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CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS NO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
Tubarão
2010
ISRAEL SILVA DE JESUS
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS DO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
Tubarão,
2010
ISRAEL SILVA DE JESUS
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DO USO DAS ÁREAS COMUNS DO
CONDOMÍNIO EDÍLICIO QUANDO DO INADIMPLEMENTO CONDOMINIAL
______________________________________________
Profª. e Orientadora: Maria Nilta Recken Tenfen, Msc.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________
Prof. Fabio Zabot Holthausen, Msc.
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________
Prof. Antônio Cardoso
Universidade do Sul de Santa Catarina
Dedico o presente estudo a meus pais
João e Suzete, a meus filhos Pedro e
Júlia e a todos aqueles que me ajudaram,
incentivaram e estiveram ao meu lado
durante o período acadêmico.
AGRADECIMENTOS
The present work has the objective to study some aspects related to the building
condominium, mainly as for the sanctions imposed to the joint owners defaulters. For
in such a way, in the development of the study, the deductive method of boarding
was used, and for that, it was broken of general aspects to arrive the particularitities
of the subject. The method of used procedure was the monographic one, therefore
for attainment of such information, if it searched to eliminate the subject all. In the
boarding, it was used bibliographical research, because it was used the doctrines,
scientific and periodic jurisprudences of the Courts, legislation and articles in the
internet. The study was done to get information concerning the origin of the
condominium, legal nature, concepts, legislation, rights and duties of the joint
owners, and to the end, to know of the possibility to forbid the joint owner to use the
common areas when he don’t pay the condominium. So, this work concludes that are
several the agreements about the subject, sometimes understanding for the
possibility of the application of such sanction, sometimes forbidding. This work
showed that such sanction could be foreseen in the condominium convention, and
this is the argument of the people are the favor. However, for some, exactly that if it
admits such forecast, its application must be forbidden, in face of confronts to the
right of property constitutionally foreseen. In such a way, it understands that there is
a great problematic about to the subject, and that it must before to be object of study
for the legislator.
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................09
2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.................................................................................11
2.1 CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO...........................................................11
2.2 NATUREZA JURÍDICA........................................................................................12
2.3 SUA ORIGEM .....................................................................................................15
2.4 SURGIMENTO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO NO BRASIL.................................17
2.4.1 Primeiras leis reguladoras do Condomínio Edilício no Brasil ...................19
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A LEGISLAÇÃO ATUAL...........................................25
3.1 INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE ACORDO COM AS NORMAS
ESTABELECIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002 E LEI 4.591/64. ........................26
3.2 CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO...................................................................28
3.3 REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO.......................................................32
3.4 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO................................................................34
3.4.1 Do síndico .......................................................................................................35
3.4.2 Do Conselho Fiscal ........................................................................................38
3.5 DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS ...............................................................39
3.5.1 Forma de convocação ...................................................................................40
3.5.2 Competência para convocar ........................................................................41
3.5.3 Espécies de assembléias ..............................................................................42
3.5.4 Do quorum exigido para as deliberações ...................................................43
3.6 DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO..................................................................44
3.7 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO DOMÍNIO ....................................46
4 DOS DIREITOS DOS DEVERES E DAS SANÇÕES ............................................49
4.1 DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS ................................................................49
4.2 DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS................................................................52
4.3 DAS SANÇÕES APLICÁVEIS PELO DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES ....59
4.3.1 Possibilidade de aplicação de novas sanções aos condôminos ante o
descumprimento dos deveres................................................................................64
5 CONCLUSÃO ........................................................................................................70
REFERÊNCIAS.........................................................................................................72
9
1 INTRODUÇÃO
2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
1
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro:
Forense, 2005. 4 v. p. 175.
2
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 370.
3
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 250.
4
GONÇALVES, op. cit., p. 371.
13
5
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF Carlos Alberto Dabus (atual.). Curso de Direito Civil: Direito das
coisas, 37 ed. rev. atual., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 223.
6
PEREIRA, 2005, p. 187.
7
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 149, 150.
14
11
GONÇALVES, 2006, p. 369.
16
12
Código de Napoleão, ou, O Código Civil Francês. Traduzido literalmente da edição original e oficial, publicado
em Paris, em 1804 por um advogado do Templo Interior. Disponível em: <http://www.napoleon-
series.org/research/government/c_code.html>. acesso em 10/11/2010.
13
ROSA, Pedro Henrique de Miranda. Direito Civil: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Renovar, 2005. p. 174.
14
VENOSA, 2009, p. 324.
15
Ibid., p. 343.
16
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, 28 ed. rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2006, 5 v. p. 206.
17
17
GONÇALVES, 2006, p. 369.
18
MONTEIRO, 2003, p. 221.
18
19
GONÇALVES, 2006, p. 369, 370.
20
RODRIGUES, 2006, p. 206, 207.
21
MONTEIRO, loc. cit.
22
Ibid., p. 222.
19
pelos usos e costumes. Esta iniciativa forçou mais adiante a criação de lei que
regulasse especificamente esse tipo de construção.
O que não se percebeu neste momento, é que tais construções levariam
os moradores a terem obrigações comuns, tendo em vista a necessidade de toda
manutenção exigida para se manter um prédio, ou as partes que são de propriedade
comum dos moradores.
A legislação brasileira nesse ponto ficou alheia, tendo em vista que na
mesma época surgia o Código Civil de 1916, onde o legislador não foi capaz de
prever tamanha importância do condomínio em edificações, deixando assim de
elaborar qualquer norma que viesse a regular os direitos e deveres dos moradores
das construções em andares.
Com o passar dos anos, houve imperiosa necessidade de previsão legal
para regular tal instituto. Sendo assim, passa-se a expor no próximo item, o
surgimento das primeiras leis que regulamentaram o condômino edilício no Brasil.
23
GONÇALVES, 2006, p. 370.
20
24
RODRIGUES, 2006, p. 207.
21
25
RODRIGUES, 2006, p. 208.
26
ROSA, 2005, p. 176.
27
PEREIRA, 2005, p. 184, 185.
28
GONÇALVES, loc. cit.
22
29
RODRIGUES, 2006, p. 209.
30
Ibid., p. 211.
23
Mais uma vez o legislador foi feliz em tal colocação, tendo em vista que,
são comuns, os incorporadores iniciarem o empreendimento e não conseguirem
concluir.
Para evitar que os envolvidos no negócio, saiam prejudicados ao final, o
legislador procurou impor algumas condições. Para que o responsável pela
construção possa ser o incorporador, é necessário que ele seja o titular do terreno,
construtor ou corretor de imóveis, o que de certa forma causa uma segurança para
os contratantes, futuros condôminos.
Mister salientar, que todas as questões que eram fundamentais inscritas
na Lei de 1928 foram reaproveitadas pela nova Lei. No entanto, muitas novidades
foram criadas, conforme o que já se expôs.
Vencida esta etapa do estudo, num primeiro momento, observa-se que a
modalidade hoje chamada condomínio edilício, teve no passado grande influência e
colaboração para sociedade, tendo em vista, sua colaboração para o
desenvolvimento de vários setores da economia brasileira, ainda que, as leis não
suprissem todas as expectativas dos envolvidos, foi um instituto que teve seu
aparecimento gradativo, e que, com o passar dos anos, possibilitou a sua
regulamentação de uma forma mais eficaz.
Num segundo momento, tem-se que, como já era de se esperar, nossa
legislação não é estanque, por isso, não demorou muito para que o condomínio
edilício passasse a ser regulado de forma específica e eficaz, e foi o que aconteceu
com o advento do Código Civil de 2002.
31
RODRIGUES, 2006, p. 212.
24
1
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 250.
26
Não adianta que o condomínio exista de fato. Para que ele possa vir a
existir juridicamente, é necessário que se inicie o ato de instituição e o de convenção
do condomínio. Desta forma, ele estará regularizado, sendo reconhecido
juridicamente.
Verificado o primeiro artigo que autoriza a existência do condomínio
edilício, para melhor elucidação do assunto, a seguir, será objeto de estudo, o ato de
instituição do condomínio.
2
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
27
3
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, 28 ed. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 213, 214.
4
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 372.
5
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 140.
6
Ibid., p. 140, 141.
28
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção deverá ser
8
registrada no cartório de Registro de Imóveis.
7
COELHO, loc. cit.
8
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
29
10
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
31
11
COELHO, 2006, p. 140-142.
12
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009. 5 v. p. 353.
13
VENOSA , 2009, loc. cit.
32
14
TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernandes. Direito Civil: Direito das Coisas, 2 ed. rev. Atual. e ampl., São Paulo:
Método, 2009, p. 291.
33
15
RODRIGUES, 2006, p. 218.
16
VENOSA, 2009, loc. cit.
17
Ibid., p. 354.
34
18
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 252.
35
3.4.1 Do síndico
19
DOWER, Nelson Godoy Bassil. Curso moderno de direito civil: Coisas, 2. ed. São Paulo: Nelpa, 2006. p. 281.
20
RODRIGUES, 2006, p. 228.
36
21
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
22
COELHO, 2006, p. 156.
37
23
VENOSA, 2009, p. 380, 381.
24
PEREIRA, 2005, p. 196.
38
25
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2006. p.
651.
26
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, p. 253.
27
GONÇALVES, 2006, p. 393.
39
28
COELHO, 2006, p. 158.
29
Ibid., p. 152.
40
30
VENOSA, 2009, p. 378.
31
PEREIRA, 2005, p. 195.
41
34
COELHO, loc. cit.
35
Ibid., p. 152, 153.
36
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: Direito Reais e Direitos Intelectuais, 4 ed. ref. São Paulo:
Saraiva, 2009, p. 185.
37
COELHO, op. cit., p. 152, 153.
43
38
LISBOA, loc. cit.
39
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
44
40
COELHO, 2006, p. 154, 155.
45
41
VENOSA, 2009, p. 370.
42
RODRIGUES, 2006, p. 226.
43
VENOSA, op. cit., p. 373.
46
1.340 do Código Civil de 2002, parece pouco aproveitável, tendo em vista que, o
condômino não usuário do serviço poderá mediante ação judicial anular o que
estabelece a convenção do condomínio nesse sentido, com base no que dita o artigo
acima mencionado, conforme se vê:
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
44
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Desta forma, as despesas geradas por serviços que são utilizados por um
ou alguns condôminos, deverão por estes serem suportadas. Para elucidar a
questão, cita-se o exemplo, do serviço de TV a cabo e de internet, onde na maioria
das vezes, são poucos os condôminos que utilizam tais serviços.
Terminada a questão das despesas do condomínio, e após ter estudado
toda a formalidade que deverá observar o condomínio para se estabelecer, passa-se
agora, ao estudo das possibilidades de extinção do condomínio edilício.
destruição do imóvel por qualquer motivo, pela demolição voluntária do prédio por
vários motivos, tais como, questão de urbanística, condenação do prédio pela
autoridade pública por motivo de insegurança; pela desapropriação do edifício, caso
em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades, e quando
houver a confusão, que é uma única pessoa adquirir todos os imóveis. 46
A extinção do condomínio edilício se torna muito difícil de acontecer, uma
vez que, só poderá ocorrer quando acontecer alguma daquelas situações prevista no
artigo 1.357 do Código Civil de 2002.
Procurando esclarecer o assunto, Rodrigues afirma que:
Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de se haver
estipulado a reconstrução, o primeiro condomínio em edificações se
extinguiu, com a destruição do prédio; um outro poderá surgir com a
construção nova, mas aquele originário se acabou. Este novo condomínio
pode ser material e juridicamente idêntico ao anterior, mas é um novo
sistema, porque o condomínio em edificações, com suas disposições,
regras e peculiaridades, decorre de uma situação de necessidade que
implica a existência das partes comuns e dos direitos recíprocos, de tal
modo essenciais para ele como as ruas são para uma cidade ou o alimento
para o organismo. Destruída a cidade, morto o organismo, derrubada a
edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do prédio perdem
sentido. O condomínio edilício extingue-se, também, pela deliberação dos
condôminos, cuja unanimidade decidiu transformar o prédio num
condomínio de forma tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de
uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia
dos apartamentos; anula-se a Convenção Condominial, e desaparece o
regime de condomínio edilício. [...] O condomínio extingue-se, ainda, pela
47
consolidação numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos.
46
GONÇALVES, 2006, p. 395.
47
RODRIGUES, 2006, p. 233.
48
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas, 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 231.
48
1
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009, 5 v. p. 356.
2
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2006. 5 v. p. 389.
50
3
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed.
atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 250.
4
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas, 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 219.
5
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 144, 145.
51
6
CHALHUB, Melhim Namem. Curso de direito civil: Direitos Reais, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 133.
7
TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernandes. Direito Civil: Direito das Coisas, 2 ed. rev. Atual. e ampl., São Paulo:
Método, 2009, p. 293
52
8
COELHO, 2006, p. 145, 146.
53
9
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
10
CHALHUB, 2003, p.135.
11
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro:
Forense, 2005. 4 v. p. 191.
54
12
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 294.
13
COELHO, 2006, p. 146, 147.
55
14
TARTUCE; SIMÃO, loc. cit.
15
GONÇALVES, 2006, p. 384.
56
16
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 295.
17
PEREIRA, 2005, p. 192.
18
COELHO, 2006, p. 147, 148.
57
Com relação aos adereços que podem ser colocados nas fachadas,
visando à segurança dos condôminos, pelo que se estudou até agora, entende-se
ser cabível, tendo em vista que a segurança dos condôminos deve sobrepor a
estética do prédio, pois, in casu, se protege um bem maior, a vida.
Para encerrar, conclui-se que, é de bom grado que, o condomínio preveja
na sua convenção, algumas situações em que se poderá alterar a forma da fachada,
evitando desta forma, maiores transtornos para os condôminos.
Finalmente, e para encerrar o assunto acerca dos deveres dos
condôminos, passa-se a análise do quarto e último dever dos condôminos,
legalmente previsto no artigo 1.336, do Código Civil de 2002.
O condômino deverá, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.21
É, portanto, o dever que mais exige colaboração do condômino, pois,
limita por completo o uso de sua própria unidade.
Ao tratar do assunto, Gonçalves expõe assim seu entendimento:
A destinação genérica do edifício residencial, não residencial ou mista, deve
ser estabelecida na convenção. O desvio de destinação constitui uma das
graves infrações da lei e da convenção. Para impedir que tal ocorra, ou para
restabelecer o uso compatível com a finalidade para a qual foi construído o
edifício, deve o sindico tomar as providencias cabíveis, inclusive judiciais,
contra os infratores, sejam condôminos, seus familiares, inquilinos e
prepostos, mormente quando o desvio põe em risco a tranqüilidade e a
22
segurança dos demais condomínios.
19
GONÇALVES, 2006, p. 385.
20
GONÇALVES, loc. cit.
21
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
22
GONÇALVES, op. cit., p. 386.
58
23
COELHO, 2006, p. 148.
24
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 296.
25
GONÇALVES, loc. cit.
59
26
GONÇALVES, 2006, p. 387.
27
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF Carlos Alberto Dabus (atual.). Curso de Direito Civil: Direito das
coisas, 37 ed. rev. atual., São Paulo: Saraiva, 2003. p. 229.
60
privado. A lei nova só a afetaria se tratasse de norma de ordem pública, como dito,
não é o caso.
Destarte, há doutrinadores como Delgado e Alves que discordam de tal
afirmativa, pois aduzem que, aos condomínios instituídos antes da Lei nova, deve
ser aplicada também, a mesma multa prevista no §1º, do artigo 1.336, do Código
Civil de 2002, tendo em vista que, a convenção de condomínio, tem natureza
predominantemente estatutária e institucional, e trata-se de lei interna, além de
terem a seu favor a tendência jurisprudencial que vem confirmando a tese da
aplicação imediata da multa de 2%. 28
Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou,
expondo assim seu entendimento:
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO
CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA
CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO
ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO
TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO
NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO
ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART.
2º, § 1º.
I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado
fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão
desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de
condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto
no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações
vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo
automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo
art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do
29
Código Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido..
28
DELGADO, Mário Luiz, ALVES, Jones Figueiredo. Questões controvertidas: Direito das coisas. São Paulo:
Método, 2008. 7 v. p. 277, 280.
29
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Resp. 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j.
15.08.2006, DJ 18.09.2006. Disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia acesso em:
12/11/2010.
61
30
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
31
MONTEIRO, 2003, p. 230
32
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 301
62
33
PINTO; WINDT; CÉSPEDES, 2010, loc. cit.
34
DELGADO; ALVES, 2008, p. 281.
35
MONTEIRO, 2003, p. 231
63
36
GONÇALVES, 2006, p. 388
37
TARTUCE; SIMÃO, 2009, p. 303.
38
DELGADO; ALVES, 2008, p. 283
39
TARTUCE; SIMÃO, op. cit., p. 304.
64
40
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009, 5 v. p. 360.
65
41
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: São Paulo: Saraiva, 2006. 4 v. p. 151.
66
Há quem diga, no entanto, que tais proibições não devem ocorrer, pois
devem ser respeitados os direitos de posse e da propriedade constitucionalmente
previstos. Neste sentido, é a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA – TAXA DE CONDOMÍNIO –
INADIMPLÊNCIA – LIMINAR – RESTRIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM E
SERVIÇOS EM PROPRIEDADE CONDOMINIAL – DESPACHO –
MANUTENÇAO – RECURSO – NEGA PROVIMENTO. A Pretendida liminar
em ação de cobrança de taxas condominiais, que autoriza o corte do
fornecimento de água e gás, a proibição do uso do elevador, piscina e
outras áreas ou serviços comuns do condomínio, afronta aos direitos de
posse e propriedade, constitucionalmente assegurados, da agravada e de
44
seus familiares.
44
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ. Acórdão, processo nº 0333119-1. Relator: Sérgio Luiz
Patitucci, Julgado em 25/05/2006. Disponível em: < http://portal.tjpr.jus.br/web/jurisprudencia>
acesso em 12/11/2010.
68
45
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas, 2009. 5 v. p. 360.
46
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA. Apelação cível nº 1988.071274-7, da Capital, Órgão julgador:
Primeira Câmara Cível Especial, Rel. Marzoni Ferreira, Prol. Maria de Lourdes Simas Porto Vieira. julgado em
05/12/2002. Disponível em: <http://app.tjsc.jus.br/jurisprudencia/> acesso em: 12/11/2010.
47
JUNQUEIRA, André Luiz. Proibição de uso de áreas comuns pelo devedor de condomínio
Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 2208, 18 jul. 2009. Disponível em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=13189>. Acesso em: 18 out. 2010.
69
Pelo que se estudou até o momento, sem dúvida que é dever do síndico e
dos condôminos observarem tais condições, para que possam, em momento
oportuno se valerem do direito e aplicar qualquer outro tipo de sanção não prevista
no Código Civil de 2002, mas prevista na convenção do condomínio.
Após, ter analisado as opiniões acerca da possibilidade de proibir o
condômino de utilizar as áreas ou bens comuns devido ao seu inadimplemento
condominial, e ter realizado um estudo pormenorizado dos direitos e deveres dos
condôminos, e ainda, levando em consideração que, o condomínio edilício é instituto
que precede de formalidade para ser constituído, entende-se que, há possibilidade
de a proibição do uso das áreas comuns, estar prevista na convenção do
condomínio como sanção a ser imposta aos infratores, portanto, não há de se falar
em ilicitude quando da sua aplicação.
Para uma parte da doutrina e julgados analisados, essa previsão não
poderá existir, muito menos sua aplicação, fundamentam seu posicionamento no
direito de propriedade constitucionalmente previsto. Porém, sabe-se que, o direito de
propriedade previsto na Constituição Federal de 1988, não é um direito absoluto,
tendo em vista que, existem situações em que a propriedade sofrerá intervenções,
diante de interesse maior.
Ainda que se reconheça a existência do direito de propriedade dentro da
relação condominial, tal direito não é exercido de forma plena, portanto, na hipótese
de haver previsão na convenção do condomínio, da proibição do uso das áreas
comuns para os inadimplentes, poderá este direito de propriedade ser suspenso, até
que o infrator resolva adimplir suas obrigações com o condomínio, a fim de que se
tenha estabelecida a ordem no condomínio, e que nenhum condômino se beneficie
às custas dos outros.
Desta forma, após ter estudado toda a cadeia que envolve o condomínio
edilício, encerra-se o presente estudo, desejoso de que novas idéias possam surgir
para colaborar com o crescimento e evolução deste instituto tão importante para a
sociedade brasileira.
70
5 CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS
CHALHUB, Melhim Namem. Curso de direito civil: Direitos Reais, Rio de Janeiro:
Forense, 2003.
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DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Direito das coisas, 19 ed. São Paulo:
Saraiva, 2004. 4 v.
DOWER, Nelson Godoy Bassil. Curso moderno de direito civil: Coisas, 2. ed. São
Paulo: Nelpa, 2006.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. São
Paulo: Saraiva, 2006. 5 v.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 19. ed.
rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2005. 4 v.
PINTO, Antonio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos;
CÉSPEDES, Lívia. Vade Mecum. 9. ed. atual. ampl. São Paulo: Saraiva, 2010.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002, 2. ed., Rio
de Janeiro: Forense, 2006.
73
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, 28 ed. rev.. e atual., São
Paulo: Saraiva, 2006, 5 v.
ROSA, Pedro Henrique de Miranda. Direito Civil: Direito das Coisas. Rio de Janeiro:
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TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernandes. Direito Civil: Direito das Coisas, 2 ed.
rev. Atual. e ampl., São Paulo: Método, 2009.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas S.A,
2009, 5 v.