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Flow Imobiliário
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Maio 2021
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Nosso time - Mesa de Fundos Imobiliários:

Contato da Mesa: mesa.fii@xpi.com.br

Marco Regino – Head da Mesa de Fundos Imobiliários

- E-mail: marco.regino@xpi.com.br ; Bloomberg: Marco Regino

Vinicius Duarte – Estratégia, Dados e Conteúdos

- E-mail: vinicius.duarte@xpi.com.br

Fernanda Pereira – Sales & Trading Varejo

- E-mail: fernanda.pereira@xpi.com.br

Lucas Stefanini – Sales & Trading

- E-mail: lucas.bstefanini@xpi.com.br

XP no Mercado Secundário de FIIs Escopo de Atuação

Ranking Institucional Local • Concatenar universo varejo e institucional:
Utilizar a base de custódia da XP para
fomentar liquidez no mercado secundário,
38%
tratando os diversos segmentos de clientes
de forma igualitária, prezando
relacionamento;
62% 1st

• Block Trades: Atuação dedicada para

estimular ‘block trades’ entre investidores do
XP Outros
Varejo e institucional, possibilitando um
Ranking Varejo aumento de liquidez no mercado.

• Relacionamento: Assim como no Varejo, a XP

46% hoje é a 1ª colocada em volume negociado
54% 1st no mercado institucional, tendo acesso a
todos os players.

XP Outros
• Market Maker: a XP é a maior formadora de
Ranking de Block Trades mercado de fundos imobiliários do Brasil.
Trabalhamos com o objetivo de promover
um aumento de liquidez e do número de
35%
negócios dos fundos dos nossos clientes.
1st
65% • Potencializar relatórios de Research e outros
serviços agregados: Estimular a liquidez dos
FII’s por meio de divulgação de informação e
relatórios setoriais.
XP Outros 2
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Sumário

I) Carta da Mesa de Fundos Imobiliários………………………………………………………………………………………………4

II) Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player…………………………………………………………………5

III) Fluxo do Mercado de FIIs: overview por segmento de FII………………………………………………………….10

IV) Dividend Yield Setorial………………………………………………………………………………………………………………………14

V) Performance Setorial…………………………………………………………………………………………………………………………20

3
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Carta da Mesa de Fundos Imobiliários – Mai/21

Caros clientes e parceiros,

Com este relatório, esperamos fornecer um overview sobre o fluxo de negociação e descrever as
nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente
informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação. Ficamos a
disposição para esclarecer dúvidas e para melhorar o material. Aproveitem o conteúdo.

Principais Destaque de Maio/21

Em maio observamos um aumento de 12% no volume negociado no mercado secundário. Tanto o

investidor pessoa física quanto o investidor institucional local aumentaram o fluxo de negociação. De
um lado, o investidor pessoa física aumentou o volume de compras, ficando comprador em quase
todos os setores, com exceção de shoppings e agências bancárias. De outro lado, o investidor
institucional local aumentou o fluxo de vendas, ficando net vendedor em um mês em que vários FoFs
foram capitalizados com a liquidação de ofertas.

Continuamos a ver um forte fluxo de venda de fundos de CRI por parte de institucionais locais. Este
fluxo é absorvido pelas pessoas físicas, que seguram o preço dos ativos em níveis bem superiores a
cota patrimonial. O investidor institucional local inverteu a mão no segmento de lajes corporativas,
ficando net vendedor após ter ficado alguns meses net comprador. O mesmo ocorreu com o
segmento de FoFs, em que o institucional local também passou a ficar net vendedor, ainda que
grande parte dos fundos estejam com desconto em relação a cota patrimonial.

Institucional Local Pessoa Fisica

Shoppings 17.809.090
-15.835.392

Agências 547.046
-599.878

FoF -36.236.151
43.230.895

Lajes Corporativas -37.416.371

36.963.064

Híbrido -73.579.613
74.488.845

Logística -86.662.004
93.032.184

CRI -228.102.466
224.745.406

Entre os destaques do mês, ressaltamos a evolução no mercado de aluguel de fundos imobiliários.

Observamos vários players, tanto institucionais quanto pessoas físicas, utilizando-se do short de FIIs
para arbitrar ofertas. Dentre essas, destacamos arbitragens com prêmios relevantes, como KISU11
(30%) e KNSC11 (6%).

Fonte XP Investimentos; B3, Comdinheiro

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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player

Gráfico 1: Market Share – Anual

Investidor Não Residente Institucionais Varejo

74,56%
71,77%
69,07% 68,60%
66,16%

29,15%
25,68% 24,50%
22,91%
20,30%

10,93%
6,89%
5,14%
2,55% 1,78%

2017 2018 2019 2020 2021

Gráfico 2: Market Share - Mensal

Investidor Não Residente Pessoa Fisica Institucional Local

100,00%

90,00%

80,00%

67,31%
70,00%

60,00%

50,00%

40,00%

30,00%
22,19%
20,00%
10,50%
10,00%

0,00%
jan/18 mai/18 set/18 jan/19 mai/19 set/19 jan/20 mai/20 set/20 jan/21
5
mai/21

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player

Gráfico 3: Institucional Local – Volume Gross (Compras + Vendas) (em R$ milhões)

3.207 3.261

3.008 3.025

2.617 2.664
2.579

2.303 2.359
2.280
2.166 2.211 2.211
2.081 2.093
2.019 1.989 2.013
1.960

1.689 1.663
1.629
1.553
1.398

903 867 865 854 956

ago/19
jul/19

set/19

mai/20

jul/20

set/20
fev/19

fev/20
mar/19

mai/19
jun/19

out/19

jun/20

ago/20

fev/21
nov/19

mar/20

out/20
nov/20

mar/21

mai/21
jan/19

jan/20

jan/21
abr/19

dez/19

abr/20

dez/20

abr/21
Gráfico 4: Varejo – Volume Gross (Compras + Vendas) (em R$ milhões)

10.564

8.377 8.293
8.081
7.339
7.0807.1437.222
6.843
6.514 6.627
6.393 6.2766.079
5.826
5.614 5.446
5.195

4.028
3.7813.898 3.6543.593

2.5362.735
1.8421.7681.9231.960
fev/19

jul/19

set/19

jul/20

set/20
fev/20

ago/20

fev/21
mar/19

mai/19
jun/19

ago/19

out/19
nov/19

mar/20

mai/20
jun/20

out/20

jan/21
nov/20

mar/21

mai/21
jan/19

abr/19

jan/20
dez/19

abr/20

dez/20

abr/21

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player

Gráfico 5: Investidor não Residente– Volume Gross (Compras + Vendas) (em R$ milhões)

1.883

1.260

1.156
1.117

874
805
758 764
727
672 683
653

528 542
473
446
379

262
234
140
91
61
34 32
59 44 52 75 66
jul/19

set/19

jul/20

set/20
mar/19

jun/19

ago/19

jun/20

ago/20
fev/19

mai/19

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mar/20

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mar/21
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mai/20

mai/21
nov/19

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nov/20
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dez/20
jan/21
abr/19

abr/21

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player

Gráfico 6: Institucional Local – Posicionamento Mensal NET

692

129

-6
-80 -99 -104
-133 -142-129-151-104 -177 -218
-273
-344 -330-306
-385 -417-423 -377
-459 -479 -441
-509-486 -540-583

-1.489
jul/19

set/19

mar/20

jul/20

set/20
mar/19

mai/19
jun/19

ago/19

mai/20
jun/20

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mar/21

mai/21
jan/19

nov/19

nov/20
fev/19

fev/20

fev/21
out/19

out/20
dez/19
jan/20

dez/20
jan/21
abr/19

abr/20

abr/21
Gráfico 7: Varejo – Posicionamento Mensal NET

593 587
530 504
486
456 453
390 411 408
378 363
310 326
257
206 182 231
175
154 144 168 146
90 110 79
15

-88

-672
jul/19

jul/20
ago/19
set/19

mar/20

ago/20
set/20
fev/19

fev/20

fev/21
mar/19

mai/19
jun/19

out/19

mai/20
jun/20
nov/19

out/20
nov/20

mar/21

mai/21
jan/19

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jan/20

dez/20
jan/21
abr/19

abr/20

abr/21

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por tipo de player

Gráfico 8: Investidor Não Residente– Posicionamento Mensal NET

139

45 50

10 16
3 2

-10 -11 -5 -9 -4 -7 -4
-12
-21 -25 -21 -18 -20
-30 -33
-40 -42 -40
-53
-67
-76

-112
jul/19
ago/19
set/19

jul/20

set/20
jun/19

mai/20
jun/20

ago/20
fev/19
mar/19

mai/19

fev/20
mar/20

fev/21
mar/21
out/19

mai/21
nov/19

out/20
nov/20
jan/19

dez/19
jan/20

dez/20
jan/21
abr/19

abr/20

abr/21

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por segmento de FII

Gráfico 9: CRI – Posicionamento NET em Maio/21

224.745.406

3.357.060

-228.102.466

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local

Gráfico 10: FoF – Posicionamento NET em Maio/21

43.230.895

-6.994.744

-36.236.151

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local 10

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por segmento de FII

Gráfico 11: Shoppings – Posicionamento NET em Maio/21

17.809.090

-1.973.697

-15.835.392

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local

Gráfico 12: Lajes Corporativas – Posicionamento NET em Maio/21

36.963.064

453.307

-37.416.371

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local 11

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por segmento de FII

Gráfico 13: Agências – Posicionamento NET em Maio/21

547.046

52.831

-599.878

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local

Gráfico 14: Híbridos – Posicionamento NET em Maio/21

74.488.845

-909.232

-73.579.613

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local

12

Fonte XP Investimentos; B3
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Fluxo do Mercado de FIIs: overview por segmento de FII

Gráfico 15: Logística – Posicionamento NET em Maio/21

93.032.184

-6.370.181

-86.662.004

Pessoa Fisica Investidor não residente Institucional Local

13

Fonte XP Investimentos; B3
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Dividend Yield Setorial: Fundos de Shoppings

Gráfico 16: Dividend Yield contra NTNB 2035

Shoppings NTNB 2035

9,00%

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

Gráfico 17: Prêmio de Risco (Spread para NTNB 2035) jan-21

Spread Média Desvio Padrão -1 Desvio Padrão +1

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

-1,00%

-2,00%

-3,00%

-4,00%
set/18

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jan/18

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14

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Dividend Yield Setorial: Fundos de Lajes Corporativas

Gráfico 18: Dividend Yield contra NTNB 2035

Lajes Corporativas NTNB 2035

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

Gráfico 19: Prêmio de Risco (Spread para NTNB 2035) jan-21

Spread Média Desvio Padrão -1 Desvio Padrão +1

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

-1,00%
mai/18

set/18

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mai/19

mai/20

mai/21
jan/18

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jan/20

jan/21

15

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Dividend Yield Setorial: Fundos de Agências

Gráfico 20: Dividend Yield contra NTNB 2035

Agências NTNB 2035

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

jan-21

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

Gráfico 21: Prêmio de Risco (Spread para NTNB 2035)

Spread Média Desvio Padrão -1 Desvio Padrão +1

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%
set/18

set/19

set/20
mai/18

mai/19

mai/20

mai/21
jan/18

jan/19

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jan/21

16

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Dividend Yield Setorial: Fundos Híbridos

Gráfico 22: Dividend Yield contra NTNB 2035

Híbrido NTNB 2035

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

jan-21

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

Gráfico 23: Prêmio de Risco (Spread para NTNB 2035)

Spread Média Desvio Padrão -1 Desvio Padrão +1

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%
set/18

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mai/18

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17

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Dividend Yield Setorial: Fundos de Logística

Gráfico 24: Dividend Yield contra NTNB 2035

Logística NTNB 2035

17,00%

15,00%

13,00%

11,00%

9,00%

7,00%

5,00%

3,00%

1,00%

-1,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jan-21
jan-18

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jan-20

Gráfico 25: Prêmio de Risco (Spread para NTNB 2035)

Spread Média Desvio Padrão -1 Desvio Padrão +1

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%
set/18

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mai/18

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jan/18

jan/19

jan/20

jan/21

18

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Dividend Yield Setorial: Fundos de Papel

Gráfico 26: Dividend Yield Setorial: Fundos de CRI

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

Gráfico 27: Dividend Yield Setorial: FoF jan-21

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%
set-18

set-19

set-20
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jan-18

jan-19

jan-20

jan-21

19

Fonte XP Investimentos; ComDinheiro

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Performance Setorial: 2020 - 2021

Gráfico 28: Retorno Acumulado dos Segmentos de FIIs (2020 – 2021)

Híbrido CRI Agências Shoppings Lajes Corporativas Logística FOF

10,00%

0,00%

-10,00%

-20,00%

-30,00%

-40,00%

-50,00%

20

Fonte XP Investimentos, ComDinheiro

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Disclaimer
1.Este material foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A (“XP Investimentos” ou “XP”) e não deve
ser considerado um relatório de análise para os fins do artigo 1º da Instrução CVM nº 483, de 6 de julho
de 2010. 2. Este material tem caráter meramente informativo, não constitui e nem deve ser interpretado
como sendo material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer
ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos
destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui contidas são meramente indicativas. 3. As informações
contidas neste relatório foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas
de fontes públicas consideradas confiáveis. A XP Investimentos não dá nenhuma segurança ou garantia,
seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações.
Este relatório também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos mercados ou
desdobramentos nele abordados. 4. Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não
ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de
investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores
devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de
tomar uma decisão de investimento. 5. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de
investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer
responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste
material ou seu conteúdo. 6. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de
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também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer
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Investimentos. 7. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre
que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus
problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710. 8. Para maiores
informações sobre produtos, tabelas de custos operacionais e política de cobrança, favor acessar o
nosso site: www.xpi.com.br. 9. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE
INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE
INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER
MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. INVESTIMENTOS NOS
MERCADOS FINANCEIROS E DE CAPITAIS ESTÃO SUJEITOS A RISCOS DE PERDA SUPERIOR AO VALOR
TOTAL DO CAPITAL INVESTIDO. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE
RENTABILIDADE FUTURA A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE
ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES
COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR.
DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFOR_XMAÇÕES
COMPLEMENTARES. 10. ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E
MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO
VAREJO.

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