Profº Thiago Habacuque

▪ No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos

amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas
características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para
menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de
relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os
respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor
original do elemento comparativo na forma de somatório. Devem
refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa
determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração
de:
▪ Elasticidade de preços
▪ Localização
▪ Fatores de forma (testada, profundidade, área, múltiplas frentes)
▪ Padrão construtivo e depreciação
▪ Outros (topografia, vista, etc)
▪ A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios)
deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio
observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode
ser aplicado o fator consagrado de 0,9 (desconto de 10% sobre o preço
original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após
a aplicação do fator de oferta.
▪ Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um
local para o outro, poderá ser empregada a relação entre os valores
dos lançamentos fiscais, obtidos na Planta de Valores Genérica
editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a ocorrência dos
mesmos.
▪ Nos casos de inexistência desses valores ou se forem constatadas
incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido estudo
devidamente fundamentado de novos índices para a região.
▪ Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores
oriundos de locais cujos índices de transposição discrepem
excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, 50%
para mais ou para menos.

▪ Os terrenos pesquisados terão ainda entre si (e com o imóvel que

estaremos avaliando) diferentes formatos e dimensões que
impossibilitam uma comparação direta entre seus preços unitários.

▪ Teremos, pois, que “trazê-los” a um denominador comum, ou seja,

teremos que proceder à homogeneização dos elementos.
▪ É preciso definir, portanto, o denominador comum ou a situação
paradigma, ótica sob a qual todos os comparativos serão analisados,
levando-se em conta os atributos ou variáveis que influenciam na
formação dos valores dos terrenos.

▪ Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial

para avaliação de um bem (ABNT NBR 14.653-1)
▪ A primeira variável, facilmente identificável, que influencia no valor
de um terreno é o seu formato, pois, entre outros aspectos, dele
dependerá o aproveitamento (economicamente viável) que poderá ser
dado ao lote.

▪ Tomemos, por exemplo, dois terrenos situados na mesma rua, vizinhos

e de mesma área, porém com medidas de frente e de fundos
diferentes.
▪ Como já é intuitivo, constata-se no mercado imobiliário que estes
terrenos, embora de mesma área, terão preços diferentes:

50,0x6,0m

30,0x10,0m
▪ Também podemos supor dois terrenos com frentes de mesma
extensão, mas o primeiro perfazendo 800,00m² e o outro 400,00m²:

80,0x10,0m

40,0x10,0m
▪ É intuitivo que, embora o primeiro terreno possua duas vezes mais
área que o segundo, seu valor não será o dobro daquele, porque as
facilidades de acesso às partes dos fundos diminuem,
progressivamente, como aumento da sua profundidade.

80,0x10,0m

40,0x10,0m
▪ Observados determinados limites, adiante estudados, verifica-se no
mercado imobiliário que o valor de um lote decresce com o aumento
de sua profundidade e cresce com o aumento de sua testada, em
função das facilidades de acesso e de aproveitamento do mesmo.
▪ Excetuando-se casos especiais e/ou terrenos de configurações
particulares, a forma dos lotes urbanos, não industriais, é estudada
com base nas suas medidas de frente e de fundos, levando-se em
conta o aproveitamento economicamente recomendável para o
local de situação do lote.
▪ Assim, a primeira tarefa é identificarmos para qual intervalo de
profundidade e para qual medida de frente, os terrenos situados no
local da avaliação permitem este aproveitamento, de acordo com a
ocupação predominante do local avaliando e respeitadas as
imposições legais.

▪ Estes parâmetros denominam-se “Profundidades Limites ou de

referência”, mínimas e máximas (Pmi e Pma), e “Frente de
Referência” (Fr), respectivamente. Fixando-se também a localização
do lote ideal – a mesma do lote avaliando – e a data de referência,
definimos a Situação paradigma.
▪ Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade
equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas
(Pmi e Pma). Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é
igual a 1,00.
R$/m²

Profundidade
25 40
▪ 1º caso: Se Pe < ½ Pmi, adota-se:
Cp= (0,5)p

▪ 2º caso: Se ½ Pmi ≤ Pe ≤ Pmi), utiliza-se:

Cp= (Pmi/Pe)p

▪ 3º caso: Se Pma ≤ Pe ≤ 3Pma), emprega-se:

1/Cp= (Pma/Pe) + {[1-(Pma/Pe)] x (Pma/Pe)p}

▪ 4º caso: Se Pe > 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe= 3Pma.

* p dependerá da zona de características homogêneas.

▪ Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a
de referência (Fr).

R$/m²

< >
Frente
▪ 1º caso: Se dentro dos limites: Fr/2 ≤ Fp ≤ 2Fr), utiliza-se:
Cf= (Fr/ Fp)f

▪ 2º caso: Se a testada do imóvel for menor que Fr/2 adota-se o

coeficiente de testada correspondente á metade da frente de
referência
▪ 3º caso: Se for maior que 2Fr, adota-se o coeficiente de testada
correspondente à 2Fr.
▪ Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência
por profundidade e frente, bem como os ajustes
decorrentes de áres e frentes múltiplas e/ou de esquina,
estabelecidos para cada zona recomendada pelo IBAPE/SP
encontram-se resumidos nas Tabelas 1 e 2.
▪ Em zona residencial horizontal popular (1ª zona) aplica-se somente
o fator área, utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem
aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula:

▪ Ca= (125/A)0,20, onde A= área do comparativo.

▪ A influência da área de outras zonas, se utilizada, deve ser

fundamentada.
▪ Para aplicação destes conceitos, as fórmulas dos fatores de
fórmula: testada, profundidade e área, devem estar relacionadas
com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, a condição de
levas os valores estimados à situação paradigma.

▪ Na homogeneização (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os

dados da pesquisa à situação paradigma:

▪ Vu= Vo x {1+[(F1-1)+(F2-1)+(F3-1)...+(Fn-1)]}
▪ Na avaliação (determinar o valor do terreno avaliando): ajustar o valor médio
obtido na situação paradigma para as condições do avaliando:

▪ Vt= Vu / {1+[(F1-1)+(F2-1)+(F3-1)...+(Fn-1)]} x At , onde:

▪ Vu= Valor Básico Unitário (estimado na situação paradigma, após ajuste por fatores)
▪ Vo= Valor de oferta (ou preço observado)
▪ Vt= Valor do terreno (deduzido após a incidência de seus respectivos fatores em
relação a situação paradigma)
▪ At= Área do terreno
▪ F1,F2, Fn= Fatores deduzidos para Coeficiente de Testada (Cf), de Profundidade (Cp),
etc... do elemento comparativo em relação à situação paradigma.
▪ Zona homogênea= 2ª Zona da Norma do IBAPE/SP
▪ Residencial Horizontal de Padrão Médio

▪ Lote Paradigma= Lote de aproveitamento econômico ideal.

▪ Conforme análise da região e norma do IBAPE/SP:

▪ Frente de referência= Fr= 10,00m
▪ Profundidade mínima= Pmi= 25,00m
▪ Profundidade máxima= Pma= 40,00m
▪ Fatores e expoentes aplicáveis

▪ Conforme norma IBAPE/SP:

▪ Fator ou Coeficiente de frente= f=0,20

▪ Fator ou Coeficiente de profundidade= p=0,50
▪ Fator de fonte= Ff=0,90