Corretagem Imobiliária - Livro - Vs 33 30-04-19 (1)

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Quem recebe a carteira do CRECI pensa: - “Agora sou um corretor”.
Legalmente sim, mas de fato ainda não.
Descobre-se isso logo no início, quando os clientes expõem dúvidas que,

embora simples, deixam o novo profissional numa “saia justa”:
- “A garagem faz parte da área útil do apartamento?”.
- “Gostei do terreno. Posso construir a garagem no subsolo, meu comércio no

térreo e morar no andar de cima?”.
É óbvio que o problema não são as perguntas dos clientes, mas sim a falta
de uma base maior de informações por parte do novo corretor.
O CRECI faz a sua parte: certifica-se de que a pessoa apresenta os

requisitos para a prática lícita da profissão e fornece a formação básica
necessária, porém, estar um passo adiante é responsabilidade de cada um.
Quem faz faculdade é bacharel, mas para ser Mestre ou Doutor precisa ir
além, abraçar outro nível de formação e de informações.
Foi tentando obtê-las, para me aprimorar, que nasceu a ideia deste livro.
Uma obra de consulta para que os novos corretores sofram menos com
questões que só os anos e a experiência lapidam, como em qualquer
profissão.
Daí, estrategicamente, esta obra ter sido elaborada na forma de um

glossário pois, como obra de referência, precisa ser fácil de ser consultada,
já que são mais 1.200 temas, conceitos e práticas contidas nela.
Se a dúvida é saber que documentação é essencial à uma transação

imobiliária lícita e segura basta procurar por DOCUMENTAÇÃO
IMOBILIÁRIA. Lá, além do conceito, estão os principais documentos, a
relevância de cada um, onde são obtidos e o prazo de validade deles.
Se se quer saber qual a diferença entre área útil e privativa, basta procurar
por ÁREA ÚTIL e ÁREA PRIVATIVA, respectivamente. Fácil assim.
Alguns temas ou conceitos podem até parecer inicialmente óbvios, mas não
são. Ex.: CLIENTES. Nesse conceito são abordados posturas e cuidados que
se deve ter frente a cada perfil (já não são todos iguais e, contrariando a
máxima ultrapassada, o cliente não tem sempre razão) e, até mesmo, como
atender a clientes com necessidades especiais (como mostrar o imóvel a
uma pessoa que não enxerga, por exemplo).
Um mesmo conceito pode estar presente em mais de um ponto desta obra,

face aos diversos prismas de abordagem. Para facilitar o acesso a todos os
pontos onde determinado conceito é citado basta pressionar a tecla “Ctrl”
e, em seguida, a tecla “F”. Na tela aparecerá a caixinha “Localizar”.
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Escreva nela o que busca (ADJUDICAÇÃO ou ÁREA ÚTIL, p. ex., em
minúsculo ou maiúsculo) e clique em “Próximo” até achar o tema na ótica
desejada.
Alguns conceitos, sobremodo os jurídicos, apresentam, no seu final, a sua

fundamentação legal, para quem deseje se aprofundar ainda mais neles.
Apesar do cuidado com que esta obra foi elaborada não espere verdadeiras
teses sobre cada tema. Tentei ao máximo evitar explicações longas e
cansativas, bem como escrever de forma objetiva e numa linguagem o mais
amigável possível para um fácil entendimento.
Outro ponto importante: como esta obra envolve uma ampla gama de
entidades e legislações (municipais, estaduais e federais), ela não deve ser
lida como definitiva e inquestionável, já que a dinâmica do tempo promove
mudanças conceituais e legais, além da lacuna que sempre haverá entre a
data da publicação/atualização da obra e o momento de sua consulta já
que é pouco viável atualizar e republicar uma obra semanalmente.
Correções e sugestões para o aperfeiçoamento desta obra são bem-vindas.

Remeta-as para o e-mail phcjm0411@gmail.com.
Por fim, agradeço a todos que gentilmente dividiram seus conhecimentos

comigo e me refinaram profissionalmente. Por isso eu também os divido,
num gratificante círculo vicioso. Há, contudo, quatro pessoas, em especial,
que contribuíram muito para que este livro hoje exista:
Carla Borges Jordão da Mota, minha revisora e linda esposa, o Dr.

Alexandre Karlay de Castro, amigo cuja competência e saber fazem dele
um dos melhores advogados de nossa área, a quem coube a revisão geral
dos temas que envolvem os aspectos jurídicos deste trabalho, ao amigo e
colaborador Dr. Adilson Rodrigues de Barros e ao Dr. José Augusto Viana
Neto, nosso presidente, que gentilmente me abriu as portas do CRECI,
abraçando este projeto e sua divulgação. Vocês ajudaram a transformar um
sonho em realidade.
Paulo Henrique Correia Jordão da Mota

CRECISP 50.770
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O maior sonho de qualquer pessoa em sua vida produtiva é ter sua casa
própria. O patrimônio subsequente, uma vez concretizado o da casa
própria, é mais fácil de ser obtido. O mercado imobiliário vive da realização
desse sonho.
Porém a forma de atender essa demanda mudou muito após 1960.
A década de 60 foi o auge da “Guerra Fria” entre a Rússia e os Estados

Unidos. O governo norte-americano temia que um ataque russo às suas
bases militares deixasse suas informações sigilosas vulneráveis. Por isso
criou um modelo descentralizado de compartilhamento de informações.
Dessa forma se, p. ex., o Pentágono fosse atacado, as informações lá
armazenadas não seriam perdidas. Essa foi a semente da Internet.
Já a primeira transmissão de um e-mail da história, fora do meio

governamental/militar, só ocorreu em 29 de outubro de 1969. Desde então
o mundo mudou de forma irreversível. Semeada a Internet colheu-se a
globalização e com ela o mundo, em aproximadamente de 50 anos, teve uma
transformação maior do que os 20 séculos que o precederam.
E o que nossa atividade tem a ver com esses fatos? Tudo. Nossa forma de
trabalhar, por força deles, teve de adaptar-se. Alguns exemplos:
M ERCADO IM OBILIÁRIO
Antes da Internet Depois da Internet
Principal mídia para venda de Sites e Portais imobiliários.

imóveis: Jornal.
Segunda mídia, sobremodo Segunda mídia: Placas (baixo

para venda de casas: plantões custo e retorno crescente);
e, depois, as placas. depois os plantões (alto custo
e retorno decrescente).
Atuação local, regional. Global e compartilhada.
Foco no Comprador. Foco no Vendedor: bons imóveis na

internet, com boas fotos e textos bem
elaborados são as principais fontes captadoras
de "leads".
Imagens: www.pixabay.com - Arte: Paulo Henrique C. J. Mota
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Por isso, fico pasmo quando ouço um corretor falar de boca cheia que é
corretor há muito tempo e que sempre vendeu muito bem sem precisar
dessa parafernália toda da Internet. É verdade, alguns venderam muito,
mas também é verdade que quase não vendem mais. Vivem do passado,
como um museu. Comportam-se como peças de um.
O mundo mudou e com ele o perfil do mercado imobiliário. Os clientes não

querem mais “apresentadores de imóveis”, querem consultores altamente
especializados, rápidos, com pleno domínio do mercado imobiliário.
Os clientes não toleram mais informações demoradas, vagas,

superficiais ou erradas. Quando pedem informações sobre um
empreendimento querem tê-las de imediato e com qualidade. Demorou?
Cinco minutos depois eles não precisam mais de você: navegaram, foram
para concorrência e já as tem.
Ilustração: www.pixabay.com
Mais de dois mil anos depois de Cristo só uma coisa não mudou na história
da humanidade: INFORMAÇÃO É PODER. O profissional de hoje não vende
bens ou serviços; vende informações que motivam a realização de negócios.
Tanto é que o Google, por exemplo, nunca produziu um único palito de
fósforo mas, por ter domínio global das informações, vale mais do que
grandes e poderosas empresas multinacionais.
Na era da inteligência artificial e cognitiva, onde a informação é somente

um meio, os corretores de sucesso são os que não brigam com a tecnologia
(usam-na para alavancar negócios), planejam o trabalho (fazem acontecer,
não contam com a sorte para que aconteça), estão atentos às tendências do
mercado, sabem administrar o tempo e são objetivos. Esses profissionais
existem. Pena que sejam, quando muito, 10% do todo. A maioria dos demais
desparece fruto da seleção natural.
Esta é a intenção deste livro: ajudá-lo no tocante às informações essenciais

de nossa área e à qualidade delas para sua boa atuação. Contudo, a
velocidade da resposta que o cliente e o mercado exigem nenhum livro pode
dar, dependem exclusivamente de você.
Boa leitura.
Paulo Mota
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ABÓBADA
Do grego kupellon, significa pequena taça. Também chamada de ogiva,

cúpula ou domo, é o teto côncavo (como uma taça), cuja forma e
classificação variam de acordo com o grau do arco: gótica (marca da
arquitetura árabe), de luneta (no colonial americano) e outras.
Imagem: www.pixabay.com
ABREVIAÇÕES, ABREVIATURAS e SIGLAS
Diferentemente do que muitos acreditam, são conceitos distintos.
A abreviação é a forma reduzida de uma palavra ou a omissão fonética de

parte dela, até o limite que não comprometa seu entendimento. Exemplos:
- Metrô: é abreviação de metropolitano.

- Moto: é abreviação de motocicleta.
- Micro: é abreviação de microcomputador.
- Fone: é abreviação de telefone.
- Foto: é abreviação de fotografia.
- Pneu: é abreviação de pneumático.
A abreviatura* é a representação de uma palavra através de suas sílabas

ou de letras.
Aproveito para apresentar algumas mais comuns para que sejam

corretamente grafadas nos contatos por escrito com os clientes no dia a dia:
* Para abreviatura dos meses use as três primeiras letras do mês e um ponto, exceto para o
mês de maio, que não admite abreviatura: jan., fev., mar. abr., maio, jun., jul., ago., set., out.,
nov. e dez. .
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PALAVRA/EXPRESSÃO ABREVIATURA
Administração Adm.
Alameda Al.
Almirante Alm.
Ante Meridiem (antes do meio-dia) A.M . ou a.m.
Aos Cuidados de A/C
Apartamento Ap. ou Apart.
Assembleia Assemb.
Associação Assoc.
Atenciosamente At.te ou Atte.
Avenida Av.
Capitão Cap.
Centímetro(s) cm
Código Cód.
Comandante e Comércio Com.
Companhia Cia.
Complemento Compl.
Conselheiro cons. ou conselh.
Conta Corrente C/C
Coronel Cel.
Crédito Créd.
Decreto Dec.
Departamento e Deputado Dep. ou Deps. (plural)
Desembargador Desemb.
Digníssimo DD.
Distrito, Dom e Dona D.
Doutor(es) e Doutora(s) Dr./Drs. ou Dra./Dras.
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Edifício Ed. ou Edif.
Em Mãos E.M .
Embaixador Emb.
Engenheiro Eng.
Estrada Est.
et cetera (e assim por diante) etc.
Excelentíssimo Exmo.
exempli gratia (por exemplo) e.g.
Exemplo Ex.
Fotografia Fot.
Frei Fr.
General Gal. ou Gen.
Grama (unidade de massa) g
Grau Celsius ºC
Hora(s) h
Idem Id.
Ilustríssimo(a) Il.mo(a)
Júnior Jr.
Jurídico Jur.
Largo L.
Latitude Lat.
Legislação Leg.
Limitada Ltda.
Litro L/l
Longitude Long.
Major M aj. ou maj.
Marechal M al.
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Meritíssimo MM.
Metro(s), metro quadrado e cúbico m, m² e m³
Milímetro(s) mm
Minuto(s) min
Monsenhor M ons.
Município(s) mun.
Nacional Nac.
Nordeste N.E.
Noroeste N.O.
Norte N.
Número Num. ou nº
Observação Obs.
Oeste O
Organização Org.
Padre Pe.
Página(s) Pág. ou págs.
Para p/
Personal Computer PC
Polegada(s) Pol.
Por exemplo P. ex.
post meridiem (depois do meio-dia) P.M . ou p.m.
post scriptum (pós-escrito) P.S.
Professor(a) Prof. ou Profa.
Quilograma(s) Kg
Quilômetro(s) e quilômetro(s) quadrado Km e KM ²
Referência Ref.
Remetente rem.te ou Remte.
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Residência Res.
Rodovia Rod.
Rua R.
Santa/Santo Sta. / Sto.
São S.
Sargento Sarg.
Seção Seç.
Secretaria e Secretária sec. ou secr.
Segundo (medida de tempo) s.
Senhor(a) Sr. ou Sra./Srª.
Sine Die (sem data marcada) s.d ou s/d
Sociedade Anônima S/A ou S.A.
Sudeste S.E.
Sudoeste S.O.
Também tb.
Telefone Tel.
Tenente Ten. ou ten.
Travessa Trav.
Unidade Un.
verbi gratia (por exemplo) v.g.
Versus (contra) Vs. ou vs.
Vila V.
Volt(s) (unidade de tensão elétrica) V ou v
Vossa Excelência V.Exª.
Water-Closet (banheiro) W .C.
Watt(s) (medida de potência) W
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Já a sigla é um tipo de abreviatura, muito comum nos textos científicos e
jornalísticos, formada pelo conjunto das letras iniciais de nomes, órgãos,
empresas, associações, organizações, entidades ou instituições. Ex.:
- ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas.

- BB: Banco do Brasil.
- CEF: Caixa Econômica Federal.
- CEP: Código de Endereçamento Postal.
- CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
- IOF: Imposto sobre Operações Financeiras.
- ONU: Organização das Nações Unidas.
- ONG: Organização Não Governamental.
- RSVP: Répondez Síl Vous Plaît (responda, por favor).
ABRIGO
Local para proteger pessoas do sol e das chuvas (pontos de ônibus cobertos,
p.ex.). Nos prédios com estacionamento no térreo, é a cobertura feita para
proteger os veículos dessa mesma ação.
ACABAMENTO
Conjunto de trabalhos que finalizam uma construção ou reforma (pintura,

revestimentos, pisos, colocação de metais,etc.).
AÇÃO ANULATÓRIA
Ação que objetiva anular uma decisão judicial já julgada (transitada em

julgado). Sua caducidade é de até dois anos da decisão inicial.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 138; Lei nº 13.105, Código
de Processo Civil, art. 392, 966, § 4º, 657.
AÇÃO DE DESPEJO
Ação judicial impetrada pelo proprietário de um imóvel para obrigar seu

ocupante a desocupá-lo (o locatário, p. ex., por falta de pagamento).
Fundamentação: Lei nº 8.245/91, “Lei do Inquilinato”, art. 59; Lei nº 12.112/09.
AÇÃO JUDICIAL
Pedido formal encaminhado ao Poder Judiciário para que se resolva uma

situação de conflito entre duas partes.
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AÇÃO MONITÓRIA
É a ação utilizada para cobrar cheques ou outros títulos (notas

promissórias, p.ex.) vencidos, desde que haja prova escrita do negócio que
originou a dívida. No caso de um cheque a prova pode ser a Nota Fiscal
emitida, se nela constarem os dados do cheque dado em pagamento. O
prazo para entrar com essa ação é de até cinco anos contados da data de
vencimento do cheque ou título.
Fundamentação: Lei nº 9.079/95, Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.700 a 702.
AÇÃO PAULIANA
Ação movida por um credor contra um devedor inadimplente para anular a

transferêcia ou venda feita de um bem que seria usado para quitar a dívida
junto a ele numa ação de execução.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.158 a 165.
AÇÃO REIPERSECUTÓRIA
Ação que persegue (persecutório) um bem em função de uma obrigação não

cumprida pelo devedor para recebimento do crédito devido ou mesmo a
tomada de bem do devedor, mesmo que em poder já de terceiros.
Fundamentação: Lei nº 6.015/73 inciso 1 do art. 167; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil
Brasileiro, art.158 a 165; Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 828.
AÇÃO REVISIONAL
Ação que um locador move para que o valor do aluguel seja atualizado pelo
valor de mercado. Não pode ser impetrada se já houver um prazo acertado
para a desocupação do imóvel pelo locador.
Fundamentação: Lei nº 8.245, “Lei do Inquilinato”, art. 68 e 69.
ACESSÃO
Forma legal do proprietário de uma área, a chamada área principal, agregar

a ela área acessória à sua, tornando-se seu legítimo proprietário.
Um exemplo são as ilhas formadas por rios, que depositam areia trazida por
sua correnteza defronte à propriedade de alguém.
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ACLIVE -> ver TERRENO.
ACORDO DE RECOMPRA (REPO) ou PACTO DE RETROVENDA
Também chamado de REPO (repurchase agreement, acordo de recompra)

ou Acordo de Reporte, é uma forma de contrato em que o comprador
assume o compromisso de revender o imóvel ao vendedor, e este o de
recomprá-lo, por um valor e data pré-especificados.
A diferença entre o valor pago pelo comprador no início do REPO e o valor

que ele recebe no final é o seu retorno financeiro e pode ser um percentual
ao ano ou mesmo uma taxa (taxa repo). Um acordo REPO é semelhante a
um empréstimo com garantias, com a diferença de que a propriedade do
título fica com o comprador. Ver também CLÁUSULA DE RETROVENDA.
AD CORPUS -> ver VENDA E COMPRA AD CORPUS.
AD MENSURAM -> ver VENDA E COMPRA AD CORPUS.
ADEGA
Que adega ou cave, em francês, é o local adequado à guarda e conservação

de vinhos e azeites todos sabem, mas qual sua origem?
O registro mais antigo da guarda de vinhos está no Egito. Pinturas datadas

de 3.000 a.C. já apresentavam o processo de vinificação.
Para os cristãos, a origem está no Gênesis (Velho Testamento), da Bíblia,

com Noé e o dilúvio. A Bíblia, contudo, não diz isso claramente:
Gênesis 7:1-24
“Disse o Senhor a Noé: Entra tu e toda a tua casa na arca... De todos os

animais tomarás para ti sete e sete, o macho e sua fêmea... Porque, passados
sete dias, farei chover sobre a terra quarenta dias e quarenta noites; e
desfarei de sobre a face da terra toda a substância que fiz. ...E houve chuva
sobre a terra quarenta dias e quarenta noites.”.
Gênesis – Capítulo 8:5-17
"E foram as águas indo e minguando...; no décimo mês, no primeiro dia do

mês, apareceram os cumes dos montes. Então falou Deus a Noé: Sai da arca,
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tu com tua mulher, e teus filhos e as mulheres de teus filhos, todo o animal
que está contigo... Povoem a terra e se multipliquem.”.
Gênesis – Capítulo 9:3-29
...“Tudo quanto se move será para vosso mantimento; assim como a erva
verde. A carne, porém, com sua vida, com seu sangue, não comereis. ...E
começou Noé a lavrar a terra, e plantou uma vinha. E bebeu do vinho
e embebedou-se; e descobriu-se no meio de sua tenda. E viu Cão, o pai de
Canaã, a nudez do seu pai, e fê-lo saber a ambos seus irmãos no lado de
fora. Então tomaram uma capa, e puseram-na sobre ambos os seus ombros,
e indo virados para trás, cobriram a nudez do seu pai... E viveu Noé
novecentos e cinquenta anos, e morreu.”.
Não há como afirmar que a longevidade de Noé se deveu ao vinho, tampouco

que a primeira adega se deva a ele, mas sem dúvida foi dele, segundo a
própria Bíblia, o primeiro pileque registrado da história.
Certo é que na antiguidade as adegas eram subterrâneas, em cavernas, já

que elas protegiam os vinhos da luz, ofereciam temperatura menor e
umidade do ar maior do que as apresentadas na superfície.
Uma adega, para ser legitimamente caracterizada demanda materiais

adequados, temperatura baixa e constante, controle da umidade do ar e
garrafas armazenadas com 30 graus de inclinação (para que se possa ver o
rótulo de cada uma e para cobrir a rolha com o vinho, de forma que não
resseque e o proteja do ar). Preciosismo? Há vinhos que o merecem.
ADIANTAMENTO DA LEGÍTIMA
É o adiantamento que o titular faz, em vida, de parte de seus bens, através

de doação, a um dos futuros herdeiros.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.538, 541 e 544.
ADJUDICAÇÃO
Adjudicar vem do latim adjudicare, fusão de ad (significa “para”, preposição

que designa orientação, no sentido de) com judicare (juiz). Daí adjudicar ser
a entrega de algo para alguém por determinação judicial.
A ordem para essa ação judicial é a adjudicação, feita através de um

documento chamado Carta de Adjudicação. Ex.: um juiz define que a
propriedade de um imóvel deixa de ser de seu dono original, o
transmitente, e passa a ser de um credor, o chamado adquirente, para
quitação de uma dívida que o transmitente tem com ele.
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O adquirente fica com a posse e o domínio do imóvel e não precisa fazer
nova escritura, pois essa carta lhe dá o direito de transferir o imóvel, na
matrícula, diretamente para o seu nome. A adjudicação também cabe no
caso de herança; motivo: na herança há a partilha dos bens pelos herdeiros,
contudo, se só há um único herdeiro, não há como se fazer uma partilha,
razão pela qual a figura jurídica neste caso é a carta de adjudicação.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 659, parágrafo 1º, art. 825 e
art. 876 a 878.
ADMINISTRADORA CONDOMINIAL
Empresa prestadora de serviços especializada na administração de

condomínios e seus aspectos legais, administrativos e operacionais.
ADOBE ou ADOBO
Tijolo oriundo da mistura de barro, areia, estrume (por vezes), fibra vegetal
e água. Típico das construções antigas, ainda é utilizado nos países árabes
e em algumas regiões pobres no centro e no norte do Brasil.
Essa mistura normalmente é amassada com os pés, colocada em moldes de

madeira e seca à sombra, para evitar rachaduras. Só após endurecer é que
é colocada ao sol (não é queimada no forno) para finalizar a secagem.
Imagem: Paulo Henrique C. J. Mota
ADQUIRENTE
Aquele que compra, que adquire, algo.
ADRO -> ver ÁTRIO.
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ADUELA
Nome da superfície interna ou externa de uma abóbada e às pedras e tijolos

que compõe superfícies curvas.
AFASTAMENTO -> ver RECUO.
AFORAMENTO
Ato de conceder direitos e obrigações de uma propriedade pública a uma

pessoa, chamada de enfiteuta, frente ao pagamento de um valor anual; a
enfiteuse. Para maiores informações busque LAUDÊMIO.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.2.038 e Lei nº 3.071/1916,

art. 678 a 694.
AGENTE FINANCEIRO
Instituição autorizada pelo Banco Central a captar, intermediar e aplicar

recursos financeiros no segmento imobiliário e da construção civil.
Algumas instituições autorizadas para tal: os conglomerados, bancos

comerciais e múltiplos, a Caixa Econômica, as cooperativas de crédito, os
bancos de investimento, bancos de desenvolvimento, sociedades de crédito,
financiamento e investimento, sociedades de crédito imobiliário, sociedades
de arrendamento mercantil, sociedades de investimento, agências de
fomento, companhias hipotecárias e administradoras de consórcios.
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AGLOMERADO
Placa de madeira, prensada a quente, composta da mistura de serragem,

partículas de madeira, aglutinante (cola, resina) e finalizada com duas
lâminas externas de madeira.
Hoje há outras formas de aglomerado, como o OSB – Oriented Strand Board

(prancha de fios orientados), utilizado por arquitetos em paredes (graças à
sua facilidade de uso e de colocação: cola e parafusos) e em coberturas (boa
base para mantas termoplásticas e para telhas asfálticas). Resistente a
cupins (por causa da resina que envolve as lascas de madeira), tem um
custo relativamente baixo.
AGRAVO ou AGRAVO DE INSTRUMENTO
Recurso apresentado contra a decisão de um juiz que deferiu (concedeu) ou

indeferiu (não concedeu) algum pedido dentro de um processo. O agravo,
contudo, só cabe frente a decisões que não tenham extinguido o processo.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 1.015 a 1.020.
AGREGADO LEVE -> ver CINASITA.
AGRIMENSURA
Técnica para medir e demarcar terras, obter dados topográficos, geodésicos,

hidrográficos, fotogramétricos e outros. Seu profissional é o agrimensor.
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ÁGUA ou ÁGUA DE TELHADO
Cada uma das superfícies inclinadas de um telhado. Inicia na cumeeira

(topo do telhado) e segue até a beirada, onde está a calha para escoamento
da água das chuvas; daí o termo água.
Ilustração: www.fkcomercio.com.br
ÁGUA-FURTADA
Aresta criada pelo encontro de duas águas, para onde convergem as águas
das chuvas que caem sobre o telhado.
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ÁGUA-MESTRA
Nome das águas trapezoidais dos telhados. As triangulares são as

tacaniças.
AIRBNB -> ver ALUGUEL.
ALAMBRADO
Cerca que delimita um terreno.
ALÇADA -> ver VALOR DE ALÇADA.
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ALÇAPÃO
Abertura horizontal, no piso, para dar acesso ao porão, ou no forro, para

dar acesso ao sótão, comunicando um pavimento com outro.
ALCOVA
Pequeno quarto de dormir, ou mesmo para servir de depósito, sem janelas.

Daí, no século XIX, ser chamada do “quarto dos prazeres” já que, sem
janelas, oferecia maior privacidade.
ALDRAVA
Também chamada de batente de porta, é a peça presa à porta de entrada

da casa, usada pelo visitante para bater com ela na sua base e chamar os
moradores. Surgiu na idade média para substituir o bater de palmas dos
visitantes nem sempre ouvido pelos moradores.
ALICERCE -> ver FUNDAÇÃO.
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ALIENAR ou ALIENAÇÃO
É transferir uma propriedade ou direito para alguém, a título oneroso

(venda de um imóvel) ou não (doação).
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.275; Lei nº 13.105,
Código de Processo Civil, art. 879 a 881.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
É a transferência de um bem, de um devedor para seu credor, para garantia

de um empréstimo feito. O devedor fica com a posse direta do imóvel para
seu uso e o credor (bancos, consórcios e até particulares) com sua posse
indireta, com seu domínio. Uma vez quitado o empréstimo, o comprador
adquire a propriedade definitiva do bem.
Fundamentação: Lei nº 9.514/1997.
ALMA
Parte central de uma viga metálica.
ALPENDRE ou TELHEIRO
Cobertura suspensa, por si só ou apoiada em colunas, sobre portas e vãos,

geralmente na entrada das casas e prédios.
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ALQUEIRE (ALQ.)
Alqueire deriva do árabe al-káil: medida de capacidade de um saco. O

conceito veio para o Brasil com nossos colonizadores: os portugueses
chamavam de alqueire ao volume de um saco, à área de plantio mínima
necessária para enchê-lo (chamada “terreno de um alqueire”).
Essa medida de superfície está em desuso face às suas variações pelas

regiões do Brasil: em Minas Gerais, Rio de Janeiro e Goiás equivale a 48.800
m², em São Paulo a 24.200 m² e, na Região Norte, a 27.225 m².
Isso fez com que hoje o hectare, equivalente a 10.000 m², seja a medida
mais utilizada para medir grandes áreas (fazendas, loteamentos rurais...).
ALTERAÇÃO DE LIMITES
Alterar os limites de uma área sem o devido embasamento legal é Crime de

Usurpação: apropriação ilegal, do todo ou parte, de coisa imóvel alheia.
Fundamentação: Decreto-Lei 2.848, Código Penal, art. 161.
ALTO-RELEVO
Saliência que sobressai tridimensionalmente numa superfície plana.

Comum na arte clássica e nas esculturas (realçando as sombras de acordo
com o ângulo da iluminação), ainda é usado em fachadas de edificações e
também na forração e valorização das paredes, inclusive internas.
Imagens: Paulo Henrique C. J. Mota
ALUGUEL
Pagamento feito pelo locatário ao proprietário do imóvel (locador) em

contrapartida pelo seu uso por determinado período contratual. Suas regras
estão definidas pela chamada “Lei do Inquilinato” (Lei no 8.245/91).
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Uma dúvida recorrente é: se o locatário sai antes do prazo contratado como
se calcula a multa pelo descumprimento do prazo pré-estabelecido?
Resposta: ela é proporcional ao tempo não cumprido do contrato. Exemplo:
Locação Contratada Parâmetros Para o Cálculo da Multa

Valor Mensal R$ 5.000,00 Multa Contratual: 3 aluguéis R$ 15.000,00
Início 01/02/2019 Multa - Valor Mensal R$ 500,00
Término 31/07/2021 Multa - Valor Diário R$ 16,67
Prazo 30 meses Tempo de Ocupação 11 meses e 14 dias
Tempo Não Ocupado 18 meses e 17 dias
Entrega das Chaves Cálculo: 18 meses x R$ 500,00 R$ 9.000,00
Desocupação 14/01/2020 Cálculo: 17 dias x R$ 16,67 R$ 283,39
Valor da M ulta R$ 9.283,39
Uma novidade no universo da locação, com ampla expansão, é o AIRBNB,

sigla do inglês Air Bed and Breakfast (cama de ar e café da manhã), que
chegou ao Brasil em 2012.
É uma forma de aluguel por temporada que permite a uma pessoa alugar
um imóvel, ou só um espaço dele, diretamente com seu proprietário, o
anfitrião, em quase todo o mundo, por um período curto ou longo, seja um
mero sofá para um pernoite, um quarto (compartilhado ou não), uma suíte
(simples ou luxo), um castelo, uma ilha, um barco ou até um iglu.
A ideia é locar para viajantes um espaço ocioso da casa do anfitrião, ou um

imóvel dele desocupado, permitindo-lhe auferir uma receita extra.
Diferentemente da locação, o proprietário continua responsável pelas
contas (IPTU, condomínio, luz, água, gás, internet...) e pela manutenção do
imóvel (algo que os usuários levam em conta, já que o Airbnb costuma ser
algo mais caro que o aluguel convencional. É fazer a análise custo/benefício
e optar pela melhor saída).
Como Funciona
O espaço é disponibilizado no site da Airbnb e o interessado faz uma reserva

nele. O anfitrião recebe o hóspede e o Airbnb paga o anfitrião em até 24
horas do check-in (entrada) dele eliminando, assim, o risco de ele “sumir”
sem pagar. Embora se baseie na confiança, por segurança, o Airbnb checa
previamente as informações dos anfitriões e dos hóspedes.
Feito o ckeck-out (saída) do hóspede, ele e anfitrião fazem, no próprio site, a

avaliação um do outro. O anfitrião avalia se o comportamento do hóspede
foi adequado às regras da sua casa e o hóspede se o anfitrião o recebeu
dentro dos parâmetros de higiene, conforto e respeito esperados.
Os números publicados no site do AIRBNB em 2017 já impressionavam:

mais de 200 milhões de hóspedes catalogados, mais de 191 países
27
praticantes em mais de 65 mil cidades do mundo. Só castelos, havia mais
de 1.400 disponíveis para quem puder desfrutar desse luxo. É entrar nesse
site, escolher a cidade do mundo que quer se hospedar, definir as datas de
entrada e saída e ver as opções, das mais acessíveis às mais luxuosas.
A origem do AIRBNB
Joe Gebbia e Brian Chesky, estudantes de design e colegas de classe,

sonhavam em serem empreendedores. Em 2007 abandonaram seus
empregos e foram para San Francisco empreender, mas as coisas não foram
como planejaram, o dinheiro acabou e não tinham mais como pagar suas
contas, incluindo o aluguel do apartamento que moravam. Havia, nesse
apartamento, espaços que não eram ocupados por eles.
Ao saberem de uma conferência sobre design na cidade e que todos os

hotéis estavam lotados, ofereceram aos participantes da conferência uma
cama de ar para dormirem e também, no pacote, o café da manhã: daí o
nome Air Bed and Breakfast, ou simplesmente Airbnb.
O Airbnb cresceu tanto que, em 2016, já era considerada uma das empresas
mais valiosas do mundo, avaliada em 25 bilhões de dólares.
Seu impacto no mercado de locação foi de tal ordem que cidades como
Barcelona (Espanha), Nova York e San Francisco (EUA), Paris (França) e
Berlim (Alemanha) têm limitado a ação da AIrbnb por força do impacto nas
suas redes locatícias e hoteleiras. Outra modalidade, em menor escala, é o
Couchsurfing (couch = sofá - https://www.couchsurfing.com).
Fundamentação: Lei no 8.245/91, art. 17 a 26, https://www.airbnb.com.br/
ALUGUEL POR TEMPORADA
Contrato de aluguel com prazo máximo de 90 dias para uso durante férias,
realização de cursos, trabalhos temporários, tratamento de saúde ou
execução de obras no imóvel do locatário, por exemplo. É a única forma de
locação que permite a cobrança adiantada do valor acertado.
Fundamentação: Lei no 8.245/91, “Lei do Inquilinato”, art.48, 49 e 50.
ALUVIÃO
Depósito de cascalho e areia que se forma junto às margens dos rios,

trazidos pela correnteza e pela erosão produzida por eles. É uma das causas
previstas pela Lei para aquisição de propriedade por acessão.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1248 e 1250.
28
ALVARÁ
Alvará é uma autorização judicial ou administrativa (órgão público)

concedida a um particular para determinada prática. O alvará judicial só
pode ser concedido por um magistrado (juiz). Exemplos de alvarás judiciais:
alvará de soltura (para um preso) ou o alvará para venda de um imóvel.
Exemplo de alvará administrativo: alvará para execução de uma obra.
ALVARÁ DE VENDA ou ALVARÁ PARA VENDA
O alvará judicial de venda e compra é obrigatório, dentre outros motivos,

para que um imóvel que envolva vendedores incapazes, mesmo que
relativamente, possa ser vendido, ou para a venda de um determinado
imóvel de uma herança que ainda não foi partilhado.
São absolutamente incapazes de exercer os atos da vida civil os menores de

dezesseis anos, os enfermos ou deficientes mentais sem o necessário
discernimento para a prática desses atos e os que, mesmo por causa
transitória, não puderem exprimir sua vontade.
São relativamente incapazes os maiores de 16 e menores de 18 anos, os

ébrios habituais, os viciados em toxicômanos, os que, por deficiência mental,
tenham o discernimento reduzido, os excepcionais sem desenvolvimento
mental completo e os pródigos (quem gasta mais do que possue, de forma
compulsiva). Os índios têm a capacidade regulada por legislação especial.
Trâmite básico para sua emissão: um advogado faz uma petição ao juiz para
que autorize uma venda, de vendedor total ou parcialmente incapaz de
assiná-la. O juiz solicita a um promotor público que analise se a pessoa
incapaz está tendo seus direitos preservados. Em estando, o juiz poderá
designar um perito judicial para avaliar se a venda está dentro do valor de
mercado, ou mesmo aceitar pareceres comerciais de imobiliárias para então
autorizar a venda, definindo um valor mínimo obrigatório para ela.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.3º a 5º.
ALVENARIA
Construção feita com tijolos, blocos e/ou pedras, dispostos em fiadas

horizontais, sobrepostas, unidas com argamassa, formando paredes, muros
e alicerces.
Quando a alvenaria tem a função de sustentar o peso da construção (p. ex.,

da laje, do telhado) chama-se alvenaria estrutural, ou alvenaria
autoportante; quando não, de alvenaria de vedação, já que sua função é
separar o ambiente externo do interno e, internamente, cada ambiente e
cômodo.
29
AMORTIZAÇÃO
Redução de uma dívida através do pagamento periódico de suas parcelas

(p. ex., de um financiamento) até sua quitação.
ANDAIME
Estrutura em forma de plataforma, muito usada na construção civil,

montada para alcançar e executar serviços nos pavimentos superiores das
obras. Também pode ser usado para escorar algo.
Fundamentação: Assossiação Brasileira de Normas técnicas - ABNT 6494 e a NR 18.
ANDAR
Espaço entre dois pavimentos consecutivos.
Fundamentação: Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo – Lei nº

11.228/92
ANODIZAÇÃO
Tratamento químico, muito usado na superfície do alumínio, para melhorar

sua resistência à corrosão e possibilitar sua pintura.
ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART)
A ART é uma exigência legal frente a uma obra para que seja identificado o
profissional (devidamente cadastrado no CREA) responsável por ela.
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ANTECÂMARA DE SEGURANÇA ou PULMÃO DE SEGURANÇA
É o espaço entre dois portões paralelos que serve para impedir o acesso de
pessoas e veículos ao imóvel antes da identificação de ambos, face ao
intertravamento dos portões de acesso. O primeiro portão á aberto na
chegada do morador e, em seguida, fechado; só então o segundo portão é
aberto, após a identificação do veículo e seus ocupantes, evitando a entrada
de outro veículo “por carona”. O ideal, para evitar o acesso de carros
clonados, é que o primeiro portão seja aberto pela portaria e o segundo pelo
condômino com sua chave pessoal ou através de leitura biométrica.
Segurança tem uma regra básica e inegociável: não pode haver exceções.
Todo veículo, ao chegar, deve abrir suas janelas e, à noite, acender as luzes
internas e apagar seus faróis para perfeita identificação do veículo e dos
ocupantes. Uma palavra, código ou sinal pré-definido deve ser usada para
alertar a portaria que o morador está acompanhado de assaltantes, não de
amigos ou parentes.
ANTECESSOR
Aquele que antecede o atual proprietário de um imóvel. Se este adquiriu o

imóvel num prazo inferior a 10 anos é obrigatória a análise documental
também dos antecessores para eliminar qualquer risco de ação executiva
contra os antecessores com reflexo futuro no imóvel transacionado.
A responsabilidade dos antecessores não está na Lei; é jurisprudencial, mas

o prazo limite de responsabilidade civil está no Código Civil Brasileiro
vigente e é de dez anos, embora parte do mercado pratique o prazo de cinco
anos. Se há ação sabida sobre os antecessores ou imóvel, esse prazo não
caduca.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 205.
31
ANTEPROJETO
Estudo que antecede um projeto de execução, onde são apresentados os

parâmetros necessários para essa execução, prazo, forma de execução,
custo e outros necessários à prévia análise e aprovação dos interessados.
ANTESSALA
Aposento que antecede a sala principal; sala de espera; antecâmara.
ANTICRESE
Do grego antíchresis (contra) e chrêsis (uso), significa uso contrário, porque

quem recebe os frutos oriundos do bem não é o seu proprietário e sim um
credor dele.
É uma garantia contratual em que o devedor transfere para o credor a posse

de um bem para que este desfrute dos rendimentos do bem até que a dívida
seja quitada. Ex.: Um imóvel locado. O credor é quem passa a receber o
valor do aluguel, até que a dívida seja quitada. Contratos superiores a 30
salários mínimos exigem escritura pública e registro imobiliário.
A anticrese, a penhora e a hipoteca, embora tenham em comum o direito

real de garantia, são figuras juridicamente distintas.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, Capítulo IV, art.1.506 a 1.510.
ANÚNCIOS
Anúncio me remete à ideia de jornal impresso, coisa fora de moda e, por

isso mesmo, com resultados inexpressivos na atual venda de imóveis.
Anunciar é publicar, noticiar. Prefiro o termo divulgar: levar algo ao
conhecimento do maior número de pessoas. Bobagem dialética? Acho que
não.
O principal canal para divulgar a venda de um imóvel, hoje, é a internet,

através dos sites imobiliários, portais especializados e redes sociais. Mas é
preciso cuidados para que a divulgação seja eficaz:
✓ Informar sempre o local do imóvel, sem o número dele no logradouro.
É o primeiro filtro que o cliente usa, incluindo o bairro. Por incrível que
pareça, o valor é o segundo filtro e não o primeiro.
✓ Informar sempre o valor de venda; salvo esteja acima do mercado.
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O cliente sempre filtra o valor limite que gostaria de investir ou que
entende ser compatível com suas possibilidades de pagamento ou
negociação. Imóvel sem o valor de venda não aparece no filtro.
✓ As fotos devem ser de ótima qualidade e retratar o imóvel com fidelidade.

Tirar fotos escuras, com ênfase nos móveis e não nos espaços e com
roupa íntima pendurada no box do banheiro é o fim da picada.
O primeiro estímulo do ser humano, sobremodo nas compras, é o

quanto a imagem que vê o atrai. É ela que o impulsiona a pedir mais
informações sobre o viu e que, a princípio, despertou seu interesse.
✓ Elaborar um bom texto, com os verdadeiros diferenciais do imóvel:
“Lindo Imóvel”, “Imóvel de Alto Padrão”, “Localização Nobre”, “Não Deixe

de Visitar” estão longe de qualquer diferencial, são meros e cansativos
lugares comuns e as pessoas estão cansadas deles.
“Vista permanente para o Parque do Ibirapuera”, “Rua tranquila a 200

metros do metrô” são diferenciais. Identifique-os e divulgue-os. Todo
imóvel tem um, basta saber explorar.
APARTAMENTO COBERTURA
Aquele situado no último andar de um prédio, com um ou mais pisos, com

ou sem espaços de lazer ao ar livre (churrasqueira, piscina...).
Se tiver dois pisos é uma cobertura duplex; se tiver três, triplex; se tem
um único piso é uma cobertura penthouse.
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APARTAMENTO DUPLEX
Apartamento que ocupa dois andares do prédio esteja ou não na cobertura

do prédio. Se estiver, é uma cobertura duplex.
APARTAMENTO FLAT
Flat (apartamento, em inglês) se difere dos demais apartamentos por ser

habitado predominantemente por hóspedes e minimamente por moradores,
já que sua vocação é servir de estadia temporária.
Exatamente por ter foco na hospedagem costuma apresentar serviços como,

p. ex., restaurante, lavanderia e um conjunto de unidades decoradas e
mobiliadas, de forma padrão: as unidades do pool, reservadas para locação,
diária ou não.
A receita auferida pelo pool é rateada entre os proprietários dessas unidades.
APARTAMENTO GARDEN ou GIARDINO
Garden (jardim, em inglês), ou Giardino (jardim, em italiano) é o

apartamento que fica no andar térreo do prédio e que possui,
diferentemente dos demais apartamentos tipo, um jardim, ou quintal. Uns
poucos, de alto padrão, têm até churrasqueira e piscina.
34
APARTAMENTO LOFT
Loft vem do inglês e significa sótão. Sua origem tem controvérsias: na

América do Norte, com o aproveitamento dos galpões e indústrias ociosos
adaptados para espaçosas moradias ou, no sul da França, na década de 50,
com os apartamentos da Cité Radieuse, do arquiteto Le Corbusier.
Como esses espaços tinham pé-direito alto o quarto era construído no

mezanino, dando-lhe privacidade e preservando, assim, o amplo espaço de
baixo, onde eram instaladas a sala e cozinha.
Hoje o mercado de lançamentos usa esse termo para traduzir a ideia de um

imóvel amplo, com planta diferenciada, pé-direito duplo, espaços abertos e
integrados, cozinha estilo americana e suíte no mezanino.
APARTAMENTO PADRÃO -> ver APARTAMENTO TIPO.
APARTAMENTO PENTHOUSE
Apartamento na cobertura do prédio, com um único piso, sem divisão de

andares, ou seja, de uma única laje, normalmente com um terraço
espaçoso, oferecendo a sensação de uma casa suspensa.
O conceito nasceu em 1920, em Nova York, quando arquitetos americanos

abraçaram o desafio de criar, no topo do Hotel Plaza, um apartamento de
luxo aproveitando o amplo espaço disponível, equivalente ao de uma casa,
e com o privilégio da vista para o Central Park. Virou sinônimo de luxo.
Outra famosa penthouse, também em Nova York, concluída em 1925, ficava

na Park Avenue, 1040 (foto abaixo), propriedade da editora Conde Nast,
palco de cobiçadas festas da editora e da sociedade local.
Imagem: http://sighswhispers.blogspot.com.br/2009/07/conde-nasts-penthouse-at-1040-park.html
35
APARTAMENTO QUITINETE, KITCHENETTE ou KITNET
É um apartamento muito pequeno (algo até 35 m²), com apenas um quarto

e banheiro. A pequena cozinha é muitas vezes embutida num reduzido
recuo (daí Kitchenette - cozinha pequena, em inglês).
APARTAMENTO STUDIO
Apartamento tipo, com uma só laje (o Loft, tem duas), com pé-direito maior
que o padrão e com poucas paredes internas, basicamente delimitando o
quarto, a cozinha (normalmente “tipo americana”) e o banheiro.
APARTAMENTO TIPO
Cada unidade-padrão de um edifício, que não seja de cobertura ou Garden,

e que não fuja à planta e área básica das demais unidades como um todo.
APARTAMENTO TRIPLEX
Apartamento que ocupa três andares do prédio. Se ocupar a cobertura do

prédio é, então, uma cobertura tríplex.
APICOADO
Acabamento rústico, usado normalmente no piso de áreas externas, obtido

através de batidas de marteletes ou de instrumentos que desbastam a
superfície pedra, deixando-a rugosa, antiderrapante.
APLIQUE
Enfeite, em relevo, aplicado sobre a superfície de paredes ou muros.
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APONTAMENTO
Qualquer informação registrada na matrícula do imóvel e/ou nas certidões

necessárias à realização do negócio que indique (aponte) a existência de
ações, pendências, irregularidades ou execuções sobre o imóvel e/ou
vendedores que possam comprometer a segurança e licitude da negociação
no presente ou no futuro.
APOSENTO
Cada ambiente de um imóvel. Sinônimo também de quarto.
APRUMAR
Colocar na vertical, acertar a verticalidade de paredes, colunas e esquadrias

através do uso de um prumo.
AQUECIMENTO CENTRAL DE ÁGUA
Hoje, por razões ecológicas e de economia, o tipo mais comum é o aquecedor

a gás, dentre outros tipos e finalidades:
➢ A gás: pode ser de passagem (a água passa pelo aquecedor que a devolve
quente para a tubulação) ou por Boiler (caldeira, em inglês), que é um
sistema de acumulação (a água fica acumulada num cilindro metálico e
permanece aquecida graças às chamas do gás).
➢ Elétrico: também é de passagem ou acumulação (boiler). Chuveiros e

torneiras elétricas são, tecnicamente, aquecedores de passagem.
➢ Solar: instalado no telhado ou laje das casas, usa a luz solar para
aquecer a água através de placas de aquecimento com células
fotovoltaicas ou fotoelétricas ligadas por uma bomba a um cilindro de
acumulação. Possui uma resistência e funciona como um boiler para
manter a água quente à noite ou em dias nublados.
➢ Híbrido: mais moderno, reúne duas ou mais formas de aquecimento,

usadas conforme a demanda e necessidade do momento. Pode ser
elétrico e a gás, elétrico e solar e assim por diante.
➢ Caldeira: basicamente é um grande reservatório de água, comum em

hotéis e hospitais, com o aquecimento por eletricidade ou gás.
37
AQUESTO
São todas as propriedades e bens materiais adquiridos por um casal na

vigência do casamento.
AR CONDICIONADO
Saber o que é BTU e diferenciar os tipos de ares é essencial, ainda mais

num país tropical, para esclarecer as dúvidas dos compradores.
BTU, abreviação de BRITISH THERMAL UNIT (Unidade Térmica Britânica),

é a unidade de potência de resfriamento dos ares-condicionados e a base
de cálculo para resfriar um ambiente é de 600 BTU por metro quadrado.
Se um ambiente tem 18 m², 10.800 BTU bastariam; portanto, um aparelho

de 12.000 BTU seria mais do que suficiente, mas pode não ser: faltou
considerar se ele tem varanda, seu número de janelas, a insolação que sofre
e quantas pessoas estão lá habitualmente. Se os 18m² são de uma sala com
uma varanda, duas janelas, com o sol incidindo das 11 às 15 horas e com
três pessoas habitualmente nele, serão necessários mais do que 12.000
BTU. O grande problema, normalmente, não é o aparelho de ar-
condicionado, é seu mau dimensionamento na hora da compra.
Atualmente o tipo de ar mais vendido é o Split, composto de duas unidades:

a condensadora (externa ao ambiente) e a evaporadora (que fica em cada
ambiente para refrigerá-lo).
Condensadora Evaporadora
Outro tipo é o Cassete, instado no teto de ambientes amplos, num forro de

gesso.
Cassete
Em ambientes com grande demanda de potência como shoppings, cinemas,

prédios corporativos, bancos, teatros e centros de eventos o modelo mais
usado é o Fan Coil (do inglês: dispositivo de refrigeração), que usa água
38
gelada para o resfriamento, ao invés de gás, e que oferece mais de 100 TR
(1 TR = 12 mil BTU = 1.200.000 BTU).
Dicas:
➢ A faixa de temperatura ideal para que as pessoas se sintam confortáveis

num ambiente, sem grande perda da umidificação do ar provocada pelo
ar-condicionado, está entre 20° e 24 ° (a maioria dos homens prefere
20°, as mulheres 24°, por razões metabólicas).
➢ Preferir aparelhos com tecnologia inverter (ou futuramente similar),

pois regula o uso e a velocidade do compressor à temperatura desejada
e reduz consideravelmente o consumo de energia elétrica, além de usar
gás ecológico (o mundo agradece).
ARBITRAMENTO
Avaliação de um bem, normalmente feita um perito (também chamado de

árbitro), nomeado por um juiz.
ARCADA
Sequência de arcos sustentados por pilares ou colunas.
ARE
Medida de área, pouco utilizada, correspondente a 100m². Símbolo: a.
39
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL)
É a soma de todos os espaços disponíveis para locação de lojas, salas, boxes

e quiosques num shopping, por exemplo.
ÁREA COMUM ou ÁREA DE USO COMUM
Área coberta ou descoberta compartilhada por todos os moradores de um

prédio ou condomínio, que não seja de uso privativo; a área que não é de
um único morador. Ex.: a portaria, o lobby de entrada, corredores, áreas de
circulação, vagas indeterminadas da garagem, jardins e locais de lazer
(piscina, churrasqueira, quadras, salão de jogos...).
Fundamentação: ABNT - Norma Técnica 12.721.
ÁREA CONSTRUÍDA (AC) ou ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL
É a soma das áreas cobertas, incluindo as paredes, de todos os pavimentos

de uma edificação.
Ilustração: Paulo Henrique C. J. Mota
Por esse motivo áreas descobertas como sacadas, ou terraços de coberturas,

não entram nesse cálculo e sim no cálculo da área construída não
computável. Veja a diferença de conceitos:
40
Área Construída Computável
É a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação

consideradas para o cálculo do COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO e da
TAXA DE OCUPAÇÃO (para mais informações, ver justos títulos).
Área Construída Não Computável
É a soma das áreas cobertas da edificação não consideradas no cálculo do

coeficiente de aproveitamento: o pavimento térreo, o apartamento do zelador
(até 60 m²), o ático, áreas de lazer, áreas de circulação e estacionamento de
veículos, terraços abertos de todos os pavimentos e floreiras com até 0,4m.
Fundamentação: Lei Municipal nº 13.885/2004, art. 2º, II, III e IV. Lei nº 11.228/92.
ÁREA DE LAZER
Não carece de explicação, mas é interessante saber que lazer vem do latim
licere: aquilo que é lícito (permitido); eu complementaria dizendo “lícito,
legal e socialmente”. O falecido sociólogo francês Dumazedier, estudioso do
assunto é autor, em minha opinião, de uma ótima definição de lazer:
"... um conjunto de ocupações às quais o indivíduo pode entregar-se de livre

vontade, seja para repousar, seja para divertir-se, recrear-se, entreter-se ou
ainda, para desenvolver sua informação ou formação desinteressada, sua
participação social voluntária ou sua livre capacidade criadora após livrar-se
ou desembaraçar-se das obrigações profissionais, familiares e sociais."
Você sabia que Aristóteles e outros filósofos gregos, por volta de 384 anos
A.C., eram avessos ao trabalho? Para eles o trabalho era obrigação dos
escravos e degradava os homens livres, presenteados pelos deuses com o
ócio exatamente para poderem dedicar-se à elevação do espírito, aos
exercícios físicos e os jogos da inteligência.
41
ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APP)
É toda área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função
ambiental de preservar os recursos hídricos (rios, nascentes, córregos...), a
paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, a fauna, a flora e o
solo, para assegurar o bem-estar das populações humanas.
Fundamentação: Lei Federal nº 12.651/12, art. 3º, II.
ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA)
É a Unidade de Conservação de Uso Sustentável com área em geral extensa,

com certo grau de ocupação humana, dotada de atributos abióticos (em que
não há vida), bióticos (em que há vida), estéticos ou culturais importantes
para a qualidade de vida e o bem-estar das populações humanas, e tem
como objetivos básicos proteger a diversidade biológica, disciplinar o
processo de ocupação e assegurar a sustentabilidade do suo dos recursos
naturais, podendo conter áreas de domínio público e/ou privado.
Fundamentação: Lei Federal nº 12.651, art. 4º, 5º e 6º e Lei nº 10.050, Quadro 1.
ÁREA DE SERVIÇO
Área onde fica o tanque, a máquina de lavar roupas, de secar, varal, mesa
de passar, ou seja, aquela destinada à lavanderia do imóvel e também aos
aposentos dos empregados da residência.
ÁREA DE SERVIDÃO
Servidão vem do latim servitus: o que serve, escravo.
A área de servidão é a faixa de terra de uma propriedade que serve de

passagem de aquedutos (água e gás, p. ex.), de linhas de transmissão de
energia, de trânsito de pessoas ou mesmo destinada à preservação da vista,
ventilação e outros usos que sirvam ao bem coletivo.
Em termos jurídicos significa que um prédio (que em direito não significa

edifício, e sim imóvel, edificado ou não) passa a ter um benefício (prédio
dominante) com relação a outro prédio (prédio serviente), o imóvel
serviente vai servir ao dominante para atender a uma necessidade dele. Ex.:
os moradores de determinado prédio usam o corredor lateral de outro para
poderem ter acesso à rua.
Exemplo de servidão para preservação de vista e ventilação: moradores de

um prédio, de frente para o mar, querem garantir que o único terreno que
existe entre eles e o mar não sofra uma edificação, para não se privarem da
vista e da brisa do mar. Para tanto eles se cotizam e oferecem ao dono do
42
terreno, contratualmente, um valor para que não possa vendê-lo para
qualquer construção que comprometa a vista e a ventilação do prédio. Pode,
por exemplo, vender para fazer uma casa térrea. Feito o acordo e o
pagamento, eles e o proprietário da área, fazem o registro da servidão de
vista e ventilação no cartório, condição obrigatória para sua validação.
ÁREA DE TERRENO ou ÁREA TOTAL DE TERRENO (AT)
Corresponde às medidas de um terreno, edificado ou não, tanto em metros

lineares quanto em metros quadrados. Ex.: Terreno com 10m metros de
frente, 20m em cada lateral e fundos com 10m, perfazendo uma área total
de 200m². Ilustração adiante:
ÁREA DE VASSOURA - ver ÁREA ÚTIL.
ÁREA EDIFICADA
Área total coberta da edificação.
Fundamentação: Lei nº 11.228/92 - Código de Obras e Edificações do Município de São

Paulo.
43
ÁREA INCORPORADA e ÁREA NÃO INCORPORADA
Essas duas informações estão na Certidão de Dados Cadastrais do

Imóvel, no Município de São Paulo, e fazem parte do cálculo do IPTU.
A área incorporada é a área total construída no terreno (imagem adiante).
A área não incorporada é a que exceder a três vezes a área ocupada pela
edificação no terreno, no caso de imóvel situado na primeira subdivisão da
zona urbana; cinco vezes, na segunda subdivisão da zona urbana, e dez
vezes, além do perímetro desta última. Ver figura ilustrativa adiante.
Fundamentação: Lei Municipal nº 10.235/86, art. 9º.
ÁREA NON AEDIFICANDI
Do latim non (não) e aedificatione (edificação), é a área onde não é permitida

nenhuma construção, seja por restrições legais ou contratuais.
Exemplos: as áreas de recuo de um imóvel; na faixa de 15 metros de terra

contados a partir da linha que define a faixa de domínio das rodovias.
Fundamentação: Lei nº 6.766/79, inciso 3º, art. 4º.
44
ÁREA PRIVATIVA
É a soma das metragens das áreas do imóvel, cobertas ou não, incluindo as

paredes, vagas de garagem e depósitos (no caso de apartamentos), de uso e
acesso exclusivo de seu proprietário. Ela subdivide-se em:
Principal: espaço para uso exclusivo de moradia, computadas as paredes

do imóvel mais sacada/terraço.
Acessória: também de uso exclusivo, mas fora dos limites físicos da área
de moradia. Ex.: vagas de garagem escrituradas (vagas de garagem
indeterminadas são área comum), o depósito exclusivo da unidade e o hall
social (um apartamento por andar).
Fundamentação: ABNT - Norma Técnica 12.721.
ÁREA TOTAL (AT)
A área total dos apartamentos é o resultado da soma da área privativa mais

a área de uso comum.
Fundamentação: NBR 12.721/2005 e glossário IBAPE
ÁREA ÚTIL (AU)
É a soma dos espaços internos de um imóvel usados exclusivamente para

habitação dos moradores, descontadas as áreas das paredes e colunas. Por
isso as sacadas, garagens e o depósito, mesmo escriturados e com domínio
único do morador, não são área útil: são áreas privativas (não se habita
essas áreas). Há cartórios que já registram, na matrícula, a área útil e a
privativa, juntas, como área útil privativa.
Antigamente a área útil era chamada de área da vassoura, pois só era área
útil o que podia ser varrido no espaço interno da moradia. Como o interior
das paredes não pode ser varrido, não é área útil.
ÁREA VERDE URBANA
Espaços, públicos ou privados, com predomínio de vegetação,

preferencialmente nativa, natural ou recuperada, previstos no Plano
Diretor, nas Leis de Zoneamento Urbano e Uso do Solo do Município,
indisponíveis para construção de moradias, destinados aos propósitos de
recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental urbana, proteção dos
recursos hídricos, manutenção ou melhoria paisagística, proteção de bens
e manifestações culturais.
Fundamentação: Lei 12.651, art. 3º, XX
45
ARGAMASSA
Massa usada para unir ou revestir pedras, tijolos ou blocos, resultando na

chamada alvenaria. É feita com a mistura de areia, cimento, cal e água.
ARGILA EXPANDIDA -> ver CINASITA.
ARMAZÉM -> ver GALPÃO.
ARQUITETURA
Do grego arkhé (primeiro, principal) e tékhton (construção), é a arte de

projetar e edificar ambientes observando, dentre outros parâmetros, a
estética, o conforto e a funcionalidade.
Cabe ao arquiteto, dentre outras atribuições, projetar e/ou coordenar a

construção e a reforma de edificações. Na poética visão de Goethe (escritor
e pensador alemão, falecido em 1832):
“Arquitetura é música petrificada”.
ARRAS
Do latim arra (pagamento feito antecipadamente). Daí esse termo ser

comumente utilizado como sinônimo de sinal, de valor de pagamento inicial
(entrada) num contrato. É também o valor indenizatório que caberá a título
de multa caso o comprador se arrependa da negociação.
Se o sinal, na celebração de um contrato, é dado como princípio de

pagamento é chamado de arras confirmatória, ou simplesmente arras.
Se no contrato há cláusula de arrependimento e o sinal serve de multa, de

pena, compensação pelo arrependimento, chama-se arras penitencial.
ARRENDAR ou ARRENDAMENTO
Forma de contrato semelhante à locação na qual o locador cede a alguém,

por prazo, condições e valores pré-definidos, o uso e gozo de um imóvel
capaz de produzir frutos financeiros; bastante usado no âmbito rural.
Fundamentação: Decreto nº 59.566/66.
46
ARRESTO
Medida judicial cautelar de apreensão de bens patrimoniais de um devedor

como garantia do pagamento de uma dívida com uma ação em andamento
ou iminente. Ele é pedido quando há receio de que o devedor possa se
desfazer de seu patrimônio comprometendo o recebimento da dívida.
É a medida cautelar que antecede a penhora e só se extingue com o

pagamento da dívida ou com a penhora executada.
É comum haver confusão entre os conceitos de arresto, sequestro e

penhora: embora o arresto e o sequestro sejam medidas cautelares de
apreensão de bens para garantir o recebimento de dívidas, no arresto a
finalidade é garantir o recebimento do valor devido; no sequestro é garantir
o recebimento de bens que cubram o valor devido. Ex.:
Paulo emprestou R$ 100 mil para o João seu, agora, ex-amigo, que não
pagou uma dívida no prazo combinado e sequer deu qualquer satisfação.
Como se não bastasse Paulo descobre que João, o caloteiro, está vendendo
seus bens. Se Paulo não fizer algo vai ficar sem o dinheiro e sem ter como
cobrar o João, que está correndo para não ter mais bens em seu nome.
O advogado de Paulo lhe oferece duas possibilidades, antes que João se

desfaça de todos seus bens: o arresto ou o sequestro dos bens de João. João
ainda tem em nome dele um bonito sítio que vale seguramente o valor que
deve ao Paulo. O advogado explica que:
No arresto o juiz impede que esse sítio seja vendido, para garantia da dívida
dele para com o Paulo. Aqui o objetivo é receber o dinheiro, não o sítio. Se
João não pagar a dívida no prazo estabelecido pelo juiz o sítio será
judicialmente penhorado para quitar a dívida em dinheiro. Assim, no
arresto é objetivo é o recebimento do valor devido, não o sítio do João.
No sequestro Paulo, através de seu advogado, pede ao juiz o sítio do João

como garantia do pagamento. Se João não o pagar na forma e prazo
definidos pelo juiz, Paulo, que não confia na capacidade e intenção de
pagamento do João, fica com o sítio e ponto final, ou seja, o foco é o bem do
devedor, gerando uma ação para entrega de bens em garantia.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 813 a 821.
ARRIMO
O mesmo que amparo, escora. Ver MURO DE ARRIMO.
ART DÉCO -> ver ESTILO ART DÉCO.
47
ART NOUVEAU -> ver ESTILO ART NOUVEAU.
ARTE MUSIVA -> ver MOSAICO
ASNA -> ver TESOURA.
ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Reunião inaugural entre os condôminos, representantes da incorporadora

e/ou construtora do empreendimento e da futura administradora do
condomínio para eleição de seu síndico, subsíndico e conselheiros.
Fundamentação: Lei nº 4.591, art. 9º.
ASSEMBLEIA GERAL
Reunião entre condôminos e administradora (quando há), com pauta - a

chamada ordem do dia - previamente definida para análise e aprovação de
assuntos de interesse do condomínio. As decisões aprovadas na assembleia,
registradas em ata, são obrigatórias para todos os moradores.
Fundamentação: Lei nº 4.591, art. 24.
ASSENTAR
Colocar e ajustar tijolos, blocos, pisos, pastilhas e outros acabamentos.
ASSINAR A ROGO
Rogar é pedir. A assinatura a rogo é a condição legal para que uma pessoa
impossibilitada de assinar (por não saber escrever ou por estar com a mão
machucada, p. ex.) peça (rogue) a outra, capaz, que assine (a rogo) um
documento por ela (ex.: assinatura de um contrato de venda e compra ou
de uma escritura).
Para tanto é necessária a presença e assinatura de três testemunhas que

confirmem a legitimidade dessa assinatura.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.215, § 2o.
48
ASSOALHO
Denominação de todo piso, feito com diversos tipos de materiais; mais

comumente, de madeiras ou tábuas.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT)
A ABNT, fundada em 1940, é uma entidade privada, sem fins lucrativos,

responsável pela publicação das Normas Brasileiras (ABNT - NBR) e pelos
programas para certificação de produtos, sistemas e rotulagem ambiental.
ATA NOTARIAL
Instrumento público pelo qual o tabelião de notas narra um fato

presenciado ou verificado por ele, descrito e registrado nessa ata,
comprovando-o como verdadeiro para todos os efeitos legais. Ela serve de
prova num eventual processo judicial.
ATENDIMENTO A CLIENTES
Os clientes não são todos iguais e nem sempre têm razão, como diz a
máxima ultrapassada.
O comprador quer o melhor imóvel pelo menor valor, mas quando está
vendendo quer o maior valor, mesmo que seu imóvel eventualmente não
valha o que pede.
O vendedor quer o maior valor, mesmo que seu imóvel eventualmente não
valha o que pede, mas quando está comprando quer pagar o menor valor
pelo melhor imóvel.
Conciliar necessidades e expectativas diferentes exige de nós posturas,

abordagens e estratégias distintas.
Primeiro passo para o bom atendimento
Estar preparado atendê-lo. Parece óbvio, mas não é. Sempre perguntei a

cada corretor, em todas as equipes de gerenciei, sua microrregião de
atuação e qual o tipo de imóvel que domina. É impossível alguém conhecer
todas as casas comerciais e residenciais, apartamentos, condomínios,
galpões, flats, salas, lojas, terrenos e conjuntos da zona sul, mesmo
residindo e atuando nela. Quem tenta fazer isso não tem foco; por isso não
acerta o alvo. Por isso falo em microrregião, dentro da zona.
Feito isso, tabulo as respostas numa planilha e quando um cliente “sem

dono” aparece vejo quem domina a região e o produto que o cliente almeja,
para dirigi-lo a quem possa atendê-lo com maior assertividade. Para mim,
49
o corretor que não consegue se especializar em pelo menos uma
microrregião é ruim em muitas.
Suponhamos que na minha equipe eu tivesse oito corretores e que dois

clientes chegassem à recepção, simultaneamente. Um querendo ver casas
no Alto da Boa Vista e outro na Chácara Santo Antônio. A tabela de focos
de atuação que tenho mostra que:
CASAS
Bairros (17) Artur Berenice Caetano Durval Evelin George Ilza Joana T otais
Alto da Boa Vista 1 1 1 1 1 5
Brooklin (Monções) 1 1 2
Brooklin Velho 1 1 2
Campo Belo 1 1
Campo Grande 1 1 2
Chácara Flora 1 1 1 1 4
Chácara Monte Alegre 1 1 1 3
Chácara Santo Antônio 1 1
Granja Julieta 1 1 2
Interlagos 1 1 2
Itaim 1 1
Jardim dos Estados 1 1 2
Jardim Cordeiro 1 1 2
Jardim Marajoara 1 1 1 3
Jardim Petrópolis 1 1
Jardim Prudência 1 1 2
Moema 1 1
5 8 2 3 3 6 6 3
➢ Tenho cinco corretores especializados em casas no Alto da Boa Vista e

um na Chácara Santo Antônio
➢ Tenho bairros com atendimento fragilizado, vulnerável: um corretor

para Campo Belo, um para a Chácara Santo Antônio, um para o Itaim,
um para o Jardim Petrópolis e um para Moema. Se um deles adoece,
tira férias ou sai da equipe, não tenho ninguém para atender os clientes
dessa região de atuação.
Mas como isso é foco de análise e ações gerenciais vou voltar à necessidade
de especialização dos corretores.
O corretor, para estar preparado para o atendimento, precisa se especializar

numa área geográfica, para poder dominá-la, e que lhe permita um rápido
deslocamento por ela. Isso poupa desculpas para o cliente pelo atraso,
poupa gasolina e permite apresentar ao cliente as respostas desejadas, no
tempo desejado, com a qualidade desejada.
50
Se ele souber planejar o trabalho e administrar o tempo pode desenvolver,
ainda, o que chamo de foco especializado: conhecer todos os imóveis de sua
microrregião e conseguir, ainda, se especializar, p. ex., nos condomínios de
casas da região: quantos são, quantos tem três, quatro ou mais dormitórios,
qual a faixa de valores de cada um, suas idades, construtoras, quais tem
maior área de terreno, qual o nome e telefone de cada zelador deles, quais
tem elevador, piscina, área gourmet, etc.
Conheço quem o faça, com sucesso. Se os bairros são contíguos e pequenos

dá para se especializar neles todos, basta não abraçar um campo de ação
maior do que o tamanho dos braços. Eu mesmo, quando iniciei na
corretagem, fiz três bairros contíguos, mas que representavam 70 ruas
residenciais no todo. Mapeei, vi que era possível, e foi:
Borderline Físico de Atuação - Bairros

C r eci 5 0 . 7 7 0 C r eci 5 0 . 7 7 0
Alto da Boa Vista Jardim dos Estados
Acari tuba, Rua Agosti no Corona, Rua

Albe rto Hodge , Rua Alabarda, Rua
Ale xandre Dumas, Rua Alfre do Boni no, Rua
Amauri Tade u Ue sugi, Rua Ânfora, Rua
Amé ri co Brasi li e nse , Rua Auré li a Pe re s Alvare s, Rua
Angê lo Ci re llo, Rua² Barcas, Rua¹
Arthur Orlando da Si lva, Dr, Rua Canumá, Rua
Báculo, Rua Carlo Rai naldi , Rua
Be la Vi sta², Rua Duarte Moni z Barre to, Rua
Calman de Mori tz Te cso, Rua Cap.² Duque de Caxi as, Rua*
Conde DÉu, Rua Luís Marti ns de Araújo, Rua
Conde de Itú, Rua² Mari a Maturano Bati sta, Rua
Eli as Zarzur, Rua Com.² Phi li pp Lohbaue r, Rua
Fe li pe Fi gli oli ni , Rua Dr. Re gina Badra, Rua
Franci sco Me i re le s dos Santos, Rua De s. Vi gári o João de Ponte s, Rua*
Frate rni dade , Rua da² Vi nhe dos, Rua dos¹
Fri e dri ch Stoe be r, Trav. Vi sconde de Porto Se guro, Rua
Grahan Be ll, Rua² Total: 17 logradouros.
Iri ne u Mari nho, Rua²
Joaqui m José Este ve s, Rua² Jardim Cordeiro
José Ge raldo Rodri gue s Alkmi n, Rua Mi n.
José Morale s Lope s, Rua Acanga, Rua
Mangabal, Rua Antôni o Gonti jo de Carvalho, Rua Dr.
Manue l Chri sti Manzi ni , Trav. Azi z Nade r, Rua
Mare chal De odoro, Rua² Baru, Rua
Mari ano da Costa, Rua Cassi ano Ri cardo, Rua
Mari naú, Rua Evange li na de Tole do Pi za Wodi ane r, Rua
Nove de Julho, Rua² Franci sco Malta Cardoso, Rua Dr.
Parti cular, Rua Gabri e l Sylve stre Te i xe i ra de Carvalho, Rua
Paz, Rua da He ron Domi ngue s, Rua
Robe rto Cardoso Alve s, Rua Mi n.² Mari a Lui za Andrade Marti ns Roque , Rua
São Be ne di to, Rua² Raul Poli lo, Rua
São José , Rua² Rube ns Gome s de Souza, Av. Prof.
São Se basti ão, Rua² Si nfôni o Si lva, Rua
Se nador Ve rgue i ro, Rua² Sylos Ci ntra, Rua De s.
Te i xe i ra de Fre i tas Uri as de Fi gue i re do, Rua
Ve rsalhe s, Rua Total: 15 logradouros.
Total: 38 logradouros.
51
Primeiro contato com o cliente
Busque sempre o contato pessoal com ele. Peça para ele vir à imobiliária
para que conheça sua estrutura de trabalho e para falarem de negócios ou,
se não for possível, proponha ir até ele, seja na sua residência ou no seu
escritório. Vá até ele, evite o e-mail antes de conhecê-lo pessoalmente. O
corpo fala, e o do cliente ainda mais, se estimulado de forma correta e
pessoalmente.
Nunca chegue atrasado. Não conte com a sorte e muito menos com o
trânsito. É preferível chegar cedo, porque o trânsito estava ótimo, ir tomar
um café na região ou dar uma volta a pé no quarteirão para prospectar
oportunidades imobiliárias do que chegar um único minuto atrasado.
Lembre-se sempre que, seja no local da visita, seja na imobiliária, alguns
clientes, com medo de chegarem atrasados, chegam antes da hora. Tenha
o mesmo cuidado.
Feito isso, a primeira impressão que o cliente terá de você, além da sua
apresentação pessoal, é quanto à sua postura: receba-o com o corpo
naturalmente ereto, olhe-o nos olhos, sorria espontaneamente para ele,
tome a iniciativa de estender a mão para cumprimentá-lo (sem quebrá-la) e
chame-o pelo nome. Esse é o único contato físico que se deve ter com o
cliente.
Abraço, tapinha no braço, apoiar a mão no ombro do cliente, apertar a mão

dele com força ou com suas duas mãos, chamá-lo por diminutivos ou
aumentativos (“E aí Paulão, no que eu posso ajudar?” – Deus do céu...!),
querido, amigão, campeão..., nem pensar. O cliente não veio atrás de
intimidades, ele só quer um imóvel. A maioria das clientes não fica feliz ao
ver a corretora, logo no primeiro contato, beijar seu marido, nem o marido
vendo o corretor beijar a mulher dele. Qualquer coisa nesse sentido tem de
partir do cliente, única e exclusivamente.
Mesmo assim, cuidado: já atendi clientes mulheres que me

cumprimentaram com um beijo na saída do primeiro contato e que quando
voltaram, com o marido, me estenderam a mão. Por isso, mesmo voltando
sozinhas, nunca tome essa iniciativa.
52
Ligações para clientes
Independentemente de a voz parecer jovem (a voz engana) opte sempre,

desde o primeiro contato telefônico, pelo tratamento formal: senhor(ª),
doutor(ª). Iniciar a ligação chamando o cliente de senhor e acabá-la
chamando-o de você pode dar a impressão de que você é um profissional
"espaçoso" e gerar, de cara, uma má impressão, ainda mais se essa pessoa,
que você nunca viu é, por exemplo, uma pessoa idosa, um juiz, um médico
ou um desembargador, habituados ao tratamento formal.
Prospecção das necessidades do comprador (vendedor, ver CAPTAÇÃO
DE IMÓVEIS).
“Entender Para Atender”: esse é o lema de uma empresa líder no segmento

de logística no Brasil. Para entender é preciso ouvir.
O problema é que a maioria dos corretores não sabe ouvir. Corta a fala do
cliente ou atende o celular durante a conversa. Deixa de ouvir o que ele ia
informar, restringindo a chance de ser assertivo ao lhe oferecer imóveis.
Se há algo que compromete um bom levantamento ou mesmo uma

negociação é a ansiedade. Controle-a e ouça. Nunca corte a fala do cliente
e nem tente completar a frase dele. Corretor ansioso: problema. Gerente e
corretor ansiosos: catástrofe. O bom corretor ouve o cliente sem o
interromper, pelo tempo que for necessário, para obter o retrato possível do
que ele deseja.
Faça as perguntas certas
Ouviu com atenção? Então, agora, pergunte sobre tudo que seja relevante
e que ficou sem resposta durante a fala do cliente, assim você não repetirá
o refrão de muitos corretores: “Agora é que ele me diz isso?”. Alguns
exemplos:
✓ “Que tipo de imóvel o senhor deseja (apartamento, casa, residencial,

comercial...) e quais são os bairros de interesse?”
✓ “O senhor iniciou a busca por esse imóvel agora ou já o está procurando

há mais tempo?” (você pode descobrir que ele já conhece todos os
imóveis à venda na região ou que quer uma “galinha morta”).
✓ “Que limite financeiro devo observar na indicação dos imóveis?”, ou,
✓ “Que valor o senhor pretende investir nessa aquisição?”
Não pergunte quanto ele quer gastar. Ele quer gastar o mínimo possível
e obter o melhor possível. A resposta para esta forma de pergunta é,
quase sempre, abaixo do que realmente acaba praticando na compra.
53
✓ “A forma de pagamento será à vista (cash) ou haverá financiamento”?
✓ “O senhor depende da venda de seu imóvel ou de permuta para que a

negociação se concretize”?
✓ “O senhor está sendo atendido por outras imobiliárias ou corretores”?
Resposta positiva:
✓ “Que imóveis o senhor já visitou? Quais gostou, quais não gostou e, neles,
quais foram os pontos positivos e quais os negativos que observou?”
Faça perguntas de forma aberta, pois são mais assertivas. Evite as fechadas,
as que ensejem um simples “sim” ou “não”. Ex.:
Fechada: - “O senhor moraria numa casa”?

Aberta: - “Que tal morar numa casa com a segurança de um prédio...”?
Fechada: - “O senhor moraria num apartamento”?

Aberta: - “Que tal um apartamento que mais parece uma casa suspensa”?
Outro erro é fazer perguntas negativas:
Negativa: - “O senhor não gostou do apartamento”?

Certo: - “O que o senhor achou do apartamento”?
Não pergunte provocando respostas que não quer ouvir. Anote tudo, não
confie na memória. O ideal é você ter um checklist com todas as perguntas
que não podem ser esquecidas.
Conversando com os clientes – compradores ou vendedores
Seja no telefone, seja pessoalmente, a sinceridade é a alma de qualquer

relação e sinceridade emana da verdade e da transparência. Ponto.
Quem mente ou omite informações, de qualquer espécie, perde a confiança

da outra parte e dai adeus relação, profissional ou não. Agora que ficou
claro que você é um profissional correto, por favor:
➢ Não fale palavrões: - “O senhor vai ver, é uma puta casa...”.
➢ Fuja dos vícios de linguagem. Ex.: “né, né, né”. O cliente ter de ouvir
você repetir sempre a mesma palavra em cada frase é irritante. Outro
exemplo é começar cada frase com “na verdade...”. Isso significa que
tudo o que disser que não comece por esse cacoete da linguagem é
mentira...
➢ Fuja das gírias: - “Vou abrir o jogo com o senhor: hoje não temos nada
com esse perfil, mas se pintá algo eu aviso” ou “O senhor vai ver, a casa
54
é trilegal, show de bola”, “cara, o tempo de venda depende do valor de
venda que você está querendo” ou ainda “A casa é maravilhosa e só custa
1.400 paus”. As duas últimas, em minha opinião, são altamente
deselegantes.
➢ Evite palavras estrangeiras para dar um ar de sofisticação ao

atendimento. Você usa alguns termos em inglês, o cliente acha que você
domina o idioma, passa a falar com você em inglês. Se você não domina
o idioma vai se arrepender muito da pretensa sofisticação...
➢ Não use diminutivos: - “Tenho uma casinha igual à sua à venda por
menos”. Catástrofe! Chamou a casa dele de “casinha” e ainda por cima,
falou que é cara, ou, “Remeti um link para o senhor de uma casinha que
entrou em nosso cadastro”, ou seja, bem pequenininha, como a
disponibilidade financeira dele. É isso? Ele pode interpretar assim e não
gostar; afinal, é tudo que juntou na vida.
Antes de conduzir os clientes para visitas aos imóveis.
Estude o trajeto que fará com eles, por dois motivos:
1º - A compra começa pelo trajeto para chegar ao imóvel. Se ele tiver muito
trânsito, vizinhança feia (favelas, imóveis abandonados, pouca
arborização...) os compradores podem não querer nem entrar nele.
2º - Chegando ao imóvel os compradores podem perguntar sobre imóveis

com placas ou plantões que estavam no trajeto (preço, dormitórios...). Você
tem de estar preparado para responder, mesmo sendo de congêneres. Se
não souber, eles vão contatar o detentor da placa/plantão e obter a
informação que você não soube dar. Esse cuidado com o entorno vale
mesmo que o ponto de encontro seja no próprio imóvel.
IMPORTANTÍSSIMO: só leve o cliente para ver um imóvel que o tiver

conhecido pessoal e previamente. Não se fie só nas fotos dele: você pode
descobrir na prática que eram de dez anos atrás e que o imóvel está
detonado. Se você fosse o cliente ficaria motivado a continuar sendo
atendido por esse corretor? Vai dar crédito e atenção às fotos e indicações
que ele passar?
Ainda: no contato para conhecer previamente o imóvel, se o proprietário vier

com a conversa de que prefere que ela já seja feita com o comprador junto
responda diga que então vai falar com ele para ver em que datas estará
disponível. Espere umas duas horas e então volte a ligar para ele. Diga que
o cliente quer ter certeza sobre o estado de conservação do imóvel e de como
são seus acabamentos e que, por isso, quer que você o visite primeiro e
forneça essas respostas para então se decidir pela data da visita.
Ao ligar para marcar sua visita para conhecer o imóvel não se esqueça de
perguntar se o preço da ficha está correto, se ele já contempla a comissão
imobiliária e se foi considerada alguma margem de negociação nesse valor.
55
Quando em trânsito para conhecer imóveis, acompanhar clientes ou
dirigindo dentro da sua área de atuação, anote o endereço dos imóveis
desocupados ou com placas/plantões de congêneres que não constem do
seu cadastro. Há como identificar os proprietários. Fale com sua gerência.
Ordem de apresentação dos imóveis.
Não há uma ordem tecnicamente certa de apresentação dos imóveis.

Minha sugestão, quando sair para, p. ex., apresentar três imóveis, é que se
mostre primeiro o que tem uma relação custo/benefício média
(considerando-se os parâmetros que o cliente forneceu), depois o imóvel com
a melhor relação e, por fim, o mais “fraco”. Os anos me sinalizaram que
quando deixamos o melhor para o final o cliente diz que quer ver mais
alternativas antes de decidir (como o último foi o melhor, os próximos
também podem ser...). Não posso afirmar que há um aparato psicológico
nessa estratégia que traduza sucesso, mas costuma dar certo.
Seleção de imóveis para o cliente
Agora que você entendeu o que o cliente quer e conhece claramente as

condições para a compra, saia e mostre para ele, de imediato, as boas
opções de que você dispõe. Se você é daqueles que diz “vou fazer uma
pesquisa e passo para o senhor as opções que selecionei”, você é forte
candidato a perder o cliente para o corretor da concorrente que conduz o
cliente para visitas logo no primeiro contato.
Caso ainda não as tenha - o que é uma pena - selecione-as com brevidade,
mas cuidado, não extrapole. Não queira decidir, com base em parâmetros e
inferências pessoais, que imóveis irá ou não oferecer. Totalmente errado. O
comprador não quer ser você; ele quer manter a identidade dele.
Observados os parâmetros apresentados por ele, ofereça todos os imóveis

selecionados. Já vi compradores adquirirem, através de outras imobiliárias,
exatamente os imóveis que o corretor decidiu não oferecer.
Por isso a máxima “CORRETOR NÃO TEM GOSTO” é absolutamente

correta.
56
Uma exceção é o cliente de alto padrão (como o conceito de alto padrão é
relativo vamos considerar, para exemplificar este caso, que sejam os imóveis
com custo igual ou superior a US$ 1 milhão, meramente por ser um
valor/moeda que se atualiza sempre).
Esse tipo de cliente, mais do que uma casa, busca status, um estilo de vida.
Por isso valoriza muito aspectos como localização, vizinhança, segurança, o
projeto arquitetônico do imóvel, acabamentos, privacidade e área verde,
principalmente. Oferecer para ele uma casa “maravilhosa” num local não
nobre, p. ex., é meio caminho para que o cliente desapareça por achar que
você não tem os predicados para buscar o imóvel que ele almeja. Essa é
uma das razões pela qual os gerentes ouvem de uns poucos corretores “eu
ligo, mas ele não me retorna mais!”.
Mesmo assim não se fixe só no que ele definiu, desde que com bom-senso:
o cliente quer um apartamento de até R$ 5 milhões nos Jardins, perto da
Paulista? Ofereça também o do Paraíso com vista para o Parque do
Ibirapuera. Até R$ 10 milhões? Ofereça também o da Vila Nova Conceição
de frente para o Parque Ibirapuera e a três minutos da Paulista. Acredite,
essa “sutileza” pode fazer toda a diferença.
Indicando imóveis via e-mail
Indicar imóveis por e-mail remete a dois cuidados:
1º - Ao remeter o primeiro e-mail indicando imóveis para o cliente inicie-o

com um texto que deixe claro que ele não precisa ser “incomodado” por
vários corretores e imobiliárias para ter a informação ou o imóvel que deseja.
Tudo o que ele precisa pode ser obtido com você. Ex.:
“Bom dia Sr(ª).
Anexo os links de alguns imóveis que selecionei para seu pré-filtro evitando,
assim, seu deslocamento desnecessário (ver algo que não lhe interessa).
Ao passar por um imóvel que lhe agrade, pareça interessante, basta me ligar,
passar e-mail, Whatsapp..., e informar o seu endereço que remeterei os dados,
imagens e valores dele, mesmo que esteja com placa ou plantão de outra
imobiliária, pois dispomos do cadastro de todos imóveis à venda na região;
assim o senhor evita o incômodo do contato constante de vários corretores e
imobiliárias para o mesmo fim.
Atenciosamente, Paulo Mota”.
2º - Selecionados os imóveis que o comprador quer ver, antes de conduzir o

cliente para visitá-los, documente sua intermediação na aproximação das
partes, esteja o imóvel habitado ou não. Como alguns clientes são
refratários a assinar a Ficha de Visitas a Imóveis a estratégia é remeter,
57
antes da visita, dois e-mails (tenha modelos padronizados, isso torna essa
rotina simples e rápida):
Para o vendedor
“Bom dia Senhor..,
Nosso cliente, Sr.ª (nome e sobrenome do comprador), deseja conhecer seu

imóvel, da (logradouro, número, andar, apto, bloco...)”, no dia “tal”, às “xx”
horas e pede que o senhor informe sobre sua disponibilidade para essa data
e horário. Para a confirmação basta devolver este e-mail com o seu “de
acordo”.
Para o comprador
“Bom dia Senhor...,
O Sr.ª (nome e sobrenome do vendedor), proprietário do imóvel que indiquei

ao senhor na (logradouro, número, andar, apto, bloco...), confirmou sua
disponibilidade para apresentá-lo ao senhor no dia tal, às “xx” horas. Pede
somente que seja feita a confirmação da sua presença nessa data e horário.
Para tal basta devolver este e-mail com o seu “de acordo”.
Independentemente desse cuidado, peça sempre que o cliente assine a

“Ficha de Imóveis Visitados” (ou o nome que tiver) explicando que é para ter
o controle do que já foi apresentado em função do volume de clientes sendo
atendidos por você e por ser uma exigência da imobiliária que, assim,
acompanha o trabalho de seus corretores.
Visitando imóveis com os clientes
Um ponto importante na visita a um imóvel com o cliente: deixe-o à vontade

e fique de boca fechada; só responda se for perguntado.
Se há algo que o cliente detesta é o corretor o seguindo como uma sombra.
Se a visita for de um casal, pior ainda: eles querem liberdade para comentar
sobre o imóvel sem a sua presença. Pergunte o que acharam do imóvel na
saída.
Pior ainda é o corretor que tem a coragem de entrar com o cliente na sala e
falar para ele “Esta é a sala”. O cliente não enxerga, é isso? Se for isso a
colocação correta é “Agora você está na sala da casa.”.
58
Somente se perguntado, ou numa clara oportunidade, ao perceber o
interesse dele no imóvel, você pode interagir para ressaltar pontos que não
estejam aparentes e que podem fortalecer a atratividade do imóvel. Ex.: “A
casa tem também aquecimento híbrido, solar e a gás, um poço artesiano e um
pequeno gerador. Luz e água quente, nela, nunca faltam”.
Aproveite para observar os sinais de interesse do comprador durante cada

visita. Alguns comportamentos, perguntas ou comentários durante a visita
ao imóvel, ou logo após sair dele, podem indicar se esse imóvel tem atrativos
para o cliente ou mesmo auxiliá-lo na indicação de outros imóveis que
atendam à expectativa do cliente. Ex.:
➢ Ele vê o todo imóvel e retorna mais de uma vez a determinado ambiente

para observá-lo novamente.
➢ Faz comentários com a esposa do tipo “Se tirarmos esta parede fica
bom.”.
➢ Pergunta ao corretor se determinada parede é estrutural.
➢ Informa que quer marcar nova visita, desta vez com os filhos, pais...
➢ Perguntar se o proprietário aceita permuta e/ou financiamento e/ou se

no valor pedido há uma margem de negociação.
➢ Comenta que o imóvel é bom, mas acha o valor um pouco caro.
Tem visitado muitos imóveis com o cliente e nada dele se manifestar

positivamente sobre um dos imóveis visitados? Aborde-o provocando sua
resposta. Ex.: - “Sr. Paulo, dos imóveis que visitamos nesse período quais
são os que o senhor mais gostou?”.
Se ele disser que tem um que gostou, mas que tem um ponto restritivo,
analise se esse ponto não é passível de solução. Ex.: “Gostei da casa que
vimos ontem, mas falta um pouco de área verde atrás...”. Como a casa tem
um quarto e um banheiro de empregada nos fundos, além da lavanderia, e
ele não tem empregada fixa, se você sugerir que essa área seja demolida,
essa ação pode atender à demanda de “um pouco de área verde atrás...”.
Propostas
Finda a visita de cada imóvel pergunte o que o cliente achou dele. Não tenha
medo de perguntar. Se a resposta for positiva diga delicadamente:
- “Ótimo. Faça a proposta para a apresentarmos ao vendedor”.

A forma é muito importante: não pergunte se ele gostaria de fazê-la. Ele,
quase certo, vai dizer que quer ver mais alternativas. Evite perguntas que
ensejem sim ou não como resposta. Sugira, positivamente, como acima.
59
Se ele disser que não lhe desagradou, mas prefere ver mais alternativas, é
óbvio que há algum aspecto restritivo suficientemente forte para que não a
faça. Não insista e tente descobrir qual é para avaliar se ele tem solução e
mesmo para evitá-lo em outras indicações.
Resposta positiva: pegue o formulário de proposta, que deve estar sempre

com você e peça que a preencha com o valor, forma e fluxo de pagamento
(quanto de sinal, na documentação e na escritura).
Se o cliente, nesse momento, perguntar “Você acha que ele vende por R$...?”,
responda única e educadamente: “Não sei, mas fazendo a proposta nosso
gerente, com ela, vai poder explorar o limite do vendedor”.
É PROIBIDO DIZER
- “Acho que sai por tanto...”.
- “Faça uma proposta: o proprietário está louco para vender”.
- “O proprietário quer “R$xx” nas mãos”.
Ou outra resposta qualquer que não siga a ideia do “faça a proposta para
podermos prospectar junto ao vendedor”.
Existem propostas comercialmente viáveis, outras de baixíssima

probabilidade de sucesso, as absolutamente certas para fechamento que
acabam não se concretizando, as indecentes, as ousadas e até mesmo as
que mais parecem brincadeira. Para cada uma há uma estratégia gerencial
e comercial para se tentar o sucesso. Como este livro não é para treinar
gerentes, não irei discorrer sobre essas estratégias, mas elas existem.
Explore-as com sua gerência. De qualquer sorte, minha equipe e eu sempre
seguimos o lema “O não, nós já temos. Vamos tentar o sim”.
Não abandone os clientes
Lembra-se do cliente que quer vender o imóvel por valor acima do que vale
e que inicialmente não quis ceder um centavo? Aquele que você sugeriu
“Vamos fazer o seguinte: cadastramos seu imóvel pelo valor que o senhor
almeja e acompanhamos, mês-a-mês, o senhor e nós, a resposta do mercado.
Se ela não for satisfatória, poderemos rever a estratégia de venda e o valor,
se for o caso, ok”?
Pois bem, não cometa o erro da maioria dos corretores: fazer todo esse
discurso e depois simplesmente sumir! Falha gravíssima. Se há algo que
impede qualquer fidelização e aborrece a um cliente (vendedor ou
comprador) é fazer isso.
60
Mantenha contato mensal com o cliente. Conte ao vendedor o que foi feito
até então, fale dos clientes para quem indicou o imóvel, quais foram suas
respostas e sobre os aspectos que possam justificar a ausência de visitas.
Ex.: “Passei as fotos de seu imóvel para meus clientes com esse perfil, mas
embora a maioria tenha gostado dele acham que o valor está acima dos
análogos e marcam visitas nesses...”. Seja sincero e esteja presente.
Para o comprador ligue sempre e ofereça as alternativas que diariamente
entram nos cadastros imobiliários. Não tem? Vá atrás. Bata nas portas, nas
portarias, pesquise na internet junto aos concorrentes e portais; você vai
achar alguma unidade à venda que você não tem. CAPTE!
Seja um cliente vendedor, comprador ou ex-cliente o corretor experiente

impõe sempre sua presença junto a ele a cada oportunidade. Há duas por
ano, para todos eles, para o resto da vida, que não podem falhar: no Natal
(para os católicos, é claro), através de do mero desejo de “Boas Festas e Um
Feliz Ano Novo” e também no “Feliz Aniversário”. Já fui procurado, mais de
uma vez, por pessoas indicadas através de ex-clientes (se é que isso existe)
logo após remeter esses votos. Você tem feito isso?
Atendimento fora de foco
Se você tiver de atender um cliente ou produto fora do seu foco, passe-o

para os colegas que tenha essa expertise, mas faça-o rápido, para não
perder o cliente e dinheiro. Proponha aos colegas um fifty (do inglês,
significa 50 ou seja, 50% da comissão para cada um) ou outra forma que
seja justa para o caso (indicação para você e a promoção para ele, p. ex.).
Finalmente, isso tudo de nada adianta se você não estiver preparado para
atender os clientes: você conhece todos os prédios que há na sua região de
atuação? Sabe dizer quais deles têm quatro dormitórios e quatro vagas de
garagem? Quais têm quadra de tênis? Quais têm gerador? Qual o valor do
condomínio e IPTU vigentes? Se já foram trocadas as colunas hidráulicas
do prédio? Sabe que casas tem mais jardim do que área construída? Quais
tem piscina? Quais tem elevador? Quais os sobrados com uma suíte no
térreo para os pais idosos dos compradores? Quais estão em ruas fechadas?
Quais aceitam permutas?
Quando souber todas as respostas demandadas pelo cliente você estará

preparado para bem atender; não antes.
ATENDIMENTO A CLIENTES COM NECESSIDADES ESPECIAIS
A maioria das pessoas tem a capacidade de ver, ouvir e se locomover

autonomamente sem depender de nada ou de ninguém, mas, infelizmente,
nem todos são abençoadas com essas capacidades. As pessoas que não as
têm demandam cuidados e ações adicionais, especiais.
61
Oferecer ou apresentar um imóvel a clientes com necessidades especiais
sem entender quais são essas necessidades é amador e o resultado é tão
ruim quando o profissional que o ofereceu.
Pontos básicos, essenciais, a serem observados para esses clientes:
1º - A acessibilidade que o imóvel oferece.

Um imóvel com acesso através de degraus e/ou desníveis compromete a
acessibilidade e é rejeitado por eles (junto com o corretor que o indicou).
Deficientes visuais, idosos e pessoas com limitações de locomoção
demandam casas térreas ou apartamentos sem desníveis.
2º - Área de circulação interna do imóvel
Supondo que o acesso ao imóvel seja adequado, os espaços internos dele

devem permitir a circulação de uma pessoa em cadeira de rodas, livres de
barreiras ou obstáculos, ou de duas pessoas passando simultaneamente
pelo mesmo corredor ou porta (idoso mais cuidador).
As medidas mínimas necessárias para tal são:
➢ 0,80m para corredores e portas.
➢ 1,20m para circulação simultânea de uma pessoa e de uma cadeira de

rodas.
Se formos considerar manobras de rotação de uma cadeira de rodas, as

medidas são:
➢ 1,20 x 1,20, para rotação de 90º.
➢ 1,50 x 1,20, para rotação de 180º.
➢ 1,50 de diâmetro para rotação de 360º.
3º - Banheiros e salas do imóvel
Banheiros precisam instalações sanitárias (piso, pia, chuveiro e vaso

sanitário) adaptadas (ou que permitam adaptação) para a segurança do
idoso ou pessoa com mobilidade reduzida e um espaço livre mínimo de 1,50
de diâmetro para que um cadeirante possa fazer a rotação de 360º.
Outros aspectos relevantes no atendimento desse tipo de cliente:
- Se ele estiver acompanhado dirija-se sempre a ele; não ao seu

acompanhante. Ele é o cliente. Ele é que vai decidir se o imóvel lhe
interessa. As necessidades especiais dele não o impedem de tomar
decisões. Não o trate como um incapaz; ele não é.
62
- Ajude-o só se ele solicitar. Você pode, contudo, perguntar se ele gostaria
de sua ajuda. Se responder que sim, pergunte qual a melhor forma de fazê-
lo. Se disser que não, aceite com naturalidade. Nem todas as pessoas com
necessidades especiais precisam de ajuda.
Atendimento a um cliente com deficiência visual
- Sempre que encontrá-lo identifique-se e caso ele dirija a mão para você,
retribua com um aperto de mão. Se for se afastar dele, informe-o para que
a conversação seja interrompida e ele não descubra que ficou falando
sozinho.
- Se você ofereceu ajuda e ele a aceitou avise que você vai pegar na mão dele
e conduzi-la até seu braço, para que ele a apoie sobre ele. Assim ele poderá
perceber seus movimentos e deslocamentos pelos ambientes e
acompanhá-lo. Atenção: o cliente deve ser conduzido através do braço e
não puxado por ele.
- Caso ele esteja acompanhado de um cão-guia não toque no cão e nem

chame a atenção dele, para que ele não perca o foco de sua função.
- Descreva o percurso e os ambientes com os detalhes relevantes de cada

um para que ele possa se orientar e avaliar sua localização e facilidade de
deslocamento. Se ele quiser sentar-se, conduza-o até a cadeira e oriente-o
sobre a localização do braço ou do encosto dela.
- Durante o percurso evite dizer palavras como “veja” ou “olhe”, por razões
óbvias, mas se acontecer, não tente o suicídio; o cliente sabe que sua
intenção não foi ser inconveniente e que essas expressões são meros vícios
de linguagem, embora devam ser evitadas. Evite também qualquer
linguagem corporal (“falar com as mãos”, apontar para o ponto foco da
conversa...) ou usar expressões totalmente abstratas para ele, tais como
“ali”, “daquele lado”. Use indicativos concretos, que possam ser abstraídos
pelo cliente: Ex.: ao invés de dizer que “ali tem uma piscina e churrasqueira”
diga “a piscina é retangular, mede 8 x 4 metros, e o lado menor está um
metro à nossa frente. À esquerda dela há uma área coberta, com colunas de
sustentação em alvenaria, onde ficam a churrasqueira, uma pia, e uma
bancada de apoio. Já a direita da piscina é ladeada por um gramado e no
centro dele há uma pequena árvore.”.
- Contratos, documentos e formulários: leia-os, em bom som, para que ele

possa ter ciência e expressar suas dúvidas e considerações sobre cada
ponto. No caso dos formulários, se solicitado, se ofereça para preenchê-los
e, em seguida, faça a leitura para conferência dele.
Atendimento a um cliente com deficiência auditiva
- Para se comunicar fique de frente para o cliente e, se necessário, chame

sua atenção gesticulando ou tocando, delicadamente, o braço dele.
63
- Ficar de frente para ele permite que ele possa ver sua boca e, assim, fazer
uma leitura labial. Fale normalmente, mas não rápido, e articule bem cada
palavra. O cliente precisa ver sua boca o tempo todo da conversação; se
você, por um motivo qualquer, virar o rosto, ele pode achar que a conversa
terminou.
- Evite ficar contra a luz, isso dificulta a visão dele e, assim, de sua boca.
- Para o deficiente auditivo a visão é tudo. Por isso, cuidado com suas
expressões faciais, gestos e com sua comunicação corporal, pois ele as
percebe facilmente e as traduz em impressões de sentimentos (ex.:
sinceridade, insatisfação, impaciência, surpresa...) com base no que você
está transmitindo, mesmo que inconscientemente.
- Uma pessoa com deficiência auditiva pode eventualmente falar, apesar

dessa deficiência. Contudo, tem dificuldade em controlar o volume da voz
e de pronunciar as palavras de forma sempre inteligível, já que não ouve o
som da própria voz. Se você não entender o que ele disse peça, de forma
calma e educada, que repita. Se perseverar a dificuldade do entendimento,
exponha sua dúvida e solicite que ela escreva seu comentário para que
você possa contemplá-lo e respondê-lo.
O deficiente auditivo e a pessoa que sofreu um AVC (Acidente Vascular

Cerebral, ou “derrame”), com comprometimento da capacidade de
comunicação (no caso do AVC, eventualmente, provisória), além da
dificuldade de comunicação verbal, normalmente falam bem lentamente. Se
você demonstrar impaciência a dificuldade dele se agravará, pois sua
ansiedade vai fazer a dele piorar ainda mais. Seja paciente e deixe a pessoa
falar como consegue. Não a interrompa tentando adivinhar o que quer dizer.
Isso, além de ineficaz, é deselegante.
Atendimento ao cliente surdocego
Há quem agregue duas deficiências importantes: surdez e cegueira; é a

surdocegueira. Mesmo havendo essa limitação de comunicação e de contato
com o mundo exterior não há, obrigatoriamente, comprometimento da
capacidade cognitiva do surdocego.
A comunicação com esse cliente é feita, normalmente, através de
acompanhantes especializados, da comunicação em Brille ou da leitura
labial pelo tato. Não estranhe se o cliente surdocego levar a mão dele até
seu rosto para achar seus lábios: ele só está tentando estabelecer um canal
de comunicação.
Uma forma de comunicação também utilizada com esse cliente é escrever

na palma da mão dele, em letras maiúsculas, usando seu dedo indicador,
para desenhar, letra a letra, o que se deseja transmitir.
64
Atendimento ao cliente com deficiência física ou motora
Quer seja uma limitação de origem física ou mesmo uma limitação de

mobilidade fruto da idade ou de acidente recente (perna quebrada, p. ex.),
a locomoção desse tipo de cliente depende normalmente do apoio de uma
pessoa, bengala, prótese, andador ou cadeira de rodas.
Ao atendê-lo nunca se apoie ou toque no elemento de locomoção dele.
Parece absurdo, mas acontece. Esses elementos, com o tempo, assumem a

importância de uma extensão da pessoa; apoiar-se neles ou manuseá-los
sem a autorização do seu detentor é no mínimo grosseiro.
Ao conduzir esse cliente na visita a um imóvel, caso ele não esteja

acompanhado, ofereça seu braço para que ele se apoie durante a visita. Se
ele não aceitar respeite, mas procure andar ao lado ou próximo dele, sem
parecer sua sombra e sem contato físico, pois se usam uma bengala ou
outro elemento de apoio à locomoção é porque teme se desequilibrar e cair.
Se for descer uma escada ou rampa com esse cliente fique logo à sua frente,
assim, se ele perder o equilíbrio, poderá se apoiar em você.
Quando tratamos especificamente de um cadeirante, a maioria prefere

movimentar-se sozinha. Se você perceber que há alguma situação em que
ele está tendo dificuldade ofereça sua ajuda. Se ele a aceitar, pergunte como
você pode ajudá-lo, pois ele conhece suas limitações e da sua cadeira e,
assim, só ele pode indicar a melhor maneira para a situação.
Caso peça que conduza sua cadeira de rodas durante a visita tome cuidado
para não bater em nada e faça a locomoção com movimentos lentos para
que a cadeira não vire.
Para subir rampas conduzindo a cadeira do cliente peça que se apoie nas
costas dela e suba conduzindo-a de frente para a rampa (não suba de
costas, puxando-a). Para descer, peça que o cliente se apoie nas costas da
cadeira, levante levemente as rodas da frente no sentido da descida,
tirando-as do contato com o chão e desça lentamente, segurando com
firmeza suas alças.
Para todos os casos com restrições locomotivas o importante é lembrar que

o ritmo da locomoção é ditado pelo cliente e não pelo corretor.
Atendimento a clientes idosos
Eles, seguidas as dicas aqui apresentadas, estarão bem atendidos, já que a

idade compromete a visão, a audição, a locomoção e assim por diante.
Lembre-se que o idoso tem seu ritmo próprio para falar e para se locomover.
Não o trate como criança, ele não é. Trate-o com respeito, paciência e
carinho; ele é você amanhã. Como você pretende ser tratado?
65
ATERRAMENTO
Técnica usada, através da ligação da parte elétrica do imóvel a uma barra

de cobre enterrada no solo, para transferir descargas elétricas para ele,
protegendo as pessoas (durante o banho num chuveiro elétrico, p. ex.) e os
equipamentos do imóvel contra essas descargas (raios, sobrecargas...).
ATERRO SANITÁRIO
Área licenciada, por órgãos ambientais, destinada ao depósito final, de

forma planejada, de resíduos domésticos, comerciais, de serviços de saúde
e da indústria. Nele o lixo é compactado e coberto por terra, formando
diversas camadas. Toda decomposição de lixo produz gases (metano,
carbônico e outros) que poluem e intensificam o aquecimento global. O
aterro sanitário reduz essa poluição, a emissão de gases de efeito estufa,
evita odores desagradáveis, gera energia e créditos de carbono.
Fundamentação: Lei nº 16.050/14 (plano diretor de São Paulo) e Lei nº 12.305/2010.
ÁTICO
Parte superior de uma edificação destinada a abrigar a casa de máquinas

dos elevadores e as caixas d’água. É também o último andar de uma
edificação em estilo ateniense para ornar ou dissimular o telhado.
Fundamentação: Lei nº 11.228/92 (Código de Obras e Edificações do Município de SP)
ATO VOLITIVO
Volitivo tem origem no latim volo (quero, em português). Por isso, um ato
volitivo é aquele que depende unicamente do querer, da vontade, das partes
e não meramente de aspectos jurídicos.
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ÁTRIO ou ADRO
Pátio central de casas e área de entrada de edificações de maior porte. É

também a área de distribuição de circulação, como nos shoppings e a área
externa, descoberta, contígua às igrejas. Nas mais antigas era a área onde
eram enterrados os moradores da localidade.
Imagem: www.pixabay.com Imagem: Paulo Henrique C. J. Mota
AUTOMAÇÃO RESIDENCIAL ou COMERCIAL
É o uso da tecnologia para automatizar tarefas que normalmente ficariam

a cargo de uma pessoa. Permite controlar, de forma presencial ou remota,
a abertura de portas, portões, visualizar ambientes internos e externos via
câmeras, controlar a iluminação dos ambientes, ativar o aquecimento da
piscina, controlar sistemas de áudio e vídeo, acionar o funcionamento do ar
condicionado, das persianas, da banheira, os sistemas de aquecimento, a
irrigação do jardim e assim por diante. O corretor deve conhecer esses
sistemas, pois numa avaliação esses elementos agregam valor ao imóvel.
AUTORIZAÇÃO DE VENDA
Essa autorização nada mais é, à luz da Lei, do que um Contrato de

Intermediação. É ela inclusive que garante a remuneração do corretor
frente à conclusão da negociação.
A remuneração, contudo, só é devida se atingido o resultado previsto no

contrato de mediação - entenda-se com a escritura concretizando o negócio
– ou, caso ele não se concretize por haver arrependimento de uma das
partes. Há também o direito à comissão quando há a intermediação
autorizada por escrito e concomitante prova da aproximação entre as
partes, mesmo que o negócio se realize sem a sua mediação, salvo
comprovada sua inércia ou ociosidade na negociação.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 722 a 729.
67
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Avaliar um imóvel é estabelecer o valor que viabilize, de forma justa, sua

comercialização em determinado momento mercado.
A avaliação deve se pautar unicamente por fatores racionais, técnicos:

localização, andar (para apartamentos), custo do m² dos terrenos do
entorno, custo do m² praticado pela construção civil para o padrão do
imóvel, o valor das transações realizadas com similares e outros tantos.
Infelizmente, e não raramente, o valor da avaliação sofre influência de

fatores emocionais do vendedor, dificultando a venda. Ex.: quem reforma o
imóvel o faz para si, norteado pelo que aprecia, mas esse gosto pode não
atender ao do comprador.
Avaliar é tarefa complexa. Num mesmo edifício os valores das unidades

variam em função, p. ex., do andar (alto, baixo), da conservação (original,
reformado), da vista (boa, ruim, permanente ou não), do posicionamento
(frente, fundo), do acabamento (simples, luxo), da insolação, da oferta e da
demanda. Avaliar fora desse contexto é especular.
Por isso uma avaliação, ou um Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica (PTAM), judicial ou não, só pode ser elaborada por um
Perito Avaliador devidamente registrado no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários (CNAI). Para uma avaliação judicial o Perito
precisa, inclusive, ser designado por um juiz.
Essas exigências atingem também o corretor. Se não as atender pode

apresentar, única e exclusivamente (sugiro que sempre de forma verbal,
para não ser indevidamente usado como uma avaliação, já que não é), um
parecer com o valor de venda referencial para o momento do mercado.
Composição do Valor de Venda
Uma boa forma de não ter surpresas quanto ao valor de venda na hora da
negociação é perguntar explicitamente ao vendedor, antes de cadastrar o
imóvel dele, que valor líquido ele pleiteia “na mão”, ou seja, livre de comissão
e de margem negocial.
Se esse valor for acima do praticado no mercado, exponha essa realidade,

apresentando outras unidades à venda no mesmo empreendimento ou
similares, com as mesmas medidas e características, com valores menores.
Se mesmo assim o vendedor não ceder, não litigie: proponha o
cadastramento pelo valor almejado, mais comissão e, se for o caso, margem
de manobra, para que se observe a resposta do mercado. Ajustes, então,
poderão ser feitos com o tempo frente a essa resposta.
Se ele não sabe por quanto vender, componha para ele o valor comercial de
venda. Acho estratégico considerar sempre, além da nossa comissão, uma
68
margem negocial (compradores costumam negociar descontos, ainda mais
se a compra é a vista). Mas cuidado: o valor com essa margem e com a
comissão não pode ficar acima do valor divulgado pelos concorrentes.
Cálculo do Valor Venda
Muitos corretores fazem essa conta de forma matematicamente errada.
Exemplo: se o vendedor quer R$ 1.000.000 livres (“na mão”) e forem

praticados 10% de margem de negociação, temos:
Cálculo errado: R$ 1 milhão + 10% + 6% (comissão) = R$ 1.166.000,00

Resultado errado: R$ 1.166.000,00 – 10% - 6% = R$ 986.436,00 na mão!
Cálculo correto: R$ 1 milhão / 0,9 / 0,94 = R$ 1.182.033,10

Resultado correto: R$ 1.182.033,10 – 10% - 6% = R$ 1 milhão na mão.
Bons corretores atualizam-se também quanto aos custos e características

de acabamentos (revistas especializadas, lojas de materiais de construção,
de pisos, etc.). Com sua formação e mais esses parâmetros será cada vez
mais fácil elaborar pareceres/avaliações e transmitir ao proprietário do
imóvel a segurança necessária para conquistar sua confiança.
O futuro da avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis estará, num futuro muito próximo, fora da análise e

intervenção humana, salvo os casos judiciais que demandem peritagem
muito específica. Avaliadores (corretores, engenheiros e outros legalmente
habilitados) já estão sendo substituídos pela inteligência artificial, embora
ainda de forma incipiente, inicial, pelos portais imobiliários.
Neles os proprietários de imóveis respondem a uma série de perguntas

sobre seu imóvel (parâmetros para avaliação) e o site opina sobre o valor
para venda no momento imobiliário da pesquisa, ou quanto custa um
imóvel com os mesmos parâmetros apresentados (tamanho, localização,
dormitórios, piscina e assim por diante), seja casa ou apartamento.
A inteligência artificial também vai substituir as imobiliárias e corretores

em várias das atribuições atuais (avaliações, prospecção de imóveis com as
mesmas características demandadas, suporte jurídico e assim por diante).
Sobreviverão somente as imobiliárias e os corretores com pleno domínio das
tecnologias e informações dominantes. Preparem-se: a inteligência artificial
se aprimora exponencial, rápida e globalmente.
Fundamentação: Resolução-COFECI nº 1.066; ABNT - NBR 14.653, partes 1, 2 e 3; Lei nº

6.530, Corretagem de Imóveis, art. 3º; Lei 8.078 (Código de Defesa do Consumidor), art. 39.
69
AVERBAÇÃO
Anotação feita na matrícula do imóvel, pelo Cartório de Registro de Imóveis,

para documentar e tornar pública as alterações ocorridas quanto ao
proprietário do imóvel (ex.: alterações do nome dele por casamento ou por
divórcio ou correção do número de um de seus documentos) ou do imóvel
(indicar o número do contribuinte do imóvel; mudança do nome ou do
número do endereço do imóvel; construções e demolições; indicar penhoras,
arrestos, sequestros, indisponibilidades; desmembramento da área do
imóvel; incluir cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade ou
incomunicabilidade imposta ao imóvel, etc.).
Fundamentação: Lei nº 10.406 (Código Civil Brasileiro), art. 10, 51, 1.032, 1.057, 1.083,
1.084. 1.485 e 1.500; Lei nº 13.105 (Código de Processo Civil), art. 799, 828, 844 e 868.
AVULSÃO
É a sobreposição de uma porção de terra à outra, arrancada de seu lugar

de origem em função de força natural violenta. É uma das causas previstas
pela Lei para aquisição de propriedade por acessão. Ex.: uma enxurrada
desprende parte do terreno de uma propriedade e conduz essa porção de
terra para as margens de outra propriedade.
AZULEJO -> ver LADRILHO.
BAIXO-RELEVO
Trabalho cujas gravações ficam abaixo da superfície do material utilizado.
BALANÇO -> ver ESTRUTURA EM BALANÇO.
BANCADA
Denominação de uma mesa de trabalho e também do tampo onde fica

instalada a cuba da cozinha ou dos banheiros.
70
BANGALÔ
Com origem no hindi banglã, é a casa no estilo de Bengala, na Índia: uma

casa pequena, de um andar, e com uma varanda coberta. Na atual
arquitetura é mais espaçoso e pode apresentar mais de um andar.
Imagens: www.pixabay.com
BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM
Banheira equipada com sistema de movimentação da água para

relaxamento e massagem.
BARRACÃO
Abrigo, geralmente de madeira, ou casa muito simples, para guardar

utensílios ou depositar materiais de construção de um canteiro de obras.
71
BARRADO
Revestimento de madeira ou gesso, comum nas casas de estilo alemão,

colocado na parte inferior das paredes.
Imagens: Paulo henrique C. J. Mota
BARRILETE
Tubulações, ramais, que saem do reservatório de água para alimentar a

rede hidráulica da edificação pelas colunas de distribuição. Se o registro
dos barriletes for fechado, todo o abastecimento de água é interrompido.
BARROCO -> ver ESTILO BARROCO.
BARROTE ou GRANZEPE
Peça estreita de madeira, chumbada no contrapiso, usada para fixar,

através de pregos, o piso de tábuas corridas que é apoiado nele.
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BATENTE ou MARCO DE PORTA
Perfis laterais rebaixados onde a porta e a janela se encaixam ao fechar.
BAY-WINDOW -> ver JANELA.
BEIRAL, BEIRADA ou BEIRADO
Parte avançada do telhado, para além da parede externa, que protege a

edificação da ação das chuvas.
BUILT TO SUIT -> ver CONTRATO BUILT TO SUIT.
BEM
Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de
direito e que integra um patrimônio. Há várias conceituações atreladas:
Bem De Referência
Bem que serve de modelo comparativo; outro bem do mercado que

apresente características equivalentes e comparáveis às do bem avaliado.
Bem Gravado
Gravar, em termos jurídicos, é registrar (gravar) na documentação

imobiliária que determinado imóvel tem uma restrição.
Um bem gravado é aquele que apresenta uma limitação registrada na

matrícula, ou sobre o qual há uma garantia ou ônus, em razão de disposição
legal ou da vontade das partes. Ex.: o bem está alienado (financiamento),
com penhora registrada ou com caução averbada.
73
Bem Intangível
Intangível é tudo o que não se consegue tocar, que não existe materialmente
como, p.ex., patentes, marcas e softwares.
Bem Tangível
Tangível é tudo o que existe materialmente e que, portanto, pode ser

avaliado e trocado. Por isso, imóveis, máquinas, equipamentos, matérias-
primas, p. ex., são bens tangíveis.
Fundamentação: Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 14653-1; Lei nº

10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.79 a 103.
BEM DE FAMÍLIA -> ver PENHORA
BENCHMARK
Do inglês, significa referência. Benchmark é o processo de observação das

melhores práticas do mercado – as referências – para, a partir delas, buscar
melhorias para a obtenção de resultados operacionais, administrativos e
financeiros ainda melhores.
BENEFÍCIO DE ORDEM
É o direito que o fiador de uma locação tem, ao ser acionado para pagar
uma dívida do locador para com o imóvel locado, de exigir que sejam
executados, primeiro, os bens do locador, o devedor. Para tanto o fiador tem
de nomear bens do locador, livres e desembargados, que estejam no mesmo
município e que sejam suficientes para solver o débito.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 827, 835, 837 e 838.
BENFEITORIA
Obra realizada num imóvel ou condomínio destinada à sua conservação ou

melhoria. A benfeitoria pode ser de três tipos:
Benfeitoria necessária
Para conservar o imóvel ou para evitar sua deterioração. Ex.: a reforma do

telhado, a substituição do sistema elétrico ou hidráulico danificado.
74
Benfeitoria útil
A que torna o imóvel mais confortável, seguro ou valorizado. Ex.: construir

mais uma vaga de garagem ou cobrir as vagas descobertas, instalar grade
protetora nas janelas e o fechamento de uma varanda.
Benfeitoria voluptuária
Aquela feita com o objetivo de embelezamento do imóvel ou para maior lazer

dos moradores. Ex.: a construção de uma piscina ou mesmo um novo
projeto paisagístico com gazebo e um belo lago artificial.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 96 e 97.
BETUME -> ver PICHE.
BISOTADO
Bisotado vem do francês biseauter que, em português, significa bisel (corte

enviesado na aresta de uma peça). Essa técnica é mais utilizada em vidros
e espelhos para melhor acabamento.
O mesmo que chanfradura.
75
BLOCO
Na nossa área bloco tem vários significados: pode ser cada um dos edifícios
que compõe um condomínio, ou cada divisão de um mesmo prédio, com
acesso e elevadores distintos para cada final de apartamento e, também, o
material semelhante ao tijolo, com a mesma utilidade, mas com maior
volume e peso. Os mais comuns são os de argila, concreto e de vidro (veda
e ajuda a iluminar o ambiente).
BOA-FÉ
Norma de conduta, não definida em lei, que norteia o comportamento

humano com base em princípios socialmente honestos, corretos e morais.
Fundamentação: mais do que uma Lei, é um princípio, mas tem previsão legal na Lei nº
10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.113.
BOCEL
É a parte do piso que sobressai, se projeta, nos degraus das escadas, além
da face do espelho, formando um dente, normalmente de 2 centímetros.
76
BOILER -> ver AQUECIMENTO CENTRAL DE ÁGUA.
BOLEADO
Acabamento abaulado, arredondado, feito na borda de pias, bancadas e

degraus, comum no mármore e no granito. Pode ser simples, duplo ou
triplo. O boleio de 180 graus é chamado de meia-cana.
BOLSÃO RESIDENCIAL
A Lei municipal, em São Paulo, define bolsão como “uma área reurbanizada
de forma a estabelecer-se uma hierarquização de suas vias de circulação,
destinando-as preferencialmente ao trânsito local, respeitado o determinado
no Plano Diretor do Município de São Paulo e assegurada a plena utilização,
do sistema viário principal e secundário e da rede estrutural de transportes
definidos em lei”.
É uma área de moradia com convenção própria, aprovada por pelo menos
50% de seus moradores, quanto ao seu uso e ocupação e com poderes para
impedir o desdobramento dos lotes dela ou a implantação de comércio,
pensões, clubes nela, para implantar redutores de velocidade, bloqueio ao
trânsito de veículos, desde que sejam obedecidas as normas técnicas de
planejamento viário e de trânsito e de que seja assegurada a livre circulação
de veículos e pedestres no interior do perímetro definido, ficando vedada a
instalação de portões, correntes, cercas, ou qualquer outro dispositivo que
impeça o livre acesso dos munícipes ao bolsão.
Fundamentação: Lei Municipal nº 11.322, de São Paulo, art. 1º, § único.
BOQUETA -> ver PASSA-PRATOS.
BORDA INFINITA -> ver PISCINA COM BORDA INFINITA.
77
BOULEVARD
Palavra francesa (avenida, em português) que designa toda via larga de

trânsito, com várias pistas de tráfego em cada sentido, projetada com foco
viário e também paisagístico, diferenciando-se de uma mera avenida.
Imagem: www.pixabay.com.br
No Brasil as avenidas com características de boulevard estão nas cidades

com influência do Art Nouveau, como observado em São Paulo (avenidas Rio
Branco, São João, Ipiranga, São Luís, Duque de Caxias, Paulista), no Rio
de Janeiro (Boulevard 28 de Setembro), em Belém (Boulevard Castilhos
França) e em Manaus (Boulevard Álvaro Maia), dentre outras.
BOW-WINDOW -> ver JANELA.
BRISE
Forma abreviada do francês brise-soleil (brisa-sol), é um quebra-sol,

normalmente de treliça, de diversos materiais, fixo ou móvel, instalado em
fachadas para atenuar a ação direta do sol sem comprometer a ventilação.
78
BRITA ou BRITA CORRIDA
Pedra fragmentada, de várias dimensões, muito usada na concretagem.
CABOCHÃO -> ver TOSETO.
CADASTRO DE IMÓVEIS TOMBADOS (CIT)
Todo imóvel está sujeito à legislação de preservação e, assim, a ser

tombamento. Por isso, antes da assinatura da compra de um imóvel é
essencial pesquisar se ele está tombado ou em processo de. Essa pesquisa
deve ser feita no âmbito municipal, estadual e federal (IPHAN).
No município de São Paulo pode-se fazer a consulta, sem ir à subprefeitura

do bairro, através do Cadastro de Imóveis Tombados. É só entrar num site
de busca e escrever Cadastro de Imóveis Tombados que o link aparecerá.
Fundamentação: Lei 10.247/68; Constituição Federal/1988, art. 216.
CADASTRO DE PESSOAS FÍSICAS (CPF)
O CPF é o registro que identifica cada pessoa na Receita Federal do Brasil.
Ele é utilizado para a Declaração Anual de Imposto de Renda, pelos bancos,

órgãos do governo e empresas para pesquisar se uma pessoa está regular
junto ao mercado e à Receita Federal ou se há apontamentos que a
envolvem, restringindo seu crédito. Para a pessoa jurídica é emitido o
Cadastro Nacional De Pessoas Jurídicas (CNPJ).
79
Onde Tirar o CPF
Pode ser tirado independentemente de idade (pode-se tirar até de um recém-

nascido) ou de nacionalidade. Basta ir a uma agência do Banco do Brasil,
Caixa Econômica Federal ou dos Correios, pagar a taxa de emissão e
apresentar a documentação necessária: para menores de 16 anos, sua
carteira de identidade ou certidão de nascimento; entre 16 e 18 anos, a
carteira de identidade; maiores de 18, a identidade e o Título de Eleitor.
Hoje também pode ser tirado pela internet através do site da Receita Federal,
desde que a pessoa já tenha Título de Eleitor.
Quem Pode Tirar o CPF
✓ Menores de 16 anos: tem de ser solicitado pelos pais, tutores, curadores

ou guardiões do menor.
✓ Maiores de 16 anos: pode ser solicitado pela própria pessoa física ou seu
representante legal.
✓ Incapaz ou interditado: através de seu tutor ou curador.
✓ Pessoa falecida com bens a inventariar: o inventariante, o cônjuge, o ex-

convivente ou o sucessor (herdeiro ou legatário).
✓ Brasileiro residente no exterior: através do consulado brasileiro do país

em que esteja residindo.
Quem é Obrigado a Tirar o CPF
✓ Pessoas sujeitas à apresentação da Declaração de Ajuste Anual do

Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF).
✓ Inventariantes, cônjuges ou conviventes, sucessores (herdeiro ou

legatário) ou representantes do falecido que tenham a obrigação de
apresentar a Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da
Pessoa Física (DIRPF) em nome do espólio ou do contribuinte falecido.
✓ Pessoas cujos rendimentos estejam sujeitos à retenção do imposto de

renda na fonte, ou que estejam obrigadas ao pagamento desse imposto.
✓ Os profissionais liberais.
✓ Locadoras de bens imóveis.
✓ Participantes de operações imobiliárias.
✓ Titulares de contas bancárias, de contas de poupança ou de aplicações

financeiras.
80
✓ Quem opera em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e
assemelhadas.
✓ Inscritos como contribuintes individuais ou requerentes de benefícios

de qualquer espécie junto ao Instituto Nacional do Seguro Social (INSS).
✓ Pessoas com mais de dezoito anos que constem como dependentes em

Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda e Pessoa Física;
✓ Residentes no exterior que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a

registro público, inclusive imóveis, veículos, embarcações, aeronaves,
participações societárias, contas-correntes bancárias, aplicações no
mercado financeiro e aplicações no mercado de capitais.
Dicas Sobre o CPF
Ele é composto por nove dígitos. Os dois finais, separados por um hífen,
servem exclusivamente para verificar se o número está corretamente
digitado, caso contrário, será gerada a informação “CPF Inválido”.
Você sabia que o nono dígito serve para identificar o Estado onde foi emitido?
6 9 5 . 3 1 3 . 2 7 8 - 4 9
Estado emissor
9º dígito Estado Emissor

0 Rio Grande do Sul (RS)
1 Distrito Federal, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Tocantins.
2 Acre, Amapá, Amazonas, Pará, Rondônia e Roraima.
3 Ceará, Maranhão e Piauí.
4 Alagoas, Paraíba, Pernambuco e Rio Grande do Norte.
5 Bahia e Sergipe.
6 Minas Gerais.
7 Rio de Janeiro e Espírito Santo.
8 São Paulo.
9 Paraná e Santa Catarina.
O CPF não vale como documento de identidade, por não ter foto e assinatura
do portador. Assim, deve ser apresentado em conjunto com o RG, RNE, CNH
ou documento funcional de carreira (OAB, CRM, CRECI, etc.).
81
CADUCAR ou CADUCIDADE
Do latim cadere (cair) é a perda de um direito por término do prazo de

validade.
CAIAR
Pintar com cal (óxido de cálcio) diluída em água, dando uma cor branca à
área pintada. Cal é um substantivo feminino. Assim, é a cal e não o cal.
CAIBROS
Peças de madeira que, junto com as ripas, fazem a sustentação direta do

telhado convencional. As ripas ficam sobre os caibros que, por sua vez,
ficam sobre as terças.
Ilustrações: www.fkcomercio.com.br
82
CAIXA DE FOGO -> ver CÂMARA DE COMBUSTÃO.
CAIXA DE GORDURA e CAIXA DE INSPEÇÃO
Ambas são componentes do sistema de esgoto de uma edificação (tudo o

que sai dos encanamentos passa por elas) e tem a finalidade de permitir a
limpeza e desentupimento dos canos. Contudo, elas têm funções diferentes:
A caixa de gordura: é um reservatório para retenção e retirada da gordura

vinda da pia a da máquina de lavar louças. A gordura quando esfria vira
um bloco sólido que se fixaria nos canos, entupindo-os, se ela não existisse.
A caixa de inspeção: é o reservatório para a retenção dos escoamentos dos

banheiros e da área de serviço (praticamente sem gordura). É a partir dela
que se faz qualquer manutenção da rede.
CAIXA DE PASSAGEM
Caixa destinada a passar, emendar e/ou terminar as linhas de rede, sejam

de dados, de elétrica, de esgoto, de telefone e outras, facilitando a instalação
e a manutenção delas.
CAIXILHO
Armação (esquadria) onde são encaixados e sustentados os vidros das

janelas e portas. Seu conjunto é a caixilharia.
CAL -> ver CAIAR.
CALAFETAR
Vedar pequenas trincas ou fendas, surgidas durante a obra aplicando pó

de serragem fina com, p. ex., cola, resina, verniz ou poliuretano.
CALÇA BRANCA
Gíria imobiliária que designa o corretor recém-formado, pouco experiente.
CALCETAR
Executar o assentamento de pedras, comum nas calçadas, sobre uma base

de cimento e areia.
83
CÁLCULO DE ÁREAS PLANAS
Não é raro lermos uma matrícula cujas dimensões de cada face do terreno
estejam devidamente indicadas sem, contudo, apresentar a totalização da
área em metros quadrados. Como saber se a área de terreno que consta na
prefeitura está condizente com a da matrícula? Calculando-a para, então,
compará-la. Por isso, saber calcular essas áreas é útil. Alguns exemplos (as
variações e fórmulas são muitas; pesquise na internet):
Área de um Quadrado
Área = lado horizontal x lado vertical, ou, Área = lado². Ex.:
Área do Quadrado = 20 m x 20 m = 400 m², ou, Área = 20² = 400 m².
Área de um Retângulo
Área = base x altura. Ex.: área do retângulo = 40 m x 20 m = 800 m².
Área de um Triângulo
Um triângulo pode ser de três tipos: equilátero, isósceles e escaleno.

Fórmula = (base * altura)/2. Exemplo, do equilátero (três lados iguais).
Se a base tem com 80 m e a altura de 60 m: (80*60)/2 = 2.400 m². Caso

não se saiba a altura deve ser calculada através do Teorema de Pitágoras.
84
Área de um Trapézio
base maior + base menor

Área do Trapézio = x altura
2
Ex.: suponhamos que a base maior tenha 100 metros, a menor 50 metros
e a altura 90 metros. Com esses parâmetros obteríamos a seguinte área:
100 m + 50 m
Área do Trapézio = x 90 m = 6750,00 m²
2
CÁLCULO ESTRUTURAL
Cálculo que analisa e define a dimensão e a capacidade de sustentação de

uma estrutura necessária para suportar a demanda de cada construção.
CALEFAÇÃO
Sistema de aquecimento para interiores. Normalmente radiadores, comuns

em cidades frias, que propagam o calor em cada ambiente.
85
CALHA
Duto, fixado junto ao beiral do telhado, para captação e escoamento das

águas das chuvas.
CÂMARA DE COMBUSTÃO
Local da lareira onde o fogo é aceso e que projeta o calor para o ambiente.
86
CÂMARA DE FUMAÇA ou CÂMARA DE FUMO
Parte da lareira que serve de transição entre a caixa de fogo e a chaminé,

conduzindo a fumaça.
CANTEIRO DE OBRAS
Local da obra onde são realizados os serviços de preparação da argamassa,

dobragem de ferro, armazenamento de materiais e também onde fica o
alojamento dos operários responsáveis pela execução da obra.
CAPITAL
Do latim capitālis, deriva de caput, cabeça (parte principal), em português.

Daí o capital também ser chamado de principal ou valor principal.
Tem vários sentidos: no cristianismo os sete pecados capitais são os

principais pecados responsáveis pelos demais: luxúria, gula, preguiça,
avareza, ira, inveja e vaidade; na Lei, a pena capital é a principal pena que
alguém pode sofrer: pena de morte; num Estado ou País, capital é a
principal cidade que o representa; em economia, é todo bem com
capacidade de produzir outros bens ou serviços, o total de dinheiro que uma
pessoa dispõe e, também, a quantia de dinheiro sobre a qual recaem os
juros num financiamento, sobre o valor original emprestado.
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS
Acréscimo dos juros cobrados ao capital inicial e ao saldo devedor, o

chamado juro sobre juro ou juro composto.
CAPITEL -> ver COLUNA.
CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS
A palavra captar vem do latim CAPTUS, particípio passado de CAPERE, que

significa agarrar, pegar, tomar posse.
Captar é agir para identificar e, assim, ter em seu cadastro, os imóveis

disponíveis para negociação em número suficiente para atender uma
carteira de compradores; além de ser a melhor maneira de conquistar novos
compradores, ciclicamente. Com a internet irreversivelmente em nossas
vidas, e como a maioria dos negócios nasce através dela, ter boas captações
e expô-las com fotos e textos de qualidade é passaporte para um bom
horizonte de vendas.
87
Como captar imóveis
De duas formas: uma é a chamada “on page”, ou seja, utilizando as páginas

da internet, e a outra é a “off page”, fora da internet.
1. On Page
Comprando fichas de imóveis disponíveis no mercado, captadas por

empresas especializadas nesse tipo de trabalho. Há várias dessas empresas:
basta entrar num site de busca e digitar “fichas de imóveis”.
Outra forma de captação “on page” é contratar sites especializados em

localizar pessoas pois servem, no nosso caso, para buscar os proprietários
dos imóveis que nos interessam. Há várias empresas especializadas para
tal (www.previnity.com.br; www.fenyx.com.br e www.zipcode.com.br, por
exemplo). Como empresas abrem e fecham, procure as que estiverem ativas
e com boa referência de mercado na ocasião. Essas empresas têm serviços
proporcionais ao tamanho do bolso de cada um. Por isso, pesquise para não
pagar mais do que sua demanda.
Essas empresas são úteis para quando você passa por uma rua e vê uma
placa de venda, p. ex., num imóvel que você tem no seu cadastro ou para
um imóvel que, mesmo sem placa, você soube que está à venda.
Na maioria desses sites basta informar o CEP do logradouro e o número do

imóvel para ter acesso às pessoas ligadas direta ou indiretamente a esse
imóvel e a seus telefones. Alguns permitem, ainda, que se indique e localize
uma casa específica num condomínio ou um apartamento específico num
prédio ou condomínio vertical.
É possível fazer captações “on page” também através da navegação em

portais especializados (ZAP, ImovelWeb, 123i, vivareal, etc.). Fique atento:
há uma clara distinção dos imóveis veiculados pelas empresas daqueles
veiculados pelos próprios proprietários. Identificado que a veiculação é do
proprietário, remeta um e-mail para ele (a maioria apresenta e-mail para
contato) e ofereça uma parceria. Exemplo de como abordar e sugeri-la:
“Prezado Senhor.
Vi a divulgação de seu imóvel e me interesso por ele. Sou profissional do

mercado imobiliário e atuo na região onde seu imóvel está à venda.
Detenho uma carteira de clientes com perfil adequado ao seu imóvel, havendo
nela alguns que possam se interessar por ele.
Por isso gostaria de divulgá-lo junto aos meus clientes bastando, para tal,
que me autorize a fazê-lo.
88
Se essa oportunidade de ampliar o leque de venda de seu imóvel lhe
interessa, por favor, entre em contato comigo através do e-mail ou do telefone
abaixo. Atenciosamente,
Paulo Mota.
Creci 50.770”
Outra boa fonte é navegar nos sites dos principais concorrentes. Ao fazê-lo
fique atento à numeração mais alta das referências: os números mais altos
são de captações recentes, novas no mercado, os baixos de captações mais
antigas (há mais tempo no mercado).
Navegue também em cada referência do congênere que lhe interessa e veja

suas fotos. Analise se elas permitem a identificação da rua, do prédio ou de
outro detalhe que o conduza ao imóvel para captá-lo.
Como se não bastasse, a maioria dos sites hoje traz o mapa com a
localização do imóvel. Aproxime-o o máximo possível e identifique a rua em
que está. Conseguiu? Então sequer precisará ir lá pessoalmente: entre no
Google, depois no Google Maps, digite o nome da rua e “ande” por ela através
do Street View. Mais fácil do que se imagina.
As redes sociais também são cada vez mais utilizadas para captações:
divulgue sua atuação no mercado imobiliário junto aos seus amigos e
contatos e deixe claro que você tem expertise na venda e compra de imóveis.
O resultado tem crescido com o decorrer do tempo.
2. Off Page
Fora da internet também se capta. As formas também são diversas e

seguem sempre a mesma lógica: manter contato com quem esteja vendendo
ou comprando imóveis ou que possa indicar alguém com intenção de vender
ou comprar ou mesmo ambas as coisas.
Contate também os amigos, vizinhos, porteiros, síndicos conhecidos,

guardas de rua, fique atento à visualização de um caminhão de mudança
em frente a um imóvel de sua região e assim por diante.
Quando atuava como corretor, já liguei para todos os apartamentos de um

prédio me identificando e informando que tinha um cliente interessado nele,
mas que não tinha nenhuma unidade disponível para venda em nosso
cadastro, razão pela qual agradeceria a gentileza de me informar se
negociaria seu imóvel ou se sabia de alguém que tivesse a intenção de fazê-
lo.
Finalmente, ande a pé pelas ruas de usa área de atuação. Além de fazer

bem à saúde, permite que você observe se há imóveis desocupados (vazios,
sem cortinas, etc...). De carro essa observação é mais difícil.
89
Captando o imóvel junto a seus vendedores
Já recebi propostas e na hora de tratá-las descobri que o valor de venda

registrado na ficha era, na verdade, o valor que o vendedor deseja nas mãos,
livre de comissão e de margem de negociação.
Outras vieram dentro dos parâmetros negociais e por isso evoluíram para a
minuta quando, então, se descobre que o imóvel está em inventário e que
envolve menores, ou seja, a venda exigirá que o comprador não tenha pressa
para a aquisição e o corretor tem de torcer para que ele não se encante por
outro imóvel no decorrer do tempo.
Por isso, sem dúvida, o sucesso na venda de um imóvel começa com a

qualidade de sua captação, das informações decorrentes dela.
A conversa do corretor com os vendedores é tão importante quanto a

entrevista (anamnese) que o médico faz com o paciente para ter o máximo
de informações relevantes para um diagnóstico correto. É essencial que o
corretor colha dos vendedores o maior número possível de informações, de
forma objetiva, para não ser cansativo.
Algumas perguntas essenciais na captação:
➢ “Há quanto tempo e por que razões o senhor está vendendo o imóvel”?
➢ “Que valor de venda almeja, livre de comissão e de margem de

negociação”?
➢ “O senhor contemplaria outro imóvel, de menor valor, como parte

integrante do pagamento/permuta”? (resposta positiva: “Que tipo de
imóvel, até que valor e em que localidades/bairros: pode ser na praia ou
em outro município”?)
➢ “Qual a premência da venda (mudança para o exterior, liquidez...)”?
➢ “Em quanto tempo o senhor entrega o imóvel livre de coisas e pessoas? O

senhor tem outro imóvel para habitar frente à venda deste”?
➢ “O imóvel está em nome de quem? Está quitado ou há saldo de

financiamento”?
➢ “A documentação está em perfeita ordem jurídica ou há alguma

pendência para concretização da venda (inventário em andamento, por
exemplo; se sim, perguntar se há menores envolvidos)”? (resposta
positiva: - “Que bom. O senhor pode nos fornecer uma cópia da matrícula
do imóvel”? - Resposta negativa: “Qual a pendência e em que fase
resolutiva está”?)
90
➢ “Qual a idade das instalações hidráulicas e elétricas, da reforma, se
houve, e que abrangência teve”?
➢ “O senhor tem outros imóveis à venda?”
A forma de fazer as perguntas é muito importante e deve seguir a lógica já

apresentada em ATENDIMENTO A CLIENTES.
O importante é não interromper a resposta dos vendedores. Anote as

dúvidas que apareçam e pergunte ao final.
Pode parecer absurda a analogia que vou fazer, mas o cliente deve ser
ouvido também com os olhos. O corpo do cliente fala, para quem sabe
prestar atenção e interpretar essa fala.
O ideal, para não confiar na memória, é levar sempre consigo uma ficha
roteiro de captação de imóveis. Exemplo: Frente da Ficha
Verso
91
No item 3 acima, no campo “R$ Venda – Pp NM”, anota-se o valor mínimo
negociável, livre de comissão (NM = na mão), que o proprietário do imóvel
(Pp) deseja. Já no campo “R$ Venda – Imob.”, à frente, anota-se o valor de
venda avaliado pela imobiliária para sua comercialização, com a comissão
e/ou margem de negociação.
Valor de venda
Para os que têm bem claro o valor que almejam, prospecte até que ponto
esse valor é negociável. A estratégia é descobrir o valor mínimo que querem
na mão, livre de comissão.
Para os que não têm cabe ao corretor ajudá-los a compô-lo, de forma a

viabilizar, de forma justa, a venda do imóvel face ao momento do mercado.
Deixe claro que a comissão é de 6% e que o mercado costuma praticar uma

margem de negociação/manobra. É essencial explorar, além do valor
mínimo negociável, se eles estão “maduros” para a venda.
Essa composição deveria se pautar unicamente em fatores racionais e

técnicos. O problema é que o vendedor, não raramente, supervaloriza seu
imóvel. Quando isso acontece o valor da avaliação sofre influência de fatores
emocionais do vendedor, dificultando a venda. Ele normalmente começa
falando da reforma que fez ao comprar o imóvel. Ocorre que quem reforma
o faz para si, norteado pelo que aprecia e esse gosto pode não atender ao do
comprador. Deixe isso claro para ele, mas se não houver acordo – o imóvel
92
vale R$ 1 milhão e ele diz que não vende por menos de R$1,5 milhão – não
litigie com ele, simplesmente proponha:
“Vamos divulgar seu imóvel pelo valor que o senhor deseja e acompanhar
mês-a-mês, o senhor e nós, a resposta do mercado. Se com o tempo não
tivermos marcações de visitas por parte dos compradores significa que eles
compararam seu imóvel com outros similares e observaram uma relação
custo/benefício melhor nos outros. Se isto ocorrer entramos em contato com o
senhor para revermos a estratégia e valor de venda dele, pode ser assim?”
A resposta, na maioria absoluta das vezes, é positiva.
IMPORTANTE: não se compõe valores por telefone; nunca. Conheça o imóvel

pessoalmente, sempre.
Autorização de Venda
Feito isso tudo pegue, nessa mesma oportunidade, a “Autorização De

Venda” e de fotos assinada pelo cliente. Já vi corretores suarem para obter
a autorização posteriormente porque não estavam com o formulário em
mãos na primeira visita. Falha GRAVE.
Se o cliente questionar a necessidade de assinar a Autorização De Venda

argumentando que outras imobiliárias fotografaram seu imóvel e o
divulgaram na internet sem solicitar nenhuma autorização, explique que a
legislação exige essa autorização:
Decreto - nº 81871/78
Art. 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa

física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita
para alienação do imóvel anunciado.
Lei nº 6.530/78
Art. 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de

que trata a presente lei é vedado:
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja

autorizado através de documento escrito.
Se necessário, complemente: sabemos que infelizmente alguns

concorrentes não o fazem; o que é preocupante, pois se agem assim com
uma exigência legal básica, simples, como agirão com outras exigências
legais complexas e importantes como a análise da documentação
imobiliária e com a elaboração do contrato de venda e compra? Que
cuidados terão na elaboração de um contrato que seja lícito e seguro para
os vendedores e compradores?
93
A linha básica – e verdadeira - é essa. Cada um coloca da forma que for
mais oportuna frente a cada caso, a cada cliente, a cada situação.
E não se esqueça: tente sempre a exclusividade da venda. Não tenha medo

de tentar, O “não” você já tem; tente o “sim”.
Como achar o proprietário de um imóvel
Sabe aquela casa desabitada com placa de venda de outra imobiliária? Você
também quer tê-la em seu cadastro e vendê-la. Mas como saber quem é o
proprietário para pegar as informações todas e a autorização de venda? Há
vários caminhos para se tentar. Alguns deles:
➢ Se for um apartamento pergunte ao zelador/porteiro, do prédio. Se for

uma casa, ao guarda/segurança da rua.
➢ Não deu certo? Tente os vizinhos. Se for um prédio ligue para os demais
apartamentos, identifique-se e diga que você soube que há um
apartamento à venda e se por acaso é o da pessoa com quem está
falando. Não é? Pergunte se sabe qual é o apartamento e se tem o nome
e telefone do seu proprietário. Não sabe? Agradeça. A pessoa diz que não
está autorizada a fornecer essas informações? Pergunte se pode, então,
deixar seu nome e telefone para que sejam fornecidos a quem esteja
vendendo. A pessoa não recebe bem essa solicitação? Seja gentil, diga
que entende, agradeça e parta para outro vizinho. Este processo, em
específico, tem de ser feito com cautela e sem se tornar inconveniente.
A experiência lapida essa ação.
➢ Use os sites de localização de pessoas para descobrir o proprietário que

deseja. Eles não são gratuitos, mas é uma ferramenta muito útil. (ex.:
www.fenyx.com.br, www.previnity.com.br e www.procob.com).
➢ Ligue para seus colegas de mercado e veja se algum sabe quem é e

componha com ele.
➢ Fale com seu gerente: ele sabe os caminhos, via cruzamento de

informações e de recursos que, combinados, levam ao proprietário do
imóvel. Esse é um dos diferenciais gerenciais; conhecer esses “macetes”.
Obviamente não vou apresentá-los aqui, pois se o fizesse acabaria com
esse diferencial dos gerentes que investiram tempo e dinheiro para detê-
lo.
CARAMANCHÃO -> ver PÉRGOLA.
94
CARPINTEIRO
Profissional essencial à indústria da construção é ele quem confecciona as

formas em madeira para concretagem e quem faz os escoramentos da obra.
Atua também na construção e instalação de telhados, portas, janelas,
decks, escadas, esquadrias e na construção de casas de madeira. Não
confundir carpinteiro com MARCENEIRO (ver título específico).
CARTA DE ADJUDICAÇÂO -> ver ADJUDICAÇÃO.
CARTA DE CRÉDITO
Carta-documento emitida por instituição financeira, após análise dos

documentos e da pesquisa sobre o pretendente ao financiamento, que
atesta a aceitação da instituição para o crédito solicitado.
Para que o financiamento se concretize o solicitante tem de apresentar o

compromisso de venda e compra assinado juntamente com a documentação
do imóvel e do vendedor, preencher os formulários pertinentes e entregar
tudo à instituição financeira.
A carta tem validade pré-definida pela instituição que a emitiu (e pode ser
renovada por igual período): normalmente é de 30 dias (para que o
interessado apresente o contrato de venda e compra, a matrícula atualizada
do imóvel e os documentos pessoais dos vendedores e compradores).
CARTA DE SENTENÇA
É o instrumento jurídico extraído de um processo judicial com sentença

transitada em julgado que contêm as principais peças do processo. Se
destina à averbação e/ou registro de transferência de bens em ações de
divórcio com partilha de bens, inventários, arrolamentos, adjudicações e
arrematações, dentre outros.
CARTEIRA HIPOTECÁRIA (CH)
Linha de crédito imobiliário disponível para pessoas físicas e jurídicas

praticada por grande parte dos bancos privados e com negociação livre entre
o banco e a pessoa. Cada banco define o valor mínimo e máximo de
financiamento e a taxa de juros a ser praticada.
Principais características desse tipo de financiamento: juros maiores,

proibição do uso do FGTS e desvinculação de regras pré-fixadas em lei. O
imóvel financiado também fica hipotecado como garantia do banco, a
chamada garantia hipotecária.
95
CARTÓRIO ou TABELIONATO ou SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL
Cartório vem do latim charta (carta, em português). É que na terra de nossos

colonizadores cartório era o local onde se guardava as cartas (documentos).
A Constituição Federal e a Lei Federal nº 8.935/94 mudaram esse termo

para SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL, mas o hábito da antiga
denominação permanece.
Os cartórios são órgãos públicos, delegados a particulares, que tem por

incumbência garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia de
atos jurídicos tais como: redigir escrituras (exceto dos contratos de
financiamento bancário), procurações, testamentos, atas notariais, bem
como registrar, organizar e autenticar documentos, formalizar e legalizar
acordos, negócios e dar fé pública a todos esses atos.
O titular de um Cartório de Notas e de Protestos (Bacharel em Direito; os

antigos não sofriam essa exigência) é o Notário ou Tabelião. Para os demais
cartórios a denominação correta do titular é Oficial ou Registrador.
Dado Histórico: o pai de Leonardo Da Vinci, Piero da Vinci, era notário, e o

pai do filósofo francês Voltaire, também.
Tipos de cartórios e principais responsabilidades:
CARTÓRIO DE NOTAS
Responsável por lavrar escrituras, testamentos, fazer procurações, fazer

atas notariais, reconhecer firmas e autenticar cópias de documentos.
CARTÓRIO DE PROTESTOS DE TÍTULOS
Responsável por lavrar protestos por títulos não pagos (notas promissórias,
letras de câmbio, cheques...).
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
É responsabilidade dele cadastrar todos os imóveis de sua circunscrição

(região), confeccionar a matrícula dos mesmos e fazer os registros e
averbações necessárias à atualização das matrículas.
Se na geração da matrícula ou nos seus registros e averbações houver um

erro do cartório que cause grave transtorno ao vendedor ou comprador do
imóvel eles não poderão processar o cartório; somente o seu tabelião:
96
“Cartório de Registros Públicos é mera repartição administrativa, ou unidade
de serviço, não tem personalidade jurídica nem, consequentemente,
capacidade de ser parte em processo movido em razão de prática de erro
gravoso de transcrição. A responsabilidade civil por danos causados a
terceiros cabe ao oficial titular, pessoa física.” - Fundamentação: TJSP – 2ª
Câmara Cível; Ap. – Rel. Des. Cézar Peluso – j. em 02.02.88 – RT 630/82.
Contudo, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, dia 27 de fevereiro de

2019 que o Estado tem responsabilidade sobre danos causados pelos erros
cometidos por tabeliães e oficiais de registro. Assim, a pessoa que se sentir
prejudicada pode processar o Estado para ser indenizada e este, por sua
vez, processar o tabelião em busca do ressarcimento do valor indenizado.
QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO.
Quem acha que a escritura já é a garantia da transação e que, portanto,

não há necessidade do registro da compra na matrícula e que, assim,
economiza essa despesa, está totalmente errado. Um vendedor de má-fé
pode vender o mesmo imóvel para várias pessoas e gerar uma escritura para
cada venda. Diferentemente do registro, que tem de ser feito no cartório da
circunscrição do imóvel negociado, a escritura pode ser feita em qualquer
Cartório de Notas do Brasil ou consulado brasileiro no exterior. Pelo Código
Civil Brasileiro o legítimo dono do imóvel é aquele que primeiro registrar a
compra. Os demais compradores (de boa-fé) terão de ir atrás do vendedor e
o processar, se o acharem e se ele tiver como devolver o dinheiro.
As custas cartoriais são estaduais; assim, variam de um estado para outro.
Fundamentação: Código Civil Brasileiro, art.1.245.
CARTÓRIO DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS E DE

PESSOAS JURÍDICAS
Responsável pelo registro de contratos que tenham como objeto bens

móveis: contratos de penhor; venda e compra com ou sem reserva de
domínio; alienação fiduciária de, p. ex., máquinas e equipamentos;
contratos de locação; de prestação de serviços; cartas de fiança; registro de
documentos de origem estrangeira com as respectivas traduções e registros
de contratos sociais de algumas pessoas jurídicas, já que na grande maioria
dos casos isso deve se dar na Junta Comercial do local.
Fundamentação: Constituição Da República Federativa Do Brasil, art. 236; Lei nº 6.015 – Lei
de Registros Públicos; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.245 a 1.247; Lei nº
8.935.
97
CARTÓRIO DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
Responsável por registrar os nascimentos, casamentos, óbitos e averbar

reconhecimentos de paternidade, adoções, divórcios e retificações (de
nomes, p. ex.), principalmente.
CASA
Do latim casa, significa morada simples, choupana.
Já domus era a morada de pessoas nobres e com poder sobre os demais

habitantes dela; era seu senhor.
Daí advir derivações como domínio e dominador, que designam alguém com
poder para impor sua vontade sobre outros (originalmente parentes e
servos).
Tal como no latim, há mais de um tipo de casa, segundo suas

características:
CASA GEMINADA (atenção: não é germinada, é geminada mesmo)
Indica duas casas unidas por uma parede central comum, a chamada
parede de meação (na foto, coberta pela imagem do tronco da árvore
central. A entrada da casa da esquerda é pela escadaria ao centro. A da
direita é pelo gramado dela, no canto inferior direito da foto).
98
CASA SOBRADO
É toda casa com mais de um piso. Eventualmente também é chamada de

casa assobradada. Embora alguns achem que não, é a mesma coisa: é
sobrado mesmo. Assim, a casa térrea que tem uma suíte em cima não é
assobradada: é um sobrado, da mesma forma.
A origem do termo é duvidosa: uns dizem ele surgiu a partir dos sobrados
construídos nas cidades mineiras que, por terem topografia cheia de
morros, eram erigidos do ponto mais alto do morro para baixo, com o piso
principal da casa nivelado ao ponto mais alto; para baixo era concluída a
obra no espaço sobrado (que sobrou, em declive). Outra possibilidade faz
referência às construções de nossos colonizadores em Portugal. Eram as
casas com sobrado (sinônimo de soalho ou assoalho), ou seja, com piso em
madeira e com mais de uma laje.
CASA TÉRREA
Casa com um único piso.
CASCATA
Queda d´água provocada por desnível no curso dela.
CASH
Substantivo inglês que significa numerário, dinheiro em espécie, em

português. Quando um comprador diz que pretende comprar cash está
dizendo que pretende fazer a compra à vista, sem financiamento, com um
fluxo de caixa imediato ou de curto prazo.
99
CASO FORTUITO e CASO DE FORÇA MAIOR
Caso fortuito é uma circunstância proveniente de fatores humanos,

totalmente imprevisíveis e inevitáveis (uma greve não prevista; o devedor
adoece; p. ex.) que impedem o cumprimento de uma obrigação, de forma
alheia à vontade da parte obrigada.
Já a força maior remete a um acontecimento relacionado a fatores

externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento
das obrigações de uma das partes, tais como: furacões, terremotos, ação de
raios, inundações, revoluções, etc...
CAUÇÃO -> ver GARANTIAS LOCATÍCIAS, Caução
CAVE -> ver ADEGA.
CELEIRO
Local onde são guardados os cereais, grãos e sementes colhidos. Conheci o

da foto abaixo, que mais se assemelha a uma casa colonial (com dois pisos,
aproveitando a topografia do terreno), quando me hospedei no bonito e
aprazível Hotel Fazenda Dona Carolina (Itatiba, São Paulo), antiga fazenda
Jaboticabal. Nele era guardado o café lá colhido e ensacado.
CERÂMICA
Do grego keramikos (substância queimada), é o que é feito a partir da argila

queimada. Ex.: tijolos, telhas, azulejos, pastilhas e porcelanatos.
100
CERCA VIVA ou SEBE VIVA
Vegetação plantada ao redor de uma edificação ou área, servindo de uma

cerca, por isso viva, servindo como elemento de limitação e fechamento da
área interna para a externa do terreno do imóvel.
CERTIDÃO
Documento que legitima determinada informação, ato ou documento

público. Em nossa área são comuns as expedidas pelos cartórios (ex.:
matrículas de imóveis e certidões de casamento) e fóruns (ex.: certidões
trabalhistas). As certidões são instrumentos públicos e por isso podem ser
solicitadas por qualquer pessoa, salvo estejam sob sigilo de justiça.
CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ
Essa certidão apresenta o objeto (causa) do apontamento e em que pé (fase

processual) ele se encontra no momento de sua solicitação. Ela é emitida
pelo cartório da vara onde está o processo. Ela é solicitada quando uma
certidão (civil, federal, trabalhista) vem positiva, ou seja, com apontamento
de alguma ação, pendência, irregularidade e/ou execução que possa
comprometer a segurança da transação, mesmo que no futuro.
Fundamentação: Constituição Da República Federativa Do Brasil/1988, Art. 5º, b.
CERTIDÃO DE TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS -> ver CERTIDÃO NEGATIVA

DE DÉBITOS MUNICIPAIS.
101
CERTIDÃO DE TUTELA
Também chamada de certidão de incapacidade civil, certidão de

curatela ou certidão de interdição, atesta se uma pessoa apresenta
restrições como Interdição Civil, Tutela e Ausência, impedindo-a legalmente
de efetuar transações comerciais e jurídicas.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 9º, inciso III.
CERTIDÃO NEGATIVA
Documento que atesta se há ações civis, criminais, trabalhistas, tributárias

e outras sobre um imóvel ou pessoa física ou jurídica.
CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITO DE NEGATIVA
Atesta que uma pessoa, física ou jurídica, tem débitos tributários (por isso
é positiva), mas que foi feito um acordo e parcelamento da dívida e que esta
está sendo paga dentro do acordado (por isso com efeito de negativa).
Fundamentação: Lei nº 5.172/1966, art. 151.
CERTIDÃO VINTENÁRIA -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
CERTIFICADO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL (CEPAC)
A Lei 10.257/2001 diz explicitamente em seu artigo 28:
“O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá
ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado,
mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário”.
Essa contrapartida, com as regras e possibilidades definidas pela prefeitura

de cada município, é o CEPAC; uma outorga onerosa, ou seja, um valor
pago à prefeitura, por m², para que se possa construir além do básico
permitido para o zoneamento (mais andares) ou, p. ex., para modificar o
uso de um terreno ou projeto. Para tanto as construtoras tem de adquirir
os CEPAC em leilões, no mercado de ações ou por meio de corretoras de
valores, já que são títulos mobiliários ao portador.
Os recursos auferidos com essa outorga devem ser aplicados para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
102
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de

interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
Fundamentação: Lei nº 10.257/2001, art. 26, incisos I a VIII, e art. 34.
CESSAÇÃO -> ver RESCISÃO CONTRATURAL.
CHAFARIZ, FONTANÁRIO ou FONTE
Construção em alvenaria, em pedra esculpida ou ambas, com uma ou mais

bicas por onde a água jorra, com função ornamental, bem como para
manter a humidade do ar e saciar a sede, quando a água é potável. É
também uma nascente, por onde brota água do solo.
103
CHALÉ
Do latim calittum (abrigo). Era a cabana simples, típica dos pastores de

rebanhos dos Alpes Suíços, com telhado de duas águas e com grande
inclinação, por causa da neve. Essa simplicidade arquitetônica conquistou
fronteiras e hoje designa as casas de campo ou praia inspiradas nesse
estilo.
CHANFRAR
Cortar em diagonal, em chanfros (cortado de forma oblíqua, de meia lua),

os ângulos retos de uma peça, vidro, piso, etc. Esse processo também é
chamado de chanfradura ou bisotado (ver BISOTADO).
CHAPISCAR
É lançar argamassa nas paredes, revestindo-as e preparando-as para o

acabamento final (massa, pintura, azulejos, etc.).
104
CHUMBAR
É fixar algo, utilizando-se cimento ou argamassa.
CIMALHA ou CORNIJA
Moldura fixada na parte mais alta da parede externa de uma edificação,

junto ao beiral do telhado, servindo para ocultá-lo.
Imagens: Paulo Henrique C.J. Mota
CINASITA
Argila expandida, em forma de bolinhas, com uma camada externa rígida,

resistente e impermeável, usada em obras que requeiram redução no peso
da estrutura e também na jardinagem, no paisagismo.
Imagem: Paulo Henrique C.J. Mota
105
CIRCUNSCRIÇÃO
É a área na qual uma autoridade (um fórum ou um cartório, por exemplo)

tem competência de atuação e exerce sua autoridade.
CISTERNA
Reservatório de águas pluviais (da chuva) situado normalmente, mas não

obrigatoriamente, abaixo de nível do solo.
CLAPBOARD SIDING (CLAPBOARD: revestir com tábuas, SIDING: tapume)
Revestimento externo de paredes, feito com tábuas sobrepostas de madeira,

ou placas de vinil, característico do estilo norte-americano.
106
CLARABOIA (não tem acento)
Abertura no teto, fechada com vidro ou policarbonato, destinada a permitir

a entrada de luz ou ventilação natural no ambiente. Com vários formatos,
é a solução ideal para ambiente sem janelas, como os sótãos.
CLÁSSICO -> ver ESTILO CLÁSSICO.
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS QUANTO AO:
Uso
São residenciais, comerciais, industriais, institucionais e mistos.
Tipo
Terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar), loja,

galpão, vaga de garagem, misto, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas
e teatros, clubes recreativos e prédios industriais.
Agrupamento
Loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto

habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais,
prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades
comerciais e complexo Industrial.
Fundamentação: ABNT NBR 14.653-2
107
CLÁUSULA CONTRATUAL
É cada uma das condições, disposições, que formam o corpo de um contrato

e que expressam a vontade das partes, observados preceitos legalmente
aceitos.
CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE
Quando o proprietário de um imóvel o deixa em testamento ou o doa, pode

legalmente impor essa condição contratual para garantir que o bem
doado/deixado em testamento não possa ser penhorado para pagar dívidas
do herdeiro ou donatário, exceto se forem fiscais, do imóvel.
CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE
Quando o proprietário de um imóvel o deixa em testamento ou o doa, pode

legalmente impor essa condição contratual para garantir que o bem doado
ou deixado em testamento não saia mais do patrimônio da pessoa
beneficiada tornando-o, assim, inalienável, ou seja, não pode ser vendido,
permutado, doado, dado em garantia fiduciária ou hipotecária.
Essa condição/cláusula pode ser imposta de forma vitalícia ou temporária.

Sua extinção ou sub-rogação (transferência dessa cláusula para outro
imóvel) só se dá judicialmente.
A cláusula de inalienabilidade já traz em si, intrinsecamente, a condição de

impenhorabilidade e de incomunicabilidade; o contrário não é verdadeiro,
ou seja, essas duas outras condições não garantem e inalienabilidade.
CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE
Essa cláusula é uma restrição imposta pelo testador ou doador para

impedir que o bem recebido pelo herdeiro, via doação, integre o patrimônio
do cônjuge do beneficiado, mesmo que esteja casado no regime de
comunhão universal de bens; essa cláusula exclui o bem da comunhão.
Quem faz tal imposição quer proteger o beneficiado de um eventual

casamento de interesses (golpe do baú), de pessoa inidônea ou meramente
de quem não goste.
O Código Civil Brasileiro deixa claro que são excluídos da comunhão os

bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os
adquiridos anteriormente ao casamento no regime de comunhão parcial de
108
bens. Contudo, se o beneficiário falecer o cônjuge se torna herdeiro, ou seja,
vai receber o bem juntamente com os demais herdeiros. Assim, essa
cláusula é para regime em vida.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1661, 1668 e 1725.
CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE
Cláusula do contrato que estabelece que este, ao ser assinado, não pode ser
desfeito, que não pode haver a figura do arrependimento do negócio.
Essa cláusula é base para as arras indenizatórias.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.417.
CLÁUSULA DE RETROVENDA
Cláusula contratual – com registro obrigatório no Cartório de Registro de

Imóveis, pois se um terceiro adquirir o imóvel também fica sujeito à
retrovenda - pela qual se estabelece que o vendedor, no prazo máximo de
três anos, tem o direito de recomprar o imóvel vendido, por valor corrigido
mais as despesas que o comprador tenha tido (ITBI, escritura, registro,
benfeitorias e outras autorizadas pelo vendedor) no tocante ao imóvel.
Assim, a retrovenda torna a venda original nula, reconduzindo os

contratantes à situação anterior à assinatura do contrato. Tanto que sequer
é necessário novo contrato de venda e compra e nem novo pagamento de
imposto de ITBI quando o vendedor exerce esse direito.
A retrovenda só se extingue pelo seu exercício, pela decadência do prazo

(três anos) ou pela destruição do imóvel (ex.: incêndio, desmoronamento).
CLÁUSULA RESOLUTIVA, RESOLUTÓRIA, RESCISÓRIA ou PACTO

COMISSÓRIO
É uma das formas de extinção dos contratos.
Basta que o contrato tenha essa cláusula especificando que ele pode ser
desfeito, extinto, se determinada obrigação estabelecida nele não for
cumprida, seja do pagamento, suas parcelas ou outra qualquer.
Essa cláusula, uma vez expressa no contrato, tem eficácia plena e

imediata.
109
CLIENTES -> ver ATENDIMENTO A CLIENTES.
CLOSET
Do inglês, significa armário, roupeiro. É o espaço anexo ao dormitório onde

são guardadas roupas e calçados sendo usado também como quarto de
vestir.
Em alguns, com ampla área de circulação, há o chamado walk in closet:

um mobiliário no meio do closet, como se fosse uma ilha (que nesta foto
estaria no lugar do tapete), que além de servir de apoio para as várias etapas
do vestir, permite a circulação em torno dele, facilitando o acesso às peças
desejadas. Um exemplo:
COBERTURA -> ver APARTAMENTO COBERTURA.
110
COBOGÓ
Elemento vazado, inspirado nos muxarabiês árabes. O nome nasceu da

junção das duas primeiras letras do sobrenome dos engenheiros brasileiros
que o criaram - Amadeu Oliveira Coimbra, Ernest August Boeckmann e
Antônio de Góis. Comum nas construções das décadas de 40 e 50, inclusive
em obras de Niemeyer, nasceu com a função básica de dividir ambientes
sem inibir a passagem da luz e da ventilação natural.
COBRANÇA EXTRAJUDICIAL
O adjetivo extrajudicial refere-se a tudo o que é obtido sem a participação

de um juiz. Falar em processo ou execução extrajudicial é um erro, visto
que ambos exigem análise e autorização de um juiz.
Trata-se de um procedimento de cobrança realizada diretamente entre as

partes – por isso extrajudicial - que pode ser intermediado por um advogado
ou profissional de cobrança na tentativa de uma solução amigável para
evitar todo o rito judicial.
A notificação/cobrança extrajudicial é feita através do Cartório de Registro

de Títulos e Documentos e dá ciência ao notificado que se ela não for
atendida já valerá como documento oficial e legal para a cobrança judicial.
CÓDIGO BIC -> Ver CÓDIGO SWIFT.
111
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC)
Esse código, cujo objetivo é proteger os direitos do consumidor, define,

dentre outros pontos, responsabilidades dos prestadores de serviços. Uma
delas é a obrigação de dar informações exatas, completas, sem omissões.
Informações inexatas (área de terreno, útil ou construída...) e omissão de

informações que ponham em risco o negócio (ação executiva sobre o
vendedor...) ou que fossem relevantes e que pudessem influenciar o
interesse do comprador são passíveis de ação indenizatória contra o
prestador do serviço (imobiliária/corretor).
O corretor, ao fornecer as informações atinentes ao negócio tem a obrigação

de se certificar de que estejam completas e corretas. As imobiliárias que
exigem a matrícula do imóvel e o IPTU para cadastrá-lo eliminam os
principais problemas de informação sobre ele.
O mesmo cuidado deve ser tomado na divulgação da venda, de lançamentos

ou de terceiros. Os veículos de comunicação, as informações publicitárias,
se não forem 100% corretos, podem ser usados judicialmente contra os
divulgadores.
Fundamentação: Lei n.º 8.078/90, art.6º - III, 18, 30 e 35.
CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES (COE)
Define as regras a serem observadas no projeto, licenciamento, execução,

manutenção e utilização das obras e edificações em cada município.
Fundamentação: Lei nº 11.228.
CÓDIGO SWIFT
SWIFT é a sigla de Society for Worldwide Interbank Financial

Telecommunication (Sociedade para Telecomunicações Financeiras
Interbancárias Mundiais).
Esse código foi criado para dar segurança às transações interbancárias

internacionais, como as transferências de valores, identificando os bancos
envolvidos; daí ser conhecido também como CÓDIGO BIC, sigla de Bank
Identifier Code (Código de Identificação Bancária).
Numa transação imobiliária, se os vendedores moram no exterior, pode

haver pagamento dela, total ou parcial, em outro país.
Esse código é composto de 8 ou 11 caracteres, dependendo da transação:
112
Código Código Código Código
do do da da
Banco País Cidade Agência
x x x x x x x x x x x
Opcional,
depende da transação.
Cada banco e agência têm um código Swift específico. Ex.: quero remeter
dinheiro para o Deutsche Bank, agência 500, de Frankfurt, na Alemanha.
O código SWIFT correspondente é o DEUTDEFF500.
D E U T D E F F 5 0 0
Deutsche Bank Alemanha Frankfurt Agência Destino
Para consultar os códigos Swift: https://www2.swift.com/bsl/index.faces
Fundamentação: Norma ISO 9362:2009.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Esse coeficiente, que varia em função do município e da Lei municipal

vigente, é o número que, multiplicado pela área do terreno, indica o mínimo
e o máximo de metros quadrados que podem ser construídos no terreno,
somadas as áreas de todos os pavimentos.
É o potencial construtivo do terreno ou, como também é conhecido, o

índice de aproveitamento dele. Em termos práticos, é o total de m² que se
pode construir numa área.
Em São Paulo, p. ex., o coeficiente de aproveitamento se divide em três

categorias: mínimo, básico e máximo.
Se alguém tem, p. ex., um terreno de 500 m², em ZER-2 (área destinada

exclusivamente ao uso residencial - marcado em vermelho, adiante), o
mínimo que pode construir são 25 metros (0,05 = 5% do terreno) e o máximo
500 m² (1,00 = uma vez a área do terreno). Como ZER-2 tem taxa de
ocupação máxima de 0,50 (50% do terreno = 250 m²), quem quiser construir
113
os 500 m² máximos que o zoneamento permite terá de construir um sobrado
(250 m² + 250 m²).
COLONIAL -> ver ESTILO ARQUITETÔNICO.
COLONIAL AMERICANO -> ver ESTILO ARQUITETÔNICO.
COLONIAL BRASILEIRO -> ver ESTILO ARQUITETÔNICO.
COLUNA
Dependendo de sua função, assume diversos significados:
. Arquitetônica: sua função é meramente decorativa (pode ser estrutural

também) e é composta de três elementos: base, fuste (parte intermédia
dela) e capitel (parte superior, em geral esculpida).
114
. Estrutural: nesse caso é o elemento vertical de concreto, madeira, pedra
ou alvenaria que sustenta uma construção, conhecida também como
esteio, pilar ou pilastra.
. Hidráulica: refere-se à canalização vertical existente nos prédios que

abastece os ramais de distribuição de água.
COLUNATA
Conjunto de colunas enfileiradas de forma simétrica.
COMARCA
Circunscrição territorial e administrativa sob a responsabilidade de um ou

mais juízes de direito de primeiro grau, onde estes exercem sua jurisdição.
Pode abranger um ou mais municípios, dependendo do número de
habitantes e de eleitores, do movimento forense e da extensão territorial dos
municípios do estado, entre outros aspectos.
Fundamentação: Decreto-Lei nº 158/1969 (no Estado de São Paulo).
COMINAÇÃO
Pena por descumprimento de uma cláusula contratual.
115
COMISSÃO IMOBILIÁRIA
Refere-se aos honorários - expressão conceitualmente mais correta - pagos

à imobiliária/corretor pela intermediação numa transação imobiliária.
Antes de março de 2018 cabia ao CRECI de cada região definir a Tabela de
Honorários de Corretagem Imobiliária de sua região.
Ocorre que em 14 de março de 2018 o COFECI - Conselho Federal de

Corretores de Imóveis e seus conselhos regionais (CRECIs) assinaram um
Termo de Compromisso de Cessação de Conduta (TCC) junto ao
Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) revogando todas
as tabelas de honorários e seus percentuais máximos e mínimos de
comissão pela intermediação e administração imobiliária que passaram
então, a partir dessa data, a serem de livre negociação entre os vendedores
e intermediadores (imobiliárias/corretores).
Esse mesmo TCC obrigou também o COFECI e os CRECI a arquivarem

todos os processos administrativos que investigavam o eventual não
cumprimento dos percentuais de comissão previstos nas tabelas de
honorários por alguns corretores.
Por fim, o COFECI ficou também com a obrigação de implementar, em até

dois anos da assinatura desse TCC, um programa interno de Compliance
Concorrencial e a elaborar um manual que estimule a nova cultura
concorrencial fruto desse acordo assinado.
Quando a comissão é devida?
O art. 725 do Código Civil é claro:
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o

resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se efetive
em virtude de arrependimento das partes”.
Mas o que é conseguir o “resultado previsto” no contrato de mediação? E

que contrato é esse? Essas questões foram respondidas pelo Superior
Tribunal de Justiça (STJ):
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA

DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO
DEVIDA.
1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a

assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio
não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.
2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em

reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a
116
não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe
dá direito a remuneração.
3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá

novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das
partes, a comissão por corretagem permanece devida.
4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado
resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.
5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal

demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de
ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por
corretagem.
6. Recurso Especial não provido. Recurso Especial nº 1.339.642 – RJ

(2012/0103683-1).
Assim, a comissão de corretagem é devida frente à assinatura da promessa

de compra venda e compra, com o devido pagamento do sinal, mesmo que
o comprador ou vendedor venha a desistir do negócio posteriormente.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.722 a 729, 1.725;

Resolução COFECI n° 326/92, art.4° e 6º; Lei nº 6.530, Corretagem de Imóveis, art. 17, inciso
IV; Lei nº 6.530, art. 17.
COMODATO -> ver CONTRATO DE COMODATO.
COMPROMETIMENTO DE RENDA
Percentual máximo que uma pessoa pode comprometer de sua renda

mensal comprovada para pagamento das prestações de um financiamento,
segundo critério adotado pelo agente financiador.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -> ver CONTRATOS.
COMPROVAÇÃO DE RENDA
Exigência feita pelos bancos ao pretendente de um financiamento

imobiliário através de documentos hábeis como, p. ex., holerite, carteira de
trabalho e Declaração de Imposto de Renda, que comprovem renda
suficiente para honrar o pagamento das parcelas do valor pleiteado.
117
COMUNICAÇÃO DE OPERAÇÕES SUSPEITAS (COS)
A Lei nº 9.613, desde 1998, impõe o monitoramento de operações

financeiras que sinalizem “lavagem” de dinheiro, ocultação de bens, direitos
ou valores, sendo crime ocultar ou dissimular a natureza, origem,
localização, disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou
valores provenientes, direta ou indiretamente, de ações ilícitas. Pena de 3 a
10 anos de reclusão e multa.
“Lei 9.613, art. 9º - Sujeitam-se às obrigações referidas nos art. 10 e 11 as

pessoas físicas e jurídicas que tenham, em caráter permanente ou eventual,
como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não:
“X - as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção

imobiliária ou compra e venda de imóveis;”.
Está sujeito à mesma pena quem fez a negociação. Além da condenação

criminal os envolvidos perdem, para a União, os bens, direitos e valores
objeto do crime previsto (cadeia e adeus comissão; com certeza, já gasta...).
Baseado nessa Lei, o COFECI criou a Resolução-Cofeci nº 1.336/2014 que

obriga as imobiliárias a fazerem a COMUNICAÇÃO DE OPERAÇÕES
SUSPEITAS informando ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras
(COAF), através do site do COFECI, no prazo de até 24 horas da data da
operação, transações imobiliárias ou propostas suspeitas.
O COFECI exige também que as imobiliárias e corretores, anualmente:
1. Façam a DECLARAÇÃO DE INOCORRÊNCIA/DE NÃO OCORRÊNCIA

firmando que no ano anterior nenhuma operação ou proposta suspeita
tenha sido realizada, através do site do COFECI, entre os dias 1º e 31
de janeiro de cada ano. Descumprimento é multa na certa, pois o CRECI
não tem poderes para perdoar o descumprimento da Lei.
2. Mantenham em arquivo os dados sobre os clientes e imóveis de todas

as transações que tenham realizado no ano com valor individual igual
ou superior a R$100.000,00.
Fundamentação: Lei 9.613/98, art.1º, 2º, 9º, 10º, 11º; Resolução COFECI nº 1.336/2014;
Resolução-COAF nº 15/2007; Decreto-Lei 2.848/40- Código Penal, art. 14; Lei nº 10.701; Lei
nº 12.683.
CONCENTRAÇÃO NA MATRÍCULA
A Lei Federal nº 13.097/2015, na sua Seção II – Dos Registros na Matrícula

do Imóvel, instituiu que os atos jurídicos (ações, execuções, restrições) que
não estiverem averbados ou registrados na matrícula não poderão
prejudicar a quem, de boa-fé, adquirir ou receber imóvel com matrícula livre
118
desses registros e averbações, ressalvadas as duas hipóteses previstas no
seu art. 54:
a) nos casos de alienação que são ineficazes em relação à massa falida

(arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005) e
b) nas hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam

de registro de título de imóvel.
Assim, excetuadas essas hipóteses, os atos jurídicos que não estiverem

averbados ou registrados na matrícula, segundo essa Lei, não podem atingir
a quem adquirir ou receber imóvel de boa-fé.
Ela também alterou a redação do art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/85 ao deixar
de mencionar a obrigatoriedade de apresentação da certidão de feitos
ajuizados para lavratura de atos notariais.
A intenção dessa Lei foi dar maior segurança aos negócios imobiliários.
Contudo, na opinião de vários advogados e tabeliães, para essa segurança
permanece a necessidade de se verificar a existência de débitos fiscais ou
de ações cíveis e criminais que atinjam o imóvel, seus vendedores e/ou
antecessores, porque determinados pontos da Lei nº 13.097 conflitam com
outras bases legais, para que o adquirente não tenha, no futuro, sérios
problemas que o obrigarão à contratação de um advogado. Isso porque,
mesmo com a concentração dos atos na matrícula, há situações que podem
trazer riscos para o negócio imobiliário como, p.ex., a existência de débito
com a Fazenda Pública, inscrito em dívida ativa, que leva, segundo o Código
Tributário Nacional, à presunção de ser fraudulenta a alienação:
“Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou

rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda
Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem

sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento
da dívida inscrita. (Redação dada pela Lcp nº 118, de 2005)”.
Além disso, o novo Código de Processo Civil, em seu art. 792, IV, também
trata como fraude a simples existência de demanda capaz de reduzir o
devedor à insolvência, independentemente de registro ou averbação na
matrícula do bem.
Por isso a certidão de inexistência de débitos inscritos em dívida ativa e as

certidões cíveis são de suma importância para a segurança jurídica que toda
negociação imobiliária enseja.
Fundamentação: Lei Federal nº 13.097/2015, art. 54 a 61; Lei n. 5.869/73, art. 615-A; Lei
nº 13.105 (Código de Processo Civil), art. 593, inciso 11, e 792, IV; Lei nº 7.433/85, art. 1º,
§ 2º; Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional), art. 185.
119
CONDOMÍNIO
Empreendimento composto por várias unidades autônomas, cujos

proprietários - condôminos - fazem uso de áreas comuns e equipamentos,
dividindo as despesas decorrentes delas. Assim, um condomínio é uma
copropriedade, comum a duas ou mais pessoas, aprovado pela prefeitura e
registrado no Cartório de Registro de Imóveis do município.
É também a forma popular com que as pessoas se referem à taxa de

condomínio (valor do rateio das despesas comuns).
O condomínio só de casas é chamado, genericamente, de condomínio

horizontal e o só de apartamentos de condomínio vertical.
Juridicamente, ambos são designados de CONDOMÍNIO EDILÍCIO, para

distingui-los do civil, pois este é a copropriedade de um determinado bem
(ex.: um imóvel com mais de um proprietário).
Fundamentação: Lei nº 4.591/1964; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.331

a 1.357.
CONDÔMINO ANTISSOCIAL -> ver CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.
CONGÊNERE
No dicionário esse adjetivo se refere ao que tem características ou que tem

o mesmo gênero, espécie, variedade, classe. Para nossa área são os demais
corretores e imobiliárias, nossos concorrentes diretos.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (COFECI)
Órgão federal, subordinado ao Ministério do Trabalho, responsável por

normatizar, disciplinar e fiscalizar o exercício da profissão de corretor de
imóveis em todo o território nacional.
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (CRECI)
Órgão com função pública que disciplina e fiscaliza o exercício da profissão

de Corretor de Imóveis em cada região brasileira. Por ser uma autarquia
federal, todo CRECI é sujeito à fiscalização da União e também à prestação
de contas junto ao Tribunal de Contas da União.
Fundamentação: Lei 6530/78 e Constituição Federal/1988, art. 22, XVI.
120
CONSTRUÇÃO SECA
Esse tipo de construção, também chamada de Sistema CES - Construção

Energitérmica Sustentável, tem essa designação basicamente porque
quase não usa água na sua edificação.
Esse tipo de obra, indicado para edificações com até cinco pavimentos, é
muito utilizado nos Estados Unidos e no Canadá. Sua principal
característica é o uso de uma estrutura de perfis de aço - Steel Frame - ou
madeira - Wood Frame – cobertas com placas estruturais que permitem a
construção de edificações leves e bem resistentes. Por que Construção
Energitérmica Sustentável (CES):
Energitérmica: face ao bom desempenho térmico e pela economia de energia

decorrente do tipo construtivo.
Sustentável: pelo uso de materiais ecológicos, melhor eficiência energética,

redução do desperdício de materiais, menor geração de resíduos, redução
de consumo de água e baixa emissão de CO².
CONSULTOR IMOBILIÁRIO -> Ver CORRETOR DE IMÓVEIS.
CONTRAPISO
Camada de argamassa usada para nivelar os pisos para que possam receber
o revestimento definitivo (carpete, madeira, porcelanato, mármore...).
121
CONTRATOS
Os contratos podem ser tácitos (verbais) ou expressos (escritos).
Um contrato é um acordo escrito (os formais) entre pessoas físicas e/ou

jurídicas, com vistas a determinado fim, em que cada parte se compromete
a cumprir etapas e obrigações, especificadas através de cláusulas, para sua
concretização. Todo contrato tem força de Lei, desde que não contrarie Lei
maior. Os principais, atrelados à nossa atuação, são:
CONTRATO BUILT TO SUIT (BTS) ou CONTRATO DE PRESTAÇÃO

AJUSTADA
Do inglês Built (construir) e To Suit (para se adequar, a pedido).
Em tese são construções feitas por investidores para servir às demandas

específicas de um futuro locatário, pré-definidas em contrato; alguns até o
definem como uma nova modalidade de contrato locatício.
Nesse contrato um investidor se compromete a construir um imóvel, em

determinado prazo, a atender rigidamente aos interesses, normas e
especificações do contratante locatário (localização, tamanho, layout...).
Obviamente ele estabelece, também, o prazo mínimo de utilização pelo
locatário: normalmente de 10 anos a 20 anos. O prazo é calculado de forma
que a receita auferida pelo uso do imóvel cubra, no mínimo, os custos do
empreendimento de longo prazo.
A vantagem desse contrato para a empresa contratante – futuro locatário -

é não imobilizar capital nesse tipo de ativo, preservando o capital para seu
core business (atividade-fim, negócio principal).
O investidor, por sua vez, se acautela contratualmente no tocante à

garantia/exigibilidade da permanência do usuário no prazo contratado, na
segurança jurídica do processo e nas garantias em caso de rescisão antes
do prazo acordado pelo locatário.
O Novo Código Civil Brasileiro estabelece que a rescisão somente pode ser
efetivada pelo locatário, antes do prazo, quando transcorrido o período
equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.
Fundamentação: Lei 8.245/91, “Lei do Inquilinato”; Lei 12.744/12 e Lei nº 10.406/02;

Código Civil Brasileiro, art. 473, § único.
CONTRATO DE AFORAMENTO
Contrato no qual é concedido o direito do domínio útil, da posse direta, do

uso, gozo e o direito de disposição (venda) do contrato de uma propriedade
122
a uma pessoa física ou jurídica – enfiteuta – frente ao pagamento de um
foro anual; o mesmo que enfiteuse.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.2.038; art. 678 a 694 do
antigo código civil, de 1916; Decreto-Lei nº 9.760/46.
CONTRATO DE ALUGUEL POR TEMPORADA -> ver ALUGUEL POR

TEMPORADA.
CONTRATO DE CESSÃO E VENDA
Todo contrato é um bem (jurídico), já que possui um valor que integra o

patrimônio do contratante. Como tal, pode ser objeto de uma negociação.
Fazer a cessão de um contrato é meramente transferir o conjunto de direitos

e obrigações de uma pessoa, que tem um contrato ainda não concluído (está
financiado, p. ex.) para outra pessoa.
É o caso da pessoa que faz um contrato de venda e compra, com uma

construtora, de um apartamento na planta que deve ficar pronto em dois
anos. Passado o primeiro ano essa pessoa quer se desfazer desse futuro
apartamento já que mudará de país por força de sua atividade profissional
e, portanto, não vai mais morar nele. O próprio contrato padrão de venda e
compra celebrado pelas construtoras já prevê essa possibilidade, de cessão
e venda, e os termos para sua concretização.
Esse tipo de contrato envolve sempre três participantes: o cedente (aquele

que vai abrir mão do contrato transferindo-o para outra pessoa),
o cessionário (aquele que vai receber a transferência e assumir as
obrigações do cedente) e o cedido (a construtora; o outro contraente, que
tem de consentir na cessão feita pelo cedente).
CONTRATO DE COMODATO
É um contrato bilateral, não oneroso, ou seja, gratuito (se assim não fosse
caracterizaria um contrato de locação), no qual o proprietário de um imóvel
– comodante - o empresta a outra pessoa – comodatário - para uso
temporário (posse temporária) e posterior devolução com data limite
normalmente pré-definida.
O comodatário é obrigado a conservar o imóvel como se fosse seu,

ocupando-o e usando-o rigidamente dentro do estabelecido no contrato, sob
pena de responder por perdas e danos.
123
Mesmo sendo um empréstimo, gratuito, se o imóvel não for devolvido no
prazo acordado, o comodatário fica sujeito a uma multa diária, multiplicada
pelos dias de atraso. O valor da multa também é pré-definido nesse contrato,
embora não seja obrigatório.
CONTRATO DE VENDA E COMPRA
O Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, ou

Compromisso/Contrato de Venda e Compra (ou Compra e Venda), é o
contrato-padrão utilizado para formalizar os negócios imobiliários. Nele, o
vendedor se compromete a vender seu imóvel - promitente vendedor - e o
comprador a comprá-lo - promissário comprador - dentro de condições
pré-acordadas (valor da venda, forma, fluxo e prazo de pagamento,
documentação necessária, posse e demais condições ajustadas nesse
instrumento).
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.462 a 466, 1.417 a 1.418.
CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO -> ver AUTORIZAÇÃO DE VENDA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO ou LOCATÍCIO
Contrato entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (quem o quer

alugar) que, pela cessão do uso do imóvel, se compromete a pagar um valor
mensal, o aluguel, e a cumprir outras determinações ajustadas entre as
partes, como por, por exemplo, conservar o bem, pagar o IPTU, a taxa de
condomínio e outras relativas ao período de sua permanência no imóvel.
Suas regras estão definidas na chamada “Lei do Inquilinato”.
Fundamentação: Lei nº 8.245, “Lei do Inquilinato”.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA
O contrato de aluguel com opção de compra é uma das formas de proposta

de aquisição apresentada por clientes com intenção de compra.
Este contrato estabelece que, findo o prazo do contrato de locação, o

locador/inquilino terá a opção prioritária de compra do imóvel frente a
outros compradores. Até aqui, esses direitos já são contemplados pela Lei
nº 8.245, a chamada “Lei do Inquilinato”.
Esta forma de contrato é, na verdade, atípica e apresenta vantagens e

desvantagens para ambas as partes: o vendedor terá uma renda mensal
garantida no curso do contrato, ao invés de ter imóvel parado, sem
124
rendimentos, afora as despesas que teria (manutenção, condomínio, IPTU)
enquanto não fizesse a venda, além de não ter mais de se preocupar em
achar um comprador; o locador terá tempo e oportunidade de avaliar se
esse imóvel e localização realmente atendem a seus anseios iniciais.
Mas não há só vantagens: o inquilino, mesmo com esse tipo de contrato,

não é obrigado a comprar o imóvel (ex.: não é, na prática, o que almejava) e
nem a cumprir integralmente o período de aluguel estipulado. O
proprietário do imóvel, finalizado o prazo do aluguel, não pode se negar a
vender o imóvel, desde que essa condição esteja clara no contrato, mas se
falece os herdeiros podem se negar a vendê-lo e criar problemas. Outra
desvantagem é que o valor de venda futuro tem de estar declarado nesse
contrato e, finda sua vigência, pode ser que as variações do mercado e da
inflação tornem o negócio desinteressante para uma das partes.
CONTRATO DE PRESTAÇÃO AJUSTADA -> ver CONTRATO “BUILT TO

SUIT”
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Embora alguns achem que há diferença entre esse tipo de contrato e o

Instrumento Particular de Venda e Compra, dizendo que o contrato de
promessa seria um contrato preliminar, como na compra de um imóvel na
planta, essa nomenclatura é mero sinônimo do Instrumento Particular.
CONTRAVERGA -> ver VERGA.
CONVENÇÃO ANTENUPCIAL -> ver PACTO ANTENUPCIAL.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
É o conjunto de decisões que regem as normas de convivência entre os

condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum. Ela pode ser
instituída por escritura pública, instrumento particular ou por assembleia
com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
O condômino que não cumpre as regras do condomínio – o condômino

antissocial - pode sofrer desde uma advertência verbal até multas que
podem chegar a dez vezes o valor mensal do condomínio. Persistindo o
problema, explorados os procedimentos extrajudiciais recorre-se, então, ao
judiciário que, numa última e rara decisão, pode até expulsar o condômino
em questão.
125
ORETO -> ver QUIOSQUE
CORNIJA -> ver CIMALHA.
CORREÇÃO MONETÁRIA
Atualização do valor da moeda (do seu poder de compra) considerando a

inflação apurada no período. Nos contratos de venda e compra esse índice,
quando existe, é previamente definido entre as partes.
Fundamentação: Decreto-Lei nº 857/69, Decreto nº 24.038/34, Lei nº 7.801/89, Lei nº

8.880/94, Lei nº 9.069/95 e Lei nº 10.192.
CORRETAGEM -> ver COMISSÃO IMOBILIÁRIA.
CORRETOR DE IMÓVEIS
Corretor vem do latim corrector, junção de “co” (junto) com “rector” (reitor,
aquele que dirige). É o profissional responsável por assessorar compradores
e vendedores no tocante ao mercado imobiliário, dirigindo-os para o
caminho certo de seus anseios e aproximando as partes com vistas a uma
transação imobiliária também bem dirigida.
Só é corretor o profissional inscrito no CRECI e com habilitação revalidada

anualmente.
Alguns se apresentam como consultores imobiliários. Não deixam de ser,

considerando que consultor é quem detêm experiência em determinado
assunto e que por isso é contratado para orientar e/ou dar parecer sobre
ele, com base em sua expertise.
O símbolo da corretagem de imóveis, aprovado em 1981 pelo Conselho

Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) é o colibri, por intermediar uma
importante demanda da vida: manter a natureza e transformar flor em
fruto, graças à polinização gerada por sua presença à procura do néctar. Já
o anel símbolo de nossa categoria é de metal amarelo com uma pedra verde
(turmalina ou esmeralda) incrustada com o desenho do colibri.
Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis
O corretor de imóveis pode ser objeto de ação judicial se a forma de sua

intermediação na negociação entre vendedores e compradores for
considerada indevida. Por isso, muita atenção aos seguintes pontos:
126
1. Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito”.
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e

prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio”. (Lei nº 12.236/2010)
“§ único - Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao

cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência”. (Lei nº 12.236/2010)
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo”.
2. Resolução COFECI 326/92
“Art. 4º. Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos seus clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca

omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
Art. 5º. O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos

profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,
imprudência, negligência ou infrações éticas”.
Ex.: o corretor sabe do projeto de desapropriação da área do imóvel, omite

essa informação do comprador e o imóvel é desapropriado após a venda.
3. Resolução COFECI 1.336/14
“Art. 4º. As imobiliárias e os corretores devem avaliar a existência de

suspeição nas propostas e/ou operações de seus clientes, dispensando
especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que
se refere às partes envolvidas, aos valores, à forma de realização, à
finalidade, à complexidade, aos instrumentos utilizados ou pela falta de
fundamento econômico ou legal, possam configurar sérios indícios dos crimes
previstos na Lei nº 9.613/98¹, ou com eles se relacionem”.
127
Ex.: o interessado num imóvel de R$ 10 milhões oferece ao vendedor,
através do corretor, os R$ 10 milhões pedidos, com pagamento integral em
dinheiro e com escrituração por R$ 5 milhões.
Art. 15. Àqueles que deixarem de cumprir as obrigações desta Resolução,

serão aplicadas, cumulativamente ou não, pelo sistema COFECI/CRECI, as
sansões previstas no art. 12 da Lei 9.613/98..., sem o prejuízo da aplicação
cumulativa das penas previstas na Lei nº 6.530/78² por infração ao Código
de Ética Profissional...
¹ A Lei nº 9.613/98 dispõe sobre os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e

valores e sobre a prevenção da utilização do sistema financeiro para ilícitos previstos. As
sansões vão de multas, pesadas, à cassação do direito do exercício da profissão.
² A Lei nº 6.530/78, que regulamentou e disciplinou nossa profissão apresenta, em seu art.
21, essas sansões: da advertência ao cancelamento da inscrição da carteira profissional.
“O verdadeiro corretor de imóveis é aquele que viabiliza negócios

respaldados na Lei, na ética, e que faz, dessa combinação,
a marca de seu trabalho”.
Paulo Henrique C. J. Mota.
CORRIMÃO
Apoio para a mão instalado nas laterais das escadas.
CONSULTOR IMOBILIÁRIO -> ver CORRETOR DE IMÓVEIS.
COWORKING (CO-WORKING)
Esse termo, inglês, significa “trabalho compartilhado”.
Nada mais é que um empreendimento imobiliário onde um espaço físico,

estruturalmente preparado para servir como escritório ou sala(s) de
reunião, de trabalho, é utilizado, compartilhado, por empresas e
profissionais em determinadas situações e por determinados períodos.
O interessado aluga, nesse espaço, desde uma mesa para trabalhar até uma
ou mais salas de diferentes tamanhos, com toda a estrutura de informática,
internet, copa, recepção bilíngue, etc., para fazer frente às suas demandas
de trabalho, de atendimento de clientes e assim por diante.
Esse tipo de empreendimento é normalmente utilizado por profissionais

autônomos (alguns de nossa área, inclusive) ou liberais (arquitetos,
designers, jornalistas, profissionais de marketing, p. ex.), permitindo-lhes
128
atuar num ambiente profissional e bem montado sem o ônus dos custos
fixos e mensais que teriam se não fosse compartilhado.
COZINHA AMERICANA
Semiaberta para sala de estar ou jantar, delimitada por uma meia-parede

ou por um passa-pratos, oferecendo amplitude e integração dos ambientes.
CRÉDITO HABITACIONAL ou IMOBILIÁRIO
Tipo de empréstimo concedido pelos bancos/Sistema Financeiro de

Habitação, específico para compra, construção ou reforma de um imóvel.
CREDOR
Aquele que concede um crédito, um empréstimo, a alguém.
CRIME DE USURPAÇÃO -> ver ALTERAÇÃO ILEGAL DE LIMITES.
CRISE
O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos não foi nada fácil. Inflação,
desemprego e corrupção foram temas recorrentes nos noticiários. Uma
época, sem dúvida, de crise. Mas o que é crise?
129
Crise vem do latim crĭsis e do grego krísis. Ambas as formas tem o mesmo
sentido: "momento de decisão, de mudança súbita”.
Uma crise tem seu lado bom: separa os verdadeiros profissionais, que
buscam oportunidades com as mudanças de cenário (decisão certa), dos
que só sofrem com ela. Enquanto alguns corretores ligam para investidores
e oferecem oportunidades (imóveis que, por força da crise, estão com valor
abaixo do mercado), e continuam vendendo, os demais só reclamam da crise,
das mudanças dos ventos, e nada vendem.
A área econômica usa muito esse substantivo para retratar a mudança de

uma fase de prosperidade para uma de depressão socioeconômica.
Já Hipócrates (Grécia, 460 a.C. - † 370 a.C.), o “pai da medicina”, chamava

de krísis o momento crítico e decisivo, de uma doença: aquele em que o
quadro do paciente se agravava, culminando com seu óbito, ou ele reagia e
sobrevivia. Reagir ou sucumbir depende da atitude de cada profissional.
CROQUIS (francês) ou CROQUI (aportuguesado)
Do francês, significa esboço. É o rascunho, desenho inicial de um projeto.
CUMEEIRA
Parte mais alta do telhado, de onde inicia e cai cada água (superfície
inclinada).
CÚPULA -> ver ABÓBADA.
130
CURA
Parece contraditório, mas o endurecimento do concreto ocorre pelo processo

de hidratação.
A cura é a série de procedimentos adotados para controlar essa hidratação

para que ele endureça corretamente e apresente o desempenho esperado.
Ela é necessária para evitar que o concreto perca água para o ambiente e
se retraia abruptamente, criando fissuras.
CURATELA
Esse termo provém do latim curare (cuidar, zelar) e explica, assim, em

essência, o que é.
Ter a curatela é ter a incumbência de cuidar dos interesses e bens de outra

pessoa que esteja, ou seja, incapaz de fazê-lo. A nomeação do curador e de
suas atribuições só pode ser designada por um juiz.
Estão sujeitos à curatela os que, por causa duradoura, não puderem

exprimir a sua vontade; os deficientes mentais; os ébrios habituais; os
viciados em tóxicos; os excepcionais sem completo desenvolvimento mental
e os pródigos, de acordo com laudo pericial elaborado por profissional
devidamente habilitado e designado por um juiz.
Alguns confundem curatela com tutela, já que ambos têm caráter

assistencial, atrelados ao Direito de Família, porém são coisas distintas:
CURATELA versus TUTELA
CURATELA TUTELA
Pode ser testamentária, com nomeação do

Sempre deferida por um juiz.
tutor pelos pais, ratificada por um juiz.
Destinada a maiores de 18 anos de idade

Destinada a menores de 18 anos de idade.
(há exceções).
Pode compreender somente a

Abrange a pessoa e os bens do menor.
administração dos bens do incapaz.
Não tem prazo, subsistindo enquanto Subsiste até a maior idade ou até a
perdurar a causa da interdição. emancipação do tutelado.
Os poderes do curador são mais restritos do que os do tutor.
Não se nomeia curador para pessoas cegas, sem cultura, de reduzidíssima

inteligência ou incapazes de entender de negócios, já que poderiam ser
131
suscetíveis de se deixarem envolver pelas “habilidades” e “argumentações”
de terceiros. Quem cuida dos interesses delas pessoas é um advogado, a
defensoria pública do Estado (para pessoas sem condições de contratar um
advogado), através do Ministério Público ou pessoa nomeada por juiz.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.3º, 4º e 1767 a 1783.
CUSTO
Falar em custo é falar de valor, mas há vários tipos de custos. Os três

adiante devem estar claros para arrazoamentos negociais:
Custo Direto: todo custo mensurável e diretamente ligado ao negócio
envolvido. Ex.: os custos das matérias-primas e da folha de pagamentos.
Custo Fixo: custos que permaneces presentes, independentemente do

volume de produção/vendas da empresa. Ex.: venda ou não, a imobiliária
tem de honrar os custos de aluguel.
Custo Indireto: é cada custo não identificado diretamente nos produtos e

serviços. Ex.: um custo não previsto de manutenção (servidor quebra).
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
Calculado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil

(SINDUSCON) de todo o país, apresenta o custo por metro quadrado de
construção de um projeto-padrão. Forte indicador do setor da construção.
Fundamentação: Lei nº 4.591, art. 54 e NBR 12.721/2006.
DAÇÃO EM PAGAMENTO
É dar a um credor um bem para pagamento total ou parcial de uma dívida.

Ex.: dar um imóvel seu como parte, ou todo, de uma dívida.
Dação em Pagamento e Permuta são a mesma coisa? Não há Lei que

diferencie de forma inequívoca essas duas formas negociais. Os Cartórios
entendem e aceitam como “Dação em Pagamento” os imóveis que entram
como parte integrante do negócio com valor de até 50% da transação. Acima
de 50% seria uma permuta com torna.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 356 a 359, 533.
DE CUJOS -> ver HERANÇA.
132
DEAL BREAKER
Essa expressão do inglês significa quebrar (breaker) um acordo (deal).
Trata-se da pessoa que faz um acordo, verbal ou escrito, e o quebra,

impedindo a realização do negócio. Normalmente essa pessoa se pauta
numa questão da qual não abre mão, mesmo que o negócio seja vantajoso
para todos, inviabilizando sua concretização.
Não raramente se caracteriza por colocações do tipo “Não é pelo valor, é

uma questão de honra, de princípios...” ou “Pode até parecer que não é tão
relevante, mas se não for dessa maneira, sou franco, não assino”.
Negociadores experientes conseguem identificar quando uma das partes
sinaliza ser um possível deal breaker para poderem explorar até onde ele
negocia e de quais aspetos não abre mão. Isso evita desgastes futuros.
DECADÊNCIA e PRESCRIÇÃO
Decadência é a perda de um direito potestativo (ver justo título) por não ter
sido exercido dentro do prazo legal. Ex.: a Receita Federal tem o prazo legal
de cinco anos para executar dívidas tributárias. Se não o fizer nesse prazo,
não pode mais fazê-lo. Daí a guarda das declarações do IR por 5 anos.
Prescrição é a perda da capacidade legal de reivindicar um direito por não

ter sido exercitada no prazo legal. Ex.: perda do direito de entrar com uma
ação para recorrer de uma decisão judicial por ter perdido o prazo legal
limite para poder fazê-lo.
Embora ambas as formas se assemelhem, guardam diferenças quanto ao:
➢ Tipo de Direito: a prescrição acarreta a extinção do direito potestativo,

enquanto a decadência gera a extinção do direito subjetivo.
➢ Prazo: na prescrição os prazos podem ser suspensos e interrompidos; já

os prazos decadenciais não podem, salvo o titular de direito seja
absolutamente incapaz (aí não há prazo prescricional nem decadencial.
DECK
Do inglês, significa convés (pavimento descoberto de um navio) ou tablado,

plataforma, em geral de madeira ripada, que circunda piscinas, ofurôs...,
para embelezar essas áreas e também delimitar áreas de solarium. Há dois
tipos de decks junto às piscinas: os secos, fora da água (foto adiante), e os
molhados, dentro da área, a chamada “prainha” da piscina.
133
DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÃO SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

(DIMOB)
A DIMOB é uma declaração anual, obrigatória, feita pelas imobiliárias à

Receita Federal até o último dia útil de fevereiro subsequente ao exercício
declarado, informando todas as transações imobiliárias feitas por elas.
A Receita Federal, por sua vez, cruza esses dados com os informados pelos
cartórios, através da Declaração Sobre Operação Imobiliária (DOI). Se o
valor das operações não coincidirem a declaração é retida na malha fina.
DECLIVE -> ver TERRENO.
DECURSO DE PRAZO
Perda do prazo legal para a prática de um ato, ou seja, algo que tinha prazo
limite para ser feito, não foi feito, perdendo o direito até então assegurado.
Ex.: a Lei estabelece o prazo limite para que um advogado entre com um
determinado recurso sobre uma decisão judicial. Se ele perde esse prazo
processual não pode mais fazê-lo tendo, assim, de acatar a decisão que
antes queria contestar.
DEGRADAÇÃO -> ver DETERIORAÇÃO.
DEMÃO
Cada uma das camadas de tinta ou verniz aplicadas sobre uma superfície.
134
DEMOLIÇÃO
Derrubada total de uma edificação; se a derrubada for parcial (ou total de

um bloco de um conjunto de edificações) caracteriza-se como reforma.

11.228/92.
DENÚNCIA CHEIA
Nome dado ao rompimento (denúncia) de um contrato de locação por

iniciativa do locador em face de: mútuo acordo; infração legal ou contratual;
falta de pagamento do aluguel/encargos; necessidade de realização de
reparos urgentes, exigidos pelo Poder Público, que não possam ser
executados com a permanência do locatário, ou se ele se recusar a consenti–
las; pela extinção do contrato de trabalho (se a locação estava relacionada
com o seu emprego); para uso próprio, de seu cônjuge, companheiro, de
ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial
próprio; para demolição e edificação licenciada, para realizar obras
aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída e se a
vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Fundamentação: Lei nº 8.245/91, “Lei do Inquilinato”.
DENÚNCIA VAZIA
Nome popular do rompimento (denúncia) de um contrato de locação, por

iniciativa do locador, com possibilidade de pedido de despejo do inquilino
(locatário) sem necessidade de apresentar motivos que justifiquem o pedido
de retomada do imóvel; por isso, “denúncia vazia”. Feita, o inquilino tem de
desocupar o imóvel em até 30 dias do seu recebimento.
Fundamentação: Lei 8.245/91, “Lei do Inquilinato”.
DEPÓSITO
Na nossa área é o espaço nos prédios para uso de seus condôminos,

normalmente junto à garagem, para guarda de objetos diversos (malas,
cadeiras de praia, bicicletas, etc.). Ele é área privativa, não útil.
DEPRECIAÇÃO ou DEPRECIAÇÃO FÍSICA
Perda de valor de um bem móvel ou imóvel em função do seu desgaste,

deterioração, idade, mau uso e/ou falta de conservação.
135
DESAPROPRIAÇÃO
Ato pelo qual o Poder Público, fundamentado em necessidade, utilidade

pública ou interesse social transfere para si, de forma unilateral e
compulsória, a propriedade de um bem mediante indenização (salvo
imóveis, urbanos ou rurais, que estejam em desacordo com as funções
sociais e legal caracterizadas para eles. Ex.: se a propriedade está servindo
para cultivo ilegal de plantas psicotrópicas).
Fundamentação: Decreto-Lei nº 3.365/1941.
DESMEMBRAMENTO DE LOTE
É a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
Fundamentação: Lei 6.766/79, art. 2º, § 2º.
DESPEJO -> ver ORDEM DE DESPEJO.
DESVÃO
Espaço entre a última laje e o telhado e, também, o espaço sob as escadas.
DETERIORAÇÃO
Desgaste de uma edificação fruto da sua idade e das interferências do meio

(maresia, p. ex., numa casa de praia).
DIFERENÇA DE ÁREAS
Se na negociação de um imóvel se observa diferença de áreas entre a

matrícula e as registradas na prefeitura, seja de terreno ou de área
construída, o comprador pode condicionar o negócio à regularização delas
ou mesmo reaver o valor da negociação por força dos custos de
regularização dessa diferença junto à Prefeitura; quando ela é possível.
Se a diferença estiver na área construída, sendo maior na realidade do que

a constante na matrícula, mas estiver dentro do potencial construtivo
legalmente admitido para o zoneamento do imóvel, ela é regularizável junto
à prefeitura e, posteriormente, junto à matrícula. Se estiver acima do
potencial constritivo ou se faz a demolição da área a maior ou se aguarda
uma anistia municipal para tentar a regularização, o que pode, dependendo
136
do perfil de comprador, inviabilizar o negócio. No caso da anistia, repito,
trata-se de tentar obtê-la, pois o fato dela ser aberta pela prefeitura aos
interessados não significa a certeza de obtê-la.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 500, §1º a 3º.
DICAS DE PORTUGUÊS
1. Escreva corretamente:
Errado: - Cosinha com ampla dispensa.

Certo: - Cozinha com ampla despensa.
Errado: - O senhor pode vizitar o imóvel agora?

Certo: - O senhor pode visitar o imóvel agora?
Errado: - Por que o senhor não faz uma contra-proposta?

Certo: - Por que o senhor não faz uma contraproposta? (sem hífen)
Errado: - É a casa visinha àquela que fomos semana passada.

Certo: - É a casa vizinha àquela que fomos semana passada.
Errado: - Corremão da escada.

Certo: - Corrimão da escada.
Errado: - Vou lhe mostrar uma linda casa germinada.

Certo: - Vou lhe mostrar uma linda casa geminada.
Errado: - Suítes e living com aparelhos de ar condicionado.

Certo: - Suítes e living com aparelhos de ar-condicionado.
Se nos referimos especificamente ao aparelho que condiciona o ar, é com

hífen: - Vou ligar o ar-condicionado, pois o calor está insuportável.
Se nos referimos ao ar em si, controlado ou não por um aparelho, é sem

hífen: - Ambientes com o ar condicionado me fazem mal.
2. Conjugue os verbos corretamente
Errado: - Caso não seje possível sábado, pode ser no domingo?

Certo: - Caso não seja possível sábado, pode ser no domingo?
Errado: - Caso não esteje disponível no dia, por favor, me avise.

Certo: - Caso não esteja disponível no dia, por favor, me avise.
Errado: - Se o senhor não poder ir, por favor, me avise.

Certo: - Se o senhor não puder ir, por favor, me avise.
137
Errado: - Aqui o senhor veve melhor e perto do seu trabalho.
Certo: - Aqui o senhor vive melhor e perto do seu trabalho.
Errado: - Fazem cinco dias que este imóvel entrou em venda.

Certo: - Faz cinco dias que este imóvel entrou em venda.
3. Fuja dos gerúndios (verbos com terminação “ndo”).
Errado: - Estarei pesquisando em nosso cadastro.

Certo: - Pesquisarei em nosso castrado.
Errado: - Estarei ligando para ele e estarei marcando a visita.

Certo: - Ligarei para ele e marcarei a visita.
4. Use o substantivo feminino questão da forma correta. Como é

feminino, trata-se sempre de uma questão: questã não existe, é errado.
Errado: - A questã da documentação já foi resolvida.

Certo: - A questão da documentação já foi resolvida.
5. Use o verbete “menos” corretamente. Ele, além de advérbio, é um

substantivo masculino: é sempre menos; menas não existe, é errado.
Errado: - Essa casa é muito boa e ainda por cima é menas cara.
Certo: - Essa casa é muito boa e ainda por cima é menos cara.
6. Vende-se Imóveis ou Vendem-se Imóveis?
Vender é o verbo e imóvel, neste caso, é o sujeito. A regra é simples: o

verbo acompanha o sujeito. Se o sujeito está no singular o verbo também
deve estar. Se está no plural, verbo no plural.
- Um imóvel: Vende-se Imóvel.

- Dois ou mais imóveis: Vendem-se Imóveis.
7. Onde ou Aonde?
Essa confusão é muito comum, já que ambas as formas indicam lugar,

mas com finalidades e usos distintos.
Onde, é o advérbio que indica um local, algo estático:
- Onde deixei a chave do meu carro?
- Onde nos encontraremos?
Aonde, (onde + a preposição “a”) indica um destino, um objetivo:
- Você sabe aonde eles foram?
138
- Não sei aonde o cliente quer chegar com essa proposta.
8. Fuja dos pleonasmos.
Pleonasmo é a repetição desnecessária de uma palavra ou ideia, na

escrita ou na fala. É errado e gera má impressão sobre a pessoa. Ex.:
- “Subir para cima, descer para baixo, sair para fora, entrar para dentro”.
- “No atual panorama geral essa é a melhor opção, com certeza absoluta”.
- “Fechando o negócio o senhor ainda ganha de graça a documentação”.
- “O cliente adiou para depois a ida até a prefeitura municipal”.
- “Todos concordaram unanimamente: há um elo de ligação entre os fatos”.
- “Conforme combinado anexo junto ao e-mail...”.
- “Amanhã eu pessoalmente estarei no imóvel. Ele está no acabamento

final”.
9. Anexo, no anexo ou em anexo?
A forma certa de usar esse adjetivo é anexo e não em anexo. Ex.: “As fotos
estão anexas”.
10. Se não ou senão?
Usa-se “se não” quando se pode substituir essa expressão “caso não” ou
“quando não”, e também quando a conjunção “se” estiver introduzindo
uma oração objetiva direta: “Perguntei ao cliente se não seria o caso dele
ver o imóvel na hora, já que estávamos próximos dele”.
Usa-se “senão” quando puder substituir por “do contrário”, “de outro
modo”, “caso contrário”, “porém”, “a não ser”, “mas sim” ou “mas
também”.
Exemplos:
- Se não chover, pode marcar a visita, senão desmarque. (caso contrário)
- Se não fosse a pane no carro teríamos chegado a tempo. (caso não)
- Não me resta outra coisa senão pedir perdão pelo atraso. (a não ser)
- Já que o senhor gostou do apartamento faça sua proposta, senão a partir

de segunda a tabela já estará corrigida. (de outro modo)
139
11. Porcentagem ou Percentagem?
Ambas as formas são aceitas, porém para alguns léxicos e dicionários

mais modernos o termo porcentagem tem remissão para percentagem,
denotando preferência por esta forma (percentagem).
12. Cuidado com os plurais:
O plural das palavras terminadas por “au” é “aus”. Assim, o plural de

degrau é degraus, e não degrais.
O plural das palavras terminadas por “al” é “ais”. Assim, o plural de

animal é animais, e não animaus.
O plural de escrivão é escrivães, e não escrivãos.
DILATAÇÃO -> ver JUNTA DE DILATAÇÃO.
DILIGÊNCIA
É toda ação judicial feita fora do ambiente do Cartório. Ex.: uma escritura.
DIREITO DAS SUCESSÕES
É a parte do Código Civil Brasileiro que define as normas que regulam a

transferência do patrimônio de uma pessoa para seus sucessores em vida
ou, em morte, por herança.
Ela pode ser inter vivos, ou seja, entre vivos (ex.: Alexandre compra a casa
de Paulo e, por isso, sucede a Paulo como proprietário da casa) ou mortis
causa, que é o caso da sucessão patrimonial: alguém morre e seus herdeiros
assumem seu patrimônio.
Ao patrimônio do falecido dá-se o nome de espólio, que é o conjunto de

direitos (ativos) e deveres (passivos) dele. Por isso os sucessores assumem,
além dos direitos, as obrigações que estejam atreladas, até o limite do ativo
do espólio. A massa patrimonial do inventário é administrada por um
inventariante, que representa os demais herdeiros.
Fundamentação: Constituição Federal/1988, art. 5º, XXX; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil
Brasileiro, art.1784 a 1856.
140
DIREITO DE PREEMPÇÃO ou DE PRELAÇÃO
Preempção e prelação são sinônimos de preferência.
É o direito de preferência que o vendedor de um bem tem de recomprá-lo se

o comprador quiser vendê-lo após a sua aquisição, desde que esse direito
esteja registrado na escritura de venda e compra; exceto no caso da venda
de um bem desapropriado pelo poder público, pois nesse caso seu antigo
proprietário tem o direito legal de preferência para adquiri-lo, pelo mesmo
preço pago na desapropriação.
Diferentemente da retrovenda, o preço a ser pago será o exigido pelo

comprador, e não o preço da venda anterior.
DIREITO DE PREFERÊNCIA
Direito preferencial de compra que a Lei garante ao inquilino, caso o locador

decida vender o imóvel, observados o mesmo valor de venda, forma de
pagamento e demais condições contratuais oferecidas a terceiros.
Fundamentação: Lei 8.245/91, “Lei do Inquilinato”, art.27 a 34.
DIREITO DE PROPRIEDADE
É o direito de usar, gozar, usufruir e dispor de um determinado bem e de

reavê-lo de quem quer que injustamente o esteja possuindo.
O direito de propriedade deixa de ser um direito absoluto se: não atender

sua função social, se houver supremacia do interesse público sobre o
particular (desapropriação, p. ex.) e se a propriedade for utilizada para o
cultivo de plantas psicotrópicas.
Fundamentação: Constituição Federal/1988, art.5º, XXIII; 170, II e III.
DIREITO HEREDITÁRIO -> ver DIREITO DAS SUCESSÕES.
DIREITO IMOBILIÁRIO
O direito imobiliário é a congregação de vários direitos, tanto que não tem

um Código próprio. Embora não haja capítulo no Código Civil Brasileiro que
trate especificamente desse título, sua prática se fundamente quase que
exclusivamente no Direito de Propriedade, desse Código.
141
DIREITO POTESTATIVO
Potestativo é o adjetivo que designa “quem está revestido de poder” ou “que

depende da vontade de uma das partes contratantes”.
É um direito legal, inquestionável, sobre o qual não cabe contestação, em

que uma pessoa impõe sua vontade sobre outra, que deve meramente
acatá-la, desde que essa vontade não descumpra a Lei e desde que não
exceda os limites sociais, sob pena de configurar abuso do direito. Ex.:
1. O empregador demite um empregado sem dar maiores explicações (a

chamada demissão sem justa causa); ao empregado só cabe acatar a
decisão, sem direito legal de oposição.
2. A esposa pede divórcio para o marido: ele pode não concordar, mas se
essa realmente é a vontade da esposa, não pode impedi-la; se não aceitar
deixa meramente de ser amigável para ser litigioso, mas ocorrerá.
3. Os moradores de um prédio encravado (aquele que não tem saída direta

para uma via pública) tem o direito de usarem a passagem do prédio à frente
para acessarem a via pública, gostem ou não os moradores do prédio da
frente.
DISJUNTOR
Dispositivo ligado à rede elétrica para desligar, automaticamente, cada

circuito caso haja sobrecarga da corrente ou curto-circuito.
DISTRATO
É a forma legal de extinguir obrigações estabelecidas em contrato celebrado

anteriormente e que não tenha sido cumprido em sua totalidade. Ele deve
seguir as mesmas regras exigidas quando da elaboração do contrato
original, a ser extinto. Assim se, p. ex., o contrato foi objeto de instrumento
público, o distrato também deverá ser feito por esse mesmo instrumento.
142
A extinção do contrato pelo distrato depende, em tese, do consentimento de
ambas as partes, mas também pode ocorrer por vontade de apenas uma
delas, mediante notificação à outra.
DIVISA
É o limite de uma propriedade em relação às demais que a cercam. Para

sua descrição a posição do observador deve estar claramente definida.
DOAÇÃO
Pelo Código Civil Brasileiro a doação é o ato legal, contratual, em que uma
pessoa, o doador, por liberalidade, transfere bens ou vantagens de seu
patrimônio para outra, o donatário, que pode aceitá-las ou não.
A doação pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular.
A doação feita em vida para o cônjuge ou descendentes é um adiantamento

da herança, ou, adiantamento da legítima (ver justo título).
É importante saber que:
- O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se

o donatário morrer antes do doador;
- É nula a doação de todos os bens de um doador se ela o deixar sem renda
suficiente para sua subsistência;
- A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice é anulável pelo outro

cônjuge e seus herdeiros até dois anos depois de finda a sociedade
conjugal;
- A doação pode ser revogada quando o donatário mata o doador ou atenta

contra a vida dele, se o agride fisicamente, se o injuria, se o calunia
gravemente e se negar ao doador, embora os tenha, os alimentos de que
necessita.
O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador;

salvo no caso do homicídio doloso do donatário contra o doador.
A doação é um ato oneroso: tem um custo, exclusivo do doador. Para que a
doação seja legal este tem de recolher o ITCMD – Imposto sobre
Transmissão Causa Mortis ou Doação de Bens e Direitos que hojé, em São
Paulo, é de 4% (quatro por cento) sobre o valor do bem doado.
143
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA LOCAÇÃO (locatários e fiadores)
Não basta alugar; é preciso fazê-lo com segurança e licitude. A transação só

é boa quando todos os cuidados jurídicos são tomados para locador e
locatário, indistintamente.
Pessoa Física
✓ Três últimos holerites, originais e cópia.

✓ Cópia simples da última declaração do imposto de renda com o
respectivo protocolo de entrega.
✓ Patrimônio do fiador: matrículas atualizadas, originais.
✓ Ficha cadastral preenchida e assinada.
Pessoa Jurídica
Além dos já descritos:
✓ Cópia simples do cartão de inscrição no CNPJ/MF.

✓ Cópia simples da última declaração do imposto de renda com o
respectivo protocolo de entrega.
✓ Faturamento dos últimos 12 meses assinado pelo contador e com a
identificação clara de seu CRC.
✓ Último balanço fechado assinado e o acumulado do período não
fechado, pelo contador, com seu CRC.
✓ Ficha cadastral preenchida e assinada.
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA A VENDA DE IMÓVEIS
A ideia aqui se repete: não basta vender; é preciso fazê-lo com segurança e
licitude. A transação só é boa quando todos os cuidados jurídicos são
tomados para vendedores e compradores, indistintamente.
Uma empresa séria não abre mão da análise técnica sobre o imóvel, seus
vendedores e, se for o caso, seus antecessores. Na minha ótica o rol de
documentos abaixo é essencial para uma boa análise.
Qualquer pessoa pode obter toda a documentação a seguir; ela não exige a
intervenção de um advogado ou despachante. Parte dela está disponível na
internet. Para o restante, basta ir aos órgãos competentes, pagar as taxas e
voltar para pegar quando o documento estiver pronto (nem sempre são
emitidos na hora).
Um cuidado quando se fala de documentação imobiliária é deixar claro, no

contrato de venda e compra, o prazo para sua apresentação, através de uma
cláusula do tipo:
144
“O prazo limite para a apresentação da documentação supra é de 20 dias a
contar da assinatura deste contrato. A não entrega de qualquer desses
documentos, em sua totalidade, no prazo aqui previsto, acarretará a
suspensão dos pagamentos previstos na Cláusula “X”...” (salvo motivos de
força maior, é claro).
Há que se considerar, para o estabelecimento dessa data limite, os feriados

municipais, estaduais e da Lei Federal nº 5.010, de 30 de maio de 1966,
que estipula:
“Art. 62. Além dos fixados em lei, serão feriados na Justiça Federal, inclusive
nos Tribunais Superiores:
I - os dias compreendidos entre 20 de dezembro e 6 de janeiro, inclusive;
II - os dias da Semana Santa, compreendidos entre a quarta-feira e o Domingo

de Páscoa;
III - os dias de segunda e terça-feira de Carnaval;
IV - os dias 11 de agosto, 1º e 2 de novembro e 8 de dezembro”.
Documentos Do Imóvel
01. ESCRITURA DE VENDA E COMPRA
Também chamada de Título Aquisitivo do Imóvel ela é obrigatória

para venda, compra, doação, dação em pagamento ou qualquer outro
meio de transmissão. Para a elaboração do contrato de venda e compra
ela só é necessária se os vendedores não estiverem devida e
corretamente identificados na matrícula ou se ela ainda não foi criada.
Senão, a matrícula basta.
A escritura de venda e compra é o ato jurídico, lavrado pelo Cartório de

Notas, com a presença obrigatória do escrevente do Tabelionato de
Notas e das partes envolvidas (ou seus procuradores) em que uma parte
- vendedor - transmite à outra - comprador - a posse e domínio de um
imóvel por determinado valor. Uma vez feita, precisa, obrigatoriamente,
ser registrada na matrícula do imóvel através do Cartório de Registro de
Imóveis da circunscrição do imóvel.
Ao contrário do que muitos imaginam a escritura pode ser feita mesmo

que o pagamento do bem não tenha sido totalmente realizado, quitado.
Basta que o vendedor aceite uma garantia para o saldo vincendo (a
vencer) registrada na própria escritura. As habituais são a alienação
fiduciária, a hipoteca e as notas promissórias. Saiba mais lendo os
respectivos títulos.
145
Documentos Necessários Para a Escritura
O RG ou CNH original das partes, a matrícula atualizada do imóvel com

negativa de ônus e alienações e as certidões fiscais do imóvel e dos
vendedores, além da busca de indisponibilidade feita pelo próprio
cartório na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens.
Ressalvas Numa Escritura
Errar é humano e os tabeliães também erram ou recebem informações

erradas. O erro pode ser observado na hora da assinatura da escritura
ou após sua assinatura. Há duas formas de corrigi-lo:
No Ato Da Escritura
Por ressalva final (a forma mais frequente): durante a leitura o tabelião

observa, ou é alertado por uma das partes, que há um erro ou omissão
de informação importante. Nesse caso, antes das assinaturas das
partes, o espaço final da escritura, que está em branco, é usado pelo
tabelião para anotar as correções - também conhecidas por declaros e
ressalvos – indicando o local do texto e a natureza do erro; sempre
antecedendo as assinaturas das partes e do tabelião.
Pela cláusula “em tempo”, também ao final, mas quando o erro ou

omissão for verificado após as assinaturas das partes, sem que o ato
tenha sido finalizado pela assinatura do tabelião. Logo abaixo da última
assinatura, em havendo espaço, ou na página subsequente, ele insere a
expressão “Em tempo” faz as correções necessárias e as lê em viva voz
para que as partes as ouçam e aprovem, devendo todos assinar
novamente no ato, agora abaixo das correções, que se finaliza com a
assinatura do tabelião.
Não há limite para essas correções, desde que sejam feitas antes da
assinatura final do tabelião, salvo elas impliquem na alteração da
natureza do ato ou na substituição das partes ou do objeto do negócio.
Após o Ato da Escritura
Por aditamento: nesse caso, em ato distinto e subscrito apenas pelo

tabelião (ou seu substituto), ou seja, sem a necessidade da presença e
assinatura das partes, os erros e/ou omissões podem ser sanados, por
solicitação das partes ou pela mera constatação do erro ou omissão,
pelo próprio tabelião. Quando houver retificação, o ato é um aditamento
retificativo. Quando se tratar de omissão, é um mero aditamento.
Contudo, o aditamento impõe restrições: ele tem de se restringir a
elementos acessórios das partes ou do ato, ou seja, em nenhuma
hipótese, essas correções poderão alterar a substância do ato (isso só
pode ser feito com a presença e a assinatura das partes).
146
Por rerratificação: na prática é uma nova escritura (de rerratificação),
para corrigir elemento indispensável à eficácia plena do ato.
Não há limite temporal para a correção por rerratificação, mas é

indispensável a presença e assinatura de todos que compareceram ao
ato original, permitida a substituição nos casos legais.
Erros Mais Comuns Nas Escrituras
Quanto às partes: na grafia dos nomes, na qualificação (estado civil

errado, p. ex.) e do número do CPF e/ou documento de identidade.
Quanto aos imóveis: erro na grafia do nome ou numeração da rua, do

número da matrícula ou do contribuinte, na digitação das metragens,
na confrontação e outros descritivos do imóvel.
Custas de Escritura
As custas da escritura têm seu valor calculado com base na “Tabela do

Tabelionato de Notas” do Colégio Notarial do Brasil, progressiva, por
faixa de valores. Essa tabela é atualizada anualmente em janeiro.
Escritura à Menor
Uma escritura feita por valor menor do que o valor da efetiva negociação
é ilegal, pois caracteriza:
➢ Falsidade ideológica (Decreto-Lei nº 2.848/1940, Código Penal, art.

299)
➢ Crime contra a ordem tributária (Lei nº 8.137/90, art. 1º e 2º)
➢ Crime de lavagem de dinheiro (Lei nº 9.613/98)
Além de ilegal, há outros aspectos negativos ensejados:
❖ Se a escritura for anulada futuramente, por qualquer motivo, o

comprador receberá de volta só o valor nela declarado.
❖ Quando o comprador for vender o imóvel (que foi escriturado abaixo

do valor real) pagará mais imposto sobre ganho de capital (lucro
imobiliário), ou seja, o que “economizou”, na hora da venda,
acarretará um ônus maior do que a falsa “economia”.
Órgão expedidor da escritura: Cartório de Notas.

Validade a partir da emissão: se não houve mudança de titularidade, indeterminada.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 108, 481, 482, 521 a
528; Lei nº 6.766, art. 26; Decreto-Lei 2.375/87, art. 7º; Lei nº 9.514/97, Lei nº
11.076/2004, art. 22, § único e art. 38; Lei nº 5.049/66, art. 1º; Lei 8.935/94; artigo
14, do Provimento 39/2014do Conselho Nacional de Justiça; Lei nº 7.433/85.
147
02. MATRÍCULA
Nos contratos ela também é denominada de Certidão Atualizada de

Propriedade, com Negativa de Ônus e Alienações, Certidão
Vintenária ou simplesmente Vintenária, porque registra, em ordem
cronológica, todas as transmissões de propriedade do imóvel e tudo o
que aconteceu com ele nos últimos vinte anos ininterruptos.
A matrícula é o documento oficial onde são registradas todas as

operações de compra, venda, alienação, penhora, arrestos, sequestros e
indisponibilidade que atinjam ou tenham atingido o imóvel, bem como
quaisquer mudanças de descrição do imóvel e da qualificação de seus
proprietários. Por isso é tida como o currículo do imóvel, já que nela se
observa todo seu histórico.
A pessoa que tem a escritura, mas não tem a matrícula do imóvel, tem
apenas a posse e não a propriedade, não tem o domínio do imóvel. A
matrícula é o único documento com valor legal para comprovar a
propriedade de um imóvel.
Para emitir a matrícula do imóvel há de se ter sua escritura, exceto no

compromisso de venda e compra de imóveis loteados, na venda dos
imóveis com financiamento (alienação fiduciária, pois o contrato de
financiamento tem força de escritura) e para os imóveis de valor igual
ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ao se analisar uma matrícula deve-se verificar, sempre:
✓ Se a área construída e de terreno que consta dela são as mesmas do

IPTU. Se constar, p. ex., “...um terreno de 500m² e seu prédio...”, sem
a especificação da área edificada, é aconselhável solicitar o
Certificado de Regularidade emitido pela prefeitura para verificar se
a construção que foi averbada não foi demolida e edificada outra
construção. Se houve demolição é necessário o Auto de Conclusão de
Demolição, mais a Certidão Negativa de Débitos do INSS para a área
demolida e os mesmo documentos para nova edificação;
✓ Se houve mudança do nome do logradouro ou do número do imóvel;
✓ Se houve mudança do número do contribuinte junto à prefeitura;
✓ Se mudou a qualificação dos proprietários: nome, estado civil;
✓ Se repousa sobre o imóvel uma alienação, penhora, hipoteca, caução,

arresto, sequestro ou qualquer indisponibilidade dele;
✓ Se há usufrutuários: se houver financiamento o usufrutuário tem de

renunciar ao usufruto por meio de escritura pública e subsequente
registro no Cartório de Registro de Imóveis. Se a venda for à vista,
148
sem financiamento, basta a presença dos vendedores e do
usufrutuário, e sua assinatura no contrato de venda e compra; e
✓ Se for apartamento ou condomínio: se as vagas de garagem e o

depósito fazem parte da matrícula do imóvel ou se têm matrículas
individualizadas (o imóvel pode ser vendido sem a garagem e/ou
depósito). Se existem matrículas próprias, individualizadas, estas
devem ser obrigatoriamente apontadas e qualificadas.
Órgão expedidor: Cartório de Registro de Imóveis.

Validade a contar da data da expedição: 30 dias.
Fundamentação: Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS
Ex-Certidão de Tributos Mobiliários, certifica se o imóvel tem dívidas

junto à Prefeitura, pois se os tiver o município pode cobrá-las
judicialmente e executá-las culminando, até, na penhora do imóvel.
Órgão expedidor: Prefeitura do logradouro do imóvel objeto da venda.

Validade a contar da data da expedição: depende do município. São Paulo: 3 meses.
Fundamentação: Lei nº 5.172/1966, art. 205 a 208.
04. CERTIDÃO DE AFORAMENTO
Para imóveis na orla marítima e de rios. Ela demonstra que o imóvel

atende à demanda legal exigida para venda desse tipo de imóvel.
Órgão expedidor: Secretaria do Patrimônio da União.

Validade a contar da data da expedição: 90 dias
Fundamentação Portaria SPU nº 293/2007.
05. CERTIDÃO DE DESAPROPRIAÇÃO
Certifica que o imóvel objeto do negócio não tem, no momento de sua

efetivação, nenhuma ação ou projeto nesse sentido.

Validade a contar da data da expedição: até a data da expedição.
149
06. CERTIFICADO DE REGULARIDADE DO IMÓVEL
Atesta se sua situação está regular junto à prefeitura, sobremodo se há

divergências nas áreas de terreno e construída (podem impedir a
aprovação da prefeitura de um futuro pedido de alvará de reforma ou de
construção) ou se houve, p. ex., uma demolição sem aprovação da
prefeitura.

Validade a contar da data da expedição: até a data da expedição.
Fundamentação: Depende de cada município.
07. COMPROVANTES DO PAGAMENTO DAS TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DE

LUZ, ÁGUA E GÁS
Para saber se há pendências de pagamentos nessas concessionárias.

Ninguém quer comprar o imóvel e, de repente, ficar no escuro...

Validade a contar da data da expedição: sempre a última, não vincenda.
Para imóveis no município de São Paulo
Pedir também os COMPROVANTES DE QUITAÇÃO DA TAXA DE

RESÍDUOS SÓLIDOS DOMICILIARES (TRSD) de 2003 a 2005 (extinta
em 01/01/2006).

Validade: até a data de sua expedição.
08. IPTU DO ANO (cópia simples da capa)
O número do contribuinte identificado nela permite verificar se há

divergência das áreas (terreno e construída) registradas no IPTU contra
as registradas na escritura/transcrição/matrícula e, também, levantar
a situação do imóvel junto à prefeitura (zoneamento, dívidas, etc.).

Validade a contar da data da expedição: a do exercício em questão.
Fundamentação: Norma Municipal. Em São Paulo, Portaria SF08/2004.
Se o imóvel é um apartamento, pedir também:
09. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS

(com firma reconhecida do síndico em exercício)
Verifica se há débitos do imóvel junto ao condomínio.
150
10. ATA DA ASSEMBLEIA DE ELEIÇÃO DO SÍNDICO EM EXERCÍCIO
(cópia autenticada)
Certifica que quem assinou a declaração acima tem poderes para tal.
Documentos Dos Vendedores - Pessoa Física
As certidões dos vendedores devem abranger a comarca do imóvel objeto da

venda e as do seu domicílio deles, se estão residindo em outro município.
11. CERTIDÃO CONJUNTA DA RECEITA FEDERAL E PROCURADORIA

GERAL DA FAZENDA NACIONAL
Certifica a regularidade fiscal do contribuinte, inclusive em relação a

débitos previdenciários.
Órgão expedidor: Secretaria da Receita Federal.

Validade a contar da data da expedição: seis meses.
Fundamentação: Constituição Federal, art. 5º, inciso XXXIV, alínea b.
12. CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR DA JUSTIÇA DO TRABALHO
Certifica se o vendedor tem algum processo trabalhista ativo e

cobranças decorrentes. Se positiva, pode caracterizar fraude à execução.
Órgão expedidor: Tribunal Regional do Trabalho.

Validade a contar da data da expedição: depende da seção judiciária em questão.
13. CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR DA JUSTIÇA FEDERAL dos últimos

10 anos
Certifica se o vendedor tem algum processo ativo de competência federal

(p. ex., execução de tributos federais), já que a venda do imóvel feita com
cobrança já ativa caracteriza fraude à execução.
Órgão expedidor: Tribunal Regional Federal.

Validade a contar da data da expedição: depende da seção judiciária competente.
151
14. CERTIDÃO DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS (todos) do município
dos últimos 5 anos.
Verifica se o vendedor tem dívidas (cheques, notas promissórias,

duplicatas, letra de câmbio, etc.) e se foi protestado, pois em caso
positivo há o risco de ser executado e ter seus bens penhorados.
Órgão expedidor: Cartório de Protestos.

Validade a contar da data da expedição: não há. Mercado: até 60 dias da expedição.
15. CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES FORENSES CÍVEIS E DA

FAMÍLIA DA JUSTIÇA ESTADUAL dos últimos 10 anos
Certifica se o vendedor tem ações cíveis (de usucapião, p. ex.) ou de

família (execução de alimentos, p. ex.) que possam comprometer seus
bens e a legitimidade da venda.
Órgão expedidor: Tribunal de Justiça do Estado.

Validade a contar da data da expedição: depende do Estado da Federação.
16. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS (CNDT)
Demonstra se os vendedores têm ações trabalhistas que comprometam

a venda do imóvel, em face de penhora oriunda desse tipo de ação.
Órgão expedidor: Tribunal Superior do Trabalho.

Validade a contar da data da expedição: 180 dias a partir da expedição.
17. CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES FORENSES DE EXECUTIVOS

FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAL dos últimos 10 anos
Certifica se o vendedor tem execuções de dívidas municipais e/ou

estaduais, já que ambas podem comprometer a venda do imóvel se este
foi feita com a cobrança já ativa caracterizando fraude à execução.
Órgão expedidor: Tribunal de Justiça do Estado.
Validade a contar da data da expedição: depende do Estado da Federação.
18. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA do mês ou do anterior
Conta de luz/água/gás para verificar se o endereço de moradia indicado

no contrato é do mesmo município do imóvel objeto da venda. Se não
for, pedir todas as certidões do município onde os vendedores habitam
(podem não ter dívidas numa praça e ter na outra).
152
19. PESQUISA NA JUNTA COMERCIAL DO MUNICÍPIO
Pesquisar se os vendedores têm participação societária em empresas e

se tem passivo (dívidas) nelas. Se alguma certidão da empresa vier
positiva deve-se solicitar a CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ.
20. RG, CPF e CERTIDÃO DE CASAMENTO ou CERTIDÃO DE

NASCIMENTO dos vendedores. Na locação: dos locatários, fiadores e
cônjuges.
Atualizados, com firma reconhecida, para se ter certeza de que: as

partes elencadas no contrato são as presentes na sua assinatura, que
estão ativas no Cadastro de Pessoa Física da Receita Federal e também
para comprovação do estado civil vigente delas:
Casados: Certidão de Casamento atualizada. No caso de pacto

antenupcial, cópia simples dele e do registro correspondente.
Solteiros: Certidão de Nascimento atualizada.
Separados judicialmente ou divorciados: Certidão de Casamento com a

averbação atualizada. Se houve o divórcio e ainda não está averbado na
certidão de casamento e de nascimento, também a Carta de Sentença,
assinada pelo juiz.
Viúvos: Certidão de Casamento e do óbito do cônjuge.
Validade dessas certidões: o prazo normalmente aceito é de 60 dias.
21. UNIDADE DE AUTO DE INFRAÇÃO (UNAI)
Esse atestado demonstra se há multas não tributárias sobre o imóvel

junto à prefeitura.
Órgão expedidor: Prefeitura do logradouro do imóvel.

Validade a contar da data da expedição: depende do município em tela.
Documentos Dos Vendedores - Pessoa Jurídica
Se o vendedor for uma pessoa jurídica, além das certidões acima, solicita-
se também a razão social da empresa, seu CNPJ, endereço da empresa,
nome completo do sócio administrador (com poderes para assinar pela
empresa), seu RG, CPF, estado civil e profissão do administrador.
Alguns documentos são municipais: verificar se no município envolvido há

certidão, outro documento ou comprovante com a mesma finalidade.
153
DOMÍNIO
Na antiguidade Domus, do latim, era o nome da casa dos nobres. Por serem
donos dela, tinham poder sobre os demais moradores da casa. Daí advir
derivações como domínio e dominador: aquele com poder para impor sua
vontade sobre outros (os parentes e servos que com ele moravam).
Ter domínio é ter o controle absoluto de uma situação. Na área imobiliária

não é diferente. Ter o domínio de um imóvel significa ter a propriedade legal,
absoluta e exclusiva de um imóvel, através do registro dele na Matrícula
emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
O locatário, p. ex., usufrui do imóvel na vigência do contrato e tem sua

posse temporária, mas não tem seu domínio; este pertence ao
exclusivamente ao locador, seu proprietário.
DOMO -> ver CÚPULA.
DONATÁRIO -> ver DOAÇÃO.
DORMENTE
Nome de cada peça retangular colocada no solo para sustentação dos trilhos
das vias férreas ou em caminhos e projetos paisagísticos.
DORMER WINDOW -> ver JANELA, Janela de Água Furtada.
154
DRENAGEM
Escoamento de líquidos através de drenos (canos, tubos, ralos...).
DRYWALL
Do inglês wall (parede) + dry (seca), significa parede seca, por não usar
argamassa e nem água. As paredes de drywall são mais leves e menos
espessas do que as de alvenaria, pois são feitas de placas de gesso
acartonado (papel cartão revestido de gesso) fixadas em estruturas
metálicas, que substituem de forma rápida e limpa as paredes divisórias,
os tetos e os revestimentos internos.
Embora o nome e o material sugiram uso em áreas secas a atual tecnologia

permite o uso também em áreas molhadas, inclusive no box de banho, já
que as atuais placas são impermeáveis e resistentes até ao fogo.
Seu desempenho é satisfatório no que tange à resistência e isolamento

termoacústico (a alvenaria é melhor), mas tem as vantagens do peso menor
do que a alvenaria, a facilidade da fixação das instalações elétricas e
hidráulicas, a rapidez e a limpeza da obra.
DUPLEX -> ver APARTAMENTO DUPLEX.
DUTO
Tubos (canos) que conduzem líquidos, fios ou ar.
155
E-MAIL e WHATSAPP
Essas importantes ferramentas da era digital são das mais utilizadas no

mundo. Por isso mesmo, tem suas regras e cuidados:
➢ Use-as de foma objetiva; vá direto ao asunto, educadamente. Escreva

sobre os dados e pontos essenciais ao assunto, deixando-os claros.
➢ Pense sobre os pontos relevantes sobre os quais irá escrever e cuidado

com as palavras. O e-mail/WhatsApp pode ser usado como documento
no futuro. Ironias, piadas, assuntos confidenciais, ofensas e opiniões
difamatórias ficam registradas para sempre por quem as recebe.
➢ Use sempre o tratamento formal “Senhor(a)” e encerre-o com um

“Atenciosamente”. Nada de abraço, beijo, saudações corinthianas...
➢ Nada de “internetês”: é hoje e não “hj”, senhor e não “sr”,

atenciosamente e não “atte”.
➢ Trate um assunto por mensagem, senão o e-mail/WhatsApp pode

empacar num dos conteúdos prejudicando o andamento dos demais.
➢ Nada de e-mail com cópia oculta. Se por descuido “o oculto” devolve com
algum comentário inoportuno... Passe o e-mail e, depois, cópia para “o
oculto”, pois se responder ficará entre vocês.
➢ Não o remeta sem rever se o texto está objetivo, claro, se há erros de

digitação, a relação de pessoas endereçadas e as copiadas. Use o
corretor ortográfico antes de remetê-lo.
➢ Não passe e-mails repassando o conteúdo que recebeu de outros sem

ter a certeza de que o remetente e o conteúdo desses e-mails podem e
devem ser 100% apreciados por quem vai recebê-lo.
➢ Não escreva textos com os caracteres em maiúsculo. Isso significa, no

“internetês”, que você está gritando com a pessoa. No WhatsApp priorize
sempre as mensagens por escrito e não por voz.
➢ Nada de assinaturas com desenhinhos, Emoticons ou outras bobagens

que podem ensejar, inclusive, o bloqueio do e-mail (caixa de spam).
➢ Ao invés de pedir a confirmação de recebimento, prefira os softwares

que mostram se a mensagem foi recebida, automaticamente.
➢ Se alguém escreve para você espera uma resposta no mesmo dia ou,
dependendo do horário, na primeira hora do dia seguinte. Não depois.
O e-mail e o WhatsApp, na empresa, são ferramentas de trabalho e, assim,

devem ser usados exclusivamente para essa finalidade.
156
EARN-OUT
O termo inglês earn significa “ganhar” e out, “fora”.
É comum uma empresa imobiliária de grande porte incorporar imobiliárias

menores com participação relevante no mercado onde atuam. Aquisições
desse naipe envolvem mais do que a fixação do valor do ativo ou a parcela
de participação societária a ser transferida em função da rentabilidade
vislumbrada.
Elas podem condicionar também parte do pagamento do valor da aquisição

atrelada aos resultados apurados em período futuro, fora do valor base
estipulado no contrato de fusão/aquisição. Assim, o Earn-Out, é uma
condição contratual que vincula parte do valor negociado ao atingimento de
metas de desempenho pré-estabelecidas entre as partes, durante
determinado período.
São aquisições inicialmente parciais, onde o vendedor permanece no

negócio, com participação na sociedade e com previsão de venda de sua
parte do negócio após determinado prazo. Assim, no earn-out o vendedor
recebe o saldo da negociação de forma proporcional ao lucro previamente
combinado. Lucrou mais do que o combinado? Ganha mais. Lucrou menos?
Ganha proporcionalmente menos.
EDÍCULA
Construção de pequena dimensão, complementar à principal, onde

geralmente ficam instalados a área de serviços e as dependências dos
empregados.
EDIFICAÇÃO
Obra coberta destinada a abrigar atividade humana, instalações,

equipamentos e/ou materiais.

11.228/92.
EDIFÍCIO ou PRÉDIO
Do latim aedificĭum (construir), é toda a construção feita para uso

residencial, comercial, de serviços, hospedagem e outros.
157
EDITAL
Edital vem do latim Edictum, “proclamação, ordem legal”, daí ser a

ferramenta legal para proclamar (anunciar publicamente) uma informação
oficial de interesse público, por isso veiculada em local e mídia pública de
grande circulação, exatamente para que chegue ao conhecimento do maior
número de pessoas interessadas.
Há vários tipos de editais como, p. ex., de concurso público, de exame, de

licitação, de concorrência, exoneração e, os dois mais comuns:
Edital de citação: aquele que convoca o réu de um processo, que esteja em

lugar incerto, a se apresentar no local determinado no edital para que faça
sua contestação diante do processo citado.
Edital de proclamas: aquele publicado por um cartório (por 16 dias)

quando os noivos que solicitaram a realização do casamento civil residem
em diferentes bairros ou cidades com distintos cartórios de Registro Civil.
Cumprido o prazo, os noivos devem retornar ao cartório onde foi afixado o
edital, retirá-lo e entregá-lo no cartório que realizará a cerimônia civil.
ELEMENTO VAZADO -> ver COBOGÓ.
ELETRODUTO
Duto por onde passam os fios elétricos.
EMBARGO
Embargar, em termos jurídicos, é impedir a realização de algo por

descumprimento da Lei ou por falta de licença de execução. Ex.: embargar
uma obra (o embargo pode provocar a paralisação total ou parcial dela).
EMBARGOS DE TERCEIRO
Medida judicial de uma terceira pessoa num processo já em curso para

demonstrar que as consequências do processo influenciarão diretamente
esse terceiro, que não tem nenhuma relação com o processo e que pode ser
prejudicado por ordem ou atos judiciais dos quais não é parte. Ex.:
1. Paulo aluga a casa de Fábio. João, credor de Fábio, o executa por uma
dívida e pede a penhora do imóvel de Fábio, habitado por Paulo. O
advogado de Paulo entra com uma ação de embargos de terceiro para que
a penhora não prejudique Paulo, que não deve nada a eles.
158
2. O pai de Paulo doou legalmente para ele um imóvel com cláusula de
inalienabilidade e impenhorabilidade. Uma ação contra o pai de Paulo
acaba penhorando seus bens, incluindo esse imóvel. Como na doação
feita há cláusula de impenhorabilidade o advogado de Paulo entra com
uma ação de embargos de terceiro para que a penhora não se concretize.
Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.674 a 680.
EMPENA, EMPENHA CEGA ou PAREDE CEGA
É a face externa de uma edificação, sem abertura para iluminação ou

ventilação, propositalmente, para ter privacidade, p. ex., com relação ao
edifício encostado à sua área ou aos futuros lançamentos.
EMPREENDIMENTO
Empreender é desenvolver e/ou executar um negócio que gere lucro sobre

o investimento através da comercialização resultante. Os mais comuns na
nossa área são os feitos em loteamentos, prédios, galpões, hotéis, shopping
centers e, em menor escala, parques temáticos.
EMPREITADA
Forma de trabalho em que um empreiteiro, seu profissional, executa uma

obra ou serviço com prazo e valores pré-estabelecidos.
159
EMPREITADA INTEGRAL -> ver PREÇO TURN KEY.
ENFITEUSE
É a permissão contratual que o proprietário de uma área dá para que uma

pessoa – enfiteuta ou foreiro – tenha a posse, o uso e o gozo dela podendo
até aliená-la ou transmiti-la a outra, por herança, mas com a obrigação de
pagar uma pensão vitalícia ao legítimo proprietário do bem.
A enfiteuse é da época do Brasil Império: terras sem cultivo eram entregues

ao enfiteuta para cultivá-las e tirar o proveito, beneficiando também seu
proprietário. O atual Código Civil Brasileiro proíbe novas enfiteuses, exceto
pra as de terras públicas e da marinha, regidas por lei especial.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.2.038 e Lei nº 3.071/1916,

art. 678 a 694.
ENTABLAMENTO
Nome das molduras usadas para ornar a parte superior das fachadas.
ENTRADA -> ver SINAL.
EXTRAJUDICAIL -> ver JUDICIAL.
160
ENXAIMEL
Muito presente nos estilos normando e germânico, é o conjunto de caibros

e estacas que ornam e ficam aparentes na fachada da edificação.
ERROS NA ESCRITURA -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA ->

Escritura.
ESBULHO ou ESBULHO POSSESSÓRIO
É a retirada de um bem de seu legítimo dono, de forma forçada, violenta ou

clandestina. Ao legítimo dono, o possuidor esbulhado, cabe o direito legal
de restituir seu bem através de uma ação de reintegração de posse.
Para caracterizar o esbulho não é necessário que o seu dono fique privado
do uso da totalidade da propriedade, basta uma parte dela. Ex.: um
proprietário rural invade parte da propriedade do vizinho com suas
plantações. Há esbulho também quando o comodatário, findo o prazo
contratual do empréstimo, não devolve o bem emprestado.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.373, 952, 1.212 e 1.224;
e Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.558, 560, 561, 565 e 567.
ESCAVAÇÃO
Que escavar é retirar terra, areia ou barro de um local, todos sabem.

Contudo, dependendo do tipo e do seu volume, só com licença do IBAMA.
Ex.: escavar uma área com vegetação para construir um condomínio.
161
ESCREVENTE -> ver CARTÓRIO.
ESCRITURA DE VENDA E COMPRA -> ver DOCUMENTAÇÃO

IMOBILIÁRIA.
ESCRIVÃO -> ver CARTÓRIO.
ESPAÇO GOURMET
É o espaço projetado para a prática do bem receber associado à arte da

elaboração de bons pratos harmonizados com boas bebidas.
Ele demanda mais do que a mera churrasqueira com uma pia e geladeira
próximas: pede também toda a infraestrutura de uma cozinha funcional,
com piso e móveis apropriados, fácil acesso aos utensílios culinários,
bancada de apoio, pia, iluminação adequada, mesa e cadeiras confortáveis
para os convidados, projeto elétrico próprio, freezer, geladeira, forno/fogão,
forno a lenha e outros tantos recursos quanto permita o bolso do gourmet.
Se o comprador cita esse espaço no objeto da compra explore se ele só

precisa de uma bela churrasqueira com pia ou se é um Chef nas horas
vagas; este pagará feliz por um espaço e estrutura à altura de suas
habilidades e convidados.
162
ESPELHO
Além de ser o vidro com uma camada reflexiva numa das faces é o arremate
entre a parede e a pia da cozinha, lavatório ou outras bancadas (alguns
também o chamam de frontão), a face vertical de cada degrau de uma
escada e, também, a placa que veda e decora os interruptores de luz e as
tomadas de cada ambiente.
ESPELHO D'ÁGUA
É uma lâmina rasa de água, de caráter paisagístico, arquitetônico, dentro

ou fora da edificação, que reflete os elementos à sua volta.
No Brasil, famosos, há os do Palácio do Planalto e do Congresso Nacional.
163
ESPIGÃO
Ângulo formado pelo encontro das águas inclinadas do telhado; exceto o da

água-furtada.
ESPÓLIO ou DE CUJUS -> ver HERANÇA.
ESQUADRIA
Esquadrias são os espaços e elementos através dos quais enxergamos e

chegamos ao mundo exterior: portas, portões, caixilhos, janelas, etc.
Têm esse nome genérico porque para serem fixados precisam estar
nivelados em relação às paredes e pisos, através de um esquadro
(instrumento usado para traçar ângulos retos).
ESTACA
É cada elemento estrutural de fundação, geralmente de concreto armado,

cravado no terreno para transmitir o peso da construção para as partes
subterrâneas da área (mais resistentes).
Há vários tipos de estacas, dependendo do tipo e da finalidade da obra e

também, como sempre, do bolso do construtor: broca, flutuante, pirulito,
Strauss (nome do aparelho usado na escavação) e outras.
164
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Estado físico de um bem, em determinado momento, frente à utilização e

manutenção sofridas no curso do tempo.
ESTAIAR
Sustentar o peso de uma ponte, viaduto, torre ou outro elemento vertical

através do uso de estais, ou seja, cabos de aço esticados.
ESTANQUEIDADE
Propriedade da impermeabilização, garantindo que determinado elemento

permaneça sempre seco.
ESTEIO -> ver COLUNA.
ESTILO ARQUITETÔNICO
Estilo adotado para determinado projeto de edificação. Os mais conhecidos

no Brasil são:
Art Déco
Abreviação do francês Arts Décoratifs (artes decorativas).
Suas marcas são as linhas geométricas e tons pastel. Seu mais famoso
representante é o arquiteto franco-suíço Le Corbusier.
165
No Rio de Janeiro temos a Central do Brasil e, em São Paulo, o Edifício
Altino Arantes (Prédio do Banespa: foto da capa do livro), a Biblioteca Mário
de Andrade e o Estádio Municipal Paulo Machado de Carvalho (Pacaembu,
imagem abaixo), dentre outros símbolos da influência desse estilo.
Art Nouveau
1854: o alemão Siegfried Bing fixa residência em Paris para dirigir a filial
da empresa de importação de sua família. Importa cerâmicas, estampas e
telas do Japão, Índia e China e vende tudo. O sucesso foi tal que mudou o
nome da loja para Mason de LÁrt Nouveau (Casa da Arte Nova),
influenciando a decoração e arquitetura e substituindo as tradicionais
linhas retas e simétricas pelas curvas e assimétricas. Nascia o estilo Art
Nouveau. Ex.: o Templo Expiatório da Sagrada Família, em Barcelona,
Espanha (abaixo), do arquiteto catalão Antoni Gaudí. Um exemplo no Brasil
é a Confeitaria Colombo, do Rio de Janeiro.
166
Barroco
Nascido na Itália, um bom exemplo é a famosa Praça de São Pedro, no

Vaticano. Suas características são o excesso de detalhes, fortes contrastes,
exuberância decorativa e construções ricas em ornatos, apliques e
pingentes nas fachadas e paredes. Seu mais importante representante no
Brasil foi o mineiro Aleijadinho (Antônio Francisco Lisboa, 1738 - 1814) e
seu projeto para a Igreja de São Francisco de Assis em São João Del-Rei.
Clássico
Relativo a construções com padrão e fachadas simétricos, pouco

ornamentados e com proporções harmoniosas e pré-estabelecidas.
Genericamente, designa o que é modelo, padrão, em arquitetura.
Colonial
Arquitetura típica de cada país colonizador implantada nos países por eles
ocupados.
Ex.: colonial português (no Brasil), espanhol (na América do Sul, Central e
do Norte), inglês (na Europa e parte da América do Norte) e francês (na
América Central, sobretudo na região das Caraíbas) e assim por diante.
A foto adiante é da recepção do bonito e histórico Hotel Fazenda D. Carolina,

em Itatiba, no interior de São Paulo, onde estive hospedado.
167
Germânico
Próprio da Germânia, posteriormente Alemanha, faz uso da madeira,

interna e externamente, e da fachada das edificações com enxaimel
(conjunto de caibros e estacas que ficam aparentes).
168
Neoclássico
Suas principais características são os sistemas construtivos simples, o uso

de materiais nobres, formas regulares (geométricas e simétricas), espaços
internos também geométricos e racionais, entradas colunadas, frontões e
valorização e preservação da intimidade nas moradias familiares.
Imagem: Paulo Henrique c. J. Mota
ESTRUTURA
Conjunto de elementos que compõe o esqueleto de uma obra dando-lhe

sustentação (colunas, paredes, lajes...) e estabilidade.
ESTRUTURA EM BALANÇO
É a estrutura cuja extremidade não apresenta apoio (pilares, colunas),

dando a sensação de estar flutuando. É o caso das sacadas de prédios,
servindo de cobertura da sacada do piso inferior sem a presença de apoios.
169
ESTUFAMENTO
Perda das funções do revestimento, do piso ou da parede, por falta de

aderência.
As principais causas são a saturação (imergir o revestimento na água antes

do assentamento, se o assentamento for feito com argamassa colante, ou o
oposto, não molhar antes do assentamento, se feito com argamassa
tradicional), a dosagem ou especificação errada da argamassa usada no
assentamento, técnica de assentamento errada, o assentamento sobre base
inadequada (com cura incompleta, com bolor, óleos, graxas, fuligens ou
poeira) e a umidade provocada por vazamentos e infiltrações.
ESTUQUE
Massa à base de cal, gesso, areia, cimento e água, usada no passado como
revestimento de forros.
ÉTICA
Ética vem do grego ethos: caráter, costume, modo de ser.
Embora devesse ser um princípio universal, e único, varia com o tempo e

de acordo com o país e seus hábitos.
No Japão, p. ex., onde caráter e costumes são fortes parâmetros sociais, um

político ao saber que será julgado por corrupção se suicida, de vergonha.
Um extremo, mas ainda acontece. Se for aqui, deprimido e preocupado, um
determinado político viajará para Paris e tomará um vinho Romanée-Conti.
É uma pena, pois se ética realmente fosse universal, boa parte das Leis
seria desnecessária.
Acho muito feliz a etimologia da palavra pois de per si já emana uma clara
dificuldade: não existe caráter universal em nada, nem mesmo nas religiões.
Todas elas traduzem, com certeza, ótimas intenções, mas são tantas as
170
divergências, postulações e crenças entre elas que se dividiram e, com os
anos, se multiplicaram; talvez até de forma extrema.
O mesmo ocorre no campo profissional. Há, p. ex., a ética médica,

jornalística, empresarial e política (ainda pouco conhecida no Brasil). Até
bandidos têm seu código de ética, ruim como seus caráteres, mas têm. Por
isso, para mim, a ética, que existe em qualquer campo das relações
humanas, não é garantia de nada; é o mero anseio dos corretos.
Existem, contudo, situações em que sua inobservância é, no mínimo,

escandalosa. Imagine, p. ex., um padre e um médico. Eles têm acesso a
informações sigilosas sobre seus clientes (perdão ao padre). O que seria se
o padre contasse a todos que ouviu da esposa de fulano, em confissão, que
está apaixonada por cicrano, com quem está tendo um caso, e que não sabe
como contar a seu marido; que o João, do açougue, confessou ter matado
muita gente em sua terra natal e que veio para São Paulo porque quer
mudar de vida e se tornar um homem bom. E se o médico contasse a seus
amigos (logo chegaria à imprensa) que um famoso ator, seu paciente, está
com AIDS terminal, sem a autorização dele! O assunto é longo e complexo.
Uma situação absolutamente antiética em nossa área é uma imobiliária

falar mal de outra. Se um cliente me diz que esteve em nossa principal
concorrente simplesmente comento, desde que verdadeiro: “Ótimos
profissionais; eles são, por isso, nossos concorrentes diretos” ou, se for o
caso, “infelizmente não tenho familiaridade com a metodologia de trabalho
deles”. Ponto. Falar mal dos outros, mesmo na vida pessoal, é deselegante
e pobre.
Ao invés de tentar desqualificar o trabalho dos outros por que não usar esse
tempo para destacar os pontos bons do seu, da sua empresa?
Ética, na nossa área, para mim, também tem tudo a ver com sinceridade,
produto da verdade e da transparência no trato com os outros. Quem mente
ou omite não é sincero e está sujeito a perder a confiança do outro,
comprometendo qualquer relação, seja ela pessoal ou profissional.
A ideia que a ética traduz é excelente, mas gostaria que fosse entendida algo
diferente, algo como:
“O conjunto de valores aceitos moral e socialmente que devem nortear, de

forma única, a maneira de agir do ser humano para a
plena garantia do respeito ao próximo.”
Nós também temos um código de ética definido pelo COFECI e sua

RESOLUÇÃO de nº 326, de 25 de junho de 1992. Por fim, entendo que
“O verdadeiro corretor de imóveis é aquele que viabiliza negócios

respaldados na Lei e na ética, e que faz, dessa combinação,
a marca de seu trabalho”.
171
EVICÇÃO DE DIREITO
Evicção é a perda total ou parcial de um bem ou direito em favor de um

terceiro que tem direito anterior a ele, um antecessor, por decisão judicial.
Ex.: João vai a uma galeria e vende uma obra de arte como se fosse dele.
Maria, sua irmã e verdadeira dona da obra, descobre, contrata um
advogado, apresenta ao juiz as provas de que a obra é dela e pede sua
restituição. A galeria que comprou a obra sofre evicção: é obrigada, por
sentença judicial, a devolvê-la, para Maria. À galeria resta exigir
judicialmente de João a restituição integral do preço pago e uma
indenização pelas despesas e prejuízos sofridos (contratação de advogado,
custas judiciais...). Por isso nos contratos de venda e compra se especifica
que os vendedores respondem pela evicção da venda.
As partes de uma evicção são o alienante (aquele que vendeu o bem que
não lhe pertencia e que responde pelas consequências da evicção), o evicto
(comprador de boa-fé do bem) e o evictor (terceiro, que reivindica o bem).
São requisitos da evicção: a onerosidade da aquisição (valor pago por ela);

a perda da propriedade, posse ou uso da coisa alienada; a ignorância por
parte do adquirente da litigiosidade da coisa; o direito do evictor anterior à
alienação e a denunciação da lide ao alienante.
EXCLUSIVIDADE
Um imóvel com exclusividade passa ao mercado a imagem de um produto

cobiçado, diferenciado. Alguns corretores dizem: - “Eu peço, mas o “pp” não
dá!”. Verdade, mas isso acontece, boa parte das vezes, pela maneira como
foi solicitada. Para conquistá-la o corretor precisa:
Acreditar nos Benefícios da Exclusividade
É melhor 10 boas exclusividades com o corretor do que 100 imóveis nas

mãos de todos. Se outro vendê-la, 50% serão dele. Você não perde nunca.
Vender os Benefícios da Exclusividade Para o Dono do Imóvel
➢ “Um imóvel com exclusividade passa ao mercado a imagem de um

produto cobiçado, diferenciado”. Você disse isso ao vendedor?
➢ A exclusividade tem prioridade de indicação junto à carteira de clientes

de sua imobiliária, que capta em torno de “x” novos clientes todo mês.
Tem ainda:
➢ Destaque no site da imobiliária, nos portais especializados e redes

172
sociais. Explique que hoje a maioria dos clientes é oriunda da internet.
➢ Divulgação da exclusividade do imóvel junto a todas as equipes de venda

e seus respectivos clientes.
➢ Fotos do imóvel feitas por profissional especializado, com foco comercial,

que é o que vende. Lembre ao cliente: a maioria absoluta das compras
começa pelos olhos, não só na área imobiliária.
➢ Placa única valorizando o imóvel: um imóvel com placas de diversas

imobiliárias transmite ao comprador a sensação de ser caro (está com
todos e ainda não vendeu!?) ou de que os vendedores precisam de
dinheiro rápido, resultando em propostas muito baixas.
➢ Know House (conhecer a casa) ou Open House (casa aberta): o vendedor

marca um dia e o corretor detentor da exclusividade leva todos os
demais corretores da imobiliária para conhecer o imóvel e divulgá-lo
junto a seus clientes. Trabalho personalizado.
➢ Estrutura jurídica que assessora e acompanha o cliente da minuta do

contrato até a escritura de venda e compra.
➢ Acompanhamento e feedback das ações.
O último ponto acima é essencial. Se há algo que impede a fidelização é o

corretor captar uma exclusividade e depois sumir! Falha gravíssima.
A exclusividade exige do corretor o contato periódico com o proprietário do

imóvel explicando o que foi feito até então, o status das consultas, das
visitas, que aspectos foram abordados e o porquê da ausência de propostas.
Ex.: “Os clientes gostaram do imóvel, mas acham o valor de venda caro
comparativamente a outros análogos na mesma região...”. Seja franco.
Por falar em ser franco, deixe claro para o vendedor que não há como
garantir, com a exclusividade, a venda do imóvel em 90 dias, mas há como
afirmar que com ela as chances de venda são maiores e melhores.
De resto, cada um vai argumentar de acordo com os recursos de que

disponha na prática.
Pessoalmente, acho que captar uma exclusividade com valor de venda

acima do mercado, e com o vendedor deixando claro que não o negocia, é
perda de tempo e desgastante. É melhor não a ter, pois ele vai cobrar o
retorno da exclusividade.
Por fim, fazer parte de uma grande imobiliária, com marca, projeção e
penetração nacionais podem ser um diferencial, mas
“O verdadeiro diferencial de um corretor é o seu próprio trabalho.”
173
EXECUÇÃO JUDICIAL
Processo judicial para aplicação de penalidades e cobranças, previstas num

contrato, em função do seu descumprimento.
A execução se fundamenta numa obrigação sob a qual não há dúvida

jurídica. Cabe ao Estado, nesse caso, face ao seu descumprimento, obrigar,
àquele que tinha a obrigação de cumprir, a fazê-lo. Quem requer a execução
judicial é o exequente e aquele que deve cumpri-la é o executado.
EXTRAVASOR
Cano ou orifício instalado na parte superior de pias e caixas d´água para

escoamento da água que exceda determinado nível, evitando
transbordamentos. Popularmente chamado de ladrão.
FACE NORTE
No texto descritivo de um imóvel é comum a referência de que ele é face

norte, como um diferencial de venda, como sinônimo de sol e saúde.
Há várias maneiras de se saber se um imóvel é face norte: utilizando uma

bússola; ficar de braços abertos apontando a mão direita para o lado em
que o sol nasce (leste) e o esquerdo para o lado em que se põe (oeste): o
norte ficará exatamente à sua frente; e olhando para um mapa ou guia de
ruas da região: o norte fica na parte superior dele, por convenção.
Mas, afinal, o ideal é a face norte? Depende. Se considerarmos que moramos

num país tropical e que, na maioria das regiões do hemisfério sul, os
imóveis com janelas, portas, varandas voltadas para o norte recebem maior
incidência do sol ao longo do ano, teremos um imóvel quente, abafado; haja
ar condicionado...
A face norte é realmente uma grande vantagem em países com invernos

rígidos. Não é nosso caso.
174
“Os "leques" representam a trajetória aparente do sol ao longo do dia, no solstício de verão e
no de inverno, em São Paulo, do ponto de vista de um observador no centro da circunferência
(o horário de verão foi desconsiderado). No verão, o sol forma um ângulo de
aproximadamente 89º com plano horizontal ao meio-dia. No inverno, esse ângulo é de 43º, o
que permite que a luz e o calor penetrem pelas janelas.”
Imagem: http://dtabach.com.br/arquitetura/art./face-norte-mitos-verdades
Ademais há de se considerar que há outros fatores que comprometem esse

parâmetro já que é difícil um imóvel ser face norte pura, pois cada imóvel
está voltado para um ângulo dos 360º disponíveis e a topografia, as árvores
e os prédios do entorno podem comprometer a insolação do imóvel, mesmo
na face norte. Um exemplo é o caso dos condomínios: cada projeto depende
da disposição do terreno, sua topografia e do que se consegue construir
dentro dele; não exatamente da face norte.
Por isso, dependendo do país, da região, e do rigor das estações, o mais

importante é planejar a direção das aberturas de cada cômodo e considerar
o tempo de permanência das pessoas neles. No nosso país, ter uma
ventilação cruzada é um ótimo começo.
Os gregos já sabiam disso há muito tempo:
“Para o bem-estar e saúde, mais uma vez, o domicílio deve ser arejado no
verão e ter sol no inverno. O domicílio que possui essas qualidades,
deve ser mais comprido do que largo e sua entrada principal
deve ser voltada para o sul”.
Aristóteles (384 a.C. - 322 a.C.)
FACHADA
Embora esse termo seja utilizado para designar a fachada principal, onde
está a entrada social, é cada uma das faces externas de uma edificação.
175
FAIXA DE DOMÍNIO
Cada área determinada, legalmente, por decreto de utilidade pública, para

uso rodoviário.
Fundamentação: Lei nº 6.766/79, inciso 3, art. 4º.
FALSIDADE IDEOLÓGICA
Agir ilegalmente como Corretor de Imóveis é crime de falsidade ideológica,

com pena de multa e reclusão (prisão) de 1 a 5 anos: “Omitir, em documento
público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou
fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim
de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato
juridicamente relevante.”
Fundamentação: Código Penal – Art. 299, Decreto Lei nº 2.848/40.
FAN-COIL -> ver AR CONDICIONADO.
FECHADURAS
Cada vez mais, por segurança, prédios e condomínios usam fechaduras de

acionamento biométrico onde ninguém entra sem prévio cadastramento da
impressão digital, palmar, facial, de íris ou outra qualquer. Não observar
esse cuidado é sofrer situação constrangedora quando da visita com o
cliente. Essa realidade o tempo, sem dúvida, só vai fortalecer.
FECHAMENTO DE RUAS
As regras para que uma rua ou vila sejam fechadas, restringindo o acesso
de carros e pessoas, dependem de cada município.
Em São Paulo, por exemplo, a restrição à circulação corresponde o espaço

correspondente ao leito carroçável e calçada, através da utilização de
portão, cancela ou equipamento similar. Vários são os parâmetros usados
neste município. Alguns exemplos deles:
- O fechamento deverá respeitar como limite máximo a linha que define o

prolongamento do alinhamento da via pública com a qual se articular.
- A abertura do portão, cancela ou equipamento similar deverá ser para o

interior da vila, da rua sem saída ou da rua sem impacto no trânsito local.
- O fechamento não poderá impedir a visualização do interior da vila, da rua

sem saída ou da rua sem impacto no trânsito local.
176
- O fechamento da calçada só pode ocorrer entre 22 e 6 horas, devendo, no
período restante, permanecer aberto para o livre acesso de pedestres, sendo
vedado exigir desses qualquer forma de identificação.
Fundamentação: Decreto Municipal 56.985/2016.
FERROLHO
Nome da tranca em forma de barra que gira em torno de um eixo.
FIADA
É cada fileira horizontal de tijolos ou pedras que formam uma parede ou

muro.
FIADOR
Pessoa que responde pela fiança (conceito abaixo) de outra pessoa,

assumindo juridicamente as obrigações dela (ex.: aluguéis, taxas, multas)
caso ela deixe de cumpri-las. O locador, para aceitá-lo, mune-se de
informações sobre a idoneidade do fiador e da garantia de que resida no
mesmo município onde vá ser fiador e de que os bens dele também sejam
do mesmo município e suficientes para responder por essa obrigação.
FIANÇA
Ato ou contrato em que um terceiro – o fiador - se responsabiliza pelo

pagamento da dívida de uma segunda pessoa, caso esta não venha a fazê-
lo. É a forma de garantia mais tradicional do mercado de locação, dando ao
credor (locador) a segurança de que as obrigações do locatário terão seu
cumprimento legalmente amparado.
FIANÇA LOCATÍCIA -> ver GARANTIAS LOCATÍCIAS.
177
FIBRA ÓTICA
Cada vez mais usada nas empresas e residências é um cabo flexível, com
mais de uma camada protetora, em cujo núcleo passa um condutor de vidro
especial ou polímero especialmente desenvolvido para garantir maior
volume e qualidade na transmissão de dados e voz. Principal meio de
transmissão física de dados da atual tecnologia.
FIDEICOMISSO
É a disposição de vontade de uma pessoa física ou jurídica, fiduciário ou

testador, expressa em testamento, em que deixa um bem imóvel para o
sucessor do seu herdeiro.
O herdeiro que recebe o imóvel em primeira instância é o fiduciário; é dele

a obrigação de transmitir a propriedade para o proprietário final do bem, o
legatário ou fideicomissário. Por isso quando um banco faz um
empréstimo para financiamento de um imóvel usa da figura jurídica da
Alienação Fiduciária, ou seja, a venda (alienação) é feita com o domínio do
próprio banco (agente fiduciário), até que o financiador quite totalmente a
dívida e assuma seu domínio (legatário).
FINANCIADOR
Pessoa que faz uma operação financeira de empréstimo para a aquisição de

um bem móvel ou imóvel.
FINANCIAMENTO
Empréstimo financeiro para aquisição de um bem móvel ou imóvel.
FINANCIAMENTO DIRETO
Custeio para aquisição de um bem (móvel ou imóvel), através de empréstimo

financeiro diretamente com o vendedor ou incorporador.
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Esse tipo de financiamento é meramente um empréstimo, obtido através de

um agente financeiro, específico para a aquisição de um imóvel.
178
São agentes financeiros as caixas econômicas, os bancos comerciais e de
investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades
de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as
companhias hipotecárias e outras entidades autorizadas pelo Conselho
Monetário Nacional (CMN) a operar nesse segmento de mercado.
As operações de financiamento imobiliário são garantidas pela hipoteca,

pela cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de
alienação de imóveis, pela a caução de direitos creditórios ou aquisitivos
decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e pela
alienação fiduciária do imóvel.
O instrumento particular de compromisso de compra e venda emitido pelas

instituições bancárias tem força de escritura pública:
“Art. 38, da Lei 9.514/1997 - Os atos e contratos referidos nesta Lei ou

resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis,
poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento
particular com efeitos de escritura pública”.
Podem ser financiados imóveis residenciais e comerciais. Normalmente não

são financiados terrenos, reformas, galpões e nem o custeio de construções
para pessoas físicas.
O limite percentual de financiamento e o valor mínimo de financiamento

varia em função do tipo de imóvel (residencial tem um limite maior do que
o comercial) e de cada instituição financeira.
Os prazos de financiamento são de até 30 anos para os imóveis

residenciais e 20 para os comerciais. Contudo, esse prazo limite tem uma
regra: a soma do prazo de financiamento mais a idade do comprador não
pode exceder a 80 anos e 6 meses, observada a idade do cônjuge mais velho.
Como como regra geral o valor das parcelas não deve ultrapassar um terço
da renda bruta mensal do comprador, mas pode variar em função também
do prazo de financiamento e da classificação bancária do comprador.
O interessado no financiamento pode utilizar, além de sua renda, outra

adicional (alguns bancos permitem até outras duas). É a chamada
composição de renda. Se esse interessado for casado, sob o regime de
Comunhão Universal de Bens ou de Comunhão Parcial de Bens, a
composição de renda só pode ser, obrigatoriamente, com o cônjuge. Se for
casado com Separação Total de Bens, viúvo ou solteiro poderá compor
renda com qualquer outra pessoa, independentemente de parentesco.
A taxa de financiamento varia de acordo com a taxa Selic vigente.
179
Uma pergunta recorrente é se pode ser feita a quitação antecipada do
financiamento: sim, normalmente a partir da segunda parcela, a qualquer
momento.
Outra é sobre poder usar o FGTS junto com o financiamento. Sim, pode.
-> ver FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO.
Toda instituição bancária tem um simulador de financiamento à

disposição dos interessados, sejam seus correntistas ou não. Basta entrar
no site do banco, buscar por financiamento imobiliário e fornecer os dados
solicitados. É muito simples. Só para a análise formal de uma real intenção
de financiamento é que são solicitados o RG, CPF, data de nascimento,
profissão, comprovação da renda e valor de financiamento almejado.
Documentos para financiamento aprovado: cópia simples do RG, CPF,

certidão de casamento, preenchimento e assinatura do Formulário do
Comprador (Dados Cadastrais) e do Formulário do Comprador/Declaração
de Saúde. Profissionais liberais: o mesmo, mais a cópia da última
declaração do IR e o extrato bancário dos últimos três meses.
Prazo Para Emissão do Contrato de Financiamento: apresentada toda a

documentação e preenchidos os devidos formulários, em média, 30 dias.
Prazo Médio de Liberação do Financiamento: o contrato emitido e

assinado pelas partes vai para o Cartório de Registro de Imóveis, que pede
até dez dias úteis para registrá-lo na Matrícula. Atualizada a matrícula e
apresentada ao banco, este tem até cinco dias úteis para depositar o
montante do financiamento na conta do vendedor.
Fundamentação: Lei 9.514/1997
FISSURA -> ver TRINCA.
FITNESS ou FITNESS CENTER
Espaço destinado à prática de exercícios físicos.
FLAT -> ver APARTAMENTOS.
FLUXO DE CAIXA
É o conjunto de entradas e saídas de dinheiro de uma pessoa física ou

jurídica num determinado período de tempo. Compradores negociam a
180
forma de pagamento dentro do seu fluxo de caixa, cabendo ao vendedor
analisar se ele atende à sua demanda.
FOLHA
Cada parte/lado das portas e janelas (com dobradiças para se movimentar).
FONTANÁRIO -> ver CHAFARIZ.
FONTE -> ver CHAFARIZ.
FORECAST
Do inglês, significa previsão. Nos relatórios de vendas designa, por isso, a

previsão/projeção de vendas para um determinado período.
FOREIRO -> ver ENFITEUSE.
FORMA
Molde, de madeira ou metal, usado para acomodar e dar ao concreto a

forma e dimensões desejadas à estrutura da construção.
FORMAL DE PARTILHA
Documento público, expedido por um juiz, que finaliza um inventário. É

através dele, uma vez transitada em julgado a sentença do juiz, que os
herdeiros receberão o domínio dos bens que couber a cada um deles,
ficando livres para fazer o que bem desejarem com eles.
Ele só é feito quando há mais de um herdeiro, por isso é a formalização

(formal) de uma divisão em partes (partilha). Quando há um único herdeiro
o documento emitido é a carta de adjudicação.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.991, 2.013 a 2.027; Lei
13.105 – Código de Processo Civil, art. 610 a 615, 626, 628, 639, 647 a 664.
FORO
Foro, ou fórum, vem do latim e significa “mercado”. É que na antiga Roma

fórum era a praça onde ficavam, além do mercado financeiro local, os
edifícios dos serviços públicos administrativos e judiciais. Quando a palavra
181
é pronunciada com a primeira vogal fechada (fôro) daí designa alçada (ex.:
foro eclesiástico) ou âmbito (ex.: essa é uma questão de foro íntimo).Quando
é pronunciada com a primeira vogal aberta (fóro), é sinônimo de fórum, o
local onde são tratados os assuntos jurídicos numa comarca (competência
territorial para se ajuizar uma ação).
Genericamente, o fórum é o espaço físico onde ficam os tribunais (órgãos

do Poder Judiciário) e, assim, onde são processados os assuntos da justiça.
Fundamentação: Lei 13.105 - Código de Processo Civil.
FORRO
Material que reveste o teto para esconder o telhado e instalações ou

promover o isolamento térmico e acústico. Não sendo uma laje, o mais
comum é o de gesso.
FORRO DE GAMELA
É a forração do teto, formada por cinco superfícies: quatro inclinadas e

trapezoidais, entre a parede e o teto, e a quinta, retangular, horizontal, que
fecha o teto propriamente dito. Comum no colonial mineiro
FOSSA SÉPTICA
É triste, mas em pleno século XXI ainda temos, mesmo em alguns bairros
nobres, ruas sem coletores de esgoto, razão da existência dessas fossas.
Fossa é uma cavidade profunda no solo e séptica significa que nela há

agentes causadores de doenças (por isso, em medicina, septicemia é a
infecção generalizada causada pela presença, na corrente sanguínea, de
micro-organismos tóxicos ou causadores de doenças).
182
Sua função é, face à ausência de uma rede coletora de esgotos, tratar, ainda
que primariamente, os esgotos domiciliares através de filtros.
Antes das fossas sépticas havia as chamadas fossas negras: um buraco na

terra onde todos os dejetos eram depositados sem qualquer tratamento.
Essas fossas - que ainda existem - são responsáveis por diversas doenças.
FOTOS DE IMÓVEIS
Quem entra na internet e pesquisa sobre cursos gratuitos de fotografia vai

ser agraciado com diversas opções, inclusive para fotos de imóveis.
As dicas adiante são uma sinopse das regras básicas para boas fotos de
imóveis. Digo isso porque já vi fotos que parecem feitas para vender
decoração ou móveis, não o imóvel. Embora aprecie esses elementos, não
são o foco da nossa atividade.
Boas fotos dependem também de um bom “home staging”, ou seja, de um

preparo do ambiente para que as fotos sejam atrativas para os possíveis
compradores. As principais dicas para boas fotos, em ordem alfabética, são:
Altura Ideal Da Máquina Fotográfica
Não há uma regra universal. Para mim (aprendi com um profissional e

concordo com ele) deve ser o ponto médio do pé-direito do ambiente a
fotografar; usar um plano mais alto só quando o ambiente apresentar muita
mobília, decoração.
Ângulos das Fotos
Todo ambiente tem quatro ângulos. Fotografe usando cada um deles e,

depois, escolha, na tela do computador, o que mais valoriza a imagem do
ambiente exibido. Você poderá ter uma surpresa, pois já escolhi, na tela,
um que não teria escolhido se não visse a foto nesse ângulo diretamente na
tela, ou seja, na visão do cliente final.
Enquadramento
Enquadrar é garantir que o ambiente a ser mostrado esteja todo na foto,

que não foi excluído parte do que se quer mostrar e nem acrescentado algo
que não integra o ambiente específico.
As duas fotos adiante são da mesma casa. A da esquerda mostra parte dos
muros dos vizinhos e carros estacionados. A da direta enquadrou somente
o imóvel, objeto do negócio.
183
Para um ambiente pequeno como um lavabo, p. ex., basta se posicionar na

porta dele e se afastar até que os dois batentes aparecerem. Feito isso,
aproxima-se lentamente a máquina/celular para o lavabo até que esses
batentes desapareçam. Agora é fotografar em diagonal, na direção da
bancada da cuba, com a máquina um pouco acima da altura dela.
Flash
Sugiro que não seja utilizado, mesmo à noite (salvo seja de preenchimento
e em situações especiais), pois por estar próximo da objetiva da câmera
compromete o brilho, as cores e o contraste naturais do ambiente.
Formato das Fotos
Se sua máquina permitir, tire fotos no formato “16:9” para que ocupem a
tela toda de quem as vir (equivale à tela cheia do computador). Esse formato
dá sensação de espaço, amplitude.
Fotografando Os Ambientes
Prepare cada ambiente. Essa é a base do “home staging”: elimine bagunças,

alinhe as cadeiras da mesa de jantar, abra todas as cortinas, janelas, portas
de sacadas, acenda todas as luzes do ambiente, retire coisas e fotos
pessoais dos vendedores e assim por diante. Lembre também do que
falamos acima sobre ângulos e enquadramento.
Cada foto deve enquadrar só um ambiente. Se o living é retangular ou em

“L”, conjugando o living à sala de jantar tire fotos distintas, do living e da
sala de jantar.
Enquadre o ambiente todo; não os móveis ou decoração dele (salvo seja uma
venda ou locação de “porteira fechada”).
Mais:
➢ Portas dos dormitórios e dos boxes dos banheiros: sempre abertas.
184
➢ Tampas dos vasos sanitários e portas dos armários: sempre fechados.
➢ Ambientes com bancadas (cozinha/banheiro/lavabo): alinhar a câmera

deixando a câmara posicionada um pouco acima da linha da bancada.
➢ Detalhes: só fotografar se forem diferenciais que valorizarem a venda ou

locação do imóvel, se não, mais atrapalham do que ajudam.
Fotografando Piscinas
Nivele a câmera próxima ao espelho d´água da piscina com a fachada da

casa, ou parte dela, na mesma cena. O resultado costuma ser bom.
Fotos Contraluz
Quando há muita luz externa o ambiente interno tende a ficar escuro em

contrapartida ao externo, deixando a foto com má qualidade. Para evitar
isso feche as cortinas e acenda as luzes do ambiente ou fotografe de costas
para a janela, a favor da luz.
Fotos de Fachadas
Colocá-las é uma opção de cada um. Alguns evitam por temerem que elas
facilitem a identificação do imóvel pelos concorrentes. Elas devem ser
fotografadas num ângulo de 45º, de cima para baixo, câmara na horizontal,
enquadrando o maior número de andares e sempre com uma faixa do céu
aparecendo.
185
Evite fotografar frontalmente e não fotografe a portaria, postes, fios
elétricos, pessoas e carros passando. As duas fotos são do mesmo prédio,
no mesmo dia e na mesma hora. Veja a diferença.
Fotos Na Horizontal ou Na Vertical?

Sempre na horizontal, inclusive das fachadas, pois os sites imobiliários são
projetados para exporem fotos na horizontal, pelo melhor ganho do campo
de imagem.
Se for um prédio, a dica está acima; se for uma casa enquadre a fachada
até o limite de suas laterais (sem vizinhos) e deixe uma faixa do céu no alto
da foto.
Veja como aparece na tela do cliente o mesmo imóvel com a máquina na

vertical (à esquerda) e na horizontal.
Fotos nos Sites e Portais
Defina a ordem de apresentação que deseja e numere as fotos para que a

apresentação siga essa sequência.
A primeira será sempre a capa de apresentação e as demais seguem a

sequência que você seguiria numa visita física ao imóvel acompanhado do
cliente.
186
Fotos boas precisam de bons textos
A função do texto é cativar o comprador, por isso deve ser claro e expor os
diferenciais do imóvel. Clientes detestam textos longos e lugares comuns:
- “Lazer completo!” Vago. Tem quadra de squash? Não?! Não é completo.
- “Ótimo Negócio/Imóvel” - Os demais do seu site não são tão bons, é isso?!
- “Lindo Imóvel”: Na opinião de quem? Eu não gostei... e assim por diante.
O cliente começa a ler a mesmice de sempre e simplesmente pula para o

próximo imóvel. “Amplo apartamento com área útil de 500 m² e vista
permanente para o Parque do Ibirapuera” são diferenciais. Agora você
pensou: “assim é fácil”.
Acredite: todo imóvel tem pelo menos um diferencial. Explore-o, ele existe.
Função data
Não use: pode acusar que o imóvel está à venda há muito tempo.
Evite também fotos que retratem a época em que foram tiradas (p. ex.: o
cliente está em outubro e vê fotos com uma árvore de Natal; sabe Deus de
que ano).
Iluminação
Mesmo num dia ensolarado, abra todas as janelas, cortinas e acenda as

luzes de cada ambiente, elas temperam as cores.
Máquina Fotográfica ou Celular?
O avanço tecnológico nos agraciou com celulares que tiram fotos tão boas
ou melhores que algumas das máquinas historicamente usadas pelos
corretores.
Se você tem um aparelho com uma câmera de primeira linha, ela pode sim
substituir a velha máquina fotográfica não profissional, em extinção.
Mecanismo De Segurança
Insira nas suas fotos, antes de remeter para os clientes ou expô-las no site,
uma marca d´água para protegê-las contra cópias de concorrentes
inescrupulosos.
Ela deve ser discreta: não pode aparecer mais do que o ambiente da foto (no
exemplo a seguir ela aparece no canto superior esquerdo, no centro e no
canto inferior direito, sem tirar o foco do elemento principal).
187
Não Fotografe
Pessoas, animais, banheiros com toalhas ou roupas íntimas penduradas no

box, vaso sanitário com a tampa aberta, caixas no chão dos ambientes,
cama desarrumada, louça suja sobre a pia da cozinha...
Outros cuidados: havendo espelhos procure um ponto do ambiente em que

você e o brilho do flash (se usado) não apareçam e peça que desliguem TVs,
monitores, notebooks e outros equipamentos com imagem ativa.
Programação da Máquina
Opte por Landscap (paisagem). Esse modo ajusta o foco considerando todos
os planos e ângulos. No “Auto” a ênfase normalmente é no 1º plano.
Máquinas mais modernas tem ótimos resultados, hoje, com a função de
programação automática, já que ajustam automaticamente todos os
parâmetros técnicos envolvidos e boas fotos.
Qualidade e Tratamento das Fotos
A qualidade das fotos depende do conjunto de pontos relacionados a tema:

iluminação, enquadramento, ângulos explorados e assim por diante.
Uma dica na hora de fotografar é usar o estabilizador de imagens que boa

parte das câmeras, inclusive de celulares, tem. Se não tiver, apoie a câmera
numa base na hora de fotografar.
Selecionadas as melhores fotos, use um software de tratamento de imagens

– já há ótimos aplicativos gratuitos inclusive para celulares - para fazer
188
correções que melhorem e valorizem a imagem retratada, de forma natural,
sem exageros. Importante: nem todas as fotos precisam ser tratadas.
sem tratamento com tratamento

Quantidade de fotos
Não faça economia. Tire o máximo de fotos e selecione as melhores usando

a tela do seu computador para ter a mesma visão do comprador. Fotografe
também a rua, se for atrativa (arborizada, bonita, tranquila) e, no caso de
condomínios, toda a estrutura de lazer oferecida. Boas vagas de garagem
(espaçosas e próximas aos elevadores) também podem ser mostradas.
Tamanho/Resolução das Fotos
Use sempre o formato 16:9 com o mínimo de 0,9 megapixel (1280 x 720) e
máximo de 2 megapixels (2048 x 1152). Menos, perde-se qualidade, mais,
fica pesado para passar para o cliente.
Se precisar redimensionar a resolução das suas fotos há vários sites

gratuitos na internet que ajudam nessa tarefa de forma fácil. Escreva, para
busca: redimensionar fotos.
Zoom
Evite. Se usar esse recurso opte pelo analógico (o digital compromete a

qualidade da foto, “estoura” os pontos da imagem, deixando-a granulada).
FRAÇÃO AUTÔNOMA
Corresponde a cada uma das diversas partes em que o empreendimento ou

edifício foi dividido. É cada uma das unidades independentes, ou seja, cada
um dos apartamentos de um prédio, cada casa de um condomínio, cada
loja de um shopping, cada garagem escriturada e assim por diante.
Fundamentação: Lei nº 4.591.
189
FRAÇÃO IDEAL
Quota ou percentagem do terreno e das partes comuns da edificação que

cabe a cada unidade autônoma num condomínio de apartamentos, casas
ou conjuntos comerciais. Os votos num condomínio são proporcionais às
frações ideais de cada condômino, salvo outra disposição na conversão dele.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.331, §3º, e 1.352; Lei
nº 4.591.
FRAUDE
Comportamento desonesto e ardiloso com a intenção de enganar alguém ou

de não cumprir determinada obrigação. Na nossa área há duas formas de
fraude para nos atentarmos, de sorte a não permitir negociações ilegais:
Fraude à Execução
Ela existe quando um proprietário vende seu imóvel após ter sido citado em
qualquer processo executivo (trabalhista, bancário, fiscal...), averbado ou
não no Cartório de Registro de Imóveis competente e também quando, no
momento da venda, tramitava contra ele ação capaz de torná-lo insolvente.
Fraude Contra Credor ou Fraude a Credor
É quando o devedor (vendedor) foge da dívida assumida com um credor e

maliciosamente se desfaz de seu patrimônio (que garantiria sua solvência),
tornando-se inadimplente (já que pelo princípio da responsabilidade
patrimonial o patrimônio de um devedor responde por suas dívidas). Se,
contudo, seu patrimônio remanescente for suficiente para o pagamento das
suas dívidas, a venda poderá ser realizada e a fraude não se caracteriza.
É responsabilidade do intermediador pesquisar essas possibilidades antes

de fechar o negócio sob pena de responder, no futuro, por perdas e danos
do comprador.
Nos dois casos só cabe ao comprador, de boa-fé, uma vez recebendo ordem
judicial de reintegração de posse para o antigo proprietário, mover uma ação
contra o vendedor de má-fé pleiteando, além dos valores pagos, perdas e
danos (boa sorte; vai precisar).
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.158, 171, 178; Lei nº
13.105/2015 - Código de Processo Civil, art.674, 789 a 796, 828 e 856.
FREÁTICO
Adjetivo que se refere às camadas aquíferas subterrâneas. Daí lençol

freático ser a camada de água situada abaixo do solo.
190
FRENTE
Fachada principal de uma edificação, geralmente voltada para a via pública.

Sinônimos: frontispício ou testada.
FRISO ou LISTELO
Nome das faixas colocadas, coladas, pintadas ou esculpidas ao longo de

uma parede, com caráter ornamental; muito comum em gesso.
FRONTÃO
Elemento arquitetônico de formato triangular, característico da arquitetura

clássica greco-romana, usado na parte superior das edificações, janelas ou
portas. Também é o acabamento triangular que separa duas águas do
telhado. Sua função é meramente ornamental.
191
FRONTISPÍCIO -> ver FRENTE.
FULGÊ ou FULGET -> ver PISO.
FUNDAÇÃO
Estrutura composta de estacas, sapatas e vigas, responsável pela

sustentação do peso de cada edificação.
FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO (FGTS)
Ele pode ser utilizado para aquisição de um imóvel desde que o valor de
avaliação dele seja de, no máximo, R$ 950 mil em São Paulo, Rio, Minas e
no DF; nos demais estados o valor máximo é de R$ 800 mil.
Além do valor da avaliação, há quatro requisitos para o pretendente poder

usar o FGTS para a compra de um imóvel:
1. Trabalhar ou morar na cidade em que o imóvel pretendido fica localizado.
2. Não ter financiamento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
3. Não ser proprietário de imóvel residencial na cidade em que o imóvel

pretendido está localizado.
4. Ter ao menos três anos de carteira assinada; período não precisa ser
contínuo.
Se o pretendente e o imóvel atendem a essas regras e o interessado na

aquisição do imóvel tem esse valor limite ou mais no FGTS pode usá-lo
integralmente para a aquisição dele. É o chamado Fundo à Vista.
Se, contudo, o imóvel for de R$ 950 mil (valor máximo para utilização do
FGTS em São Paulo, p. ex.) e o interessado tiver só R$ 150 mil no FGTS terá
de pagar a diferença com recursos próprios, financiamento ou ambos.
FGTS como entrada da venda: não há, já que o vendedor só receberá esse
“sinal” na liberação total do FGTS junto com o financiamento ou na
escritura, se não houver financiamento. Como isso descaracteriza
juridicamente um sinal os advogados nomeiam, então, esse valor de
“entrada” (R$ “x’ a título de ENTRADA a ser paga através da liberação do
FGTS do comprador...”). Contudo se o vendedor decidir vender para outra
pessoa ele simplesmente vende pois na prática não recebeu nada de sinal
e, assim, mesmo que o contrato tenha uma cláusula de 20% (p. ex.) de
multa por desistência de uma das partes, 20% de nada é nada.
192
Utilização do FGTS para compra de terreno: é possível se essa compra
estiver comprovadamente vinculada a um financiamento para construção
do imóvel através de um contrato de empreitada registrado no Cartório de
Títulos e Documentos, conforme a legislação vigente e regras do FGTS.
Fundamentação: Lei nº 8.036 – FGTS.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
São fundos (mercado de ações) que investem em empreendimentos

imobiliários, administrados pelas instituições financeiras, fiscalizados e
regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Eles permitem que pequenos e médios investidores participem de grandes

empreendimentos (shoppings, prédios comerciais), agregando a segurança
do mercado imobiliário à rentabilidade do mercado financeiro. A renda
gerada é distribuída proporcionalmente aos cotistas participantes.
Fundamentação: Lei nº 8.668 - Fundos de Investimento Imobiliário.
FUNDO DE OBRAS -> ver FUNDO DE RESERVA.
FUNDO DE RESERVA
Arrecadação mensal feita num condomínio para garantir a continuidade de

seu bom funcionamento frente a despesas imprevistas e
emergenciais. Normalmente gira entre 5% a 10% do valor condominial.
Por ser uma arrecadação de médio e longo prazos pode acumular valores
expressivos. Por isso deve ser aplicada numa instituição financeira para não
perder seu valor real. Nunca em aplicações de risco, por razões óbvias. Há
outras formas de arrecadação que podem ser criadas por assembleias:
Fundo de obras
Para custear obras necessárias à manutenção do prédio e de sua

infraestrutura, tais como trocar os canos coletores (colunas), refazer
impermeabilizações, pintar a fachada do prédio e assim por diante.
Rateios extras
Esses rateios, que também são fundos, servem para um imprevisto, como
por exemplo, uma sentença judicial contrária ao condomínio.
193
Fundo de Equipagem
Usado em condomínios novos é específico para a compra de acolchoados

para os elevadores, lixeiras, mobiliário para áreas comuns, salão de festas,
sala de ginástica, instalação de circuito fechado de TV, etc. A arrecadação
dura só o tempo necessário para sanear as demandas.
FUNGÍVEL
Fungível é tudo o que pode ser substituído por algo da mesma qualidade,
quantidade e espécie. Exemplo: um carro, zero quilómetro, que apresente
um defeito de fabricação é fungível, pois pode ser trocado por outro zero
quilometro sem defeito; já uma obra de arte única e famosa é infungível.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.85.
FUSTE -> ver COLUNA.
GABARITO DE ALTURA MÁXIMA
É a altura máxima permitida para uma edificação, calculada do térreo até

a sua cobertura, observados o zoneamento do logradouro e as
características construtivas do município. Em São Paulo estão excluídos
desse cálculo o ático, a casa de máquinas e a caixa d’água. Veja a ilustração
na próxima página.
194
GAFES
Gafe, nos dicionários é a “ação ou palavra contrária às conveniências”,

“ação ou dito que denota indiscrição” ou “comportamento impensado cujo
resultado pode ser desastroso”. Para mim, há uma tênue linha entre gafe e
grosseria. Para não correr nenhum dos dois riscos basta não...
➢ Tratar o cliente de você ao telefone e ao conhecê-lo pessoalmente

descobrir que é um senhor de 70 anos, um juiz...
➢ Apertar a mão do cliente com força. Já vi cliente perguntar ao corretor:

“Você quer quebrar minha mão? Quase conseguiu!”.
➢ Trocar o nome do cliente logo no primeiro contato. No segundo, o chama

pelo nome certo, mas se esquece do nome da esposa, que está com ele...
➢ Atender o celular ou ficar lendo mensagens enquanto o cliente fala.
➢ Pegar o cartão de visitas que o cliente lhe dá no início contato pessoal e

guardá-lo no bolso sem o ler. Daí, no curso da conversa, você pergunta
em que área ele trabalha - está no cartão! - ou pede, no final dela, os
telefones e demais canais de contato com ele, que também estão no
cartão!
➢ Menosprezar, na conversa com o cliente, determinado tipo de imóvel,

arquitetura ou acabamento. E se é exatamente isso que ele gosta? E se
a casa onde ele mora hoje é a personalização do que você criticou?
➢ Falar demais. Quase certo, haverá algum comentário que pode

desestimular o cliente. Quem fala demais fala o que não deve.
➢ Falar mal de um concorrente – coisa, no mínimo, absolutamente

antiética - e descobrir, depois, que a melhor amiga da esposa do cliente
trabalha nesse concorrente.
➢ Perguntar ao cliente se a pessoa que o está acompanhando é sua

esposa. Se for ele falará no curso da conversa. Pode ser a secretária dele,
a filha, uma amiga (que indicou a imobiliária porque fez uma negociação
no passado e foi bem atendida) ou sua amante, para quem vai comprar
o imóvel (essa também é de doer; mais dois com raiva de você), não
importa, fique na sua.
GALINHA MORTA
Expressão que faz referência a imóveis ou bens que apresentem valor de

venda bem abaixo do valor real de mercado, que sejam oportunidade.
195
GALPÃO
Construção com um ou dois pavimentos e amplo espaço coberto,

geralmente utilizado para depósito de materiais ou produtos industriais.
Alguns apresentam um mezanino para instalação de escritório, vestiário,

sanitários e outros espaços adicionais demandados.
GALVANIZAR
Galvanizar é revestir, quimicamente, por eletrólise ou por imersão, uma

superfície metálica para protegê-la da corrosão. Importante cuidado em
imóveis localizados no litoral, por exemplo, por causa da maresia.
A galvanização usa diversos metais. Se usa o cromo, p. ex., recebe o nome

de cromagem ou cromação, se usa o níquel, niquelagem ou niquelação e
assim por diante. No caso do ferro, a proteção contra corrosão mais comum
é feita revestindo-o de zinco metálico: é o ferro galvanizado.
A escolha de cada metal depende, além do aspecto estético final, do objetivo

desejado, já que cada metal tem diferentes propriedades de condutividade,
de resistência à oxidação e a temperaturas extremas. Ex.: as latas de
produtos alimentícios são feitas de folhas de flandres - finas lâminas de
aço revestidas de estanho - por oferecerem maior resistência à oxidação
fruto do contato com os líquidos presentes nos alimentos.
GAMBIARRA
Ação, instalação ou reparo improvisado e (teoricamente) provisório para

solucionar um problema iminente e emergencial, em detrimento de
qualquer norma técnica.
196
GAMBREL ROOF (Roof é telhado, em inglês)
Cobertura composta por duas águas pequenas superiores e outras duas

maiores, contíguas, com grande inclinação. Típica de algumas residências,
garagens e celeiros norte-americanos.
GANHO DE CAPITAL -> ver IMPOSTAO SOBRE LUCRO IMOBILIÀRIO
GARAGEM
Desnecessário explicar o que é, mas há pontos que merecem destaque:
1º Uma vaga de garagem é área útil, privativa ou comum?
Garagem não é, nunca, área útil. Ponto.
Contudo, se ela está na matrícula da unidade, ou tem uma matrícula

própria em nome do proprietário da unidade, ela é área privativa; caso
contrário (vaga livre ou sorteada de tempo em tempo) ela é área comum.
2º A Lei proíbe a venda ou locação de vagas de garagem (aquelas que têm

matrícula própria) a pessoas estranhas ao condomínio da vaga, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.
3º O tamanho das garagens depende da legislação de cada município. Em

São Paulo, p. ex., pela Lei nº 11.228 vigente (Código de Obras e Edificações
de SP) os tamanhos mínimos são de:
197
Vaga para Estacionamento (em metros)
Tipo de Veículo
Altura Largura Comprimento
Pequeno 2,10 2,00 4,20
Médio 2,10 2,10 4,70
Grande 2,30 2,50 5,50
Deficiente Físico 2,30 3,50 5,50
Moto 2,00 1,00 2,00
É sempre essencial o corretor conhecer previamente as vagas de garagem,

suas posições, saber se são fixas ou indeterminadas, se fazem parte da
matrícula do imóvel ou se têm matrículas próprias, se são livres ou
“presas”/“em fila” (o carro da frente precisa ser movido para poder entrar
ou sai da vaga), se tem colunas laterais ou tamanho que dificulte o
estacionamento de carros de grande porte e assim por diante.
Fundamentação: Lei 4591/64. Lei nº 12.607; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro,
art.1.331, § 1ª.
GARANTIAS LOCATÍCIAS
Garantir significa afiançar, responsabilizar-se por; incumbir-se de.
A garantia locatícia serve para afiançar ao locador que ele não ficará sem
receber o valor do aluguel caso o locatário não cumpra essa obrigação
contratual, pois há um responsável por fazê-lo em seu lugar. Para a garantia
locatícia a Lei vigente só permite a caução, a fiança, o seguro-fiança e a
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Caução
Do latim cautio (cautela, precaução), consiste em deixar um valor

depositado, com um terceiro de confiança, como garantia para o
cumprimento de uma obrigação pendente, para a concretização de um ato
entre as partes ou mesmo como indenização de possível dano.
Essa forma de garantia tem pode ser feita:
✓ Através de bens imóveis e averbada na matrícula do imóvel.
✓ Em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, depositados numa

caderneta de poupança cabendo ao locatário, uma vez cumpridas suas
obrigações, as vantagens dela decorrentes quando do levantamento da
mesma e a respectiva soma, sendo que na correção do aluguel o locador
198
pode exigir a diferença da caução. Aqui também cabem os títulos de
capitalização, por se assemelharem a uma poupança.
✓ Através de títulos e ações. Em caso de concordata, falência ou

liquidação das sociedades emissoras ela deve ser substituída no prazo
de trinta dias.
Fiança
É a forma mais tradicional de garantia nas locações. É uma obrigação

acessória, face à existência de uma obrigação principal.
Pode ser fiador toda pessoa com histórico idôneo, com livre disposição de
seus bens e que resida no município do imóvel locado. Se o fiador for
casado, precisa-se da autorização do cônjuge também, sob pena de
nulidade, salvo o regime de casamento seja o da separação total de bens.
Se o contrato de locação evoluir para um contrato por prazo indeterminado,
o fiador pode pedir sua exoneração da fiança, desde que notifique por escrito
o locador. Se isso ocorrer, o locador deve notificar o locatário para que
substitua a garantia em até 30 dias para não haver a rescisão do contrato.
O mesmo ocorre se o fiador morrer. Numa ação de despejo do locatário por
falta de pagamento o fiador responde, além dos aluguéis e multas, pelas
despesas processuais e suas custas.
Seguro-Fiança
A vantagem dessa forma de garantia locatícia é de não submeter o locatário

ao constrangimento de pedir a alguém para ser seu fiador.
Com ele o locador recebe os aluguéis atrasados durante o período de

inadimplência, mas há algumas desvantagens: embora o prazo de locação
seja de 30 meses a apólice do seguro normalmente é de um ano e tem de
ser renovada anualmente; o locador terá de pagar a franquia na cobertura
securitária; os prazos para o recebimento da indenização, por vezes, não
são motivadores. Por isso parte dos locadores não aceita o seguro-fiança.
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento
É feita através de fundos de investimento, com a cessão fiduciária de cotas

de um fundo como garantia da locação imobiliária.
Para tanto deve ser formalizada pelo registro junto ao administrador do

fundo por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do
contrato de locação ficando garantida para o locador, desta forma, a
propriedade resolúvel das cotas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e
impenhoráveis.
Se o locatário incorrer em mora, o locador requer à instituição financeira

administradora do fundo que lhe transfira as cotas necessárias à quitação
199
da dívida, sem prejuízo da ação de despejo e mesmo da cobrança de
eventual diferença se a garantia não for suficiente.
Toda garantia permanece até a efetiva devolução do imóvel.
Fundamentação: Lei nº 8.245 – “Lei do Inquilinato”, art.37 a 42; Lei 10.406/02 - Código Civil
Brasileiro, art.818 a 839; Circular n° 1/1992 da SUSEP; Lei nº 11.196/2005, §§ 1º a 3º, 6º
e 7º do art. 88).
GARDEN -> ver APARTAMENTO GARDEN.
GÁRGULA
Buraco esculpido, comumente em forma de animal ou figura grotesca, por

onde sai a água de uma fonte ou cascata, ou dos beirais, para escoar as
águas da chuva para longe das paredes.
GAZEBO
Cobertura sustentada por colunas, aberta (diferentemente do quiosque,

embora possa ser fechada com vidros ou treliças), normalmente construída
no jardim, destinada à convivência social, relaxamento e lazer.
200
GERADOR CARENADO
É o gerador de energia revestido por uma chapa com espuma termoacústica

interna para minimizar o barulho do seu funcionamento; importante
diferencial quando instalado numa residência, para o conforto acústico dos
moradores, ou em hospitais e ambientes de ensino.
GESSO
O gesso é um mineral (sulfato de cálcio) produzido a partir do aquecimento

da gipsita (minério de cálcio), reduzido a pó. Normalmente branco, ao ser
molhado, transforma-se numa massa que endurece rapidamente (10 min.).
Muito usa no acabamento de tetos e paredes. É a base do DRYWALL.
GESSO ACARTONADO -> ver DRYWALL.
GLEBA
Designação genérica de uma área que não foi loteada, desmembrada.
Fundamentação: ABNT NBR 14.653-2.
GLOSSÁRIO
Forma de dicionário onde são expostos e explicados os termos

característicos de determinado campo de estudo ou ação.
GRADIL
Tipo de guarda-corpo ou barreira, feito basicamente de perfis, comum nas

fachadas das edificações para proteção ou vedação da entrada.
201
GRAFIATO -> ver PINTURA TEXTURIZADA.
GRANILITE -> ver PISO.
GRANITO
Do latim granum (grão), em função de sua textura, os granitos são

normalmente nominados de acordo com sua cor e/ou local de origem. Por
ser uma rocha com alto grau de dureza e resistência é muito utilizado em
pisos e bancadas, sobremodo em área molhadas e de grande circulação.
GRANZEPE -> ver BARROTE.
GRAVAME
Ônus, encargo que pesa (está pendente) sobre um bem. Ele existe, p. ex.,
quando um bem ainda não foi totalmente quitado (gravame financeiro);
nesse caso está sob o gravame do banco.
GRETAGEM
Nome das pequenas trincas observadas nas superfícies de cerâmicas

esmaltadas, causadas pela diferença de dilatação entre a massa cerâmica
(sua base) e o esmalte da superfície. Comum em telhas cerâmicas.
202
GUARDA-CORPO
Elemento de proteção feito de metal, vidro, madeira e/ou alvenaria, usado

nas bordas de sacadas, terraços, varandas, escadas, rampas, mezaninos,
mirantes e outros para impedir a projeção do corpo das pessoas para além
da área por ele delimitada.
GUARITA
Construção, no nível do solo ou suspensa, para abrigar portarias, vigias

e/ou seguranças.
203
GUIA
Também chamada de meio-fio, é a peça de pedra ou concreto que beira a

calçada delimitando-a. Não confundir com sarjeta.
HABITAÇÃO
Do latim habitare (habitar, morar, residir). Daí designar o lugar onde se

habita de morada, casa, residência, vivenda ou domicílio.
HABITE-SE
“Habite-se” é o nome genérico que se dá ao Auto de Conclusão de Obra ou

Auto de Vistoria - o título pode variar conforme o município – obrigatório
para que um imóvel possa ser ocupado.
Expedido pela Prefeitura ao final da obra, após vistoria de seus fiscais e dos
dos serviços públicos (bombeiros, companhias de luz, água e gás), atesta o
cumprimento do projeto construtivo e das exigências legais atreladas a ele
(como do Código de Obras do município) para que, só então, a edificação
possa ser ocupada, seja para fins residenciais ou não.
Fundamentação: Depende de cada município.
204
HALL
Do inglês, significa entrada ou corredor.
Em tese é primeiro espaço que se encontra, chegando da rua, após a porta

de entrada de um imóvel. É o espaço que une o exterior do imóvel ao
interior. Daí a expressão hall de entrada, por ser o local onde inicialmente
as pessoas são recebidas.
Alguns, residenciais, apresentam um pequeno armário, nicho, para que os

visitantes guardem seus pertences durante a visita (bolsas, guarda-chuvas,
chaves do carro...) e um espelho para uso deles e dos moradores; detalhe
elegante, presente em ambientes finos.
Já o hall de distribuição é o corredor de acesso que conduz os visitantes e

moradores aos demais ambientes da casa, prédio ou hotel (aposentos
internos e outros ambientes).
205
HASTA ou HASTA PÚBLICA
Hasta é sinônimo de leilão, arrematação.
Hasta é a venda de bens penhorados, pelo poder público, através de leiloeiro

legalmente habilitado, em local e acesso público. Leva esse nome porque,
na antiguidade, os romanos fincavam uma hasta (sinônimo de lança) no
local do leilão para identificá-lo.
A aquisição de um bem em hasta pública equivale, juridicamente, a uma

aquisição original, mas pode ou não deixar relação jurídica entre o
arrematante (adquirente do bem leiloado) e o antigo proprietário
(executado). Por isso, muita atenção ao conteúdo do edital: ele é que
esclarece se o arrematante fica com as dívidas do bem arrematado, além do
valor pago em leilão ou se elas já estão no valor leiloado (valor avençado,
ou seja, ajustado, combinado).
A alienação de bens em hasta pública se dá através de duas praças (dois

leilões): na primeira os bens só podem ser alienados por valor igual ou
superior ao da avaliação previamente realizada; já na segunda praça a
alienação pode ser por qualquer valor, desde que ele não seja vil. O novo
Código de Processo Civil considera vil o preço inferior a cinquenta por cento
do valor da avaliação.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.447, 497 e 1.237; Lei
13.105 - Código de Processo Civil, art. 831 a 903.
HECTARE (HA)
Unidade de medida agrária equivalente a 10.000m².
HERANÇA
Do latim haerentia, significa coesivo (adjetivo: que une, que liga).
É a transmissão do patrimônio de uma pessoa que morreu para seus

sucessores, dentro dos princípios jurídicos vigentes. É o ponto que,
juridicamente, liga o falecido a seus sucessores (direito das sucessões).
Os herdeiros recebem também, além dos bens e direitos do falecido, seus

deveres e obrigações pendentes, ou seja, recebem o saldo remanescente do
total deixado pelo falecido menos as dívidas e obrigações que tenha deixado;
o saldo é que é transmitido aos herdeiros. Contudo, cada herdeiro responde
pelas dívidas do falecido somente até o limite da herança que recebeu. Se o
valor da herança não for suficiente para cobrir as dívidas do falecido não é
obrigação dos herdeiros as quitar. Assim, por mais irônico que pareça,
quem paga as dívidas do falecido é o próprio falecido, limitadas ao
patrimônio deixado para seus herdeiros.
206
Essa transmissão é feita através do processo jurídico chamado inventário
que, finalizado, gera o formal de partilha (ver justo título).
No Brasil o inventário pode ser feito tanto através da Justiça (forma

obrigatória se houver herdeiros menores ou pessoas incapazes) ou do
Cartório de Notas, processo muito mais simples e rápido.
Já o espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por quem

faleceu. Quem o recebe responde por tudo, ou seja, por todas as dívidas do
falecido, por qualquer condenação ou ação anterior a sua morte que seja de
sua responsabilidade civil.
Não há comunicação de herança para cônjuge, mesmo que sob o regime de

comunhão parcial de bens, ou seja, não importa o regime de casamento.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.659 e 1.784 a 1.850.
HERDEIRO
Pessoa que recebe uma herança. Alguns acham que herdeiro e legatário são
sinônimos, não são. Ver LEGATÁRIO.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.784 e 1.845.
HERDEIROS NECESSÁRIOS
São os ascendentes, descendentes e cônjuge do falecido.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.845 a 1.850.
HIDRÁULICA
Tudo o que diz respeito ao sistema de abastecimento, distribuição e

escoamento de água numa edificação.
HIPOTECA
Colocação de um bem móvel (um carro, p. ex.) ou imóvel (casa, apartamento,

prédio...) como garantia de pagamento de uma dívida.
Na hipoteca o devedor continua com a propriedade e a posse do imóvel, ou

seja, elas não são transmitidas ao credor. Se o devedor não pagar a dívida
no prazo pactuado o credor exerce o direito legal de solicitar a venda judicial
(execução judicial) do bem oferecido em garantia.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.473.
207
HOME OFFICE
Essa expressão, inglesa, significa escritório (office) no lar (home), mas

também aparece como SOHO, sigla de Small Office and Home Office
(pequeno escritório no lar, numa tradução livre).
Esse tipo de atuação é cada vez mais comum para profissionais que
desenvolvem projetos de consultoria, de tecnologia da informação,
vendedores altamente especializados e alguns profissionais liberais.
Se um cliente diz que atua home office, ótimo. Se ele é o vendedor será,
teoricamente, mais fácil marcar a visita do comprador, já que está quase
sempre em casa; se ele é o comprador, ótimo também, pois significa que
tem mais liberdade de dias e horários para conhecer os imóveis, não só nos
finais de semana.
HOME THEATER
Conjunto de equipamentos de áudio e vídeo domésticos que buscam criar e

reproduzir as características sonoras e de imagem equivalentes às de um
cinema.
ILUMINAÇÃO ZENITAL
Zênite em astronomia é o ponto em que a vertical de um lugar encontra o

céu, o zênite. Por isso, iluminação zenital é a que incide verticalmente no
ambiente, vinda do teto, através de um domo, claraboia. Serve para
iluminar grandes espaços cobertos onde não haja janelas ou onde elas não
sejam suficientes, como nos shopping centers.
Para não haver excesso de calor no ambiente que recebe esse tipo de
iluminação o ideal é que sua abertura não exceda a 10% da área do piso.
208
IMISSÃO DA POSSE
O verbo imitir, no dicionário, é “fazer com que uma pessoa seja colocada no
interior de”.
Imitir é fazer entrar, tomar posse, é adquirir poderes para a posse,

ocupação. Por isso a maioria os contratos de venda e compra, quando
tratam da posse do imóvel, falam que “Os compradores serão imitidos na
posse do imóvel objeto deste contrato por ocasião da quitação total do preço
ajustado, obrigando-se os vendedores a entregar o imóvel completamente
livre de coisas e pessoas”.
IMOBILIÁRIA
Empresa especializada na área de compra, venda, locação e administração

de imóveis.
IMÓVEL
O conceito de imóvel está no Código Civil Brasileiro (livro II – Dos Bens):
“Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:
I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade,

forem removidas para outro local;
II - os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se

reempregarem.”
Assim, um terreno, mesmo sem edificação, é um imóvel.
Os imóveis se enquadram em várias categorias jurídicas, das quais destaco:
Imóvel Alienado -> ver ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA e HIPOTECA.
209
Imóvel Alodial
Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.
Imóvel de Referência
Imóvel que apresenta características e parâmetros comparáveis a outro,

objeto de avaliação.
Imóvel Dominante -> ver SERVIDÃO.
Imóvel na Planta
Nome dado aos imóveis comercializados antes do início de sua construção,

com base em sua planta.
Imóvel Serviente
Imóvel que sofre restrição imposta por servidão (ver justo título).
Imóvel Urbano
Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em Lei.
IMPENHORABILIDADE -> ver CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE.
IMPERMEABILIZAÇÃO
Conjunto de técnicas utilizadas para garantir estanqueidade, ou seja, para

impedir a infiltração de água na estrutura construída.
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)
Também chamado de Imposto de Transmissão Intervivos e Imposto

Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso "Inter Vivos", é o
imposto municipal cobrado sempre que um imóvel é vendido (é a
transmissão) para outra pessoa.
É um “Ato Oneroso” por ter custo, cobrado do comprador: em São Paulo são
3% calculados sobre o Valor Venal de Referência (do IPTU) ou sobre o valor
210
de venda (escritura); o que for maior. Os cartórios só procedem à escritura
e registro de venda do imóvel após o recolhimento do ITBI.
É “Inter Vivos” porque não pode ser cobrado se a transmissão for por
herança ou por doação (nesses casos cobra-se o ITCMD - Imposto Sobre
Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos).
Isenção do pagamento do ITBI: varia conforme regra de cada município.
Fundamentação: art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988; Código Tributário
Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966), art.35 a 42; Lei Federal nº 11.977.
IMPOSTO PREDIAL TERRITORIAL URBANO (IPTU)
O IPTU é um tributo municipal, daí ter variação de nomes conforme o

município.
A base de cálculo para sua cobrança é o valor venal estimado do imóvel,

considerando basicamente suas metragens de terreno, de área construída,
localização, destinação e tipo do imóvel.
Isenção do pagamento do ITBI: varia conforme regra de cada município. No

município de São Paulo tem isenção de IPTU o aposentado, pensionista ou
beneficiário de renda mensal vitalícia, que não possua outro imóvel no
município, que o utilize como residência, cujo rendimento mensal não
ultrapasse cinco salários mínimos no exercício a que se refere o pedido, que
imóvel faça parte do patrimônio do solicitante e que seu valor venal seja de
até R$ 1.176.311,00, em janeiro de 2017.
Fundamentação: Constituição Federal, art. 156, inciso I e Código Tributário Nacional, Lei nº
5.172/1966, art. 32.
IMPOSTO SOBRE DOAÇÃO -> ver DOAÇÃO.
IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO
Tributo, calculado pela Receita Federal sobre os ganhos de capital, pago

pelo vendedor de um imóvel.
Para a Receita, ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda

do imóvel e o custo de aquisição dele. Integram o custo de aquisição, desde
que comprovados com documentação hábil e discriminados na Declaração
de Ajuste Anual do vendedor, os valores pagos para:
1. A construção, ampliação e reforma do imóvel, desde que os projetos

tenham sido aprovados pelos órgãos competentes, e com pequenas obras
de pintura, encanamentos, pisos, paredes..., sempre documentadas;
211
2. A demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição
para se efetivar a venda;
3. As despesas da corretagem imobiliária referentes ao imóvel vendido,

desde que tenha suportado esse ônus;
4. As despesas pagas pelo proprietário com a realização de obras públicas

(colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes
de esgoto e de eletricidade) que tenham beneficiado o imóvel;
5. O valor do imposto de transmissão (ITBI) pago pelo vendedor quando da

aquisição do imóvel;
6. O valor da contribuição de melhoria;
7. Os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel; e
8. O valor do laudêmio pago.
Atualmente, desde 1º de janeiro de 2017, a apuração do valor do ganho de

capital (lucro imobiliário) é calculada da seguinte forma:
Imposto Sobre Lucro Imobiliário
Valor do Ganho de Capital (R$) Alíquota
Até 5.000.000,00 15,00%
De 5.000.000,01 até 10.000.000,00 17,50%
De 10.000.000,01 até 30.000.000,00 20,00%
Acima de 30.000.000,00 22,50%
O recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês subsequente à
percepção dos ganhos.
Permutas tem o cálculo incidente sobre cada imóvel da negociação.
Isenções e Reduções Sobre o Ganho de Capital
Imóveis vendidos com data de aquisição até 31 de dezembro de 1969 estão

isentos desse imposto. Os vendidos que tenham sido adquiridos dessa data
até 31 de dezembro de 1988 contam com um percentual fixo de redução
sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou
incorporação do imóvel, de acordo com a tabela vigente da Receita Federal
(capítulo Ganhos de Capital) que, nesta publicação, é:
212
Percentuais de Redução do Ganho de Capital na Alienação de Bens Imóveis
Ano de % de Ano de % de Ano de % de Ano de % de

Aquisição Redução Aquisição Redução Aquisição Redução Aquisição Redução
Até 1969 100% 1974 75% 1979 50% 1984 25%
1970 95% 1975 70% 1980 45% 1985 20%
1971 90% 1976 65% 1981 40% 1986 15%
1972 85% 1977 60% 1982 35% 1987 10%
1973 80% 1978 55% 1983 30% 1988 5%
Imóveis vendidos com data de aquisição a partir de 1º de janeiro de 1989

não tem isenção e não sofrem nenhuma redução.
Estão isentos também:
➢ O ganho de capital de pessoa física residente no País na venda de

imóveis residenciais desde que, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias
contado da celebração do contrato, aplique o valor da venda na
aquisição de imóveis também residenciais localizados no País. No caso
de venda de mais de um imóvel esse prazo é contado a partir da data do
contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do valor da venda para aquisição de outro imóvel

acarretará tributação do valor da venda não utilizado na compra.
Se o vendedor não comprar dentro desse prazo e regras não só terá de

pagar o imposto sobre o ganho de capital como também multa e juros
de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do
recebimento do valor da venda do imóvel.
Só se pode usufruir desse benefício uma vez a cada cinco anos.
➢ Os imóveis vendidos pelo valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do

único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou
em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado
alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.
➢ Os imóveis permutados sem torna financeira (troca 100% sem que entre
qualquer valor complementar em dinheiro).
Fundamentação: Instruções Normativas SRF, nº 118/2000 e nº 84/ 2001, art. 3º, e Lei nº
11.196/2005 (a chamada “Lei do Bem”), art.38 a 40; Lei nº 13.259/2016, art. 1º a 4º.
213
IMPOSTO SOBRE PROPRIEDADE TERRITORIAL RURAL (ITR)
Esse tributo, federal, é cobrado anualmente sobre as propriedades rurais.
Precisa ser pago pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou
pelo possuidor a qualquer título e seu valor é calculado de acordo com o
tamanho da propriedade e seu grau de utilização. Quanto maior a terra,
maior o imposto a ser pago, porém, quanto mais utilizada (com atividades
de agricultura ou pecuária), menor o imposto.
Fundamentação: art. 153, inciso VI e § 4º, da Constituição Federal; art. 29 a 31 do Código

Tributário Nacional; Lei nº 9.393/1996.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO DE

QUAISQUER BENS OU DIREITOS (ITCMD)
O ITCMD é o imposto estadual devido por toda pessoa física ou jurídica que
receba bens ou direitos por herança ou em virtude de doação.
Em São Paulo, a Lei Nº 10.705/2000 define que a base de cálculo do

imposto é o valor venal do bem sendo que até 12.000 UFESPs, incidirá a
alíquota de 2,5% (dois e meio por cento) e acima desse limite, 4% (quatro
por cento) do valor do bem.
Fundamentação: Constituição Da República Federativa Do Brasil/1988, Art. 155, inciso I e

Lei nº 10.705/2000.
IN LOCO (pronuncia-se in lóco)
Expressão latina que significa “no local”. Refere-se ao ato de fazer uma
constatação ou execução no local objeto do assunto ou da ação. Isso se dá
muito nas locações; pelo menos nas bem feitas. O corretor/imobiliária não
pode documentar o contrato com imagens do imóvel que não tenham sido
tiradas in loco pelo próprio corretor responsável pela locação.
INADIMPLÊNCIA ou INADIMPLEMENTO
É a falta de pagamento de uma dívida, compromisso financeiro, até a data

do vencimento prevista numa transação ou contrato.
INALIENABIDADE -> ver CLÁUSULA DE INALIENABIDADE.
INCOMUNICABILIDADE -> ver CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE.
214
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Pela Lei, literalmente, “é a atividade exercida com o intuito de promover e

realizar a construção, para a venda total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Fundamentação: Lei nº 4.591/1964, Condomínios e Incorporações, art. 28.
INCORPORADOR(A)
É a pessoa física ou jurídica que contrata uma empresa para a construção

de unidades autônomas, sob o regime condominial, objetivando sua venda
e o retorno financeiro projetado. O incorporador também coordena o
processo de construção e venda, a qualidade da obra, o prazo de entrega, e
demais condições atreladas à incorporação.
Fundamentação: Lei nº 4.591/1964, Condomínios e Incorporações, art. 29.
INDENIZAÇÃO
O que se paga ou se recebe como compensação por um dano, prejuízo e/ou

ofensa como forma de reparação, ressarcimento, pelo mal provocado.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS -> ver RESPONSABILIDADE CIVIL

DO CORRETOR DE IMÓVEIS.
INDEXAÇÃO
Percentagem, oriunda de um índice econômico pré-estabelecido - o

indexador - aplicada periodicamente a um valor, corrigindo-o, para que não
perca seu poder aquisitivo para fazer frente, no mínimo, à inflação.
ÍNDICE DE APROVEITAMENTO -> ver COEFICIENTE DE

APROVEITAMENTO.
ÍNDICE DE CONVERSÃO
Esse índice, ou taxa, muito usado no mercado imobiliário, revela quantas

das propostas de compra apresentadas foram convertidas em vendas. O
ideal é que seja igual ou maior a 40%.
Pode ser utilizado também sobre os clientes atendidos (extraídos os vizinhos

meramente curiosos, os corretores se passando por clientes...) e sobre cada
mídia utilizada. Num shopping, p. ex., indica a relação entre o número de
215
pessoas que entraram no ponto-de-venda “x” e o número de notas ou tickets
emitidos nesse ponto.
ÍNDICE DE REAJUSTE
Índice utilizado para atualizar monetariamente os valores envolvidos num

contrato ou negociação.
ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO MERCADO (IGP-M)
O IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), registra a inflação atrelada

aos serviços e às matérias-primas agrícolas e industriais. É comumente
utilizado nos contratos de aluguel e na atualização monetária de contratos
das construtoras, principalmente após a conclusão das obras.
ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL (INCC)
Calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), monitora a

evolução dos custos das construções sendo, por isso, o índice mais
praticado nos contratos de compra de imóveis enquanto a obra está em
execução, já que é o índice que melhor monitora a variação dos preços dos
materiais, mão-de-obra e matéria prima ao longo da obra.
INFILTRAÇÃO
É a penetração indesejável de líquidos no interior de estruturas construídas,

quer seja de fora para dentro (chuvas, calhas entupidas) ou de dentro para
fora (vazamentos no sistema hidráulico).
INFRAESTRUTURA
Esse conceito é amplo. No que nos afeta, é o conjunto de elementos, na

construção civil, que suportam uma estrutura.
É também o conjunto de elementos que possibilitam a produção de bens e

serviços de uma sociedade, a base que assegura seu funcionamento e
desenvolvimento no que diz respeito, sobremodo, aos serviços públicos tais
como de água, luz, gás, esgotos, segurança, vias de mobilidade e outros.
INQUILINO -> ver LOCATÁRIO.
216
INSOLAÇÃO
Designa a incidência dos raios solares sobre um imóvel nos diversos

períodos do dia, meses e estações do ano.
INSTÂNCIA
Esse termo corresponde ao grau de jurisdição. Assim, quando se fala em

primeira instância, p. ex., estamos nos referindo aos órgãos de primeira
instância onde, através dos juízes de primeira instância, é feito o primeiro
contato com as partes de um processo e onde há a primeira sentença do
juiz, chamado de juiz monocrático, por ser um único julgador.
Se uma parte discordar da sentença recebida em primeira instância pode

recorrer à segunda instância. Nela o processo será analisado por um
colegiado de desembargadores (título dos juízes de segunda instância).
Em última instância pode-se recorrer aos ministros dos tribunais

superiores: Supremo Tribunal Federal (STF), Superior Tribunal de Justiça
(STJ), Tribunal Superior do Trabalho (TST), Superior Tribunal Militar (STM)
ou Tribunal Superior Eleitoral (TSE).
INSTITUTO BRASILEIRO DO MEIO AMBIENTE E DOS RECURSOS

NATURAIS RENOVÁVEIS (IBAMA)
O IBAMA é um órgão, federal, do Ministério do Meio Ambiente (MMA).
Nasceu fruto da fusão da Secretaria do Meio Ambiente (SEMA),

Superintendência da Borracha (SUDHEVEA), Superintendência da Pesca
(SUDEPE) e do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal (IBDF).
Suas principais atribuições são a preservação, a melhoria e a recuperação

da qualidade ambiental, além de assegurar o desenvolvimento econômico,
com o uso sustentável dos recursos naturais.
É de sua responsabilidade, assim, a execução da Política Nacional do Meio

Ambiente, a concessão de licenciamentos ambientais de empreendimentos,
autorizar o uso dos recursos naturais (água, flora, solo, etc.), fazer a
fiscalização ambiental, aplicar penalidades (tem poder de polícia ambiental),
gerar e disseminar informações relativas ao meio ambiente, monitorar e
fazer a prevenção e controle de desmatamentos, queimadas e incêndios
florestais, apoiar emergências ambientais; executar programas de educação
ambiental e elaborar o sistema de informação e estabelecimento de critérios
para a gestão do uso dos recursos faunísticos, pesqueiros e florestais;
dentre outros.
Fundamentação: Lei nº 7.735/89 e Lei nº 6.938/81
217
INSTITUTO DO PATRIMÔNIO HISTÓRICO E ARTÍSTICO NACIONAL
(IPHAN)
O IPHAN é uma autarquia federal criada para preservar, identificar,

fiscalizar, revitalizar, restaurar e divulgar os bens culturais do Brasil no que
diz respeito às formas de expressão, os modos de criar, fazer e viver; às
criações científicas, artísticas e tecnológicas; às obras, objetos,
documentos, edificações e demais espaços destinados às manifestações
artístico-culturais e aos os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico,
paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico.
Sua criação se deu no governo Getúlio Vargas e o seu projeto de Lei foi
elaborado por gente de peso na cultura brasileira: Mário de Andrade,
Oswald de Andrade, Manuel Bandeira, Manuel Bandeira, Lúcio Costa,
Carlos Drummond de Andrade e Afonso Arinos.
O IPHAN é responsável por mais de 20 mil tombamentos, entre edifícios,

centros e conjuntos urbanos, pela preservação de mais de um milhão de
objetos e milhares de volumes bibliográficos.
Fundamentação: Constituição Federal/1988, art. 216.
INSTRUMENTO PARTICULAR COM FORÇA DE ESCRITURA -> ver

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E

COMPRA -> ver CONTRATOS.
INTERDIÇÃO
Interditar vem do latim interdictum, proibição. Significa privar, proibir

alguém de administrar ou de dispor de seus bens como bem lhe aprouver.
No âmbito do Direito Civil é declarar a incapacidade de determinada pessoa

– dita interdita - de responder pelos seus atos na vida civil.
Estão sujeitos à interdição e, portanto, à curatela (ver título específico):
➢ As pessoas que não tiverem o necessário discernimento para os atos da

vida civil em função de enfermidade ou deficiência mental;
➢ As pessoas que não puderem exprimir a sua vontade por outra causa
duradoura;
➢ Os deficientes mentais;
218
➢ Os alcoólatras;
➢ Os viciados em tóxicos;
➢ Os excepcionais sem completo desenvolvimento mental;
➢ Os pródigos (ver PRÓDIGO).
Podem promover a interdição de uma pessoa os seus pais, seu cônjuge,

seus parentes ou mesmo o Ministério Público.
Mas não basta querer interditar uma pessoa: antes de pronunciar-se acerca
da interdição o juiz, assistido por especialistas, examinará pessoalmente a
pessoa objeto do pedido de incapacidade. Mesmo assim, se o juiz declara a
interdição, embora produza efeitos desde sua declaração, fica sujeita a
recurso.
O cônjuge ou companheiro, não separado judicialmente ou de fato é, de

direito, curador do outro, se esse for interditado. Na falta do cônjuge ou
companheiro é curador o pai ou a mãe e, na falta destes, o descendente que
se demonstrar mais apto. Somente na falta dessas pessoas é que compete
ao juiz a escolha do curador.
Se, contudo, houver meio de recuperar o interdito, o curador promoverá o

tratamento em estabelecimento apropriado.
INTERVENIENTE QUITANTE (IQ)
Também chamada meramente por “IQ”, é uma modalidade em que um

terceiro (o interveniente) intervém num contrato para quitar uma dívida.
Ex.: seu cliente quer comprar um imóvel que viu com você e vai financiar
parte da compra através do Banco Bradesco, porém esse imóvel também foi
financiado por seu proprietário e está alienado junto ao Banco Itaú, que fez
o financiamento, como garantia do pagamento. Por isso esse imóvel não
pode ser vendido se não houver, antes, a quitação da dívida com o Itaú.
Como fazer? Simples:
No contrato de financiamento que será confeccionado pelo Bradesco (banco

do comprador), o próprio Itaú figurará como interveniente em relação à
dívida que o vendedor possui, tornando-se o Bradesco responsável por
quitá-la, devendo o Itaú conceder a quitação (por isso, quitante).
Obviamente, o interveniente quitante só é possível se a dívida do vendedor
perante o Itaú for igual ou menor ao valor financiado pelo comprador junto
ao Bradesco.
219
Em sendo essa a situação, o Bradesco, que vai financiar para o comprador,
pagará a dívida do vendedor no Itaú que, por sua vez, tendo recebido o
pagamento, assinará o contrato de financiamento do Itaú, contendo o
referido contrato uma autorização para que ocorra o cancelamento da
alienação fiduciária outrora vigente.
Se os financiamentos do vendedor e do comprador forem do mesmo banco

não haverá necessidade do interveniente quitante: o próprio banco realizará
a quitação do saldo devedor em aberto por parte do vendedor.
INVENTARIANTE -> ver INVENTÁRIO.
INVENTÁRIO
A morte de uma pessoa gera, por Lei, a transmissão de seus bens para seus
herdeiros. O procedimento legal que elenca e descreve os bens e direitos que
integram o espólio do falecido, ou de cujos, é o inventário.
Finalizado o inventário, o documento que estabelece o que fica, para quem,

e em que proporções, é o Formal de Partilha (ver título específico).
A pessoa que representa os herdeiros no inventário é o inventariante,

normalmente um deles.
Inventário Negativo
Esse tipo de inventário é usado quando o de cujus não deixa bem algum,
mas deixa dívidas. A família adora, já que legalmente os credores do falecido
podem cobrar as dívidas dos sucessores dele.
Estes, para não terem de pagar por dívidas que não contraíram, já que nada
receberam e considerando que eles só respondem pelos dívidas até o total
recebido (que no caso foi zero), entram com um pedido de inventário
negativo para que um juiz formalize essa situação (zero de herança) para
que possam demonstrar aos credores que o falecido não tinha bem algum.
Nesse caso os credores não poderão fazer nada, além de falar mal do
falecido.
O inventário negativo também é usado quando um viúvo ou viúva

pretendem casar-se novamente, com regime de casamente diferente do da
separação obrigatório de bens, e tenha tido filhos com o cônjuge falecido.
Ele só poderá se casar novamente após o inventário dos bens do casal e da

partilha aos herdeiros.
220
Objetivo do Inventário e da Partilha
O objetivo do inventário é fazer a descrição detalhada de todos os bens que

compõem o acervo do falecido. A partilha estabelece o que e o quanto caberá
a cada herdeiro. Obviamente não há necessidade de partilha quando há
somente um herdeiro. Neste caso, ao invés do formal de partilha, cabe a
carta de adjudicação.
Se o bem a ser partilhado não for divisível (um terreno para quatro
herdeiros, por exemplo), cada herdeiro terá uma fração ideal sobre esse bem
(neste exemplo, 25% para cada um). Assim, quando esse terreno for vendido
cada um receberá ¼ do valor apurado com a venda.
Há duas formas de inventário:
Inventário Judicial
Se o falecido deixou testamento, se houver herdeiro menor ou incapaz ou

se houver desacordo entre os herdeiros quanto ao inventário ele tem de ser
obrigatoriamente judicial. Nesse caso, só um juiz pode analisar os
elementos envolvidos e tomar as ações e decisões atinentes ao inventário,
preservando os interesses, sobremodo, dos menores e dos incapazes.
Inventário Extrajudicial
Caso contrário, ele pode ser feito de forma extrajudicial (sem a participação
de um juiz), diretamente no Cartório de Notas, através de escritura pública
com força de título hábil para o registro imobiliário.
O inventário extrajudicial exige a assistência de um advogado dos

envolvidos que também assina, obrigatoriamente, a escritura.
Prazos
O inventário e a partilha deverão ser requeridos no prazo de sessenta dias

contados do óbito da pessoa. Se requeridos fora desse prazo incidirá multa
sobre o imposto a recolher.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.523, inciso I, 1.784,

1.829. 2.015 e 2.018; Lei 13.105 - Código de Processo Civil, art. 982; Lei nº 6.858/80, art.1º
e 2º; Súmula 161, do STJ.
INVESTIMENTO FINANCEIRO
Valor aplicado na aquisição, substituição e/ou melhoria de bens e direitos

com vistas à obtenção de resultados financeiros lucrativos.
IRRETRATABILIDADE -> ver CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE.
221
ISOLAMENTO ACÚSTICO
Técnica e tratamento utilizados para bloquear ou amenizar a propagação

de som entre ambientes.
ISOLAMENTO TÉRMICO
Técnica e tratamento para bloquear ou amenizar a propagação de calor ou

frio entre ambientes.
JANELA
Desnecessário explicar o que é, mas saber diferenciá-las é útil:
Janela Basculante
Janela que se desloca através de um básculo (tipo ponte levadiça) gerando
um vão para ventilação.
Janela Bay Window
O conceito nasceu do seu formato de baia (bay, em inglês). É a janela

(window, em inglês) que sobressai à linha da construção. Seu formato mais
comum é o de três faces, com diversos ângulos.
222
Janela Bow Window
Um tipo de bay window, mas com formato em arco, curvo (bow, em inglês).
Janela De Água Furtada, Mansarda, Dormer Window ou Trapeira
É a construída no telhado de uma edificação para iluminar e ventilar seu

sótão, eventualmente usado como mais um cômodo. Mansarda é a forma
aportuguesada do nome do arquiteto francês François Mansart que a
popularizou usando-a no Palácio de Versalhes.
Janela Oriel Windows ou Janela de Sacada
Do inglês oriel (sacada) e window (janela), se assemelha à bay window, mas

é instalada nos pavimentos superiores do imóvel; não chega ao solo.
223
Janela Pivotante -> ver PIVOTANTE.
Janela Seteira
Com origem nas fortificações medievais, tinham aberturas propositalmente

estreitas, para impedir a entrada de invasores e largura suficiente para que
os arqueiros atirassem suas setas sobre eles – daí janelas seteiras – além
de manter seus corpos protegidos do contra-ataque. Tem a vantagem de
permitir a entrada de luz, a ventilação e de ser segura, já que sua largura
impede a entrada de uma pessoa por ela.
JARDIM DE INVERNO
Local anexo à casa, voltado para o jardim para, p. ex., a leitura,

relaxamento e interação com o ambiente externo, sem sofrer com as
mudanças climáticas. Alguns, como o da foto abaixo, são suspensos, com
a fachada em vidro permitindo, da mesma forma, a entrada da luz e a
integração com a área verde do jardim e do entorno.
224
JIRAU -> ver PALAFITA.
JOINT VENTURE
Associação entre empresas para explorar determinado negócio com fins

lucrativos, sem que nenhuma delas perca sua personalidade jurídica, razão
pela qual não caracteriza uma fusão ou uma incorporação.
JUDICIAL
Adjetivo que designa tudo o que se coloca em juízo, ou seja, que exige a
participação de um juiz, da justiça.
Já a notificação ou medida extrajudicial busca a obtenção de um direito

de forma amigável, sem a intervenção de um juiz. Se essa tentativa for
frustrada daí si, cabe uma ação judicial. A extrajudicial demonstra para o
juiz, inclusive, que a outra parte renunciou a uma solução amigável.
JUNTA DE DILATAÇÃO
Espaço que separa dois elementos para permitir que eles se expandam na
presença de calor sem que rachem ou se danifiquem fruto da pressão que
exerceriam um sobre o outro. Esse espaço normalmente é preenchido por
réguas finas de madeira, metal ou plástico que criam o espaço necessário
para que o concreto, p. ex., se expanda sem trincar sua superfície.
JURISPRUDÊNCIA
Conjunto das interpretações e decisões judiciais proferidas pelos tribunais

em julgamentos anteriores sobre uma determinada matéria, que serve de
base para causas análogas suprindo eventuais deficiências legais.
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art.926 e 927.
JUROS
No plural ou no singular, é a taxa percentual aplicada mensalmente sobre

um valor emprestado, correspondente ao lucro do capital empregado (nos
empréstimos) ou sobre um valor investido.
Algumas formas de juros:
225
Juros Compostos
São aqueles em que o juros do mês é incorporado ao capital – também

chamado valor principal - gerando um novo capital a cada mês para o
cálculo dos juros subsequentes.
Esse tipo de rendimento é muito vantajoso e por isso é utilizado pelo sistema
financeiro nas aplicações financeiras e nos empréstimos diversos, inclusive
de financiamentos.
Um exemplo fácil de entender é imaginar que o banco emprestou para você

R$ 100.000,00, por cinco meses, com juros compostos de 2% ao mês:
Total (R$)
Mês Capital (R$) JUROS COM POSTOS (%)
capital + juros
1 R$ 100.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 102.000,00
2 R$ 102.000,00 2% de R$ 102.000,00 = R$ 2.040,00 R$ 104.040,00
3 R$ 104.040,00 2% de R$ 104.040,00 = R$ 2.080,00 R$ 106.120,80
4 R$ 106.120,80 2% de R$ 106.120,80 = R$ 2.122,42 R$ 108.243,22
5 R$ 108.243,22 2% de R$ 108.243,22 = R$ 2.164,86 R$ 110.408,08
Juros finais: 10,41%
Juros De Mora
Juro que se cobra nos casos de mora (atraso) de pagamento de uma dívida
a título de indenização pelo valor não pago em dia, pago com atraso.
Quando cobrado por dia de atraso esses juros são chamados de pro-rata
die (expressão latina), ou seja, os juros acordados no contrato serão
proporcionais, rateados (pro-rata) por dia (die) de atraso.
Juros Simples
É o juro aplicado unicamente sobre o capital (ou valor principal) emprestado

ou aplicado, ou seja, o juro do mês não é incorporado ao capital gerando
um novo capital a cada mês para o cálculo dos juros subsequentes, tal como
ocorre nos juros compostos. Usando o mesmo exemplo do Juros
Compostos:
226
Total (R$)
Mês Capital (R$) JUROS SIM PLES (%)
capital + juros
1 R$ 100.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 102.000,00
2 R$ 102.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 104.000,00
3 R$ 104.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 106.000,00
4 R$ 106.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 108.000,00
5 R$ 108.000,00 2% de R$ 100.000,00 = R$ 2.000,00 R$ 110.000,00
Juros finais: 10,00%
KITNET ou KITCHENETTE -> ver APARTAMENTO QUITINETE.
LADRÃO -> ver EXTRAVASOR
LADRILHO ou AZULEJO
Peça quadrada ou retangular, pouco espessa, normalmente feita de

cerâmica (argila queimada), com uma face esmaltada (a que fica exposta),
impermeável, brilhante, lisa ou com relevo, usada para revestimento de
superfícies interiores ou exteriores ou mesmo como elemento decorativo.
Quando é feito artesanalmente, com maior espessura, sem brilho,

multicolorido, com floreios, mosaicos e com aspecto poroso é chamado de
Ladrilho Hidráulico. Leva esse nome por passar cerca de oito horas
debaixo d'água para a cura (melhora da resistência).
227
LAJE
Elemento plano, estrutural, normalmente de concreto armado, apoiado em

vigas e pilares, que divide os pavimentos da construção, responsável por
transmitir as forças que nela atuam para as vigas e colunas que a
sustentam. Algumas, mais simples, para economizar concreto, são
construídas com vigotas e preenchidas com blocos cerâmicos.
Fundamentação: ABNT NBR 6118:2003
LAMBRI(s) ou LAMBRIL
Revestimento interno de paredes usado como decoração e proteção contra

o frio, comum nos países de clima frio. Normalmente de madeira, é aplicado
tanto na parte inferior das paredes como do chão ao teto.
LAN SPACE
LAN é a sigla inglesa para Local Area Network (área com rede local).
Alguns condomínios oferecem, na sua estrutura de lazer, um local com rede

de internet à disposição dos moradores, com os custos de uso e manutenção
rateados na taxa mensal de condomínio.
LANÇAMENTO IMOBILIÁRIO
Divulgação ao público, através de eventos, montagem de um estande de

vendas, anúncios na mídia e outras ações promocionais - após o registro de
incorporação - de um empreendimento imobiliário.
228
A maioria do mercado imobiliário costuma entender como lançamento todo
o imóvel absolutamente novo, vendido em até seis meses da data inicial de
colocação à venda. Passado esse prazo as unidades não vendidas são tidas
como remanescentes por mais seis meses. As que não forem vendidas em
até um ano, ou que foram devolvidas pelos compradores iniciais (perda de
emprego, falta de fôlego financeiro por diversos motivos, etc.) são tidas
como unidades em estoque (de difícil venda por serem, p. ex., de fundos,
com vista ruim, ficam cara a cara com outra construção, ficam no primeiro
andar, etc.).
LAREIRA
Com a função básica de aquecer o ambiente, utiliza vários materiais

construtivos (tijolos, concreto, metálicas, de chapa naval, de aço carbono e
outros materiais) e de queima (lenha, gás, elétrica e biocombustíveis).
LATIFÚNDIO
Latifúndio vem do latim latifundium: combinação de lātus (amplo, espaçoso,

extensivo) e fundus (fazenda). Daí ser o termo para se referir a toda
propriedade rural de grande extensão, pertencente a uma única pessoa,
família ou empresa, o latifundiário.
A Lei define latifúndio como sendo o imóvel rural que não exceda a
seiscentas vezes o módulo médio da propriedade rural e nem a seiscentas
vezes a área média dos imóveis rurais, na respectiva zona, dentre outros
critérios.
Fundamentação: Lei nº4504/1964, art.4º, inciso V e art. 46.
229
LAUDÊMIO
O laudêmio advém da enfiteuse (ver justo título), em franca extinção. Já o

laudêmio não.
É o imposto federal, de 5% sobre o valor do terreno (e não das

benfeitorias/edificação), pago pelo vendedor de um imóvel que esteja em
área da União (da Marinha, por exemplo) quando da venda do imóvel. É o
caso, assim, dos proprietários de imóveis construídos na orla da Baixada
Santista e demais cidades litorâneas do Brasil. Diz a Lei:
“São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros, medidos

horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar médio
de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e

lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se façam sentir a

influência das marés.”
Todo proprietário de imóvel nessa faixa precisa, para vendê-lo, pedir a

certidão de ocupação ou aforamento (conforme a classificação do terreno) à
gerencia regional da Secretaria do Patrimônio da União, e comprovar o
pagamento do laudêmio. Sem essa certidão, os cartórios de notas e de
registro de imóveis são impedidos, por Lei, de lavrar e registrar a escritura.
Os terrenos da União pagam ainda, além do laudêmio, o foro - taxa anual

que corresponde a 0,6% do valor do imóvel – e a taxa de ocupação - 2% ou
5% - cobrada de quem não tem contrato de aforamento com a União.
Os possuidores de imóveis localizados nas áreas de marinha dividem-se em

dois tipos:
➢ Ocupantes: tem apenas o direito de ocupação, nada mais; e
➢ Foreiros: têm contrato de foro com a União e também o domínio útil.
Ambos, durante todo o período de utilização da área da União pagam,

obrigatoriamente, a Taxa de Ocupação/Foro, anual.
Fundamentação: Decreto nº 4.105/1868, art. 1º, § 1º e 2º; Decreto-Lei nº 9.760/1946, art.

2º.
LAUDO
Relatório emitido por um especialista em determinado assunto ou área,

designado para avaliar uma situação específica dentro de seus
230
conhecimentos. É um dos instrumentos legais dos quais um juiz pode se
valer para proferir uma sentença
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art.473.
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Relatório técnico elaborado por profissional legalmente habilitado

(engenheiro, arquiteto, corretor de imóveis) que esteja registrado no
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI, validado
anualmente.
LAVAGEM DE DINHEIRO -> ver COMUNICAÇÃO DE OPERAÇÕES

SUSPEITAS.
LAVANDERIA -> ver ÁREA DE SERVIÇO.
LAVRAR
Decretar por escrito.
LEAD
Lead é uma expressão inglesa com vários significados. Acho o substantivo

sondagem (já que sondar é averiguar, pesquisar) a tradução adequada já
que lead é toda pessoa que entra em contato com a imobiliária/corretor
solicitando informações – é a sondagem - sobre um imóvel.
Em teoria um lead é um potencial cliente, mas só na teoria. Esse “cliente”

pode ser, p. ex., um corretor se passando por comprador (prática antiética),
um vizinho que só quer saber (sondar) o valor de venda, já que serve de
base para avaliar o seu imóvel ou um mero curioso.
É preciso filtrar os leads para ter uma ideia mais concreta dos potenciais
clientes, a ponto que o mercado separa esses contatos em três categorias:
Lead: pessoa que faz contato para obter informações sobre um imóvel,
originado por determinada fonte de captação. Ainda não é um cliente.
Prospect (do inglês, pesquisar): pessoa que, feito o contato e o primeiro

filtro, demonstra ser potencialmente compradora. O corretor passa a indicar
imóveis para ela.
231
Cliente: é o prospect no final do processo, quando já saiu com o corretor
para visitar imóveis indicados por ele e avaliar se atende às suas
expectativas suficientemente para apresentar uma proposta de compra.
Não há uma relação perfeita, inquestionável, entre leads/prospects/

clientes, até porque essa relação depende do momento do mercado e de
diversas outras variáveis, mas de forma geral uma relação mínima desejável
para a saúde financeira de nosso negócio seria de, pelo menos:

Seguindo essa lógica, são necessários 50 leads, em média, para 1 venda.
Você tem uma boa certeira de captações para gerar esse fluxo mensal
mínimo de leads (se quiser fazer pelo menos uma venda ao mês)? Nunca é
tarde para começar.
LEGADO
Aquilo que uma pessoa deixa em testamento como seu último desejo.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.912 a 1.940.
LEGATÁRIO
Pessoa beneficiada por um testamento não sendo, contudo, sucessor legal

do falecido. Exemplo: além de seus herdeiros legais o falecido deixa
determinado bem para sua querida e fiel empregada, quase membro da
família, que o acompanhou e assistiu por mais de trinta anos.
O legatário recebe algo fruto de um legado (testamento), já o herdeiro recebe

por herança, por ser seu sucessor legal.
LEI DE INCORPORAÇÕES
Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações

imobiliárias.
Fundamentação: Lei federal n° 4.591, de 1964.
232
LEI DE ZONEAMENTO
Nome popular da Lei Municipal que estabelece as normas complementares

ao Plano Diretor Estratégico e que dispõe sobre as características de
aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes em cada município.
LEI DO INQUILINATO
Nome popular dado à Lei nº 8.245, de 18/10/1991, que “Dispõe sobre as

locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”.
LEILÃO
O leilão ou hasta é uma modalidade de venda de um bem de maneira

simples, rápida e pública.
Cabe ao leiloeiro, além de especificar as condições e valores da negociação,

de forma escrita e clara, para acompanhamento dos possíveis interessados,
promover o leilão em si.
Cada bem, ou conjunto de bens, disponibilizado para venda num leilão

corresponde a um lote de venda. Quando o lote é anunciado pelo leiloeiro,
os interessados apresentam seu lance, ficando com o bem o lance de maior
valor. É a fase do “quem dá mais”. Há, contudo, um lance mínimo pré-
definido para que o lote seja vendido. Basicamente é isso.
Há duas formas de leilão:
- Judicial: leilão promovido pelo Estado, através de ordem judicial, uma vez
esgotados todos os recursos possíveis para a não execução do bem.
- Extrajudicial: este não precisa ser oriundo de um processo judicial. São

habitualmente praticados por instituições financeiras face à falta de
pagamento dos contratos de financiamento, ou para venda de ativos de
uma empresa em fase de fechamento, por exemplo.
O leilão exige, em alguns casos, cuidado adicional na análise dos seus

termos, pois dependendo da forma como foram elaborados, o arrematante
pode ter de responder pelos débitos fiscais e condominiais vinculados ao
imóvel arrematado (14ª Turma do TRT da 2ª Região, Processo
01095005720015020075 / Acórdão nº 20160191607) .
Fundamentação: Lei nº 8.666/93; Decreto-lei n.º 70/6, Lei nº 9.514/97, Decreto nº

21.981/32.
233
LENÇOL FREÁTICO
É o depósito subterrâneo de água formado pela infiltração da chuva no solo

através de seus espaços permeáveis (por isso a ideia de lençol, já que a água
se acomoda no solo tal e qual um lençol o faz sobre nosso corpo; já freático
é o adjetivo que designa as camadas aquíferas subterrâneas). Daí a
importância das áreas de permeabilidade obrigatórias no plano de uso e
ocupação do solo, garantindo essa importante reserva de água.
Os lençóis freáticos também são chamados de aquíferos artesianos livres.
Alguns lençóis freáticos, muito próximos à superfície, simplesmente brotam

da terra, formando as nascentes.
Suas águas são normalmente muito limpas em função da filtragem natural

que sofrem pelo solo e suas rochas porosas; haja vista as águas minerais,
que podem ser consumidas sem necessidade de tratamento, salvo nas
proximidades das grandes cidades, dos campos de plantio (devido aos
agrotóxicos) e dos lixões e seus entornos, por razões óbvias.
LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO
Refere-se à análise e descrição topográfica de um terreno, suas medidas,

relevos e demais pormenores que o caracterizem tecnicamente. Esse
levantamento hoje utiliza o sistema GNSS (Global Navigation Satellite
System - Sistema de Navegação Global por Satélite) e até de drones.
LIDE
É o conflito de interesses levado a juízo para análise e definição de um juiz.
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art. 141.
LINDEIRO
É a linha ou limite de um imóvel com referência a outro(s) do seu entorno

ou à via pública; que está na divisa de/com.
LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA
É a quitação de uma dívida antes do prazo de vencimento fixado em

contrato, seja através da utilização de recursos próprios ou da transferência
de recursos obtidos num agente financeiro.
234
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
Ato preliminar da execução de sentença que consiste em apurar o valor final

da condenação. Pode ser realizado pelo próprio credor, por arbitramento,
quando determinado pela sentença ou convencionado pelas partes, ou por
perito com conhecimento técnico.
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art. 509 a 512.
LIQUIDAÇÃO FORÇADA -> ver VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA.
LIQUIDEZ
É a velocidade e facilidade de se converter um ativo (imóvel, p. ex.) ou

investimento em dinheiro (ativo circulante).
Imóveis, com raras exceções, não garantem liquidez de curto prazo, salvo
se reduza significativamente o valor de venda em relação ao mercado.
Investimentos com liquidez são, p. ex., o ouro e o dólar, por serem ativos
que podem ser vendidos em um único dia.
LIVING ou LIVING ROOM -> ver SALA DE ESTAR.
LOAN TO VALUE (LTV)
Expressão que pode ser traduzida por valor de empréstimo.
É, na prática, o percentual máximo que uma instituição pratica para

financiamento de imóveis num determinado momento do mercado. Esse
percentual varia em função do rating (classificação) do cliente no banco,
da avaliação do imóvel feita pelo banco (de suma importância, pois o imóvel
é a garantia real no empréstimo), do prazo de financiamento almejado, da
taxa de juros praticada no mercado, do sistema de amortização pretendido
e também do tipo de imóvel (comercial ou residencial, pois possuem regras
e prazos distintos).
LOBBY
Do inglês, significa entrada, portaria, salão de espera. Daí ser a área de

entrada, o salão de espera do hotel, o local onde os visitantes sentam e
esperam por um morador ou hóspede (no hotel).
LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA -> O mesmo que ALUGUEL (ver justo título).
235
LOCAÇÃO POR TEMPORADA -> ver ALUGUEL POR TEMPORADA.
LOCADOR ou SENHORIO
Proprietário de um imóvel que o aluga para auferir um aluguel e transferir

os custos de IPTU e condomínio, se houver, para o locatário.
LOCATÁRIO ou INQUILINO
Pessoa que aluga um imóvel (fica com a posse), por determinado prazo,
mediante pagamento de um aluguel e das taxas legais pré-estabelecidas em
contrato (IPTU, condomínio, água, luz...).
LOFT -> ver APARTAMENTO.
LOGRADOURO
É todo o espaço público (ruas, avenidas, praças, jardins, etc.) destinado ao

uso comum dos cidadãos e à circulação de veículos.
LOJA ÂNCORA
Loja instalada num grande empreendimento (ex.: shopping center),

normalmente com área superior à das demais lojas (satélites), geradora de
alto tráfego de clientes para o empreendimento como um todo.
LOJA SATÉLITE
Cada uma das lojas instaladas em empreendimentos como shopping

centers e centros comerciais, excetuando-se a(s) loja(s) âncora.
LOTE
Porção de terreno resultante do parcelamento de uma área. É exigência legal

que todo lote seja servido de infraestrutura nos loteamentos.
Fundamentação: Lei 6.766/79, art. 2º, § 4º; Lei nº 9.785/99; NBR 14.653-2, da ABNT.
236
LOTEAMENTO
É a subdivisão de uma área/gleba em lotes, para edificação, com abertura

de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
Fundamentação: Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º.
LOUNGE
Do inglês, significa “salão, descansar”. É a sala de espera de visitantes e

também o espaço destinado ao descanso, para ler, muito comum nos hotéis.
LUCRO IMOBILIÁRIO -> ver IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO.
LUVAS
Quantia estabelecida para assinatura ou transferência de um contrato de

locação, a título de remuneração do ponto comercial. Elas só são legais se
cobradas no início da locação que tenha prazo de contratação de no mínimo
cinco anos. Não pode ser cobrada na renovação contratual.
Fundamentação: Lei nº 8.245/91, “Lei do Inquilinato”, art. 45.
MÁ-FÉ
Agir de má-fé é agir conscientemente de forma maldosa, desleal, mal-

intencionada, buscando burlar a Lei ou enganar ou prejudicar alguém.
MALL
Do inglês, é sinônimo de shopping, mas fora dos shoppings. É o corredor de

lojas que há nos hipermercados e no térreo de alguns prédios comerciais.
237
MANDADO
É toda ordem judicial (de um juiz), cumprida por oficiais de justiça (ex.:
mandado de citação, de penhora) e/ou policiais (ex.: mandado de prisão).
MANDATO -> ver PROCURAÇÃO.
MANILHA
Tubo de grandes dimensões, com uma gola adaptadora numa das

extremidades para ligação ao próximo, para condução de águas ou esgotos.
MANSARDA -> ver JANELA, Janela de Água Furtada.
MANUTENÇÃO
Toda ação para preservação das condições ideais de utilização de um bem.
MAQUETE
Reprodução miniaturizada de um projeto arquitetônico. Hoje, os atuais

recursos permitem tê-la também digitalizada e em terceira dimensão.
Imagem: Paulo Henrique C. J. Mota - Minimundo, Gramado, Rio Grande do Sul.
238
MARCENEIRO
Profissional que transforma a madeira em um objeto útil ou decorativo. A

marcenaria evoluiu da carpintaria, mas sofreu mudanças, pois enquanto o
carpinteiro trabalha mais com a madeira bruta, o marceneiro trabalha
principalmente com madeiras mais nobres como o a imbuia, mogno,
marfim, ipê. A marcenaria é a base da fabricação artesanal de móveis.
MARCO ou MARCO DE PORTA
Parte fixa das portas ou janelas que recebe as dobradiças. Ver BATENTE.
MARKETING PESSOAL
Estudos demonstram que a primeira impressão sobre uma pessoa se

fundamenta nos 10 segundos iniciais de contato. Sabe-se também que ela
não é absolutamente infalível. Todos nós já nos impressionamos no
primeiro contato com alguém que, na prática, não era o que parecia à
primeira vista, mas essa é uma exceção, que existe. Essa primeira
impressão, não raramente, pode facilitar ou dificultar a evolução do contato,
seja ele pessoal ou profissional.
Os fatores duma primeira impressão são a imagem física, a postura, o tom

de voz, a forma e conteúdo do que se diz no primeiro contato.
Falar em imagem física, p. ex., remete as pessoas à observação dos aspectos

físicos notados no primeiro contato com alguém. Já o marketing pessoal
agrega, além dos estímulos físicos do primeiro contato, outros elementos
que compõe a primeira impressão:
➢ Estar bem vestido é básico. Não falo de roupas caras, de grife. Falo de
bom gosto e discrição, de estar com roupas adequadas ao público alvo.
Para quem trabalha com alto padrão o terno e gravata, para os homens,
e roupa social, para as mulheres, são o esperado, além da barba, cabelo
e unhas elegantemente cortados e/ou pintados; do carro bem
conservado e limpo (quanto mais elevado é o padrão dos imóveis
melhores devem ser o carro, a caneta, a pasta, etc., adequados ao
público alvo). Frequentar ambientes sociais de bom nível, feiras de
negócios e outros locais que sejam nichos do público alvo também são
ações altamente estratégicas para o marketing pessoal.
➢ Ter uma postura corporal elegante e natural: receber a pessoa com o

corpo naturalmente ereto, com um sorriso, olhar nos seus olhos, tomar
a iniciativa de estender a mão para cumprimentá-lo, chamá-la pelo
nome e não buscar o contato físico com ela além do aperto de mãos é
uma postura elegante.
239
➢ Usar linguagem clara, objetiva, elegante, sem gírias ou palavrões, não
falar mal de qualquer pessoa ou concorrente, se o assunto não for sobre
imóveis, falar sobre fatos e coisas atuais e agradáveis e não chamar a
atenção que não seja a da participação natural, fecha positivamente a
primeira impressão.
É a terceira vez neste texto que falo em elegância: ela é a chave de tudo.
Há uma máxima, quando se trata de elegância no tocante à imagem que

passamos, que diz: MENOS É MAIS. Perfeito:
✓ Menos decote é mais elegante do que muito decote.
✓ Menos transparência é mais elegante do que muita transparência.
✓ Uma saia menos curta é mais elegante do que a muito curta.
✓ Roupa menos justa é mais elegante do que uma muito justa.
✓ Cores neutras são mais elegantes do que as berrantes.
✓ Um esmalte discreto, neutro, é mais elegante do que um verde-roxo.
✓ Menos maquiagem (aquela que realça delicadamente os traços bonitos

da pessoa) é mais elegante do que muita maquiagem.
A ideia é simples: o foco do cliente tem de ser unicamente a qualidade do

atendimento que está recebendo, não as qualidades físicas ou as roupas de
quem o está atendendo. E, por fim, algo absolutamente importante:
Falar menos e ouvir mais é muito elegante e, ao falar, faça-o com calma,
conteúdo e lembre-se sempre das sábias de George Herbert (País de Gales,
3abr1593 - 1mar1633), poeta e sacerdote anglo-galês:
“Quando falares, cuida para que tuas palavras sejam melhores do que o
teu silêncio e lembre-se que alto deve ser o valor de suas ideias e
não o volume da tua voz. Falar sem pensar é
disparar sem apontar”.
MÁRMORE
O mármore é uma rocha originada de calcário exposto a altas temperaturas

e extrema pressão.
Até hoje, dependendo do tipo, é sinônimo de acabamento de alto padrão em

construções, pois permite um bom polimento, o que lhe proporciona um
bonito acabamento e apresentação sendo, por isso, habitualmente
240
empregado em pisos, paredes, bancadas mais nobres e mesmo em
banheiros, embora não seja o material ideal para áreas molhadas.
Há mármores para todos os tamanhos de bolsos. O corretor deve conhecê-

los e saber seus valores, pois alguns são muito caros e se ele for avaliar um
imóvel tem de saber onde está pisando. Um dos mais utilizados do mundo
é o Travertino (p. ex.: o Coliseu, construído em 79 d.C. e a Basílica de São
Pedro, construída em 1626, ambos na Itália). Outro é o Carrara, originário
da região de mesmo nome, na Toscana.
Adiante alguns tipos normalmente encontrados em residências de alto

padrão:
Botticino Carrara Crema Marfil
Marrom Imperial Nero Marquina Nero Portoro
Rosso Verona Travertino Verde Guatemala
MARQUISE
Laje sustentada por colunas ou chumbada na parede da construção,

projetando-se para fora, com a finalidade de proteger do sol e das chuvas
uma entrada ou um espaço público.
241
Uma das mais famosas no Brasil é a do Parque do Ibirapuera, em São Paulo,
projeto do renomado arquiteto Oscar Ribeiro de Almeida Niemeyer Soares
Filho (Rio de Janeiro, 15dez1907 - 5dez2012), com 600 metros de extensão,
concluída em 1954.
MASSA CORRIDA
Massa aplicada sobre paredes e tetos para nivelar e corrigir imperfeições,

dando um acabamento uniforme e liso à superfície a ser pintada.
MATRÍCULA -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
MEAÇÃO
No dicionário meação é o direito de copropriedade entre duas pessoas (meio

a meio, daí meação) sobre os bens de uma herança ou dos cônjuges.
Na agricultura designa o trabalho rural em que o explorador de uma terra

dá ao proprietário metade do produto auferido.
O direito à meação, no casamento, depende do regime de bens adotado: no

da comunhão universal, o cônjuge tem direito à metade de todos os bens
adquiridos antes ou depois do casamento; na comunhão parcial, só cabe
para os bens adquiridos durante o casamento.
O bem que não for objeto de meação fará parte do espólio do falecido, para
a herança a ser transmitido aos sucessores ou testamentários.
242
MEDIDA CAUTELAR
Procedimento judicial para conservar ou assegurar um direito. O juiz pode

autorizar tal medida quando se demonstra a gravidade de um ato, o risco
de lesão de qualquer natureza ou inexistência de motivo justo para esse ato.
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art. 294, § único, 301, 303 a
311.
MEDIDAS
MEDIDAS AGRÁRIAS
Valor
Medida Símbolo Equivalente a em
m²
Are a dam² 100
Hectare has hm² 10.000
Alqueire do norte - 2,7225 has 27.250
Alqueire mineiro - 4,84 has 48.400
Alqueire paulista - 2,42 has 24.200
MEDIDAS DE COMPRIMENTO
Relação Valor
Medida Sigla sobre o da
metro (m) medida
Quilômetro km m x 1000 1000m
Hectômetro hm m x 100 100m
Decâmetro dec m x 10 10m
Decímetro dm m / 10 10cm
Centímetro cm m / 100 1cm
Milímetro mm m / 1000 1mm
Ilustrações: Paulo Henrique C. J. Mota
243
MEIA-ÁGUA ou UMA ÁGUA -> ver TELHADO
MEIA-PAREDE
Parede que não fecha totalmente o ambiente, usada como divisória, típica
da cozinha americana.
MEIO-FIO -> ver GUIA.
MEMORIAL DE ACABAMENTOS -> ver MEMORIAL DESCRITIVO.
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
É o instrumento, definido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas

(ABNT), que detalha como será realizado um determinado empreendimento.
Todo incorporador é legalmente obrigado a registrar o memorial no Cartório

de Registro de Imóveis antes do início da publicidade para venda das
unidades do empreendimento, já que o Registro de Incorporação
Imobiliária é um compromisso público de realização.
Assim, ele não pode promover a venda de qualquer empreendimento sem

o prévio registro do memorial da incorporação, pois o comprador ficaria
impedido de registrar o seu contrato e sem respaldo para poder reclamar de
alterações do projeto, modificações nas especificações de acabamento das
diversas partes da edificação ou mesmo de erro ou falha em relação a
244
qualquer detalhe que não esteja bem definido no contrato. O ideal é que a
planta baixa e o memorial de acabamento façam parte do contrato.
No memorial deve constar, dentre outros documentos, o título de

propriedade do terreno, o projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura, a
certidão negativa de ônus sobre o terreno, as certidões negativas de dívida
com as Fazendas Nacional, Estadual e Municipal, as certidões dos cartórios
distribuidores atestando não haver ação judicial contra o incorporador, os
quadros de informações técnicas do empreendimento e de suas unidades,
as áreas e os acabamentos básicos das unidades imobiliárias, os
equipamentos a serem instalados e outras informações.
A prova do registro é feita mediante Matrícula atualizada expedida pelo

Cartório do Registro Geral de Imóveis da jurisdição do terreno.
Fundamentação: Lei nº 4594/64 e NBR 12.721 (antiga NB 140)
MEMORIAL DESCRITIVO DE VENDAS
Documento, devidamente arquivado no Cartório de Registro de Imóveis,

antes do início da venda das unidades, que especifica o que será vendido,
suas metragens, quantidade e localização das vagas de garagem, materiais,
equipamentos e acabamentos a serem aplicados na construção, bem como
as marcas, fabricantes e/ou categoria de materiais a serem utilizados.
MERCADO DE TERCEIROS
Na área imobiliária essa expressão designa a venda de imóveis usados, ou

seja, imóveis que não são lançamento no mercado; é a revenda de um imóvel,
feita por um terceiro. Historicamente, do montante anual de vendas de
imóveis no Brasil o mercado de terceiros responde por algo em torno de 60%
das negociações concretizadas. Alguns também denominam esse segmento
de Mercado Secundário. Já o mercado dos imóveis novos, os lançamentos,
são denominados de Mercado Primário, posto ser a primeira venda deles.
MERCADO PRIMÁRIO -> ver MERCADO DE TERCEIROS.
MERCADO SECUNDÁRIO -> ver MERCADO DE TERCEIROS.
MESTRE-DE-OBRAS
Profissional com grande experiência prática em todas as etapas e serviços

de uma obra e que comanda os operários e o fluxo de execução dela.
245
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
É um dos métodos para avaliar imóveis. Usa como amostra os imóveis da

mesma região com características semelhantes ao do imóvel a ser avaliado.
METRO CÚBICO (M³)
Unidade de medida equivalente a mil litros ou um cubo com arestas de 1

metro de comprimento, por 1 metro de altura, por 1 metro de largura.
METRO LINEAR
Unidade de medida equivalente a 100 centímetros em linha reta.
METRO QUADRADO (M²)
Medida equivalente à área de um quadrado com 1 metro em cada lado.
MEZANINO
Pavimento que subdivide parcialmente um andar em dois, com acesso

interno entre eles, propiciando um pé-direito maior no ambiente inferior.

11.228/92
246
MINISTÉRIO PÚBLICO (MP)
Órgão de Estado absolutamente independente e autônomo (sem vinculação

a qualquer dos poderes do Estado, garantia esta constitucional), com
orçamento, carreira e administração próprios.
É responsável por fiscalizar o cumprimento das Leis no Brasil e por defender

os interesses sociais e individuais. Daí ser o responsável por promover a
acusação nos julgamentos, já que prender infratores é um interesse público
(pode pedir, se for o caso, a absolvição de um réu). Tem poderes ainda para
defender o povo, o patrimônio público, social, cultural, o meio ambiente, os
direitos e interesses da coletividade e das comunidades indígenas, a família,
a criança, o adolescente e o idoso, bem como para investigar crimes,
requisitar a instauração de inquéritos policiais, combater a tortura e os
meios ilícitos de provas, dentre outros.
Fundamentação: Constituição da República Federativa do Brasil/1988; Lei Complementar

n.º 75/1993; Lei n.º 8.625/1993.
MITIGAR
Mitigar é abrandar, atenuar. Juridicamente, é minimizar um risco, sem o

eliminar. Ex.: um vendedor de imóvel tem um passivo em execução, mas
também tem bens, registrados em seu nome, de valores superiores ao
passivo, garantindo a realização da venda por demonstrar que o negócio é
feito de boa-fé; que o imóvel objeto da negociação não deve ser atingido pelas
execuções sobre o vendedor, já que este demonstrou solvência.
MOBILIÁRIO
Elemento construtivo não enquadrável como edificação ou equipamento.

Um exemplo é o conjunto de elemento que compõe o mobiliário urbano.

11.228/92
MOBILIÁRIO URBANO
São os elementos de uso e utilidade pública, tais como os totens e os abrigos

de pontos de ônibus/táxi, bancas de jornal, cabines de segurança, lixeiras,
painéis eletrônicos informativos, placas identificadoras de vias e
logradouros, protetores de árvores, sanitários públicos e outros.
Fundamentação: Lei nº 10.257, art. 3º, inciso III.
247
MOLDURA
Moldura, ou rodateto, em arquitetura, é o acabamento para ornamentar o

ângulo reto formado entre a parede e o teto de um ambiente.
MONTA-CARGA
Elevador para transporte de cargas (bens, materiais, mercadorias...), sendo

proibido o transporte de pessoas nele; por isso pode ser aberto.
MORA
Mora é quando um devedor atrasa um pagamento devido numa data pré-

estabelecida.
Por outro lado, se o credor se negar a receber esse pagamento na data, lugar
e forma pré-estabelecidos este é que estará em mora.
Quando o devedor paga os atrasados, com todos os acréscimos devidos,

fala-se que houve a purgação da mora; já que o verbo purgar significa livrar
(algo) de alguém; desembaraçar.
MOSAICO
Supõe-se que mosaico venha do grego mousaikón, que significa obra das
musas; por isso também é chamado de arte musiva.
É a técnica de colar pequenas peças - tesselas – normalmente de pedras ou

vidros, numa superfície plana formando um desenho artístico, decorativo.
248
Sua chegada ao Brasil se deveu aos nossos colonizadores, com o mosaico
português.
Um mosaico famoso é o calçadão de Copacabana. Em 1909 suas curvas

eram perpendiculares à calçada, mas na década de 70, quando passou por
uma reforma, Burle Marx, contratado para participar do projeto, optou por
curvas maiores e paralelas à calçada.
MOVIMENTO DE TERRA
Modificação do perfil do terreno que implicar em alteração topográfica

superior a um metro de desnível ou a 1.000m³ de volume.
Fundamentação: Código de Obras e Edificações de São Paulo – Lei nº 11.228/92.
249
MURO DE ARRIMO ou MURO DE CONTENÇÃO
Muro feito para conter o deslocamento de terra e pedras de uma encosta.
Fundamentação: Código de Obras e Edificações de São Paulo – Lei nº 11.228/92.
MUTUANTE
Pessoa ou instituição que contrai concede um empréstimo financeiro ou

creditício.
MUTUÁRIO
Pessoa ou instituição que recebe um empréstimo financeiro ou creditício.
MUXARABI ou MUXARABIÊ
Treliça (ou elemento vazado) utilizada pelos árabes para fechar janelas e
balcões, de forma a obter ventilação e sombra, além de permitir ver o
exterior sem ser visto por ele (teria a função, no mundo árabe, e também no
Brasil colonial, de proteger as mulheres dos olhares masculinos).
A origem do termo é incerta. A mais divulgada é a de que o termo nasceu

do árabe mashrabiya, janela onde eram colocados os jarros com água para
que fossem resfriados para o consumo.
A solução chegou ao Brasil em 1530 através dos colonizadores portugueses

de origem árabe. Muito dos artífices coloniais que construíram as
habitações nas primeiras cidades brasileiras foram educados conforme a
250
tradição muçulmana e por isso introduziram traços da arquitetura moura
na arquitetura colonial.
NEOCLÁSSICO -> ver ESTILO NEOCLÁSSICO.
NICHO
Cavidade ou reentrância projetada nas paredes para colocação de armários,

prateleiras ou mesmo para exposição e destaque de pequenos elementos de
decoração, esculturas ou obras de arte.
NÍVEL
Instrumento usado na construção para verificar se uma superfície está

plenamente horizontal, sem inclinações. O mais usado, ainda hoje, é o nível
de bolha: uma bolha de ar fica num tubo com líquido, com um ponto de
marcação de cada lado da bolha; ela tem de estar dentro dessa marcação.
251
NOMES DE PRÉDIOS E CONDOMÍNIOS
Como não há Lei que regule o assunto não há impedimento legal para que
prédios ou condomínios, no mesmo município, tenham o mesmo nome;
salvo esteja registrado e protegido pela legislação de marcas e patentes.
NON AEDIFICANDI -> ver ÁREA NON AEDIFICANDI.
NORMA TÉCNICA (NT)
Documento, normalmente elaborado por um órgão oficial credenciado, que

estabelece regras e diretrizes para um material, produto ou serviço.
Fundamentação: Fonte: ABNT ISO/IEC GUIA 2:2006.
NOTA PROMISSÓRIA
É um título de crédito que constitui uma promessa incondicional de

pagamento de uma dívida. A Nota Promissória, como os demais títulos de
crédito, pode ser transferida a um terceiro, através de endosso.
Nela, o devedor – o emitente ou subscritor - compromete-se a pagar a um

credor - o beneficiário ou tomador - um valor em determinada data.
Se ela não for paga até essa data pode ser protestada ou cobrada
judicialmente, obrigatoriamente via advogado, salvo tenha valor inferior a
20 salários mínimos, pois daí basta ir ao Juizado Especial Cível.
Para ter valor legal tem de ter o título de NOTA PROMISSÓRIA, o valor a ser
pago, a data limite do pagamento, o local do pagamento (na falta, é o
domicílio do emitente), o nome do beneficiário dela, data e local da emissão
dela, a assinatura de quem a emitiu (subscritor) e não apresentar qualquer
forma de rasura, sob pena de perder o valor de documento hábil.
A Nota Promissória também pode ser utilizada na escritura como garantia

de pagamento de valores posteriores a ela. Nesse caso ela pode ter caráter
pro soluto ou pro solvendo, com efeitos totalmente distintos:
Nota Promissória Pro Soluto
Neste caso as promissórias são parte efetiva do pagamento e fazem parte da

quitação da negociação; valem como dinheiro e, por isso, a negociação de
venda e compra é irrevogável, irretratável, perfeita e finalizada. Se elas não
forem pagas o vendedor tem de recorrer à Justiça e executá-las para receber
o valor devido. O contrato, todavia, não pode ser desfeito. O comprador,
mesmo não honrando o pagamento das promissórias, permanece como
novo dono do imóvel.
252
Nota promissória Pro Solvendo
Nesse caso a situação é completamente diferente, pois o negócio só se

concretiza real e definitivamente depois de pagas todas as notas
promissórias. Nessa modalidade, se as notas promissórias não forem pagas,
o vendedor pode extinguir, desfazer o contrato.
A Nota Promissória no Brasil, quando de liquidez duvidosa tem o apelido de

"papagaio", numa referência ao personagem Zé Carioca, do estúdio Disney,
que tipificou o malandro carioca no filme “Alô, amigos”, de 1942.
Fundamentação: Decreto nº 2.044/1908; Lei Uniforme de Genebra; Decreto nº 57.663/1966,
art. 75 em diante.
NOTÁRIO -> ver CARTÓRIO.
NOVAÇÃO
Consiste na situação em que um devedor contrai com o credor uma nova

dívida para extinguir e substituir uma anterior.
NUA-PROPRIEDADE
É a propriedade em que seu legítimo proprietário (aquele que tem o domínio

do imóvel) não tem o direito de utilizá-la e nem de gozar dos frutos dela, por
ter transferido esse direito para um terceiro: o usufrutuário que é, na
prática, a pessoa que vendeu ou doou esse bem para o atual dono.
Assim, nua-propriedade o vendedor/doador do imóvel reserva para si,

enquanto for vivo, o direito de continuar residindo nele ou de usufruir dos
direitos do imóvel (de um aluguel, p. ex.), como se ainda fosse seu dono. A
nua-propriedade não pode ser vendida ou ter qualquer outra finalidade ou
uso sem o consentimento, por escrito, do usufrutuário.
Leva esse nome por analogia, visto que “despe” o novo proprietário da
plenitude do uso e gozo do bem, já que não pode vendê-lo ou dar-lhe
qualquer finalidade ou uso sem o consentimento escrito do usufrutuário.
Um exemplo clássico são as doações dos pais para os filhos, principalmente
após o falecimento do cônjuge, para evitar o inventário futuro.
Fundamentação: Código Civil Brasileiro, art.1.390 a 1.411. Ressalva: esses artigos tratam
do usufruto e, por contrário senso, o que não é usufruto, é nua-propriedade.
253
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
Ação em que se pede o embargo, inicialmente extrajudicial, de uma obra a

ser executada ou em execução que prejudique os direitos de seus vizinhos,
objetivando evitar o abuso do direito de construir, em observância às
relações jurídicas administrativas de vizinhança e de condomínio,
protegendo seus interesses.
Fundamentação: Lei 13.105/2015 - Código de Processo Civil, art. 47, §1º.
NU-PROPRIETÁRIO
Aquele que tem o domínio legal de um imóvel, mas cuja posse e gozo estão
em poder de um usufrutuário. Assim, o nu-proprietário não dispõe da
totalidade dos direitos da propriedade e, por isso, como consta na NUA-
PROPRIEDADE, não pode vendê-la ou dar-lhe qualquer finalidade e/ou uso
sem o consentimento, por escrito, do usufrutuário.
Fundamentação: Código Civil Brasileiro, art.1.390 a 1.411. Ressalva: esses artigos tratam
do usufruto e, por contrário senso, o que não é usufruto, é nua-propriedade.
OBRA
Realização de trabalho em imóvel, desde seu início até sua conclusão, cujo
resultado implique na alteração de seu estado físico anterior.

11.228/92.
OFICIAL DE REGISTRO -> ver CARTÓRIO.
OGIVA -> ver CÚPULA.
OMBREIRA
Cada uma das peças laterais (verticais) de portas e janelas responsáveis

pela sustentação das vergas (traves horizontais) superiores.
ONEROSO
Que tem ônus, que tem um custo financeiro.
254
OPÇÃO DE PLANTA
Estratégia das construtoras para atrair clientes, permite que eles possam
optar por outra(s) planta(s) além da utilizada nas unidades padrão. A área
privativa é a mesma, mas o tipo, disposição e tamanho dos ambientes
podem variar conforme a demanda dos clientes, permitindo que escolham
a planta que mais se adequa às suas necessidades e estilo de vida.
ORÇAMENTO PARAMÉTRICO
É um orçamento aproximado, uma estimativa de gastos, com base em

custos históricos e projetos similares já executados para verificações iniciais,
como estudos de viabilidade ou consultas rápidas de clientes.
ORDEM DE DESPEJO
Ordem judicial que obriga o inquilino a desocupar o imóvel em até trinta

dias.
Fundamentação: Lei nº 8.245/91, “Lei do Inquilinato”, art. 5º, 44, 58, 59 a 65.
ORIEL WINDOW ou JANELA DE SACADA -> ver JANELA.
ORNATO
Adorno, elemento com função decorativa.
OUTORGA
Outorgar é transmitir poderes, autorizar outra pessoa a praticar atos em

seu nome.
Quem permite é o outorgante. Um advogado, p. ex., para tomar qualquer

atitude em nome de um cliente necessita, primeiro, que esse lhe outorgue
uma procuração.
Há dois tipos, em especial, que são de nosso interesse:
Outorga Onerosa
Permissão da Prefeitura para se construir além dos limites estabelecidos

para o local, mas limitado ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo da
localidade, mediante pagamento de contrapartida financeira (onerosa).
Fundamentação: Lei nº 10.257/2001, art. 4º, alínea n, art. 28 a 31.
255
Outorga Uxória
Uxor, do latim, significa esposa. Para que o marido pratique atos, em que a
Lei exige a anuência do cônjuge mulher, é necessário que sua esposa
também esteja de acordo e o consinta por escrito: é a outorga uxória.
Alguns autores fazem distinção entre essa outorga e a outorga marital. A

uxória seria da mulher para o homem e, a marital, do homem para a
mulher. Isso é questionável já que a Constituição Federativa do Brasil de
1988 e Código Civil Brasileiro de 2002 enfraqueceram essa distinção na
medida em que ambos têm igualdade de direitos e obrigações, inclusive para
dispor dos bens que compõem seu patrimônio comum.
Assim, a outorga uxória é a obrigação da participação do cônjuge nos

negócios realizados pelo outro, se envolverem o patrimônio do casal, como
a venda e compra de bens patrimoniais ou caso seja fiador ou avalista de
alguém, já que o principal objetivo dessa figura jurídica é proteger o
patrimônio comum do casal contra atos que possam dilapidá-lo.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.647.
PACTO ADJETO ou PACTO ACESSÓRIO
Pacto é todo o acordo realizado entre duas ou mais pessoas ou empresas.

Adjeto é todo elemento assessório que se junta a outro principal.
No nosso caso, é a inserção cláusulas num contrato para convencionar uma

obrigação em garantia do adimplemento do valor nele estabelecido.
Ex.: Paulo está vendendo sua casa por R$ 2 milhões. Alexandre quer
comprá-la, mas como não tem todo o dinheiro propõe comprá-la dando R$
200.000,00 de sinal, R$ 200.000,00 contra apresentação da documentação
do imóvel e dos vendedores, R$ 1.400.000,00 na escritura e mais 10
parcelas mensais de R$ 20.000,00 sendo a primeira em 30 após a escritura.
Paulo aceita, mas quer uma garantia para as 10 parcelas.
Para tanto registra na escritura, de maneira acessória, a garantia da dívida

assumida, razão pela constará também da matrícula do imóvel.
PACTO ANTENUPCIAL ou CONVENÇÃO ANTENUPCIAL
Pacto é todo o acordo realizado entre duas ou mais pessoas ou empresas.
O antenupcial é um contrato formal celebrado entre noivos –

obrigatoriamente antes do casamento, por isso “ante” nupcial (que antecede
as núpcias) - em que as partes (os noivos) definem e registram as questões
patrimoniais de ambos no futuro casamento, qual será o regime de bens
256
que vigorará entre eles durante o matrimônio e outras questões atinentes
como doações, ou gravação de bens com cláusula de incomunicabilidade,
caso optem pelo regime de comunhão universal de bens.
É feito por escritura pública, do Cartório de Notas e deve ser registrado,

obrigatoriamente, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do
primeiro domicílio do casal, para que produza efeito legal.
Esse pacto só cabe quando os noivos não optam pelo regime de comunhão
parcial de bens e só tem valor jurídico se o casamento se concretizar.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 1.653 a 1.657.
PACTO COMISSÓRIO -> ver CLÁUSULA RESOLUTIVA.
PACTO DE RETROVENDA -> ver ACORDO DE RECOMPRA
PAGINAÇÃO
Paginar é definir como serão colocados os revestimentos dos pisos e paredes

e a orientação deles no momento da sua instalação (de onde para onde). A
paginação serve também para dar amplitude aos ambientes.
Uma boa paginação analisa o tamanho das peças que serão instaladas, o
local do início da instalação e a forma de colocação delas em cada ambiente,
para evitar muitos cortes e perdas na instalação.
Os tipos mais comuns de paginação são:
Longitudinal Transversal Diagonal
Dama Espinha Escama
257
PAISAGISMO
Há uma citação atribuída a Haruyoshi Ono que diz que o paisagismo é a
“Arte e ciência de criar e planejar a paisagem dos espaços habitados ou

modificados pelo homem.”
Outra, mais filosófica, de Nietzsche (filósofo alemão, 1844-1900), diz que
“As paisagens insignificantes existem para os grandes paisagistas; as

paisagens raras e notáveis são para os pequenos.”
O paisagista faz exatamente isso: modifica os aspectos visíveis de um

terreno fazendo uso das plantas, flores, árvores, rios, lagos, montanhas,
colinas e dos elementos climáticos presentes na área objeto de sua atuação.
PALAFITA
Estacas de madeira sobre a quais são construídas habitações em áreas

alagadas, de sorte a evitar seu contato com a água e a umidade direta dela.
PANIC ROOM (Quarto do Pânico) ou SAFE ROOM (quarto seguro)
O Panic Room ficou conhecido após o lançamento do filme de mesmo título,

em 2002: a história da uma mãe e sua filha que, ao terem sua casa invadida
por assaltantes, se refugiam no quarto de segurança dela.
Esses ambientes existem em alguns escritórios, comércios e residências

cujos moradores sejam potenciais alvos de sequestros ou assaltos.
258
Nem sempre é uma área à parte do imóvel: pode ser um ou mais ambientes
dele, modificados para garantir um alto nível de segurança contra invasores
(paredes com chapas de aço ou de concreto balístico, portas e janelas
blindadas, câmeras que monitoram todos os ambientes da residência,
sistemas independentes de energia, comunicação, luz, água, sanitários e
até com água potável e alimentos de longa validade, para sobrevivência até
que o socorro chegue (escondidos no quarto de segurança da fazenda a 400
Km da capital).
O Brasil tem empresas especializadas que projetam e constroem imóveis já

com esses ambientes (o ideal) ou os adapta em imóveis já habitados. No Rio
de Janeiro, p. ex., face às balas perdidas, há prédios de alto padrão
totalmente blindados para segurança de seus moradores.
PARALELEPÍDEDO –> ver PEDRA MIRACEMA.
PARAPEITO
Também chamado de peitoril é a base inferior das janelas, aquela que se

projeta para além da linha da parede interna. Além de servir como apoio
para as pessoas, para olharem para baixo ou para fora, tem a função de
melhorar o acabamento da janela e da estética do imóvel.
PAREDE
Todo mundo sabe que uma parede é um elemento de vedação ou separação

de ambientes, geralmente construído em alvenaria. Mas há vários tipos de
paredes, com custos absolutamente distintos.
Exemplos:
259
Parede A Meio Tijolo ou A Meia Vez
É a mais utilizada, por ser mais rápida e fácil de ser levantada. É feita de
tijolos maciços dispostos com a sua parte mais larga virada para baixo.
Parede Cega -> ver EMPENA.
Parede de Cutelo ou Parede Em Espelho ou Parede Em Pé
É a feita com os tijolos dispostos em pé, sobre a sua parte mais estreita.
Sua robustez, portanto, dependerá da espessura dos tijolos utilizados.
Parede de Drywall
Parede feita de placas de gesso acartonado (ver DRYWALL).
Parede de Um Tijolo ou Parede A Uma Vez
É uma parede sólida, robusta, já que sua largura é a mesma do tijolo,

dispendendo muitos tijolos para sua construção e, por isso, mais cara.
260
Esse tipo de parede tem um bom isolamento térmico e protege bem da
umidade.
Parede Dupla
É a mais cara delas. É feita com duas fileiras de tijolos, com um espaço
interior entre elas (a caixa de ar), podendo ainda ser preenchido com
material isolante. Tem alto grau de isolamento térmico e acústico e é mais
eficaz na prevenção de umidades.
Parede Estrutural
É aquela que além da função de separar ambientes acumula a função de

suportar e distribuir parte das cargas da edificação. Paredes estruturais só
podem ser levantadas com tijolos ou blocos estruturais, nunca com tijolos
ou blocos comuns.
Parede Simples
Levantada usando blocos cerâmicos furados, por serem mais baratos,

maiores e mais leves que os tijolos maciços.
261
Parede Solteira
Aquela que não vai até o teto.
Parede Viva
Técnica do paisagismo usada para dar um ar de natureza ao ambiente ou

mesmo dividir ambientes externos através do uso abundante de vegetação.
PARQUET -> ver PISOS.
PARTILHA -> ver FORMAL DE PARTILHA.
PARTILHA EM VIDA -> ver ADIANTAMENTO DA LEGÍTIMA.
262
PASSADIÇO
Além de ser a ponte de comando de um navio é a passagem, corredor de
comunicação ou ponte, que liga duas áreas ou construções.
PASSA-PRATOS ou BOQUETA
Abertura na parede, normalmente com uma pequena base de apoio, que

conecta a cozinha à sala de jantar facilitando o serviço de refeições.
263
PASTILHA
Pequena peça de revestimento, normalmente quadrada ou hexagonal, feita

de diversos materiais, sendo os mais habituais o vidro e a cerâmica.
PATAMAR
Piso intermediário que separa os lances de uma escada.
PÁTINA -> ver PISOS, Pátina
PÁTIO
Espaço descoberto de uma edificação, com acesso privativo de seus

moradores, destinado ao lazer e encontro deles, desfrutado ao ar livre.
Imagem: www.pixabay.com.br
264
PÉ NA AREIA
Jargão utilizado para designar imóveis com acesso direto à praia, contíguos
à sua faixa de areia.
PATRIMÔNIO
É total de bens e direitos de uma pessoa física ou jurídica.
PAVIMENTO
Cada piso coberto de uma edificação. Assim, se um prédio, por exemplo,

tem 15 andares, tem 16 pavimentos, pois há o térreo também.
Excepcionalmente um mesmo andar pode ter mais de um pavimento.
Exemplo: um andar com um mezanino (um andar e dois pavimentos).

11.228/92
PÉ-DIREITO e PÉ-DIREITO DUPLO
É a altura livre de um ambiente, medida do piso ao teto.
Não há uma medida universal. A maioria dos engenheiros e arquitetos

aceita uma variação de 2,5 a 2,8 metros de altura como pé-direito normal.
Entre 3,0 e 4,5 metros o pé-direito seria considerado alto e a partir de 5,0 é
que seria duplo, mas é mera referência. Em São Paulo, p. ex., o Código de
Obras e Edificações só estabelece o pé-direito mínimo: 2,50 metros.
265
Na foto abaixo se observa, no seu lado esquerdo, o pé-direito do living e, à
direita, seu pé-direito duplo, destacado na segunda foto.
Há várias hipóteses para a origem dessa expressão: uma diz que era a
medida usada pelos engenheiros no período colonial baseada no tamanho
das estacas de madeira que sustentavam a estrutura da construção, já que
‘pé’ também significava árvore (um pé de laranja, p. ex.) e ‘direito’ porque
tinham de estar colocadas em ângulo verticalmente reto, no prumo. Outra
diz que era a altura do piso ao teto, com base na unidade de medida “pés”.
Há mais hipótese, mas meramente hipóteses.
Fundamentação: Lei 11.228 - Código de Obras e Edificações de SP - Lei 11.228
PEDRA BRITADA -> ver BRITA.
266
PEDRA MIRACEMA
É um tipo de granito não polido, de extrema dureza, de baixo custo,

totalmente impermeável e que suporta grandes pesos. Por isso foi muito
utilizado na pavimentação de vias públicas. É a pedra do famoso
paralelepípedo.
PEDRA PORTUGUESA -> ver MOSAICO.
PEDREIRO
Profissional encarregado de preparar e levantar a alvenaria.
PEITORIL -> ver PARAPEITO.
PENHOR
Penhor é a transferência da posse de um bem móvel, suscetível de alienação,

que um devedor faz em garantia de um empréstimo.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.1.431 a 1.472.
PENHORA
Penhora é a apreensão judicial de bens de um devedor como garantia de

execução de uma dívida contraída junto a um credor.
Iniciado o processo de cobrança judicial, o devedor não pode mais dispor
(vender) desses bens uma vez que, penhorados, vão a leilão ou hasta pública
(ver justo título). Com o produto do leilão é pago o credor.
267
Observação: bens públicos não podem ser penhorados, conforme disposto
em nossa Constituição.
Uma pergunta comum é se o único imóvel de alguém, utilizado como

moradia permanente, pode ser penhorado; a chamada impenhorabilidade
de bem de família, já que a Lei Federal nº 8.009/1990 diz no seu artigo 1º:
“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é

impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial,
fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos
pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas
hipóteses previstas nesta lei”.
As hipóteses dessa Lei, em seu art. 3º, que permitem a penhora de um bem
de família são:
I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das

respectivas contribuições previdenciárias;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção

ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em
função do respectivo contrato;
III -- pelo credor de pensão alimentícia;

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições
devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real

pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença
penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.523, § 3º.
PENTHOUSE –> ver APARTAMENTO PENTHOUSE.
PERFIL DO TERRENO
Pelo Código de Obras de São Paulo (Lei nº 11.228/92) é a situação

topográfica existente, objeto do levantamento físico que serviu de base para
a elaboração do projeto e/ou constatação da realidade.
268
PÉRGOLA
Também chamada de Pérgula, Pergolado ou Caramanchão é a estrutura

de colunas paralelas que sustentam treliças, vigas ou outra forma de
cobertura vazada, com caráter ornamental e paisagístico, servindo de
suporte para o crescimento de trepadeiras em jardins e áreas externas.
PERÍCIA
Atividade técnica realizada por um perito - profissional legalmente

habilitado e com reconhecida expertise na área objeto da perícia – para, p.
ex., analisar determinado fato, verificar o estado e segurança de um bem,
apurar as causas que motivaram determinado evento e avaliar bens.
PERÍMETRO
Perímetro é usado tanto para definir o contorno de uma superfície como

também a medida desse contorno, através da soma de todos os seus lados.
Ex.: O perímetro de um terreno os dois lados maiores medindo 60 e 61
metros cada e os dois menores medindo 30 cada é de 181 metros.
PERMUTA
Do latim permutare, significa trocar. Permutar é fazer uma troca, total ou

parcial, de imóveis numa negociação de venda e compra.
269
Ex.: Tenho uma casa de R$ 6.000.000,00 e quero ir para um apartamento,
menor. Alguém, que mora num apartamento menor, que vale R$
2.000.000,00, num local que me interessa, quer morar numa casa como a
minha, mas não dispõe de todo o dinheiro. Daí oferece seu apartamento
como parte do pagamento e mais R$ 4 milhões. É a permuta com torna
(substantivo: o que se dá a mais para igualar o valor da troca): recebo o
apartamento por R$ 2.000.000,00 e mais R$ 4.000.000,00 de torna.
Alguns entendem a permuta com torna como uma Dação em Pagamento.

Não é errado, pois não há Lei que diferencie, de forma inequívoca, a
Permuta da Dação em Pagamento. Normalmente os Cartórios entendem
como “Dação em Pagamento” os imóveis que entram no negócio com valor
de até 50% da transação. Acima de 50%, seria uma permuta com torna.
Já na permuta sem torna ou permuta 100% ninguém dá um tostão para

ninguém. Essa é a verdadeira e rara permuta, onde ambas as partes tem
direitos e obrigações exatamente iguais. É a troca pura um imóvel pelo
outro, sem pagamento algum de ambas as partes. Embora rara, já tive o
prazer de fazê-la, e com a cobrança da comissão de ambos os imóveis,
conforme a Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária: “Nas permutas,
os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes
contratarem, calculados sobre o valor de venda de cada imóvel”.
PERSIANA ou VENEZIANA
É tanto um artigo decorativo quanto de fechamento de uma janela ou, p.

ex., de um terraço. Móvel, de diversos materiais, pode ser horizontal ou
vertical, permite a ventilação do ambiente, o controle da entrada de raios
solares e oferece privacidade às pessoas no espaço onde está instalada.
Imagem: Paulo Henrque C. J. Mota
PERSPECTIVA
Desenho/técnica de representação tridimensional de um ambiente ou

edificação comum nas mídias de lançamentos imobiliários.
270
PESQUISA DE PLANTÃO DE VENDAS
Pesquisa realizada com os clientes nos estandes de lançamentos para

avaliar a reação deles ao produto lançado quanto às suas características,
localização, pontos de destaque, atendimento recebido e outros.
PESSOA FÍSICA
Pessoa física, ou pessoa natural, é todo indivíduo sujeito a direitos e

obrigações, de seu nascimento até sua morte.
PESSOA JURÍDICA
Entidade abstrata, com personalidade jurídica, de direito público (União,

unidades federativas, autarquias...) ou privado (empresas, associações...).
PICHE
Também chamado de betume, é a substância negra, resinosa, derivada do

petróleo para impermeabilizar superfícies e na preparação do asfalto.
PILAR ou PILASTRA -> ver COLUNA.
PILOTI(S)
Conjunto de pilares que sustentam a edificação deixando, contudo, parte

ou todo o espaço do pavimento térreo livre para circulação e uso.
271
PINÁCULO
É o ponto mais alto de um edifício. Sinônimos: píncaro, cume e pico.
PINTURA TEXTURIZADA
Técnica de pintura, interna ou externa, que emprega recursos e/ou

materiais especiais para obtenção de um acabamento diferenciado,
valorizando-o.
272
PISCINA
Embora todas saibam o que é nem sempre sabem descrever seus

diferenciais que, para alguns compradores, pesam na decisão da compra.
Piscina e Sistemas de Aquecimento
Eventualmente o comprador pergunta se a piscina é aquecida e qual o

sistema de aquecimento, por causa da conta de luz. São basicamente três:
. Aquecedor por Trocador de Calor: uma máquina, elétrica, retira calor do

ar ambiente e o usa para aquecer o gás que fica dentro do aquecedor que,
por sua vez, o transfere para água da piscina. Esse aquecedor economiza
até 80% de energia comparado aos aquecedores de resistência elétrica e
funciona bem em qualquer clima, inclusive em dias nublados.
. Aquecedor a Gás: um sistema elétrico bombeia a água da piscina para

uma serpentina aquecida por uma chama de fogo, gerada pelo gás (sistema
seguro: fecha o gás automaticamente se a chama apagar), e a devolve para
a piscina. Ideal para locais frios, pois fica aquecida em qualquer clima e
pode atingir altas temperaturas. Contudo, precisa de um espaço
considerável para acomodar a central de gás e todo o maquinário envolvido.
. Aquecedor Solar: nele a água é bombeada para dentro de coletores que

transferem o calor captado pelas placas de sol. Ecologicamente correto,
gasta até 70% menos do que o sistema a gás, mas pede uma casa de
máquinas espaçosa para a instalação dos equipamentos, a área livre do
telhado tem de ser proporcional à área da piscina e esse sistema depende
das condições climáticas para funcionar com plenitude.
. Aquecedor Elétrico: fácil de instalar e aquece a água em pouco tempo.

Usa um boiler elétrico para aquecer a água, e controla a temperatura
através de um termostato. Ideal para locais frios ou com muitos dias
nublados, mas consome muita energia elétrica, cada vez mais cara.
O ideal é optar por sistemas híbridos (conjugados) que adequem o conforto

almejado à despesa dispendida para tal e cobrir a piscina já aquecida,
durante a noite, com uma capa térmica, pensando no dia seguinte.
Piscina Coberta x Piscina Descoberta
A piscina descoberta ou externa é o ideal para quem gosta de se bronzear

ao sol (os dermatologistas agradecem), além de ser um espaço propício ao
convívio e lazer, sobremodo nos países tropicais. Sua construção é mais
barata do que a coberta e seus custos de manutenção também são menores
do que a coberta.
Suas desvantagens são os meses frios de inverno (se não for aquecida), as
horas de pico de sol restringindo seu uso e exigindo o uso contínuo de
273
protetores solares, a compra e manutenção de toldos e guarda-sóis, as
“chuvas de verão” que fazem todos saírem correndo da piscina (para não
serem candidatos à eletrocussão), a necessidade de limpeza mais frequente
que a coberta (insetos e folhas caem nela), menor privacidade (além do
acesso visual do vizinho agora há também os drones) e é menos segura para
quem tem crianças em casa.
A piscina coberta ou interna pode ser utilizada o ano todo, a qualquer

hora do dia ou da noite sem incomodar os vizinhos, tem menos dependência
das condições climáticas, baixo dispêndio de aquecimento, restringe a
exposição solar, exige menor frequência de limpeza (sem folhas e menos
insetos), oferece privacidade e é mais segura para quem tem crianças em
casa (basta fechar à chave a porta que dá acesso a ela).
Contudo, esse tipo de piscina exige um espaço considerável de área

construída adicional, cuidados e custos adicionais de ventilação (a umidade
no ambiente interno pode propagar fungos, bactérias e/ou danos à própria
casa), ótima impermeabilização e custos de projeto, construção e
manutenção mais caros do que o de uma piscina descoberta.
274
Piscina Com Borda Infinita
Quem vende imóveis de alto padrão, sobremodo no campo e no litoral, sabe

o quanto esse diferencial atrai os clientes, já que dá a sensação de
imensidão e de interação direta com a paisagem do local, além de ser um
diferencial na valorização da área de lazer.
Ela é uma ótima alternativa para aproveitar terrenos em desnível que

tenham uma boa vista ao fundo, mas essa sofisticação tem um custo em
torno de 20% mais cara do que as piscinas convencionais.
Para o efeito de transbordamento dela basta que um lado tenha dois

centímetros a menos do que os demais. A água que transborda é coletada
por uma calha inferior que a conduz para um reservatório onde é filtrada e
bombeada de volta para a piscina.
Piscina Com Cascata
Além do aspecto estético e paisagístico que pode agregar a queda d´água de

uma cascata na piscina há, ainda, a função massageadora e relaxante.
275
Piscina Com Praia ou Prainha
É uma parte rasa da piscina, normalmente com 20 a 30 cm, ideal para o

relaxamento dos adultos (que tal ficar nela, deitado numa espreguiçadeira,
com os pés e as mãos na água, pensando no nada...), ideal também para
pessoas idosas e para quem tem filhos pequenos. O piso ideal, para esse
tipo de piscina, é o antiderrapante (na verdade para todos os tipos).
Tamanho das Piscinas
A piscina olímpica, segundo a Federação Internacional de Natação, deve

ter 8 raias, 50 metros de comprimento, 25 de largura, 2 metros de
profundidade e 8 raias, cada uma com 2,5 metros. No lado externo das raias
1 e 8 é obrigatório o espaço vazio com também 2,5 metros de largura.
Já a piscina semiolímpica, ideal para a prática da natação, deve ter 25

metros de comprimento, 20 de largura, 2 metros de profundidade e 8 raias,
cada uma com 2 metros. No lado externo das raias 1 e 8 é obrigatório o
espaço vazio com também 2 metros de largura.
O tamanho ideal de uma piscina dependa de três fatores: a área disponível

para ela, o sonho de execução do comprador e o fôlego financeiro dele.
PISOS
Esse termo tem mais de um significado em nossa área. Pode ser o

revestimento do solo sobre o qual se pisa como pode designar também cada
andar, pavimento, de uma edificação.
É importante que o corretor conheça bem os tipos de pisos e os valores

associados a cada um, sem o que não poderá fazer uma boa avaliação do
imóvel, já que a diferença de valores entre um piso laminado e um de
mármore Nero Portoro, p. ex., é assustadora. Alguns tipos de piso:
Piso Antiderrapante
Todo piso de superfície áspera, exatamente para evitar que as pessoas, em

especial idosos e crianças, escorreguem estando ela seca ou molhada. Eles
são indicados áreas de lazer, no entorno de piscinas, nas calçadas e áreas
pavimentadas externas e de grande circulação.
Piso Aquecido ou Piso Radiante
Trata-se de um sistema, elétrico ou hidráulico, instalado sob o piso, que

irradia calor para ele. Pouco usado aqui, é comum nos países com
temperatura habitualmente baixa.
276
Tem vantagens sobre os aquecedores domésticos por eliminar o desconforto
de pisar no piso frio em pleno inverno, ser mais econômico (se usado
habitualmente), permitir regular a temperatura desejada, propagar o calor
por convecção (de baixo para cima) mantendo a temperatura em todo
ambiente e por praticamente não reduzir a umidade do ar.
Piso de Carpete De Madeira
O mais barato de todos os “pisos de madeira”, tem acabamento parecido ao

piso laminado, mas é inferior a ele em preço e qualidade, pois tem só três
camadas, é menos espesso, tem base de aglomerado e, por não ter a camada
superior protetora, é mais propenso a riscos.
Piso Cerâmico
Cerâmica vem do grego keramikos (substância queimada). Ela é a mistura

de argila, com outros materiais, queimada em altas temperaturas. Muitas
cerâmicas são, além de bonitas, artesanais, daí serem mais caras. Alguns
confundem cerâmica com porcelanato, mas tecnicamente o porcelanato é
mais elaborado, tem melhor desempenho, durabilidade, impermeabilidade
e acabamento.
277
Piso de Cimento Queimado
Uma opção barata de piso feito basicamente da mistura de cimento, areia e

água aplicada sobre o contrapiso, com uma espessura média de 3 cm, e
depois queimado quimicamente aplicando-se pó de cimento sobre ele,
ainda úmido, e em seguida usa-se uma desempenadeira para espalhar o pó
e deixar o piso bem liso e nivelado.
Pode ser usado em qualquer ambiente interno ou externo, mas deve-se

tomar cuidado com ele porque pode ser escorregadio, ainda mais molhado.
Não é recomendado nos quartos (piso muito frio durante o inverno) e nos
banheiros, principalmente nos boxes, pois além de escorregadio pode reagir
com a química dos xampus e sabonetes.
Pode ser colorido, através de corantes ou praticamente branco, usando-se

o cimento branco na argamassa.
Piso Drenante
Aquele que permite a infiltração de águas pluviais no solo através de, no

mínimo, 20% de sua superfície por metro quadrado.

11.228/92.
278
Piso Frio
Piso feito com uso de pedras (ardósia, granito, mármore, etc.), cerâmica,
porcelanato ou qualquer material frio, ou seja, sem a presença da madeira
e seus derivados.
Piso Granilite
Esse piso é uma massa de cimento misturada com minúsculos pedaços de

pedras. Há dois tipos granilite: o polido, com pedriscos pequenos, e o Fulgê
ou Fulget, que é o mesmo granilite, mas com pedriscos maiores.
Piso de Granito -> ver título específico.
Piso Hidráulico
O piso hidráulico, ou ladrilho hidráulico, é um tipo de revestimento

artesanal, usado em pisos e paredes, feito à base de cimento e que surgiu,
no século XIX. Como a cerâmica, não necessitava de cozimento, de queima.
279
Esse tipo de piso continua sendo produzido um a um, razão pela qual não
é dos mais baratos.
Piso Laminado
Piso de “madeira”, barato e flutuante (porque não é pregado no chão). É

instalado através de encaixes tipo macho/fêmea sobre uma manta
termoacústica de polietileno. Dispensa a aplicação de verniz ou cera e é
altamente resistente a riscos por ser composto de quatro camadas: a
primeira, de fora, é de um filme transparente aplicado exatamente para
proteger dos riscos e facilitar a limpeza, a segunda é da folha com o desenho
da madeira que imita, a terceira é a de alta densidade com os encaixes e a
quarta é a de resina ou celulose para proteger da umidade.
280
Piso de Madeira De Demolição
São tabuas de madeira maciça e de acabamento rústico. Embora alguns

achem que ela é um sinônimo de madeira velha pode-se encontrar, dentre
elas, algumas madeiras nobres cuja extração, hoje, é proibida.
Piso de Mármore -> ver MÁRMORE
Piso Parquet (pronuncia-se “parquê”)
Piso decorativo de madeira formado por peças maciças de diversos

tamanhos, formas e madeiras, compondo desenhos ou mosaicos, dos mais
simples aos mais elaborados. Por isso é mais caro, além de ter uma
instalação mais demorada e manutenção mais dispendiosa da superfície,
das juntas, lixamento e envernizamento. Por outro lado, tem alta
durabilidade e, caso risque, basta lixar e envernizar novamente.
281
Piso de/em Pátina
Pátina é uma técnica de pintura usualmente aplicada sobre móveis de

madeira (embora possa ser aplicada também sobre metais e outras
superfícies) para lhe dar um aspecto rústico, envelhecido.
É uma boa opção para a recuperação de um piso dando-lhe ares novos,

como se tivesse sido trocado. Hoje há pisos laminados e porcelanatos que
imitam perfeitamente essa técnica, que até parecem mesmo madeira.
Piso de Porcelanato
Porcelanato é porcelana, em italiano.
Porcelanato e cerâmica não são a mesma coisa; tem processo técnico de

produção distinto. Em comum só o fato de serem queimados em altas
temperaturas.
O porcelanato é a mistura de porcelana com diversos minerais, queimada a

mais de 1200 graus Celsius, gerando um material homogêneo, altamente
denso, de baixa porosidade, alta impermeabilidade e durabilidade,
acabamento bonito (vitrificado ou fosco) e mais resistente do que as
cerâmicas convencionais.
Por isso está cada vez mais presente em áreas de alto tráfego de pessoas,
como shoppings, aeroportos e hotéis.
Seja porcelanato ou cerâmica clássica, em ambos os casos hoje se encontra

materiais de primeiríssima qualidade que facilmente passam por pisos
282
hidráulicos, mármores, madeiras, metais e outros, tais como os das
imagens adiante:
Piso de Tábuas Corridas ou Piso Maciço
Denominação dos assoalhos de madeira maciça no formato de tábuas, com

espessura média de dois centímetros, fixados sobre ripas, também de
madeira, chamadas granzepes.
É uma das melhores opções em piso de madeira, e também um dos mais

caros (feito até de madeiras nobres), mas permite o lixamento e a
manutenção do verniz ou cera, deixando-o sempre novo.
Esse piso, além do seu conforto térmico, apresenta durabilidade de mais de

30 anos.
283
Piso de Tacos
Piso de madeira maciça, feito de pequenas peças retangulares, sem encaixes

e com tamanhos variáveis, assentado por meio de cola de alta resistência.
Sua instalação, mais demorada do que o de tábuas corridas, também
permite lixamento e envernizamento. O taco de madeira também é
duradouro e, quando feitos de peças maiores, é chamado de tacão.
Piso Radiante -> ver PISO, Aquecido.
Piso Vinílico ou Piso de PVC
PVC vem do inglês Polyvinyl Chloride que, em português, é o Policloreto de

Vinil, um piso plástico, conhecido como vinil. Macio e rápido de instalar,
pode ser colado diretamente sobre o contrapiso ou outro piso já existente
(exceto sobre pedras irregulares, cimento queimado e banheiros (a água e a
umidade podem comprometer a colagem). Com bom conforto termoacústico
e antialérgico, é indicado para ambientes onde fiquem idosos e crianças, e
é fácil de limpar. Apresenta diversas estampas que reproduzem, inclusive,
madeiras e outros elementos.
284
PIVOTANTE
Abertura giratória de portas e janelas em torno de um pino, eixo ou pivô

(por isso pivotante) fixado verticalmente. Esse pivô – macho - gira dentro de
uma cavidade cilíndrica chamada cachimbo ou fêmea.
PLACAS
A primeira providência para a captação de uma placa é argumentar

corretamente sobre os benefícios das placas para o vendedor:
➢ Maior Visibilidade de Venda: quem procura um imóvel anda pela região

onde gostaria de morar. Ao ver a placa, numa fachada e local que lhe
agradam, liga para a imobiliária; se não a tiver...
➢ Prioridade de indicação junto aos clientes.
➢ Divulgação interna do imóvel junto a todas as equipes de venda.
➢ Divulgação no site da empresa, um dos meios mais rápidos e práticos

na divulgação de imóveis. Hoje, por razões de conforto e segurança, a
maioria absoluta das compras e vendas nasce na internet.
➢ Divulgação nos portais especializados (ZAP, Imovelweb, 123i, Viva

Real...) e redes sociais (Youtube, Facebook, Lindekin...).
➢ Análise prévia do perfil do comprador: quando o cliente liga o corretor

já explora se o imóvel atende aos seus anseios e prospecta sua
disponibilidade financeira, minimizando visitas e negociações
infrutíferas.
➢ Segurança: cada visita será sempre previamente marcada e

acompanhada do corretor, já conhecido dos vendedores.
285
Placas Com Exclusividade - Vantagens Adicionais
✓ Placa única valoriza o imóvel. Mais de uma pode transmitir ao

comprador a ideia de que o imóvel está caro (tantas placas e não
vende!?) ou que os vendedores precisam vender rápido, resultando em
propostas muito baixas.
✓ Fotos dos imóveis com placa e exclusividade: tiradas por profissional

contratado, com foco especializado em venda.
✓ Corretores mais motivados, priorizando seu imóvel nas indicações aos

clientes, pois ao venderem seu imóvel ganham um plus da imobiliária
pela exclusividade. O corretor é o primeiro interessado em vendê-lo
priorizando-o sobre os que não tem exclusividade.
✓ Mais investimentos em publicidade: as imobiliárias investem mais na

divulgação dos imóveis em que tem exclusividade delas.
Autorizada a placa deve-se colher, por escrito, a autorização do proprietário

divulgação da venda.
Placas de Congêneres
Atenção a elas. Se estiverem no imóvel há pelo menos três meses ligue e

sugira ao proprietário a mudança, fale da necessidade de reciclagem para
não virar paisagem. Novas placas chamam a atenção de quem passa. As
lojas dos shoppings trocam suas vitrines semanalmente, por causa disso.
Manutenção Das Placas
Placas, além de captarem clientes, divulgam o nome da

imobiliária/corretor, marcam presença do nome no mercado.
Mas não basta tê-las. É necessário cuidar delas. Passe semanalmente em

cada imóvel com placa e veja se ela permanece no imóvel, se a colocação
obedece às disposições legais, se o local onde está fixada proporciona plena
visibilidade para o tráfego de pessoas e veículos que por lá passem, se
adicionaram outras placas (inclusive do proprietário), se foi movimentada
de forma prejudicial à visibilidade almejada e, também, se o estado de
conservação e de legibilidade dela estão adequados.
Colocação de Placas, Faixas e Painéis
A forma correta depende da legislação de cada município. Em São Paulo, a

Lei nº 14.223/06 (a chamada "Lei Cidade Limpa") dispõe que:
"01 - Placas, faixas e painéis só podem ser colocados após autorização, por
escrito, do proprietário do imóvel.
286
02 - A soma delas, incluindo as do proprietário e das congêneres, devem
ocupar a área máxima de 1,00 m². Imóveis localizados em esquinas podem
ocupar essa área máxima em cada uma de suas frentes/faces.
03 – Elas tem de estar colocadas dentro da área do imóvel, no lado interno

do portão, grade ou muro, com recuo em relação a face externa do muro:
Ilustrações: Paulo Henrique C. J. Mota
Essa Lei determina ainda que é expressamente proibido:
04 - Colocar placas e faixas - além das faces externas de muros - em postes

e árvores.
287
05 - Pintar fachadas/paredes/muros de imóveis, edificados ou não, com
dados do corretor envolvido na venda. A multa, nesse caso, é aplicada ao
corretor.
06 - Colocar placas e faixas com os dizeres “Vendeu”, “Alugou”,

“Comercializou” ou análogos.
Desrespeito às regras: multa de R$ 10.000,00 por irregularidade. Persistindo

a infração a multa dobra de valor e é reaplicada a cada 15 dias, até a
regularização da condição irregular.
Há que se lembrar também que o art. 1º da Lei Municipal 11.376/93 dispõe

que:
"Todas as placas, painéis de anúncios ou quaisquer outras peças

publicitárias relativas à compra e venda de imóveis no Município de São Paulo
deverão conter, obrigatoriamente, o nome e número de registro do conselho
Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo – CRECI-SP do
corretor de imóveis responsável..." sob pena de multa no valor de 10 UFM
(Unidade Fiscal do Município). Na reincidência a multa será aplicada em
dobro".
Placa Diferente
Encontrei essa placa na grade de um condomínio. Ela não deixa de ser

interessante, pois o profissional envolvido, de forma clara, já dá sua
mensagem; sem dúvida um direito dele, legítimo.
PLANO DE COMPROMETIMENTO DE RENDA (PCR)
Plano que impõe ao mutuário do Sistema Financeiro da Habitação a

condição de que as prestações mensais de seu financiamento não
comprometam mais de 30 % de sua renda familiar, incluindo a do cônjuge.
288
PLANO DE MANEJO
Documento técnico, com fundamento nos objetivos de gerais de uma

Unidade de Conservação, que estabelece o zoneamento e as normas que
devem presidir o uso da área e o manejo dos recursos naturais.
Fundamentação: Lei Nº 9.985/2000.
PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO (PDE)
Criado em 2001, pela Lei nº 10.257, chamada de Estatuto¹ das Cidades,

no governo Fernando Henrique Cardoso, obriga os municípios com mais de
20 mil habitantes a formularem um plano para atender às demandas da
cidade e melhorar a qualidade de vida de seus moradores, com revisão
obrigatória, pelo menos, a cada dez anos (art. 40, § 3º).
Sua função é estabelecer e organizar o desenvolvimento e expansão

territorial de cada município, controlando o uso do seu solo urbano.
O primeiro de São Paulo foi em 2002, na gestão da prefeita Marta Suplicy.
¹ Lei orgânica ou regulamento de um Estado, associação ou entidade.
PLANTA
Desenho que apresenta a projeção horizontal de uma edificação.
PLANTA BAIXA
Desenho que apresenta, num plano horizontal, a distribuições dos

espaços/ambientes, suas medidas, aberturas (portas e janelas), dentre
outras informações da edificação. A visão que se tem dela é sempre do teto
para o piso, observando-se cada ambiente sem o telhado.
289
PLANTA DE LOCALIZAÇÃO
Representação gráfica da posição de um terreno, de onde está localizado,
seu entorno, vizinhanças, ruas e a região.
Imagem www.google.com.br e arte Paulo Henrique C. J. Mota
PLANTA HIDRÁULICA
Ver PLANTA ISOMÉTRICA.
PLANTA PLANIALTIMÉTRICA
É a planta/mapa que fornece as informações planimétricas (medidas das

superfícies planas) e altimétricas (medidas das alturas) de uma área e seus
acidentes geográficos para o estudo, planejamento e viabilização de um
projeto. É usada, p. ex., para definir o melhor local e traçado para abertura
de estradas, para a instalação de linhas de transmissão de energia elétrica
e de dutos; determinar os volumes de corte e aterro necessários às
construções de barragens e usinas e para auxiliar no planejamento urbano.
290
PLANTÕES
A primeira providência para a captação de um plantão é argumentar

corretamente sobre os benefícios do plantão para o vendedor:
➢ Maior Visibilidade de Venda: o comprador que vê uma casa em

exposição, graças ao plantão, mesmo que por mera curiosidade, entra
nela, fazendo dos plantões um dos principais responsáveis pela venda
de casas. Como hoje todos os plantões estão na internet ter um plantão
significa trabalhar com 100% de potencial de venda.
➢ Manutenção da limpeza do imóvel (quando há): a limpeza interna da

casa, da piscina e dos jardins, no curso do plantão, é feita pela
imobiliária, sem ônus algum para o vendedor, valorizando-o para as
visitas e evitando a depreciação por falta de manutenção mensal.
➢ Plantonista, “x” dias por semana, incluindo sábados e domingos, sem

custo algum para o vendedor, treinado para captar os dados dos
visitantes para que o corretor os contate e promova a venda da casa.
➢ Análise prévia do perfil do comprador: quando o cliente liga o corretor

explora se o imóvel atende aos seus anseios e prospecta seu patamar
financeiro, minimizando visitas e negociações infrutíferas.
➢ Prioridade de indicação junto aos clientes.
➢ Divulgação interna do imóvel junto a todas as equipes de venda.
➢ Divulgação no site da imobiliária, um dos mais rápidos e práticos meios

para divulgação de imóveis. Hoje, por razões de conforto e segurança, a
maioria absoluta das compras e vendas nasce na internet.
➢ Divulgação nos portais especializados e redes sociais.
Plantões com Exclusividade - Vantagens Adicionais
✓ Divulgação com destaque nas principais mídias utilizadas pela

imobiliária.
✓ Corretores mais motivados, priorizando seu imóvel nas indicações aos

clientes, pois ao venderem seu imóvel ganham um plus da imobiliária
pela exclusividade.
✓ Mais investimentos em publicidade: as imobiliárias investem mais na

divulgação dos imóveis comercializados com exclusividade.
Apresentados os benefícios de um plantão basta colher, por escrito, a

autorização de seu proprietário para sua abertura e divulgação da venda.
291
Plantões de Congêneres
Fique atento a esses plantões. Se o plantão da congênere está instalado no

imóvel há pelo menos três meses, fica mais fácil ligar e sugerir ao
proprietário uma mudança, falar da necessidade de reciclagem, para não
virar paisagem. Novos estímulos – outra placa, guarda-sol... - chamam a
atenção de quem passa. As lojas dos shoppings trocam suas vitrines
semanalmente, por causa disso.
Manutenção dos Plantões
Não basta captar um plantão, é preciso saber mantê-lo com você. Por isso:
➢ Visite-o sempre, em dias e horários diversos. Só assim você saberá se o

plantonista falta, se chega atrasado, se sai antes do horário ou se
apresenta algum comportamento fora do padrão de trabalho almejado.
➢ Tire periodicamente uma cópia da tela do site que mostra, com

destaque, o imóvel do plantão e remeta-a para o vendedor (fidelização).
➢ Ligue periodicamente para o vendedor e relate sobre as visitas e

comentários dos visitantes no período.
➢ Entregue na imobiliária, com brevidade, os canhotos com os dados dos

visitantes do plantão, pois um dos principais elementos analisados pela
empresa para manter o plantão aberto é a quantidade das saídas
oriundas dele. Se essa informação não chega para a empresa ela tende
a supor que o plantão não está dando retorno e que é melhor fechá-lo.
Critérios para Abertura de Plantões
Um plantão exige investimento financeiro e investimento sugere aplicação

de recursos, objetivando retorno do capital aplicado com lucratividade.
Abrir plantão num imóvel só é viável quando ele apresenta:
Preço de Mercado: valor de venda dentro ou abaixo do valor de mercado.
Visibilidade: localização com alto tráfego de pessoas e carros.
Atratividade: caraterísticas altamente atrativas, que encantem os

visitantes a ponto de quererem informações sobre ele; uma atratividade
suficiente para captar (atrair) compradores numa faixa para a qual haja
diversas alternativas de venda na imobiliária.
A abertura deve ser feita após a análise da gerência da equipe/da diretoria

da empresa e da apresentação matrícula e do contribuinte do imóvel pelo
proprietário, para prévia análise jurídica da viabilidade da venda.
292
Fechamento de Plantões
Plantões que no curso do tempo não correspondam, na prática, a essas

expectativas, devem ser fechados (relação custo/benefício).
Contudo, fechar um plantão que não se mostrou produtivo é tarefa delicada

e desagradável. Colocar isso para seu proprietário, de forma elegante, sem
fechar a porta do relacionamento para com ele é um desafio. Um exemplo
de como fazê-lo é informar que:
"Infelizmente não poderemos mais manter o plantão em virtude do quadro

que o mercado tem apresentado nos últimos meses. Isso, contudo, não muda
em nada nosso empenho na venda do seu imóvel. A estratégia, neste
momento, é mantermos a placa de venda já que ela também sinaliza
adequadamente aos compradores que seu imóvel está a venda”.
Plantonista - Treinamento
Antes de alocar um plantonista num plantão é essencial que seja orientado

sobre quais informações pode ou não oferecer aos clientes que visitam o
imóvel e como atendê-los.
O ideal é ele receber, p. ex., uma ficha com os dados do imóvel que ele tem
de saber e disponibilizar para os clientes. Quaisquer informações afora
essas, só com o corretor. Exemplo:
➢ Plantão: Av. Paulo Pedro de Paula, 1.045
➢ Bairro: Jardim Marajoara
➢ Zoneamento: ZR1 – Estritamente Residencial
➢ Área de Terreno: 800 m²
➢ Área Construída: 450 m²
➢ Área Social: Hall de entrada em mármore Crema Marfil e living para três
ambientes, com tábuas corridas de sucupira e lareira a gás.
➢ Área Íntima: quatro amplas suítes (média de 40 m² cada), todas com

piso em madeira Muiracatiara tipo exportação, sendo uma máster com
hidro, closet com walk-in e armários embutidos de marca conceituada.
➢ Área de Lazer: piscina com aquecimento a gás, sauna seca para oito
pessoas, churrasqueira coberta com pia e bancada de apoio.
➢ Cozinha com 40 m², com ampla despensa e ilha gourmet.
293
➢ Diferenciais: estilo normando, escritório/área de apoio externo à casa
com vista para a piscina e aquecimento central híbrido (a gás e solar).
➢ Garagem para quatro carros grandes.
➢ Valor do Imóvel: somente com o corretor.
Deixe bem claro com o plantonista: nada de
- “Eu acho que é entre x e y” ou
- “Ouvi dizer que estão pedindo R$...”.
Outro ponto importantíssimo é treiná-lo quanto à abordagem do visitante:
Na Entrada do Visitante
"Bom dia/boa tarde, seja bem-vindo. Fique à vontade para conhecer a casa".
Na Saída do Visitante
"O que o senhor achou da casa? Poderia preencher nossa ficha de visita? O
corretor responsável pela casa atua há muitos anos na região e tem diversas
opções de casas e apartamentos, em diversas faixas de preço".
Se o visitante negar o pedido do plantonista este deve lhe oferecer,

meramente, o cartão do corretor, para que o leve sem compromisso. Se
recusar inclusive o cartão, NÃO INSISTIR, e responder, de forma gentil:
“Agradecemos a gentileza da visita. Bom dia/boa tarde".
Oriente o plantonista a verificar sempre, ao tirar a saída, se o nome, telefone

e e-mail do visitante estão legíveis.
Plantões de Alto Padrão
É estratégico oferecer ao visitante (não aos curiosos) um folder, em papel de

boa gramatura, com boas fotos coloridas e com todos os diferenciais e
informações relevantes do imóvel onde conste também o nome e telefones
da imobiliária e do corretor responsável por ele.
PLATIBANDA
Faixa horizontal que emoldura a parte superior de uma edificação, acima

da linha do telhado.
294
Além do efeito estético, serve para esconder o telhado, razão pela qual é um
recurso arquitetônico comumente utilizado em casas que foram residenciais
e que passaram a ser comerciais, alterando visualmente a antiga vocação
do imóvel, adequando-a à nova realidade.
PLATÔ ou PLANALTO
Parte elevada de um terreno, com cume mais ou menos nivelado.
PLAYGROUND
Do inglês, significa recreio; parque infantil, ou seja, é o espaço destinado à

recreação infantil em prédios, condomínios e parques.
POÇO ARTESIANO
Perfuração feita no solo, através de tubos que podem atingir mais de 2.000
metros de profundidade, para encontrar água subterrânea. Costuma ter
vazão até mil vezes maior do que a do abastecimento público e uma vida
útil média de 40 anos.
Artesiano significa que a água aflora espontaneamente para o solo através

da própria pressão. Se a pressão da água não é insuficiente e precisa de
uma bomba para trazê-la à superfície é um poço semi-artesiano.
Seu custo é alto, mas se paga no curso do tempo, além de garantir o

abastecimento nos períodos de racionamento, como no verão. Para abri-lo
se exige o estudo de viabilidade, licença de perfuração, outorga do direito
de uso, cadastro do poço na Vigilância Sanitária e no Conselho Nacional de
Recursos Hídricos, de um geólogo inscrito no CREA e assim por diante.
295
POLICARBONATO
Material (polímero) transparente, flexível, leve, de alta resistência aos

impactos e às intempéries (até 250 vezes mais forte do que o vidro laminado),
não propaga chamas e com alta durabilidade.
PONTO COMERCIAL
Local onde está estabelecido um comércio. Sua valorização depende da

localização, tipo de comércio praticado e, por força desses dois fatores, a
expectativa de retorno financeiro do negócio a ser instalado nesse ponto.
POOL DE LOCAÇÃO
Pool, do inglês, significa, dentre outras traduções, reservatório/reserva.
Por isso é o rol de unidades de um flat ou hotel, adquiridas por investidores,

reservadas (pool) para hospedagem (locação) temporária, gerando uma
receita rateada pelas unidades participantes do pool.
PORCELANATO -> ver PISO.
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
É a possibilidade de transferência de operações de crédito de uma

instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente.
296
PORTAIS IMOBILIÁRIOS
Um dos principais canais de contato com vendedores e compradores, além

dos sites próprios das imobiliárias. Contudo, cada vez mais, os resultados
deles dependem de regras próprias de cada um; não há uma lógica única
para que a divulgação de um imóvel tenha alta visibilidade e prioridade em
todos. É essencial conhecê-las todas e acompanhar suas atualizações.
Uma dificuldade que o mercado imobiliário encontra é adaptar sua base de

dados aos portais de forma que os clientes (compradores e vendedores)
tenham a mesma visibilidade e filtro de buscas que observam quando
entram diretamente no site da empresa, já que há variações de tratamento
dos dados de acordo com o portal.
PORTAL
É a entrada principal, geralmente ornamentada, de uma cidade, igreja,

catedral ou mesmo de um grande condomínio.
PORTARIA VIRTUAL ou REMOTA
Em qualquer prédio/condomínio a despesa de pessoal é, sem dúvida, a que

mais pesa na taxa mensal de condomínio: 50% ou mais. Por outro lado, o
sonho de todo síndico é reduzir as despesas pela metade sem
comprometimento da qualidade de vida e segurança dos condôminos. Esse
sonho está se concretizando gradativamente: é a portaria virtual.
Como funciona: o condomínio contrata uma empresa especializada em

vigilância 24h para fazer a identificação e o controle do acesso das pessoas
e veículos que entrem e saem dele, através de câmeras e de biometria
(leitura da digital, leitura palmar, facial, de íris...).
297
Ninguém entra sem estar previamente cadastrado ou sem a autorização do
morador. Se alguém tentar forçar o portão, saltar um muro ou mesmo em
casos de emergência (um morador desmaia na entrada do prédio, por
exemplo) a própria central aciona a polícia e/ou resgate.
A portaria virtual é uma realidade irreversível, desde que se profissionalize

ainda mais e invista pesadamente em capacitação e alta tecnologia.
Basicamente por dois motivos:
1º Ela reduz os custos mensais de condomínio.
A maior despesa dos condomínios decorre da folha de pagamentos (mínimo

de 4 porteiros, um zelador e o faxineiro), das ações trabalhistas e dos custos
processuais e indenizatórios.
Na portaria virtual não há mais custo de folha de pagamentos dos porteiros

(zelador e faxineiro permanecem mesmo com a portaria virtual) e nem de
ações trabalhistas dos ex-porteiros. Mesmo que um empregado da empresa
contratada entre com uma ação será contra ela, com quem tem contrato;
além do que nunca pôs os pés no prédio/condomínio. Simples.
A economia gerada, em torno de 50% pode, então, ser revertida para

benfeitorias no prédio e diminuição dos custos mensais de condomínio.
2º Aumenta a segurança dos moradores do condomínio, já que executa

todas as tarefas de um porteiro sem os riscos existentes na portaria física,
tais como:
Exemplo 1
O morador chega de madrugada e fica na rua, buzinando, até que o porteiro

abra o acesso à garagem: estava cochilando ou foi ao banheiro...
Com a portaria virtual, o morador chega e abre a garagem usando o controle

remoto que recebeu na instalação dela. O portão de acesso é duplo, com
intertravamento, para segurança dos ocupantes: o segundo portão só abre
quando o primeiro estiver fechado. Não fica na rua, exposto a um assalto,
aguardando o porteiro acordar ou voltar do banheiro. A central monitora a
entrada dele. Se alguém quiser entrar junto com o carro do morador a
própria central aciona a polícia.
Exemplo 2
Os assaltantes clonam o carro e a placa de um morador. O porteiro, que

não sabe disso, abre o acesso da garagem para os assaltantes e é rendido,
bem como todos os moradores que chegarem.
298
Na portaria virtual, os assaltantes chegam e ficam parados na entrada da
garagem buzinando para que o porteiro abra o portão. A Central estranha
o morador não usar seu controle remoto e ficar buzinando, liga para ele, e
descobre que ele não está no carro. A Central mantem o acesso à garagem
bloqueado e aciona a Polícia Militar.
Exemplo 3
Um "entregador" chega com um maço de rosas para entregar no

apartamento 81 (já sabe que a moradora não está). O porteiro avisa que não
tem ninguém e o “entregador” pede que ele as receba e entregue ao morador.
O porteiro vai recebê-las e é rendido...
A Central liga para o celular da moradora, já que ninguém atendeu no

apartamento, e informa sobre a entrega. Se ela a desconhece, ela pede ao
porteiro que pergunte ao "entregador" o nome da floricultura. Pesquisa seu
telefone, liga para ela e checa a entrega. Confirmada, a moradora autoriza
o recebimento, agora sem riscos. Se o "entregador" não sabe os dados da
floricultura ou se ela não confirma a entrega, a central aciona a Polícia
Militar.
Exemplo 4
O assaltante chega, uniformizado, mostra o crachá da companhia de gás

(falso, como o uniforme), e diz que precisa medir a pressão de gás do prédio
porque há um vazamento na rua e há risco de explosão. O porteiro avisa o
zelador, abrem o portão e são rendidos.
Na portaria virtual: a Central liga para a concessionária, informa os dados

do crachá do "funcionário" e solicita a confirmação do vazamento relatado.
Se desconhecem o "funcionário" ou o vazamento em questão a Polícia Militar
é acionada.
Essas e outras frentes de segurança podem estar mais ou menos presentes

dependendo, é claro, do nível de investimentos que o condomínio pretende
fazer, mas a relação custo-benefício tem jogado a favor da mudança da
portaria física para a virtual, mesmo implantando o sistema mais
sofisticado, razão pela qual ela só cresce e para mim, repito, é irreversível.
Uma grande fonte de informações para assaltos e arrastões a condomínio é,

sabidamente, oriunda de porteiros ou ex-porteiros, quer seja porque eles
têm salários baixos, acreditam que não serão descobertos e que ainda por
cima ganharão parte do fruto do assalto, quer seja porque seus familiares
podem ser dominados pelos assaltantes, sendo que alguns permanecem
com eles e, assim, obrigam o porteiro a abrir os portões para a entrada deles.
Como os porteiros virtuais não tem acesso físico a ninguém e nem estão
atrelados a um único prédio ou condomínio, essa possibilidade fica
neutralizada.
299
PORTE COCHÈRE
Espaço coberto, em hotéis e residências de alto padrão, destinado ao acesso

de veículos até a entrada da edificação, para facilitar o embarque e
desembarque de pessoas e bagagens, protegendo-as do sol e da chuva.
PORTEIRA FECHADA
Expressão usada para designar uma negociação de venda ou locação de

imóvel em que o valor negociado contempla tudo o que ela contém (ex.:
mobília, eletrodomésticos, estoques, maquinários e até veículos).
PÓRTICO
Do latim porticum (coluna), designa o vão coberto na entrada de uma cidade,

edificação, templo ou palácio, sustentado por colunas. Na teoria é o mesmo
que portal, mas com dimensões menores.
300
POSSE
Ter a posse é ocupar, usufruir de alguma coisa ou direito; no nosso caso,

de um imóvel.
Para o Código Civil Brasileiro vigente é ter de fato o exercício, pleno ou não,
de alguns dos poderes inerentes a uma propriedade. Percebam que essa
colocação exclui a expressão domínio, porque na posse o possuidor mantém
o imóvel sob sua guarda, usa e goza dele, mas não é dono dele, não tem seu
domínio que, por exemplo, no caso de uma locação é do locador, e não do
locatário (o possuidor temporário).
POSSE PRECÁRIA, PROVISÓRIA ou DIRETA
Posse precária ou provisória não existe no Código Civil. É um mero jargão

imobiliário para a POSSE DIRETA, esta sim, prevista no Código Civil:
“A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente,

em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela
foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o
indireto”.
POSSUIDOR
Aquele que tem o exercício, pleno ou não de algum dos poderes inerentes à
propriedade. Ex.: O locador. Embora não seja o proprietário do imóvel faz
uso de um dos direitos do seu titular, o de usufruir do imóvel, habitá-lo,
enquanto perdurar o contrato de locação.
POSSUIDOR ESBULHADO
É o legítimo dono de um bem, mas que ficou privado dele pela posse
indevida de alguém, de forma violenta ou clandestina.
O possuidor esbulhado tem, nesse caso, o direito legal de usar de sua

própria força, no limite do essencial à restituição do bem ou de entrar com
uma ação de reintegração de posse. Ver também ESBULHO.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.210, “caput”, § 1º e

1224; Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.554.
301
POSSUIDOR TURBADO
Há uma linha tênue entre os conceitos de esbulho e turbação. Quando o

titular da propriedade tem o exercício de sua posse prejudicado, embora
não totalmente suprimido, não se configurará o esbulho, mas turbação da
posse. Um exemplo são os casos em que há a invasão de parte de uma
propriedade.
A medida judicial nos casos de turbação é a Ação de Manutenção de Posse,

enquanto que no esbulho cabe a Ação de Reintegração de Posse.
A turbação, assim, é um incômodo no exercício da posse. Exemplo: o vizinho

de sua propriedade rural passa por suas terras, juntamente com seu quadro
de pessoal e com seus equipamentos e máquinas agrícolas, para cortar
caminho e chegar à dele, sem sua autorização. Esse comportamento dele
não obsta sua posse da área, mas, sem dúvida, é um incômodo que pode
caracterizar turbação à sua tranquilidade e propriedade.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 554.
PÓS-VENDA
Ação de contatar o cliente, posteriormente à venda, para acompanhar os

passos subsequentes a ela e também para avaliar seu grau de satisfação
em relação ao serviço prestado ou ao bem adquirido.
Infelizmente, as imobiliárias fazem pouco isso. Se você compra um carro, p.

ex., sabe que a concessionária liga sempre, quer seja para oferecer serviços
e acessórios em promoção ou lembrando que está na hora de fazer a revisão
para não perder a garantia.
Por que as imobiliárias não tem o hábito de perguntar ao cliente se foi bem
atendido em todo o processo e, aproveitando, oferecer oportunidades do
mercado, como um imóvel comercial, com valor de oportunidade e renda
garantida (alugado)...?!
POTENCIAL CONSTRUTIVO -> ver COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO.
PRAZO MÉDIO DE VENDAS (PMV)
Prazo médio, em meses, em que as unidades ficam à venda. Há uma

diferenciação prática observada quando se coteja o PMV das casas e
apartamentos, um imóvel residencial e um comercial e assim por diante.
302
PREÇO
Quantia envolvida na transação de um bem ou na contratação de um

serviço.
PREÇO DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA -> ver VALOR DE LIQUIDAÇÃO

FORÇADA.
PREÇO JUSTO
Para mim, preço justo é aquele que, dentro dos preceitos éticos e legais,
satisfaz ambas as partes (vendedor e comprador, prestador e tomador do
serviço).
Conseguir isso, às vezes, é complicado: o vendedor acha que seu imóvel vale
mais do que realmente vale, e o comprador, menos.
O vendedor diz: “Você precisa dizer para seu cliente que a casa foi reformada,
que sou o único morador...”.
O comprador diz: “Ele precisa entender que o mercado está em baixa e que
eu estou pagando à vista...”.
A ânsia de cada parte fazer um “bom negócio” é que faz muitas vezes com
que ele não aconteça.
O corretor não pode ter medo de mostrar a ambos ou à parte “fora de foco”
essa realidade.
Se o imóvel está acima do valor de mercado, deve dizê-lo. Se o comprador

quer pagar menos do que o imóvel vale, também. Mas não de forma
meramente verbal e sim com fatos. Basta selecionar links de imóveis, na
mesma região, com as mesmas características de metragem, de construção
e conservação, e passar para a “rês desgarrada” (vendedor ou comprador).
Se mesmo assim não ceder para o bom senso, não insista mais. O tempo
vai amadurecê-lo ou um comprador loucamente apaixonado pelo imóvel
pode aparecer e pagar por ele o que não vale. Ou o vendedor acaba
percebendo que o seu “Eu não tenha pressa de vender; não estou
precisando...” está começando a incomodar, na medida em que ao invés de
focar receita, está começando a focar as despesas, e daí cede.
Tudo é uma questão, primeiro, de convencimento e, em segunda instância,

de tempo.
303
PREÇO TURN KEY
Talvez a melhor tradução dessa expressão do inglês seja chave na mão.
É uma forma de contratação, comum em processos licitatórios, em que o

preço do todo a ser contratado é fechado (valor total acordado) para a
execução do serviço ou obra a ser entregue, em plenas condições de
funcionamento e no prazo previamente estabelecido. É o que nossa
legislação chama de empreitada integral.
Esse tipo de contrato é comum em processos licitatórios e em obras

corporativas. Dependendo do contrato, a empresa vencedora cuida do
projeto, orçamentos, cronograma de execução, gerenciamento da obra,
tudo, até a entrega das chaves. Isso pode ser feito também para obras
residenciais de qualquer porte, seja construção ou reforma.
Fundamentação: Lei nº 8.666 – Contratos de Obras e Outros.
PRÉDIO -> ver EDIFÍCIO.
PRÉ-FABRICADO
Elemento construtivo produzido industrialmente, normalmente com

dimensões padronizadas, para reduzir o tempo de construção e minimizar
seus custos.
PRÉ-LANÇAMENTO
Fase que precede o lançamento oficial de um projeto imobiliário que tem

data marcada para poder ser legalmente comercializado
PRELAÇÃO -> ver Direito De Preempção
PRENOTAÇÃO
Prenotar é fazer uma anotação (ou nota) prévia, antes do registro oficial,
que demandará mais tempo, uma vez que ainda será apreciado para
averiguar se atende à toda demanda legal para a finalidade pretendida.
No caso dos cartórios é a anotação prévia, provisória, que o oficial de

registro público faz, no protocolo de entrada de um título (documento que
comprova o uso de um direito: título de propriedade, por exemplo)
apresentado para registro. É provisória porque tem validade de 30 dias a
contar da data do protocolo.
304
Se o título for devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado
após os 30 dias do seu ingresso, receberá um novo número de protocolo, de
prenotação, com novo prazo de 30 dias.
O número da prenotação é relevante, pois é ele que determinará a prioridade

do título e, esta, a prioridade dos direitos reais, em havendo mais de um
título apresentado simultaneamente, mesmo que da mesma pessoa.
Fundamentação: art. 186 da Lei nº 6.015/1973.
PRESCRIÇÃO -> ver DECADÊNCIA.
PRESTAÇÃO
Cada uma das parcelas pagas, ou a serem pagas, em datas periódicas e

sucessivas, para quitação de uma dívida contratual.
PRINCIPAL -> ver CAPITAL.
PRO SOLUTO -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PRO SOLVENDO -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PROCURAÇÃO
Procuração, ou mandato, vem do latim procuratio, ou seja, gestão.
É o documento público, emitido e registrado pelo Cartório de Notas, através

do qual uma pessoa – o outorgante ou mandante – nomeia alguém de sua
plena confiança – o procurador ou mandatário – para tratar de negócios e
praticar determinados atos em seu nome.
Por ser um ato fundamentado na confiança do outorgante pode ser revogada

a qualquer momento, se ele assim o desejar.
Pode ter prazo de validade ou não conforme a vontade do outorgante. Se

nela não estiver consignada uma data de validade e tiver sido lavrada há
mais de noventa dias deve-se solicitar a segunda via para se ter certeza de
que não foi revogada ou substabelecida (transferida para outra pessoa a
responsabilidade de). Se feita em Cartório de outro município deve ter firma
reconhecida do tabelião/escrevente que a assinou.
305
Se um brasileiro a faz no exterior, tem de ser emitida pelo Consulado
Brasileiro do país onde esteja.
Se envolver estrangeiro(s) tem de ser feita por notário público, observada a

legislação vigente no país onde reside, apresentada ao Consulado do Brasil
desse mesmo país, sofrer a tradução juramentada e, então, ser registrada,
aqui, no Cartório de Títulos e Documentos.
Embora possa ser redigida de próprio punho, para fins particulares (basta
o reconhecimento da firma do outorgante), para fins públicos, como é o caso
de uma escritura, ela só pode ser feita em cartório.
PRÓDIGO
Pessoa que dilapida seus bens e que gasta dinheiro compulsivamente

comprometendo o seu patrimônio.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.4º, inciso IV, 1.767, V.
PROJETO
Se olharmos um dicionário veremos que projetar é traçar um plano, é fazer

um planejamento com a intenção de realizar algo. Assim, um projeto é
meramente o planejamento de uma obra envolvendo seu orçamento e todo
o detalhamento de cada parte dela (plantas, cortes, elevações, arquitetura,
estrutura elétrica e hidráulica, paisagismo, acabamentos, etc.). Quando
falamos de obras, vários são os projetos envolvidos, feitos por engenheiros
e/ou arquitetos, dos quais destaco:
Projeto Arquitetônico
Nele o arquiteto apresenta a forma e estilo propostos para a futura

edificação, observados os desejados e parâmetros apresentados
previamente pelos contratantes.
Projeto Bioclimático
Projeto que vislumbra, através do controle das condições de insolação,

vegetação, dos materiais utilizados, do tipo de cobertura e posicionamento
de aberturas, dentre outros parâmetros, economizar energia elétrica,
minimizar a utilização de ar condicionado e o uso da iluminação artificial.
306
Projeto Estrutural
Esse projeto é que indica o tipo e dimensionamento de estrutura (fundação,

vigas, lajes, pilares/colunas) necessária à sustentação da edificação
garantindo sua segurança.
Projeto Das Instalações Elétricas
Neste, o estudo e planejamento (incluindo a distribuição da rede interna,

materiais, bitolas...) é para atender à demanda de energia elétrica que a
edificação, seu tipo, uso e ocupantes apresentarão, observada sempre a
relação custo/benefício e uma margem de segurança para essa demanda.
Projeto Das Instalações Hidráulicas
O mesmo princípio do elétrico, mas voltado à parte hidráulica.
Projeto Executivo
É o conjunto de elementos necessários à execução da obra, de acordo com

as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Projeto Paisagístico
Projeto ambiental para as áreas comuns e de lazer do empreendimento,

fazendo da paisagem um complemento da arquitetura.
PROPONENTE
Do latim proponens (propor). É quem propõe algo. É quem, por exemplo, no

financiamento bancário, faz o pedido para obtê-lo.
PROPRIEDADE
Também chamada de propriedade privada, é o direito real que dá a seu

titular, o proprietário, de maneira absoluta, exclusiva e direta à sua
vontade, o poder sobre um bem material ou intelectual (tangível ou
intangível), podendo usá-lo e dele gozar e dispor como bem entender,
observados os limites da Lei, além de ter também o direito de reavê-lo de
quem injustamente o possua ou detenha.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.521 e 524; Constituição

Federal/1988, art.5º e 170.
307
PROPRIEDADE FAMILIAR
É o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua

família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a
subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para
cada região e tipo de exploração; eventualmente, trabalhado com a ajuda
de terceiros.
Fundamentação: Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, art. 4º, inciso II.
PROPRIEDADE RESOLÚVEL
A propriedade resolúvel, ou propriedade ad tempus ou propriedade

revogável, é aquela em que o título aquisitivo do bem está subordinado a
uma condição resolutiva no contrato, de forma que ela deixa de ser plena e
passa a ser limitada.
Um exemplo de propriedade resolúvel é o imóvel comprado através de

financiamento bancário. O contrato de financiamento reza que o bem
comprado é transmitido ao agente financeiro como garantia do valor
emprestado até que seja quitado todo o débito. Essa é a condição resolutiva:
o banco empresta o dinheiro se o bem adquirido ficar em garantia até a
plena quitação do valor emprestado; só então o libera, legalmente, para que
a pessoa que fez o financiamento passe a ser seu único titular. Se, contudo,
não honrar a dívida, o banco executa o contrato e vende o bem para reaver
o empréstimo.
PROPRIETÁRIO
Juridicamente proprietário é toda pessoa física ou jurídica que tenha o

domínio do bem e, assim, tenha poderes para dispor dele como bem
entender (usar, alugar, vender, emprestar o que for sua vontade). Ver
PROPRIEDADE.
No jargão imobiliário o proprietário de um imóvel é chamado de “PP”.
Quando um corretor usa a expressão “PPLPV” está informando aos demais

corretores: ProPrietário Louco Para Vender.
Significa que ele, por qualquer motivo, precisa da venda imediata e que por
isso pede um valor de venda competitivo no mercado, ou com uma condição
de pagamento bastante flexível e/ou está aberto a propostas que viabilizem
a venda com brevidade. Essa informação costuma produzir bons resultados.
308
PROPTER REM
Do latim, significa do negócio, ou, da coisa, ou seja, aquilo que é próprio do

negócio realizado.
É a obrigação que o proprietário de um bem (ou de um direito) assume ao

adquiri-lo; intrínseca ao negócio realizado. No caso dos imóveis, as
obrigações propter rem são, p. ex., do condômino pagar mensalmente a taxa
de condomínio, não alterar a fachada do prédio, pagar pelas benfeitorias
aprovadas e realizadas e pagar os tributos inerentes ao imóvel, tal como o
IPTU.
A obrigação propter rem segue o imóvel, é transmitida junto com a

propriedade. Assim, passa do antigo proprietário para o novo, que deve
cumpri-la, independentemente dela ter se originado antes. A transmissão é
automática e o proprietário não pode recusar-se a assumi-la.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.219, 1.234, 1.280, 1297,
§ 1º, 1.315 e 1.336, III; Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966), art.29
e 32.
PRO-RATA DIE -> ver JUROS DE MORA.
PROTESTO
Ato formal – somente o Tabelião o pode lavrar - que torna pública a

inadimplência (impontualidade) de um devedor, seja ele pessoa física ou
jurídica. Ele tem duas finalidades: denunciar publicamente o atraso do
devedor e resguardar o direito desse crédito a quem lhe compete.
O protesto é o passo que antecede, embora não obrigatoriamente, a

execução judicialmente da dívida ou o requerimento da falência do devedor.
Como consequência o devedor terá seu nome inscrito nos órgãos de
proteção ao crédito, cabendo ao próprio devedor, após o pagamento da
dívida, cancelar seu nome nesses órgãos.
PRUMADA
É o conjunto de espaços verticais de um prédio onde ficam os elevadores,

as escadas, as instalações elétricas, hidráulicas e também os apartamentos
de um prédio.
Assim, todos os apartamentos de final “1” de um prédio, p. ex., de todos os

andares, estarão sempre na mesma posição, na mesma linha do prédio,
como que seguindo a linha de um prumo; por isso, prumada.
309
PRUMO
Aparelho que verifica a verticalidade de paredes e colunas, através de um

fio preso na extremidade mais alta e um peso na extremidade mais baixa.
PULMÃO DE SEGURANÇA -> ver ANTECÂMERA DE SEGURANÇA.
PURGAÇÃO DA MORA -> ver MORA.
QUADRA FISCAL
Documento instituído no município de São Paulo para demonstrar a

localização exata de uma área, edificada ou não, suas confrontações
(testada, perímetros, divisas) e demais dados que deixem clara sua posição
e limites. A Quadra Fiscal também serve para:
➢ Analisar e definir o zoneamento correto de cada imóvel.

➢ Analisar e definir as categorias de uso permitidas para cada área.
➢ Consultar sobre existência de tombamento.
➢ Saber se a área é ou será alvo de desapropriação.
➢ Saber se há projetos de melhoramentos viários para essa área.
➢ Localizar cadastros dos vizinhos.
➢ O primeiro pedido de ligação de água e luz.
➢ Pedidos de retificação de área junto aos registros de imóveis e demandas
judiciais de esclarecimento de divisas.
Todo imóvel é identificado através do seu número de cadastro de

contribuinte junto à prefeitura, o chamado número do IPTU, composto de
11 dígitos.
Os três primeiros identificam em que setor do município está a quadra do

imóvel, os três subsequentes a quadra (quarteirão) onde está o imóvel e os
quatro últimos o lote do imóvel, sua posição exata no quarteirão. O último
é o dígito de verificação, que checa erros de digitação. Ex.: contribuinte
(IPTU) nº 001.011.0070-8. O setor é o 1 (001), a quadra é a de número 11
(011) e o lote é o 70 (0070), o 8 é o dígito verificador. Imagem adiante:
310
QUADRAS ESPORTIVAS
Alguns compradores procuram por condomínios que tenham quadras

esportivas e eventualmente perguntam suas medidas e o tipo de piso. Saia
justa? Não, se você souber o básico (em ordem alfabética):
Quadra de Badminton: o Badminton, levado da Índia para a Inglaterra

pelos militares ingleses após a colonização, é um jogo que usa raquetes e
rede, como o tênis, só que ao invés da bola utiliza uma peteca, com 16 penas
de ganso, e sua rede é suspensa.
Sua quadra mede 13,40m de comprimento por 6,10m de largura. A rede

fica a 1,55m do chão. Pisos indicados: antiderrapantes (asfáltico,
emborrachado). Não confundir com a Quadra de Peteca: nela usa-se a mão
e não a raquete, além do que ela tem 15m de comprimento, 7,50m de
largura e sua rede tem altura de 2,43m.
Quadra de Basquete: são 28 metros de comprimento por 15m de largura.

A cesta fica a 3,05 m do chão, posicionada 1,20 m a frente do limite da
quadra. Pisos indicados: antiderrapantes (asfáltico, emborrachado).
Quadra de Futebol de Salão: sua medida deve ser de 40m de comprimento

por 20m de largura. O gol tem 2 m de altura por 3 m de largura. Pisos
indicados: rígido, asfáltico ou de madeira. Se ela for de Futebol Society, as
medidas são: 45m de comprimento por 25 m de largura. O gol deve tem
altura de 2,20m e largura de 5m. A grama sintética e o piso de areia são
ideais para essa modalidade.
Quadra de Handebol: quadra de 40m de comprimento por 20m de largura.

Cada gol tem 2 m de altura por 3 m de largura. O piso indicado é o asfáltico.
311
Quadra de Squash: Comprimento de 9,75m por 6,40 de largura. Da
retaguarda à linha de meio-campo 4,26 metros. Altura da parede frontal
4,75 metros. Altura da parede da retaguarda 2,13 metros. Em áreas
cobertas, é comum o piso de madeira.
Quadra de Tênis: são 23,77m de comprimento por 10,97m de largura, só

de quadra. Somada a margem de segurança ao redor sua área deve ser de
36m x 18 m. Pisos: saibro (mistura de argila seca, que lhe dá coloração
alaranjada, é o mais lento dos pisos), grama (o mais rápido) e sintético (o
favorito da maioria, por ser o ponto de equilíbrio entre os dois anteriores).
Quadra de Vôlei: para o vôlei a quadra deve ter 18m de comprimento por
9m de largura e uma rede de 2,45 m de altura. O piso asfáltico e o de
madeira são os mais utilizados para esta modalidade.
Quadra Poliesportiva: tem 16m de largura por 27m de comprimento. Sua

demarcação é feita por cores, sendo uma para cada esporte e suas
respectivas medidas: a linha branca é usada para demarcar a área do tênis,
vôlei, badminton e o squash. A amarela destina-se ao handebol e a azul, ao
basquete. O piso pode ser cimentado, asfáltico, emborrachado ou, no caso
de áreas cobertas, de madeira.
QUARTO DO PÂNICO -> ver PANIC ROOM.
QUERELANTE
Aquele que move uma ação penal contra outra pessoa, o querelado.
QUINHÃO
Parte atribuída a cada pessoa na divisão de algo. Num inventário é o

montante de herança que cabe a cada herdeiro.
312
QUIOSQUE ou CORETO
Do francês kiosque (pequena loja para venda de pequenos artigos), derivado

do persa košk (pavilhão), é uma pequena construção, comum nas praias e
nos shoppings, para venda de produtos e serviços.
É também a edificação com laterais construídas a meia altura, coberta,

situada num espaço verde ou praça, usada para lazer (jogos de tabuleiros,
p. ex.) e para a apresentação de eventos (bandas, concertos) protegendo
quem lá está do sol e da chuva.
QUITAÇÃO
Quitar é pagar o que se deve. Quitar uma dívida é pagá-la integralmente.
QUITINETE -> ver APARTAMENTO QUITINETE.
313
QUÓRUM
Número mínimo obrigatório de pessoas para uma assembleia poder

deliberar sobre decisões que atinjam o condomínio e seus condôminos.
RACHADURA -> ver TRINCA.
RATEIOS EXTRAS -> ver FUNDO DE RESERVA.
REAJUSTE
Correção monetária de uma dívida ou saldo devedor com base em critério

ou índice previamente estipulado.
REBOCO (pronuncia-se rebôco)
Argamassa aplicada na parede para cobrir os tijolos e blocos construtivos e

também para servir de base para a aplicação da massa fina e da pintura.
RECONHECIMENTO DE FIRMA
Firma também é sinônimo de assinatura. Assim, reconhecer uma firma é

confirmar, através do Cartório de Notas ou do Cartório do Registro Civil das
Pessoas Naturais, que a assinatura constante em determinado documento
é efetivamente da pessoa que o assinou. São dois os tipos:
1. Reconhecimento de Firma Por Semelhança
O mais comum. Faz-se a comparação grafotécnica da assinatura do

documento com a existente da pessoa na sua ficha de firma, arquivada no
cartório. Se forem iguais, o cartório reconhece a assinatura colando um selo
de autenticidade e assinando junto à assinatura reconhecida. Qualquer um
pode reconhecer a firma de uma assinatura sem a presença do autor da
assinatura (salvo não tenha firma aberta).
Se a pessoa não tem firma aberta pode abri-la na hora; basta apresentar o
seu documento de identidade original e o CPF. A ficha de firma não tem
prazo de validade, mas se a pessoas mudar sua assinatura precisará ir ao
cartório para renovar sua ficha de firma com a nova assinatura.
Para que o reconhecimento de firma é necessário que o portador do

documento saiba o nome completo de quem o assinou. Se o nome estiver
incompleto ou errado, ou se for um nome comum, como José da Silva, é
necessário também o número do RG ou do CPF da pessoa, caso estes dados
314
não constem no documento, para que a busca no sistema possa ser feita
com sucesso e sua ficha localizada.
2. Reconhecimento de Firma Por Autenticidade
Habitual nos casos em que se exige maior segurança como, p.ex., nos
documentos de transferência de veículos, títulos de crédito e contratos com
fianças e avais.
Neste caso a pessoa tem de comparecer pessoalmente ao tabelionato, com

o RG e CPF originais, e assinar o documento na presença do funcionário do
Cartório, além de assinar um termo em um livro de comparecimento,
também para atestar que ele realmente esteve na presença do
Registrador/Tabelião e que assinou o documento na sua presença.
RECONSTRUÇÃO
Obra destinada à recuperação de uma edificação, motivada pela ocorrência

de incêndio ou sinistro, recompondo as características anteriores.

11.228/92.
RECUO
Também chamado de afastamento, é o espaço livre mínimo exigido pelo

município entre as faces da construção e os limites de frente, laterais e de
fundo do seu terreno.
315
RECURSO
É uma ação processual solicitando o reexame de uma decisão judicial com

o objetivo de reformá-la (modificá-la), esclarecê-la ou invalidá-la. Quem
entra com um recurso não pode propor nova ação; continua a ação
anteriormente ajuizada, em tramitação. Quando uma decisão não permite
mais recurso ela é intitulada coisa julgada.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art. 496 e 502.
REDES SOCIAIS
Outras crias, irreversíveis, da internet. Nelas, o corretor tem uma ótima

oportunidade para dar visibilidade ao negócio junto ao público que lá
navega, cada vez maior, desde que saiba utilizar os canais adequados para
oferecer de forma relevante e estratégica seus serviços e produtos. Não vou
me alongar nesse assunto porque elas são muito dinâmicas e sofrem
mudanças constantes, além do que cada rede tem sua regra e várias, com
certeza, vão mudar no curso dos anos.
Alguns deixarão de existir e outras virão, mas as redes sociais são perenes.
É função de cada profissional manter-se atualizado com o uso e tendências
do mercado de então. Hoje, as mais relevantes, são:
Facebook – www.facebook.com
A rede de maior divulgação. É uma verdadeira plataforma de

relacionamento e que permite propaganda das empresas. Nele é possível
conversar (por escrito) com o cliente, mandar fotos, filmes e links. Em 2015
já havia mais de 1,2 bilhão de pessoas no mundo o utilizando. Para
assuntos comerciais o indicado é criar uma página chamada de FAN PAGE,
acessar a página utilizando seu perfil e convidar todos os seus amigos e
contatos do mercado para a curtirem e a compartilharem com outras
pessoas da rede o que você tem a oferecer. Preste atenção aos comentários
que surgirem. São indicadores se o objetivo está sendo alcançado. Numa
classificação eu diria que a ordem de importância começa pelo
compartilhamento (bom sinal), depois os comentários (ajustam rumos) e por
fim as curtidas.
Twitter – www.twitter.com
Pela frequência de utilização, hoje, é a segunda rede social mais utilizada.

Permite textos de até 140 caracteres (ótimo exercício de objetividade) e
aceita postagem com fotos. Serve tanto para o corretor se manter atualizado
quanto para divulgar assuntos e produtos de sua área. Usa basicamente
duas ferramentas: a “@” (arroba) para identificar ou marcar um usuário,
bastando colocá-la antes de seu nome (“@Paulo” ou “@Lopes”) e a chamada
HASHTAG, cujo símbolo é “#” (numeral, cerquilha, cardinal ou “jogo da
316
velha”), usada para agrupar assuntos. Se, por exemplo, você usar
“#mercadoimobiliario” o twitter vai buscar conteúdos com as mesmas
hachtags e descobrir o que está sendo comentado nesse sentido.
Instagram (APP)
Um aplicativo bem popular, quando o objetivo é ver e postar fotos. Com ele
dá para seguir pessoas, ver as imagens postadas por elas e ficar atento às
dicas que elas apresentam. Tem recursos similares aos do Twitter, tal como
o uso da “@” (arroba) e da “#” (hachtags), mas não é possível colocar links
que direcionam o usuário para outro lugar. O corretor pode, p. ex.,
fotografar um imóvel incrível, comentar seus diferenciais, e divulgá-lo.
WhatsApp
Outra ferramenta dos smartphones muito utilizada hoje e que permite

remeter informações escritas, gravadas e também com fotos e vídeos.
Independentemente da rede, para usá-las bem e com propriedade é preciso
o domínio de suas regras, objetividade, relevância, cuidado na frequência
do contato e parcimônia. Priorize sempre as mensagens por escrito e não
por voz (se a pessoa está numa reunião não vai ouvir a gravação; o texto ela
lê).
REDIBIÇÃO -> ver VÍCIO REDIBITÓRIO.
REFORMA
Obra que implica em modificações numa edificação, com ou sem alteração

de seu uso, da área edificada, de sua estrutura e volumetria.

11.228/92
REGIME DE AFETAÇÃO
Prática usual das incorporações visa proteger os compradores, de um

empreendimento sob esse regime, de dívidas que a incorporadora desse
empreendimento possa ter em face de outros empreendimentos, através de
uma garantia contratual de que o empreendimento adquirido será realizado
e entregue, lastreado por um fundo contábil obrigatoriamente destinado
para a realização desse empreendimento específico.
Fundamentação: Lei nº 4.591, art. 31A a 31F.
317
REGIMES DE CASAMENTO
A correta identificação e análise do regime de casamento dos vendedores é

essencial sob pena do contrato de venda e compra ser invalidado. São eles:
Comunhão Universal De Bens
Os bens que os cônjuges possuíam antes e no curso do casamento passam

a ser, legalmente, patrimônio de ambos, independentemente de os terem
adquiridos quando solteiros ou por herança. Se, contudo, a
herança/doação foi gravada com cláusula de incomunicabilidade, fará
parte somente do patrimônio do favorecido por ela.
Assinatura da venda (contrato/escritura): tem de ser feita por ambos,

obrigatoriamente.
Comunhão Parcial De Bens
Os bens adquiridos pelos cônjuges antes do casamento pertencem a quem

os detinha. Os adquiridos no curso do casamento pertencem a ambos.
Exceção: os adquiridos no curso do casamento, por herança, pertencem

somente ao herdeiro.
Assinatura da venda (contrato/escritura): tem de ser feita por ambos. No

caso da venda de um bem anterior ao casamento, o cônjuge que não o
detinha assina também, meramente como anuente.
Separação Total De Bens
Cada um é dono do patrimônio que conquistou e registrou antes e no curso

do casamento. Para tanto é feito o contrato pré-nupcial - Escritura de
Pacto Antenupcial - registrada no Cartório do Registro de Imóveis, no qual
são estabelecidos os direitos e obrigações do casal quanto à divisão de
patrimônio.
Ao se solicitar a certidão de casamento, nesse caso, deve-se pedir também

a Escritura de Pacto Antenupcial devidamente registrada.
Assinatura da venda (contrato/escritura): será feita somente pelo cônjuge

detentor do patrimônio, salvo o bem tenha sido adquirido por ambos.
318
Separação Obrigatória De Bens
Este regime é uma imposição legal para proteger o patrimônio de pessoas

viúvas, divorciadas sem partilha de bens ou maiores de 70 anos. Nele,
aplica-se a mesma regra da comunhão parcial de bens.
Assinatura da venda (contrato/escritura): tem de ser feita por ambos sendo

que, caso o imóvel tenha sido adquirido antes do casamento, o cônjuge
assina como anuente.
União Estável ou Conviventes Maritais
Não é, na verdade, um regime de casamento, e sim uma situação de fato,

em que a Lei concede direitos semelhantes a um casamento. Nesse caso, o
vendedor que conviver em regime de união estável, inclusive homoafetiva,
tem que colher a assinatura de anuência do companheiro no contrato. Se
os conviventes desejarem podem fazer um pacto antinupcial para escolha
de um dos regimes de bens diferente do de comunhão parcial (padrão).
Participação Final dos Aquestos
É um regime de bens misto de comunhão parcial e separação total de bens,

ou seja, os bens adquiridos no curso do casamento seguem o padrão da
comunhão parcial, porém aqueles adquiridos antes do casamento podem
ser dispostos por seu possuidor independentemente da anuência do
cônjuge; basta que assim esteja disposto no pacto antinupcial.
Vendedores Casados No Exterior
O casamento de cônjuges casados no exterior, para ser validado no Brasil,

deve ser apresentado ao Consulado do Brasil no país de origem do
documento, traduzido para a língua portuguesa por um Tradutor Público
Juramentado e ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos do
domicílio que tenham no Brasil ou, se não o tiverem, no 1º Cartório do
Distrito Federal.
Se o casamento for de uma pessoa brasileira com uma estrangeira, ocorrido

no exterior faz-se o mesmo processo anterior, mais a transcrição no 1º
Registro Civil da cidade onde estiverem residindo.
Na impossibilidade de um dos cônjuges comparecer, ou ambos, o registro

pode ser feito através de procuração específica para esse fim.
319
O cidadão brasileiro casado e domiciliado no exterior não é regido pela lei
brasileira e sim pela lei do país onde reside.
Fundamentação: Lei nº 6015 – art. 32.
REGISTRO DE IMÓVEIS
Só é dono de um imóvel quem o registra no Cartório de Registro de Imóveis:

essa máxima é absolutamente verdadeira.
O registro é feito num documento chamado Matrícula, que documenta o

histórico completo do imóvel, desde sua origem (terreno), de todas as
transações (bem como a forma e valor de cada uma) e proprietários
(vendedores, compradores), em cada momento da história desse imóvel,
além das mudanças, alterações e extinções dos direitos referentes ao imóvel
e seus proprietários. Exemplos de registros que ocorrem numa Matrícula
(não confundir com as averbações): o da venda e compra, da cessão e de
promessa de cessão, de incorporações, de doações, de hipotecas, de
penhoras, arrestos e sequestros do imóvel, usufrutos e alienações
fiduciárias.
Se alguém vende um mesmo imóvel, de má-fé, para mais de uma pessoa, o

legítimo proprietário será o primeiro que registrar a venda. Aos demais resta
ir atrás do vendedor e buscar o ressarcimento, se o encontrarem...
O valor de registro é calculado de acordo com a “Tabela de Custas de

Registro de Imóveis”, da ARISP – Associação dos Registradores de Imóveis
de São Paulo, atualizada anualmente.
Fundamentação: Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos
REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA -> ver MEMORIAL DE

INCORPORAÇÃO.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE
Procedimento promovido pelo legítimo proprietário de um imóvel

objetivando recuperar a posse dele frente a uma ocupação ilegal desse bem
por terceiros.
Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.560 a 564.
REIPERSECUTÓRIA -> ver AÇÃO REIPERSECUTÓRIA.
320
REJUNTE
Material (normalmente cimento branco com impermeabilizante) utilizado

para preencher as juntas resultantes do assentamento de azulejos,
porcelanatos, mármores e demais materiais usados nas paredes e pisos.
REMEMBRAMENTO DE LOTES
É o procedimento realizado pela prefeitura do município do imóvel para

unificar dois ou mais terrenos contíguos formando um único e novo lote de
área maior. É exatamente o contrário do desmembramento.
A área resultante de remembramento é juridicamente um novo imóvel, já

que passa a ter área, limites e confrontações novos.
No município de São Paulo é obrigatório que os terrenos a serem

remembrados pertençam ao mesmo proprietário, ou proprietários comuns.
REPARO
Obra ou serviço destinado à manutenção de um edifício, sem implicar em

mudança de uso, acréscimo ou supressão de área, alteração da estrutura,
da compartimentação horizontal ou vertical, da volumetria, e dos espaços
destinados à circulação, iluminação e ventilação.

11.228/92
RESCISÃO CONTRATUAL
É a forma de se extinguir um contrato judicialmente. Ver também

RESILIÇÃO.
321
RESERVA DE DOMÍNIO ou RESERVA DE PROPRIEDADE
Direito dado ao vendedor, estabelecido no instrumento particular de

compromissos de venda e compra, de reservar para si a propriedade, seu
domínio, até que o preço esteja integralmente pago.
RESILIÇÃO
Ela ocorre quando uma ou ambas as partes solicitam o desfazimento do

contrato, pondo fim a ele, na medida em que não desejam mais prosseguir
com ele, independentemente de ter havido descumprimento ou
inadimplemento. Quando a resilição é bilateral há a figura jurídica do
distrato; se unilateral, há a denúncia (Ex.: se o contrato não for cumprido
no prazo pré-estabelecido pode ser feito o desfazimento dele).
RESPALDO
Última carreira de tijolos de alvenaria numa parede, aquela que fica em

contato com o forro.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
O corretor de imóveis pode ser objeto de ação judicial se sua intermediação

junto às partes (vendedores e compradores) for considerada inadequada.
Por isso, muita atenção aos seguintes pontos:
Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito”.
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e

prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio.
§ único - Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao

cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência”.
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo”.
322
Resolução COFECI 326/92
“Art. 4º. Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos seus clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca

omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
Art. 5º. O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos

profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,
imprudência, negligência ou infrações éticas”.
Resolução COFECI 1.336/14
“Art. 4º. As imobiliárias e os corretores devem avaliar a existência de

suspeição nas propostas e/ou operações de seus clientes, dispensando
especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que
se refere às partes envolvidas, aos valores, à forma de realização, à
finalidade, à complexidade, aos instrumentos utilizados ou pela falta de
fundamento econômico ou legal, possam configurar sérios indícios dos crimes
previstos na Lei nº 9.613/98*, ou com eles se relacionem”.
“Art. 15. Àqueles que deixarem de cumprir as obrigações desta Resolução,

serão aplicadas, cumulativamente ou não, pelo sistema COFECI/CRECI, as
sansões previstas no art. 12 da Lei 9.613/98*..., sem o prejuízo da aplicação
cumulativa das penas previstas na Lei nº 6.530/78 por infração ao Código
de Ética Profissional...”.
* A Lei nº 9.613/98 dispõe sobre os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e

valores e sobre a prevenção da utilização do sistema financeiro para ilícitos previstos. As
sansões vão de multas, pesadas, à cassação do direito do exercício da profissão.
RESPONSABILIDADE CIVIL SOBRE OBRAS EXECUTADAS
Infelizmente não é raro que uma obra recém-adquirida – um apartamento

comprado na planta e recém-entregue, por exemplo – apresente problemas
como rachaduras e vazamentos. Se isso acontece, a responsabilidade por
sanar o problema, sem custos adicionais aos adquirentes, é da construtora
já que ela, pelo Código Civil Brasileiro, responde pela qualidade da obra por
ela entregue, pela preparação do solo, pelos materiais utilizados, pela
solidez e segurança dela por cinco anos, contados do Auto de Conclusão (o
“habite-se”) da prefeitura.
323
RESTAURO ou RESTAURAÇÃO
Recuperação de edificação, móvel ou objeto, de modo a restituir-lhe as

características originais.

11.228/92
RETENÇÃO DE DOCUMENTOS NAS VISITAS -> ver VISITAÇÃO A

PRÉDIOS E CONDOMÍNIOS
RETROFIT
“Retro” e “Fit” são formas reduzidas, do inglês, para “antigo” e em “boa

condição ou boa forma”, respectivamente.
Assim retrofit é, numa tradução livre, é “colocar o antigo em boa forma”, é

deixar o antigo com toques de modernidade, mas não é a mera restauração
de um imóvel antigo: é uma reforma substancial para adaptar o antigo às
demandas de equipamentos e tecnologia da modernidade, sem perder a
graça, referência e a arquitetura da edificação antiga. Essa ideia nasceu e
tomou corpo na Europa em função da grande quantidade de edificações
antigas, históricas, e por força também da rígida legislação que não permite
por em risco esse acervo cultural.
Um retrofit pode sair mais caro do que construir, fazendo com que ainda
seja pouco praticado no Brasil. É uma pena, pois a arquitetura e a
referência histórica de alguns prédios, sobremodo do centro, não tem preço.
RETROVENDA -> ver CLÁUSULA DE RETROVENDA.
REVESTIMENTO
Cada um dos materiais (tinta, argamassa, madeira) aplicados sobre as

superfícies de um corpo para protegê-lo e dar-lhe acabamento.
REVISÃO DE ALUGUEL ou REVISIONAL -> ver AÇÃO REVISIONAL.
RIPAS –> Ver CAIBROS
324
RODAPÉ
Faixa de proteção instalada ao longo da base das paredes, junto ao piso,

para protegê-las e dar-lhes acabamento (já há até com iluminação própria).
Alguns permitem instalar, dentro deles, a fiação elétrica e de dados. Se essa
faixa fica no meio da parede – comum em hospitais para protegê-la da
batida das macas, chama-se rodameio.
ROGO -> ver ASSINAR A ROGO.
ROTUNDA
Área circular sustentada por colunas e, também, praça onde desembocam

ruas e avenidas.
RUA PARTICULAR -> ver FECHAMENTO DE RUA.
RUFO
Chapa metálica dobrada que guarnece o encontro da parede com o telhado

evitando infiltração da água das chuvas na edificação.
325
SACADA -> ver TERRAÇO.
SAFE ROOM -> ver PANIC ROOM.
SAGUÃO
Sala de entrada dos grandes hotéis, mansões e dos grandes edifícios, que
conduz aos elevadores e escadarias de acesso aos andares superiores.
SALA DE ESTAR
Living Room ou simplesmente Living, como também é chamada, é sala de

estar, em inglês. Nela os moradores do imóvel recebem seus convidados e
convivem entre si. É normalmente o espaço mais amplo da residência, com
grandes janelas e/ou terraço para o exterior.
326
SALDO DEVEDOR
O montante que falta quitar, num determinado momento, sobre uma dívida
contraída.
SALDO RESIDUAL
Em contabilidade é o valor de um ativo após sofrer depreciação ao longo de

sua vida útil. Ex.: se uma máquina tem vida útil de 10 anos, seu valor
residual será aquele que conseguir vendendo-a passados os 10 anos.
No caso de um financiamento, dependendo do sistema adotado – SACRE e

PRICE, p. ex. – é o valor correspondente ao saldo, vencido o prazo contratual.
O Código de Defesa do Consumidor, art. 52, inciso V, coloca-o como abusivo,
pois dispõe que o consumidor deve ser informado prévia e corretamente
sobre a soma do total a pagar.
SANCA
Moldura ornamental, normalmente em gesso, colocada no encontro entre

as paredes e o teto, com diversos formatos e desenhos, cuja principal função
é embutir a iluminação gerando a chamada iluminação indireta.
Há três tipos de sanca:
- Aberta: as lâmpadas da sanca rebatem a luz no teto, iluminando

indiretamente o ambiente e criando este efeito que dá a sensação de que a
luz está flutuando através do teto. É muito usada em salas e halls sociais.
- Invertida: as lâmpadas ficam voltadas os cantos das paredes. O espaço do

meio dela fica fechado. Só os cantos ficam abertos com a luz refletindo nas
paredes e teto.
- Fechada: é completamente fechada. Sua iluminação é feita através de

spots instalados nela.
327
SAPATA
A base, a parte mais larga das fundações de uma edificação, dando-lhe

sustentabilidade.
SARJETA
Muitos confundem sarjeta com guia.
A guia, ou meio-fio, é o elemento de concreto pré-moldado que separa a

calçada da faixa da rua, por onde trafegam os veículos.
A sarjeta é o elemento de drenagem, que beira o meio-fio dos passeios,

destinado coletar e conduzir as águas (de chuvas ou não) do passeio e da
rua para as galerias coletoras. É onde estão as “bocas de lobo” e grelhas.
328
SARRAFO
O mesmo que ripa. Ver CAIBROS.
SAUNA
A sauna é um ambiente fechado, com uma única porta de acesso e um

sistema de aquecimento a gás, elétrico ou à lenha que submete seus
frequentadores a uma alta temperatura com a função de relaxamento e,
dependendo do país, até de convívio social. São basicamente (já haja uma
sauna a infravermelho) de dois tipos:
Sauna A Vapor, Sauna Úmida ou Banho Turco
Tem seu ambiente construído com revestimento cerâmico, por causa da

umidade, e trabalha com temperaturas entre 40 a 60°C, produzidas através
de um gerador de vapor elétrico, a gás ou a lenha. Tem a vantagem, por
causa do vapor, de ser boa para as vias respiratórias.
Sauna Seca
É também chamada de Banho Finlandês ou Sauna Finlandesa. Isso

porque o inverno na Finlândia, dependendo da região, pode durar até sete
meses e chegar até -30°C no Norte. Por isso ela é tão apreciada lá.
Seu ambiente costuma ser revestido de madeira e o calor é gerado através

de pedras aquecidas por equipamento elétrico próprio. As características da
sauna seca fazem com que o corpo humano tolere facilmente sua
temperatura, que vai de 60ºC a 80ºC, ou seja, acima das normalmente
toleradas na sauna a vapor/úmida.
A sauna, que pode trazer benefícios para pessoas saudáveis, também pode
fazer mal: contato com pessoas gripadas ou com micoses (ambiente fechado
e úmido), risco para quem tem cálculos renais (a desidratação que causa é
329
contraindicada), riscos circulatórios para hipertensos (a perda de água
aumenta a concentração de sódio no corpo), pessoas com insuficiência
cardíaca ou ateromas avançados não devem fazê-la, pessoas acima de 60
anos tendem a desidratar mais e a sauna piora essa desidratação e eventual
piora de varizes devido à vasodilatação, dentre outras contraindicações.
O ideal é procurar, antes, um médico. Dica: O tempo indicado de

permanência na sauna é de até 20 minutos e, no curso desse tempo, deve-
se ingerir bastante água. Boa sauna.
SEBE VIVA -> ver CERCA VIVA.
SECRETARIA DE HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO (SEHAB)
A SEHAB foi criada pelo decreto lei nº 14.451, de 24/03/77. Ela é

responsável pela aprovação dos projetos de construção de edificações da
cidade de São Paulo. Cada município tem a sua. Procure conhecê-la.
SECURITIZAÇÃO
Securitizar é adquirir passivos financeiros (faturas ainda não pagas, dívidas

referentes a empréstimos, cheques, notas promissórias...) convertendo-os
em títulos negociáveis no mercado de capitais.
Na prática, é a venda de dívidas, na forma de títulos, adquiridos por Bancos,

Distribuidoras de Valores ou Fundos de Investimento, comprados por
investidores com deságio, para rentabilizar o capital investido. Cabe ao
comprador do título cobrar as dívidas atreladas a ele, isentando a
securitizadora de qualquer ônus.
330
A securitização é utilizada pelo sistema financeiro para obter fundos e
dividir riscos, transformando ativos relativamente não líquidos em títulos
líquidos e transferindo os riscos deles para os investidores que os compram.
Na nossa área isso é feito através do Certificado de Recebíveis
Imobiliários (CRI), um título de crédito nominativo, de livre negociação,
lastreado em créditos imobiliários.
SEGURO DE DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL (DFI)
Esse seguro é obrigatório para quem compra um imóvel pelo Sistema

Financeiro de Habitação (SFH) para cobrir eventuais prejuízos causados por
incêndios, quedas de raios, explosões, alagamentos, destelhamentos,
desmoronamentos e outros fatores que possam comprometer o imóvel.
Fundamentação: Lei 11977/09, art. 79.
SEGURO DE INCÊNDIO
Seguro obrigatório para prédios, condomínios, residenciais ou comerciais,

para o caso de incêndio, queda de raio ou explosão no imóvel segurado.
Fundamentação: Lei nº 4.591/1964, art. 13; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro,
art. 1.346.
SEGURO DE MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE (MIP)
Tal como o Seguro de Danos Físicos ao Imóvel, este seguro também é

obrigatório para o financiamento de um imóvel, de sorte que a morte ou a
invalidez permanente do tomador não comprometa a aquisição do bem.
Fundamentação: Lei 11977/09, art. 79.
SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
Seguro exigido para algumas obras como forma de garantia para eventuais
danos morais ou patrimoniais causados a terceiros no curso delas.
Fundamentação: Decreto nº 61.867/1967, Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro,

art.206 e 787.
331
SEGURO PERFORMANCE BOND
A tradução dessa expressão em inglês é algo como “garantia de
desempenho”. Isso porque esse seguro garante uma indenização, até o valor
determinado na apólice, de prejuízos causados pelo não cumprimento das
obrigações por parte do construtor, fornecedor de bens ou pela
inadimplência do tomador (comprador) garantindo, também, os valores de
multas e indenizações devidas à administração pública.
SEIXO ou SEIXO ROLADO
Pedra de superfície lisa e arredondada pela ação da água corrente dos rios,
de onde é retirada, ou obtida artificialmente, rolada em máquinas. Comum
em projetos paisagísticos e favorece a permeabilidade do solo.
SELADOR
Elemento químico utilizado para impermeabilizar superfícies porosas, como

mármores ou madeiras. Há também seladores com a função de nivelar e
impermeabilizar paredes.
SELATRINCA
Tal como indica o nome, é uma massa com silicone utilizada para selar
(fechar) pequenas trincas em paredes ou tetos, fazendo-as desaparecer
visualmente, graças à elasticidade do silicone.
SENHORIO -> ver LOCADOR.
332
SEQUESTRO
Medida cautelar que objetiva confiscar bens de um devedor como forma de

pagamento de uma dívida que recai sobre ele. O credor fica com eles como
garantia do pagamento da dívida. Não confundir com o arresto (ver o título).
O sequestro também é cabível sobre imóveis adquiridos com recursos de

origem criminosa, mesmo que já tenham sido transferidos a terceiros.
Fundamentação: Constituição Federal/1988, art. 62, II e art. 100, § 6º; Lei nº 10.406/2002
- Código Civil Brasileiro, art. 536; Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.301; Lei nº
11.101, art.103, 137 e 154, § 5º; Lei nº 11.343/06, art. 60, § 4º.
SERVENTIA
Substantivo para designação de cartório, de locais onde há serviços

notariais e de Registro.
SERVIÇO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA -> ver TAXA SATI.
SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL -> ver CARTÓRIO.
SERVIÇOS PAY-PER-USE
Pay-per-use, do inglês, significa “pagar pelo uso”.
É um diferencial de alguns flats e condomínios que agregam uma série de

serviços disponíveis para seus condôminos propiciando-lhes melhor
qualidade de vida e conforto (para os que podem pagar, é claro).
Dentre os serviços pay-per-use normalmente disponíveis estão o serviço de

limpeza e arrumação, recreação infantil, cuidadores de animais domésticos,
lavanderia e personal trainer (treinador pessoal).
SERVIDÃO -> ver ÁREA DE SERVIDÃO.
333
SHED
Barracão ou oficina, na tradução do inglês, é um telhado em forma de serra,

característico de fábricas e galpões, com um plano vertical basculante ou
não, em vidro, com a propriedade de favorecer a iluminação natural e a
ventilação do ambiente.
SIFÃO
Peça utilizada basicamente em cubas e vasos sanitários para transportar

os líquidos para a rede hidráulica. Tem a função, também, de impedir a
passagem do odor dessas canalizações para o ambiente da instalação.
SIGLAS
Adiante, um rol de siglas úteis de se conhecer:
334
Sigla Ver
A ARE
AAA Triple A
ABL Área Bruta Locável
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AC Área Construída
AIRBNB Aluguel
ALQ Alqueire
APA Área de Proteção Ambiental
APP Área de Preservação Permanente
ARISP Registro de Imóveis
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
AT Área Total ou Área de Terreno
ATI Taxa Sati
AU Área Útil
BACEN Sistema Financeiro Nacional
BB Sistema Financeiro Nacional
BIC Código Swift
BNDES Sistema Financeiro Nacional
BTS Contratos, Contrato Built To Suit
BTU Ar Condicionado
CDC Código De Defesa Do Consumidor
335
Sigla Ver
CEF Sistema Financeiro Nacional
CEPAC Certificado De Potencial Construtivo Adicional
CH Carteira Hipotecária
CIT Cadastro De Imóveis Tombados
CM N Sistema Financeiro Nacional
CNAI Avaliação de Imóveis
CNDT Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas
CNPJ Cadastro de Pessoas Físicas
COAF Comunicação de Operações Suspeitas
COE Código de Obras e Edificações
COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis
COS Comunicação de Operações Suspeitas
CPF Cadastro de Pessoas Físicas
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis
CRI Securitização
CUB Custo Unitário Básico
CVM Sistema Financeiro Nacional
DFI Seguro de Danos Físicos ao Imóvel
DIM OB Declaração de Informação Sobre Atividades Imobiliárias
DIRPF Cadastro de Pessoas Físicas
DOI Declaração de Informações Sobre Atividades Imobiliárias
336
Sigla Ver
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV Índice Geral de Prelos do Mercado
GNSS Levantamento Topográfico
HAC Hectare
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
IBAM A
Naturais Renováveis
IBDF
IGP-M Índice Geral de Preços no Mercado
IQ Interveniente Quitante
INCC Índice Nacional de Custo da Construção Civil
IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
IPTU Imposto Predial Territorial Urbano
ITBI Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis

Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de
ITCM D
Quaisquer Bens ou Direitos
ITR Imposto sobre Propriedade Territorial Rural
JUCESP Documentação Imobiliária
LTV Loan-to-Value
M² Metro Quadrado
M³ Metro Cúbico
M IP Seguro de Morte e Invalidez Permanente

MMA
MP Ministério Público
337
Sigla Ver
NT Norma Técnica
OSB Aglomerado
PCR Plano de Comprometimento de Renda
PM CM V Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
PM V Prazo Médio de Vendas
PP Proprietário
PPLPV Proprietário
PTAM Avaliação de Imóveis
PVB Vidro, Laminado
PVC Piso
REPO Acordo de Recompra
SAC Sistema de Amortização Constante
SACRE Sistema de Amortização Crescente
SAM Sistema de Amortização Misto
SATI Taxa Sati
SBS Síndrome do Edifício Doente
SCIESP Comissão Imobiliária

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e
SECOVI
Administração de Imóveis
SED Síndrome do Edifício Doente
SEHAB Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano
SELIC Taxa SELIC
338
Sigla Ver
SEM A
SFH Sistema Financeiro de Habitação
SFI Sistemas de Financeiro Imobiliário
SINDUSCON Custo Unitário Básico
SISNAM A Termo de Compromisso Ambiental
SOHO Home Office
SQL Quadra Fiscal
STJ Superior Tribunal de Justiça

SUDEPE
SUDHEVEA
SUSEP Superintendência de Seguros Privados
SW IFT Código Swift
TCA Termo de Compromisso Ambiental
TO Taxa de Ocupação
TP Tabela Price
TRSD Documentação Imobiliária
TTI Técnico em Transações Imobiliárias

Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de
UFESP
Quaisquer Bens ou Direitos
UNAI Unidade de Auto de Infração
VGV Valor Geral de Venda
VSO Vendas Sobre Ofertas
339
SINAL
Valor pago pelo comprador ao vendedor como garantia de um contrato e

início de pagamento. Graças a ele o vendedor fica compromissado em
vender-lhe o imóvel. Há dois tipos de sinal:
Sinal Confirmatório
É o valor que o comprador dá para firmar sua intenção de adquirir o imóvel,

servindo como início de pagamento. Se o vendedor desistir da venda tem de
devolver o sinal ao comprador, devidamente corrigido.
Sinal Indenizatório ou Penitencial
Já se o contrato tem cláusula prevendo expressamente a possibilidade de

arrependimento, o sinal assume caráter indenizatório, servindo para que a
parte desistente indenize a outra parte do contrato.
Se o vendedor desistiu ele devolve ao comprador o valor do sinal, corrigido

monetariamente, mais uma vez esse sinal (sinal duas vezes, ou seja, o que
recebeu e mais o indenizatório, de igual valor), eventualmente acrescido de
juros; dependendo da redação do contrato assinado pelas partes.
Se o desistente for o comprador, este perderá o sinal dado, ou parte dele,

também dependendo da redação do contrato assinado pelas partes.
Não havendo essa cláusula o sinal é sempre a parte inicial do pagamento.
SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS (SECOVI)
Segundo o próprio site, trata-se do maior sindicato do mercado imobiliário

da América Latina, representante das empresas e negócios elencados no
próprio título.
SÍNDICO
Síndico vem do grego syndikos (advogado, patrocinador da justiça).
O síndico ou administrador do condomínio é a pessoa, condômina ou não,

eleita pela Assembleia Geral dos Condôminos para gerir o condomínio e
zelar pelos interesses e bem-estar de seus condôminos e colaboradores.
Suas principais atribuições são:
340
✓ Convocar a assembleia dos condôminos.
✓ Representar o condomínio praticando, em juízo ou fora dele, os atos

necessários à defesa dos interesses comuns.
✓ Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento

judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
✓ Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembleia.
✓ Zelar pela conservação e a guarda das partes comuns e, também, pela

prestação dos serviços que interessem ao condomínio e condôminos.
✓ Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.
✓ Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e

cobrar as multas devidas.
✓ Prestar contas à assembleia, anualmente e sempre que exigidas.
✓ Providenciar o seguro da edificação.
Sua gestão é de dois anos, mas pode ser reeleito indefinidamente pela
Assembleia Geral dos Condôminos.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.347 e 1.348; Lei nº

4.591/1964, art.22 e 23.
SÍNDROME DO EDIFÍCIO DOENTE (SED)
Ou Sick Building Syndrome (SBS), em inglês, é, segundo a Organização

Mundial de Saúde (OMS), “um conjunto de doenças causadas ou
estimuladas pela poluição do ar em espaços fechados”.
Sabe-se, hoje, que as causas são mais abrangentes. Ex.: falta ou má

manutenção do prédio e do seu sistema de ar condicionado, a má ventilação
e circulação do ar, o excesso de ruído e a má iluminação.
Os principais sintomas são as recidivas de tosse, dor de cabeça, garganta

inflamada, lacrimejamento, irritação nos olhos, dificuldade respiratória,
rinite, sinusite, conjuntivite, pneumonia, asma e outros em pelo menos 20%
da população do ambiente. Isso é sério, pois segundo a mesma OMS, as
pessoas ficam mais de 80% do tempo em locais fechados, respirando em
torno de 10 mil litros de ar por dia. Se esse ar estiver contaminado, se não
estiver adequada e permanentemente tratado, as doenças são inevitáveis.
341
Foi o que aconteceu em julho de 1976, nos Estados Unidos, em pleno verão,
durante a convenção anual da Legião Americana de Veteranos da Guerra
da Coréia, no centenário Belevue Stratford Hotel.
Imagem: https://www.drive2.ru/c/2629044/
Como era uma convenção de veteranos a maioria deles era de idosos, mais
susceptíveis a doenças. Pois bem, durante essa convenção simplesmente
182 participantes passaram mal, com insuficiência respiratória, matando
29 deles, afora mais cinco que faleceram em suas casas dias depois.
A causa da morte foi uma bactéria que vive – a medicina sabe, hoje - na
umidade dos dutos de ar condicionado, inalada pelos participantes. Por isso
ela foi batizada de Legionella pneumophi, doença pulmonar (pneumophi) dos
legionários (legionella).
E não foi só lá. No Brasil, em 1998, o ex-ministro das Comunicações do

governo de Fernando Henrique Cardoso, Sérgio Motta, também morreu
vítima dessa bactéria, contraída nos perigosos ares do planalto.
342
SISTEMA CES-> ver CONSTRUÇÃO SECA.
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC)
Junto com a Tabela Price é o mais praticado dos sistemas hoje. Nele as
prestações iniciais são mais altas, mas as parcelas de amortizações do saldo
devedor são constantes e vão abatendo o saldo da dívida. Como é sobre esse
saldo cada vez menor que se aplicam os juros, o valor pago das prestações
decrescem ao longo do tempo. Como funciona:
Valor da Parcela = Amortização + Juros sobre o saldo devedor
Se financiarmos R$ 450.000,00 em 360 meses, com juros mensais de 1%,

teremos:
Amortização = R$450.000,00/360 meses = R$1.250,00 de amortização

mensal.
01ª parcela = R$1.250,00 + (1,0% * R$ 450 mil) = R$5.750,00
02ª parcela = R$1.250,00 + (1,0% * (R$ 450 mil - ((1*R$1.250,00))) =

R$5.737,50
03ª parcela = R$1.250,00 + (1,0% * (R$ 450 mil - ((2*R$1.250,00))) =

R$5.725,00
.
.
.
.
.
36ª parcela = R$1.250,00 + (1,0% * (R$ 450 mil - ((36*R$1.250,00))) =
R$5.300,00
As principais diferenças entre o SAC e a Tabela PRICE são:
Parâmetros SAC PRICE
Prestações Descrescentes Constantes
Amortizações Costantes Crescentes
Primeira parcela Mais alta Mais baixa
Última parcela Mais baixa Mais alta

343
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CRESCENTE (SACRE)
Mais um dos diversos sistemas de amortização de financiamentos.
No SACRE as prestações iniciais são as mais altas e as amortizações são

crescentes, diminuindo ao longo do tempo, dando fôlego financeiro aos
tomadores; as amortizações vão crescendo e os juros caindo, diferentemente
do SAC em que as amortizações iniciais são constantes.
Para quem tem fôlego financeiro para suportar as primeiras prestações é

uma boa opção, razão porque o risco de inadimplência, nesse sistema, é
muito baixo.
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO MISTO (SAM)
Nesse sistema cada prestação é fruto da média aritmética da prestação nos

sistemas Price e no de Amortização Constante (SAC).
Os juros são calculados com base na multiplicação do saldo devedor com a

taxa de desconto. A amortização é a subtração das prestações com os juros.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)
Instituído em 1977, através da Lei nº 9.514, tem a finalidade de promover

o financiamento imobiliário em geral, bem como definir suas regras e
garantias. Dispõem os art. 2º e 17º dela:
“Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais,

os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as
sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo,
as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional -
CMN, outras entidades”.
“Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser
garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de

alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de

venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste art. constituem

direito real sobre os respectivos objetos”.
344
Foi através dessa Lei também que surgiu a alienação fiduciária no mercado
imobiliário brasileiro.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal para

facilitar a aquisição da casa própria pelas classes de baixa renda. Sua
administração, hoje, é feita pela Caixa Econômica Federal.
Nele, o imóvel adquirido pelo mutuário, novo ou usado, tem de ser para uso
próprio; não poderá ser alugado ou usado para fins comerciais. Se isso não
for respeitado ou houver inadimplência o contrato é rescindido.
As regras básicas para obter financiamento pelo SFH são:
➢ O valor máximo de avaliação do imóvel a ser financiado é de R$ 750 mil

em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e de
R$ 650 mil nos demais estados.
➢ O limite máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel. Se for

utilizado o Sistema de Amortização Constante o limite é de 90%.
➢ O FGTS pode ser utilizado para abatimento da dívida do financiamento.
Fundamentação: Lei nº 4.380; Lei nº 9.514.
SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL
Formado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), Banco Central do Brasil

(BACEN), Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Banco do Brasil (BB),
Caixa Econômica Federal (CEF), Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social (BNDES) e pelas demais instituições financeiras
públicas e privadas, sua principal função é regulamentar, fiscalizar e
executar as operações necessárias à circulação da moeda e do crédito na
economia.
Até o início do período colonial o Brasil não possuía uma moeda própria. As
transações comerciais eram feitas por escambo (troca de mercadorias); não
havia o uso de dinheiro, salvo algumas transações com as parcas moedas
trazidas de Portugal.
Foi somente em 1808, com a chegada da família real que foi criado o
primeiro Banco do Brasil com um capital de 1.200 ações de um conto de
réis cada. Em 1920 foi criado o primeiro órgão fiscalizador dos bancos: a
Inspetoria Geral dos Bancos. De lá para cá diversas mudanças e
345
aperfeiçoamentos ocorrem, até que em 1964 foi regulamentado o Sistema
Financeiro Nacional.
Fundamentação: Lei nº 4.595/ 1964.
SISTEMA FRANCÊS DE AMORTIZAÇÃO -> ver TABELA PRICE.
SOBRADO -> ver CASA.
SOBREPARTILHA
É a reabertura de um inventário em função de haver bens do falecido que,

por razões diversas, não foram partilhados ou para correção da partilha.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.347 e 1.348; Lei nº

13.105, Código de Processo Civil, art.669 e 670.
SOLARIUM ou SOLÁRIO
Espaço de uma edificação projetado para tomar banhos de sol.
SOLEIRA
A parte inferior do vão da porta, no nível do solo. É também o acabamento

que se faz no espaço que intermedia dois pisos, de dois ambientes.
Nas portas externas a soleira pode, inclusive, acompanhar o degrau que dá

acesso à parte de fora.
346
SOLVÊNCIA
A solvência, na área financeira e contábil, é a capacidade da pessoa fazer

prova de que dispõe de um ativo maior do que o seu passivo, ou seja, que
embora pesem sobre ela ações ou dívidas (os passivos) ela tem capacidade
de cumprir esses compromissos (passivos) com os recursos (os ativos) que
constituem seu patrimônio, suplantando os passivos.
Ex.: João quer vender sua casa e avisa, de antemão, que responde a uma
ação trabalhista com valor de alçada de R$ 150.000,00. Esse tipo de ação,
se João for condenado e não a pagar, pode levar seu imóvel à penhora. Pra
complicar, João deixa claro que não pretende pagá-la. Conta que foi movida
por um ex-funcionário seu “de confiança”, que sempre o pagou
corretamente e que se sente traído, razão pela qual vai recorrer até a última
instância, embora tenha como pagá-la, por uma questão de honra. E agora?
Simples: ele apresenta matrículas de imóveis seus, ou outras formas
concretas de patrimônio a serem elencadas no contrato de venda e compra,
demonstrando que no momento da venda dispõem de bens (ativos) com
valores superiores ao dessa ação, caso a perca (passivo).
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.955.
SONDAGEM
Processo de perfuração do solo, através de uma sonda (aparelho de

perfuração) para coleta de amostras dele para caracterização do seu tipo,
constatação da sua resistência, perfil geotécnico e identificação da
profundidade da ocorrência de lençol freático, dentre outras possibilidades.
SÓTÃO
Espaço localizado entre o forro e o telhado, com ou sem janela,

normalmente utilizado para guardar coisas velhas ou de pouco uso. Não
raramente tem sua iluminação e ventilação feitas por mansardas.
347
SPLIT HOUSE
Split é dividir, em inglês, e house é casa. É um sobrado construído em

terreno com aclive ou declive, que apresenta uma meia laje, intermediária,
onde normalmente fica a entrada social (e, não raramente, um escritório),
que divide o imóvel e dá acesso ao piso inferior (normalmente a área social,
cozinha e lazer) e ao piso superior (normalmente os dormitórios).
SPRINKLER
Do inglês, equivale a borrifador, regador, em português. É um sistema

comercial de segurança dotado de bicos ligados à rede hidráulica, sensíveis
a altas temperaturas, liberando a água da rede para o ambiente, em forma
de chuveirada, para fazer frente a um incêndio, apagando-o, quando
pequeno, ou retardando-o até a chegada dos bombeiros.
STEEL FRAME -> ver CONSTRUÇÃO SECA
348
STREET MALL
É o corredor, a área de circulação exclusiva de pedestres, que dá acesso às

lojas de um mall (ver justo título).
STRIP CENTER
Empreendimento comercial feito normalmente em terrenos de 1.000 a

3.000 m², em um único pavimento, com estacionamento, e localizado
preferencialmente em esquinas junto a vias de grande tráfego de veículos e
pessoas, com grande foco no público da vizinhança. Costuma ter uma loja
âncora (loja famosa, geradora de tráfego de clientes), uma loja média
(drogaria, agência bancária...) e entre 5 a 15 lojas satélites (livraria,
cafeteria, perfumaria, serviços, etc.).
STUDIO -> ver APARTAMENTO ESTÚDIO.
SUBSTABELECER
Substabelecer é transferir para outra pessoa a responsabilidade de algo ou

alguma coisa.
SUB-ROGAR
Sub-rogar é colocar em lugar de, assumir ou tomar o lugar de outrem; tomar

para si, assumir o que era de outrem, aquilo de que outro tinha o exercício.
No âmbito jurídico, é quando a dívida de alguém é paga por um terceiro que

adquire o crédito e satisfaz o credor, mas não extingue a dívida e nem libera
349
o devedor, que passa a dever a esse terceiro. Ex.: A deve para B, mas C paga
a dívida de A junto a B, quitando-a. Feito isso, A vai passa a dever para C e
não mais para B.
SUBSOLO
Parte da construção localizada abaixo do solo, considerando o nível da rua

ou do andar térreo. Nos edifícios geralmente abriga as vagas de garagem.
SUCUMBÊNCIA
Sucumbir, dentre outros significados, é sofrer uma derrota, ser vencido.
Quando uma pessoa abre uma ação judicial contra outra obriga essa a
contratar um advogado, já que uma ação judicial exige a representação em
juízo via advogado; é a chamada de capacidade postulatória.
Uma vez que a pessoa que se defendeu da ação teve de contratar e pagar ao
advogado, p. ex., R$ 15.000,00 por seu trabalho, e venceu a ação, mesmo
tendo vencido, diminuiu seu patrimônio em R$ 15.000,00.
É exatamente para mitigar o impacto dessa situação que existem os

honorários de sucumbência já que a legislação entende que a parte
vencida, que ingressou com a ação, obrigando a outra parte a contratar um
advogado para se defender, foi a causadora dessa diminuição do patrimônio
do vencedor, razão pela qual, o magistrado (juiz) condena a parte vencida a
pagar os honorários do advogado da parte vencedora.
Como o juiz não conhece o valor combinado entre o contratante e seu

advogado, já que é negociado privativamente entre eles, cabe a ele estimar
um valor razoável para as características da ação: um mínimo de 10% e um
máximo de 20% sobre o valor da condenação (o juiz observa, dentre outros
fatores, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço).
Essa verba é devida também nos casos em que o advogado atue em causa
própria.
Fundamentação: Lei nº 13.105/2015 (novo Código de Processo Civil) e Lei 8906/94, art. 1º
e 3º, art. 21, parágrafo único, art. 22, art. 23 e art. 24, §§ 2º e 3º.
SUÍTE
É todo dormitório com banheiro agregado em ambiente contíguo. As suítes

podem ser classificadas em:
350
Suíte Single (simples) ou Standard (padrão).
É a básica, padrão, que conhecemos: dormitório e banheiro conjugados.
Suíte Americana
Originalmente é composta de dois dormitórios interligados por um único

banheiro que atende aos dois, através de uma porta interna de acesso para
cada um, conforme arte adiante.
Hoje, contudo, usa-se chamar de suíte americana quando dois quartos têm
entre si um banheiro no corredor, do mesmo lado deles, que atenda aos
dois, mesmo sem interligação interna com eles.
Suíte Master
Master é o adjetivo inglês para principal. Por isso é a suíte principal do

imóvel; a que possui maiores dimensões, com closet e, não raramente, WC
com banheira de hidromassagem. As maiores podem ter, ainda, uma sala
íntima, dois closets e dois banheiros (senhor e senhora).
351
SUPERITENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS (SUSEP)
A SUSEP é o órgão federal responsável pelo controle e fiscalização dos

mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.
Fundamentação: Decreto-lei nº 73/1966.
TABEIRA
Moldura (originalmente de tábuas, daí tabeira) basicamente estética que

contorna o piso e/ou o telhado.
TABELA PRICE (TP)
Também chamada Sistema Francês de Amortização é uma das formas de

cálculo de financiamento e sua principal característica é que nele o valor
das prestações calculadas é fixo. Cada prestação é composta de uma cota
de amortização e juros que variam em sentido inverso ao longo do prazo de
financiamento, ou seja, no decorrer das parcelas o percentual referente ao
juro será decrescente e o percentual destinado à amortização será crescente.
TABELIÃO e TABELIONATO -> ver CARTÓRIO.
352
TABICA
A tabica é o vão entre a parede e o rebaixo do teto dando a sensação de

estar suspenso, flutuando, na medida em que não se vê a ligação entre o
teto e a parede. Meramente estética.
TÁBUA CORRIDA -> ver PISOS.
TACANIÇA -> ver ÁGUA-MESTRA.
TACÃO -> ver PISOS.
TACO DE MADEIRA -> ver PISOS.
TAIPA
É uma técnica construtiva em que as paredes do imóvel são feitas com argila
(barro) e cascalho (bambu, galhos, etc.). Para tanto cada parede é erguida
em camadas de barro (foto abaixo), depositado entre duas formas paralelas
de madeira, taipal, e compactado com ajuda de pilões. Costumam ser
grossas para poderem suportar o peso da cobertura, do telhado.
353
TALUDE
Escarpa, terreno em declive, normalmente coberto por grama ou jatos de

concreto, atuando como muro de arrimo, impedindo o desmoronamento de
sua encosta.
TAPUME
Peça, normalmente de madeira ou de finas placas de alumínio (como as da

foto), para tapar (daí tapume), proteger e separar uma obra da rua.
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
Taxa cobrada por empresa especializada, contratada para fazer a gestão de

um condomínio, proporcional à quota de cada condômino na edificação.
TAXA DE CONVERSÃO -> ver ÍNDICE DE CONVERSÃO.
354
TAXA DE JUROS
Índice aplicado para gerar rentabilidade a um investimento ou para indicar

o custo de um crédito a ser tomado, face ao montante do crédito e do prazo
envolvido.
TAXA DE OCUPAÇÃO
É a relação percentual entre a área da edificação e a área do terreno, ou

seja, que percentual da área pode ser ocupado pela edificação,
independentemente do número de pavimentos, desde que os pavimentos
superiores estejam contidos dentro dos limites do pavimento térreo (o
restante do terreno não pode ter projeção de edificação. Por isso, cobrir uma
garagem que era descoberta, p. ex., influi na taxa de ocupação do lote). Essa
taxa varia de acordo com o código de obras de cada município.
TAXA DE PERMEABILIDADE
É o percentual da área de terreno destinada a permitir a infiltração de água

no solo (chuvas, regas) e que, por isso, não pode ser edificada. Essa taxa
varia de acordo com o código de obras de cada município.
355
TAXA SATI (SERVIÇO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA)
Essa taxa, normalmente de 0,88% sobre o valor do imóvel, também

chamada de ATI – Assistência Técnica Imobiliária é cobrada pelas
construtoras, na venda de imóveis na planta, pela assessoria jurídica
(cadastro e pesquisa do comprador, elaboração do contrato de venda e
compra...) e imobiliária (corretagem imobiliária).
Nela residem dois problemas: a corretagem deveria ser paga, neste caso,
pela construtora e as custas jurídicas atinentes à elaboração do contrato
também são de competência do vendedor (construtora), pois fazem parte
implícita do negócio almejado pelo vendedor. Por isso essa taxa foi julgada
ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça, em 24 de agosto de 2016.
TAXA SELIC
Sigla de Sistema Especial de Liquidação e Custódia é a taxa de juros,

fixada pelo Banco Central do Brasil, que remunera os investidores no
negócio de venda e compra de títulos públicos, calculada através da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições financeiras.
Fundamentação: Circular 2.900, de 24 de junho de 1999 e Circular 3.119, de 18 de abril de

2002.
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS (TTI)
É o profissional certificado, através de entidades legalizadas, para poder

pleitear, junto ao CRECI, sua inscrição para atuação na área imobiliária.
Essa certificação - ou a do curso superior de Gestão em Negócios

Imobiliários - é condição obrigatória para que ele se apresente ao CRECI e,
cumpridas demais obrigações documentais e de taxa, para que seja
cadastrado e autorizado a atuar legalmente como corretor de imóveis.
Fundamentação: Lei nº 6.530, Corretagem de Imóveis, art. 2º.
356
TELHA
Cada uma das peças que se encaixam para cobrir as edificações. As telhas
têm várias formas e diversos materiais (ex.: barro, cerâmica, madeira,
ardósia, policarbonato, vidro e metálicas), conforme a demanda e
características de cada telhado e sua inclinação. Alguns tipos:
Americana Cumeeira Francesa
Italiana Shingle de Vidro
TELHADO
Cobertura típica das edificações; digo típica porque há outras como, por
exemplo, as lajes planas e as cúpulas. Os telhados podem ter várias formas
e águas:
Telhado de Meia-Água ou Uma Água
Telhado com a metade do convencional; com só uma água, um só plano.
357
Telhado de Duas Águas
Telhado com Várias Águas
358
TELHEIRO –> ver ALPENDRE
TERÇAS
Vigas de madeira que sustentam os caibros do telhado que, por sua vez,
sustentam as ripas, onde o telhado é assentado.
TERMO DE COMPROMISSO AMBIENTAL (TCA)
É o compromisso celebrado com os órgãos do SISNAMA – Sistema Nacional

de Meio Ambiente (fiscalizam os estabelecimentos e as atividades
suscetíveis de degradarem a qualidade ambiental), com força de título
executivo extrajudicial, em que as pessoas físicas ou jurídicas responsáveis
pela construção, instalação, ampliação e funcionamento de
estabelecimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais,
considerados efetiva ou potencialmente poluidores, assumem fazer as
correções necessárias para o atendimento das exigências da Lei.
O prazo de vigência do compromisso depende da complexidade das

obrigações nele fixadas e pode variar entre o mínimo de noventa dias e o
máximo de três anos, com possibilidade de prorrogação por igual período.
Contudo, a celebração do termo de compromisso não anula a execução de

multas aplicadas antes da protocolização do requerimento.
Fundamentação: Lei nº 9.605/1998, Medida Provisória nº 2.163-41/2001
359
TERRAÇO
Embora a maioria dos corretores usem os termos sacada, varanda e terraço

como sinônimos, há quem faça a seguinte distinção entre eles:
Terraço é o pavimento descoberto das coberturas dos prédios e de algumas

casas de alto padrão, normalmente em condomínios. É nesse espaço que é
instalada a piscina, o ofurô, churrasqueira, etc., exclusivos de seus
moradores. Outro diferencial é a vista que normalmente propicia.
Sacada, ou balcão, é o espaço arquitetônico construído que se projeta fora

do alinhamento da parede, fora da linha da edificação. Quando a sacada se
projeta sem colunas, dando a sensação de que não tem nenhuma
sustentação, recebe o nome de sacada em balanço.
360
Varanda é a área coberta que fica na frente das casas, no pavimento térreo,
onde alguns colocam plantas, cadeiras para observar a paisagem ou o
entorno da casa.
Que casa tem varanda e não sacada, todos concordam, mas há também
quem a chame de terraço.
De qualquer sorte, essa questão pode ser um pouco preciosista, já que as

próprias construtoras, não raramente, lançam prédios e falam de terraço
gourmet e varanda gourmet como sinônimos. O importante é que fique claro
para o cliente do que se está falando.
TERRAÇO GOURMET -> ver ESPAÇO GOURMET.
TERRAPLANAGEM ou TERRAPLENAGEM
É a etapa de preparação do terreno necessária ao início da execução de uma

obra, retirando, colocando ou movimentando a terra de forma que o terreno
fique plano, ou em platôs bem definidos, conforme projeto.
TERRENO
Extensão de terra destinada à construção de edificações, a atividades

produtivas ou outras formas de uso ou investimento legalmente cabíveis.
Os terrenos têm o uso e ocupação definidos pelo zoneamento do município

ao qual pertencem e podem ser classificados como:
TERRENO DE DUAS FRENTES
Aquele que tem duas frentes, ou testadas, sendo uma para um logradouro,
sem confluência (cada frente numa rua; frentes em ruas paralelas):
361
Imagem: www.google.com.br/maps - Arte: Paulo Henrique C. J. Mota
TERRENO DE ESQUINA
Aquele que possui duas (ou mais) frentes, ou testadas, cada uma para um
logradouro público, mas confluentes (ambas se encontram).
TERRENO DE FUNDO
O que fica dentro de uma quadra e que só se comunica com a via pública
através de um corredor de acesso.
TERRENO DE REFERÊNCIA -> ver IMÓVEL DE REFERÊNCIA.
TERRENO EM ACLIVE
Inclinação para cima de um terreno em relação ao plano da rua. A referência

é sempre a inclinação observada da rua para o terreno.
362
TERRENO EM DECLIVE
Inclinação para baixo de um terreno em relação ao plano da rua. A

referência é sempre a inclinação observada da rua para o terreno.
TERRENO ENCRAVADO
É o terreno que está embutido (encravado) em outro e que só se comunica

com a via pública através de uma passagem de servidão, via outro imóvel.
TERRENOS DE MARINHA e TERRENOS ACRESCIDOS DE MARINHA
O Decreto-lei nº 9.760/46 distingue claramente esses dois tipos:
“Art. 2º. São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e

três) metros medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição
da linha do preamar-médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios

e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a

influência das marés.
§ único. Para os efeitos deste art., a influência das marés é caracterizada

pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros, pelo menos do nível das
águas, que ocorra em qualquer época do ano.
Art. 3º. São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado,

natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em
seguimento aos terrenos de marinha”.
Fundamentação: Decreto nº 9.760/46, art. 2º.
363
TESOURA
Tesoura ou asna é a estrutura triangular, apoiada nas duas paredes laterais

(sem poio de parede interna), treliçada, normalmente de madeira ou aço,
com a função de dar suporte ao telhado (à colocação das telhas
propriamente ditas).
TESTADA -> ver FRENTE.
TESTAMENTO
Instrumento jurídico através do qual uma pessoa declara suas últimas

vontades e estabelece a distribuição de seus bens após sua morte.
364
TESTEMUNHAS
O contrato particular de venda e compra pode ser feito por qualquer pessoa
capaz sem qualquer intervenção do Poder Público, desde que assinado pelas
partes.
O Código Civil atual não exige a presença das testemunhas para os

contratos particulares, mas é um cuidado tão essencial que todos o
praticam. Isso porque, para que um contratante possa requerer a execução
judicial do contrato se, p. ex., a outra parte não cumpriu com sua obrigação
contratual, é obrigatório que tenha havido a presença e assinatura de duas
testemunhas para que o contrato seja considerado título executivo
extrajudicial.
Qualquer pessoa pode ser testemunha, desde que tenha mais de 16 anos.
As testemunhas não possuem responsabilidade contratual, já que o

cumprimento do contrato é responsabilidade apenas dos contratantes, mas
respondem pelo ato, ou seja, se responsabilizam, com suas assinaturas,
pela informação de que partes estiveram presentes e que fizeram a
transação de livre e espontânea vontade, sem nenhuma forma de ameaça.
Não podem ser testemunhas:
- Os menores de dezesseis anos.
- Aqueles que, por enfermidade ou retardamento mental, não tiverem

discernimento para a prática dos atos da vida civil.
- Os cegos e surdos, quando a ciência do fato que se quer provar dependa

dos sentidos que lhes faltam.
- O interessado no litígio, o amigo íntimo ou o inimigo capital das partes.
- Os cônjuges, os ascendentes, os descendentes e os colaterais, até o

terceiro grau de alguma das partes, por consanguinidade ou afinidade.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 228; Lei nº 13.105, Código
de Processo Civil, art.783, inciso III.
TEXTURA
Efeito plástico observado numa aplicação de massa, tinta, ou qualquer

outro material utilizado para revestir uma superfície deixando-a irregular
ou rugosa.
365
TIJOLO
Peça de argila, normalmente retangular, utilizada na construção de

edificações, com espessura igual à metade da largura que, por sua vez, é
igual ou menor do que a metade do comprimento. Há vários tipos de tijolos:
os produzidos industrialmente, os compactos, os furados, os refratários
(usados em churrasqueiras, fornos), dentre outros.
TÍTULO AQUISITIVO DO IMÓVEL -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
TÍTULO DE CRÉDITO
Título é um documento que garante o uso de um direito, neste caso, de um

crédito nele especificado. No nosso cenário os mais conhecidos são a nota
promissória, duplicata e o cheque.
TOMBAMENTO
Conjunto de ações realizadas, normalmente pelo poder público, para

preservação de bens de valor histórico, cultural, arquitetônico e/ou
ambiental, impedindo que sejam destruídos ou descaracterizados.
Poucos sabem, mas legalmente qualquer pessoa, além do poder público,

pode pedir o tombamento de bens móveis ou imóveis, tais como fotos, livros,
mobiliários, obras de arte, edifícios, ruas, praças, cidades, regiões, florestas,
cascatas e outros.
Importante deixar claro que tombamento não é desapropriação: um imóvel

tombado pode ser alugado ou vendido, desde que atenda a legislação que
preserva sua caracterização; pode até sofrer mudança de uso, desde que as
adaptações necessárias ao novo uso preservem as características protegidas
pelo tombamento.
Outro aspecto relevante é que para a venda de um imóvel próximo a outro

tombado é necessário verificar, na Prefeitura, se esse imóvel está na área
de projeção do imóvel tombado, pois ela pode apresentar restrições aos
imóveis do entorno para que não obstruam ou reduzam a visibilidade do
imóvel tombado.
366
Por se tratar de uma decisão importante, com relevantes reflexos, não há
prazo determinado para a deliberação final de um processo de tombamento.
Alterar as características de um imóvel tombado sujeita o proprietário a

multas que podem alcançar 10 (dez) vezes o valor venal do imóvel.
No município de São Paulo o tombamento é regido pelas Leis n° 10.032/85

e n° 10.236/86.
Fundamentação: Constituição Federal/1988, art. 216, § 1º.
TOPOGRAFIA
Análise e descrição detalhada de um terreno, seus desníveis,

particularidades, acidentes e formas, para projeção correta de sua
utilização, construção. O profissional responsável é o topógrafo.
TORNA
É a parte paga em dinheiro para complementação do valor da venda.
TOSCO
Trabalho mal-acabado, sem refinamento.
TOZETO, TOZZETTO, CABOCHÃO ou CABOCHON
Peça ornamental em forma de losango aplicada em pisos e paredes.
367
TRANSCRIÇÃO
Como já vimos em DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA a matrícula é o

documento oficial, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, onde estão
documentadas todas as operações de compra, venda, alienação, penhora,
arrestos, sequestros e indisponibilidade que atinjam ou tenham atingido o
imóvel, bem como quaisquer mudanças de descrição do imóvel e da
qualificação de seus proprietários.
Ocorre que a Lei dos Registros Públicos, que criou a matrícula, é de 31 de

dezembro de 1973. Antes dela as negociações imobiliárias eram registradas
no livro Transcrição das Transmissões, razão pela qual esse tipo de
registro é conhecido como “Transcrição”.
Quem comprou seu imóvel até essa data e nunca o vendeu tem uma
transcrição, salvo tenha necessitado averbar ou registrar algo na
transcrição e o cartório, então, tenha aberto a matrícula para fazer a
alteração já à luz da nova Lei.
Assim, as pessoas que ainda têm uma transcrição e que desejem vender
seus imóveis precisam simplesmente pedir ao cartório a abertura dela, coisa
que flui facilmente através do próprio Cartório de Notas que pode pedi-la,
junto com a nova escritura, diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis.
Fundamentação: Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973; Decreto nº 4.875/39
TRANSITAR EM JULGADO
É tornar uma decisão definitiva, sem direito a alterações. Uma ação só

transitou em julgado quando sua sentença tornou-se definitiva, não
podendo mais ser modificada por não caber mais recursos sobre ela.
TRANSMISSÃO
Transmissão vem do latim transmissio, transmitir. Ela é simplesmente isso:

o ato de uma pessoa transmitir para outra a propriedade de um imóvel,
quer seja por venda, doação, herança, direitos e/ou obrigações.
Quando a transmissão é fruto de herança é denominada de transmissão

causa mortis.
TRANSMITENTE
Pessoa que passa para outra pessoa uma coisa ou um direito.
368
TRASLADO
O traslado é meramente a cópia, a reprodução, de um documento. Ex.: o

comprador do imóvel quer uma cópia da escritura que assinou e pede ao
cartório que providencie o traslado de sua escritura, já que a definitiva
ainda vai demandar algum tempo, pois depois de ser emitida pelo Cartório
de Notas ainda irá para o Cartório de Registro de Imóveis.
Fundamentação: Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.425.
TRELIÇA
Armação formada pelo cruzamento de ripas de madeira (o mais comum) ou

outro material. Quando tem função estrutural, chama-se viga treliça.
Imagens: Paulo Henrique C. J. Mota.

Também é a estrutura composta por cinco ou mais unidades triangulares
presas nas extremidades por elementos chamados nós.
TRENA
Instrumento (fita métrica, eletrônica ou a laser) utilizado para medir

terrenos e outras superfícies.
369
TRINCA
É o rompimento, fenda, rachadura, fissura, que aparece na superfície de

uma edificação.
Embora se pense que é normal aparecer uma simples fissura no imóvel, em

alguns casos, ela pode sinalizar o comprometimento de sua estrutura.
As causas vão desde a má aplicação do reboco, movimentações do solo,

perda de aderência por parte dos revestimentos, dilatação de materiais,
projetos mal dimensionados, uso de materiais e quantidades inadequados
e até falhas na estrutura da edificação; esta última, altamente preocupante.
Basta nos lembrarmos do que aconteceu com o Edifício Palace II, no Rio de
Janeiro que em 1998, apenas três anos depois de ser construído e entregue,
desabou matando oito pessoas. Os sinais do problema apareceram antes:
as rachaduras. Mas não foi dada a devida importância.
Tecnicamente rachadura (ou trinca) e fissura não são exatamente a mesma

coisa: a rachadura (trinca) começa com uma fissura (pequena abertura).
Por isso é importante pedir sempre a avaliação de um engenheiro.
TRIPLE A ou AAA
Um edifício Triple A (triplo A, em português) ou AAA, é uma das sete classes,

de origem norte-americana, utilizadas para avaliar a qualidade de prédios
comerciais:
Classe AAA
O top dos empreendimentos comerciais. Tem excelência no padrão

construtivo, tecnologia de sistemas prediais de primeira linha e projeto
inovador face à demanda do mercado. Normalmente são espaços amplos
(1.000 m² ou mais) e com recursos tecnológicos - sobremodo de transmissão
de dados, segurança e de automação predial - de última geração.
370
Classe AA
Empreendimento com padrão construtivo e de tecnologia de sistemas muito

alto e com projeto contemplando alguns elementos inovadores.
Classe A
Empreendimento com alto padrão construtivo e de tecnologia de sistemas,

mas sem elementos inovadores em seu projeto.
Classe BBB
Empreendimento com bom padrão construtivo e de tecnologia de sistemas,

sem inovações e com algum elemento já comprometido pelo
desenvolvimento do mercado no curso do tempo.
Classe BB
Empreendimento com padrão construtivo e de tecnologia de sistemas

regular, serviços prediais básicos e com algum elemento (construtivo,
tecnológico...) fortemente afetado pelo desenvolvimento tecnológico (não
acompanhado) do mercado.
Classe B
Empreendimento com padrão construtivo e tecnológico mínimos e muito

vulnerável face aos avanços do mercado. Tende a ser obsoleto para fins
corporativos.
Classe C
Empreendimento antigo, sem adequação às demandas do mercado, com

instalações de sistemas independentes que, não raramente, não se
comunicam, por não terem sido vislumbrados no projeto original. Tem
padrão de qualidade muito ruim.
TRIPLEX -> ver APARTAMENTO TRIPLEX.
TURBAÇÃO
É a conduta que impede ou atenta contra o exercício da posse de um bem

por seu legítimo dono (o possuidor turbado). A invasão de uma propriedade
é um típico exemplo de turbação, pois impede que seu legítimo dono
usufrua livremente de seu bem.
Fundamentação: Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.210 a

1.213; Lei nº 13.105, Código de Processo Civil, art.926 a 931.
371
TURN KEY -> ver PREÇO TURN KEY.
TUTELA
Esse termo provém do latim tutela (o que defende, cuida, zela).
Ter a tutela é ter a incumbência, delegada a um adulto, de cuidar dos

interesses e bens de um menor de idade, cujos pais tenham falecido ou
estejam ausentes até que ele complete 18 anos de idade.
Essa incumbência e a designação da pessoa do tutor só podem ser

autorizadas por um juiz.
Alguns confundem tutela com curatela, já que ambos têm caráter

assistencial, atrelados ao Direito de Família, mas são figuras distintas. Para
conhecer suas diferenças básicas veja CURATELA.
UMBRAL -> ver OMBREIRA.
UNIÃO ESTÁVEL -> ver REGIMES DE CASAMENTO.
UNIDADE AUTÔNOMA
Todo condomínio é formado por dois elementos: as áreas comuns e as

unidades autônomas. Estas podem ser residenciais (casas, apartamentos,
flats, etc.), ou não (salas, lojas, escritórios, conjuntos, etc.).
Cada unidade autônoma, por sua vez, detém uma fração ideal do terreno
onde ficam também as dependências e instalações de uso comum.
UNIDADE DE AUTO DE INFRAÇÃO -> ver DOCUMENTAÇÃO

IMOBILIÁRIA.
URBANISMO
Conjunto de medidas técnicas, administrativas, econômicas e sociais com

o objetivo de criar condições racionais e satisfatórias de vida nos centros
urbanos.
372
USUCAPIÃO
Do latim usucapione (propriedade) e de usu capere (tomar, a propriedade,

pelo uso), é a aquisição não onerosa (sem pagamento) de um imóvel por
quem estiver de posse contínua dele, de forma pacífica, sem oposição de
seu titular, face à renúncia presumida, o abandono do imóvel pelo seu dono.
Mas há regras claras para tanto. Tem direito à usucapião:
➢ Quem ocupar um imóvel por pelo menos quinze anos, sem interrupção
e sem oposição de seu proprietário. Se o ocupante tiver fixado,
comprovadamente, sua residência habitual no imóvel e/ou tiver
realizado obras ou serviços de caráter produtivo, esse prazo mínimo é
reduzido para dez anos.
➢ Aquele que não seja proprietário de imóvel rural ou urbano e que ocupe,
como sua, a área de terra em zona rural não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, e
que tenha nela sua moradia, por pelo menos cinco anos ininterruptos,
sem oposição do titular da área.
➢ Aquele que não seja proprietário de imóvel rural ou urbano e que ocupe,
como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, por pelo menos cinco
anos ininterruptos, sem oposição do titular da área.
➢ Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados por cinco anos ininterruptamente e sem oposição,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
➢ Aquele que exercer a posse direta sobre imóvel urbano de até 250m²,
com exclusividade, por dois anos ininterruptamente e sem oposição do
titular do imóvel, cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de
sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.
Obedecidas a essas condições legais o ocupante deve provar o prazo mínimo

e ininterrupto legal cabível em seu caso requerendo ao juiz o
reconhecimento e a expedição de sentença, que servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis em nome, agora de seu possuidor.
Fundamentação: Constituição Federal, art. 183; Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro,
art.1.238 a 1.244.
USUCAPIENTE
Aquele que adquiriu o direito de propriedade via usucapião.
373
USUCAPIR ou USUCAPIDO
Diz-se do imóvel, propriedade, adquirido por usucapião.
USUFRUTO
Direito legal que uma pessoa, a usufrutuária, adquire durante certo tempo,
de ter a posse de um bem que não é mais seu; no nosso caso, um imóvel.
Esse bem não pode ser vendido, sem sua anuência, por escrito, enquanto
lá estiver residindo ou se valendo dos frutos dele (um aluguel, por exemplo).
Para que essa garantia tenha valor legal deve estar registrada na matrícula
do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
VAGAS DE GARAGEM
É essencial o corretor se atentar às vagas de garagem e conhecer

previamente suas posições, se são fixas ou indeterminadas, se são livres,
presas ou em fila (o carro da frente, que não é seu, precisa ser movido para
poder entrar ou sai da sua vaga), se fazem parte da matrícula do imóvel ou
se têm matrículas próprias, se tem colunas ou tamanho que dificulte o
estacionamento de carros de grande porte e assim por diante.
Tamanhos
O tamanho mínimo de cada vaga depende da legislação municipal a que as

edificações estão sujeitas. Em São Paulo, p. ex., pela Lei nº 11.228 vigente
(Código de Obras e Edificações de SP) os tamanhos mínimos são de:
Vaga para Estacionamento (em metros)

Tipo de Veículo
Altura Largura Comprimento
Pequeno 2,10 2,00 4,20
Médio 2,10 2,10 4,70
Grande 2,30 2,50 5,50
Deficiente Físico 2,30 3,50 5,50
Moto 2,00 1,00 2,00
Fundamentação: Lei 4591/64.
374
VALA
Escavação, normalmente profunda e estreita, feita no solo, destinada a

acomodar redes públicas (água, esgoto, gás, etc.), para drenagem de águas
residuais ou pluviais e também para a execução de fundações.
VALOR ARBITRADO
Valor definido por juiz que serve de base para o cálculo de custas
processuais e preparo de recursos frente a cada ação.
VALOR AVENÇADO -> ver HASTA
VALOR DE ALÇADA
Para se instalar uma ação judicial o advogado do reclamante (autor) tem de

pagar um valor para que o processo seja registrado.
Esse valor é calculado com base no valor máximo total pretendido com o
processo, ou seja, o valor (inicial) pleiteado pelo reclamante.
A esse valor dá-se o nome de valor de alçada (sinônimo de alcance, ou seja,

valor que alcançaria às expectativas iniciais do reclamante).
Como é um valor de referência, uma vez transitado e julgado o processo,

nem sempre será o valor de alçada; o resultado normalmente é menor.
375
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Valor resultante da aplicação de um deságio sobre o valor de mercado do

imóvel objetivando aumentar substancialmente sua liquidez de venda em
função de uma necessidade de realização imediata de ativo pelo vendedor.
Essa situação é muito comum em leilões, pois ao oferecerem o bem abaixo

do valor de mercado obtém a liquidez/velocidade da venda desejada.
VALOR DE MERCADO
Valor provável de comercialização que um imóvel deve atingir, considerado

o momento do mercado e a relação oferta/demanda para cada tipo de imóvel.
VALOR FUTURO
É o valor que será pago ou recebido no futuro, obtido com base na taxa de
juros que será aplicada sobre o valor presente da transação ao longo do
prazo de pagamento que foi pré-estabelecido.
VALOR GERAL DE VENDA - VGV
É a soma dos valores de todas as unidades lançadas num empreendimento,

ou seja, o volume de dinheiro que se espera atingir com suas vendas.
Se o VGV se referir a um município, por exemplo, essa soma será de todos

os empreendimentos lançados nele em determinado período.
VALOR LOCATIVO
Valor que se estima receber, obter, fruto da locação de um imóvel.
VALOR RESIDUAL -> ver SALDO RESIDUAL.
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA
Tal como o próprio título sugere, esse valor é uma estimativa (por isso
referência) de valor de venda (venal) de um bem, que os municípios utilizam
para o cálculo de alguns impostos (ITBI, por exemplo), de emolumentos
judicias e/ou administrativos.
Ele estima o valor que o imóvel alcançaria numa venda considerando a área
da edificação, sua idade, características e utilização (residencial ou
376
comercial), dentre outros, e, com base nisso, quanto deveria pagar, no
mínimo, de imposto sobre sua venda.
Fundamentação: Lei nº 5.172, Sistema Tributário Nacional, art.32 a 42.
VÃO ou VÃO LIVRE
É a distância entre as colunas de sustentação de uma edificação ou ponte.
É também o espaço projetado em paredes para a instalação de portas e

janelas. Um exemplo de um grande vão livre é o Museu de Arte de São Paulo
(MASP), fundado por Assis Chateaubriand, em 1947, em São Paulo.
Imagem: http://masp.art.br/masp2010/sobre_masp_missao.php
VARA ou VARA JUDICIÁRIA
A vara é o local ou repartição física onde um juiz fica lotado, onde esse
magistrado efetua suas atividades.
VARANDA -> ver TERRAÇO.
VARANDA GOURMET -> ver ESPAÇO GOURMET.
VEDAÇÃO
Trabalho executado para tapar, fechar uma superfície ou recipiente

impedindo a passagem de ar, líquidos ou partículas.
377
VENDA AD CORPUS
Do latim, ad corpus significa literalmente o corpo ou do corpo.
Significa que a venda do imóvel é feita com o comprador adquirindo aquilo

que viu ao visitá-lo, como estava, ou seja, o corpo, o todo que viu e que,
assim, o comprador concordou em adquirir o todo que viu na visitação,
independentemente da exatidão das medidas de terreno e de área
construída constantes na escritura e na matrícula.
Se futuramente forem feitas medições precisas, por um técnico, e se

constatar que o imóvel tem alguns centímetros ou metros a mais do que o
constante nos documentos oficiais esse ganho é do comprador, que não
compensará o vendedor. Se, contudo, o resultado for menor,
independentemente da diferença, o comprador não terá direito de pedir
ressarcimento ao vendedor pela diferença apurada.
Há que se considerar inclusive que diversos imóveis antigos, que são

vendidos hoje, foram originalmente adquiridos numa época em que sequer
havia tecnologia adequada para a medição exata das áreas.
Para que esse tipo de negociação tenha eficácia legal o instrumento

particular e a escritura devem explicitar que ela se deu Ad Corpus, ou
através de outra redação onde fique clara essa condição negocial. Exemplo:
“A presente venda é feita com cláusula “Ad Corpus”, sendo as áreas de

terreno e construída aqui citadas repetitivas das dimensões constantes no
registro imobiliário e meramente enunciativas e de caráter secundário, não
havendo responsabilidade do vendedor frente a eventual e futura
constatação de existência de áreas maiores ou menores das aqui enunciadas,
nem a obrigação do comprador pagar a mais na hipótese de existência de
área a maior ou ser ressarcido por área a menor, cabendo a ele, se for de seu
interesse, promover o levantamento real das áreas, bem como a retificação
delas junto aos órgãos competentes.”
Se, todavia, as medias exatas forem fundamentais para a concretização do

negócio (ex.: na aquisição de fazendas, em que uma eventual diferença
apurada pode ser expressiva), o contrato deve ter, obrigatoriamente,
cláusula Ad Mensuram (do latim, por medida certa) e não Ad Corpus, pois
na venda Ad Mensuram as medidas têm de ser exatas e quaisquer
diferenças tecnicamente apuradas permitem tanto a resolução do contrato
quanto ações reparatórias e/ou indenizatórias entre as partes.
Diferenças de áreas de até 5% (cinco por cento) são legalmente toleradas,

conforme dispõe o Código Civil Brasileiro, não ensejando compensações.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art. 500, §1º a 3º.
378
VENDA AD MENSURAM -> ver VENDA AD CORPUS.
VENDA FORÇADA -> ver VENDA DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA.
VENDAS QUE ENVOLVAM MENORES
Para a venda de um imóvel do qual um menor tem direitos (patrimônio que

o atinge), além da figura dos parentes e/ou tutores se exige é obrigatória
também a participação de um membro do ministério público
salvaguardando os interesses do menor, para que um juiz a aprove.
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.1.637, 1.689, 1.690, 1.733,
1.745, 1.746, 1.747, 1.748, 1.749, 1.750, 1.765, 1.920.
VENDAS SOBRE OFERTAS (VSO)
Percentual de unidades vendidas sobre o total de unidades ofertadas no

período.
VENEZIANA -> ver PERSIANA.
VENTILAÇÃO CRUZADA
É obtida pela colocação das janelas e portas dos ambientes em paredes

opostas; permitindo que a ventilação cruze todo o ambiente, favorecendo a
renovação do ar e a diminuição da temperatura do imóvel.
VERGA
Parte superior da janela ou porta, apoiada nas ombreiras de suas

extremidades para distribuir as cargas, evitar trincas e impedir esforços
extremos sobre as esquadrias. A parte inferior é a contraverga.
379
VIA COLETORA
É toda via destinada a coletar e distribuir o trânsito que tenha necessidade

de entrar ou sair das vias de trânsito rápido ou arteriais, aquela que
possibilita o trânsito dentro das regiões da cidade.
Fundamentação: Lei nº 9.503, Código Brasileiro de Trânsito, art. 60, inciso 1, alínea “c” e
anexo 1 da Lei.
VIA LOCAL
Toda via com interseções sem semáforos e que se destinam exclusivamente

ao acesso local ou de áreas restritas.
Fundamentação: Lei nº 9.503, Código Brasileiro de Trânsito, art. 60, inciso 1, alínea “d” e
anexo 1 da Lei.
VÍCIO ou VÍCIO OCULTO
Vício vem do latim vitium, que significa falha, defeito.
O vício, em nossa área, é a anormalidade que afeta a negociação

concretizada, por apresentar elementos que se mostrem inadequados aos
fins a que se destina a transação, causando transtornos e/ou prejuízos
materiais e/ou financeiros ao comprador.
Eles podem decorrer, por exemplo, de falha do projeto, de sua execução ou

mesmo de informação defeituosa, falha, do vendedor e/ou da imobiliária
sobre a utilização ou manutenção do imóvel.
Juridicamente os vícios são resultantes de erro (inclusive de informação),

dolo (má-fé, tentando ocultá-lo do comprador), coação, estado de perigo,
lesão ou fraude contra credores.
Os principais vícios que merecem muita atenção são:
Vício Construtivo
Aquele que decorre de falha no projeto, do material usado na edificação

e/ou mesmo de sua execução.
Vício De Utilização
Aquele que decorre da utilização inadequada ou da falha na manutenção

do bem.
380
Vício Redibitório
Redibitório vem do latim REDHIBITOR, ou seja, de RE, “de novo”, mais

HABERE, “ter”. Assim, é “o que obriga a receber de volta um objeto que foi
vendido”.
Explicado isso, redibitório é tudo aquilo que possa motivar a anulação de

uma venda e que não estava aparente no momento da transação. Ex.:
Alguém compra um cavalo. Olhando para ele é impossível saber que ele tem
tuberculose crônica. Mais tarde o comprador descobre não só a doença,
mas também que o vendedor sabia dela e omitiu o fato na concretização do
negócio. É um vício redibitório
No nosso caso, são os vícios/defeitos ocultos, que tornem o imóvel

impróprio para o uso a que seria destinado ou que lhe diminua o valor,
cabendo ao comprador o direito de denunciar o contrato ou de pleitear o
ressarcimento de parte do valor negociado.
Se o vendedor sabia do vício ou defeito da coisa, deve restituir ao comprador

tudo o que recebeu acrescido de perdas e danos; se o não conhecia, tão-
somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
Se o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo
contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de
um ano (no caso de bens imóveis).
Fundamentação: Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro, art.171, 441 a 446, 568, 784,
1.201, 1.433. 2.027; Lei 8.078, Código de Defesa do Consumidor, art. 26, § 3º.
VIDA ÚTIL
É o tempo mínimo que se estima utilizar determinado ativo ou bem, em bom

funcionamento. É o tempo de durabilidade esperado. Obviamente ela
depende da maneira como o bem é utilizado e conservado, razão pela qual
todos os certificados de garantia sempre fazem essa ressalva.
VIDRO
Que vidro é a substância transparente obtida pelo resfriamento de sílica

fundida (principal componente da areia) todos sabem. Mas o vidro não é só
sílica. Ela responde por aproximadamente 70% dele, face sua função
vitrificante, mas há nele, também, a alumina (que aumenta sua resistência
mecânica), magnésio (que dá resistência às mudanças bruscas de
temperatura), cálcio (dá estabilidade contra a ação dos agentes atmosféricos)
e outros tantos elementos. Os vidros parecem todos iguais, mas não são:
381
Vidro Acidato
O que passa por um de banho de ácido, deixando-o com aspecto de jateado

(ver imagem em Vidro Jateado). O importante: não mancha ao toque das
mãos.
Vidro Aramado
Vidro de segurança com uma rede metálica de malha quadriculada no seu

interior tornando-o mais resistente e mais seguro no caso de acidentes.
Vidro Bisotado
Aquele que tem na borda chanfrada dando o efeito de facetado.
Vidro Blindado
Algumas residências de alto padrão – e até algumas fachadas de prédios

como já acontece no Rio de Janeiro – são hoje blindadas com vidros à prova
de balas para proteção de seus moradores.
Ele é composto de várias camadas de vidro intercaladas com polímeros de

alta resistência compactados sob alta temperatura e pressão. Sua
382
espessura depende do nível de proteção balística desejada e da composição
dos materiais utilizados.
Vidro Jateado
Aquele que passa sofre a ação de um jato de areia tornando-o áspero.

Problema: mancha ao toque das mãos.
Vidro Laminado
Fruto da sobreposição de camadas de vidro intercaladas com camadas de

resina PVB (poly vinyl butyral). Ao quebrar, não solta estilhaços e é mais
resistente ao impacto de projéteis não balísticos. Seu uso é obrigatório, em
âmbito nacional (Resolução nº 254, do Conselho Nacional de Trânsito), em
todos os para-brisas de automóveis, já que num acidente as películas de
PVB retêm os cacos desprendidos, protegendo o rosto dos seus ocupantes.
383
Vidro Polarizado
Em tese também é um vidro laminado. A diferença é que as camadas de

vidro são sobrepostas com camadas de polímeros de cristal líquido ao invés
do PVB.
Esse oferece maior proteção contra raios UV e ruídos e tem como grande
diferencial, frente ao simples comando de um botão, ele se transformar de
transparente a totalmente opaco e vice-versa, instantaneamente. Ótima
opção para quem quer acesso ao exterior e à luminosidade e também, frente
uma determinada necessidade, ter privacidade instantânea na separação
de ambientes ou no controle solar em janelas e fachadas.
Vidro Refletivo ou Espelhado
Ele é produzido a partir de um vidro float* que recebe em uma de suas faces
uma camada metalizada para refletir os raios solares, reduzindo a
passagem de calor para o interior dos ambientes e os custos de consumo
de energia face ao menor uso dos aparelhos de ar condicionado.
* Neste processo o vidro fundido é despejado sobre uma camada de estanho também
derretido. Como esses dois materiais não se misturam, o vidro “flutua” (float, em inglês) sobre
o estanho.
Vidro Temperado
Vidro que recebe tratamento térmico na fábrica (aquecimento e rápido

arrefecimento) para torná-lo mais resistente a choques mecânicos e
térmicos, sem comprometimento da qualidade de sua transmissão
luminosa.
É ideal para locais de grande frequência de público ou sujeito a maior índice

de acidentes como num box. A maioria dos shoppings exigem
384
contratualmente que os lojistas o usem, ou mesmo o laminado, como forma
de proteger o público de ferimentos fruto de uma eventual quebra.
Embora seja cinco vezes mais resistente que o vidro comum, depois de
temperado não pode ser mais cortado ou furado. Assim, qualquer processo
de transformação tem de ser feito antes do processo de têmpera.
Ao quebrar produz pedaços pequenos, estilhaços, praticamente não

cortantes.
VIGA
Elemento estrutural horizontal das edificações que se apoia, em suas

extremidades, em colunas ou pilares, com a função de suportar o peso das
lajes e demais elementos construtivos.
VILA
Não há uma definição legal, nacional, para vila. Em São Paulo, p. ex., o
Decreto 56.985/2016, caracteriza vila, em seu artigo 2º, vila como sendo o
“conjunto de lotes destinados exclusivamente à habitação, cujo acesso se
dá por meio de uma única via de circulação de veículos, a qual deve
articular-se em único ponto com uma única via oficial de circulação
existente”. Para vila particular -> ver FECHAMENTO DE RUA.
VINTENÁRIA -> ver DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA.
385
VISITAÇÃO A PRÉDIOS E CONDOMÍNIOS
Alguns prédios/condomínios têm o hábito de solicitar e reter os documentos

dos visitantes – corretores e clientes – para permitir a visita devolvendo-os
no final dela.
Essa prática é ilegal. Se a apresentação de um documento de identidade

(RG, RNE, Carteira de Motorista com foto, etc.) for condição para entrada
por motivos de segurança, seus dados devem ser anotados e devolvidos no
mesmo ato e não ao final da visita.
Outra prática ilegal é proibir a entrada de visitas a partir de determinado

horário ou em determinados dias, mesmo que essa ação tenha sido
aprovada em assembleia, já que esse tipo de proibição viola o direito de
propriedade condôminos e de receberem pessoas quando bem entenderem.
Fundamentação: Lei nº 5.533/1968, art. 1º e 2º, § 2º; Constituição Federal/1988, art. 5º,
inciso XXII.
VISITAÇÃO DE IMÓVEIS -> ver CLIENTES.
VISTA PERMANENTE
É um grande diferencial de um imóvel e de sua valorização. Sua localização

e posicionamento devem oferecer uma vista privilegiada e voltada para áreas
estritamente residenciais (onde não seja permitida a construção de prédios),
para parques, de frente para o mar, para uma área de preservação
permanente e assim por diante.
VISTORIA DE IMÓVEL
Essa rotina nada mais é do que a representação escrita e por imagens de

um imóvel e seu estado, quer seja no momento de seu recebimento ou de
sua entrega. É uma rotina essencial nas locações de um imóvel de forma a
386
documentar em que estado foi entregue ao locatário e em que condições
então deve ser devolvido ao locador no futuro.
Também é a inspeção feita pela prefeitura para verificar se a edificação do

imóvel está de acordo com o projeto que foi aprovado para fornecimento do
“habite-se”.
Por fim, também é a inspeção que os peritos designados pelos agentes

financeiros (bancos) fazem nos imóveis a serem financiados por essas
instituições para garantia de que estejam dentro dos parâmetros legais e
contratuais para que o financiamento seja aprovado ou, também, para a
utilização do FGTS na aquisição do imóvel.
VOCAÇÃO DO IMÓVEL
É a inclinação natural e economicamente mais adequada que um imóvel

apresenta em função de suas características, zoneamento e entorno.
WALK-IN CLOSET -> ver CLOSET.
WOOD FRAME -> ver CONSTRUÇÃO SECA
YIELD
Yield, do inglês, significa rendimento. Pronúncia: “iêld” (“e” fechado).
Quando o cliente/investidor pergunta o yield do imóvel que ele deseja

colocar para alugar, ou para analisar a compra de um para investimento,
ele simplesmente está perguntando qual a rentabilidade, o rendimento, que
ele pode esperar dessa locação ou investimento.
ZARCÃO
Óxido salino de chumbo, de cor alaranjada, usado como primeira demão na

pintura de peças metálicas para protegê-las da oxidação (ferrugem).
ZIGURATE -> ver PINÁCULO.
ZONEAMENTO
Tudo começou com o Plano Diretor Estratégico, criado em 2001, no governo

Fernando Henrique Cardoso, estabelecendo a obrigatoriedade dos
387
municípios com mais de 20 mil habitantes formularem um plano para
atender às suas demandas e melhorar a qualidade de vida de seus
moradores, com revisão obrigatória a cada dez anos pelo menos.
Como fazer isso num país que tem alguns municípios maiores do que
alguns países do mundo? Dividindo o município em regiões, zonas; daí o
nome zoneamento, de forma a poder estudar, estabelecer e organizar o
desenvolvimento e expansão territorial de cada município e suas regiões,
através do controle do uso do seu solo urbano.
Um zoneamento requer um planejamento complexo e tem de considerar as

características, demandas e tendências de cada região, tais como:
expectativa de crescimento de cada uma, áreas a serem protegidas da
ocupação urbana (mananciais, áreas verdes), controle e adequação do
tráfego e transporte às demandas de cada região, fornecimento de
infraestrutura adequada a cada caso, diminuição das carências
habitacionais, analisar os usos e ocupações cabíveis a cada região e rua,
adequando as demandas residenciais, comerciais, industriais, mistas e
assim por diante, de forma que o uso do solo e sua ocupação foquem o
crescimento ordenado e o bem estar comum. Em São Paulo o primeiro foi
em 2002, na gestão da prefeita Marta Suplicy.
Fundamentação: Lei nº 10.257 – Política Urbana.
_______________________________________________________________________________________
Espero que este livro lhe seja útil, na medida em que oferece uma ampla
gama de informações essenciais para uma atuação com excelência.
Contudo, a velocidade da resposta que o consumidor e o mercado exigem
nenhum livro pode dar, dependem exclusivamente de você.
Sucesso.
Paulo Henrique Correia Jordão da Mota

phcjm0411@gmail.com
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388

Corretagem Imobiliária - Livro - Vs 33 30-04-19 (1)

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1

Legalmente sim, mas de fato ainda não.

Descobre-se isso logo no início, quando os clientes expõem dúvidas que,

- “A garagem faz parte da área útil do apartamento?”.

- “Gostei do terreno. Posso construir a garagem no subsolo, meu comércio no

O CRECI faz a sua parte: certifica-se de que a pessoa apresenta os

Daí, estrategicamente, esta obra ter sido elaborada na forma de um

Se a dúvida é saber que documentação é essencial à uma transação

Um mesmo conceito pode estar presente em mais de um ponto desta obra,

Alguns conceitos, sobremodo os jurídicos, apresentam, no seu final, a sua

Correções e sugestões para o aperfeiçoamento desta obra são bem-vindas.

Por fim, agradeço a todos que gentilmente dividiram seus conhecimentos

Carla Borges Jordão da Mota, minha revisora e linda esposa, o Dr.

Paulo Henrique Correia Jordão da Mota

Porém a forma de atender essa demanda mudou muito após 1960.

A década de 60 foi o auge da “Guerra Fria” entre a Rússia e os Estados

Já a primeira transmissão de um e-mail da história, fora do meio

Antes da Internet Depois da Internet

Principal mídia para venda de Sites e Portais imobiliários.

Segunda mídia, sobremodo Segunda mídia: Placas (baixo

Atuação local, regional. Global e compartilhada.

Foco no Comprador. Foco no Vendedor: bons imóveis na

Imagens: www.pixabay.com - Arte: Paulo Henrique C. J. Mota

O mundo mudou e com ele o perfil do mercado imobiliário. Os clientes não

Os clientes não toleram mais informações demoradas, vagas,

Na era da inteligência artificial e cognitiva, onde a informação é somente

Esta é a intenção deste livro: ajudá-lo no tocante às informações essenciais

Do grego kupellon, significa pequena taça. Também chamada de ogiva,

ABREVIAÇÕES, ABREVIATURAS e SIGLAS

Diferentemente do que muitos acreditam, são conceitos distintos.

A abreviação é a forma reduzida de uma palavra ou a omissão fonética de

- Metrô: é abreviação de metropolitano.

A abreviatura* é a representação de uma palavra através de suas sílabas

Aproveito para apresentar algumas mais comuns para que sejam

Ante Meridiem (antes do meio-dia) A.M . ou a.m.

Aos Cuidados de A/C

Apartamento Ap. ou Apart.

Atenciosamente At.te ou Atte.

Comandante e Comércio Com.

Conselheiro cons. ou conselh.

Conta Corrente C/C

Departamento e Deputado Dep. ou Deps. (plural)

Distrito, Dom e Dona D.

Doutor(es) e Doutora(s) Dr./Drs. ou Dra./Dras.

Edifício Ed. ou Edif.

et cetera (e assim por diante) etc.

exempli gratia (por exemplo) e.g.

General Gal. ou Gen.

Grama (unidade de massa) g

Major M aj. ou maj.

Metro(s), metro quadrado e cúbico m, m² e m³

Página(s) Pág. ou págs.

Por exemplo P. ex.

post meridiem (depois do meio-dia) P.M . ou p.m.

post scriptum (pós-escrito) P.S.

Professor(a) Prof. ou Profa.

Quilômetro(s) e quilômetro(s) quadrado Km e KM ²

Remetente rem.te ou Remte.

Santa/Santo Sta. / Sto.

Secretaria e Secretária sec. ou secr.

Segundo (medida de tempo) s.

Senhor(a) Sr. ou Sra./Srª.

Sine Die (sem data marcada) s.d ou s/d

Sociedade Anônima S/A ou S.A.