Suno FIIs

Edição #302

Publicado em 07/12/2022

Resumo
Seguimos com a segunda parte da revisão semestral da carteira
recomendada de FIIs. Nesta semana, apresentamos mais sete ativos,
sendo quatro de tijolos e três de papéis. Também iniciamos a revisão
da lista alternativa positiva, com dois fundos de tijolos. Ao longo das
próximas semanas, comentaremos devidamente os demais ativos. Boa
leitura.

ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária

Destaques
Considerando as últimas emissões, podemos constatar a
consolidação da base de investidores (118,3 mil cotistas) e uma
liquidez média diária (R$ 1,2 milhão).

A última emissão reforçou a posição de caixa (R$ 222,1 milhões), a

qual deverá proporcionar novas aquisições com melhores  cap
rates  face às condições de mercado, além de maximizar o atual
prazo médio contratual (8,7 anos) e, por consequência, otimizar a
relação entre risco e retorno do portfólio.

Venda recente do imóvel corporativo Clariant em São Paulo/SP,

gerando um expressivo ganho de capital aos investidores –
avaliamos que novos movimentos sejam necessários, sobretudo
pelas características híbridas da estratégia.
 Exposição a alguns ativos que exigem um maior acompanhamento
face às suas respetivas localizações e padrões construtivos,
especialmente por serem os primeiros contratos a vencer, entre eles:
IPG (São Paulo/SP), com vencimento em 3 anos; e Atento (Rio de
Janeiro/RJ), que vencerá em 3,8 anos.

Monitorar a manutenção da alavancagem e obrigações a pagar em

nível inferior a 20% até a próxima revisão, embora a necessidade de
caixa para 2023 esteja bastante confortável, apenas R$ 3,6 milhões.

Conclusão
ALZR11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 8,5% e 9% para os próximos 12 meses. É um
Fundo com baixo risco de crédito e grande previsibilidade.
Embora os pontos de atenção acima citados sejam relevantes
no médio prazo, o carrego está no campo positivo e, até que
estes primeiros vencimentos ocorram, entendemos que a
gestão terá crescido o portfólio o suficiente para diluir estes
riscos direcionais.

HGRU11 – CSHG Renda Urbana

Destaques
Consolidação da tese voltada para Renda Urbana frente aos seus
pares, com uma elevada capacidade de geração de valor (renda +
ganhos) face à robustez do seu portfólio de cerca de 90 imóveis
diretos e indiretos (via outros FIIs). Assim, há evidências de
potenciais resultados acima dos laudos de avaliações (e inflação),
proporcionando taxas internas de retornos atrativas.

Baixo nível de alavancagem (4,2%) e elevado prazo médio

contratual (12,2 anos).
 Embora o Relatório Gerencial traga transparência quanto às
reservas acumuladas, entendemos que o time de gestão poderia
“granular” melhor os reconhecimentos contábeis, almejando esboçar
as projeções de fechamentos semestrais com mais assertividade,
sobretudo pela representatividade face aos 188 mil cotistas.

Exposição em 28% das receitas imobiliárias ancoradas a imóveis

educacionais deve ser observada face à especificidade neste tipo de
ativos e locatários. Em linhas gerais, não é preocupante por serem,
geralmente, propriedades com boas localizações e importância à
operação. Todavia, esperamos diluição deste risco direcional pelos
próximos anos.

Conclusão
HGRU11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 9,2% e 9,7% para os próximos 12 meses. Em
geral, o Fundo possui uma excelente relação entre risco e
retorno, com elevado potencial de ganhos não recorrentes nos
próximos anos, pela geração de renda, expansões e/ou vendas.
Logo, o fato de, atualmente, o HGRU11 negociar com desconto
patrimonial, apresenta-se como uma oportunidade que visa uma
carteira diversificada em FIIs com estratégia mista composta
entre renda e ganho de capital.

MALL11 – Malls Brasil Plural

Destaques
Reservas acumuladas deverão ser suficientes para manter o atual
patamar de distribuição mensal e potencialmente elevá-la ao longo
dos próximos meses.

Emissão em andamento com captação potencial na qual deverá

maximizar o nível de diversificação com uma nova aquisição.

Evolução da qualidade de apresentação de nos Relatórios

G i i f i i li t id d
 indicadores operacionais.

Pontos de atenção
O nível de alavancagem sugere acompanhamento, embora a gestão
tenha reforçado não haver necessidade de emissões, lembrando
ainda que o Fundo conquistou espaço para a prática da gestão ativa
(venda de participações) e que há uma emissão em andamento que
deverá melhorar a sua estrutura de capital.

Importante que a gestão faça, ao longo dos próximos 12-24 meses,

vendas (totais ou parciais) de ativos a fim de reciclar o portfólio,
destravar valor aos cotistas e, ainda, maximizar a diversificação
interna.

Conclusão
MALL11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 9,3% e 9,8% para os próximos 12 meses,
valendo-se, inclusive de uma previsão bastante conservadora.
Embora ainda tenhamos cenários macroeconômico e políticos
desafiadores, seguimos otimistas com o setor de shoppings
centers no Brasil. Entendemos que este Fundo tem relevante
potencial de destravar valor com venda de ativos ou mesmo
pelo aumento orgânico das distribuições ao longo de 2023, face
à consolidação que temos reconhecido nos indicadores
operacionais nestes últimos meses.

MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis

Destaques
Alta qualidade dos CRIs em função da capacidade de originação e
estruturação da Mauá, lembrando que foi anunciada uma alocação
recente a IPCA + 9,25%. Assim, 86% do PL está em CRIs, 12% em
FIIs e 2% em caixa Com base no último Relatório Gerencial não
 Previsibilidade face ao modelo de reconhecimento de resultados,
permitindo a apresentação de  guidance  de rendimentos nos
Relatórios Gerenciais.

Pontos de atenção
Taxa média ponderada em IPCA + 7% e reservas acumuladas
deverão sustentar a distribuição até o 1T23. Todavia, é importante
que os investidores entendam que a deflação sequencial “corroeu” o
IPCA retido e uma eventual mudança na renda poderá ser redefinida
ao passo que conheçamos a inflação dos próximos meses.

Redução significativa dos custos relativos frente às receitas

(10%-12%) em função da ausência de taxa de performance, embora
seja algo que iremos acompanhar, caso o CDI seja reduzido o
suficiente em 2023 ao ponto de voltar a impactar, de forma relevante,
o resultado. Esperamos que a gestão tenha se sensibilizado quanto
a este tema e esteja pronta para rever este modelo, oportunamente.

Conclusão
MCCI11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 10,50% e 11,50% para os próximos 12 meses,
valendo-se de uma potencial redução da renda-base a partir do
1T23. É um Fundo em que temos conforto em função da
qualidade de crédito e da gestão, embora saibamos que os
custos elevados tenham sido detratores durante certo período.
Excluindo este ponto, o MCCI11 se apresenta como uma
alternativa defensiva por ter CRIs com garantias e LTVs (Loan to
Value)  bem ajustados. Em tempo, o Fundo negocia em linha o
VP/cota.

RECR11 – REC Recebíveis Imobiliários

Destaques
 Consolidação com PL de R$ 2,5 bilhões, 177 mil cotistas e liquidez
média diária de R$ 6 milhões. São cerca de 95 CRIs no portfólio e
dois FIIs, valendo-se da premissa histórica de celeridade nas
alocações de recursos.

Elevada capacidade de originação e aderência a um perfil de risco

moderado, sobretudo por suas taxas médias ponderadas (inflação +
7,8% e CDI + 4,6%).

Boa diversificação em oito setores da economia evitando riscos

direcionais e por indexadores (inflação: 80%; CDI: 20%). Lembrando
que 76% estão em IPCA, sendo 29% com proteção contra deflação
e apenas 4% em IGP-M.

Baixos custos, uma vez que as despesas totais representaram 8,8%

das receitas nos últimos 12 meses. Vale reforçar que, se excluirmos
as despesas pontuais com alavancagem (operações
compromissadas), este custo é reduzido para 8,1%.

Pontos de atenção
Por ter um regime de distribuição mais sensível às variações da
inflação (80% do PL), os rendimentos foram impactados pelas
deflações sequenciais. Porém, ao consideramos o histórico de
distribuição, entendemos que o Fundo tenha uma relação entre risco
e retorno adequada quando comparado aos seus pares.

Os Relatórios Gerenciais deveriam ter mais detalhes (indicadores)

das operações.

Conclusão
RECR11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 12% e 13% para os próximos 12 meses. Aos
preços atuais, considerando uma relação P/VP de 0,90, o Fundo
se torna uma ótima opção face ao seu perfil moderado  (Middle
Risk)  . Avaliamos que o RECR11 terá rendimentos melhores
com uma sequência de inflação no campo positivo, além do
ajuste direcional em cerca de 20% do PL da gestão para
operações indexadas ao CDI nos últimos meses.
VRTA11 – Fator Verità

Destaques
Direcionamento dos ativos para um perfil conservador com a
redução de riscos, visando maximizar a taxa ponderada o prazo
médio (5,19 anos).

As alocações no book de CRIs (67 operações) representam 82% do

PL, as quais estão alocadas a inflação + 7% (95,9%) e CDI + 2,5%
(4,1%).

Gestão ativa em 2022 foi capaz de manter a distribuição acima de

R$ 1,00 em um contexto deflacionário. Ademais, nos últimos 12
meses, as despesas foram cerca de 8% das receitas, o que
consideramos eficiente do ponto de vista operacional.

Pontos de atenção
Há 11% alocados em sete FIIs: QAMI, GAME, HGCR, CCRF,
MGCR, EQIR, RBRY. Embora não sejam ativos riscos direcionais
elevados, é importante que não se ultrapasse 10%, até para que o
perfil fique mais direcionado em ser um “puro-sangue” FII de CRI.

Há cerca de R$ 100 milhões em operações compromissadas

(alavancagem), mas isso não gera preocupação, uma vez que o
caixa é de R$ 49,8 milhões e o Fundo encerrou, nos últimos dias, a
sua 9ª emissão com R$ 228 milhões captados.

Conclusão
VRTA11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 11% e 12% para os próximos 12 meses.
Considerando hoje o seu porte, liquidez e diversificação interna,
o Fundo se apresenta como uma boa alternativa entre as
opções disponíveis no mercado. Ademais, reforçamos a
capacidade de originação e controle do time de gestão. Por fim,
há evidências de que as dificuldades quanto à celeridade das
alocações após ofertas ficaram mesmo no passado, ou seja, a
FAR vem conseguindo direcionar os recursos com
XPML11 – XP Malls

Destaques
Consolidação de um portfólio com ótima
qualidade  (premium),  deixando-o melhor defendido face ao cenário
atual.

Expansões em ativos que deverão potencializar os resultados entre

o 2T23 e o 3T23, o que tende a provocar um reconhecimento
positivo contábil no VP/cota.

Reservas acumuladas que deverão preservar o atual patamar de

distribuição até a próxima revisão da carteira. Inclusive, a depender
do cenário macroeconômico brasileiro, esperamos elevações
graduais na renda-base ao longo do 1S23.

Pontos de atenção
Monitorar o patamar da alavancagem orbitando entre 20% e 25%
pelos próximos meses, face à entrada de recursos com esta nova
emissão em andamento e, por consequência, realizar pagamentos
antecipados de parte dos CRIs que foram emitidos visando financiar
as últimas aquisições.

O relatório gerencial poderia trazer informações mais precisas

quanto à estrutura de capital do Fundo, bem como perspectivas
quanto aos ativos (e indicadores).

Conclusão
XPML11 será mantido na carteira, considerando um DY
projetado entre 9,5% e 10% para os próximos 12 meses.
Avaliamos ser um retorno excelente face à qualidade do
portfólio frente aos seus resultados operacionais consolidados.
 alavancagem até o fim da atual oferta em andamento. De toda
forma, estamos ainda mais otimistas com a (futura) estrutura de
capital do Fundo desde a última revisão da carteira. Por
consequência, entendemos que a renda-base, valendo-se de
reservas acumuladas, deixa-nos confortáveis em projetar o DY
acima destacado.

Finalizamos a  segunda parte  da revisão semestral da  Carteira Suno

FIIs. Seguimos confiantes de que, até 21/12/22, todos os ativos
recomendados, bem como todos os presentes na  lista alternativa
positiva, estarão revisados. Até o momento, já atualizamos 13 FIIs.

Novamente, temos recebido feedbacks bem positivos quanto ao

formato da revisão, o que nos deixa satisfeitos por conseguirmos nos
comunicar em linha com a expectativa.

Lembrando que alguns assinantes seguem apreensivos quanto à

possibilidade de eventuais recomendações de compra ou venda
até o fim do processo de revisão. É importante reforçar que não
temos a intenção de realizar movimentos bruscos. Contudo,
estaremos sempre avaliando formas de melhorar a relação entre
risco e retorno da Carteira Suno FIIs. Como sabem, avaliamos o
porte dos Fundos, liquidez média diária e comunicação da gestão
frente às suas bases de cotistas.

Na sequência, iniciamos a revisão da lista alternativa positiva, com dois

FIIs revisados. É importante lembrar que esta lista foi criada como uma
forma de os assinantes terem opções adicionais à própria carteira
recomendada.

Como sempre pontuamos, não há “certo ou errado” em estratégias

pessoais – o importante é que todos se sintam confortáveis com as
escolhas. A carteira, bem com a lista alternativa, foi estruturada
pensando em um nível de diversificação que fosse suficiente para
combinar, de forma adequada, uma relação entre risco e retorno.

KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária

Destaques
Portfólio híbrido robusto com 21 ativos, sendo 12 edifícios comerciais
e nove centros de distribuição logística, considerando que 59% das
receitas são originadas por contratos atípicos.

Excelente gestão comercial que vem permitindo sustentar uma

vacância em patamar baixo (hoje, em apenas 1,74%).

Baixo nível de alavancagem (8%) e, com isso, maior previsibilidade

de distribuição. Vale reforçar que apenas 5% dos contratos irão
vencer ao longo de 2023 e 7% poderão passar por revisionais.

Pontos de atenção
A gestão poderia melhorar as informações quanto às reservas
acumuladas nos relatórios gerenciais, bem como apresentar
previsões de guidances semestrais de distribuições, sobretudo pelo
alcance face aos atuais 240 mil cotistas.

Embora saibamos valorizar a qualidade do time da Kinea, avaliamos

que a taxa consolidada de administração e gestão segue em
patamares elevados, entre 15% e 18% em relação às receitas.

Avaliamos que a gestão poderia ser mais ativa do ponto de vista de

reciclagem de portfólio, visando destravar valor adicional aos
cotistas, sobretudo pelo desconto patrimonial na faixa de 10%.

Conclusão
KNRI11 será mantido na lista alternativa, considerando um DY
projetado entre 7,8% e 8,3% para os próximos 12 meses.
Embora seja um retorno relativamente baixo frente ao mercado,
entendemos que este FII carrega um viés defensivo quando
comparado aos seus pares. A maturidade do portfólio oferece
conforto quanto à tese, embora seja esperada uma gestão mais
ativa para 2023/24.
LVBI11 – VBI Logístico

Destaques
Embora seja um Fundo novo (nov/18), a gestão vem conseguindo
gerar valor com portfólio estável e defensivo. Ainda, as despesas
operacionais representam cerca de 11% das receitas, o que é
adequado em função do seu porte.

Distribuições mensais sustentáveis face às reservas acumuladas na

ordem de R$ 0,14 neste 2S22 e ao baixo nível de alavancagem.
Lembrando que há contratos em carência e, desta forma, a receita
potencial oferece uma condição confortável.

Potencial de expansão física em determinados ativos tende a

adicionar valor com cap rates acima da média atual do portfólio.

Pontos de atenção
Embora a vacância física seja de 2,4% e a financeira de apenas
1,5%, é importante que a gestão comercial continue atuante,
especialmente nos imóveis Itapevi e Aratu.

Com 67% dos contratos típicos e 50% ainda indexados ao IGP-M,

será importante monitorar a capacidade da VBI em repassar as
correções dos aluguéis.

Emissão de um novo CRI de R$ 87 milhões no 1T23 a fim de

cumprir as obrigações a pagar até o 1T24 e, com isso, a
alavancagem será elevada para a faixa de 20%.

Dos 10 ativos do Fundo, avaliamos que entre dois e três deles

possam necessitar de reformas ou adequações no médio prazo.

Conclusão
LVBI11 será mantido na lista alternativa, considerando um DY
projetado entre 9% e 9,5% para os próximos 12 meses.
Avaliamos ser um retorno adequado e uma oportunidade aos
investidores face à qualidade da gestão e portfólio. Ademais, a
relação P/VP em 0,89 reforça a margem de segurança para quem
busca uma combinação ajustada entre renda e potencial ganho
de capital ao longo deste próximo ciclo.
 Por fim, queremos reforçar a importância do envio de perguntas pelo
formulário disponível na Área do Investidor, especialmente neste
período de revisão da carteira (e lista alternativa), para que possamos
esclarecer as dúvidas em nosso plantão, realizado às quartas-feiras
pela manhã (10h). É fundamental que os assinantes busquem esta
interação visando estarem cada vez mais seguros quanto aos seus
investimentos.

Pedro Dafico Marcos Baroni Victor Tiago Reis

Analista Head de Fundos Montezuma Fundador
CNPI 2378 Imobiliários Head de Análise CNPI 2853
CNPI 2247 CNPI 2659

Disclaimer

Os analistas de valores mobiliários responsáveis pela elaboração deste relatório de análise

declaram, nos termos da Resolução nº 20 de 2021, que as recomendações propostas refletem
única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente,
inclusive em relação à Suno Research e empresas do conglomerado. Os analistas de valores
mobiliários envolvidos na elaboração do relatório (e/ou seus cônjuges ou companheiros) são
titulares de valores mobiliários objeto do relatório, direta ou indiretamente, em nome próprio ou
de terceiros. A Suno S.A. é uma empresa regularmente constituída, habilitada e credenciada
pela CVM, Comissão de Valores Mobiliários, no âmbito da Resolução CVM Nº 20 de 2021. A
composição da sociedade empresarial contempla a segregação de atividades e a atuação
independente das empresas coligadas, e empresas pertencentes ao conglomerado. Ainda que
as informações constantes deste material possam auxiliar ou influenciar investidores no
processo de tomada de decisão de investimento, o investidor deve buscar entidades e
profissionais credenciados e/ou habilitados nos órgãos competentes de sua jurisdição, para a
correta verificação da adequação dos produtos, serviços e operações ao seu perfil de cliente,
da mesma maneira que, a adoção e implementação das recomendações de investimento. Este
material é de uso exclusivo dos assinantes da Suno Research, a reprodução total ou parcial do
conteúdo e deste relatório em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem
autorização expressa do autor e da Suno Research é proibida. A Suno Gestora de Recursos
S.A. (Suno Asset Management) é assinante dos relatórios da Suno Research, tal fato é
reportado à entidade credenciadora nos termos dos incisos I, II do art. 18 da Resolução CVM
20 de 2021. A reprodução não autorizada pode ser considerada uma infração grave ou uma
violação e está sujeita às penalidades aplicáveis nos termos da lei.