AULA 7 – EXEMPLO: AVALIAÇÃO DA

CONSTRUÇÃO
PROFº THIAGO HABACUQUE
7.1 EXEMPLO

 Calcular o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação de uma

casa residencial de padrão médio que apresenta estado de conservação Regular e
idade de 10 anos.

 Solução:
 Da Tabela 1, verificamos que para padrão Médio, a vida referencial – Ir= 70 anos e
o valor residual a ser considerado é R=20%.
TABELA 1 – NBR 14.653-2
EXEMPLO

 A idade em % da vida referencial é dada pelo quociente entre a idade estimada da

edificação – Ie e a idade referencial – Ir.
 I% - Ie/Ir = 10/70 = 0,14 ou 14%

 Da tabela 2: na coluna C, que corresponde ao estado regular, tiramos o coeficiente

K= 0,897.
TABELA 2 – NBR 14.653-2
EXEMPLO

 Substituindo-se na expressão de cálculo, temos para o Fator de Adequação:

 Foc= R + K (1-R)
 Foc= 0,20 + 0,897 (1 – 0,20)
 Foc= 0,9176
7.2 VANTAGEM DA COISA FEITA (MÉTODO EVOLUTIVO)

 Estabelecido o valor do terreno, o custo da construção e levado em conta sua

obsolescência, resta considerar, se houver, o acréscimo relativo à vantagem da coisa
feita, que, como já visto, é definida como sendo “o acréscimo do valor de um bem,
numa certa data, devido ao fato de ele estar pronto, em comparação com outro
idêntico, mas ainda por ser construído”, ou ainda, como define a NBR 14.653-1, é a
“diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando
positiva.
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

 É definido como sendo o coeficiente que expressa a vantagem da coisa

feita. Advém da relação entre o valor de mercado de um imóvel e seu
custo de reprodução, ou seja:
 FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

 Onde:

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 FC= fator de comercialização
 FC= ou ainda:
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢çã𝑜  Valor de mercado: valor de venda ou de oferta
(considerado o fator de fonte), pesquisado para imóveis
de situação e características similares ao avaliando.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 FC=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜  Valor do terreno: valor do terreno, calculado por meio
do método comparativo.
 Custo da construção: calculado em função do tipo, área,
idade e obsoletismo da construção.
OBSERVAÇÕES:

 Uma vez efetuada uma pesquisa de imóveis similares ao avaliando, calcula-se o fator de
comercialização médio, que é aplicado ao custo de reprodução (terreno + construções) do imóvel
objeto da avaliação.

 É de se lembrar que na determinação do custo da construção, podemos levar em conta apenas os

custos intrínsecos da edificação. As parcelas relativas ao lucro do empreendedor e eventuais despesas
de comercialização estarão implícitas no fator de comercialização.
EXERCÍCIO

 Calcular o fator de comercialização (Fc) do seguinte dado comparativo, adotando-se

o unitário médio do terreno de R$ 1.000,00/m², válido para a 2ª Zona das Normas
do IBAPE/SP e Índice fiscal de R$ 650,00/m². Para a depreciação pela idade e
conservação, adotar método de Ross Heidecke, com residual; adotar acréscimo de
25% sobre o custo unitário da Pini para o BDI.
ELEMENTO DE PESQUISA

 Local: Rua da Figueira, 340 – Setor 197 – Quadra 019 – Índice Fiscal: R$ 650,00/m².
 Área do terreno: 400 m².
 Frente: 10,0 m
 Preço: R$ 800.000,00 à vista.
 Edificação: Residencial médio – 15 anos – regular estado de conservação – Área da construção= 180,00 m².
 Obs.: Em oferta (adotar Ff= 0,9)
SOLUÇÃO

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 Fc=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜
SOLUÇÃO

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 Fc=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜
SOLUÇÃO

 Cálculo do valor de mercado:

 Valor de mercado= Preço (oferta) x Ff

 Valor de mercado= R$ 800.000,00 x 0,9

 Valor de mercado= R$ 720.000,00

SOLUÇÃO

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 Fc=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜
SOLUÇÃO

 Cálculo do valor do terreno – Vt:

 Vt= At x Aut
 Vt= 400,00m² x R$ 1.000,00/m²

 Vt= R$ 400.000,00

 Obs.: o cálculo é feito direto, uma vez que o elemento é igual ao paradigma.
SOLUÇÃO

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 Fc=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜
SOLUÇÃO

 Cálculo do Custo da construção= CUPE x (1 + BDI) x Ac x Foc

 CUPE – Site da Pini, ref. dez/17= R$ 1.786,17/m²

 (1 + BDI) – enunciado, BDI de 25%
 Ac – enunciado, 180,00 m²
 Foc= R + K x (1 – R)
SOLUÇÃO

 Foc= R + K x (1 – R)

 R – na Tabela 1, obter: R e Ir.

 Obs.: residencial médio (enunciado)

TABELA 1 – NBR 14.653-2
SOLUÇÃO

 Foc= R + K x (1 – R)
 R – Tabela 1, R= 20%
Ir= 70 anos

 Cálculo do fator K: na Tabela 2, obter o coeficiente.

TABELA 2 – NBR 14.653-2
SOLUÇÃO

 Foc= R + K x (1 – R)
 R – Tabela 1, Ir= 70 anos e R= 20%

 Cálculo do fator K: na Tabela 2, obter o coeficiente.

𝐼𝑒 15
1ª entrada: Idade em % da vida referencial= = = 21,43%
𝐼𝑟 70

2ª entrada: estado de conservação= regular

ESTADO DE CONSERVAÇÃO
QUADRO A
 TABELA 2 – NBR 14.653-2

21,43%

?
SOLUÇÃO

Tabela 2:
20,00 0,858
21,43 K
22,00 0,844

(22,00 − 20,00) (0,844 − 0,858)

= > K= 0,848, assim:
(22,00 − 21,43) (0,844 − 𝐾)
SOLUÇÃO

 Foc= R + K x (1 – R)
 R – Tabela 1, R= 20%
 K – Tabela 2, K= 0,848

 Foc= 20% + 0,848 x (1 – 20%)

 Foc= 0,8784
SOLUÇÃO

 Cálculo do Custo da construção= CUPE x (1 + BDI) x Ac x Foc

 CUPE – Site da Pini, ref. dez/17= R$ 1.786,17/m²

 (1 + BDI) – enunciado, BDI de 25%
 Ac – enunciado, 180,00 m²
 Foc= 0,8784

 Cc= R$ 353.018,64
SOLUÇÃO

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜
 Fc=
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 + 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜
SOLUÇÃO

𝑅$ 720.000,00
 Fc= => Fc= 0,9562 ≅ 0,96
𝑅$ 400.000,00 + 𝑅$ 353.018,64