Necessidade de realização de inspeções prediais

em condomínios
A falta de manutenção ou a realização de manutenção de forma
inadequada por pessoas não habilitadas estão causando transtornos a muitos
moradores e usuários de prédios residenciais e comerciais; infelizmente em
casos mais extremos, pode custar a vida e a alegria de famílias inteiras; como
amplamente divulgado em casos recentes ocorridos no Rio de Janeiro e em
São Paulo.

A Inspeção Predial é uma ferramenta útil e necessária para verificação

das condições de conservação das edificações em geral e dos procedimentos
de manutenção adotados, e deverá ser realizada periodicamente, sendo
recomendada a cada cinco anos para edificações novas e anualmente para
edificações com mais de 05 anos; pessoalmente, após anos realizando este
procedimento e constatando coisas imprevisíveis e inimagináveis, acredito que
a realização de inspeções prediais deveria ser obrigatória com urgência.

Ao contratar uma inspeção predial o responsável pela edificação

consegue prever e evitar problemas futuros, pois o inspetor predial realiza uma
vistoria que inicia na laje de cobertura e encerra no subsolo; analisando em
todos os pavimentos as condições técnicas da estrutura de concreto,
instalações elétricas, instalações hidráulicas, instalações mecânicas, alvenaria,
telhado, revestimentos e impermeabilizações. Após a realização da vistoria,
será entregue um relatório ao responsável pela edificação apresentando todas
as falhas de manutenção e anomalias construtivas constatadas, com a análise
de prioridades de reparos e a classificação de grau de urgência, visando
proteger a integridade estrutural da edificação e possibilitar a contratação de
empresas especializadas para realização dos reparos necessários.

Segundo dados fornecidos pela Câmara de Inspeção Predial do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, em serviços de inspeções
prediais realizados na cidade de São Paulo e na região da Baixada Santista em
2009, foram constatadas as seguintes deficiências em condomínios: combate a
incêndio e segurança = 18,4%, cobertura e telhado = 3,4%, esquadrias = 7,2%,
estrutura = 8,3%, hidráulica e gás = 8,9%, impermeabilização = 13,6%, praga
urbana = 0,4%, revestimento em geral e vedação = 29,0%, fachada = 5,0%,
sistema elétrico e spda = 27% e diversos = 5,9%.

A responsabilidade por acidentes construtivos, decorrentes de fatores

funcionais e descuidos com a manutenção das edificações é atribuída ao
proprietário ou síndico e o Código Civil consigna que compete ao síndico
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores; ou seja, é responsabilidade do
síndico conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção,
salubridade e conforto.

Para realização de uma inspeção predial devem ser contratados

somente profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo e de
preferência, profissionais especializados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia.

Para realização de obras ou reformas é obrigatória a existência de um

responsável técnico habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo para que não ocorra
exercício ilegal da profissão e o executor e o contratante não sejam
responsabilizados civil e/ou criminalmente por conseqüência deste ato.

O Código de Defesa do Consumidor veda os serviços em desacordo

com as normas da ABNT e o cumprimento destas normas é outra medida a ser
diligenciada pelo síndico. O Código Penal é muito claro quanto a “expor a vida
ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente”, lembrando-se que o síndico é
o responsável pelo condomínio e pode estar sujeito a essas sanções, caso
descuide da manutenção predial.

Vanderlei Jacob Júnior

PERITO JUDICIAL / ENGENHEIRO CIVIL
MEMBRO TITULAR DO INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E
EPERICIAS DE ENGENHARIA
MBA EM SISTEMA DE GESTÃO INTEGRADA / AUDITOR NA NORMA
ISO 9001:2008
COORDENADOR DA CAMARA DE INSPEÇÃO PREDIAL DO IBAPE-
SP 2010/2011