Sumário:

Carta ao Investidor 2

Carteira de FIIs 5
Visão Macro da Alocação 6

Acompanhamento de Mercado 7
HGLG11 7
HSML11 7
KNRI11 8
RECT11 9
RECR11 10
TRXF11 11

Tabela de FIIs “Stock Guide” 12

 São Paulo, 11 de setembro 2022

Atualização Semanal: Carteira de Fundos Imobiliários

Carta ao Investidor

Prezados, como esperado, tivemos mais um mês de deflação. O

IPCA de agosto foi de -0,36%. (observe o sinal negativo, já iremos
comentar mais sobre ele). O curioso é que 65% dos ítens que compõem
o IPCA tiveram variação positiva nos preços. Ao olharmos o histórico
recente, podemos notar sim uma redução na inflação, afinal, desde
dezembro de 2021, tivemos alguns meses com mais de 70% dos itens
que compõem o IPCA, com variações positivas nos preços.
Algo que tem causado confusão na cabeça dos investidores é a
diferença entre deflação e redução na inflação. A deflação é o índice
negativo, como aconteceu em julho e agosto, e a redução na inflação é
quando o IPCA vem menor do que no mês anterior.
Observe, na próxima imagem, as barras pretas representando a
variação do IPCA ao longo dos meses. Quando temos uma barra menor
do que mês anterior, temos redução na inflação. Agora observe as
barras laranjas, elas representam a deflação.

Fonte: Relatório Gerencial do VCJR11

2
 A imagem mostra o histórico do IPCA desde 2012, o que é um
período suficientemente abrangente para tirarmos duas conclusões:

1. O IPCA vai variar ao longo dos meses e anos. Com isso, os

dividendos dos FIIs de papéis que possuam CRIs indexados ao
IPCA (a maioria absoluta), também irão variar. Sabendo disso,
compreendendo que essa oscilação é normal e faz parte do
processo, a variação dos dividendos não deve ser motivo de
preocupação por parte dos investidores. Iremos passar por
períodos de altas e baixas e está tudo ok.

2. A deflação (barras laranjas para baixo), como aconteceu nos

meses de julho e agosto, é um evento raro. A recente foi
ocasionada pela redução do ICMS nos combustíveis e energia.
Essa deflação recente é a responsável pela grande redução na
distribuição de dividendos que estamos vendo em alguns FIIs de
papéis. Especialmente o RECR e CVBI, propositalmente
colocado na carteira recentemente.

Algo que vale ser lembrado é que não farei nenhum esforço para
bater determinado índice em um mês, a carteira é pensada e
construída - como toda estratégia de FIIs deve ser - pensando em prazo
maior. No entanto, não podemos fechar os olhos para as oportunidades
de curto prazo.

Nos meses de setembro, outubro e novembro, devemos ver uma

redução maior nos dividendos dos FIIs de papéis, ocasionada pela
deflação pontual. Isso vai variar de fundo para fundo, de acordo com
reservas feitas pelos Gestores, indexação ao IPCA, porcentagem de CRIs
com proteção para deflação e data de pagamento de cada CRIs. Com
todos esses fatores e o delay (atraso) existente entre o evento inflação e
a distribuição de dividendos pelo fundo, podemos esperar impactos até
os dividendos pagos em novembro.

Os dividendos do RECR saíram de R$1,02 para R$0,80 e do CVBI,

saíram de R$1,00 para R$0,74. A expectativa na redução e a redução de
fato, pressionam tanto as cotações que RECR e CVBI fecharam a última
sexta-feira, dia 9 de setembro, com desconto de 4% e 8%,
respectivamente, em relação ao valor patrimonial. Diante disso e pelo
fato dos dois estarem na carteira, sugiro que os aportes da semana,
incluindo o reinvestimento dos dividendos que serão distribuídos nos
próximos dias, sejam direcionados para os dois fundos.

Desde a última semana temos atualizado com mais frequência os

canais de Telegram, não só o de FIIs. Sugiro que ingressem nos canais
para que tenhamos uma comunicação mais rápida e eficiente.

3
 Por fim, incluímos no final do relatório, informações sobre a
carteira da Ticker na XP. É possível que tenhamos diferenças entre a
nossa carteira (oferecida aos assinantes) e a disponível na XP. As
diferenças poderão ocorrer em função da liquidez, uma vez que
oportunidades com menor liquidez podem ser impossíveis de serem
executadas em função do volume que atingiremos dentro da
plataforma e data de execução da carteira na XP, que será sempre no 5o
dia útil. Sempre que houver diferença entre a carteira oferecida aos
assinantes e a carteira fornecida para a XP, ambas estarão disponíveis
no nosso relatório semanal, por questão de máxima transparência.

Boa semana!

Entre no canal de assinantes no Telegram e receba atualizações

durante a semana: (Exclusivo para assinantes)

4
 Carteira de FIIs
Estratégia Clássica

Alocação
Fundo Segmento Cotação Preço-teto DY 12m Recomendação
alvo
HGLG11 Galpões R$ 168,51 R$ 175,00 9,59% 5,26% COMPRAR
BTLG11 Galpões R$ 104,88 R$ 120,00 8,67% 5,26% COMPRAR
LVBI11 Galpões R$ 113,00 R$ 115,00 8,42% 5,26% COMPRAR
MALL11 Shoppings R$ 108,30 R$ 115,00 8,00% 5,26% COMPRAR
HSML11 Shoppings R$ 92,23 R$ 100,00 8,73% 5,26% COMPRAR
HGRE11 Lajes R$ 141,44 R$ 150,00 8,47% 5,26% COMPRAR
PVBI11 Lajes R$ 97,79 R$ 104,00 7,32% 5,26% COMPRAR
TRXF11 Renda Urbana R$ 112,00 R$ 116,60 9,61% 5,26% COMPRAR
HGRU11 Renda Urbana R$ 128,25 R$ 126,00 8,07% 5,26% MANTER
KNRI11 Híbrido R$ 152,40 R$ 152,00 7,09% 5,26% MANTER
BTAL11 Agro R$ 100,00 R$ 105,98 10,61% 5,26% COMPRAR
MORC11 Papéis R$ 95,50 R$ 104,50 15,68% 5,26% COMPRAR
RECR11 Papéis R$ 91,80 R$ 100,22 15,57% 5,26% COMPRAR
RBRY11 Papéis R$ 103,96 R$ 107,00 12,33% 5,26% COMPRAR
AFHI11 Papéis R$ 100,83 R$ 100,85 15,06% 5,26% COMPRAR
IRDM11 Papéis R$ 103,50 R$ 100,62 14,30% 5,26% MANTER

Estratégia Tática

Alocação
Fundo Segmento Cotação Preço-teto DY 12m Recomendação
alvo
CVBI11 Papéis R$ 91,60 R$ 105,00 15,17% 5,26% COMPRAR
MORE11 FOF R$ 76,76 R$ 90,00 12,35% 5,26% COMPRAR
JSAF11 FOF R$ 88,83 R$ 101,00 11,16% 5,26% COMPRAR

● Estratégia clássica: buy and hold clássico visando renda. Os ativos sugeridos
possuem qualidade, capacidade de geração de renda e as recomendações têm
foco no longo prazo. Alterações eventuais serão realizadas somente quando
houver perda nos fundamentos ou clara oportunidade de melhora na relação
risco / retorno. É a estratégia que você deve seguir se está começando e
pretende ter menos movimentações dos FIIs da carteira.
● Estratégia tática: fundos com desconto e possibilidade de ganho de capital.
As sugestões dentro de estratégia tática poderão ter alterações mais
frequentes, pois os FIIs serão vendidos visando o ganho de capital.

A carteira é uma só, mas você pode adotar somente a estratégia clássica, se for
um investidor tradicional de FIIs ou ambas, caso se sinta confortável em girar o
portfólio com mais frequência.

5
Visão Macro da Alocação

6
 Acompanhamento de Mercado

Aqui você encontra os principais acontecimentos relativos aos FIIs que estão na
carteira, nos relatórios fornecidos aos parceiros comerciais. Já nos relatórios
fornecidos aos assinantes Ticker Research, você encontra informações sobre todos os
FIIs que fazem parte do IFIX.

HGLG11
Galpões / D.Y. 12m: 9,50%

O fundo divulgou fato relevante informando que recebeu o valor

de R$20.376.747 milhões, o que quitou os ativos, vendidos ao XPIN, na
região de Atibaia/SP. A aquisição do imovel foi a R$2.378 o m²
considerando as benfeitorias e vendido a R$2.984 o m² (25,48%
superior).
A transação final gerou um lucro de regime caixa de R$18.662.157
milhões ou R$0,80 por cota, com uma taxa interna de retorno de 9,4%.

HSML11
Shoppings / D.Y. 12m: 7,66%

O fundo divulgou o relatório gerencial de agosto, informando que

foi distribuído R$0,67 e gerado R$0,76 por cota. O resultado caixa do
mês considera os repasses do Shopping Uberaba, que foi adquirido em
junho de 2022. No acumulado do ano as vendas e NOI apresentam +11%
e +13%, respectivamente, em comparação ao mesmo período de 2019.
O dividendo de R$0,67 por cota pago em setembro, é
considerado pela Gestão como o novo piso de distribuição.
A obra de expansão do Shopping Pátio Maceió segue com
desempenho físico de 14% e com previsão de conclusão para novembro
de 2022. A taxa de ocupação do fundo está em 95,3% (vs 95% no mês
passado) e a inadimplência de 5,9% (vs 0,4% no mês passado).

7
 Expansão Shopping Pátio Maceió. Fonte: Relatório gerencial

KNRI11
Híbrido / D.Y. 12m: 6,51%

O fundo divulgou o relatório gerencial de agosto, informando que

foi distribuído R$0,91 e gerado R$1,09 por cota. No mês houve a locação
de um andar do Edifício Rochaverá para a Echoenergia. A vacância
financeira atual do portfólio é 5,13% (vs 5,16% no mês anterior) e a
vacância física é de 1,74%, igual ao mês anterior.
A receita adicional segue com previsão até fev/23 e alcançando
R$323.116 mil ou R$0,01 p/cota, o relatório também trouxe fotos do
Edifício Lagoa, interessante para visualizarmos imagens internas dos
imóveis.

Fonte: Relatório gerencial

8
 Fonte: Relatório gerencial

RECT11
Lajes / D.Y. 12m: 9,64%

O fundo divulgou fato relevante, informando que recebeu da BR

Properties, valor inferior à garantia de aluguel mínimo mensal (RMG) ao
que foi acordado na compra do imovel situado em Barra da Tijuca/RJ.
O pagamento realizado foi de R$303.070,00 ao invés de
R$714.078,00. A BR Properties alegou que discorda da forma de cálculo
da garantia de aluguel mínimo mensal a qual vem sendo aplicada
desde o início da obrigação, em março de 2021. A diferença não paga é
de R$411.007 e representa R$0,0481 por cota. A gestão informa que será
contratado escritório de advocacia especializado.
O curioso sobre o fato é que a BR Properties mudou o
entendimento sobre a forma de cálculo, em um acordo que vinha
sendo cumprido desde março de 2021. O acordo tem duração de 30
meses e prevê uma renda de R$75,00 / m2, por 60% da área locável,
corrigida pelo IGP-M.
Certamente, muita água vai rolar em cima dessa discussão, que é
ruim para a indústria como um todo. Um ponto de atenção é que a BR
Properties tem RMG com outros FIIs e esse tipo de evento, até que seja
100% esclarecido, acende um “luz âmbar" nos demais FIIs com RMG.
Sobre a RMG, ou renda mínima garantida, é um tipo de operação
que não é necessariamente vantajosa para os cotistas, mas existe por
uma própria demanda do mercado. Na prática, o dinheiro que o fundo
recebe, saiu do bolso do próprio fundo na aquisição do imóveil. O

9
comprador (fundo) adianta ao vendedor do imóvel o dinheiro que será
recebido de volta, via RMG. Por que isso acontece? Porque, o cotista
desinformado quer renda e não quer saber de mais nada.

Imóvel do fato relevante: Fonte: Relatório gerencial

Também foi divulgado o relatório gerencial de agosto,

informando que foi distribuído R$0,50 e gerado R$0,51 por cota. No
relatório não tivemos mais novidades.

RECR11
Papéis / Principal Indexador: IPCA / D.Y. 12m: 8,20%

O fundo divulgou o relatório gerencial de agosto, informando que

foi distribuído R$0,80 e gerado R$0,92 por cota. No mês houve
aquisição dos CRIs H2 Energy IPCA+ 10,50% a.a., no valor de R$21,9
milhões, CRI Cortel 2 e 3 – cota sênior CDI+ 3,50% a.a., no valor de R$13,2
milhões, CRI SG Aquiraz IPCA+ 9,50% a.a., no valor de R$2,4 milhões e
CRI Hotel Rosewood IPCA+ 7,50% a.a., no valor de R$2 milhões, além da
aquisição do CRI Green Tower IGP-M+ 4,75% a.a., no valor de R$24
milhões como alocação de liquidez.
A taxa média ponderada da carteira de CRIs está em 76% IPCA+
7,68% a.a. e 17% CDI+ 4,49% a.a..
O fundo divulgou um rendimento menor que os meses anteriores
- como já vínhamos comentando - em função da deflação temporária.
O maior impacto em termos de geração será relativo ao dividendo do
próximo mês. Vale mencionar que o RECR possui R$0,22 por cota
acumulado e não distribuído, que deve ser utilizado para amenizar o
impacto na próxima distribuição.

10
TRXF11
Renda Urbana / D.Y. 12m: 8,95%

O fundo divulgou o relatório gerencial de agosto, informando que

foi distribuído R$0,85 e gerado R$0,82 por cota. No mês, o fundo
adquiriu parcela adicional do TRXB com os recursos captados na 6ª
emissão de cotas, mas não divulgou o valor.
O custo por cota da emissão divulgado foi de R$0,36 por cota,
sendo que o valor estimado era de R$0,50, bem interessante perto das
emissões em geral, nas quais vemos os custos rodando em R$3,00, ou
acima, por cota.

Fonte: Relatório gerencial

Especulativo Extrema - Fonte: Relatório Gerencial

Expansão Leroy - Fonte: Relatório Gerencial

11
 Tabela de FIIs “Stock Guide”

No Stock Guide você encontra mais de 40 opções de FIIs para

investimento, que já passaram nos nossos critérios qualitativos, com
o preço-teto e relatório completo detalhando a tese. O material é
exclusivo para assinantes.

12
 DISCLAIMER

O material produzido é baseado em informações públicas,

consideradas fidedignas na data de sua publicação, portanto, as
estimativas, opiniões e recomendações estão sujeitas a mudanças
sem aviso prévio.
O conteúdo do relatório não pode ser reproduzido ou
distribuído, no todo ou em parte dos relatórios, a terceiros, sem prévia
e expressa autorização sob nenhuma forma, no todo ou em parte, sob
pena da adoção de medidas cíveis e criminais, incluindo a obrigação
de reparação de todas as perdas e danos causados, nos termos da Lei
nº 9.610/98 e de outras aplicáveis.
Os relatórios disponibilizados aos assinantes da Ticker Research
não representam ofertas, negociação de valores mobiliários, ou de
outros instrumentos financeiros. As opiniões e recomendações dos
analistas não implicam em quaisquer concessões de crédito e/ou
promessa de rendimentos aos clientes. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelos próprios leitores,
não sendo de responsabilidade dos analistas eventuais perdas que as
recomendações possam gerar aos clientes.
Maiores informações podem ser obtidas na Resolução CVM nº
20/2021 e no Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores
Mobiliários.
OBS: Este relatório é destinado exclusivamente aos Assinantes
da Ticker Research. Favor não compartilhar.

13
14