o caso da Ambev, Braskem, BRF, Westro-
ck, entre outros. Sendo assim, o risco de crédito do portfólio é bastante
reduzido.
Multas contratuais
As multas exigidas em caso de rompimento de contrato também são

robustas, com 44% prevendo o pagamento do saldo remanescente do
contrato até o seu vencimento (contratos atípicos) e 34% entre 4 e 12
aluguéis.
20
Além de incentivarem os locatários a cumprirem o acordo firmado, mul-
tas elevadas evitam que o fundo tenha grandes impactos financeiros en-
quanto não reposiciona os espaços vagos no mercado.
Vale destacar também que as últimas movimentações do portfólio con-

tribuíram para aumentar a diversificação de receitas não apenas entre os
inquilinos, mas também em relação aos imóveis, o que é sempre positivo.
21
Alavancagem
No que diz respeito às dívidas, o Fundo possui uma alavancagem muito

pequena e administrável, representando um Loan-to-value (LTV) de ape-
nas 7,2%. Lembrando que o LTV representa a razão da dívida do fundo
frente ao montante total de seus ativos.

22
Recomendação
Desde que assumiu o BTLG no final de 2019, a equipe de gestão do BTG

vem fazendo um belo trabalho de reciclagem do portfólio, além de re-
duzir a concentração a poucos locatários — desafio antigo do Fundo até
então.
Como consequência do bom trabalho desempenhado até o momento,

temos visto um aumento consistente de sua distribuição de proventos
nos últimos anos.
[Fonte: BTG Pactual. Nord Research.]
Além disso, o BTLG conta atualmente com: (i) um portfólio de imóveis

bem posicionado para atender às demandas exigidas do mercado de
galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com ex-
posição a setores resilientes; (iii) bom mix de contratos entre os típicos
e atípicos; (iv) possibilidade de desinvestimento com direito a ganho de
capital em alguns imóveis.
Esses pilares somados ao seu valuation ainda atrativo e à boa capacida-

de de distribuição para os próximos 12 meses (estimativa de R$ 8,90/
cota para o período) nos levam a acreditar que o BTG Pactual Logística é
uma ótima oportunidade no momento.
Recomendação:
COMPRAR BTG Pactual Logística (BTLG11) até R$ 111,00.
Riscos
Os principais riscos para o BTG Pactual Logística são:
23
i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos
Fundos Imobiliários devido a fatores que afetam o desempenho geral
dos mercados como instabilidades políticas, entre outros eventos.
ii) Risco de vacância: embora conte com um portfólio de imóveis de óti-

mo padrão construtivo e muito bem localizados, além de uma carteira de
locatários bem diversificada e com boa exposição a contratos atípicos, o
risco de vacância não deve ser descartado. Afinal, eventuais rescisões de
contratos e desocupações dos locatários impactariam seu resultado.
iii) Risco de inadimplência: embora conte com um portfólio de locatários

formado por empresas consolidadas em seus respectivos ramos de atu-
ação, esse também é um risco que nunca pode ser desconsiderado em
fundos de tijolo, visto que eventuais insolvências ou problemas financei-
ros dos locatários poderiam acarretar atrasos ou calote dos aluguéis.
Considerações finais
Lembre-se sempre de que o investimento em fundos imobiliários envol-

ve riscos, sendo preciso considerá-los na hora de investir. Além disso, é
importante ter uma carteira diversificada entre fundos e segmentos para
melhor navegar em meio às incertezas do cenário econômico.
Por fim, se você gosta de investir em Fundos Imobiliários, já pensou em

se aprofundar ainda mais no assunto?
A Nord Research possui uma série focada em FIIs. Lá, você encontra uma
carteira balanceada com os melhores Fundos para se investir neste mo-
mento, já com as nossas expectativas para o yield de cada Fundo para os
próximos 12 meses.
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Um abraço e bons investimentos,
Marx Gonçalves e Marilia Fontes.
24
Em observância aos Artigos 20 e 21 da Resolução CVM 20/2021,
os analistas Marilia Fontes e Marx Gonçalves declara:
I. Que é o responsável principal pelo conteúdo do presente

Relatório de Análise;
II. Que as recomendações constantes no presente Relatório de

Análise refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais
e foram elaboradas de forma independente, inclusive com
relação à Nord Research;
Em observância ao Artigo 22 da Resolução CVM 20/2021, a Nord

Research esclarece:
I. Que oferece produtos contendo recomendações de

investimento pautadas por diferentes estratégias e/ou
elaborados por diferentes Analistas. Dessa forma, é possível que
um mesmo valor mobiliário encontre recomendações distintas
em diferentes produtos por nós oferecidos. As indicações do
presente Relatório de Análise, portanto, devem ser sempre
consideradas no contexto da estratégia que o norteia.
Nord Research, 2023. Rua Joaquim Floriano, 100 - Itaim Bibi

Todos os direitos reservados.
25
São Paulo - SP, 04534-000
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Com a inflação dando sinais claros de desace-

Afinal, com o IPCA controlado, o gradualismo

Pensando nos principais riscos e oportunida-

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Constituído em setembro de 2017, o Alpha Multiestratégia Real Estate

O FOF é gerido pela RBR Asset Management, gestora independente fo-

O Patrimônio Líquido de R$ 1,18 bilhão e sua base de cotistas bastante

As suas taxas de administração e gestão, somadas, equivalem a 1% ao

Ao analisarmos essa métrica do RBRF, observamos que o seu desempe-

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[Performance acumulada. Fonte: RBR Asset.]

Tudo isso acaba reforçando a nossa percepção de que o RBRF, de fato, é

Bom, para responder a essa pergunta, precisamos explicar as principais

Alpha: é a principal estratégia do Fundo. Consiste basicamente em in-

CRI: busca de retornos acima do benchmark a partir de investimentos

Liquidez: investimentos em fundos de renda fixa com liquidez imediata.

Assim, essa alocação pode proporcionar bons ganhos de capital e valori-

[Fonte: RBR Asset.]

Analisando as suas principais posições, é possível notar que as exposi-

nas a investidores profissionais. Esse é exatamente um dos diferenciais

Um bom exemplo de investimento diferenciado e que o pequeno investi-

O ativo é a segunda maior posição do portfólio (8,9% do PL), e o valor

Como sequência, a gestão do RBRF estima uma venda futura no valor de

Realocações estratégicas trazem perspectivas positivas

O gráfico abaixo deixa evidente que a gestão vem aumentando gradati-

OS 3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2024

[Evolução da alocação em Fundo de tijolo. Fonte: RBR Asset.]

Aquisição Shopping Plaza Sul

Inclusive, o Fundo anunciou recentemente as suas primeiras aquisições

Com mais de três décadas de operação, o shopping é maduro e ampla-

[fonte: RBR Asset.]

O investimento na participação do shopping ficou em R$ 60 milhões (R$

Como a receita do imóvel será reconhecida integralmente já na largada,

É claro que essa rentabilidade é apenas uma estimativa levando em con-

Conforme pontuado, além de o Fundo contar com uma parcela relevante

Para deixar mais claro o seu potencial de valorização, basta observarmos

Mas se os fundos que compõem o seu portfólio também retornassem ao

Lembrando que este é apenas um exercício para entendermos o

Falando em rendimentos, estimamos uma distribuição de rendimentos

Portanto, além de possuir um potencial de valorização muito interessan-

Como principais riscos que envolvem a tese do RBR Alpha Multiestraté-

i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos

ii) Risco de gestão: ao investir em um FOF, estamos delegando a terceiros

Kinea Securities (KNSC11)

O Fundo deu início às suas atividades em outubro de 2020, e é gerido

A sua taxa de administração de 1,20% ao ano lhe confere um custo su-

lamento do Fundo não prevê a cobrança de taxa de performance.

Além disso, é válido destacar que todas as operações estavam em dia

A alocação total do Fundo ultrapassou o seu PL em 10 p.p. em razão

Vale comentar, entretanto, que por terem um prazo longo de vencimen-

A carteira de CRIs é voltada principalmente aos segmentos residencial

OS 3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2024

[Fonte: Kinea e Nord research.]

Essa capacidade de adaptação da carteira — seja entre os indexadores

Quando tratamos de fundos de recebíveis imobiliários também é essen-

No caso do Kinea Securities, temos garantias bastante sólidas e que pro-

Por fim, a carteira possui um Loan-To-Value (LTV) médio ponderado de

[Fonte: Kinea Investimentos.]

operações com risco de crédito controlado e com garantias robustas;