Top FII

José Falcão Castro, CFP® CNPI-P

Eduardo Perez, CFG, CNPI-P

DY mínimo* Retorno*
Ranking Fundo Imobiliário Código Segmento Comprar até
esperado 12m últimos 12m

1º Kinea Securities FII KNSC11 Recebíveis 88,07 15,27% +3,19%

2º RBR Rendimento High Grade FII RBRR11 Recebíveis 94,47 13,69% -2,76%

3º Capitânia Securities II FII CPTS11 Recebíveis 87,82 13,23% -7,34%

4º TRX Real Estate FII TRXF11 Renda Urbana 109,68 9,30% +14,11%

5º BTG Pactual Logística FII BTLG11 Logístico 96,80 9,00% -1,40%

6º XP Malls FII XPML11 Shopping 105,88 8,50% +18,58%

7º Bresco Logística FII BRCO11 Logístico 96,87 8,30% +0,54%

8º Vinci Shopping Centers FII VISC11 Shopping 115,66 8,30% +16,00%

9º Kinea Renda Imobiliária FII KNRI11 Híbrido 145,60 7,50% +10,66%

Fundos alternativos de renda passiva

FI-Infra Kinea Infra KDIF11 Infraestrutura 128,38 14,00% +7,36%

* DY mínimo esperado: taxa de dividendo mínima projetada se a compra da cota for realizada no preço estabelecido na
coluna "Comprar até". Se a compra for executada abaixo deste valor, o DY poderá ser maior. * Retorno últimos 12 meses:
valorização da cota mais dividendos recebidos nos últimos 12 meses. * Data de referência do relatório: 01/03/2023

Atualizações para março de 2023

As movimentações sugeridas abaixo visam refletir o cenário de lenta recuperação dos fundos de lajes corporativas, bem como elevar a taxa
média de carrego dos fundos que compõem a seleção Top FII aumentando a posição em instrumentos que possuem potencial de maiores
dividendos ao longo de 2023, com retorno de dois dígitos proporcionado pelos FIIs de papel e Fi-Infra, conforme destacado a seguir:

Vender BC Fund (BRCR11): em abril de 2021 incluímos o BRCR11 na Top FII e dentre os motivos que destacamos na época, foram: ser o maior
fundo de lajes corporativas da indústria de FIIs, com valor patrimonial de R$ 2,67 bilhões, uma carteira diversificada em 15 ativos, sendo 80%
de alto padrão construtivo (A+), 70% localizados na cidade de São Paulo que é a referência do setor, 240 mil metros quadrados de ABL, mais
de 150 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa
brasileira). Além disso, a visão de longo prazo é mais otimista para o segmento, se recuperando dos efeitos das restrições impostas pela
pandemia e da transformação pela qual as empresas adotaram com o novo modelo de trabalho híbrido e que ainda dificulta uma
absorção líquida maior dos escritórios. A vacância ainda é um desafio para o segmento de lajes corporativas (23,13% em São Paulo),
atualmente em torno de 24% para o fundo. Apesar do pior já ter passado e daqui para frente tende a estabilizar os níveis de desocupação, a
recuperação ainda é lenta, os estoques de imóveis ainda são elevados e isso é refletido na pressão sobre o preço atual da cota que
apresenta um forte desconto em relação ao valor patrimonial pela falta de perspectiva de aumento da receita do BRCR11.

Comprar Kinea Infra (KDIF11): o fundo entra como primeira recomendação da classe de FI-Infra com o objetivo de diversificar o universo de
recomendações para renda passiva, através do investimento em cotas de fundos que aplicam seus recursos em debêntures incentivadas
voltadas ao setor de infraestrutura do país. O KDIF11 atualmente é o maior e mais negociado FI-Infra na bolsa brasileira e sua carteira de
títulos High Grade aliada à isenção de imposto de renda tanto para rendimentos como para ganho de capital que potencializam os retornos
ao longo do tempo.

Confira a análise mais detalhada de KDIF11 na página 12.

Para entender mais sobre a classe de FI-Infra, preparamos:

● Guia Financeiro Investnews: FI-Infra

● Analistas em Ação: Fundos de infraestrutura são investimentos em renda fixa com alta rentabilidade
 Top FII
José Falcão Castro, CFP® CNPI-P

Descrição da Top FII

A seleção Top FII é composta por Fundos Imobiliários que possuem boas expectativas no pagamento de
rendimentos, com o objetivo de gerar renda passiva no longo prazo, através de uma criteriosa análise
fundamentalista.

Como funciona a Top FII: recomendamos uma lista com opções de investimentos em diferentes tipos e
segmentos de FIIs, onde o investidor poderá escolher os ativos de forma individual ou em conjunto para
formação de uma carteira diversificada, ou seja, mais flexibilidade e autonomia para decidir como prefere
investir. Além disso, a partir de março de 2023 incluímos recomendações alternativas de renda passiva
onde vamos sugerir outros tipos de ativos com o objetivo de receber renda mensal pingando direto na
conta e isenta de imposto de renda, através de FI-Infra (Fundo de investimento em infraestrutura) e FIAGRO
(Fundo de investimento em cadeias agroindustriais), além dos Fundos Imobiliários já conhecidos.

Para facilitar a tomada de decisão, disponibilizamos um ranking de preferência para priorizar as compras, até
o preço informado na coluna "Comprar até". Movimentações do ranking: para organizar o ranking da Top FII
foi levado em conta o dividendo mínimo projetado para cada fundo nos próximos 12 meses e priorizado os FIIs
que estão com melhores rendimentos até a data de publicação deste relatório, com destaque para os fundos
de papel. Os fundos alternativos de renda passiva (FI-Infra e FIAGRO) não entram no ranking, são opcionais
para o investidor que deseja diversificar os tipos de fundos na sua carteira.

ATENÇÃO: evite concentrar seus investimentos em um único ativo, sugerimos uma alocação máxima em
torno de 12,5% para cada fundo sugerido.

Atualização: todas as recomendações da nossa seleção Top FII são para longo prazo, investimentos acima de
3 anos. Portanto, o relatório não terá atualização necessariamente mensal. Para facilitar o acompanhamento
da Top FII, sugerimos acessar o relatório no primeiro dia útil de cada mês para conferir se a nossa seleção
teve mudanças.

Como fazer da seleção Top FII uma carteira diversificada:

1) Dê preferência para os ativos na ordem que aparecem no ranking;

2) Escolha pelo menos 8 ativos da seleção Top FII; pode comprar até o preço sugerido;

3) Os ativos escolhidos devem ter percentuais iguais, no máximo 12,5% em cada fundo;

4) Sempre mantenha os dois tipos de FIIs, tijolo e papel;

5) Diversifique em pelo menos 3 segmentos de fundos imobiliários;

6) Reinvista os rendimentos para aumentar a diversificação gradualmente ao longo do tempo;

7) No dia primeiro confira se teve mudanças nas recomendações e nos preços de compra;

8) Se o FII atingir o preço da coluna "Comprar até", apenas mantenha se já estiver na carteira.
 Kinea Securities FII

O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no
mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)
e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex-executivos do BankBoston
tendo como objetivo fazer gestão de investimentos de longo prazo e de forma independente, mas com o
respaldo de um grande grupo financeiro como sócio, trazendo solidez em seus processos e controles
internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados para se tornarem uma plataforma com diversas
áreas de negócios como: imobiliário, private equity, previdência, infraestrutura, ações, renda fixa, além dos
multimercados.

A carteira do KNSC11 é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de
gestão experiente. A Kinea é uma das maiores gestoras de FIIs do mercado brasileiro, isso traz um
diferencial para o fundo com acesso a operações exclusivas, com melhores taxas e boas garantias.

O KNSC11 possui mandato flexível, com liberdade para aquisição de operações com diferentes indexadores
(juros reais e juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que esta
estratégia dinâmica contribuirá para uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado.

Além disso, ressaltamos a alta qualidade do time de crédito da gestora, com ótimo histórico de originação e
estruturação em seus outros fundos listados, dentre eles o KNIP11 e NKCR11. Alocações diversificadas entre
títulos indexados ao CDI e IPCA, fazem o KNSC11 ser uma alternativa interessante ao investidor que deseja
buscar aplicações em CDI neste momento de alta da Taxa Selic, além da proteção contra a inflação com os
títulos indexados ao IPCA. Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Kinea Investimentos

 RBR Rendimento High Grade FII

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros
com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito
Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos
independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de investimentos em
incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA. Atualmente, a RBR gerencia em
torno de R$ 7 bilhões em ativos imobiliários.

O RBRR11 possui um portfólio High Grade, ou seja, títulos de emissores com alta qualidade e baixo risco de
crédito, indexados ao IPCA e CDI, que se beneficiam do cenário de inflação e juros elevados. A carteira é
diversificada, com garantias robustas concentradas na região sudeste, com maior exposição ao setor
corporativo. Com um time de gestão experiente, outro diferencial do fundo é o investimento em operações
exclusivas de originação própria, o que permite customizar taxas, prazos e ter boas garantias atreladas à
operação.

Ativo de grande porte, com patrimônio líquido acima de R$ 1,26 bilhão, mais de 128 mil cotistas, liquidez
média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa
brasileira), seus títulos (CRIs) não possuem uma duration média alta, de 4,3 anos (menor risco) e LTV
confortável para o nível de risco e localização das garantias, o fundo não apresenta alavancagem e sua
carteira está 100% adimplente.

Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar
atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura
uma nova por taxas mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos, há também o risco de mercado com
flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: RBR Asset Management

 Capitânia Securities II FII

O Capitânia Securities II (CPTS11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com
lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito
Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de
recursos que atua há quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de crédito, com mais de
R$26 bilhões em ativos sob gestão, em FIIs são mais de R$4 bilhões.

O CPTS11 possui uma forte gestão ativa, além da geração de renda previsível através de um portfólio High
Grade, o fundo realiza operações no mercado secundário com recorrência, buscando ganho de capital
com negociações de títulos e cotas de FIIs. A carteira é diversificada em ativos de boa qualidade de crédito,
garantias robustas e time de gestão experiente. Apesar da classificação como fundo de papel, o CPTS11
possui posições em outras cotas de FIIs que normalmente podem chegar a 30% da carteira, isso permite
maior diversificação em outros tipos e segmentos de fundos imobiliários, além de serem posições táticas
para se expor em ativos que os gestores enxergam oportunidades. O seu tamanho e expertise permite
estruturar operações exclusivas de originação própria, customizando taxas, prazos e boas garantias.

Apesar da gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance. Ativo de grande porte, com patrimônio
líquido acima de R$ 2,8 bilhões, mais de 185 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais,
faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira), seus títulos (CRIs) possuem uma
LTV confortável em torno de 60%, carteira 100% adimplente e o emissor com maior exposição não passa de
6%. Risco: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Capitânia Investimentos

 TRX Real Estate FII

O TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos
seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do
desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas de varejo como: Grupo Pão
de Açúcar, Assaí e Leroy Merlin, com contratos de longo prazo, em média de 14 anos. O TRXF11 tem um portfólio composto
por 51 imóveis, localizados em 13 estados. A área bruta locável (ABL) é de 494 mil metros quadrados, 100% ocupados e
com valor patrimonial de R$ 1,24 bilhão. Além disso, o fundo possui um grande número de cotistas (83,6 mil), R$ 2,7
milhões de liquidez diária das suas cotas negociadas em bolsa e representa 1,03% do IFIX - principal índice dos fundos
imobiliários negociados na B3. A gestora TRX foi fundada em 2007 com DNA híbrido de mercado imobiliário e mercado
financeiro, focada na captação e gestão de recursos para investir em imóveis através de Fundos Imobiliários. Com mais
de R$ 7 bilhões de reais investidos, 2 milhões de m² comprados ou desenvolvidos do zero. Com mais de 100 operações
imobiliárias realizadas, a TRX é reconhecida como um importante player do mercado de investimentos em Real Estate
do Brasil.

Um dos tipos de fundos imobiliários que mostrou mais resiliência nos últimos anos foi o de Renda Urbana. Lojas,
mercados e laboratórios são alguns exemplos de imóveis com “porta para a rua” que podem ser adquiridos por estes
FIIs. Um dos grandes diferenciais é a possibilidade de transformação dos imóveis que se adaptam rapidamente às
necessidades dos inquilinos. Diferente de um prédio de escritórios, o portfólio de ativos de um fundo de renda urbana
pode trocar de segmento e ser totalmente remodelado ao longo dos anos. Outro ponto forte é a localização, pois à
medida que o tempo passa, os terrenos se valorizam porque, em tese, as cidades vão estar cada vez mais densas e
com menos terrenos disponíveis. Nesses casos, o prédio em si pode valer menos que o terreno em que ele está
construído, ou seja, é mais um diferencial da renda urbana.

Dentre outras características do TRXF11, o prazo médio contratual é muito confortável, entre 14 e 15 anos, e possui uma
renda recorrente e previsível. O foco em supermercados e atacarejos, onde enxergamos uma maior possibilidade de
geração de valor diante das possíveis expansões nos terrenos, ou mesmo em virtude da valorização imobiliária das
regiões privilegiadas no raio de 15km dos centros urbanos e vetor de crescimento das cidades. Embora a alavancagem
permaneça elevada, entendemos que a estrutura de capital utilizada pelo fundo está bem casada, especialmente pelo
fato de que 97,37% dos contratos são atípicos, com vencimentos superiores a 2030 e reajustados pelo IPCA – mesmo
índice das securitizações.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: TRX Gestora de Recursos

 BTG Pactual Logística FII

O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da
exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico, gerido pelo BTG
Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs. O fundo, originalmente denominado “TRX Realty Logística
Renda Fundo de Investimento Imobiliário”, foi estruturado e gerido pela gestora TRX Realty de 2010 a 2019. A
partir de outubro de 2019 o fundo teve sua gestão e administração transferidas para o BTG Pactual. Desde
então o BTLG11 vem passando por uma transformação que mesclam crescimento com qualidade e reciclagem
do portfólio. De maneira prática, o fundo está consolidando seu portfólio em ativos A+, que contam com
inquilinos dos mais variados setores.

Gostamos do protagonismo que o fundo está tomando no mercado, o BTLG11 é um dos maiores e mais
relevantes fundos de logística atualmente. Recentemente tem sido um dos FIIs mais negociados na bolsa e viu
seu número de investidores crescer 6x em 1,5 anos, alcançando a marca de 100.000 cotistas em abril de 2021.
Além disso, o BTLG11 tem entregado um resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico que
possuem um patrimônio acima de R$ 1 bilhão e mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos
otimistas com o trabalho na renovação da carteira baseado em: gestão ativa, concentração em ativos de
qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação procurando reduzir o risco para os
cotistas. Desta forma, confiamos na qualidade dos imóveis, na diversificação e na boa rentabilidade esperada
para o segmento.

O BTG Pactual Logística possui uma carteira diversificada, com ativos em diferentes regiões do Brasil, mas com
receita concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido do país. O portfólio do fundo é composto
por imóveis que possuem inquilinos de diversos setores como: Mercado Livre, Natura, BRF, Coca-Cola, Magalu,
Petz, B2W, Continental e etc. Risco: os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários
pode acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do
contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: BTG Pactual

 XP Malls FII

O XP Malls (XPML11) tem o objetivo de obtenção de renda por meio da exploração imobiliária dos shopping
centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de empreendimentos do setor. A
gestão do fundo é realizada pela XP Asset Management, com mais de R$31 bilhões de ativos sob gestão,
divididos entre Renda Variável, Multimercados, Renda Fixa, Crédito Estruturado, Infraestrutura e Imobiliário.

A estratégia do fundo é Investir em shopping centers no Brasil, inseridos em cidades com mais de 250 mil
habitantes, que tenham idealmente ABL (Área Bruta Locável) superior a 15.000 m², que possuam dados
demográficos (potencial de consumo, número de habitantes e renda per capita) em suas respectivas áreas
de influência compatíveis com a ABL instalada na região e cujo administrador tenha escala e barganha
comercial e idealmente que seja também sócio do empreendimento.

Atualmente o Fundo detém participação em 15 empreendimentos, administrados por empresas de primeira

linha do setor: Catarina Fashion Outlet (JHSF), Shopping Ponta Negra (JHSF), Shopping Bela Vista (JHSF),
Natal Shopping (Ancar), Internacional Shopping (Gazit Brasil), Caxias Shopping (Aliansce Sonae),
Downtown-RJ (Ancar), Shopping Cidade Jardim (JHSF), Santana Parque Shopping (Aliansce Sonae), Plaza
Sul Shopping (Aliansce Sonae), Shopping Cidade São Paulo (CCP), Cidade Jardim Shops (JHSF), Via Parque
Shopping (Aliansce Sonae), Shopping da Bahia (Aliansce Sonae) e Shopping Estação BH (brMalls).

O XPML11 é o segundo maior FII do segmento, com valor patrimonial em torno de R$2,00 bilhões e mais de
569 mil metros quadrados de ABL. É o fundo de maior liquidez do setor, com mais de 300 mil cotistas, R$3,5
milhões em volume diário negociado na B3 e participação relevante no IFIX, de 1,94%.

Outro ponto forte é a sua diversificação, presente em 3 regiões do país com 15 empreendimentos
distribuídos em 6 estados. O nível de vacância e a inadimplência caíram abaixo de 5% com o setor se
recuperando após o período de restrições impostas pela pandemia de Covid em 2020 e 2021.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: XP Asset

 Bresco Logística FII

O Bresco Logística FII (BRCO11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da
exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico. A gestora
Bresco atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos
de built to suit, sale-leaseback e desenvolvimento de propriedades para locação. Com um elevado
conhecimento, já concretizaram mais de 50 operações que superam 2 milhões de m² de área construída. 

Se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria a qualidade dos seus ativos. Além disso, conta
com uma equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional em regiões
com elevada barreira de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito, geração de negócios recorrentes,
distribuição de rendimentos previsíveis e resilientes, capacidade de expansão das propriedades existentes
com rentabilidade marginal, locações com potencial de valorização ao longo do ciclo e posicionamento
sócio-ambiental diferenciada no setor.

Com um dos melhores portfólios do mercado, 86% das propriedades são de padrão construtivos A+, 73%
delas estão no raio de 30km dos principais centros urbanos como São Paulo, 91% dos inquilinos com
investment grade e uma exposição de 57% ao E-commerce. Além disso, é um dos maiores FIIs do segmento,
com mais de R$ 1,79 bilhão em valor patrimonial, mais de 446 mil metros quadrados de área bruta locável,
mais de 112,5 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de reais, faz parte do IFIX (principal
índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira), com boa diversificação geográfica, está presente em 6
estados, vacância física de 12% e não há inadimplência na sua carteira.

Risco: os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Bresco Logística

 Vinci Shopping Centers FII

O Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo que tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a
aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido
com a compra e venda dos mesmos. Criado em 2014 e gerido pela Vinci Partners, o fundo está sob
comando de profissionais experientes, como Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de
aquisições da BR Malls.

O segmento de shopping foi um dos mais afetados negativamente pelas restrições impostas pela
pandemia de Covid-19. Porém, o setor está apresentando forte recuperação desde o início de 2022 e as
vendas nos shoppings centers cresceram 38% no 2º trimestre. O aumento nas vendas foi impulsionado pela
volta do público aos shoppings, pois o aumento no fluxo de pessoas foi ainda maior, de 58,7% na
comparação com o segundo trimestre de 2021.

O portfólio do Fundo é composto por participação em 19 shoppings em 12 diferentes estados, administrados

por 10 administradoras distintas, totalizando mais de 222 mil m² de ABL própria, o maior do segmento, com
valor patrimonial de R$ 2 bilhões, mais de 217 mil cotistas, liquidez média diária acima de um milhão de
reais, faz parte do IFIX (principal índice dos FIIs negociados na bolsa brasileira), a taxa de ocupação subiu
acima de 90% e a inadimplência para baixo de 2%, após uma período desafiador de pandemia.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em
inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e
desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Vinci Partners

 Kinea Renda Imobiliária

O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) é um fundo que tem o objetivo de gerar renda de aluguel mensal
através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos, ou seja, é um
fundo do tipo híbrido que pode alocar seus recursos em imóveis de diferentes segmentos imobiliários.
Administrado pela Intrag DTVM, o fundo tem taxa de administração de 1,25% ao ano sobre o valor de
mercado das cotas. A taxa engloba a remuneração do gestor, que é a Kinea Investimentos, um dos maiores
e principais players deste mercado. O KNRI11 é um dos fundos mais tradicionais do mercado, iniciou suas
operações em 2010 com prazo de duração indeterminado e voltado para investidores em geral. O KNRI11 é
mais um gigante a compor a Top FII, atualmente é o terceiro maior fundo imobiliário do IFIX - principal
índice dos fundos imobiliários negociados na B3 - ficando atrás apenas de outros dois fundos da Kinea
(KNIP11 e KNCR11), o seu valor patrimonial é de R$3,9 bilhões, com 241 mil cotistas, uma liquidez média diária
em torno de R$2,5 milhões na bolsa brasileira e 3,36% de peso no IFIX. É um fundo imobiliário de tijolo ideal
para quem está começando e não consegue diversificar em muitos FIIs e também para investidores mais
experientes para compor uma carteira diversificada.

Sua carteira de ativos está distribuída em centros de distribuição (galpões) e edifícios comerciais na região
Sudeste (SP, RJ e MG). O portfólio é composto por 21 propriedades distribuídas em mais de 760 mil metros
quadrados, sendo 12 edifícios comerciais e 9 centros logísticos. Esta diversificação é muito interessante no
cenário atual, pois permite a exposição ao segmento logístico considerando mais seguro e conservador
pelo momento de expansão do e-commerce desde 2020, mas também permite alocação no segmento de
escritório, mais desafiador, pois ainda não se recuperou completamente das restrições impostas durante a
pandemia, mas oferece descontos em relação ao valor patrimonial que podem em se converter em
valorização da cota no longo prazo. Ou seja, um mix interessante de risco x retorno, porém em um
instrumento que atualmente está quase 100% ocupado, a vacância caiu abaixo de 2% e o mix entre
contratos de longo prazo (atípicos) confere maior previsibilidade e menor volatilidade no fluxo de receitas
de aluguel, além da possibilidade de revisionais aproveitando os ciclos econômicos em contratos mais
curtos (típicos). O prazo médio dos contratos firmados pelo Fundo é de 10,30 anos com datas de
vencimento e de revisionais nos próximos anos conforme gráficos abaixo. O Fundo possui mais de 95
inquilinos, trazendo assim uma diversificação para o portfólio com os setores de serviços, financeiro,
comércio, indústria, logística e tecnologia.

Entre os riscos de investir neste fundo, estão o risco de crédito dos locatários, a possibilidade de
desvalorização dos imóveis e a ausência de um ativo específico para investimento.

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Kinea Investimentos

Kinea Infra

O Kinea Infra (KDIF11) é um fundo de investimento de infraestrutura (FI-Infra) gerido pela Kinea, gestora com mais de
15 anos de experiência, equipe com mais de 150 profissionais e com mais de R$ 72,5 bilhões sob gestão, sendo R$ 2,5
bilhões de patrimônio líquido do KDIF11. O fundo atualmente é o FI-Infra mais negociado na bolsa brasileira e, conforme
a legislação dos fundos de investimento em infraestrutura, precisa ter pelo menos 85% da sua carteira investida em
ativos de renda fixa isentos de imposto de renda para o investidor pessoa-física conforme a lei 12.431/11. Seu objetivo de
performance é de 0,5% a 1% acima da NTN-B de referência.

O fundo conta com uma duration de 6,5 anos da carteira, uma taxa de carrego média de IPCA + 7,25% ao ano líquido,
ou seja, considerando os descontos de despesas do fundo. Conforme reportado em janeiro, o fundo possui alocação
de 93% do seu patrimônio em debêntures de infraestrutura com diversificação em setores como transmissão de
energia, geração solar, eólica, rodovias, termelétricas e saneamento. A equipe de gestão tem preferência por projetos
de infraestrutura onde o fundo tenha a maior participação possível na emissão de debêntures buscando ter uma
parcela máxima de controle como debenturista em ativos de alta qualidade de crédito. A originação também é feita
dentro da estrutura da casa, que possibilita o acompanhamento de perto dos projetos, antes mesmo da emissão dos
ativos, além de ser uma vantagem para adquirir taxas mais atrativas e garantias robustas.

Um dos benefícios de escolher um FI-Infra bem gerido é o acesso a uma carteira diversificada entre emissores e
setores por um preço mais acessível do que ao realizar investimentos individuais em debêntures ou comprar
diretamente no mercado secundário. A liquidez também é um ponto forte, já que permite a venda das cotas com um
prazo de liquidação de D+2. Em relação aos rendimentos, os fluxos de pagamentos no KDIF11 tendem a ser mensais aos
cotistas com repasse tanto da parcela de correção monetária pela inflação como dos juros reais recebidos, diferente
do que acontece em determinadas debêntures, onde os investidores podem encontrar títulos com pagamentos
mensais, semestrais, anuais ou apenas no vencimento, ou seja, através do FI-Infra os investidores conseguem ter uma
recorrência maior de pagamento de renda passiva.

Alocação por Rating Setorização das Debêntures

Alocação por Instrumento Portfólio

(dados atualizados trimestralmente; fevereiro/2023) Fonte: Kinea Investimentos Ltda

 Analista responsável
José Falcão C. Castro
Planejador Financeiro (CFP®) e Analista de Investimentos (CNPI-P), atualmente é gestor da
área de Investment Research do Nubank. Com 15 anos de experiência no mercado
financeiro, atuando com análise e consultoria de investimentos, mesa de operações
Bovespa e BM&F. Formado em Administração de Empresas com extensão em Economia e
pós-graduação em Gestão Financeira.

Eduardo Perez
Profissional do mercado financeiro com carreira iniciada na Easynvest, é graduado em
Gestão Financeira e graduando em Economia, tendo iniciado na equipe Easy no
atendimento direto ao cliente, passando depois pela mesa de operações e integrando
atualmente a equipe de analistas da área de research da Nu invest. Possui as certificações
CNPI-P, CFG e PQO de Operações.

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interpretadas como uma indicação ou recomendação de investimentos, nem uma garantia de rentabilidade. A rentabilidade divulgada não é líquida
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Esta carteira não pretende incluir todos os fatos relevantes que um investidor deve considerar e, dessa forma, representa apenas uma visão limitada
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O relatório tem como objetivo somente informar os investidores e não constitui oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário,
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