Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
O preço total (custos inclusos) será de R$ 101,00/cota sendo que o período para
exercício do Direito de Preferência será entre 27/03 e 08/04. As Sobras serão
levadas a mercado entre 10/04 e 23/04.
A Suno Research enxerga valor implícito no portfólio do Fundo, bem como na capacidade
do time de Gestores de originar e integralizar CRIs com boa qualidade de crédito e lastro
imobiliário.
Temos uma expectativa que a distribuição seja reduzida nos primeiros três meses (pós
emissão) para a faixa de R$ 0,50/cota, mas que ganhe tração no 2S19 e retome um
patamar entre R$ 0,65 e R$ 0,70/cota, ou seja, teríamos um DY médio projetado de 8%
ao ano para os próximos 12 meses.
INTRODUÇÃO
Suno Fundos Imobiliários 1
Antes de começarmos a avaliação de BTCR11, destacamos que os Fundos de Papéis
(CRIs) vêm ganhando espaço na indústria de FIIs no Brasil pelo fato de se mostrarem
ativos com uma relação de risco/retorno adequada frente aos investidores que buscam
alternativas imobiliárias que possam maximizar a rentabilidade total de suas carteiras, e
com baixo nível de volatilidade.
A Suno Research entende que um dos valores principais dos Fundos de CRIs é a
capacidade do Gestor de originar novas operações para que possa participar
efetivamente da estruturação a fim de se preservar as garantias com todo o arcabouço
jurídico para que os riscos (Compliance) sejam mitigados.
E, por fim: temos dado cada vez mais evidência aos Gestores que visam CRIs Restritos
(ICVM 476), pois são ativos os quais investidores em geral não conseguem acessar nas
plataformas de suas Corretoras – é uma forma democrática de dar acesso a produtos
estruturados por profissionais aos investidores do mercado.
Agora, o BTG Pactual, que é Administrador e Gestor do Fundo, entende que seja hora de
pulverizá-lo através de uma Oferta Pública (ICVM 400) que visa captar mais R$ 85M,
podendo chegar até a R$ 102M (Lotes Adicionais).
É uma captação ousada, mas entendemos que a janela está aberta, especialmente para
FIIs de CRIs que podem se favorecer mais facilmente do fechamento da curva longa de
juros e da estabilização da inflação projetada para os próximos meses.
A carteira atual está com 74% do capital alocado em 8 operações, divididos pelos
seguintes indexadores: IPCA (48%), CDI (32%) e IGPM (20%). Em função do
percentual alocado, a Taxa de Admin/Gestão não está sendo cobrada, e com a
integralização dos novos recursos da Oferta, é provável que essa “Taxa” comece a
ser cobrada apenas no 2S19.
CARTEIRA ATUAL
Como dito, hoje são 8 operações alocadas no portfólio do Fundo. Logo na sequência,
traremos destaques que foram extraídos do último Relatório Gerencial (ref. jan/19)
publicado pelo BTG Pactual na B3. Antes disto, veja um Quadro-Resumo com os CRIs
atuais alocados:
CRI WTC
Taxa: IGPM + 7,5%
Lastro: Debêntures da SPE detentora do completo WTC
Garantia: Debêntures, conta reserva e coobrigação do acionista
Prazo médio: 5,9 anos
CRI BRF
Taxa: IPCA + 7%
Lastro: Contrato de locação atípico para a BRF
Garantia: Imóvel objeto do contrato de locação e fiança bancária
Prazo médio: 8 anos
CRI HELBOR
Taxa: DI + 2%
Lastro: Crédito Imobiliário para a Helbor
Garantia: AF de imóveis prontos (LTV 45%), sub. de 30% e conta reserva
Prazo médio: 2,5 anos
CRI JSL
Taxa: IPCA + 7,15%
Lastro: Contratos de locação para JSL e companhias ligadas
Garantia: Alienação fiduciária de imóveis (LTV 35%), coobrigação e aval
Prazo médio: 4 anos
A OFERTA
O preço total de R$100/cota está em linha com o Valor Patrimonial (VP), apesar de que
o Fundo está sendo precificado na faixa de R$ 108/cota.
Em tempo: FEXC11 é um FII de CRIs com longo histórico administrado pelo BTG, porém
com perfil mais agressivo e, ao que tudo indica, o Banco dará preferência por ativos mais
conservadores, além do fato da “Taxa” mais alinhada aos seus pares, até para que se
possa manter profissionais capazes de acompanhar todas as operações. A nosso juízo, à
medida que BTCR11 ganhe mais liquidez e se consolide, o FII terá maior relevância que
FEXC11 na estratégia interna do BTG. A ver.
CONCLUSÃO
A nosso juízo, é um retorno compatível com o nível de risco do Fundo, bem como da
realidade que a Suno Research projeta internamente, considerando o preço final ao
investidor com base na Emissão de Cotas (R$ 100,00).
Mais uma vez, lembramos que há uma previsão de cinco meses para a alocação dos
recursos, portanto, é natural que o DY fique em patamares mais baixos neste período
inicial. O retorno de 9,5% ao ano considera os recursos alocados.
Isto posto, temos um viés positivo para BTCR11 por entender que o Fundo terá
uma Gestão responsável, primando por ativos de boa qualidade de crédito e
diversificação interna do portfólio, de tal forma a não ficarem expostos a riscos
direcionais.
É importante ponderar que todos os Fundos que estão recebendo nosso viés positivo
desde o início deste ano ficarão sob observação para possível integração da Carteira
Suno FIIs quando formos realizar a Revisão (Acompanhamento) da Carteira em
junho/2019.
Ranking Suno Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada** Recomendaçao Desempenho
Recomendações encerradas*