Carteira Recomendada Fundos

Imobiliários de Tijolos

Edição 16/07/2021

Douglas Ribeiro Coelho - douglas.coelhoo@hotmail.com - CPF: 116.127.297-62

 C A R T E I R A AT I VA
PREÇO
O QUE PREÇO PREÇO
TICKER INICIAL RETORNO TIPO DATA
FAZER? TETO ATUAL
*

VILG11 COMPRA R$125,60 R$ 117,35 R$ 115,40 1,68% Logística 20/06/21

TRXF11 COMPRA R$116,52 R$ 105,57 R$ 104,72 0,81% Varejo 20/06/21

HGRU11 COMPRA R$ 129,82 R$ 121,22 R$ 120,21 0,84% Híbrido 20/06/21

XPIN11 COMPRA R$121,81 R$ 100,11 R$ 105,34 -5,22% Industrial 20/06/21

RZTR11 COMPRA R$108,00 R$ 98,65 R$ 98,65 - Agrícola 16/07/21

* Preço Inicial ajustado por proventos

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Proventos Mensais :

VILG11
Data-EX Data do pagamento Valor Líquido Tipo de provento
01/07/2021 15/07/2021 R$ 0,60 Dividendo

TRXF11

Data-EX Data do pagamento Valor Líquido Tipo de provento

01/07/2021 15/07/2021 R$ 0,70 Dividendo

HGRU11
Data-EX Data do pagamento Valor Líquido Tipo de provento
01/07/2021 15/07/2021 R$ 0,90 Dividendo

XPIN11

Data-EX Data do pagamento Valor Líquido Tipo de provento

19/06/2021 25/06/2021 R$ 0,62 Dividendo

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Panorama Econômico
Há pouco mais de duas semanas foi feito anúncio da
proposta da reforma tributária que iria retirar a isenção dos
fundos imobiliários. Nesse meio tempo, Guedes e Lira após um
movimento interessante do mercado em expor os efeitos
negativos de tributar a indústria de FI, sinalizam que a isenção
será mantida. Com essa cena ainda sem desfecho mas bem
otimista , o IFIX (índice dos fundos imobiliários da B3) retomou
alguns pontos perdidos com o burburinho de semanas atrás.
Notícia importante no panorama de FI, segundo CVM os
fundos Fiagro começam a ser negociados em agosto. Esse fundo
nada mais é do que uma junção de duas coisas : fundos
imobiliários e fundos de investimento em direitos creditórios(
fundos de papeis) mas ligada a cadeia do agronegócio. Vem
muita novidade como alternativa de investimento por ai.

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No cenário internacional a autoridade monetária enxerga
que a inflação não é transitória o que causou volatilidade nos
mercados. Por outro lado, demonstrou em não ter pressa para
fazer alterações na política monetária enquanto não houver
recuperação do emprego. Sabemos que aumento de taxas de
juros tende a prejudicar empregos de forma indireta.
O FED reitera que não serão retirados estímulos, além de
acreditar que a inflação americana está mais alta devido a
retomada econômica. Há um descompasso entre retomada da
demanda e oferta.
Estamos monitorando o cenário, pois a retirada dos
estímulos poderia causar uma aversão ao risco no mercado
internacional, trazendo impactos sobre a economia brasileira.
Logo gerando impactos na carteira CostaFlix.

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Objetivo da carteira
Escolher fundos imobiliários de tijolos que se encaixem na
estratégia de renda passiva atendendo a quesitos de boa gestão,
segmento de inquilinos perenes e com oportunidades potenciais
no longo prazo.
O presente relatório visa fornecer informações e fatos
relevantes que movimentaram o cenário dos fundos imobiliários
da carteira CostaFlix. O acompanhamento tem a finalidade de
não apenas mostrar os proventos recebidos, mas também como
o gestor está cuidando do seu dinheiro!

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VILG11
Fundo distribuiu proventos de R$0,60 por cota pagos no dia
15 de julho aos que detinham os papeis até dia 30 de junho. Esse
provento corresponde a 0,51% mensal, já nos últimos 12 meses,
o dividend yield está em 5,68%. Valores baseados na cotação de
R$116,80.
Não houve impacto na ocupação do fundo, atualmente
consta com 99,6% de ocupação. Mostrando como os fundos de
logística pouco foram afetados pela pandemia. O e-commerce é
uma realidade sem volta na vida das famílias, logo seguimos
confiantes no bom desempenho dos fundos bem como em suas
expansões via futuras emissões de cotas.
As obras do Ativo Castelo Branco Park-SP, no qual o fundo
terá 80% de participação no final da obra, está em avanço. A
previsão de entrega do ativo é no segundo trimestre de 2022.
Período que irá reforçar as receitas do fundo.

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Vale destacar também que foi em junho que se passou a
contar com a totalidade das receitas dos imóveis adquiridos
última emissão(6º).
Na figura abaixo podemos acompanhar a evolução dos
proventos do VILG11:

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TXRF11
No dia 30 de junho foi anunciada a distribuição de R$0,70
por cota, valor que corresponde a um dividend yield anualizado
de 8,12% se pegarmos como base o fechamento do mês de
R$103,50. Pagamento foi feito no dia 15 de julho. Não há
espaços sem inquilinos no fundo.
Há um número crescente de cotistas do fundo a cada mês
como podemos observar no gráfico abaixo:

Apenas relembrando que 96,26% dos contratos são atípicos,

modalidade que não permite revisões dos contratos além de
multas altas para quebras de contrato. Isso auxilia na
previsibilidade das receitas do fundo.

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HGRU11
Fundo divulgou relatório de gestão referente ao mês de
Junho. Como destaque do período temos a apuração de uma
receita total de R$15,9 milhões(R$0,78 por cota) e um
resultado(receita-despesas) de R$12,5 milhões (R$ 0,68 por
cota). Tendo sido distribuído R$0,90 pagos no dia 15 de julho.
A razão para um rendimento tão mais alto que o anterior de
R$ 0,70 foi o entendimento interessante por parte da gestão do
fundo. Como se trata do último mês do primeiro semestre, todo
resultado acumulado foi distribuído aos cotistas. Apesar do
fundo estar num bom momento, em que normalmente seria
distribuído 95% do resultado. Foi decidido por uma distribuição
próxima de 100%. O time da gestão entende que com a
possibilidade da tributação, os cotistas deveriam estar com os
recursos para decidirem o que fazer.

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XPIN11
Fundo pagou proventos de R$0,62 por cota no dia 25 de
junho, aos que detinham papeis até dia 18 de junho. Fundo
conta com dividend yield de 7,46% se considerarmos os últimos
12 meses.
Foi divulgada por fato relevante a intenção da 5º emissão de
cotas. Iremos repassar algumas informações sobre o direito dos
cotistas de aumentarem sua posição via subscrição. Mas já
adiantamos que não enxergamos uma boa opção participar
dessa emissão.
A data base, ou seja, aqueles que tem cotas até 23 de junho
irão receber o direito de comprar mais cotas por R$97,73. O fator
de preferência é de 23,3%, ou seja, caso o cotista tenha 100
papeis por exemplo, poderá comprar mais 23 cotas.
O motivo da emissão não ser atrativa é principalmente
porque o preço de R$97,73 da subscrição ser abaixo do valor
patrimonial. Mas o que de fato significa isso afinal?

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Todo fundo possui 2 preços basicamente. O preço que você
encontra das cotas no homebroker, ou seja, preço de mercado e
o preço do valor patrimonial. Sendo esse ultimo basicamente o
que você estaria levando de fato em patrimônio por cota,
baseado no registro contábil que foi contabilizado no balanço da
empresa.
Agora vamos a um exemplo. Suponhamos que você seja
dono 50% de uma casa que vala R$1 milhão. Caso seu irmão
venda os outros 50% por 400mil, nesse momento a casa passa a
valer 800 mil no total. E sem fazer nada seu irmão fez você agora
ser dono de algo que vale 800 mil(sua parte de 400 mil mais a
dele) . Logo sua fatia agora é de 400mil e não mais 500 mil. A
ideia é parecida nos fundos.
Logo o que observamos que emissões abaixo do valor
patrimonial faz desvalorizar a fatia que você comprou
efetivamente do imóvel.

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Simplesmente porque agora outras pessoas foram
comprando o mesmo pedaço do imóvel por um preço menor.
Isso no jargão do mercado se chama ser “diluído”.
Estamos atentos com essas movimentações que possam
prejudicar o cotista aqui no CostaFlix. A gestora pertence a XP e
contamos com a credibilidade deles para explicar o motivo dessa
emissão. Reiteraremos mais informações no decorrer dos
próximos relatórios.

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RZTR11
Agora é o momento para apresentarmos o novo
componente da carteira CostaFlix. Trata-se do RZTR11 que tem
como operações as aquisições de terras produtivas de soja,
milho e algodão que proporcionam arrendamentos lucrativos ao
fundo. Além disso, a modalidade de comprar as terras e dar a
possibilidade do produtor arrendatário de recomprar a terra ao
longo de 10 anos é outra importante fonte de receita. Fundo
vem atuando para projetar crescimento via emissões, o que é
muito positivo ao minimizar riscos. Afinal o risco é menor tendo
20 ativos ao invés de 5 ativos. Qualquer eventualidade negativa
impacta menos.
Fundo atualmente conta com 10 propriedades com
destaque para 12 mil hectares no Piauí e 3,5 mil hectares no
Mato Grosso. Fundo tem como alvo os rendimentos mensais na
casa dos R$0,85. No último pagamento foram entregues aos
cotistas R$0,77.

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Se baseado nos últimos 12 meses o dividend yield foi na
casa dos 6,12%.
O resultado do fundo é positivamente afetado quando há
valorizações das terras. Segundo informações do Terra, a receita
agrícola que já vinha em alta, alcançará 53% de aumento em
2021. Com mais dinheiro na cadeia, as terras são valorizadas
consequentemente. “Preço de terras dispara no Brasil e atinge
maior valor em 20 anos” de acordo com pesquisa da IHS Markit”
Além disso,o ciclo de juros de baixa vivido num passado não
tão remoto ajudou os agricultores a pegarem dívidas com juros
mais baixos, com despesas financeiras menores e portanto
sobrando mais capital para adquirir terras. Todo esse cenário de
valorização e movimento positivo das commodities seriam
capturados pelo fundo.

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E por fim e não menos importante temos o preço dos
papeis. Na data do relatório, 16/07/2021, o fundo é negociado
na bolsa a R$ 99,21 e com valor patrimonial de 1,01. Dentro do
nosso limite de ágio em fundos imobiliários. O preço teto do
ativo é de R$108. Acreditamos ser uma ótima oportunidade de
ingresso em um setor muito promissor, que com certeza estará
ainda mais aquecido no segundo semestre. O crescimento global
de retomada puxa as commodities, e como explicado
anteriormente, isso ajuda positivamente os fundos inseridos
nessas cadeias.

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Agora vamos falar um pouco sobre o que aconteceu com os
investidores que sucumbiram às incertezas e burburinhos desde
o dia 25 de junho. Data que saiu noticia sobre tributação de
dividendos. Vamos pegar como exemplo um ativo aqui da
carteira mesmo, o VILG11. Vejamos alguns cenários nesses
últimos dias:
• Você possuía cotas do VILG11, pela insegurança e sentimento
de manada, se desfez de suas cotas no dia 25 de junho:

Resultado: investidor perdeu oportunidade de comprar no dia 25

de junho e auferir 9,16% na recuperação até a data do relatório.

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• Se você não fez nada. Nem comprou nem vendeu. Auferiu

5,71% do valor de 25 de junho até a data do relatório

Assim como batemos na tecla muitas vezes aqui nos

relatórios, o importante de investimentos em fundos imobiliários
é o longo prazo. Não faz sentido desfazer de ativos em curtos
períodos de tempo, muito menos quando os fundamentos dos
ativos permaneceram. È importante entender que todo
investidor precisa com o tempo adquirir o pensamento em
segundo nível. Estávamos dias atrás num dilema muito
importante: o risco de perder dinheiro e o risco de perder
oportunidades.

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Como de costume, o psicológico faz muitos investidores
perderem oportunidades, que em suas cabeças num primeiro
momento seriam perda de dinheiro.
Tudo é aprendizado. Portanto vamos forte na estratégia de
aportar em bons ativos, que nos proporcionarão renda passiva
constante desde que se reinvistamos os dividendos nessa fase de
acumulação de patrimônio.
Nos vemos no próximo relatório. Não deixe de acompanhar
o conteúdo de carteiras recomendadas e educativos do
CostaFlix.
Lucas Caçapava Vialta
Analista de Valores Mobiliários
CNPI nº EM 2581

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Fontes:
https://www.terra.com.br/economia/agronegocio-
bate-recordes-e-cidades-do-interior-veem-salto-no-
consumo-de-
luxo,9100d4a3f06ca8a856c5380df6963c145z5ulb8a.html
https://www.terra.com.br/economia/preco-de-terras-
dispara-no-brasil-e-atinge-o-maior-valor-em-20-
anos,8239b01e7ee9632a7419dfc6333addf0f9s2jyvy.html
https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/rztr11
https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/hgru11
https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/xpin11
https://www.clubefii.com.br/fiis/RZTR11?id_msg=4704
67#comentarios
https://valor.globo.com/

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