Analise Dos Fundos TRBL11 RBED11 e FLMA11 1

Apresentação
Esta carteira é ideal para quem busca renda previsível, mensal e com cresci-
mento ao longo do tempo.
O nosso objetivo principal é dobrar a renda da nossa carteira a cada cinco anos
– e não subestime o potencial desse tipo de crescimento.
Elaborado por Dica de Hoje Research
A carteira começou em novembro de 2018 com as seguintes premissas, e segue

da mesma forma até hoje:
● Valor inicial de R$ 40.000,00
● Aportes mensais de R$ 2.000,00 + IPCA. Atualmente em R$ 2.490,00
● Não entra FIIs para investidores qualificados, nem que a cota valha mais de
R$ 2.000,00, e nenhum fundo pode ter mais de 30% da carteira
● Troca da carteira a cada seis meses, em maio e novembro.
Veja que ao focarmos na renda nosso objetivo não está relacionado à

valorização dos ativos especificamente, embora ela também ocorra. O que
observamos é que em períodos de alta de juros aumentamos a renda com mais
força e o patrimônio fica parado, e, em momentos de queda de juros, o
patrimônio cresce mais rápido e a renda cresce mais devagar.
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O aumento da renda se dá pela combinação de: novos aportes, reinvestimentos
dos rendimentos recebidos e escolha de bons ativos que aumentam a
renda paga.
Hoje, com os resultados, fica claro que grande parte do retorno vem dos
rendimentos e não da valorização de FIIs, e estamos conseguindo ter sucesso
na nossa empreitada de dobrar a renda em períodos mais curtos que cinco
anos, inclusive, embora, no futuro, os aportes serão menos relevantes e a dobra
deve ocorrer a cada cinco anos.
Elaborado por Dica de Hoje Research em 27/10/2023
Se você ainda estiver com dúvidas, adoraremos que você nos contate
pelo e-mail daniel@dicadehoje7.com
Para casos de renovação, cancelamento ou dúvidas operacionais

entre em contato com suporte@dicadehoje7.com
E não deixe de entrar no grupo do Telegram, pois mandamos informações

importantes por lá.

Como está explicado no início de cada relatório nosso, a carteira Dica FIIs pode
sofrer mudanças duas vezes por ano, seja em maio, seja em novembro de cada
ano. Como essa mudança ocorre no início do mês, veremos essa alteração no
relatório de 05/11/2023.
Até essa data, temos três relatórios que se iniciaram na semana passada, e
vamos aproveitar para trazer os principais focos de risco para os ativos da
carteira e seus potenciais gatilhos. Então, neste relatório, no da próxima semana
e no da semana passada falamos de todos os ativos da carteira, com exceção
do RBVA11, sobre o qual já escrevemos em relatório recente, do dia 24/09/2023,
toque aqui e releia se quiser.
A programação para as próximas semanas é a seguinte:
Dia 15/10/2023
Relatório com análise de IRDM11, AFHI11 e KNSC11
(Os FIIs de Recebíveis);
Clique aqui
Dia 22/10/2023
Relatório com análise de MALL11, XPML11, HGRU11 e TRXF11
(FIIs de Shoppings e Varejo) – Clique aqui;
Dia 29/10/2023
Relatório com análise de TRBL11, FLMA11, RBED11
(Outros - Educacional, Hotel e Logístico) – Relatório de Hoje;
Dia 05/11/2023 – Relatório com as alterações da carteira se forem

necessárias.
Então, hoje vamos analisar os FIIs que restaram da carteira: TRBL11, RBED11 e
FLMA11. Espero que gostem.

O fundo TRBL11 é um fundo logístico que passa atualmente por uma reciclagem
de seu portfólio. O fundo possui a cogestão da Tellus e da Rio Bravo e a taxa de
administração é de 0,84% ao ano sobre o seu valor de mercado. E cabe ainda
lembrar que o fundo iniciou suas atividades em novembro de 2012, ainda com o
nome SDI Logístico e o código SDIL11.
Ao longo desse período de 11 anos, o fundo passou por cinco emissões, emitiu
6.395.050 cotas e tem um patrimônio líquido de R$ 611,8 milhões, o que
representa um valor patrimonial por cota de R$ 95,44 (A cota hoje é negociada a
R$ 98,00). A imagem abaixo mostra que neste período, com o gráfico ajustado
por proventos, o fundo apresentou uma rentabilidade de 140% (8,2% ao ano
apenas).
Fonte: TradingView
Então, a primeira pergunta, e talvez a principal, que surge é: por que um fundo
que hoje negocia com ágio sobre o valor patrimonial, e que não alcançou uma
rentabilidade tão expressiva ao longo desse período, está na carteira?

Daí a gente percebe que o TRBL11 não é um fundo com fundamentos sólidos
para carregar para o longo prazo, mas ele possui um gatilho muito interessante
que vamos explicar agora.
O TRBL11 atualmente possui cinco imóveis em seu portfólio imobiliário. São

dois ativos no Rio de Janeiro, em Duque de Caxias (com 29% da receita), 2
imóveis em São Paulo (um em Ribeirão Pires e outro em Guarulhos, com 33%
da receita somando os dois) e, por fim, o Centro Logístico de Contagem, locado
para os Correios, que representa 37% da Receita Contratada do Fundo em um
contrato atípico longo com vencimento em 2034.
O fundo atualmente possui uma vacância de apenas 0,6%, mas a imagem

abaixo mostra como a vacância em Duque de Caxias atualmente se encontra
acima de 20%, o que representa um grande risco para o fundo, sabendo que
parte desses contratos vencem em 2025 e 2026 e muitos são contratos típicos
passíveis de serem distratados.
Fonte: Buildings e Rio Bravo
Seria interessante para o fundo mitigar o risco de Duque de Caxias, e é

exatamente esse movimento que o fundo fará. E o melhor: ainda vai gerar
ganho de capital que será distribuído aos cotistas.
Vamos entender o movimento do TRBL11.
Em setembro, os cotistas aprovaram a venda dos dois imóveis em Duque de

Caxias pelo valor de R$ 246 milhões. O montante total será pago em 6 parcelas
semestrais da seguinte forma:

● Pagamento do sinal de R$ 44,28 milhões;
● Segunda parcela: R$ 35,67 milhões com vencimento no primeiro dia útil
do semestre subsequente ao pagamento do sinal, espera-se que seja
02/01/2024;
● Quatro parcelas iguais de R$ 41,51 milhões, que esperamos que sejam
em 01/07/2024, 02/01/2025, 01/07/2025 e 02/01/2026.
Importante mencionar que essas parcelas serão corrigidas por CDI + 2% ao ano
a partir do pagamento do sinal, que é o momento que o fundo para de receber
os aluguéis.
O ganho de capital da operação é de R$ 10,05 por cota, que deve ser distribuído
ao longo desse período até junho de 2026. E, além disso, ainda haverá o ganho
de capital da correção monetária de CDI + 2% ao ano. Acredito inclusive que o
ganho de capital total será de R$ 20,00 por cota ao longo do período.
Mas nem tudo são boas notícias.
A partir dos dados abaixo, vemos que a Receita de Locação gira em torno de
R$ 6,7 milhões ao mês e esses imóveis do Rio de Janeiro representam 29% do
total, ou aproximadamente R$ 2 milhões por mês.
Fonte: TRBL11
O fundo passaria a receber apenas R$ 4,7 milhões de receita de locação e teria

mais R$ 44 milhões em caixa, que geraria R$ 400 mil por mês e em tese as
despesas seguiram iguais. Portanto, o resultado final seria de R$ 2,9 milhões
por mês, o que traria o rendimento para apenas R$ 0,45 por mês, mais o ganho
de capital.

O fundo já disse que irá antecipar o pagamento da dívida de CDI + 2,00% ao
ano emitida para aquisição do imóvel locado aos Correios em Contagem no
valor de R$ 45 milhões. Isso fará com que o retorno seja um pouco maior do que
o acima descrito. Acreditamos em R$ 0,47 a 0,49 ao mês.
No entanto, o fundo receberá recursos ao longo dos semestres para adquirir

outros imóveis, estes mais bem localizados que os de Duque de Caxias, e o
ganho de capital de R$ 20,00 por cota dividido em 30 meses de janeiro de 2024
a junho de 2026, representam cerca de R$ 0,60 a R$ 0,70 ao mês adicionais.
Nossa estimativa é que:
● O TRBL11 distribuirá entre R$ 1,05 e R$ 1,20 no ano que vem;

● Terá se livrado dos dois imóveis nas piores localizações do fundo;
● Ainda terá recursos para adquirir novos imóveis mais promissores.
O ponto negativo será o fundo realizar uma nova emissão que irá diluir o valor
recebido entre os atuais cotistas e novos cotistas. E isso deve acontecer em
algum momento quando o fundo subir.
Quero, então, que pensem que hoje imaginamos o TRBL11 como um fundo
tático. Existem diversos outros logísticos com portfólio melhor que o TRBL11.
Mas nenhum com potencial de distribuir 1,1% ao mês por 30 meses. Cabe
mencionar que esse valor não será linear. Deve começar no primeiro semestre
com 0,9% e andar até 1,4% no último semestre, caso o fundo não dilua os
cotistas com novas emissões.

O fundo FLMA11 é o mais simples de
ser explicado, mas é o que os
assinantes têm mais dificuldades de
entender, principalmente porque ele é
aquele que entrega o menor retorno
em termos de rendimentos.
Considerando o preço atual de

R$ 135,00, o FLMA11 possui um yield
de apenas 8%, mas o que precisamos
entender é que o FLMA11 tem uma possibilidade, que é similar à dos FIIs de
shoppings, que é crescer acima da média durante o período de aquecimento da
economia, principalmente porque o fundo possui uma localização muito
interessante e porque possui a operação de hotelaria.
Enquanto um ativo tradicional é locado por 5 ou 10 anos e é corrigido neste

período pela inflação, a diária de um hotel, assim como as receitas variáveis de
um shopping, são definidas por condições de mercado de oferta e demanda. Em
tempos de queda de juros e possível aceleração da economia, faz sentido
termos um percentual em um setor como esse.
O FLMA11 tentou ser um fundo ativo mudando seu regulamento para adquirir
outros imóveis em São Paulo, e conseguimos fazer um bom movimento para
vetar essa alteração que fatalmente pioraria o fundo como um todo.
O FII Continental Square Faria Lima é proprietário de 18 conjuntos de escritórios

com 9 locatários diferentes localizados na Região da Vila Olímpia e ainda é
dono de 75% do hotel cinco estrelas Pullman Vila Olímpia. Vale lembrar que o
empreendimento fica a três quadras da Faria Lima, que é a principal rua do
centro financeiro de São Paulo.
O fundo possui uma ABL (Área Bruta Locável) de 19.273,51 m2 e cobra uma
taxa de administração em percentual do resultado a ser distribuído aos cotistas.

O fundo cobra 2% de taxa de administração e 2% de taxa de consultoria
imobiliária sobre o resultado a ser distribuído. Isso representa hoje cerca de
0,26% do patrimônio líquido ao ano.
Veja como existe um alinhamento de interesses. Se o fundo distribui muito, o

gestor ganha mais. Se o fundo distribui pouco, o gestor ganha menos.
Hoje, o Patrimônio Líquido do Fundo é de R$ 221 milhões, o que representa um

valor patrimonial por cota de R$ 160,08. O fundo negocia com desconto de 15%
sobre o valor patrimonial considerando o preço atual de R$ 135,00.
Interessante observarmos os indicadores operacionais do Fundo FLMA11. Veja,

primeiro, a receita recebida de escritórios, que saiu de uma faixa de R$ 100,00
por m2 no final do ano passado para aproximadamente R$ 120,00 por m2 nos
últimos 4 meses.
Fonte: FLMA11
Vale mencionar que apenas um conjunto está vago, o que representa uma
vacância de 5,84% apenas.
Quanto ao hotel, precisamos entender que o seu resultado depende de três

fatores principais:
● Preço da diária do hotel – Quanto maior o preço melhor;

● Taxa de ocupação do hotel – Às vezes é melhor ter uma diária
de R$ 1.000,00 com uma ocupação de 70% a ter uma diária de
R$ 3.000,00 com uma ocupação de 5%.
● Sazonalidade do hotel. Os meses de dezembro, janeiro e julho, que
concentram as férias, historicamente são piores, pois trata-se de um
hotel de negócios e não de turismo.

Existe um indicador que relaciona o preço da diária com a taxa de ocupação do
hotel, que é a Receita Média Mensal por quarto de hotel disponível, chamada
também de RevPar. Veja a variação da RevPar abaixo:
Fonte: FLMA11
Fica bastante claro como a taxa de ocupação do hotel atualmente é similar ao

do ano passado, mas o RevPar subiu um pouco, o que nos mostra que a diária
está crescendo ao longo dos últimos 12 meses. E crescendo acima da variação
do IPCA.
A imagem abaixo mostra como os rendimentos do FLMA11 aumentam ano

após ano, excluindo o ano de 2020, em que o hotel teve que fechar devido à
pandemia. Esse ano de 2023, fatalmente será melhor que o ano de 2022, pois
ainda faltam dois rendimentos, o de novembro e o de dezembro.
Fonte: FLMA11

No FLMA11 não estamos preocupados com os rendimentos de curto prazo,
mas sim com esse potencial de crescimento. Veja abaixo que, em 18 anos, o
fundo FLMA11 cresceu mais de 22x, saindo de R$ 5,35, no gráfico ajustado em
julho de 2005, para o preço atual de R$ 135,84. E o fundo já chegou a ser
negociado a R$ 250,00 no final de 2019!
Fonte: TradingView
Um yield de 8% ao ano em um fundo como esse é muito bom. E eu

particularmente acredito que o fundo pagará entre R$ 0,95 e R$ 1,00 ao mês
nos próximos 12 meses, o que representa uns 8,5% a 8,8% de yield.

O fundo Rio Bravo Educacional, RBED11, como escrevemos recentemente, é
um fundo que possui prazo para sair da nossa carteira – até no máximo maio de
2026 –, e esperamos vendê-lo antes por
algum valor entre R$ 160,00 e R$ 170,00.
Enquanto esse dia não chega, vamos receber
R$ 1,43 por mês.
O fundo RBED11 possui uma característica defensiva que eu gosto muito: os

contratos atípicos corrigidos pela inflação em todos os seus ativos. São 7 ativos
educacionais corrigidos pelo IPCA ou INPC e com vencimentos entre 2027 e
2029 (um dos imóveis tem vencimento em 2034, mas de 2027 a 2034, o
contrato passa a ser típico com possibilidade de distrato antecipado).
Fonte: RBED11
Nós entendemos quando a gestora cita que esses imóveis são irreplicáveis e
que em alguns momentos estão em locais únicos para as empresas
educacionais, como a Anhanguera ou a Anima. Mas um ativo educacional vago
é muito difícil de ser locado novamente para algum outro inquilino.

Outro ponto importante é que nas últimas duas aquisições vimos pelo laudo de
avaliação que o valor de aluguel pago pelo locatário é maior que o do laudo de
avaliação. Provavelmente as duas partes fizeram um acordo de pagar mais caro
pela compra do imóvel em troca de um aluguel mais caro também.
Então, o que não queremos é sofrer com a vacância de um ativo menos líquido
ou sofrer com a redução dos valores de locação como ocorreu com o RBVA11.
Dessa forma, o fundo RBED11 tem data de saída máxima da nossa carteira até
maio de 2026, podendo ocorrer antes.
O fundo possui duas securitizações no valor de R$ 45 milhões no total e ambas

com vencimento em 2027 com taxas de IPCA + 6,00% ao ano e IPCA + 4,48%
ao ano.
Outro ponto que traz um certo risco ao fundo é que ele possui 7 imóveis, mas
apenas dois inquilinos. Hoje em dia, a UNIC, Anhanguera e a Rede Pitágoras
são todas subsidiárias do Grupo Cogna.
De qualquer forma, o fundo possui riscos, mas é bem gerido, com uma taxa
baixa, e o valor patrimonial por cota vem crescendo ao longo do tempo.
Fonte: RBED11
Um último ponto que é importante deixar claro é que o fundo subiu a sua
distribuição de R$ 1,26 para R$ 1,43 neste semestre por causa da venda do
ativo Ipatinga, que não faz mais parte de seus ativos. A geração de renda real
do RBED11 neste momento é menor e no mês de agosto, que não teve receita e
nem despesa não recorrente, representou R$ 1,36 por cota.

Em setembro, excluindo os R$ 520 milhões de despesas extras, o resultado seria
de R$ 1,34 por cota.
Nos nossos cálculos, o fundo distribuirá, para o ano que vem, cerca de R$ 1,34 a
R$ 1,36 por cota, além de algumas correções pelo IPCA que não serão tão altas.
Mesmo assim, estamos falando de um yield de quase 12% ao ano.
Comparando o RBED11 e o FLMA11, vemos uma diferença de rendimento de 4%

ao ano. Mas enquanto o FLMA11 tem um potencial de crescimento grande dos
rendimentos com a recuperação da economia, o fundo RBED11 apresenta riscos
grandes de vacância ou de renegociação de valores a partir de 2027.
Esse tipo de pensamento que eu preciso que você investidor de FII tenha. Existe
espaço para os dois na carteira.

RBVA11
O fundo RBVA11 só conseguiu realizar a emissão de 18.261 cotas durante o
período do direito de preferência. Em uma emissão em que espera-se captar
R$ 300 milhões, só conseguiram R$ 2 milhões até o momento.
Se não fosse o custo de R$ 4,02 por cota, seria uma boa emissão, mas
preferiram cobrar muito, espero que não captem quase nada.
Até tem alguns imóveis bons para entrarem no fundo caso haja a captação com
yield um pouco menor, mas reduzindo o risco da Caixa e do Santander do fundo
e certamente com melhora da qualidade do fundo.
MALL11
Mais um fundo que resolveu cobrar uma taxa alta na emissão de cotas. O
MALL11 pretende emitir R$ 450 milhões com cotas a R$ 119,50, mas com valor
final de R$ 123,06 incluindo custos. O resultado foi uma subscrição no direito de
preferência de apenas 9453 cotas e sobrando mais de 4,1 milhões.
No caso do MALL11, a necessidade pela emissão é que o início da cobrança de

juros de uma securitização trará uma redução nos rendimentos para cerca de
R$ 0,74 por cota. Com a emissão, o fundo poderia pré-pagar parte da dívida.
Poucas novidades nesta semana. Na próxima, o relatório será o da mudança da

carteira, e a tendência é que a monitoria já seja no início do mês.
Abraços. E bons investimentos.
Egbert Chaves
Analista CNPI 2905

Disclosure
Elaborado pelo analista independente Daniel Isaac Nigri, CNPI 1810, este relatório é de uso
exclusivo de seu destinatário.
Este estudo é baseado em informações disponíveis ao público nos próprios sites de RI das
empresas analisadas ou comparadas, consideradas confiáveis na data de publicação.
As opiniões aqui expressas estão sujeitas a mudanças por se tratarem de estimativas baseadas
em fundamentos e projeções de futuro que podem ou não ocorrer.
Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou de outros

instrumentos financeiros.
As análises, informações e estratégias de investimento têm como único propósito fomentar o

debate entre o analista responsável e os destinatários. Os destinatários devem, portanto,
desenvolver as próprias análises e estratégias (ou seja, “caminhar com as próprias pernas” e ter
bom senso).
Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos

financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitação, e serão arquivadas por cinco
anos, conforme determinação da CVM.
O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Resolução CVM n.o
20/2021, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente a sua
opinião pessoal e foram elaboradas de forma independente. Declaro ainda que possuo as cotas
dos Fundos IRDM11, TRXF11, RBED11, XPML11, MALL11, FLMA11, RBVA11 contidos neste
relatório.
O analista Daniel Isaac Nigri, CNPI é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo
cumprimento da Resolução CVM no 20/2021.
Aviso de limitações de uso: Independente deste conteúdo ser gratuito ou pago, este não pode
reproduzido, sob qualquer forma, no todo ou em parte, incluindo, mas não se limitando a
comercializar ou compartilhar, dividir os custos pelo conteúdo, cópia, reprodução, edição,
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A programação para as próximas semanas é a seguinte:

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O TRBL11 atualmente possui cinco imóveis em seu portfólio imobiliário. São

O fundo atualmente possui uma vacância de apenas 0,6%, mas a imagem

Fonte: Buildings e Rio Bravo

Seria interessante para o fundo mitigar o risco de Duque de Caxias, e é

Vamos entender o movimento do TRBL11.

Em setembro, os cotistas aprovaram a venda dos dois imóveis em Duque de

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Mas nem tudo são boas notícias.

O fundo passaria a receber apenas R$ 4,7 milhões de receita de locação e teria

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No entanto, o fundo receberá recursos ao longo dos semestres para adquirir

Nossa estimativa é que:

● O TRBL11 distribuirá entre R$ 1,05 e R$ 1,20 no ano que vem;

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Considerando o preço atual de

Enquanto um ativo tradicional é locado por 5 ou 10 anos e é corrigido neste

O FII Continental Square Faria Lima é proprietário de 18 conjuntos de escritórios

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Veja como existe um alinhamento de interesses. Se o fundo distribui muito, o

Hoje, o Patrimônio Líquido do Fundo é de R$ 221 milhões, o que representa um

Interessante observarmos os indicadores operacionais do Fundo FLMA11. Veja,

Quanto ao hotel, precisamos entender que o seu resultado depende de três

● Preço da diária do hotel – Quanto maior o preço melhor;

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Fica bastante claro como a taxa de ocupação do hotel atualmente é similar ao

A imagem abaixo mostra como os rendimentos do FLMA11 aumentam ano

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Um yield de 8% ao ano em um fundo como esse é muito bom. E eu

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O fundo RBED11 possui uma característica defensiva que eu gosto muito: os

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O fundo possui duas securitizações no valor de R$ 45 milhões no total e ambas

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Mesmo assim, estamos falando de um yield de quase 12% ao ano.

Comparando o RBED11 e o FLMA11, vemos uma diferença de rendimento de 4%

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No caso do MALL11, a necessidade pela emissão é que o início da cobrança de

Poucas novidades nesta semana. Na próxima, o relatório será o da mudança da

Abraços. E bons investimentos.

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Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou de outros

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