Laudo de Avaliação

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALCAS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/05/2018 às 16:29 , sob o número WSRP18701469436
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AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
ENGº LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da QUINTA (5ª) Vara Cível da Comarca de
São José do Rio Preto - S.P.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1057047-74.2016.8.26.0576 e código 24107BA.
AUTOS DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL - OBRIGAÇÕES
Requerente: CONDOMINIO EDIFICIO DI CAVALCANTI

Requerida – GILBERTO BARRETA
PROCESSO Nº 1057047-74.2016.8.26.0576
LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,

engenheiro civil, perito do Juízo nos Autos em epígrafe, vem mui
respeitosamente à presença de V.Ex. ª, apresentar em anexo seu LAUDO DE
AVALIAÇÃO, solicitado em referida ação, requerendo sua juntada aos autos
e a autorização para levantar os honorários periciais já depositados.
Luís Carlos Q. P. Calças

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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I.- PRELIMINARES
Conforme consta nos autos, cumpre a este signatário proceder a avaliação
do seguinte imóvel:
✓ Apartamento nº 11, localizado no 1º andar do “Edifício Di

Cavalcanti”, situado na Rua Siqueira Campos, nº 3346, nesta
cidade, possuindo uma área de 312,26 metros quadrados, área
comum de 68,9936 metros quadrados, área total de 381,2536
metros quadrados, correspondendo a uma fração ideal de terreno
de 80,5240 metros quadrados, equivalente a 7,626%. - Matricula
nº 69.655 do 2º ORI
II.- DA AVALIAÇÃO
Devidamente nomeado por V.Exa., este perito realizou vistoria

na região onde o imóvel se encontra e, observou as características
construtivas e tudo o que direta ou indiretamente possa interessar à
presente ação, tudo no intuito de se obter o justo e real valor de mercado do
imóvel descrito no presente mandado de avaliação.
A.- Parecer Técnico Específico
• O imóvel desta avaliação consiste em um apartamento residencial

localizado no primeiro pavimento (1º) do Edifício Di Cavalcanti,
designado pela unidade autônoma nº 11, localizado à Rua Siqueira
Campos, nº 3346, nesta cidade de São José do Rio Preto/SP.

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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◼ Do Terreno
Fecho: limites do terreno estão perfeitamente definidos no local.
Topografia: em nível com a citada rua.
Acessibilidade: acesso fácil.
Área: fração ideal – 80,5240 m² (apartamento) e 19,6096 m² (4 vagas) =
100,1336 metros quadrados.
◼ Da Benfeitoria (construção)
Natureza: apartamento residencial
Estrutura: de concreto armado
Compartimentos: living, jantar, terraço, lavabo, escritório, duas suítes, um
dormitório, sala intima reversível para dormitório, banheiro íntimo, copa-
cozinha, despensa, lavanderia, adega/despensa e wc. hall social e de serviço.
Faz parte da unidade residencial 04 vagas de garagem.
Área Construída: área privada – 312,26 m² / área comum – 68,9936 metros
quadrados – área total – 381,2536 m² e 92,8456 m² = 474,0992 m²
B.- Melhoramentos Públicos

A região em questão é dotada de todos os tipos de melhoramentos públicos
tais como: água encanada, iluminação pública, esgoto, luz domiciliar,
telefone, pavimentação asfáltica, transporte coletivo, etc.
C.- Zoneamento
Conforme Lei de Zoneamento 5135/92 e 5479/95, o local é zona 05 –
residencial e comercial com média/alta densidade, possuindo as seguintes
restrições para edificações do tipo da avalianda:
Taxa de Ocupação: 50 %
Recuos: 5,00 metros de frente e 3,00 metros das demais divisas

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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III.- METODOLOGIA
Para aferirmos o valor de mercado do imóvel avaliando, procederemos da
seguinte forma:
1.- Seguiremos as normas preconizadas pelo IBAPE - Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. -
2.- Calcularemos, separadamente, os valores do terreno e das
benfeitorias (construções).
3.- Para obtermos o valor do terreno nu, efetuaremos pesquisa no
mercado imobiliário local, obtendo assim, o preço unitário (R$/m2).
4.- Com o intuito de calcularmos o valor da benfeitoria, utilizaremos
a Revista Construção, onde obteremos o valor unitário de uma construção
nova e, semelhante à construção avalianda.
5.- Para adequar o valor unitário da construção PINI com a
construção avalianda, será utilizado um coeficiente (P) sobre o valor unitário
da construção, além da depreciação natural em função da idade e
conservação, a fim de obtermos o real valor da benfeitoria.
6.- Finalmente, aferiremos o valor final do imóvel somando o valor do
terreno e o valor da benfeitoria.
IV.- AVALIAÇÃO
Para aferirmos o justo e real valor de mercado do imóvel avaliando, objeto da

presente avaliação, determinaremos pela ordem, o seguinte:
1.- valor do terreno - Vt

2.- valor da benfeitoria - Vb
3.- Valor do Imóvel - Vi
Assim teremos:

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S.J. RIO PRETO/SP
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1.- Valor do terreno nu
Após pesquisa de mercado, obtivemos o seguinte valor para terrenos
localizados na região do imóvel avaliando:
1.- Terreno área central – Imob. Redentora – fone – 2139-1000

ref. 760852 – R$ 9.830.000,00 – terreno de 3.932 m² - ...R$ 2.500,00/m²
2.- Terreno área central – Adquiri Neg. Imobiliários – fone – 3223-4001
ref.AT002 – R$ 1.250.000,00–terreno de 525,00 m² - ......R$ 2.380,00/m²
3.- Terreno área central – Imob. Alfa – fone – 3122-9000
ref.TE0012 – R$ 1.000.000,00 – terreno de 439,00 m² -. R$ 2.277,00/m²
4.- Terreno área central – Imob. Interplan – fone – 3211-1212
ref.TE31988 – R$ 2.200.000,00– terreno de 1.000, 00m².R$ 2.200,00/m²
5.- Terreno área central – Imob. Interplan – fone – 3211-1212
ref.TE30546–R$2.600.000,00–terreno de 1.040,00 m² -. R$ 2.500,00/m²
qt médio = R$ 2370,00/m² - valor devidamente arredondado

*daí, empregaremos a seguinte expressão matemática:
Vt = At x qt, onde: Vt - valor do terreno

At - área do terreno
qt - valor unitário; substituindo, vem: -
Vt (unidade) = 80,5240 m² x R$ 2.370,00/ m²
Vt = R$ 190.000,00 (maio de 2018) *
Vt (garagens) = 19,6096 m² x R$ 2.370,00/ m²
Vt = R$ 46.500,00 (fevereiro de 2014) *

* valores devidamente arredondados

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S.J. RIO PRETO/SP
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2.- Da Benfeitoria (Construção)
Para apurarmos o valor da benfeitoria (construção), determinaremos o valor
unitário (qb):
2.1. - Através da Revista Construção Mercado, obtivemos o seguinte valor

unitário: - ** qb = R$ 1.833,18/m²
2.2. - Aplicando-se o coeficiente de 10,6 (K) – tabela de Ross-Heidecke, onde

corresponderá um coef. de depreciação de Kd = 100 – K / 100 = 0,894 sobre
o valor unitário da construção, tendo-se em vista que a construção não é
nova, sendo necessária a depreciação pela idade (aparente) do imóvel, assim
teremos:
Vb = A x qb x K x P, onde:
Vb - valor da benfeitoria
A - Área construída total – unidade residencial - 381,2536 m² e área

construída das garagens - 92,8456 m² - total geral - 474,0992 m²
qb - valor unitário – R$ 1.833,18 x 1,25 = 2.291,47/m² (unidade residencial)

e qb (garagem) = 2.291,47/m² x0,60 = R$ 1.374,88/m²
Kd - coeficiente de depreciação = 0,894
Padrão construtivo = 1,20/ 1,0
Substituindo, vem:

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S.J. RIO PRETO/SP
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Unidade residencial
Vb = (381,2536 m² x R$ 2.291,47/m² x 0,894x1,20) = 860.000,00
Vb = R$ 940.000,00 – maio de 2018 *
Garagens (4)
Vb = (92,8456 m² x R$ 1.374,88/m² x 0,894x1,00) = 130.000,00

Vb = R$ 130.000,00 – maio de 2018 *
3.- VALOR DO IMÓVEL
O valor do imóvel será igual à somatória do valor do terreno mais o valor da

benfeitoria. Assim:
Vi = Vt + Vb
Unidade residencial
Vi = R$ 190.000,00 + R$ 940.000,00
Vi = R$ 1.130.000,00 (maio de 2018) *
garagens
Vi = R$ 46.500,00 + R$ 130.000,00
Vi = R$ 170.000,00 (maio de 2018) *
Valor total do imóvel (unidade + garagens)

Vi = R$ 1.130.000,00 + R$ 170.000,00
Vi = R$ 1.300.000,00 (maio de 2018) *
(Um milhão e trezentos mil reais) *
(*) valores devidamente arredondados

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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V.- CONCLUSÃO
Diante do exposto concluímos que, o justo e real valor de mercado do
imóvel avaliando, na data de hoje (maio de 2018), é de:
✓ Apartamento nº 11, localizado no 1º andar do “Edifício Di

Cavalcanti”, situado na Rua Siqueira Campos, nº 3346, nesta
cidade, possuindo uma área de 312,26 metros quadrados, área
comum de 68,9936 metros quadrados, área total de 381,2536
metros quadrados, correspondendo a uma fração ideal de terreno
de 80,5240 metros quadrados, equivalente a 7,626%. - Matricula
nº 69.655 do 2º ORI
✓ R$ 1.130.000,00 – 100% da unidade residencial

✓ Um milhão, cento e trinta mil reais
✓ R$ 170.000,00 – 100% das quatro vagas vinculadas a unidade

residencial - cento e setenta mil reais
✓ Valor total da unidade residencial + 04 vagas

✓ R$ 1.300.000,00
✓ Um milhão e trezentos mil reais
VI.- ENCERRAMENTO
• O presente trabalho, vai impresso no anverso de 09 páginas,

todas elas rubricadas por este signatário, exceto a última que
vai datada e assinada pelo mesmo.

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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Nada mais havendo a informar, encerro o presente trabalho onde segue
anexo foto dos imóveis avaliandos.
HONRADO PELA NOMEAÇÃO
S. J. Rio Preto, 5 de maio de 2018
Luís Carlos de Q. Pereira Calças

Perito do juízo - engenheiro civil
Fachada do prédio onde se localiza o imóvel avaliando, com frente para a Rua
Siqueira Campos, 3346 - Ed. Di Cavalcanti – 1º andar – apto 11

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
sua planta baixa. ]

Cavalcanti, onde a unidade possui 4 vagas.
[Anexo identificando o projeto aprovado do Edifício Di Cavalcanti e

Anexo fotográfico destinado a mostrar o acesso ao subsolo do Edifício Di
Fone – (17) 227.8872

S.J. RIO PRETO/SP
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALCAS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/05/2018 às 16:29 , sob o número WSRP18701469436 .
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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da QUINTA (5ª) Vara Cível da Comarca de São José do Rio
Preto - S.P.

PROCESSO Nº 1057047-74.2016.8.26.0576
LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, infra-assinado, engenheiro civil,

CREA/SP 132157/D, nomeado para a função de PERITO JUDICIAL nos autos em epígrafe,
após a conclusão da avaliação solicitada no processo em epígrafe, vem mui respeitosamente à
presença de V.Exa., requerer que autorize ao cartório a providenciar a guia dos honorários
provisórios deste signatário, já depositada nos autos.
Termos em que, P. Deferimento.

Luís Carlos de Q. Pereira Calças - Perito do Juízo

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP
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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da QUINTA (5ª) Vara Cível da Comarca de São José do Rio
Preto - S.P.
PROCESSO Nº 1057047-74.2016.8.26.0576
LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, infra--assinado, engenheiro civil,

CREA/SP 132157/D, nomeado para a função de PERITO JUDICIAL nos autos em epígrafe,
após a conclusão da avaliação solicitada no processo em epígrafe, vem mui respeitosamente à
presença de V.Exa., requerer que se digne em ARBITRAR os honorários periciais
complementares, deste signatário em mais R$ 3.000,00 (três mil reais), valor este baseado na
Tabela de Honorários do IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS EM ENGENHARIA, em função do tempo gasto com diligências, estudos, pesquisa
e montagem do mesmo, ou numa outra quantia que V.Exa., entender ser justa.
Termos em que, P. Deferimento.

Luís Carlos de Q. Pereira Calças - Perito do Juízo

Fone – (17) 227.8872
S.J. RIO PRETO/SP

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Requerente: CONDOMINIO EDIFICIO DI CAVALCANTI

LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS,

Luís Carlos Q. P. Calças

✓ Apartamento nº 11, localizado no 1º andar do “Edifício Di

Devidamente nomeado por V.Exa., este perito realizou vistoria

A.- Parecer Técnico Específico

• O imóvel desta avaliação consiste em um apartamento residencial

Luís Carlos Q. P. Calças

B.- Melhoramentos Públicos

Luís Carlos Q. P. Calças

1.- Seguiremos as normas preconizadas pelo IBAPE - Instituto

Para aferirmos o justo e real valor de mercado do imóvel avaliando, objeto da

1.- valor do terreno - Vt

Luís Carlos Q. P. Calças

1.- Valor do terreno nu

1.- Terreno área central – Imob. Redentora – fone – 2139-1000

qt médio = R$ 2370,00/m² - valor devidamente arredondado

Vt = At x qt, onde: Vt - valor do terreno

Vt (unidade) = 80,5240 m² x R$ 2.370,00/ m²

Vt = R$ 190.000,00 (maio de 2018) *

Vt (garagens) = 19,6096 m² x R$ 2.370,00/ m²

Vt = R$ 46.500,00 (fevereiro de 2014) *

Luís Carlos Q. P. Calças

2.- Da Benfeitoria (Construção)

2.1. - Através da Revista Construção Mercado, obtivemos o seguinte valor

2.2. - Aplicando-se o coeficiente de 10,6 (K) – tabela de Ross-Heidecke, onde

A - Área construída total – unidade residencial - 381,2536 m² e área

qb - valor unitário – R$ 1.833,18 x 1,25 = 2.291,47/m² (unidade residencial)

Kd - coeficiente de depreciação = 0,894

Padrão construtivo = 1,20/ 1,0

Luís Carlos Q. P. Calças

Vb = (92,8456 m² x R$ 1.374,88/m² x 0,894x1,00) = 130.000,00

3.- VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será igual à somatória do valor do terreno mais o valor da

Valor total do imóvel (unidade + garagens)

(*) valores devidamente arredondados

Luís Carlos Q. P. Calças

✓ Apartamento nº 11, localizado no 1º andar do “Edifício Di

✓ R$ 1.130.000,00 – 100% da unidade residencial

✓ R$ 170.000,00 – 100% das quatro vagas vinculadas a unidade

✓ Valor total da unidade residencial + 04 vagas

• O presente trabalho, vai impresso no anverso de 09 páginas,

Luís Carlos Q. P. Calças

Nada mais havendo a informar, encerro o presente trabalho onde segue

HONRADO PELA NOMEAÇÃO

S. J. Rio Preto, 5 de maio de 2018

Luís Carlos de Q. Pereira Calças

Luís Carlos Q. P. Calças

sua planta baixa. ]

[Anexo identificando o projeto aprovado do Edifício Di Cavalcanti e

Fone – (17) 227.8872

Requerente: CONDOMINIO EDIFICIO DI CAVALCANTI

LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, infra-assinado, engenheiro civil,

Termos em que, P. Deferimento.

Luís Carlos de Q. Pereira Calças - Perito do Juízo

Luís Carlos Q. P. Calças

LUÍS CARLOS DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, infra--assinado, engenheiro civil,

Termos em que, P. Deferimento.

Luís Carlos de Q. Pereira Calças - Perito do Juízo

Luís Carlos Q. P. Calças

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