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TRADE
REIT’s Dividendos
Trade Opportunity

Analista
Fernando Henrique
CNPI-P 2226 | FMVA®
| CSMA® | CEA
RECOMENDAÇÃO
TOP 5 REITs para Dividendos

(i) Prologis
O Prologis é uma Dividend Contender, crescendo dividendos por 10 anos
consecutivos, e estimamos um Dividend Yield Forward de 2,86%. O CAGR
dos dividendos em 5 anos foi de 12,42% e em 10 anos foi de 10,93%. Para o próximo
ano, estimamos um crescimento de 8,5% nos dividendos. Além disso, nossa
recomendação é de COMPRA e vemos um upside de 12,7%, em relação ao preço justo
fundamentalista.

(ii) American Tower Corp.

O American Tower é uma Dividend Contender, crescendo dividendos por 10 anos consecutivos,
e estimamos um Dividend Yield Forward de 3,15%. O CAGR dos dividendos em 5 anos foi de
17,47% e em 10 anos foi de 20,61%. Para o próximo ano, estimamos um crescimento de 11,1% nos
dividendos. Além disso, nossa recomendação é de COMPRA e vemos um upside de 29,5%, em
relação ao preço justo fundamentalista.

(iii) Realty Income Corp.

O Realty Income é um Dividend Aristocrat, crescendo dividendos por 30 anos consecutivos, e
estimamos um Dividend Yield Forward de 5,04%. O CAGR dos dividendos em 5 anos foi de 3,19% e
em 10 anos foi de 5,26%. Para o próximo ano, estimamos um crescimento de 3,0% nos dividendos.
Além disso, nossa recomendação é de COMPRA e vemos um upside de 20,9%, em relação ao
preço justo fundamentalista.

(iv) Digital Realty Trust Inc.

O Digital Realty Trust é um Dividend Contender, crescendo dividendos por 18 anos consecutivos,
e estimamos um Dividend Yield Forward de 5,47%. O CAGR dos dividendos em 5 anos foi de
5,58% e em 10 anos foi de 5,27%. Para o próximo ano, estimamos um crescimento de 0,8% nos
dividendos. Além disso, nossa recomendação é de COMPRA e vemos um upside de 53,7%, em
relação ao preço justo fundamentalista.

(v) W. P. Carey
O W. P. Carey é uma Dividend Aristocrat, crescendo dividendos por 26 anos consecutivos, e
estimamos um Dividend Yield Forward de 5,40%. O CAGR dos dividendos em 5 anos foi de 1,1% e
em 10 anos foi de 5,7%. Para o próximo ano, estimamos um crescimento de 1,0% nos dividendos.
Além disso, nossa recomendação é de COMPRA e vemos um upside de 19,2%, em relação ao
preço justo fundamentalista.

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Racional das Recomendações

Prologis (PLD)
O Prologis (PLD) é o líder global de solução em imóveis logísticos em mercados de alto
crescimento e grandes barreiras de entrada. Fundado em 1983, o REIT tem um portfólio de mais
de 5 mil imóveis e mais de 1 bilhão de pés quadrados de área locável.

Por ser o maior REIT de logística do mundo e por receber em seus imóveis um fluxo de
mercadorias equivalente a 2,5% do PIB mundial, o Prologis é altamente impactado pelas
macrotendências relacionadas a imóveis logísticos e industriais. O desenvolvimento do e-
commerce tende a cada vez mais alavancar resultados no setor, já que os varejistas devem
investir cada vez mais em melhores redes de distribuição e armazenamento de mercadorias.

Essa taxa de crescimento deve ser ainda maior em outras geografias em que o PLD atua. E
segundo estimativa da empresa, cada dólar gasto em e-commerce requer aproximadamente
três vezes mais espaço logístico do que o equivalente em varejo físico. À medida que o e-
commerce se desenvolve em diferentes mercados, cada vez mais oportunidades de negócios
surgem para a empresa, que historicamente investe em banco de terrenos com excelente
localização.

A empresa também deve verificar economias de escala a partir de seu crescimento, já que
possui hoje sistemas e a infraestrutura necessária para aumentar seu portfólio consolidado e
o portfólio próprio com despesas gerais e administrativas incrementais cada vez mais limitadas,
melhorando as margens.

O diferencial da empresa é focar em instalações logísticas com design sustentável de alta

qualidade estrategicamente localizadas em mercados com grade densidade populacional e
com investimentos em práticas de gestão ambiental, o que aumenta o valor dos ativos. Por
fim, a extensa diversificação do REIT na América, Europa e Ásia garante resiliência no longo prazo.
Então, vemos o PLD como uma excelente opção de investimento no setor imobiliário de logística.

Resumo: Compra de PLD:

Ativo: Prologis

Código/Ticker: PLD

Tipo: Compra

Preço de entrada: Até U$ 126,90

Preço de saída: U$ 140,30 350,00

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American Tower Corporation (AMT)

A American Tower Corporation (AMT) é um REIT que possui e opera aproximadamente 186 torres
de comunicação, que são alugadas para provedores de serviços sem fio, emissoras de rádios e
televisões e outros provedores de serviços de comunicação, sendo mais de 43 mil propriedades
nos Estados Unidos e Canadá e mais de 142 mil propriedades no restante do mundo.

A empresa compra ou realiza contratos de aluguéis de longo prazo os terrenos em que será
fixada a estrutura da torre de comunicação, que é de propriedade da empresa. Nessa torre a
empresa consegue suportar de 4 a 5 inquilinos diferentes, que operam os equipamentos de
antena, incluindo o propagador de micro-ondas, os cabos coaxiais, que é usado para transmitir
sinais, e os abrigos que contém os equipamentos de estação base e HVAC (climatização).

O REIT se encontra bem-posicionado para capturar o crescimento impulsionado pelos

investimentos em 4G e 5G no mundo e está focado em atender à arquitetura de rede global em
evolução.

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A sua sólida base de inquilinos com contratos de arrendamento de longo prazo e a baixa
rotatividade anual histórica garantem estabilidade de geração de caixa ao longo do tempo.

Acreditamos que o crescimento da tecnologia de rede com conectividade banda larga que
vimos (e ainda vemos) nos Estados Unidos deverá ocorrer internacionalmente, e a empresa está
liderando essa expansão, o que deve impulsionar o crescimento de longo prazo juntamente
com o uso de dados sendo atualizado de 2G e 3G para 4G e 5G e com a densificação e aumento
da rede.

O modelo de negócios da empresa no plano internacional é pautado em otimização de

alavancagem operacional, contratos estratégicos de longo prazo e fornecimento de serviços
de alto nível aos clientes para garantir fidelização. A empresa busca diversificação em relação
aos EUA, mas também entre países desenvolvidos e em desenvolvimento, com diferentes ciclos
de tecnologia simultâneos dentro da sua operação, sem se sobreposicionar em nenhum
mercado ou região.

Resumo: Compra de AMT:

Ativo: American Tower Corp.

Código/Ticker: AMT

Tipo: Compra

Preço de entrada: Até U$ 241,20

Preço de saída: U$ 268,00

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Realty Income Corp (O)

Fundada em 1969 com o objetivo de gerar renda mensal para os investidores, a Realty Income
(ticker: O) é um dos maiores REITs de Net Lease do mercado, localizada em San Diego, CA, tem
como finalidade a aquisição e administração de propriedades comerciais independentes que
possuem receitas de aluguéis sob contratos de arrendamento de longo prazo.

Acreditamos na estratégia da Realty Income, pois a companhia mitiga seu risco apostando na
diversificação geográfica (tendo imóveis em 49 estados nos Estados Unidos, Porto Rico e Reino
Unido) e na diversificação de seus inquilinos (pertencentes a 51 setores diferentes).

Para atender às necessidades de seus inquilinos, a ''O'' precisa variar o tipo de imóvel, por isso seu
portfólio é composto por imóveis industriais, comerciais e agrícolas. Julgamos essa estratégia
como correta, pois a diversificação permite que a Companhia não fique concentrada em um
único inquilino, já que seu principal cliente, o Walgreens, representa 5,7% da receita total.

Outra estratégia importante é a de que a empresa adquire preferencialmente propriedades

industriais, alugadas para líderes de setor, pois as fontes de receita são mais confiáveis e
seguras. Uma das vantagens competitivas da Companhia é com relação as aquisições de
propriedades comerciais bem localizadas que aumentam a escala da empresa no setor de
arrendamento líquido de longo prazo, geralmente de 10 a 20 anos. O foco nos contratos de longo
prazo traz mais segurança e previsibilidade quanto às receitas que serão geradas ao longo dos
anos, o inquilino paga aluguéis mensais e reajustados periodicamente.

Uma característica que chama nossa atenção são os níveis de ocupação da ''O'', o nível nunca foi
inferior a 96% desde 1996 e no final do ano de 2020, esse número chegou a 98,6%. A Companhia
se compromete a continuar aproveitando oportunidades e aumentando seu portfólio de imóveis
ao longo do tempo. A capacidade de gerar fluxo de caixa crescente sob o “spread de
investimento” (Rendimento do aluguel – Custo do capital) é o que possibilita o aumento do
portfólio por meio de aquisições.

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Resumo: Compra de O:
Ativo: Realty Income Corp

Código/Ticker: O

Tipo: Compra

Preço de entrada: Até U$ 69,00

Preço de saída: U$ 73,50

Digital Realty Trust Inc (DLR)

A Digital Realty Trust é um REIT envolvida na propriedade, aquisição, reposicionamento e gestão
de bens imóveis relacionados à tecnologia. A empresa oferece soluções de data center por meio
de seu portfólio no mundo todo.

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Os inquilinos pertencem a uma ampla variedade de segmentos diferentes, desde serviços
financeiros, nuvem e serviços de tecnologia da informação até manufatura, energia, saúde e
produtos de consumo. Por ser um REIT com uma base de clientes bem diversificada, com
inquilinos de alta qualidade e com muitos tendo grau de investimento e usando vários locais em
todo o portfólio, vemos a Digital Realty Trust bem-posicionada para aproveitar o crescimento
da computação de nuvem, internet das coisas e big data.

Os REITs de data center vêm passando por uma expansão de mercado, impulsionados pelo
crescimento dos seus inquilinos que se beneficiam da crescente dependência da tecnologia no
mercado. Além disso, a Digital Realty Trust deve focar em um balanço cada vez mais sólido e
com liquidez para apoiar seu crescimento com aquisições estratégicas.

Resumo: Compra de DLR:

Ativo: Digital Realty Trust Inc

Código/Ticker: DLR

Tipo: Compra

Preço de entrada: Até U$ 120,00

Preço de saída: U$ 138,00

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W. P. Carey (WPC)
O W. P. Carey (WPC) foi fundado em 1973, fez seu IPO na bolsa de Nova Iorque em 1998, se listou
como um REIT em 2012 e tem sua sede em Nova Iorque. O REIT é focado em imóveis comerciais,
principalmente nos Estados Unidos e na Europa Norte-ocidental.

A maior parte de sua receita vem de imóveis industriais, armazéns, escritórios, lojas de varejo e
instalações de depósitos, que geralmente são estratégicos para os inquilinos. Os contratos
geralmente são: (i) de aluguel líquido, onde o inquilino assume todas as outras despesas do
imóvel; (ii) de longo prazo (média de 10,6 anos); (iii) com um único inquilino alugando o imóvel.

Como um dos maiores REITs de Net Lease dos EUA, o W. P. Carey se beneficia de um modelo de alta
diversificação e resiliência no longo prazo. Sua diversificação é tanta que o maior inquilino
representa 3,3% da receita anual em 78 propriedades diferentes.

Seus imóveis são diversificados pelo tipo de propriedade e pelo setor de atuação do inquilino, o
que garante uma proteção ao investidor. O mais importante da diversificação no caso do WPC é
que a empresa aloca capital de forma inteligente buscando oportunidades de crescimento,
investindo em geografias, tipos de imóveis e setores de atuação quando entendem oportuno,
com excelência na execução nos diferentes tipos de contratos.

O principal modelo de negócios da empresa é via sale-leaseback, uma operação em que o REIT
compra o imóvel de uma empresa em operação e aluga o imóvel para essa mesma empresa em
um contrato de longo prazo, normalmente por mais de 10 anos, sendo um REIT que gosta de
previsibilidade. Isso garante um mercado potencial praticamente infinito, já que a propriedade
de imóveis é altamente pulverizada no mundo inteiro.

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A tendência é que cada vez mais empresas reconheçam que é mais eficiente ter um balanço
patrimonial sem capital vinculado a imóveis, ou seja, terceirizar a propriedades para REITs como
o WPC é bom para a empresa, e é bom para o REIT, que consegue capturar a diferença entre o
investimento e o aluguel. Além disso, o REIT deve crescer a quantidade de galpões logísticos do
seu portfólio, que é um setor com sólida demanda gerada pelo e-commerce. Então, vemos
WPC como uma excelente opção de investimento no setor imobiliário de Net Lease.

Resumo: Compra de WPC:

Ativo: W. P. Carey

Código/Ticker: WPC

Tipo: Compra

Preço de entrada: Até U$ 80,75

Preço de saída: U$ 85,60

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