PALESTRA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS

Antonio Guilherme Menezes Braga

Brasília – 2012
Engenharia de Avaliações: é a ciência que
estuda todo o processo de apuração de valores de
propriedades e bens específicos; é a arte de se
estimar valor, baseada no conhecimento técnico
apurado e no bom senso do profissional.
Avaliação de Bens: Análise técnica e científica,
realizada por Engenheiro de Avaliações, visando
identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data.
Bem Tangível: Bem identificado materialmente
(por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias
primas)

Bem Intangível: Bem não identificado

materialmente (por exemplo: fundo de comércio,
marcas e patentes)
a) Engenharia de Avaliações vem sendo
desenvolvida desde o final do século XIX.
b) No início do século XX a atividade de
avaliar era geralmente realizada por
negociantes ou por contadores desprovidos
de conhecimento científico.
c) Com a expansão industrial, foi necessário
o aprimoramento da técnica avaliatória.
Surgiu então, o Engenheiro de Avaliações.
- Topografia e Mecânica dos Solos;
- Técnicas Construtivas;
- Custos de Construção;
- Instalações Elétricas e Hidráulicas;
- Arquitetura e Urbanismo;
- Custos rurais(terra nua, pastos, e benfeitorias);
- Legislação Local;
- Estatística e Economia.
• Avaliação de imóveis urbanos e rurais
visando abertura de capital, garantia bancária,
compra e venda e estudos patrimoniais;
• Reavaliação de ativos imobilizados;
• Determinação de valores locativos;
• Consultoria imobiliária e análise de mercado;
• Lançamentos fiscais formulando valores da
Planta Genérica de Valores(IPTU)
Pode-se dizer na prática que a AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA é uma PERÍCIA porque
necessariamente é precedida de um exame
técnico de suas características construtivas e
respectivas condições físicas.
ABNT NBR 14653-1: Procedimentos Gerais

ABNT NBR 14653-2: Imóveis Urbanos

ABNT NBR 14653-3: Imóveis Rurais

ABNT NBR 14653-4: Empreendimentos

ABNT NBR 14653-5: Máquinas, Equipamentos,
Instalações e Bens Industriais em Geral

ABNT NBR 14653-6: Recursos Naturais e

Ambientais

ABNT NBR 14653-7: Bens de Patrimônios

Históricos e Artísticos
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de
referencia, dentro das condições do mercado
vigente.
 Valor Patrimonial
• VP = (Vter + Vbenf + Veqtos) x Fc

Valor de Risco
• VR = (Vbenf + Veqtos + Vinst) x Depr. Máx

Valor Econômico
• Fluxo de Caixa Descontado
 Valor de Liquidação Forçada
• Situação de venda compulsória, tipo leilões
• Muito utilizado em garantias bancárias
Valor de Custo
• Custo para repor o bem, sem depreciação

Valor Indenização/Potencial
• Ressarcimento de débitos, desapropriações ou
congêneres.
 Valor Residual
• Valor do Bem ao final da sua vida útil
 Fatores Intrínsecos

Terreno Benfeitoria

- Projeto;
- Localização; - Especificações Técnicas;
- Topografia; - Qualidade do material empregado;
- Forma geométrica; - Qualidade da mão de obra de
- Características do sub-solo e outras. execução;
- Depreciação Física.
Fatores de Externalidades: resultantes das
modificações das características de
determinadas regiões, devidas a alterações de
ordem demográfica, legal, social, política ou
econômica do local, as quais tendem a valorizar
ou desvalorizar o valor dos imóveis.
Exemplos: proximidade de áreas degradadas
(favelas, trafego de drogas, prostituição); áreas
passiveis de enchentes e/ou tremores de terra,
proximidades de aterros sanitários, revitalização
de área degradada, etc.
 Grupos:
- Diretos: Aqueles que definem o valor de
forma imediata através da comparação direta
com dados de elementos assemelhados,
constituindo-se em método básico;
- Indiretos: os que definem o valor através de
processos de cálculo com emprego de sub-
métodos auxiliares como o da quantificação do
custo, capitalização da renda, involutivo, o
residual ou outros.
 Seja qual for o método a ser empregado, a
base de todas as avaliações é a comparação.
 Métodos Diretos:

Método Comparativo de Dados de Mercado: é

a técnica na qual a estimativa do valor do bem é
obtida sobre valores pagos e/ ou em oferta
referente a transações imobiliárias, sendo assim
um processo de correlação de valores.
 BALNEÁRIO MOGIANO -
Terreno/Terreno FINAL.srn

03-ARENDA-608-
Casa/Casa 04C(STS)-RG-3.srn

Apto/Apto SANTOS-GERAL60.srn

Rondolandia_MT_junho06
Fazenda/Fazenda Guilherme.srn
 Métodos Indiretos:

Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo

somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercialização.

Vb = (Vterreno + Vconstrução + Vequipamentos) x Fc

 Métodos Indiretos:

Método da Capitalização da Renda: Identifica

o valor do bem, com base na capitalização presente
da sua renda liquida, considerando-se cenários
viáveis.
litoral-fluxo.xls
 Métodos Indiretos:

Método Involutivo: Identifica o valor do bem,

alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado
em estudo de viabilidade técnico-econômica
(simula empreendimento).
PLANILHA Residencial.xls
Avaliação de Imóveis Urbanos
• Terrenos, glebas, casas, apartamentos, lojas, etc

Avaliação de Imóveis Rurais

• Chácaras, sítios, fazendas, etc

Avaliação de Empreendimentos
• Hotéis, postos de combustível, shopping center, etc

Avaliação de Patrimônios Históricos

• Fortificações, imóveis tombados, etc
Cadastro Urbano SANTOS 2003.mdb
• Imobiliário: IPTU, ITBI e Contribuição para custeio do
serviço de iluminação pública ;
• Mobiliário: ISS;
• Logradouros: taxa de serviços e melhorias.

Planta Genérica de Valores plantas_valores_genericos2011.pdf

• Parte integrante do sistema de informações do Cadastro
(IPTU)
• Avaliação em massa;
• Geoprocessamento.
EVV – Estudo de Valores de Venda
• Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
• V. EDIF I. URBANOS - SANTOS-GRAFICA.pdf
Vistoria:

• Características da região;

• Características minuciosas do bem avaliando:

- Terreno: área, testada, profundidade,

topografia, etc.

- Benfeitorias: área, ano de construção,

tipologia construtiva, estado de conservação, etc.
 Pesquisa de Mercado:

• Amostras preferivelmente com características

similares ao avaliando e inseridas na mesma região
geo-econômica;

• Fontes de informações confiáveis ( corretores,

proprietários, jornais, compromissos de compra e
venda, CADE, etc);

• Dados das amostras (áreas, benfeitorias, etc);

 Pesquisa de Mercado:

• Oferta / Transação;

• Data base da pesquisa;

• Valor de venda e/ou locação e condições de

pagamento.
 Homogeneização:

• Conferencia e análise dos elementos coletados

no campo;

• Tratamento adequado visando torná-los

comparáveis ao avaliando, ou seja:
 Homogeneização:

• Redução do preço a vista quando for o caso:

- entrada e saldo facilitado a prazo – sejam
reduzidas no preço a vista

• Correção da Elasticidade - Fator Fonte:

- amostras em oferta geralmente não refletem
o real valor de mercado;
- geralmente admitem elasticidade na
negociação.
 Homogeneização – Tratamento por Fatores:

• Cálculo da profundidade equivalente;

• Cálculo Fator Profundidade;

• Cálculo do Fator Testada;

• Cálculo do Fator Transposição;

• Outros.
 Tratamento por Fatores:
Grau de Fundamentação e Precisão
Homogeneização – Tratamento Científico

A Inferência Estatística define como modelo de

regressão, aquele utilizado para representar
determinado fenômeno, com base numa amostra,
considerando as diversas características
influenciantes.
Homogeneização – Tratamento Científico

Variáveis: características ou atributos observáveis

em uma amostra.

- variável dependente: variável que se pretende

explicar pelas variáveis independentes;

- variáveis independentes: variáveis que explicam

e dão conteúdo lógico à formação do valor do
imóvel objeto da avaliação.
 Tratamento Científico:
Grau de Fundamentação e Precisão
 Obrigado pela Atenção

FIM DA APRESENTAÇÃO!

Eng. Antonio Guilherme Menezes Braga