Radar de Fundos Imobiliários

Edição semanal #273

20 de junho a 24 de junho de 2022

Legenda - FT: Fundo de Tijolo | FP: Fundo de Papel | FOF: Fundo de Fundos | FD: Fundo de Desenvolvimento

BARI11 – Barigui Rendimentos Imobiliários (FP) – O resultado (R$ 1,57) ficou

acima da distribuição (R$ 1,45), elevando as reservas acumuladas para R$ 0,69
em 12 meses.

A posição líquida de caixa é de apenas 4% e as taxas médias brutas ponderadas

do book de CRIs está com a seguinte distribuição:
55,38% - IPCA + 6,81%
28,7% - IGP-M + 8,74%
4,16% - CDI + 4,16%

Lembrando que há 7,97% do PL alocado em outros FIIs de CRIs.

Agora, estratificando a carteira de pulverizados, hoje com 1,11 mil contratos,

destacamos que a inadimplência teve uma queda de 68 para 63 contratos,
menor patamar nos últimos quatro meses. Importante considerar que estes
atrasos não representam eventos de default no CRI.

A tabela abaixo é bastante didática e orienta melhor o entendimento por parte

dos investidores:

Radar de FIIs 1

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 Fonte - Barigui

COTAÇÃO: R$ 100,34 | DY ANUAL: 14,17%

BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (FoF) – O resultado ficou

marginalmente acima da distribuição (R$ 0,74) considerando que foram
realizados prejuízos contábeis com vendas de FIIs na ordem de 16% das receitas
líquidas.

Conforme temos sinalizado em radares anteriores, gradualmente, a gestão vem

conseguindo aumentar a renda-base do BCIA, sobretudo pela elevação em FIIs
de CRIs, representando hoje 45,3% do PL.

As três maiores posições são KNIP (5,7%), HGCR (5,4%) e PVBI (4,9%).
COTAÇÃO: R$ 83,19 | DY ANUAL: 9,53%

BLMG11 – Bluemacaw Logística (FT) – De início, vale pontuar que a gestão

voltou a reforçar o seu conforto com o atual nível alavancagem do fundo (66%)
uma vez que a previsão de receitas para os próximos 12 meses é de R$ 80 MM e
o serviço da dívida (juros + amortizações) será de R$ 49 MM.

Mesmo assim, o mercado vem colocando um prêmio de risco adicional ao

fundo, tanto que o BLMG negocia com 18% de desconto patrimonial e possui
um DY projetado na faixa de 12% face aos rendimentos estimados em R$
0,80/mensais.
COTAÇÃO: R$ 79,30 | DY ANUAL: 12,99%

Radar de FIIs 2

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BTLG11 – BTG Pactual Logística (FT) – O resultado (R$ 0,51) ficou abaixo da
distribuição (R$ 0,72), lembrando que há lucros acumulados face às vendas de
ativos bem como potencial reconhecimento de resultados das estruturas
internas do fundo.

Sendo assim, reafirmamos o nosso conforto em relação à renda em R$ 0,72 ao

longo do 2S22 com possibilidades de aumento, a depender das condições de
mercado.

Vale ressaltar, inclusive, que a gestão informou que dois contratos do imóvel em
Guarulhos/SP tiveram os seus aluguéis majorados, um em 30% e o outro em
16%.

Neste mesmo ativo, foi confirmada a devolução de dois módulos com

recebimento de multa (R$ 0,03), onde a gestão entende que serão realizadas
novas locações com celeridade e a condições ainda melhores do que o antigo
locatário - a monitorar.

O contrato com a BRF em Fortaleza foi estendido para 2037 e, em contrapartida,

o índice foi trocado de IGP-M para o IPCA. Com este movimento, o prazo médio
contratual do fundo (wault) foi elevado para 5,6 anos (ante 4,9 anos).

Em tempo, o BTG informou que, reduzirá a alavancagem do fundo para 9%

através do pré-pagamento de alguns CRIs, uma vez que última emissão foi
realizada para esta finalidade. Obviamente, as despesas financeiras serão
reduzidas, trazendo ainda mais conforto em relação à renda recorrente do
BTLG, conforme pontuamos acima.

Por fim, o ativo que estava em processo de venda ao MGLG (Dutra/RJ) retornará
oficialmente ao portfólio do BTLG à partir do próximo mês. Abaixo, algumas
características do ativo:

Radar de FIIs 3

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 Fonte - BTG Pactual

COTAÇÃO: R$ 100,50 | DY ANUAL: 8,60%

BTRA11 – BTG Pactual Terras Agrícolas (FT) – No dia 22/06/22, foi publicado
um Fato Relevante apontando que o Milton Cella, locatário da Fazenda
Vianmancel, localizada na cidade de Nova Maringá/MT havia entrado com
pedido de Recuperação Judicial. Lembrando que o ativo representa 24% do PL
do fundo. Este comunicado do BTG foi muito sintético, onde foi possível
identificar a existência de ações judiciais movidas por um credor o qual
questionava a operação de compra e venda da fazenda.

No dia seguinte, 23/02/22, um novo Fato Relevante foi publicado indicando que o
BTG tomou conhecimento do deferimento do processamento da Recuperação
Judicial, sendo que, nos termos desta decisão, foram declaradas suspensas pelo
prazo de 180 dias todas as execuções promovidas contra a empresa.

Enfim, estes dois parágrafos acima foram as publicações oficiais pelo fundo.

No entanto, desde a primeira publicação, estamos conversando com diversos

participantes do mercado com experiência jurídica e voltada ao setor AGRO,
tanto que optamos por realizar uma primeira Live no canal Prof. Baroni (veja
aqui) a fim de apresentar a nossa leitura inicial quanto ao tema.

Radar de FIIs 4

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É uma situação complexa onde a cronologia dos fatos ainda nos traz dúvidas
sobre toda diligência por parte da administração do BTRA até caracterizando-se
como uma fraude à execução contra credores. Lembrando que a aquisição da
fazenda foi realizada em ago-21, e as premonitórias na matrícula do imóvel
começaram em out-21. Em tempo, note que a escritura pública foi lavrada
apenas em dez-21.

Ou seja, a cronologia precisa ser melhor explicada por parte da administração

do fundo e não queremos aqui fazer juízo de valor, sem termos acesso à todos
os documentos e decisões.

Enfim, seguimos procurando mais informações a cada instante, na certeza de

que tenhamos outros desdobramentos sendo que, ao que parece, a solução
definitiva parece longe de fim.

Avaliamos que há sim riscos potenciais de perda real de patrimônio face ao

cancelamento da operação, bem como a possibilidade da venda do ativo para
terceiros, conforme a própria gestão apontou em um webcast. Esta segunda
possibilidade é bem mais sensível e envolveria negociações privadas entre as
partes.

Fato é que, neste momento, entendemos que os riscos sejam elevados com
base nas informações que temos até aqui, porém, vale observar que o mercado
já precificou o evento em si. Inclusive, importante reiterar que o rendimento
anunciado na semana passada veio reduzido, de R$ 0,94 para R$ 0,70, já
refletindo a inadimplência do locatário.

Aos assinantes que são cotistas do BTRA, pedimos que siga acompanhando
as publicações nos radares bem como eventuais novas Lives a serem
realizadas no canal do Prof. Baroni. Avaliamos que o formato em vídeo
torna a comunicação mais assertiva frente à gravidade da situação.
COTAÇÃO: R$ 82,28 | DY ANUAL: 10,19%

CPTS11 – Capitânia Securities (FP) – O resultado (R$ 1,25) ficou acima da

distribuição (R$ 1,12) sendo que 52% das receitas foram geradas via ganho de
capital no book de CRIs.

Radar de FIIs 5

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De fato, este número é impressionante, mas, como sempre temos comentado, é
importante que os cotistas entendam que a renda-base do CPTS é bem mais
baixa. Não que isso seja um risco, porém, é um ponto de atenção. Em tempo, a
gestão, inclusive, aproveitou o excesso de lucros realizou um pequeno prejuízo
contábil (1,5% das receitas) no book de FIIs.

A gestão ativa segue intensa: na ponta compradora, foram alocados R$ 795 MM

a IPCA + 6,64% e vendidos R$ 668 MM a IPCA + 6,63% - este tipo de movimento
destrava a inflação retida nestes ativos. Lembrando que há ainda R$ 1,59 em
correção monetária a ser reconhecida.

Atualmente, o CPTS está com R$ 437 MM em operações compromissadas,

representando 15% do PL. Importante também pontuar que há despesas com
esta alavancagem ainda a serem reconhecidas na faixa de R$ 0,44,
considerando um custo a CDI + 0,77%.
COTAÇÃO: R$ 91,53 | DY ANUAL: 13,79%

GALG11 – Guardian Logística (FT) – O resultado (R$ 0,95) ficou acima da

distribuição (R$ 0,82), sendo que essa diferença mais expressiva ocorreu em
virtude do pagamento antecipado de uma locatária (BAT/Souza Cruz).

Embora haja um elevado nível de alavancagem (37%), os CRIs estão ajustados ao

fluxo dos aluguéis e, ainda, não há carência de juros e amortizações. Mesmo
assim, o mercado vem penalizando o fundo, o qual negocia com cerca de 8% de
desconto em relação ao seu VP e um DY potencial na faixa de 11%.
COTAÇÃO: R$ 92,49 | DY ANUAL: 10,81%

GGRC11 – GGR Covepi Renda (FT) – Dois pontos foram destaque no último RG: o
primeiro é quanto à Covolan que, em virtude da "morosidade do judiciário e de
medidas protelatórias utilizadas pela Covolan", os assessores jurídicos do fundo
estão analisando "ações mais drásticas".

E ainda destacamos: "Não serão medidos esforços para que a locatária e seus
avalistas cumpram os termos do contrato, quer seja o pagamento dos aluguéis
e/ou multas por descumprimento do contrato ou eventual rescisão antecipada
do contrato".

Radar de FIIs 6

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Importante reforçar que os termos colocados entre aspas foram retirados do
próprio relatório da gestão e, com base nisto, nos parece evidente de que a
relação entre Zagros e Covolan está em situação crítica. Por ser um ativo muito
específico e contrato vencerá apenas em 2034, é importante que os cotistas
fiquem atentos quanto aos eventos subsequentes.

O outro ponto a evidenciar é quanto à iminente entrega do imóvel

EagleBurgmann (abaixo), onde a gestão apontou que será apresentado, em
breve, um amplo relatório de acompanhamento.

Fonte - Zagros Capital

COTAÇÃO: R$ 107,85 | DY ANUAL: 9,43%

HCTR11 – Hectare CE (FP) – O resultado (R$ 2,03) ficou acima da distribuição (R$
1,77).

A gestão apontou no RG que segue fazendo giros pontuais no book de CRIs

onde identificamos que foram realizadas R$ 103,79 MM de compras em 21 CRIs
diferentes com destaque para a aquisição de R$ 54,19 MM no CRI Loteamentos
Goiás (R$ 30,83 MM na série Sr. + R$ 23,36 MM na série Sub).

Radar de FIIs 7

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Na ponta vendedora, foram R$ 152,09 MM desinvestidos, onde destacamos R$
35,42 MM no CRI GVI Sub. + R$ 28,8 MM no CRI Golden Laghetto Sub. + R$ 21,29
MM no CRI Ingleses Beach Sub.

Neste momento, o book de CRIs está alocado com uma taxa média bruta
ponderada em inflação + 10,32%.
COTAÇÃO: R$ 113,25 | DY ANUAL: 16,79%

HGLG11 – CSHG Logística (FT) – Publicado um Fato Relevante apontando que o

fundo irá pagar ao vendedor do ativo "CONE G4" o equivalente a R$ 15,5 MM a
título de reconhecimento de que as condições iniciais da compra foram
superadas, são elas: ocupação física superior a 80% e valor médio do aluguel
acima de R$ 45/m². Lembrando que o vendedor seguirá pagando o prêmio de
locação mensal equivalente a R$ 363 mil (R$ 0,02).

No mercado, é relativamente comum se pagar um "earn-out" quando as

premissas forem superadas positivamente, reforçando que a aquisição foi bem
sucedida.
COTAÇÃO: R$ 162,43 | DY ANUAL: 9,20%

HSLG11 – HSI Logística (FT) – O fundo assinou um acordo não vinculante com
uma grande varejista, localizada em Manaus/AM, visando a aquisição de um
ativo logístico de 40 mil m² onde será firmado um contrato na modalidade
Sale and LeaseBack (SLB). E ainda, haverá uma expansão de 20 mil m² onde será
desenvolvido um outro ativo que, neste caso, terá um contrato Built To Suit (BTS).

O valores dos investimentos previstos são: R$ 120 MM pelo "SLB" e R$ 60 MM

pelo "BTS".

HSLG possui hoje R$ 52 MM em caixa e R$ 10 MM aplicados em outros FIIs.

Lembrando que há também cerca de R$ 58 MM em valores a receber em
virtude da venda de um ativo para o fundo SARE. Logo, é possível que seja
realizada alguma alavancagem - a confirmar.

Em tempo, vale observar o fato de que os fundos imobiliários vem, cada vez
mais, conseguindo expandir o seus portfólios pelo Brasil, o que é excelente do
ponto de vista de geração de empregos e fomento das economias locais.
COTAÇÃO: R$ 85,10 | DY ANUAL: 8,50%

Radar de FIIs 8

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HSML11 – HSI Malls (FT) – Em primeiro lugar, ressaltamos que foi realizada
uma Live no canal do Prof. Baroni com a participação especial do gestor do
fundo (veja aqui).

Anunciada a aquisição de 100% do Shopping Uberaba em MG pelo valor total de

R$ 332,9 MM. O ativo possui 25,1 mil m² e, com isto, a ABL própria do fundo
passa a ser agora de 191,4 mil m², distribuída em sete ativos.

O shopping está em estágio maduro face à sua inauguração em 1999, possui

188 lojas e 1,19 mil vagas de estacionamento. Lembrando ainda que há uma
unidade do supermercado Bretas com cerca de 4,8 mil m². Além das principais
lojas âncoras, há também um curso pré-vestibular da rede Objetivo o qual
maximiza o fluxo de pessoas.

Hoje, o shopping possui administração própria, onde a HSI entende que poderá
gerar valor ao trazê-lo para o seu controle (a monitorar). Em termos de
resultados, o NOI até abr-22 está 22,1% acima do mesmo período de 2019.

Quanto à estrutura da aquisição, foram emitidos três tranches de CRIs com

volume total de R$ 340 MM com as seguintes taxas:
54% - IPCA + 7,6% (prazo de 180 meses com 30 meses de carência de
amortizações).
31% - CDI + 2,7% (prazo de 180 meses com 30 meses de carência de
amortizações).
15% - CDI + 2,7% (prazo de 36 meses com sistema bullet, ou seja, pagamento
total no vencimento).

Importante reforçar que o volume total terá carência parcial de juros nos
primeiros 24 meses, sendo que 60% do total nos primeiros 12 e 40% nos meses
seguintes.

Com esta aquisição, o nível de alavancagem do fundo será elevado para 33,91%.

Em nossa análise, aquisições com alavancagem em shoppings centers neste

momento é interessante no sentido de que há potenciais melhoras nos
resultados as quais tendem a compensar o custo da dívida. De toda forma, é
sempre um ponto de atenção uma vez que haverá de novas emissões futuras
ou mesmo venda de ativos a fim de honrar o cronograma de amortizações.

Radar de FIIs 9

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Por fim, haverá uma RMG (renda mínima garantida) por 24 meses equivalente a
um cap rate de 8,75%, limitada a R$ 29,1 MM. Assim, a expectativa é que a renda
mensal tenha um incremento na ordem de R$ 0,049 pelos próximos dois anos.

Fonte - HSI

COTAÇÃO: R$ 77,91 | DY ANUAL: 8,28%

IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários (FP) – O resultado ficou em linha

com a distribuição (R$ 1,35) considerando que 18% das receitas foram geradas
via ganho de capital, especialmente no book de CRIs. Mais uma vez, reforçamos
a nosso conforto quanto à renda-base do IRDM, um ponto que sempre gera
dúvidas entre os assinantes (investidores).

O IRDM faz muita gestão ativa em busca de gerar valor, porém, sempre
procuramos nos atentar aos rendimentos recorrentes e, dessa forma, avaliamos
que as taxas médias brutas ponderadas dos CRIs estão em patamares bem
competitivos frente a seus pares, vejamos os principais percentuais:
53,71% - IPCA + 8,32%
13,84% - CDI + 5,2%
2% - IGP-M + 9,18%

Radar de FIIs 10

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Em tempo, quando fizemos a revisão da carteira, pedimos mais transparência
quanto ao movimento de aquisição do FII SRVD e, prontamente, a gestão fez
uma publicação neste RG onde o racional foi devidamente explicado.
Basicamente, foi uma operação de conversão entre a participação no CRI pela
exposição direta via FII. De toda forma, achamos melhor apresentar o trecho na
íntegra abaixo:

"Sobre a compra do FII Serra Verde (SRVD11) ocorrida em abril/2022, queremos

esclarecer que esta foi efetuada em conjunto com o desinvestimento no CRI GPK da
série subordinada. O CRI GPK série subordinada já estava no processo de conversão
para cotas do fundo imobiliário Serra Verde e esse procedimento ocorreria de toda
forma, pois a conversão já estava prevista desde a emissão do CRI. O Serra Verde FII
é um fundo que detém os ativos imobiliários da Gramado Parks, desta forma é o
detentor de todos os hotéis multipropriedades da mesma companhia.

Na opinião da Iridium, esses ativos têm apresentado uma boa performance, pois
com a desvalorização do real em relação as principais moedas, juntamente com
uma reclusão muito forte ocorrida por causa dos lockdowns impostos, desde a
flexibilização das medidas restritivas, o mercado de turismo nacional está muito
aquecido. Usando como exemplo a cidade de Gramado - RS, ela segue batendo
recordes em termos de público.

Consequentemente, os ativos localizados lá e que são de multipropriedade tem

performado muito bem e estão com a demanda muito alta. Obviamente que é
característico desse tipo de ativo existir distrato e um certo nível de inadimplência,
mas em compensação esse tipo de imóvel apresenta também uma revenda alta.
Sendo assim, o resultado da operação é positivo. Ainda sobre a aquisição de cotas
do SRVD11, ela ocorreu justamente por conta desse processo de conversão do CRI
GPK Sub.

Entretanto, a equipe de gestão optou por acelerar o processo de conversão através

de uma operação de trade (operação de compra e venda). Essa decisão foi tomada
por conta da dinâmica de distribuição de resultado que o Iridium Recebíveis
Imobiliários adota e que entendemos ser uma das mais conservadora do mercado.
Resumidamente, o administrador do fundo IRDM11, o BTG Pactual, tem o
entendimento que é baseado no Regulamento do próprio fundo e nos ofícios 1/2014
e 1/2015 da CVM, que diz que a distribuição aos cotistas deve ser baseada nas
receitas recebidas e despesas pagas, não sendo possível a distribuição no efeito
competência, como alguns outros fundos de outros administradores fazem.

Radar de FIIs 11

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Como estamos em uma época de uma inflação muito alta, vários dos CRIs investidos
começaram a acumular resultados dentro deles. Isso ocorre por conta do fato de
que a geração de caixa desses CRIs não consegue acompanhar a inflação acrescida
dos juros do período em decorrência da atualização monetária presente nessas
operações, que varia de operação para operação e pode apresentar descasamento
na regra da atualização monetária. Conforme a inflação arrefecer e a geração de
fluxo de caixa do ativo continuar, o IRDM11 vai distribuir todo esse resultado que
está retido nos CRIs, mas ainda não é certo quando isso poderá ocorrer.

Voltando ao CRI GPK Sub, ele era um desses casos, que apresentava resultado retido.
Sendo assim, contabilmente era mais eficiente trocar o CRI GPK Sub pela cota do
fundo SRVD11 através de uma operação de compra e venda ao invés de
simplesmente esperar a conversão direta do ativo acontecer, pois o resultado retido
seria “liberado” e poderia ser distribuído a título de rendimento".

COTAÇÃO: R$ 103,00 | DY ANUAL: 13,91%

MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário (FD) – A gestão firmou um

contrato para aquisição de um terreno de 1,09 mil m² localizado na Av. Paes de
Barros no bairro da Mooca em SP. O projeto aponta para a construção de um
residencial vertical multifamiliar com 213 unidades e VGV (Valor Geral de
Vendas) estimado em R$ 69 MM.

Não são esperados impactos relevantes nas distribuições futuras.

COTAÇÃO: R$ 96,57 | DY ANUAL: 14,46%

MGCR11 – Mogno CRI High Grade (FP) – O resultado (R$ 1,02) ficou abaixo da
distribuição (R$ 1,15) sendo que não houveram movimentações no book de
CRIs, hoje representando 79% do PL. Lembrando que há 13% alocados em FIIs e
8% em caixa.

Ainda em relação aos CRIs, destacamos as seguintes taxas médias brutas

ponderadas:
92% - IPCA + 6,72%
8% - CDI + 3,66%

COTAÇÃO: R$ 85,33 | DY ANUAL: 13,17%

Radar de FIIs 12

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MGFF11 – Mogno Fundo de Fundos (FoF) – O resultado (R$ 0,57) ficou abaixo da
distribuição (R$ 0,60) sendo que 8% das receitas foram geradas via ganho de
capital. A gestão aponta que o fundo tem condições de distribuir mensalmente,
no mínimo, R$ 0,55 ao longo dos próximos meses, embora esteja gerando uma
renda recorrente líquida na faixa de R$ 0,58.

Diferentemente de alguns FOFs, a Mogno optou por ter uma exposição um

pouco menor em recebíveis, hoje em 28% e, dessa forma, procurar FIIs de tijolos
que tenham maior potencial de valorização, tanto que há 27% em corporativos,
17% em shoppings centers e 14% em logística.

As três maiores posições são BRCR (7,1%), BTLG (6,4%) e JSRE (6,1%).
COTAÇÃO: R$ 60,12 | DY ANUAL: 10,91%

MXRF11 – Maxi Renda (FP) – O resultado (R$ 0,116) ficou acima da distribuição
(R$ 0,11), sendo que 27% das receitas foram geradas via ganho de capital, com
destaque ao lucro apurado de R$ 6,96 MM (R$ 0,03) através de
desinvestimentos em permutas financeiras, agora em 9% do PL.

MXRF está com 72% alocados em CRIs com as taxas médias brutas ponderadas:
59% - IPCA/INCC + 7,58%
40% - CDI + 2,55%
1% - IGP-M + 6,93%

Em relação ao book de FIIs, hoje representando 14% do PL, destacamos as três

maiores posições: SPVJ, GTLG e IDGR.
COTAÇÃO: R$ 9,65 | DY ANUAL: 10,98%

OUFF11 – Ourinvest Fundo de Fundos (FoF) – O resultado (R$ 0,74) ficou

marginalmente abaixo da distribuição (R$ 0,75) sendo que o ganho de capital foi
quase nulo em mai-22. Lembrando que há R$ 0,25 em reservas acumuladas.

OUFF segue ainda bastante pressionado no secundário com desconto na faixa

de 20% em relação ao seu VP.

Em termos setoriais, identificamos os seguintes destaques: 34% em recebíveis,

23% em logística e 21% em lajes corporativas. As três maiores posições são
OUJP (5,4%), JPPA (4,7%) e BLMG (4,6%).

Radar de FIIs 13

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 COTAÇÃO: R$ 64,85 | DY ANUAL: 12,49%

PATC11 – Pátria Edifícios Corporativos (FT) – O fundo recebeu duas

notificações de desocupações no Ed. Vila Olímpia:
1,13 mil m² (B2W) - 9,2% da ABL - impacto negativo na renda em R$ 0,04
à partir de nov-22
378 m² (Randstad) - 3,1% da ABL - impacto negativo na renda em R$ 0,02
à partir de nov-22

Avaliamos que há boas possibilidades de que novas locações sejam realizadas

até o fim do ano uma vez que o ativo é bem localizado (Vila Olímpia em SP) e
por ser um ativo onde, historicamente, a vacância tem sido superada.
Lembrando que o PATC detém 11,7% da participação no imóvel.

Em tempo, em nossa análise, o que fica muito impactante para os cotistas é que
a vacância potencial do fundo poderá chegar em 43,5% no curto prazo. E,
mesmo que o portfólio possua uma boa qualidade média, a gestão precisa
evoluir com maior celeridade quanto ao reposicionamento das áreas vagas, até
para que o mercado secundário reduza o atual desconto patrimonial (21%).
COTAÇÃO: R$ 68,83 | DY ANUAL: 5,36%

RBRF11 – RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (FoF) – O resultado (R$ 0,56)
ficou abaixo da distribuição (R$ 0,60), considerando que foi realizado um
prejuízo contábil com vendas de ativos na ordem de 10% em relação às receitas
líquidas.

O guidance ainda não foi atualizado para o 2S22, embora avaliemos que não
haverá mudanças significativas. Lembrando que a gestão segue otimista com a
venda dos ativos do HGPO, a qual poderá gerar um lucro extra ao RBRF entre R$
0,53 e R$ 0,88 (a revisar). Vale adicionar que há R$ 0,61 em reservas acumuladas.

As três maiores posições são: RBRL (8,64%), FL2 (7,35%) e TEPP (6,3%).
COTAÇÃO: R$ 69,50 | DY ANUAL: 10,37%

RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário High Yield (FP) – O resultado (R$ 1,32) ficou
acima da distribuição (R$ 1,25) considerando um lucro marginal (R$ 1,2 mil) no
book de CRIs bem como um pequeno prejuízo (R$ 20 mil) realizado no book de
FIIs. Importante considerar que há R$ 0,77 em reservas acumuladas.

Radar de FIIs 14

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Em termos de alocações, a gestão optou por alocar R$ 16,9 MM em KNCR e R$
10 MM em CPTS. Agora, há 20% do PL alocado em outros FIIs.

Já com relação aos CRIs, hoje representando 69% do PL, destacamos as

seguintes taxas médias brutas ponderadas:
60% - IPCA + 8,3%
37% - CDI + 4,9%
2% - prefixado (11% a.a.)
1% - IGP-M + 7,1%

COTAÇÃO: R$ 100,29 | DY ANUAL: 13,00%

SNFF11 – Suno Fundo de Fundos (FoF) – O resultado (R$ 0,77) ficou abaixo da
distribuição (R$ 1,30) sendo que 32% das receitas foram geradas via ganho de
capital. Desta forma, as reservas acumuladas foram reduzidas para R$ 0,03.

A gestão segue fazendo giros pontuais em busca de oportunidades relacionadas

às novas emissões, lembrando que as taxas de distribuição de alguns fundos
que estavam em oferta estão sendo revertidas para o SNFF, reforçando o
alinhamento com os cotistas.

Em termos setoriais, destacamos como principais exposições: 31,25% em

recebíveis, 20,91% em logística e 13,98% em shoppings centers. E ainda, as três
maiores alocações são RECR (8,49%), ALZR (5,93%) e HGRU (5,79%).
COTAÇÃO: R$ 85,50 | DY ANUAL: 9,63%

TORD11 – Tordesilhas EI FII (FP) – De início, destacamos que o fundo está hoje
dividido da seguinte forma:
19,6% - CRIs
42,6% - FIIs
37,7% - equities
0,03% - imóveis
0,01% - caixa

Em relação ao book de CRIs, a gestão vem procurando aumentar a

transparência quanto aos riscos das operações. Abaixo, apresentamos um
quadro retirado do próprio RG do TORD onde é possível verificar que, das 14
operações do portfólio, seis delas estão com algumas restrições
(amarela/vermelha).

Radar de FIIs 15

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 Fonte - RCAP

Já quanto ao book de FIIs, a maior posição alocada do PL (22,29%) está no FII

SRVD, fundo da própria gestora com foco principal em equities (projetos) de
multipropriedades. Em tempo, destacamos que 75,5% do TORD está
posicionado em ativos do setor de hotelaria sendo que 50,6% do portfólio em
geral está em obras, ou seja, são ativos não performados.
COTAÇÃO: R$ 8,83 | DY ANUAL: 12,37%

VGIP11 – Valora CRI Índice de Preço (FP) – Após emissão com captação de R$
240,4 MM e elevar o patrimônio do fundo para R$ 1,1B, a gestão segue alocando
os recursos e, agora, está com 79,8% do PL alocado em 42 CRIs.

Um ponto interessante que observamos é que a Valora optou por fazer duas
aquisições indexadas a CDI, sendo R$ 33,1 MM no CRI BRF-BTLG (CDI + 3,06%) e
R$ 2,1 MM no CRI RV Ipiranga (CDI + 6%).

O resultado (R$ 1,57) ficou abaixo da distribuição (R$ 1,75) considerando ainda
que 27% das receitas foram geradas via ganho de capital.

Desta forma, é muito importante que os investidores entendam que esses

rendimentos muito elevados são pontuais e não devem ser interpretados como
algo recorrente. Pelo contrário, o cenário-base que trabalhamos conta com uma
inflação mais acomodada do que percebemos em alguns meses neste 1S22.

VGIP está com 90,1% no book de CRIs alocado a IPCA + 7,5%, 8,8% em CDI + 3,9%
e 1,2% em IGP-M + 7%.

Radar de FIIs 16

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 COTAÇÃO: R$ 99,03 | DY ANUAL: 16,10%

VGIR11 – Valora RE III (FP) – Em mai-22, a gestão adquiriu R$ 148,3 MM em CRIs

indexados ao CDI em oito operações, sendo seis já existentes na carteira. Desta
forma, a Valora encerra, de maneira muito célere, as alocações dos recursos da
última oferta.

Agora, o VGIR está com 43 CRIs com as seguintes taxas médias brutas
ponderadas:
94,9% - CDI + 4,6%
5,1% - IPCA + 6,9%

COTAÇÃO: R$ 98,30 | DY ANUAL: 11,19%

VSLH11 – Versalhes Recebíveis Imobiliários (FP) – Em primeiro lugar,

destacamos o fato da gestão ter renunciado à 90% da taxa de performance
referente ao 1S22. No RG, foi também informado um avanço geral nas vendas
face aos feriados prolongados nestes últimos meses e, por consequência, um
aumento no fluxo de turistas nos ativos de multipropriedades (66,4% do PL).

Importante lembrar que o VSLH possui 85% do PL alocado em CRIs, 7,9% em FIIs
e 7,1% em caixa. Não houveram movimentações significativas no portfólio no
mês passado, apenas o pré-pagamento de uma operação.

Em tempo, são 37 CRIs no fundo, sendo que 12 estão com alguma ressalva no
"mapa de cores" da RCAP. São sete em "amarelo" e cinco em "vermelho", ou
seja, é importante que se mantenha um monitoramento próximo nos próximos
relatórios.
COTAÇÃO: R$ 9,23 | DY ANUAL: 16,10%

XPCI11 – XP Crédito Imobiliário (FP) – O resultado (R$ 1,24) ficou acima da

distribuição (R$ 1,22). A gestão segue realizando aquisições nos books de FIIs e
CRIs, sendo que há 7,2% alocados em outros FIIs e 81,6% em CRIs.

Logo mais abaixo, as taxas médias brutas ponderadas do XPCI, lembrando que a
gestão vem conseguindo adquirir operações com taxas maiores. No mês
passado, a XP alocou R$ 25 MM no CRI GAPs/Maqcampo a IPCA + 8,67%.
69% - IPCA + 5,92%
31% - CDI + 2,77%

Radar de FIIs 17

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Ainda sobre o book de FIIs, destacamos cinco FIIs alocados, sendo a maior
posição em XPML (shopping). As outras quatro são também FIIs de CRIs: MCCI,
BLMC, BTCR e GCRI.
COTAÇÃO: R$ 93,43 | DY ANUAL: 13,29%

XPIN11 – XP Industrial (FT) – O resultado (R$ 0,62) ficou marginalmente acima

da distribuição (R$ 0,61). Importante lembrar que, no início de jun-22, foi
publicado um Fato Relevante indicando a locação de 1,1 mil m² no ativo BBP
Jundiaí I e, dessa forma, a vacância do fundo foi reduzida para 16,9% (ante
17,3%).

Em 2022, temos ainda 4% de contratos que irão vencer e 11% que poderão
passar por revisionais.
COTAÇÃO: R$ 74,65 | DY ANUAL: 10,05%

XPSF11 – XP Selection (FoF) – O resultado (R$ 0,068) ficou abaixo da distribuição

(R$ 0,069), sendo que o ganho de capital foi pouco expressivo em relação às
receitas (0,4%), o que reforça a consistência da renda-base do fundo.

XPSF está 89% alocado em FIIs e 6% em CRIs. Há ainda 4% em CRIs que estão
em fase final de liquidação e apenas 1% em caixa.

Em termos setoriais, identificamos 37% do PL alocados em CRI, 18% em

escritórios e 15% em logística e o restante nos demais setores. Por fim, as três
maiores posições são: MXRF (7%), CPTS (7%) e KNCR (5%).
COTAÇÃO: R$ 7,25 | DY ANUAL: 11,45%

Radar de FIIs 18

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Radar de FIIs 19

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