VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO Prof.

Thiago Habacuque
OUTRAS DEFINIÇÕES
(ABNT NBR 14.653)
Infra-estrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica
pública e domiciliar e as vias de acesso.
Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes
Lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano
Terreno de fundo: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via
pública por um corredor de acesso
Terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública
OUTRAS DEFINIÇÕES
(ABNT NBR 14.653)
Terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local
assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de
particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do
Município
Polo de influência: local que, por suas características, influencia os valores dos
imóveis, em função de sua proximidade com o elemento avaliando
Variáveis qualitativas: variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem
Variáveis quantitativas: variáveis que podem ser medidas ou contadas
Vocação do imóvel: uso presumivelmente mais adequado de determinado imóvel em
função das características próprias do imóvel e do entorno, respeitada as limitações
legais
 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE
MERCADO DE UM LOTE URBANO
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
A utilidade primeira de um lote urbano é a de receber construções!

Daí decorre que seu valor, via de regra, está diretamente relacionado com o que
nele se pode edificar, ou seja, com os usos possíveis e seu potencial construtivo. Assim
a primeira etapa na avaliação de um lote urbano consiste na definição de seu
melhor uso, subentendido como aquele que, respeita a legislação edílica, esteja em
consonância com a tendência de uso circunvizinho e propicie seu melhor
aproveitamento econômico.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
A avaliação de um terreno urbano pode ser feita por meio de três métodos:
- Involutivo: terrenos para incorporação, glebas com vocação urbana.
- Renda, pouco aplicado.
- Comparativo: o mais recomendável, pois trata-se de um método direto.
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Avaliação

Finalidade Objetivo Data Documentação

Vistoria Variáveis

Pesquisa Metodologia

Valor
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS
DE MERCADO
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Método Comparativo de Dados de Mercado

É aquele em que o valor do terreno advém da comparação direta com os preços

vigentes (provavelmente de transações ou ofertas) no mercado imobiliário para lotes
similares ao que pretende-se avaliar.

Preço: quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo
um bem, um fruto ou um direito sobre ele (ABNT NBR 14.653).
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Método Comparativo de Dados de Mercado

A condição necessária para a aplicação do método é, portanto, a existência de

eventos de mercado relativos à terrenos comparáveis ao avaliando, em número
suficiente à uma análise estatística, sendo recomendável, no mínimo, cinco dados de
mercado efetivamente utilizados no cálculo do valor médio final.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Método Comparativo de Dados de Mercado

ABNT NBR 14.653:

Sobre os graus de fundamentação:

Grau I: < 3 elementos.
Grau II: 3 a 12 elementos.
Grau III: ≥ 12 elementos.
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Método Comparativo de Dados de Mercado

Quando for possível reunir informações sobre os valores praticados para um

determinado conjunto de terrenos, similares entre si, tal amostra, ainda assim, mão
será homogênea o bastante para permitir uma conclusão direta quanto ao valor
médio de mercado.
Isto somente seria possível se os terrenos pesquisados, e todos os aspectos
intervenientes à formação de seus respectivos valores, denominados variáveis,
pudessem ser considerados idênticos.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Método Comparativo de Dados de Mercado

Como, na prática, a raridade desta situação se impõe, pois, em geral, os terrenos

apresentam características diferentes entre si – tais como porte, formato, localização
e topografia – antes de extrair uma média dos valores observados é necessário que
sejam feitas compensações das diferenças existentes entre os terrenos pesquisados,
de modo à homogeneizar a amostra e possibilitar o cálculo de um valor médio de
mercado.
TRATAMENTO POR FATORES
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Tratamento por fatores

Objetivo: Homogeneizar a amostra.

Na metodologia clássica, esta compensação é realizada adotando-se como
demoninador comum um terreno ideal, dito paradigma, em relação ao qual os
diferentes atributos dos terrenos observados no mercado são homogeneizados.
Aliando-se ao terreno ideal uma localização, em geral a mesma do lote que
pretendemos avaliar, e certa data de referência da avaliação, teremos a Situação
Paradigma, para a qual a pesquisa será homogeneizada.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Tratamento por fatores

Efetuado este tratamento, uma vez que todos os valores digam respeito ao mesmo
denominador comum, podemos, então, calcular o valor médio de mercado, expresso
por metro quadrado de área de terreno. Este valor unitário, relativo às
características do terreno ideal, também denominado paradigma, servirá de base
para calcular o valor de qualquer terreno na região geo-econômica e segmento
abrangidos pela pesquisa de mercado.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Tratamento por fatores

Pesquisa - coleta dos elementos: de posse dos dados colhidos em vistoria, o

avaliador irá procurar informações sobre imóveis – similares ao avaliando – que
estejam à venda ou que tenham sido recentemente negociados no mercado
imobiliário.
VALOR DE MERCADO DE UM LOTE URBANO
Tratamento por fatores

Pesquisa - coleta dos elementos: deve conter elementos pertencentes à mesma

região geo-econômica e, preferencialmente, de mesmo zoneamento. Será
desenvolvida junto a empresas imobiliárias, corretores autônomos, anúncios em
jornais e percorrendo a região em busca de imóveis em oferta.
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Tratamento por fatores

Pesquisa - coleta dos elementos: o profissional deverá, ainda, obter informações do

mercado imobiliário, de modo a poder diagnosticar a situação do mesmo: se de
oferta, de demanda ou estável. A elasticidade praticada nos negócios (10%)
resultante do preço pedido e o preço efetivamente comercializado, índice de
correção aplicado às ofertas ao longo do tempo, além de outras informações que
retratem o mercado no momento da avaliação.
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Tratamento por fatores

Pesquisa - coleta dos elementos: as transações podem ser pesquisadas junto a

Cartórios de Registro de Imóveis ou Cartórios de Registro de Títulos e Documentos.
Deve-se dar preferência aos Compromissos de Compra e Venda ou Contratos
Particulares que, em geral expressam a realidade da transação efetuada.
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Tratamento por fatores

Pesquisa - coleta dos elementos: os dados coletados deverão ser vistoriados pelo
avaliador, ao menos externamente, ocasião em que as informações antes obtidas
serão aferidas e complementadas de forma a estabelecer o grau de similaridade
com o imóvel avaliando.

É recomendável que seja feito um registro fotográfico dos elementos comparativos, o

que torna-se exigível conforme a especificação normativa que se pretende atingir no
trabalho avaliatório.
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NBR 14.653 Avaliação de Bens, Parte 2: Imóveis Urbanos, preceitua que:
Levantamento de dados de mercado: na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possível aos do bem
avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as fontes de
informações devem ser cruzadas tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado
coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de
referência da avaliação.
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Levantamento de dados de mercado
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando esteja inserido e constituir a base do processo avaliatório.

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a correta identificação dos

dados de mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo.
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Vistoria dos elementos amostrais
É condição mínima a vistoria externa dos elementos comparativos.

Por fim, deve-se atentar que é preferível um número reduzido de elementos

comparativos, mas efetivamente comparáveis ao objeto da avaliação, do que uma
amostra abundante, porém com elementos de características diferentes daquele que
se pretende avaliar.
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Identificação dos elementos amostrais
Recomenda-se que a identificação dos elementos comparativos, quanto à
localização, seja feita com base na codificação oficial do município em que se
localiza o imóvel avaliando. Esta codificação, normalmente, consiste em uma planta
da cidade subdividida em diversas regiões ou setores, com suas quadras numeradas.

Planta Genérica de Valores: representação gráfica ou listagem dos valores

genéricos de metro quadrado de terreno ou imóvel numa mesma data.
Índice fiscal, todo munícipio tem que publicar até o final de dezembro para poder
cobrar o IPTU no próximo ano.
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Modelo de apresentação de um dado de mercado:
Elemento 01
Local Rua Gabriela (entre os nº 231 e 253) – Vila Harmonia
Cod. Municipal Setor: 38 – Quadra: 30 – Índice fiscal: 168,90 – Zona municipal: Z. M/01.
Melhoramentos Pavimentação, guias, sarjeta, rede de água, pluvial e esgoto, ilum. Pública, Tv, Net, Col. Lixo
Situação Meio de quadra – uma frente
Área 450,00 m²
Frente 16,00 m
Preço R$ 180.000,00 à vista
Fonte Imobiliária Denver – Sr. Marcelo – R. Bárbara, 15 – Tel.:
Origem Jornal “O estado de São Paulo”, edição de 17/03/17 – cad. Imóveis, pág 15.
Data 17/03/17
Observações Terreno vago – perfil plano, solo seco, em nível com a rua.
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Zonas Homogêneas de Valor
Com base nos dados colhidos na vistoria e na pesquisa de campo, e em função do
tipo predominante de ocupação, definimos uma zona geoeconômica homogênea no
entorno do imóvel avaliando, na qual serão selecionados os elementos pesquisados,
e que servirá de base para a fixação do lote paradigma.

Zonas de Características Homogêneas: Na região metropolitana de São Paulo os

bairros possuem diversas características de diferenciação, que foram classificadas
em quatro grupos, totalizando onze zonas descritas.
(IBAPE/SP: 2011)
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Grupo I – Zonas de uso predominante residencial e ocupação horizontal

1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Popular.

2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio.
3ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto.
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Grupo II – Zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical (incorporação)

4ª Zona: Prédios de apartamentos de Padrão Popular.

5ª Zona: Prédios de apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio.
6ª Zona: Prédios de apartamentos ou de Escritórios de Padrão Alto.
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Grupo III – Zonas de uso comercial ou de serviços com ocupação
predominantemente horizontal

7ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Popular.

8ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Médio.
9ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Alto.
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Grupo IV – Zonas de uso industrial ou de armazéns

10ª Zona: Indústrias.

11ª Zona: Galpões.
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Análise e Homogeneização dos Elementos Comparativos
Deve-se proceder uma análise prévia quanto a similaridade dos dados coletados no
mercado imobiliário, descartando-se eventuais elementos que apresentem
características quantitativas ou qualitativas muito diferentes do conjunto amostral.
Para amostras heterogêneas é recomendável a utilização de inferência estatística.

Feita a análise e seleção preliminar dos elementos comparativos, a aplicação dos

fatores segue as regras previstas nas Normas IBAPE/SP.
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Fatores obrigatórios:

Oferta;
Localização;
Fatores de forma (testada, profundidade, área e/ou múltiplas frentes);
Fator padrão construtivo e depreciação.