Carteira Start

L
jjj
A nova queda da Selic

Na última quarta-feira, o Comitê de Política Monetária, o COPOM, que é o

órgão responsável por definir a taxa Selic, reduziu-a novamente para o novo

mínimo histórico de 5,5%.

Abaixo, você pode observar toda a trajetória de queda da taxa Selic, desde o

seu pico de 14,25%, em 2015, até o patamar atual de 5,5%.

Relatório Suno Start 1

Selic 252d Economatica
Diário de 01/09/2015 ate 19/09/2019

A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela influencia

todas as operações de empréstimo que ocorrem no país. Quando a taxa de

juros cai, são esperados alguns efeitos positivos para a economia, entre os

quais podemos citar:

• Aumento do consumo

• Redução do custo do empréstimo

• Aumento dos investimentos produtivos

Este é um momento histórico para a economia brasileira, e se espera que,

nos próximos anos, o país possa usufruir bastante desta menor taxa de

juros, o que pode reduzir o desemprego e suportar a tão esperada

recuperação econômica.

Este aumento da taxa de juros, embora traga efeitos bastante positivos para

a economia real, pode trazer efeitos negativos sobre uma classe de ativos

Relatório Suno Start 2

específica: A renda fixa. Sobretudo as operações de renda fixa pós-fixadas.

Entre elas estão: A poupança, fundos DI e Tesouro Selic. Esses são

investimentos de baixíssimo risco, onde o investidor possui uma grande

segurança, isto é, possui pouca probabilidade de perder dinheiro, e também

possui uma altíssima liquidez, isto é, uma grande facilidade de converter o

seu investimento em dinheiro rapidamente. Porém, o rendimento dessas

aplicações tem caído de forma abrupta, conforme a queda da Selic.

Hoje um título do Tesouro Selic passa a pagar uma taxa de juros de apenas

5,5% ao ano. Quando consideramos a inflação projetada para o próximo ano,

de 3,78%, isto dá um rendimento real ao título, ou seja, um rendimento acima

da inflação, de apenas 1,65%.

Aliás, o conceito de juro real é algo crucial para o investidor. Na nossa terceira

edição do Suno Start, nós tratamos sobre o conceito de taxa de juros,

enquanto na nossa quarta edição nós tratamos sobre o conceito de inflação.

A taxa real de juros é justamente quem faz o elo entre esses dois pontos: a

taxa de juros e a inflação.

As pessoas que investem buscam um aumento do seu poder de compra. Isto

é, elas estão renunciando a consumir no presente e esperam ser premiadas

por isso, com a possibilidade de consumir mais no futuro.

O primeiro passo para atingir este objetivo é ter rendimentos positivos sobre

as suas aplicações. Porém, esta é uma condição necessária, mas não

suficiente. Vamos explicar o motivo por trás disto com um exemplo.

Relatório Suno Start 3

Imagine que você investiu durante 3 anos e teve um retorno total sobre os

seus investimentos de 50%. Isto é, se você investiu R$ 100 mil no início, em 3

anos você terá R$ 150 mil. Ótimo, não é mesmo? Depende de quanto os

preços na economia aumentaram neste mesmo período. Em outras palavras,

depende de quanto foi a inflação.

Digamos que os preços da economia subiram 100% neste período, ou seja,

os preços dobraram. Isto significa que, na verdade, você perdeu poder de

compra. Pois, enquanto as suas aplicações valorizaram 50%, tudo na

economia está duas vezes mais caro. Dessa forma, o seu dinheiro vai

comprar, agora, menos bens e serviços.

Porém, e se os preços da economia subirem apenas 10%? Neste caso, você

teve um aumento no seu poder de compra. Afinal, os seus investimentos

valorizaram 50% enquanto os preços da economia só estão 10% mais caros.

Ou seja, agora você pode comprar mais bens e serviços.

Para entender este conceito, pode facilitar pensar em um bem palpável,

como por exemplo um imóvel. Digamos que você queira adquirir um imóvel

em 3 anos. O imóvel hoje custa R$ 120 mil. Lembrando que atualmente você

só tem R$ 100 mil. Portanto, você não pode adquirir o ativo no momento.

Como os seus investimentos renderam 50%, em 3 anos você terá R$ 150 mil.

Se a inflação do imóvel for de 100%, ele custará, ao fim dos 3 anos, o total de

R$ 240 mil, ou seja, você estará mais distante da aquisição do imóvel do que

no início dos 3 anos, pois você perdeu poder de compra.

Relatório Suno Start 4

Mas, se o valor do imóvel aumentar apenas 10%, ele estará custando R$ 132

mil, ou seja, com os seus R$ 150 mil, você agora irá conseguir realizar a

compra, pois o seu poder de compra aumentou.

Por isso, é de suma importância sempre considerar a inflação ao analisar o

retorno de investimentos, afinal, os preços aumentam ao longo do tempo. O

investidor sempre deve aplicar de forma que o seu patrimônio aumente a

taxas maiores que o aumento de preços. Assim ele estará criando riqueza.

A fórmula para você encontrar a taxa real de juros é dada por:

𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑟𝑒𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑗𝑢𝑟𝑜𝑠 = [(1 + 𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑗𝑢𝑟𝑜𝑠) / (1 + 𝑖𝑛𝑓𝑙𝑎çã𝑜 )] – 1

Não se preocupe, à primeira vista esta fórmula pode parecer complicada,

mas, na realidade, é bastante simples. Vamos demonstrar, com o exemplo

utilizado no início deste relatório, para determinar a taxa real do Tesouro

Selic projetada para os próximos 12 meses.

Lembrando que a taxa nominal de juros é representada pela rentabilidade

do Tesouro Selic, de 5,5% ao ano, enquanto a expectativa de inflação é de

3,78%.

Dessa forma, basta substituir os valores para realizar a divisão e encontrar a

taxa de juros real, conforme demonstrado abaixo:

𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑟𝑒𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑗𝑢𝑟𝑜𝑠 = [(1 + 0,055) / (1 + 0,0378 )] – 1 = 0,0165 ou 1,65%

Relatório Suno Start 5

Este é um valor muito baixo, se comparado ao retorno médio das bolsas de

valores no Brasil e no mundo, que se situam na casa dos 8% ao ano, claro, já

descontado o efeito da inflação.

Ainda é esperado que esse retorno da renda fixa se reduza ainda mais. Isto

porque o mercado já prevê novos cortes na taxa Selic. O consenso do

mercado é que, no final do ano de 2019, a Selic será de 5% ao ano. No

entanto, algumas instituições relevantes, como grandes bancos e

consultorias, já projetam valores menores, como 4,75%.

Abaixo, podemos observar a projeção de taxa de juros real elaborada pelo

Itaú Unibanco, observe como, em 2020 e em 2021, o banco estima taxas

ainda menores, de 1,5% e 1,2%, respectivamente.

Tudo isto faz com que o investimento em renda fixa se torne cada vez menos

atraente e com que o investidor que busca uma boa rentabilidade seja

obrigado a migrar para o mercado de renda variável.

Relatório Suno Start 6

Obviamente que isto não significa que aplicações como o Tesouro Selic e

outras similares são inúteis. Elas ainda servem como uma boa opção para

aquele investidor que deseja segurança e liquidez. E, em especial, é útil para

quem está dando os primeiros passos no mercado e não quer passar pela

volatilidade dos investimentos de renda variável. Por isso, inclusive, nós

dedicamos uma parcela considerável de nossa carteira a este tipo de

aplicação.

Porém, conforme o investidor ganhe mais experiência, é necessário que ele

migre para aplicações com maior potencial de rentabilidade. Aplicações que

poderão, de fato, no longo prazo, elevar o seu poder de compra, de maneira

relevante, de forma que você consiga atingir todos os seus sonhos.

Uma das melhores formas de fazer esta transição para produtos mais

rentáveis é justamente investindo em fundos imobiliários. Na última edição,

explicamos o que são os FIIs, hoje mostraremos como você pode escolher os

melhores ativos disponíveis nesta classe para maximizar o seu retorno.

A indústria de fundos imobiliários

Existem 197 fundos imobiliários disponíveis na Bolsa de Valores brasileira.

São muitos ativos, e esperamos que este número cresça ainda mais no

futuro, pois a indústria de FIIs está passando por um grande processo de

expansão. Nos EUA, a oferta de ativos disponíveis deste tipo ainda é

consideravelmente maior que no Brasil.

Relatório Suno Start 7

Dos 197 fundos disponíveis na Bolsa brasileira, é certo que existem aqueles

que são boas escolhas para os investidores e aqueles que são más escolhas.

Na carteira Suno Start, além de indicar ativos que acreditamos serem boas

escolhas, nós queremos ensinar os nossos assinantes a avaliar o básico dos

fundos imobiliários. Sendo assim, você será capaz de, por si mesmo,

identificar se aquele ativo é uma boa oportunidade para o seu perfil.

Para se ter uma ideia de como os FIIs são diferentes entre si, observe, abaixo,

o retorno de duas aplicações.

FII CSHG Log Economatica

Semanal de 16/11/2012 ate 20/09/2019

Em azul está o HGLG11, um fundo imobiliário que, inclusive, está em nossa

carteira recomendada e do qual faremos uma análise mais adiante neste

relatório.

Relatório Suno Start 8

Em preto está o XTED11, um outro fundo imobiliário da Bolsa de Valores

brasileira.

Quem aplicou R$ 100,00, no final de 2012, no HGLG11, detém hoje o valor de

R$ 260,00. Um retorno expressivo, levando em conta que os FIIs, dentro da

renda variável, podem ser considerados investimentos de baixo risco.

Porém, quem aplicou R$ 100 em XTED11, na mesma data, detém hoje apenas

R$ 40,00. Isso mesmo. Quem aplicou neste ativo perdeu dinheiro.

Ou seja, dois fundos imobiliários obtiveram resultados completamente

distintos. Isto ocorre pois FIIs são “organismos vivos”, assim como empresas.

Cada FII é único.

Por isso, não basta aplicar em qualquer fundo imobiliário, é necessário filtrar,

dentre aqueles disponíveis, os que podem ser os melhores investimentos. O

objetivo é que você acumule o máximo possível de ativos que possam

entregar retornos como o de HGLG11 e evite ativos que possam entregar

máus resultados, como ocorreu com o XTED11.

Antes de explicar as maneiras mais práticas para se avaliar FIIs, convém que

nós expliquemos os principais tipos de fundos imobiliários para você. Os

segmentos mais comuns são:

• Lajes corporativas: Esses são os FIIs que detêm prédios comerciais.

Tipicamente, são edifícios empresariais em grandes cidades,

concentrados principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro. Os

imóveis costumam ser de alto padrão e abrigam muitas das principais

Relatório Suno Start 9

 empresas do país.

• Galpões logísticos: Este segmento loca para empresas que precisam

armazenar e distribuir os seus produtos pelo Brasil. Este segmento é

atualmente um dos preferidos da Suno Research, pois ele é

caracterizado por pagar altos dividendos aos seus cotistas. Ainda, este

é um setor que tende a crescer muito no Brasil, em função da oferta

precária atual de galpões de alta qualidade. O segmento se beneficia

do aumento do e-commerce, sendo necessária, cada vez mais, a

construção de galpões de alto nível próximos aos grandes centros

urbanos.

• Shopping Centers: Este segmento adquire participação em shopping

centers ao redor do Brasil para, então, auferir renda a partir da locação

dos espaços pelos lojistas. Uma das principais características deste

segmento é a resiliência às crises econômicas. Mesmo em momentos

de grande queda do consumo, como o registrado recentemente, os

principais shopping centers do Brasil conseguem seguir com um nível

de ocupação de lojas bastante estável, o que traz mais previsibilidade

para as receitas do ativo. Além disso, a diversificação da base de

receitas também é um ponto muito importante deste ativo, visto que

o fundo recebe renda de vários locatários diferentes.

• Agências bancárias: Esses fundos detêm como ativos as agências

bancárias, principalmente dos grandes bancos. Os imóveis são dos

fundos que, por sua vez, são locados aos grandes bancos. Este é um

segmento em que, embora possua certa relevância no mercado de

FIIs, a Suno Research possui algumas ressalvas. Principalmente pelo

Relatório Suno Start 10

 fato de que observamos que, com a migração para o modelo de

negócio digital dos bancos, é esperado que muitas agências sejam

fechadas. Sendo assim, os contratos de aluguel podem não ser

renovados, ou então ser renegociados a preços menores que os

atuais. Dessa forma, preferimos não recomendar ativos deste

segmento no momento.

Existem alguns outros tipos de FIIs, porém esses 4 citados acima

definitivamente são os mais relevantes, em especial para o investidor

iniciante que busca entrar neste mercado.

Uma vez compreendidos os principais segmentos dos fundos imobiliários,

vamos agora introduzir algumas premissas básicas para ajudá-lo a identificar

bons fundos imobiliários.

Como encontrar bons fundos imobiliários?

Primeiramente, vamos transmitir alguns conceitos básicos que servem para

avaliar FIIs de qualquer segmento. É crucial que você compreenda estes

principais conceitos e as suas implicações.

Uma vez entendidos esses conceitos, nós iremos então falar sobre pontos

para avaliar, em específico, cada segmento relevante dos fundos

imobiliários.

Um dos conceitos mais importantes para avaliar boa parte dos FIIs é a

vacância. A vacância diz respeito ao percentual da área de locação do imóvel

Relatório Suno Start 11

que se encontra vaga no momento. Por exemplo, vamos supor que um

edifício corporativo possui 10 andares de 100m2 cada. Ou seja, um total de

1.000 m2. Desses 10 andares do edifício, 5 estão vagos. Neste caso, qual será

a vacância do imóvel? É simples, 50%. Para encontrar a vacância, basta dividir

a área vaga pela área total de locação do imóvel, ou seja:

𝑉𝑎𝑐â𝑛𝑐𝑖𝑎 = 50 𝑚2 / 1.000 𝑚2 = 50%

Este é o conceito de vacância física, mas existe também um outro tipo de

vacância, chamada de vacância financeira. Esta diz respeito a qual percentual

do imóvel, no momento, não gera receita para o fundo. Para entender como

ela funciona, vamos a um exemplo.

Suponha que você, para conseguir locar 4 dos seus andares vagos, ofereceu

um bom negócio para os locatários. Você assinou um contrato de aluguel

com carência de 1 ano. Carência de 1 ano significa que o locatário só irá

precisar pagar o aluguel um ano após o início do contrato. Muitos fundos

utilizam isto, em momentos de crise, para conseguir atrair locatários. Isto

significa que a sua vacância física agora será de apenas 10%, pois você possui

apenas um andar vago. No entanto, a sua vacância financeira, no primeiro

ano, irá permanecer em 50%, visto que apenas 5 andares irão gerar receita

para o imóvel.

A vacância, tanto a física quanto a financeira, são indicadores de extrema

importância para os FIIs. Isto porque o objetivo de um fundo imobiliário é

gerar renda para o seu cotista. Se o imóvel está vago, ou se os locatários não

pagam o aluguel, o cotista pode ter sérios problemas.

Relatório Suno Start 12

Um outro ponto é que a vacância pode servir como um indicador de

qualidade do ativo. Isto porque os bons imóveis, mesmo em momentos de

crise, conseguem ter uma vacância muito baixa. Isto significa que existe uma

demanda cativa por aquele imóvel, o que, para o cotista, é excelente. Por

isso, é sempre interessante avaliar a vacância atual de um fundo e também

o seu histórico. Por fim, uma taxa de vacância baixa indica que a gestão do

fundo tem sido capaz de manter o imóvel sempre ocupado, o que pode

indicar que se trata de um bom gestor.

Esta e outras informações você consegue averiguar no relatório gerencial do

fundo, que é um documento publicado mensalmente pela gestão,

informando sobre os principais aspectos do ativo. Para acessar o relatório

gerencial de todos os FIIs, você pode utilizar o site fundsxplorer.com.br. Nele,

na seção comunicados, constam as publicações dos relatórios dos FIIs.

Um outro ponto que nós buscamos nos FIIs é a diversificação. Existem os FIIs

conhecidos no Brasil como mono-mono. Esta nomenclatura diz respeito ao

fato de eles serem mono imóveis, ou seja, só possuem um imóvel, e mono

inquilino, ou seja, só possuem um locatário. Embora alguns fundos tenham

obtido sucesso com esta estrutura, nós tendemos a preferir o oposto desta

classificação, que são os fundos multi-multi. Os fundos multi-multi possuem

mais de um imóvel e mais de um inquilino. Isto confere um grande poder de

diversificação, que dilui os riscos para os cotistas, o que é importante

principalmente para os investidores iniciantes.

Para entender o poder da diversificação, convém apresentar um exemplo.

Vamos imaginar que uma das empresas do nosso FII recomendado de

shoppings, o XPML11, se torne inadimplente. Em outras palavras, que ela

Relatório Suno Start 13

deixe de pagar o seu aluguel. Isto não irá afetar muito o fundo, pois ele

possui aproximadamente 1.350 lojas diferentes pagando aluguéis

mensalmente. Sendo assim, esta diversificação fará com que o efeito da loja

inadimplente seja mínimo.

Porém, e se houvesse um outro fundo, mono imóvel, locado apenas para

aquela mesma empresa que se tornou inadimplente, o que aconteceria com

a receita deste fundo? Toda a receita do fundo deixaria de existir. Portanto,

podemos concluir que, tudo o mais constante, os FIIs multi-multi possuem

uma maior segurança para os seus cotistas, que advém da maior base de

diversificação de receitas. Além disso, esses fundos podem ter imóveis em

diferentes localidades, o que confere uma exposição ao desenvolvimento de

diversos centros comerciais e não concentra as suas apostas em apenas uma

região específica. Por isso, observamos os FIIs multi-multi como mais

recomendáveis, principalmente para os investidores iniciantes.

Um outro ponto que é importante analisar nos FIIs é o seu preço. Os FIIs,

assim como as ações, são investimentos de renda variável. Dessa forma,

além da qualidade do ativo ser boa, é muito importante que o investidor

adquira um ativo por um preço que lhe proporcione um bom potencial de

valorização. Afinal, mesmo o melhor imóvel do mundo, se comprado por um

preço extremamente caro, pode se tornar um negócio ruim. A boa notícia é

que avaliar a precificação de FIIs é uma tarefa muito mais simples do que

avaliar o preço de ações. Isto porque o número de variáveis que influenciam

nos preços dos FIIs é bem menor. Afinal, um fundo imobiliário depende

apenas da receita que ele for capaz de gerar mensalmente com os seus

aluguéis.

Relatório Suno Start 14

Para avaliar o preço de FIIs de maneira simples e viável para o pequeno

investidor, existem, em suma, dois indicadores, são eles:

• O dividend yield

• O preço / valor patrimonial (P/VP)

Talvez você lembre desses indicadores, pois os dois também podem ser

utilizados para avaliar ações.

O dividend yield é o percentual de renda gerado anualmente por um FII. Ele

é obtido dividindo os proventos pagos nos últimos 12 meses pelo valor da

cota atual.

Por exemplo, imagine que um FII negocia pelo valor de R$ 150,00. E que, nos

últimos 12 meses, ele pagou um dividendo de R$ 15,00. Dessa forma, isto irá

se traduzir em 10%, pois:

𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑 𝑦𝑖𝑒𝑙𝑑 = 𝑅$ 15,00 / 150,00 = 10%

Em geral, quanto maior o dividend yield, mais barato está o FII. No entanto,

é necessário tomar alguns cuidados, como, por exemplo, verificar se aquele

dividendo é sustentável no longo prazo. Isto é, se o ativo é bom o suficiente

para renovar os seus contratos por preços similares.

Em geral, nós buscamos FIIs com dividend yield de, no mínimo, 6% ao ano.

Lembrando que você também consegue encontrar essas informações no site

fundsexplorer.com.br.

Relatório Suno Start 15

Um outro indicador muito importante para FIIs é a relação preço/valor

patrimonial. Este indicador mostra o quanto a mais, ou a menos, em relação

ao valor patrimonial, você está pagando para adquirir o FII.

Lembrando que o valor patrimonial do fundo diz respeito ao seu patrimônio

líquido, ou seja, o valor que os cotistas detêm daquele fundo. O patrimônio

líquido é a soma dos bens e direitos do fundo subtraídos de todos os seus

passivos, ou seja, suas dívidas.

A forma mais simples de analisar a relação preço/valor patrimonial é sob a

ótica de cada cota do fundo imobiliário. Por exemplo, vamos supor que o

valor patrimonial de uma cota é R$ 100,00. Isto é, o patrimônio líquido do

fundo dividido pelo número de cotas é igual a R$ 100,00.

Agora vamos supor que este fundo esteja sendo negociado pelo preço de R$

120,00. Neste caso, a relação preço valor patrimonial será:

𝑃/𝑉𝑃 = 𝑅$ 120,00 / 𝑅$ 100,00 = 1,2

Ou seja, o investidor estará pagando 20% a mais do que o valor do

patrimônio líquido do fundo. Esta situação, onde o preço é maior que o valor

patrimonial, é denominada de ágio.

Agora vamos imaginar que, devido a uma queda generalizada no mercado,

este mesmo fundo passe a negociar pelo valor de R$ 90,00. Neste caso, a sua

relação preço valor patrimonial agora será dada por:

𝑃/𝑉𝑃 = 𝑅$ 90,00 / 𝑅$ 100,00 = 0,9

Relatório Suno Start 16

Ou seja, agora o fundo está negociando abaixo do seu valor patrimonial.

Mais especificamente, com um desconto de 10%. Esta situação, na qual um

fundo negocia abaixo do valor de seu patrimônio, é conhecida como deságio.

No geral, quanto menor a relação P/VP, mais barato será o FII em questão.

Porém, é necessário tomar alguns cuidados. Relações P/VP muito baixas

podem indicar que aquele imóvel possui problemas para encontrar

locatários e gerar renda. É necessário um olhar mais cuidadoso, caso a caso,

para entender se uma relação P/VP baixa de fato se trata de uma

oportunidade.

A maior parte dos bons FIIs negociam com um pequeno ágio patrimonial.

Isto ocorre pois o mercado antecipa que aquele imóvel irá aumentar de valor,

gerando bons aluguéis, e que, dessa forma, o seu valor patrimonial será

revisado para cima.

O investidor deve se atentar, porém, para não pagar ágios muito elevados

em seus FIIs, para, assim, garantir um potencial de valorização da cota. Uma

boa forma de avaliar a relação P/VP é comparar com outros FIIs similares.

Por exemplo, se um fundo de edifícios corporativos de alto padrão possui

uma relação P/VP de 1x, enquanto todos os outros fundos similares possuem

uma relação de 1,3x, você pode estar diante de uma boa oportunidade.

Uma vez compreendidos os conceitos gerais para avaliar os FIIs, falaremos

agora sobre aspectos relevantes para se considerar em cada segmento.

Relatório Suno Start 17

 • Lajes corporativas: Neste segmento, a localização é um fator

primordial. É preferível que o os ativos se localizem nos grandes

centros comerciais, onde há um maior fluxo de pessoas e

infraestrutura de alto nível. É importante avaliar o entorno da área e

considerar se possui os pré-requisitos para grandes empresas se

localizarem nesses espaços, isto é: Restaurantes, centros comerciais,

etc. Em relação aos ativos em si, é importante que os prédios sejam

modernos e compatíveis com as necessidades dos locatários. Alguns

aspectos relevantes são: Andares customizáveis, elevadores

modernos, área para estacionamento, certificações ambientais, entre

outros.

• Galpões industriais: Aqui a localização também é primordial, porém de

uma maneira diferente das lajes corporativas. Os bons galpões devem

se situar próximos às principais rodovias do país, de forma a acelerar

a distribuição de produtos dos seus locatários. Com o avanço de e-

commerce e a necessidade de entregas cada vez mais rápidas, é

importante que os galpões se situem próximos aos grandes centros

urbanos. Esta é uma tendência mundial. Nos Estados Unidos, a

Amazon já entrega produtos comprados no mesmo dia. No Brasil o

tempo de entrega vem se reduzindo abruptamente, embora ainda

seja raro que as entregas sejam realizadas no mesmo dia. Os galpões

logísticos são fundamentais para esta evolução e, para isso, é

necessário que os ativos estejam bem localizados, próximos às

principais regiões comerciais e, de preferência, à margem das

rodovias. Em relação aos imóveis em si, são importantes aspectos

como um pé direito elevado, para permitir um alto volume de

armazenagem, e também que haja uma infraestrutura adequada, com

Relatório Suno Start 18

 segurança e amplo espaço para carga e descarga. Este setor tem

evoluído, cada vez mais, para o conceito de condomínios logísticos,

onde existem diversos galpões compartilhando o mesmo espaço. Isto

permite a diluição de custos, como, por exemplo, o de segurança.

Sendo assim, é esperado que os condomínios ganhem cada vez mais

espaço, enquanto os galpões isolados tenham um cenário mais

desafiador.

• Shopping centers: Em relação aos shopping centers, a localização é

um aspecto essencial. Os ativos devem, de preferência, se situar em

locais com um grande adensamento populacional, de forma que o

público potencial do shopping seja bastante grande. Neste segmento,

é essencial avaliar a competição próxima ao ativo. Isto é, o investidor

deve refletir se existem outros ativos melhores que competem pelo

mesmo público na mesma localidade. A competição pode ser um

péssimo sinal para os shopping centers, já que pode fazer com que

eles percam fluxo de pessoas. É importante que o shopping seja visto

como uma opção de lazer para as famílias e que tenha ampla oferta

de serviços. Se o imóvel for observado pelo público como apenas um

espaço para compras rápidas, isto é um sinal ruim, visto que o e-

commerce tende a ganhar cada vez mais representatividade neste

aspecto. Por fim, é importante avaliar a curva de maturação do ativo.

Shopping centers costumam possuir um tempo de maturação longo,

em outras palavras, são ativos que podem “demorar a engrenar”. Para

o investidor de FIIs que busca renda, convém adquirir participação em

ativos já estabelecidos e que possuem um público cativo com baixa

concorrência.

Relatório Suno Start 19

Análise de HGLG11

O fundo HGLG11 pode ser considerado um dos mais bem-sucedidos ativos

do seu segmento de FIIs. O fundo conta com a gestão e administração do

Credit Suisse Hedging-Griffo, uma casa com um longo histórico de gestão no

segmento imobiliário.

Abaixo, você pode observar a comparação do HGLG11, em azul, desde 2011,

em relação aos principais índices do mercado:

FII CSHG Log Economatica
Semanal de 04/03/2011 ate 20/09/2019

O HGLG11 superou todos os índices comparáveis, como o IFIX (índice que

mede a rentabilidade média dos FIIs), o Ibovespa (índice que mede o

desempenho médio das ações) e o CDI (mais importante índice da renda

fixa).

Obviamente que o retorno passado não é garantia de retorno futuro. Porém,

o histórico de HGLG11 indica que o gestor foi capaz de criar valor aos seus

Relatório Suno Start 20

cotistas, o que é um bom sinal em se tratando de um fundo imobiliário com

gestão ativa.

O fundo hoje detém um patrimônio de R$ 1,5 bilhão, compartilhado por mais

de 100 mil cotistas. O volume das operações do fundo agrega na

diversificação e na atenuação dos riscos, sendo um fator que nos agrada

bastante.

Os ativos estão localizados em 4 estados, com concentração na região

Sudeste, mais especificamente em São Paulo. Abaixo, você observa a

distribuição geográfica dos imóveis:

O HGLG11 negocia hoje com um dividend yield projetado para os próximos

12 meses de 6,3%. Esperamos, dessa forma, uma distribuição total de R$ 9,60

por cota.

Relatório Suno Start 21

O fundo também negocia com um ágio em relação ao seu valor patrimonial

de 20%. Observamos esta precificação como adequada para o perfil do

HGLG11.

Confira na próxima página fotos e os principais dados dos 3 principais

imóveis do fundo. Juntos eles respondem atualmente por mais de 50% do

ativo imobiliário do HGLG11:

A vacância física do fundo está estabilizada no patamar de 7% ao ano, o que

nós consideramos um número razoável. Com novas locações, é possível que

o fundo retorne a patamares anteriores de vacância, de apenas 4%.

Os contratos do fundo são, em sua maioria, de vencimentos longos. Abaixo,

você pode observar como mais de 75% dos contratos vencem apenas de

2023 adiante.

Relatório Suno Start 22

Isto é um fator que traz uma grande previsibilidade às receitas dos fundos.

A revisional dos contratos também está, em sua grande maioria, marcada

para depois de 2023.

Ainda, os contratos são todos reajustados pelos índices de inflação. Ou seja,

mesmo que haja um aumento descontrolado dos preços na economia, os

cotistas dos FIIs estarão protegidos.

Sendo assim, por se tratar de um FII de alta qualidade, com boa diversificação

geográfica, um bom track record, com contratos longos, vemos como uma

ótima opção, em especial para o investidor iniciante.

Conclusão

Vimos que, com esta nova queda da Selic, as operações de renda fixa se

tornaram ainda menos atrativas e podem se tornar menos ainda no futuro,

conforme a Selic tenha novas quedas de acordo com o projetado.

Relatório Suno Start 23

O rendimento real (descontado da inflação) dessas aplicações tem se

reduzido de forma considerável. Lembrando que o rendimento real é o que

de fato importa para o investidor, visto que ele sinaliza o aumento de poder

de compra, ou o ganho de riqueza do investidor.

Para obter um rendimento real de forma conservadora, uma das melhores

formas são os FIIs. Vimos aqui hoje um retrato atual da indústria de FIIs,

quais são os principais dados para avaliar esses ativos, e quais as

especificidades de cada segmento.

Por fim, vimos que o HGLG11 é uma boa opção para os investidores que

estão iniciando neste mercado, sendo ele um FII de logística com uma

qualidade considerada muito boa.

Relatório Suno Start 24

Alocação Moderada

Ranking Suno Ativo Início Alocação Preço Atual Preço de entrada Variação

1 SUZB3 5% 32,99 32,90 0,27

15/07/2019

2 ENBR3 10% 19,33 19,58 -1,28

15/07/2019

3 ITSA4 10% 13,10 12,93 1,31

15/07/2019

4 HGLG11 10% 153,50 142,97 7,37

15/07/2019

5 XPML11 5% 111,29 110,25 0,94

15/07/2019

6 KNRI11 10% 155,75 152,50 2,13

15/07/2019

7 IMAB11 5% 74,63 73,00 2,23

15/07/2019

8 IVVB11 5% 133,25 120,75 10,35

15/07/2019

9 Tesouro Selic 40%

15/07/2019

Alocação Conservadora

Ranking Suno Ativo Início Alocação Preço Atual Preço de entrada Variação

1 SUZB3 5% 32,99 32,90 0,27

15/07/2019
2 ENBR3 5% 19,33 19,58 -1,28
15/07/2019
3 ITSA4 5% 13,10 12,93 1,31
15/07/2019
4 HGLG11 5% 153,50 142,97 7,37
15/07/2019
5 XPML11 5% 111,29 110,25 0,94
15/07/2019
6 KNRI11 5% 155,75 152,50 2,13
15/07/2019
7 IMAB11 5% 74,63 73,00 2,23
15/07/2019
8 IVVB11 5% 133,25 120,75 10,35
15/07/2019
9 Tesouro Selic 60%
15/07/2019

• Observação: O investidor pode adquirir as ações no mercado fracionário.

Basta para isto adicionar um “F” ao fim da sigla que representa a ação. Por

exemplo “ITSA4” no mercado fracionário é “ITSA4F”

• Preço de entrada: Preço no qual foi iniciada a recomendação.

Relatório Suno Start 25

 • Observação: O Suno Start não conta com preço teto e todas as

recomendações de compra podem ser executadas ao preço atual de

mercado.

Relatório Suno Start 26

DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de

investimento; porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da

conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela

tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou

valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor

deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma

vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os

investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas

e, portanto, não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de

eventos futuros e/ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao

investidor que não utilize este relatório como única fonte para embasar suas decisões de

investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a

diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem

limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de

concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos

adicionais, entre outros.

Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos da

Instrução CVM nº 598/18, que as recomendações do relatório de análise refletem única e

exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente.

Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research. Sua cópia
ou distribuição, integral ou parcial, sem a expressa autorização, acarretará em multa de até 2.000
vezes o valor deste relatório, apreensão das cópias ilegais, além de responsabilização em
processo civil.

Relatório Suno Start 27