E S C O L A D E I NV EST I MEN TO S

Viver de Renda
com Fundos
Imobiliários

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 Viver de Renda
com Fundos
Imobiliários
CAPÍTULO 1

O que é um fundo imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) investem o dinheiro dos cotistas em imó-
veis de diferentes tipos ou em recebíveis imobiliários – ativos com lastro em imóveis,
como CRI e LCI.

O FIIs podem ser divididos em:

Fundo imobiliário cujo patrimônio

é majoritariamente investido
FII DE em imóveis físicos. A maioria
TIJOLO investe na aquisição de imóveis
para lucrar com a locação.
Outros ganham com a compra e
venda de imóveis prontos, com a
construção de imóveis para venda
ou com a construção para aluguel.

Fundos que investem

exclusivamente em cotas de
FUNDOS DE outros fundos imobiliários.
Foto da capa: Sean Pollock /Unsplash

FUNDOS (FOF) Lucram recebendo os rendimentos

e, eventualmente, vendendo cotas.
Funcionam como os demais,
distribuindo aos cotistas o lucro
líquido como rendimento.

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 Fundo imobiliário cujo patrimônio
é majoritariamente investido
FII DE em recebíveis imobiliários. Os
PAPEL recebíveis são títulos de renda
fixa com lastro no mercado
imobiliário, como certificados de
recebíveis imobiliários (CRI), letras
de crédito imobiliário (LCI) e letras
hipotecárias (LH). Como esses
títulos pagam juros periódicos,
o lucro vem do recebimento
desses juros e, eventualmente,
da venda antecipada dos títulos.

Os fundos imobiliários são regulados pela Instrução CVM 472. São obrigados a infor-
mar, no regulamento, em que tipo de negócio imobiliário eles investem. Vale a pena
também visitar o site dos administradores dos fundos em que você investe e ler o
relatório gerencial.

Quando você compra cotas de um FII, adquire uma participação no patrimônio do

fundo e passa a receber parte dos lucros, na proporção de sua participação. As cotas
são negociadas na Bolsa de Valores, a B3. O pagamento é debitado da sua conta após
dois dias úteis, depois do recebimento das cotas.

Veja as informações de todos os

fundos imobiliários listados na B3.

CLIQUE AQUI ou acesse o código

para ser direcionado ao site

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 CAPÍTULO 2

Histórico do FII

Os fundos de investimento

1960
imobiliário foram criados nos
Estados Unidos, na década de
1960. Chamados de REIT (Real
Estate Investment Trust), atraem
mais de 87 milhões de investidores.

No Brasil, os FIIs foram criados em 1993.

1993
O fim do Banco Nacional da Habitação
(BNH), em 1986, deixou um espaço a ser
ocupado no financiamento imobiliário. A
derrubada da hiperinflação prometida pelo
Plano Real, em 1993, diminuiu o apelo de
aplicações em renda fixa e deu segurança
para investimentos de longo prazo.

mais de
HOJE 700 MIL
investem em fundos
imobiliários.

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 CAPÍTULO 3

Comprar fundo imobiliário x comprar imóvel

O FII é um investimento versátil: reúne a tradição dos imóveis ao dinamismo e à trans-
parência da bolsa.

Comparado a adquirir imóveis, o FII permite diluição de riscos. Em vez de possuir, por
exemplo, um apartamento para alugar (sujeito à falta de inquilinos, à desvalorização
do bairro ou às variações do IGP-M), o investidor pode diversificar sua carteira com
subsetores que se comportam de formas diferentes, como shopping centers, prédios
residenciais, galpões de logística e hospitais.

O FII permite investir em fundos imobiliários com pouco dinheiro. O contrário também
é verdade: é possível se desfazer do investimento aos poucos, gradualmente e com
maior liquidez.

A gestão do investimento em FIIs é profissional. Cobra taxas de administração, mas

uma administradora de imóveis também cobraria.

Os dois investimentos não são excludentes: comprar um imóvel e cotas de FII é uma
estratégia de diversificação.

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 CAPÍTULO 4

Renda mensal com FIIs

Fundos de investimento imobiliário são normalmente de perfil moderado, com retor-
nos de longo prazo. É um investimento de renda variável, sujeito a oscilações da renda
e de preços. Existe o risco de desvalorizar, mas também a oportunidade de valorizar
mais do que o esperado. É impossível prever com exatidão o melhor fundo ou o melhor
setor do ramo imobiliário nos próximos anos.

O investidor deve diversificar e escolher fundos com patrimônio de quali-

dade. Não se baseie apenas pelos rendimentos ou pelos fundos mais ren-
táveis. O mais importante é o patrimônio do fundo: imóveis de qualidade,
bem localizados e bem administrados. Eles tendem a se valorizar ao longo
do tempo. Essa valorização não é garantida, mas é bem provável entre
imóveis comerciais de alto padrão, bem administrados, nas principais
capitais do país.

Dê preferência aos fundos maiores, com vários imóveis e diversos lo-

catários. Lembre-se de diversificar também por setor (galpões, hotéis,
shoppings, recebíveis imobiliários etc.). Quando for investir em fundos de
recebíveis imobiliários, prefira fundos que investem em CRI de melhor qua-
lidade, com bons devedores, carteiras diversificadas e bem administradas.

Para saber se o patrimônio é de qualidade, leia com atenção o relatório

gerencial publicado mensalmente pelos fundos, disponível na página de
FII do site da B3 e no site dos administradores dos fundos.

Todo fundo imobiliário tem um administrador responsável pelos atos do

fundo, incluindo a gestão do patrimônio dos cotistas. Há casos em que,
além do administrador, há um gestor terceirizado. Administrador e gestor
são peças-chave no fundo, pois vão tomar as decisões de investimento
por você. Procure saber se a instituição gestora do fundo é de qualidade
e tem experiência nesse tipo de investimento.

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 Como investir
em FIIs
A maioria dos fundos de investimento imobiliário é negociada por valores próximos a
R$ 100 por cota, com investimento mínimo de uma cota. Por menos do que uma diária
de hotel, é possível se tornar dono – ou pelo menos sócio – do prédio.

Para investir em fundos imobiliários, é preciso ter conta em uma corretora de valores,
que faz o intermédio dos negócios em bolsa.

Suponha que o FII em que você deseja investir esteja sendo negociado a R$ 144 por
cota. Com R$ 10 mil, você poderia comprar 69 cotas e ficar com R$ 44 de troco. (Esse
cálculo hipotético não considera custos operacionais.)

Você envia uma ordem de compra e aguarda para saber se foi executada. O pagamen-
to ocorre dois dias úteis depois (D+2, no jargão do mercado), na mesma data do rece-
bimento das cotas. Você recebe uma nota de corretagem comprovando que comprou
as cotas e seu nome fica registrado como cotista do fundo. É possível consultar a sua
posição de cotas pelo site da corretora e pelo site da B3.

A partir de então, você já se torna um dos cotistas daquele fundo imobiliário e passará
a receber uma participação dos lucros do fundo. Vender as cotas é igual: basta pedir
para a corretora de valores. O valor da venda será creditado em conta dois dias úteis
após a execução da ordem.

A B3 cobra emolumentos, mas é um valor baixo, de aproximadamente 0,035% sobre

o montante negociado. Algumas corretoras cobram pela corretagem, mas também é
pouco: algo como 0,50% do montante negociado ou R$ 10 por cada ordem executada,
também dois dias úteis após a negociação das cotas. O custo para negociar FII é bem
menor do que o de negociar um imóvel.

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 Veja um exemplo de um extrato de posição de custódia:

Empresa Tipo Cód. de Preço Qtde. Fator Valor

Negociação (R$) Cotação (R$)

FII RIOB RC CI ER FFCI11 173,48 64 1 11.102,72

FII CSHGSHOP CI HGBS11 2.403,13 7 1 16.821,91
FII HG REAL CI HGRE11 1.460,75 23 1 33.597,25
FII KINEA RI CI KNCR11 103,33 239 1 24.695,87
FII KINEA IP CI KNIP11 107,98 188 1 20.300,24
FII KINEA CI KNRI11 161,16 140 1 22.562,40
FII SANT AGE CI SAAG11 126,65 146 1 18.490,90
147.571,29

Cotas de FII são facilmente negociadas na bolsa e, por isso, trocam de titularidade a
todo momento. Para definir quem receberá os rendimentos, é determinada uma data,
chamada de “data-base”, em que todos os cotistas terão direito aos rendimentos. No
exemplo acima, essa data foi dia 31/01/2020.

É comum que o último dia útil do mês seja a data-base, mas alguns fundos estabele-
cem datas diferentes. O importante é que a data não muda, é sempre a mesma todos
os meses. Caso um fundo queira mudar a sua data-base, terá de avisar ao mercado
com antecedência.

Então, pela data-base, identificamos no comunicado quem receberá os rendimentos.

Logo abaixo vem a data do pagamento e, em seguida, o valor que será pago por cada
cota. Nesse exemplo prático, cada cotista do fundo recebeu exatamente R$ 0,74 por
cada cota que detinha.

A última informação da tabela é importante também. Investidores pessoas físicas são

isentos de Imposto de Renda sobre os rendimentos de fundos imobiliários, desde que
o fundo cumpra condições que praticamente todos cumprem: ser listado em bolsa e
ter, no mínimo, 50 cotistas. Fora essas, caso algum cotista sozinho possua mais do
que 10% das cotas de um fundo, esse investidor perderá a isenção, mas isso não afeta
os demais cotistas.

Já o ganho de capital, isto é, a venda de cotas com lucro, é tributado em 20% sobre o
lucro líquido.

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 CAPÍTULO 5

Rendimentos de investir em FIIs

As cotas de FII costumam ter volatilidade menor do que ações, opções e contratos futu-
ros. A liquidez também não é muito grande. É possível especular no curto prazo e até fa-
zer day trade com cotas de FII, mas não é a melhor classe de ativos para essa finalidade.

Em média, os FII oscilam metade do que oscilam as ações. No entanto, o retorno médio
das duas classes de ativos é muito parecido. Repare, no gráfico que compara Ibovespa
(linha verde) e IFIX (índice de fundos imobiliários), no período entre 2017 e 2020.

IBOV x IFIX

IBOV IFIX

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 Os preços das cotas de FII oscilam por diversos motivos, como a expectativa de inves-
tidores com a economia, com o mercado imobiliário, com as taxas de juros e com a
política. Isso em nada muda os rendimentos. O contrário, sim: se o rendimento de um
fundo aumentar ou diminuir (porque o lucro do fundo aumentou ou diminuiu), o preço
das cotas vai ser influenciado. O que a oscilação de preços muda é a rentabilidade que
o rendimento representa.

Vamos imaginar que um fundo venha distribuindo R$ 0,50 de rendimentos por mês e
que acreditamos que vá continuar distribuindo esse valor nos próximos meses. Se um
investidor comprar cotas por R$ 100 e receber R$ 0,50 de rendimentos, terá rentabili-
dade de 0,50%. Um outro investidor que compre cotas do mesmo fundo por R$ 120 e
receba os mesmos R$ 0,50 de rendimento vai ter rentabilidade equivalente a 0,42%.

A lei obriga que 95% do lucro líquido de um fundo imobiliário seja distribuído aos cotis-
tas. Os dividendos de fundos imobiliários são chamados de rendimentos e, na maioria
das vezes, são creditados mensalmente na conta do investidor.

O rendimento deriva do lucro e, por isso, pode variar para menos ou para mais. Uma vez
apurado o lucro líquido e definido o montante a ser distribuído, esse valor é dividido pelo
número de cotas e então é anunciado ao mercado o valor do rendimento, em reais, por
cada cota. Esse valor por cota é igual para todos. O montante que cada um recebe é
proporcional à quantidade de cotas.

Aqui temos um exemplo real do anúncio de distribuição de rendimentos de um fundo.

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 Esse anúncio é feito publicamente e informa quem terá direito a receber os rendimentos,
quanto será pago por cada cota e quando será pago.

O valor dos rendimentos é depositado em dinheiro, na sua conta, na corretora de valores

onde você comprou ou mantém as cotas. Basta consultar o extrato da sua conta, como
no exemplo a seguir.

Data Descrição Valor Saldo

02/01/2020 Saldo atual

10/01/2020 RENDIMENTO 25 PAPEL FIIB11 67,50 67,50
14/01/2020 RENDIMENTO 597 PAPEL KNCR11 244,77 312,27
15/01/2020 RENDIMENTO 114 PAPEL HGBS11 159,60 471,87
15/01/2020 RENDIMENTO 237 PAPEL HGRE11 175,38 647,25
15/01/2020 RENDIMENTO 213 PAPEL KNRI11 157,62 804,87
15/01/2020 RENDIMENTO 152 PAPEL SADI11 56,24 861,11
15/01/2020 RENDIMENTO 77 PAPEL VISC11 48,51 909,62
22/01/2020 RENDIMENTO 57 PAPEL JSRE11 26,79 936,41
24/01/2020 RENDIMENTO 31 PAPEL XPML11 15,50 951,91

A maioria dos fundos paga o rendimento próximo do dia 15 de cada mês – a data exata
vem no anúncio de distribuição de proventos. Você faz o que quiser com o dinheiro.
Pode pedir para a corretora enviar para a sua conta no banco, usar para comprar mais
cotas ou deixar na conta da corretora.

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 CAPÍTULO 6

Riscos de investir em FIIs

Como todo investimento de renda variável, o FII pode valorizar ou desvalorizar, gerar
lucro ou prejuízo.

Enquanto um fundo ficar sem lucro, não distribuirá rendimentos. Isso não significa que
a cota não tem valor. Ainda que um fundo não tenha lucro por algum período, ele per-
manece tendo patrimônio: imóveis, títulos com lastro imobiliário ou cotas de outros FII.

PATRIMÔNIO RENDA

Mesmo que a renda diminua ou vá a zero (temporariamente),

o patrimônio permanece lá. Quem investe em FII compra uma
parte de um patrimônio. Renda é consequência do patrimônio.

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 Ocorreria o mesmo com quem tem um imóvel para alugar que fica temporariamente
sem inquilino. Durante alguns meses, esse imóvel, que é um patrimônio, não gerará lu-
cro e renda, até que volte a ser alugado. Ainda assim, o imóvel continua tendo valor.

O risco de ficar sem renda com os FIIs é muito pequeno, ocorre apenas em casos extre-
mos. Com a pandemia do coronavírus, alguns fundos, especialmente os de shoppings,
suspenderam temporariamente a distribuição de rendimentos.

O patrimônio de um fundo imobiliário pertence aos seus cotistas e não ao adminis-

trador. Mesmo se o administrador “quebrar”, ninguém vai executar o patrimônio do
fundo. O patrimônio pertence ao fundo e o fundo pertence aos cotistas. O administra-
dor nem pode ser cotista do fundo (a CVM proíbe). Apenas será necessário eleger um
novo administrador.

A possibilidade de um fundo imobiliário quebrar é muito pequena. Para isso acontecer, o

patrimônio líquido dele precisaria ficar negativo – algo improvável, uma vez que os FIIs
são proibidos de pegar dinheiro emprestado para comprar ativos (alavancagem).

Mesmo se o FII quebrar, o investidor não é obrigado a aportar mais dinheiro para cobrir
o rombo – algo que acontece na maioria dos fundos de investimento, como fundos de
ações e multimercados. Se um FII chegar a essa situação extrema, o administrador
possivelmente fará uma nova emissão de cotas para levantar dinheiro. Os cotistas não
seriam obrigados a comprar essas novas cotas – mas teriam sua participação diluída.

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