Simara Silva Rodrigues de Oliveira

Direito civil
comentário à jurisprudência

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

DECORRENTES DE DESCUMPRIMENTO DE PRAZO
CONTRATUAL PARA ENTREGA DE IMÓVEL

SIMARA SILVA RODRIGUES DE OLIVEIRA

Analista
Ministério Público do Estado de Minas Gerais, Brasil
simara@mpmg.mp.br

1. Acórdão

Número: 1.0024.12.244523-2/001
Relator: Des. Alexandre Santiago
Relator do Acórdão: Desembargador Alexandre Santiago
Data do Julgamento: 26/03/2014
Data da Publicação: 31/03/2014

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE

COMPRA E VENDA. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA JÁ PAGA. DANOS MORAIS.
- O adiamento injustificado na entrega da obra motiva a rescisão
do contrato, por inadimplência.

- Quando a rescisão do contrato ocorre por culpa exclusiva da

Construtora, em razão do atraso considerável na conclusão das
obras, esta não faz jus à retenção de um percentual dos valores
pagos pelo adquirente. Assim, a integralidade da importância
paga deve ser restituída ao comprador. Desta forma, as partes
retornam à condição anterior à celebração do negócio jurídico.

- Os desgastes emocionais sofridos em decorrência do atraso na

entrega do imóvel, ultrapassaram os dissabores decorrentes de

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um mero inadimplemento contratual, devendo a construtora ser

responsabilizada pelos danos morais causados.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.12.244523-2/001

COMARCA DE BELO HORIZONTE –
APELANTE: CONSTRUTORA TENDA S/A
APELADA: ELIZABETH SOARES DOS SANTOS

ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal
de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata
dos julgamentos em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. ALEXANDRE SANTIAGO (RELATOR)

VOTO

Cuidam os autos de apelação interposta contra sentença de fls.

122/130, proferida pelo MM. Juiz da 22ª Vara Cível da Comarca
de Belo Horizonte que, nos autos da Ação de Rescisão Contra-
tual ajuizada por xxx em face de xxx, julgou parcialmente proce-
dentes os pedidos iniciais para:

1) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem

como a devolução dos valores já pagos pela autora;

2) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais

de R$ 7.000,00 (sete mil reais), devidamente corrigidos pelos ín-
dices da Corregedoria Geral de Justiça a partir da publicação da
sentença e juros de mora de 1% desde o evento danoso;

3) condenar a requerida ao pagamento, a título de pena conven-

cional, a quantia equivalente a 0,5% do preço ajustado moneta-
riamente da unidade;

4) julgar procedente o pedido de nulidade de algumas cláusulas

contratuais;

5) julgar improcedente o pedido de aplicação das penalidades

previstas nas cláusulas 24ª, I e II do contrato. Inconformada, a
Construtora ré apresentou apelação, ao argumento de que o
contrato foi rescindido em razão da inadimplência da autora e
não por culpa da ré.

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Assim, afirma que faria jus à retenção de 30% dos valores pagos
pela compradora, em razão da rescisão contratual. Aduz que não
seria o caso de pagamento de multa por atraso da entrega da
obra, sob pena de enriquecimento ilícito da parte autora. Susci-
tou que o mero descumprimento contratual não tem o condão
de causar danos, suscetíveis de serem indenizados. Em caso de
manutenção da decisão, requereu a redução do quantum fixado
pelo magistrado a quo e a incidência de juros de mora a partir
da publicação da decisão. Por fim, atestou que todas as cláusulas
pactuadas seriam válidas e deveriam ser cumpridas em sua inte-
gralidade. (MINAS GERAIS, 2014).

2. Descrição do caso

O acórdão supracitado trata do julgamento de caso sobre atraso na

entrega de imóveis adquiridos na planta; tal situação ocorre com
frequência, causando prejuízos e frustrações para os contratantes
compradores.

O ilustre Relator reconheceu que tal atraso configura quebra de

confiança entre as partes, o que por si só já fere as normas que
regem obrigações e direitos no estabelecimento do contrato e no
caso a demora não possui motivo justificado configurando-se ato
de desrespeito e descaso da empresa para com os clientes; cabe,
portanto, direito a ação de reparação dos danos materiais e morais.

Com a Lei nº 8.078/90, efetivou-se o tratamento igual dos direitos

econômicos e sociais:

[...] adotando-se a teoria do risco da atividade, pela qual o forne-

cedor deve responder de forma objetiva, ou seja, independente-
mente de culpa, pelas perdas e danos causados ao consumidor
decorrentes do vício ou fato do produto ou serviço, protegendo
ainda que de forma implícita a dignidade da pessoa humana.
(BRASIL, 1990, p. 18).

A decisão tomada no caso em análise foi correta, tendo-se em vista

que o contrato previa penalidade por qualquer ato que viesse ferir

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as normas contratadas no ato da assinatura do documento, sendo

válida para ambos, comprador e construtora.

De acordo com Silva e Cavalcante:

[...] a compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a

muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão
de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual
e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a
discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário. (SILVA; CA-
VALCANTE, 2015, p. 1).

3. Responsabilidade civil e danos morais

A responsabilidade civil, quanto à sua origem, é aquiliana ou con-

tratual. A primeira decorre da lei, já a última de obrigações deriva-
das de obrigações assumidas entre partes contratantes (CARVALHO,
2012). Tendo-se em vista seus reflexos nos atos contratuais e ex-
tracontratuais e o objetivo de restabelecer o equilíbrio moral e o
patrimônio atingido pelo dano, é a fonte geradora desse tipo de
responsabilidade.

A noção de responsabilidade implica a ideia de resposta e, quando

se fala em responsabilidade de imediato, vem a referência de que
alguém, o responsável, deve responder perante a ordem jurídica em
virtude de algum fato precedente. Percebe-se que o dano material
corresponde às perdas experimentadas pela vítima por haver dei-
xado de perceber alguma vantagem econômica em decorrência do
evento danoso.

Os agentes em uma relação contratual, tema do estudo em questão,

podem praticar no exercício dessa relação condutas violadoras do
Direito; estas podem sujeitá-los à aplicação de sanções e gerar pedi-
dos de indenização visando a reparação de dano ou prejuízo.

Como a responsabilidade civil é de ambas, a construtora deve inde-

nizar a compradora que, mesmo atrasando parte da prestação inter-
mediária, continuou pagando regularmente as prestações.

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Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano
a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obri-
gação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos ca-
sos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente de-
senvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco
para os direitos de outrem. (BRASIL, 2004).

A construtora, por sua vez, não cumpriu o prazo de entrega e esse

atraso, além da quebra de contrato, causou desgaste emocional
para a cliente que passou por grande expectativa emocional, julgan-
do que a data de entrega do imóvel seria cumprida.

Segundo Caldas (2011), quando da caracterização da culpa decor-

rente dos atos praticados pelo causador do dano, não há que se
verificar se sua conduta foi praticada com dolo ou culpa. Basta ter o
agente praticado o ato ou fato jurídico de forma dolosa ou culposa
para que ocorra efeito de responsabilidade civil.

Outro ponto a favor da cliente é o fato de a construtora permitir que

os pagamentos continuassem sendo feitos, o que somente poderia
ocorrer para quitação total da parcela intermediária. De outra forma
a empresa contratada antecipou-se no pagamento imediato e rece-
beu a parcela, quebrando também sua parte no contrato.

Embora o atraso ou o adiantamento da entrega por até 180 dias

sejam previstos antecipadamente, se esse atraso supera esse prazo,
o consumidor pode desistir da compra e reaver o valor total que foi
pago. É o que a compradora reclama.

Ora, “considerando-se o prazo de tolerância, a Construtora tinha

como data limite o dia 30 de dezembro de 2010 para a entrega
do imóvel”. Entretanto, até a propositura da presente ação, em
16/08/2012, não se tinha notícia da entrega do apartamento adquiri-
do pela autora/apelada. Inexiste impugnação específica da apelante
acerca de tais fatos trazidos pela apelada, tornando-se, então, fatos
incontroversos. (MINAS GERAIS, 2014).

De acordo com Cavalieri (2000), pode ser claramente identificada

no art. 159 do Código Civil, mediante simples análise do texto, a

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conduta culposa do agente, o que fica patente pela expressão “aque-

le que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, o
nexo causal, que vem expresso no verbo causar; e o dano, revelado
nas expressões violar direito ou causar prejuízo a outrem”.

O que gera a responsabilidade civil são a perda ou a diminuição

verificadas no patrimônio do lesado e o dano moral, que produzem
uma reação legal, movida pela ilicitude da ação do autor, do dano
causado ou do risco.

Esse dano pode ser de natureza material, pessoal ou moral e, como

já ressaltado na responsabilidade civil objetiva, interessa apenas o
nexo de causalidade, não se considerando o elemento subjetivo da
culpa, mas tão somente a obrigação de indenizar.

4. Direito de informação e as cláusulas abusivas

Assim se trata de um dever o ato de informar ao consumidor todos

os pressupostos que envolvem as relações de consumo, caso contrá-
rio configura-se tratamento desfavorável para o consumidor tendo-
se em vista que somente o fornecedor detém o conhecimento sobre
o produto ou o serviço que colocou no mercado para consumo
(FABIAN, 2002).

O conteúdo do direito à informação é dever intransferível do forne-

cedor para com o consumidor. Para tanto deve inicialmente esclare-
cer ao consumidor a forma jurídica do contrato, para conhecimen-
to das informações necessárias ao correto cumprimento do que foi
contratado. Isso porque é necessário que tais informações sejam as
mais claras e objetivas possíveis de modo que o consumidor tenha
todas as informações sobre o produto ou o serviço antes de adqui-
ri-lo. (SILVA, 1997).

Observe-se que tal cláusula referente à permissão contratual de atra-

so por até 180 dias não pode ser levantada, tendo-se em vista a
suposição de que os contratantes têm pleno conhecimento dessa
determinação no contrato firmado.

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Tal prazo pode ser considerado cláusula abusiva, já que beneficia

somente uma das partes, uma vez que não há prazo de tolerância
caso o comprador atrase o pagamento das parcelas que deve à cons-
trutora. (SILVA; CAVALCANTE, 2014).

Entretanto, no período em que aguarda a entrega do imóvel, mui-

tos compradores desembolsam valores para pagamento de aluguel.
Esse seria um caso para outra discussão a quem cabe o dever de
arcar com essa despesa, já que o comprador está na privação de uso
do bem adquirido.

Para Silva; Cavalcante (2014, p. 3) é importante ressaltar que “a in-

cidência da indenização por lucros cessantes em caso de atraso na
entrega do imóvel, correspondente ao período em que ficou priva-
do de usufruí-lo ou de explorá-lo economicamente.”

Compra e venda. Bem imóvel. Atraso na entrega do bem. Vali-

dade da cláusula de tolerância de 180 dias resultante da vonta-
de das partes que livremente assinam a avença. Necessidade de
observância quanto à contagem de lucros cessantes devidos ao
comprador privado do uso do bem. Recurso da empreendedora
parcialmente provido. (SÃO PAULO, 2013)

CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO
924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO
DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916.
RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E
DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL
QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. [...] A
inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não en-
trega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emer-
gente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-
-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia
o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada.
Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não ne-
cessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso
não conhecido (BRASIL, 2005). (SÃO PAULO, 2014).

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Fradera ensina que se tomam por práticas abusivas:

toda a atuação do fornecedor no mercado de consumo, que carac-

terize o desrespeito a padrões de conduta negociais regularmente
estabelecidos, tanto na oferta de produtos e serviços, quanto na
execução de contratos de consumo, assim como na fase pós-con-
tratual. Em sentido amplo, as práticas abusivas englobam toda a
atuação do fornecedor em desconformidade com padrões de con-
duta reclamados, ou que estejam em desacordo com a boa-fé e a
confiança dos consumidores. (FRADERA, 1990, p. 71).

As cláusulas abusivas submetem o consumidor às determinações do

fornecedor, tanto pelo seu conteúdo quanto pela maneira como fo-
ram inseridas no contrato. Calais-Auloy e Steinmetz relatam:

[...] sobre o regime das cláusulas abusivas caráter de certas dispo-

sições contratuais decorre da posição dominante do fornecedor
em relação ao consumidor, que permite s imposição unilateral
de condições contratuais prejudiciais aos interesses legítimos dos
consumidores. (CALAIS-AULOY; STEINMETZ, 2000, p. 56).

Percebe-se como traço distintivo das cláusulas abusivas em relação

às cláusulas insertas no contrato o fato de que estas comprometem
o equilíbrio contratual, em desfavor do consumidor, porque seu
conteúdo, desde logo, apresenta vantagem exagerada em benefício
do fornecedor. Pode ocorrer, ainda, que seu conteúdo não tenha
sido submetido ao conhecimento prévio do consumidor, violando
seu direito à informação, de modo a surpreendê-lo no momento da
execução. (MIRAGEM, 2012).

Realmente há que se considerar como abusiva a cláusula que justi-

fica um atraso de até 180 dias; mostra-se abusiva, pois seis meses é
muito tempo. E geralmente os compradores pagam aluguel e assim
têm de desembolsar mais seis meses até a obra ser entregue. Nesses
casos, a construtora é quem deveria arcar com os pagamentos.

No caso, trata-se de cláusulas contratuais em razão das quais o con-

sumidor se vê submetido ao fornecedor, em face de seu próprio

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conteúdo, ou do modo como foram inseridas no contrato. (CALAIS

-AULOY; STEINMETZ, 2000, p. 56).

Pode ocorrer que a construtora não seja criteriosa, tampouco expli-

que para os clientes esses detalhes. Muitas vezes só mostra as cláu-
sulas que lhe favorecem, como é o caso da possibilidade negativa de
financiamento após a conclusão da obra.

5. Do direito à indenização

No caso em questão, a compradora não quer desistir; somente re-

clama indenização pelo fato de ter quitado as parcelas, com aceite
da construtora. Por outro lado, a empresa, mesmo alegando falta de
pagamento e descumprimento da adquirente de seu compromisso,
aceitou receber a metade da parcela intermediária devida para não
ficar no prejuízo, continuando à espera de uma solução.

EMENTA: ‘AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA EVEN-

DA. CONSTRUTORA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFI-
CADO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO DA-
NOS MATERIAIS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM.
1) Não há de se falar em força maior se a construtora, por negli-
gência quando do planejamento e execução de suas obras, sem
motivo aparente atrasa a entrega do imóvel. 2) A condenação da
construtora ao pagamento da multa contratual ao comprador ino-
cente, em razão da inexecução do contrato, não impede a cobran-
ça de reparação dos lucros cessantes. 3) Caracteriza dano moral
indenizável a conduta da Construtora de procrastinar, sem motivo
justificado, a entrega da obra, frustrando o sonho do comprador
de ter a casa própria. 4) A quantificação do dano moral obedece ao
critério do arbitramento judicial, que, norteado pelos princípios
da proporcionalidade e da razoabilidade, fixará o valor, levando-se
em conta o caráter compensatório para a vítima e o punitivo para
o ofensor.’ (MINAS GERAIS, 2013a).

Para Modenesi,

[...] a natureza da abusividade da conduta dos fornecedores,

neste particular, observa-se tanto pelo exercício de uma posição

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dominante na relação jurídica quanto pela contrariedade da con-

sulta em exame aos preceitos de proteção da confiança e à boa-
-fé. (MODENESI, 2010, p. 6).

Observa-se nos tribunais o crescente número de reclamações contra

construtoras que não respeitam o direito dos clientes e nem sempre
explicam aos compradores as condições do contrato que estão assi-
nando. Muitas vezes o cliente só descobre que foi lesado quando o
problema já aconteceu.

Dentro desse contexto, alguns doutrinadores falam na vulnerabili-

dade como princípio informador das relações de consumo. Arruda
Alvim et al. (1995, p. 44), afirmam que “é justamente a incontestável
vulnerabilidade do consumidor que enseja nas sociedades de con-
sumo um movimento de política jurídica que minimize a disparida-
de dentro das relações de consumo”.

Os atrasos nas entregas dos imóveis adquiridos na planta sempre

geram inúmeros prejuízos e frustrações para os consumidores, mas,
com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingres-
sar em juízo buscando a reparação através de ações de indenização
por danos materiais e morais.

CDC - Relação de consumo - Esclarecimento do fornecedor –

‘Relação de consumo - Esclarecimentos do fornecedor: Em
decorrência das inovações trazidas pelo Código de Defesa do
Consumidor, tem-se que as informações a serem prestadas pelo
fornecedor ao consumidor a respeito do produto negociado, nos
termos do inciso III do artigo 6º do Código de Defesa do Consu-
midor, devem ser claras e precisas, possibilitando ao consumidor
tomar conhecimento de todas as características do produto antes
que se ultime definitivamente o negócio. Se o fornecedor falta ao
seu dever de informar, tem que responder por eventuais danos
causados por seu ato’. (MINAS GERAIS, 2001).

O atraso configura quebra de confiança e deve ser analisado com

cuidado. Se a demora não possuir motivo legítimo, será possível
falar em desrespeito e descaso da empresa para com seus clientes,
configurando-se o dano moral.

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Venda e compra de imóvel em construção. Pedido de danos ma-

teriais e morais. Ausência de nulidade por julgamento ultra peti-
ta. Atraso comprovado na entrega que configura inadimplemento
contratual apto a ensejar a indenização remuneratória pelo tempo
que os autores não conseguiram ocupar o imóvel após o prazo da
entrega a título de lucros cessantes. Necessidade de se adequar o va-
lor da condenação ao pedido inicial. Impossibilidade de aplicação
analógica da multa em hipótese para a qual não há previsão contra-
tual. Condenação bem indenização remuneratória e em multa por
descumprimento contratual que configura bis in idem. Sucumbên-
cia recíproca. Recurso provido em parte. (SÃO PAULO, 2013).

A decisão do ilustre Relator foi a mais acertada, já que o contrato

firmado entre as partes previa penalidade por qualquer tipo de ati-
tude que ferisse as normas estabelecidas, tanto para o comprador
quanto para a construtora.

A responsabilidade independe de eventual culpa do empresário.

Não há necessidade de demonstrar conduta intencional ou ne-
gligente do fornecedor. O que importa é o produto pronto, nem
defeitos. O que houve antes, na cadeia de produção, atitude dili-
gente ou negligente do fornecedor em nada modifica o dever de
indenizar se, obviamente, presentes os requisitos defeitos, dano
e relação de causalidade entre ambos. (MARQUES; BENJAMIN;
MIRAGEM, 2010, p. 89).

A responsabilidade civil é prevista na lei e é decorrente das obriga-

ções contratuais assumidas pelas partes contratantes. Assim qual-
quer pessoa, seja física seja jurídica, que por ação ou omissão, ne-
gligência ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outra
pessoa fica obrigada a reparar o dano.

A partir daí, o autor do dano tem o dever de indenizar, baseado na

responsabilidade civil para excluir a diferença entre a situação do
credor, tal como esta se apresenta em consequência do prejuízo, e
a que existiria sem este último fato. Em ambos os casos, está clara a
intolerância com relação aos atos que contrariem princípios funda-
mentais que disciplinam qualquer atividade contratual.

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6. Da reparação do dano moral

Assim Cahali define dano moral:

[...] é a privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor

precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de es-
pírito, a liberdade individual, a integridade individual, a integridade
física, a honra e os demais sagrados afetos, classificando-se desse
modo, em dano que afeta a parte social do patrimônio moral(honra,
reputação, etc.) e dano que molesta a parte afetiva do patrimônio
moral (dor, tristeza, saudade, etc.), dano moral que provoca dire-
ta ou indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante, etc.) e
dano moral puro (dor, tristeza, etc.). (CAHALI, 2011, p. 17).

Segundo Diniz (2000), a reparação do dano moral é, em regra, pe-

cuniária; objetiva amenizar os sentimentos negativos e possibilita ao
ofendido algum prazer que, em certa medida, poderia atenuar seu
sofrimento. Trata-se da reparação por equivalente, ou melhor, da
indenização de caráter pecuniário, do interesse atingido.

Neste caso, a construtora deve indenizar a compradora que não teve

seus direitos respeitados; mesmo atrasando parte da prestação inter-
mediária, continuou pagando regularmente as prestações. O caso de
indenização é certo porque gerou grande expectativa emocional na
compradora em virtude da data de previsão de entrega do imóvel e
posteriormente um desgaste emocional pelo atraso na entrega.

Indenização por danos materiais e morais - Instrumento particu-

lar de promessa de venda e compra e imóvel, com previsão do
prazo de 180 dias de carência para entrega das chaves. Atraso
caracterizado. Dano material e moral configurados. Alegação de
força maior e caso fortuito para justificar a entrega do imóvel
fora do prazo, que não pode ser aceita, posto que as alegações
das Rés se inserem no risco normal assumido pela atividade que
desenvolvem. Verba honorária contratualmente estabelecida,
que não vincula o Juiz. Sentença reformada em parte. Recurso
do Autor provido em parte para condenar as Rés no dano moral
experimentado, fixado em R$ 10.000,00, e para adequação dos
honorários ao disposto no § 3º do artigo 20 do CPC, assim como

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o das Rés, este para limitação da verba indenizatória pelo atraso

na entrega. (SÃO PAULO, 2011).

Com relação a esse aspecto, Silva esclarece com propriedade:

[...] a existência do dano moral tendo em vista o atraso excessivo

da entrega do produto adquirido, o que, indubitavelmente, pro-
voca no consumidor sensível constrangimento moral configura-
do pelas inúmeras idas e lindas ao fornecedor na tentativa de
fazer cumprir sua obrigação contratual, o que muitas das vezes
o consumidor não consegue lograr êxito de torna amigável, se
vendo compelido a buscar a prestação jurisdicional para alcan-
çar esse fim. Não obstante o sofrimento moral experimentado
em decorrência da expectativa de receber ou não o produto ad-
quirido, daí o entendimento pela configuração do dano moral,
devendo o comerciante ser responsabilizado civilmente na repa-
ração desse dano, assim como na dos demais decorrentes da re-
lação contratual e da própria ofensa moral. (SILVA, 1998, p. 101).

Ora, se a construtora realmente estivesse seguindo à risca tudo o

que estava no contrato, não permitira que os pagamentos conti-
nuassem sendo feitos; ou seja, aceitaram metade da parcela (R$
2.500,00 – dois mil e quinhentos reais) e o restante das prestações.

Caso estivessem cumprindo realmente o que havia sido contratado,

não permitiram que fosse feito o pagamento pela metade. Deveriam
chamar a adquirente e informar que somente poderia continuar pa-
gando se quitasse totalmente a parcela intermediária, ou até mesmo
dar um prazo maior. Mas nunca permitiriam a quebra de contrato.

6.1 A obrigação de indenizar

Com relação à obrigação de indenizar o dano moral, ensina Silva

que esta se configura pela ofensa à integridade moral da vítima, bem
como pelo sofrimento experimentado, ficando obrigado o causador
do dano à responsabilidade indenizar:

Quanto à avaliação do dano moral, é uma das grandes dificulda-

des de ordem prática a que se submete o julgador, pois para a

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afixação do quantum indenizatório para a reparação desse dano,

deve levar em consideração os critérios objetivos e subjetivos da
ofensa moral praticada. (SILVA, 1998, p. 87).

Como critérios objetivos, são determinadas a modalidade da ofensa e

a extensão ou a gravidade. Na primeira deve ficar claro se a ofensa foi
decorrente de uma agressão moral, ofensiva à honra, como a injúria,
a difamação e a calúnia. Na identificação de extensão ou gravidade,
considera-se a repercussão social do vexame moral experimentado
pelo ofendido em razão da ofensa. (ZANON JUNIOR, 2013).

O dano moral causado à Autora, em virtude do atraso de mais de

três anos para a entrega do imóvel, sem qualquer justificativa plau-
sível pela Construtora, é indiscutível, notadamente ante a frustrada
expectativa da Apelada em ter sua sonhada casa própria. A indeni-
zação por dano moral deve ser justa e digna para os fins a que se
destina, não podendo ser fonte de enriquecimento, mas também
não podendo ser irrisória ou simbólica. (MINAS GERAIS, 2013b).

Atualmente, entende o Superior Tribunal de Justiça que, para a caracte-

rização do dano moral, basta a prova do fato que gerou o dano, sendo
dispensável a prova do prejuízo, visto que nesta seara o prejuízo é emi-
nentemente subjetivo. Em recente julgado, essa posição foi consolidada:

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Indenização.

Inscrição indevida. Dano moral. Súmula nº 182/STJ.
1. Provado o fato que gerou o dano, não se exige a prova da exis-
tência do prejuízo moral.
2. É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especifi-
camente os fundamentos da decisão agravada” (Súmula nº 182/STJ).
3. Agravo regimental desprovido. Do voto do ministro relator,
destaca-se a seguinte passagem:
Por fim, provado o fato que gerou o dano, não se exige a prova
da existência do prejuízo moral. (BRASIL, 2007).

A possibilidade de atraso ou adiantamento da entrega é prevista em

contrato. Mas, quando esse atraso supera os 180 dias, mesmo sendo

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 Simara Silva Rodrigues de Oliveira

possível conseguir devolução na Justiça, a falta do imóvel na data

desejada não pode ser compensada, e o cliente não terá opção se-
não esperar que ele fique pronto ou desistir da compra.

No caso, a cliente não quer desistir, e sim ser indenizada pelos trans-
tornos que esse atraso provocou em sua vida. Já a construtora alega
que atrasou a entrega pela falta de pagamento, o que não ocorreu.

Ainda para Cahali (2011), a reparação do dano moral cumpre a função

de satisfazer o lesado, tendo em vista o bem jurídico danificado, sua
posição social, a repercussão do agravo em sua vida privada e social.

o procedimento inadequado das rés ocasionou angústia e des-

gosto aos autores, pois é notório que quem adquire o imóvel,
contrai dívidas e efetua o pagamento regular das prestações,
sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo afli-
ção psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela
entrega da casa própria. Consequentemente, os danos extrapa-
trimonais se fazem presentes. (SÃO PAULO, 2012b).

A construtora alega que a adquirente não cumpriu sua parte contra-

tual, porém aceitou o pagamento pela metade da parcela interme-
diária. E, para não perder o dinheiro, fez “vista grossa” e deixou a
situação continuar pendente.

Uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também

poderá ser pleiteada pela consumidora e concedida pelo Poder Ju-
diciário, desde que esta consiga comprovar os danos sofridos, geral-
mente indiretos, que o atraso da obra gerou. Pode ainda o juiz fixar
multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando,
assim, a aceleração da conclusão da obra.

O art. 389 do Código Civil impõe: ‘Não cumprida a obrigação,

responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização
monetária segundo índices oficinais regularmente estabelecidos,
e honorários de advogado.” O pedido, pois, de condenação por
lucros cessantes, tenho como devido pelo período que deixou os
autores de gozarem ou de usarem o imóvel que adquiriram. Ainda
no particular dos lucros cessantes, em que pese o art. 333, I, do

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Direito Civil • Comentário à Jurisprudência
Indenização por danos morais decorrentes de descumprimento de prazo contratual para entrega de imóvel

CPC, atribuir às partes Autoras o ônus probandi dos fatos cons-

titutivos de seu direito indenizatório, há situações excepcionais
em que a prova do dano é dispensada, por presunção decorrente
da própria lei. É o caso do art. 402 do Código Civil, que assim
menciona:”Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efe-
tivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de ganhar’. [...]
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. (Precedentes: SÃO
PAULO, 2012c; SÃO PAULO, 2011b; SÃO PAULO, 2012d).

O comprador pode recuperar judicialmente pelo menos 80% do

valor já pago, caso tenha que abrir mão da compra por negativa de
crédito. Já se a obra atrasar e o consumidor quiser desistir da com-
pra, ele poderá pleitear a recuperação de 100% dos valores pagos.

Mas estes itens não são informados e muitas vezes não constam cla-
ramente no texto dos contratos. Nas grandes incorporadoras, ob-
serva-se também que o comprador não é orientado sobre a questão
de o valor da prestação caber ou não no seu orçamento.

Nesse aspecto a indenização é estabelecida em atenção ao dano e à

situação do lesado, que deverá ser restituído à situação em que es-
taria se não tivesse ocorrido a ação. Essa característica faz com que
a indenização seja fixada com base na diferença existente “entre a
situação existente à data da sentença e a situação que, na mesma
data, se registraria, se não fosse a lesão”. (SILVA, 1998, p. 92).

Não há que se falar em reparação de uma dor, mas da privação de

um bem jurídico sobre o qual a vítima ou o lesado indireto teria
interesse reconhecido juridicamente. Logo, quando a vítima ou o
lesado indireto reclama reparação pecuniária em virtude do dano
moral, está fazendo valer um meio de atenuar em parte as consequ-
ências do prejuízo, propiciando alguma sensação de bem-estar, pois
injusto e imoral seria deixar impune o causador. (CALDAS, 1997).

Com relação ao prazo para reclamar a prescrição somente se inicia

com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, por-
tanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta
ciência. Para os relatores o prazo que o dono do imóvel tem para
ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à

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segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das

falhas construtivas (BRASIL, 2011).

As relações contratuais devem, portanto, obedecer aos princípios

éticos respeitando-se a moralidade dos atos praticados que devem
estar em acordo com os preceitos legais vigentes sob pena de origi-
nar ações de indenização, como o caso aqui descrito.

Assim como no sucedido aqui analisado, o processo de compra e ven-

da de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. São
frequentes as dúvidas sobre financiamento ou comissão de correta-
gem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promes-
sas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas deman-
das nas instâncias do Judiciário. (SILVA; CAVALCANTE, 2014, p. 2).

Em decorrência disso, as indenizações por danos morais vêm sendo

alvo de discussão nos tribunais, onde certamente os aplicadores da lei
levam em conta fatores como: veracidade do fato, licitude do meio em-
pregado na captação de informações, natureza do fato, interesses en-
volvidos, entre outros que caracterizam a geração do fato ou ato ilícito.

Os mecanismos de controle sobre as relações contratuais têm como

objetivos fundamentais garantir o respeito aos direitos subjetivos
dos consumidores e assegurar a observância das diretrizes legais e
constitucionais dessas relações.

Os princípios que regulam o pedido e a forma de indenização fazem

parte dos fundamentos que caracterizam a solução de conflitos fun-
dada no exercício da vontade das partes e na satisfação de cada liti-
gante, mas sem nenhuma decisão impositiva de forma a preservar
plenamente o interesse de ambos, por si só traz o término da lide
de forma rápida e justa.

7. Conclusões

As argumentações aqui apresentadas comprovam que a responsabi-

lidade decorrente das relações contratuais e comerciais, no caso em
análise, compra e venda de imóvel, deve necessariamente seguir os
fundamentos e os princípios que as regem sob pena de haver ajui-
zamento de ação para ressarcimento ou indenizações.

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Indenização por danos morais decorrentes de descumprimento de prazo contratual para entrega de imóvel

A reparação de danos causados por descumprimento de cláusulas

contratuais previamente estabelecidas e de pleno conhecimento
das partes deve ser recorrente nas relações comerciais. No cam-
po doutrinário, os aspectos que envolvem a relação contratual são
questão controversa que exige por vezes análise isolada caso a caso
de forma a colocar em primeiro lugar o atendimento aos interesses
da legalidade dos atos praticados entre as partes.

Esse é um aspecto que contribui para que sejam respeitados os li-

mites determinados de proteção das relações de consumo, tendo-se
em vista que o surgimento de tais situações pode trazer prejuízo
patrimonial e moral a qualquer uma das partes.

Um segundo aspecto diz respeito à atuação dos agentes, cuja con-

duta deve fundar-se nos princípios da honestidade e da moralidade,
já que a lei abrange todo e qualquer agente caracterizando-o como
responsável pela atuação de danos decorrentes de seus atos.

Independente de qual seja a situação que o vincule dentro da rela-

ção contratual, essa mesma lei alcança por vezes também aqueles
que, mesmo não sendo agentes, concorram para as condutas de
improbidade ou delas se beneficiem.

O que se busca é um juízo de ponderação na aplicação das normas

em concreto para fazer valer o direito, levando-se em consideração o
interesse carecedor de maior proteção e, se for o caso, que se pena-
lize o ofensor de forma a desestimular e intimidar sua reincidência.

À justiça, e de outra forma não seria, cabe atuar visando a proteção

dos interesses e garantias individuais dos cidadãos. Para tanto a le-
gislação atribui competências aos aplicadores da lei e, ao mesmo
tempo, define claramente os limites para o exercício de tais atri-
buições. A própria noção de responsabilidade e justiça implica a
existência de limites dentro dos quais quem recebe determinada
atribuição pode atuar.

8. Referências

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