ASPECTOS PRÁTICOS DA

INSPEÇÃO PREDIAL E
MANUTENÇÃO

Flávia Zoéga Andreatta Pujadas

archeo@uol.com.br

Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005

 EMPREENDIMENTOS ESTUDADOS - cases
927.000,00 m²

Escritórios Shopping Centers

252.900,00 m²
i<5
7%
i<5
i>15
26%
28%

i>15
47%

5<i<15
46%

5<i<15
46%
Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005
 INSPEÇÃO PREDIAL – finalidades comuns

• Avaliar o estado de
conservação e manutenção
• Constatação de
conformidades: técnico-
operacionais e de
manutenção
• Identificação de riscos a
operação e outros
• Identificação de investimentos
A ótica do para o empreendedor
INSPETOR • Proposta de adequações de
planos de manutenção e
gestão operacional
Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005
 MANUTENÇÃO – finalidades a serem inspecionadas (NBR 5674)
•Executar as medidas necessárias à conservação do
imóvel;
•Manter em condições normais de funcionamento,
mediante aspectos de desempenho previsto e vida útil;
•Acompanha a dinâmica dos usuários – suas
necessidades e expectativas;
•Considerar aspectos de modernização e desenvolvimento
tecnológico;
•Considerar aspectos financeiros e de valorização, bem
como a viabilidades de investimentos;
•Acompanhar o valor da edificação ao longo de sua vida
útil, evitando aspectos de depreciação por deterioração,
obsoletismo, mutilação, decrepitude, etc.
Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005
 METODOLOGIA APLICADA – Ótica do Inspetor
•Uso de check list: itens inspecionados, possibilidades de sintomas, níveis de
deterioração ou degradação, agentes externos, criticidade, etc.
•Inspeção da Manutenção:
9Avaliação das anomalias quanto a sua origem – evitáveis ou não, sob a ótica
da manutenção, bem como se estão ligadas a problemas construtivos, etc.
9Análise de dados operacionais: tempo de funcionamento, ambientes críticos
(confiabilidade x disponibilidade), relatórios gerenciais e operacionais, planos de
manutenção, escopos, matriz de responsabilidades – contratos, etc.
•Análise de documentos técnicos de controle: ensaios físico-químicos de
águas, ensaios de óleo, teste de geradores, etc
•Análise qualitativa e conceitual de contratos de terceirizadas de
manutenção, envolvendo aspectos de equilíbrio jurídico x operacional,
procedimentos, parâmetros de performance, etc.
Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005
 INSPEÇÃO DA MANUTENÇÃO
A Inspeção da Manutenção1, segundo essa metodologia
aplicada, deve observar:
1.Tipos de Intervenção;
2.Origem da anomalia existente;
3.Tipo de atividade do plano de manutenção - estratégia e
4. Periodicidade
1
TIPO DE INTERVENÇÃO: conservação (rotineira-limpeza e
operação), reparação (rotineira – trocas e atividades que
prolongam a vida útil), restauração (investimento maior, retomada
de nível de desempenho mínimo, prolonga vida útil por largo
período) e modernização (atendimento a usuários e mercado)

1Os itens de análise da Inspeção da manutenção estão relacionados ao tipo de classificação da mesma. Esta
classificação mencionada está baseada em BONIN Luis C., 1998, p. 14 , Anais de Manutenção de Edifícios, Vol I.
 2
ORIGEM DAS ANOMALIAS existentes:
Evitáveis e não evitáveis
Evitáveis estão relacionadas a aspectos de manutenção – má
conservação, deterioração precoce, perdas de desempenho,
deficiências de uso, função e operação, etc.
Não evitáveis estão relacionadas a aspectos de vícios
construtivos, com origem em projeto, má execução, má
especificação, etc
Para a elaboração correta de um plano de manutenção, bem
como se fazer a manutenção pró-ativa, deve-se ter um correto e
completo relatório de diagnóstico – INSPEÇÃO PREDIAL
 3
TIPOS DE ATIVIDADES DO PLANO:
Quanto ao tipo de atividade a ser empregada de acordo com a
estratégia de manutenção.
Preditivas – Preventivas - Corretivas
Detectivas – manutenção pró-ativa – Engenharia de manutenção

4
PERIODICIDADES: função direta da estratégia, ou seja das
atividades, bem como relacionado ao tipo de materiais
empregados no sistema e a sua vida transcorrida, associada a
aspectos de uso e exposição ambiental.
 Conformidades
técnicas
INSPEÇÃO PREDIAL Conformidades
com foco na operacionais
Avaliação da
Manutenção Conformidades da
gestão
 RELATÓRIO DE DIAGNÓSTICO - apresentado por uma empresa de Facilities

Grau de Estimativa de
CIVIL Descrição de falhas Fotos Solução proposta
Criticidade investimento
Existem infiltrações nas paredes tetos e
4 não existem
esquadrias
Existência de trincas nas paredes, tetos e
4 juntas de dilatação
pisos
bons, com desgastes devido ao
Estado do forro, piso e paredes 4
tempo
Estado do telhado, calhas e ralos 4 bons
Estado de conservação das fachadas, incompleto
4 não avaliado
risco de queda de revestimento

Estado dos reservatórios - bons

Estado da impermeabilização de terraços
4 regular, muito lodo
e áreas descobertas.
Graus de criticidade de 1 a 5 4 = boa operação, não oferece risco de incêndio, vida ou necessidade de altos

O relatório de diagnóstico deve: descrever a deterioração,

avaliar desempenho, avaliar a atividade de manutenção
executada, indicar criticidade e propor soluções de melhoria
ou alertar para a necessidade de investimentos.
Proposta para nova classificação dos graus de urgência
Criticidade: Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP

Crítico: referente a riscos contra a saúde, segurança, perda

excessiva de desempenho, causando possíveis paralisações,
aumento de custos, comprometimento sensível de vida útil
(perda), etc.
Regular: referente a riscos de perda de funcionalidade sem
prejuízo a operação direta de sistemas, perda pontual de
desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração
precoce, desvalorização, etc.
Mínimo: referente a riscos de perda estética ou atividades
programáveis e planejadas sem incidência ou sem a
probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos.
 Desconformidades operacionais
e gerenciais:
•Falta de procedimentos e rotinas,
•Falta de histórico em registros,
•Falta de parâmetros de fabricantes,
•Falta de mecanismos de controles,
•Uso indevido das instalações,
•Contratações inadequadas (falta de aderência
a legislações e normas técnicas),
•Falta de matrizes de responsabilidade,
•Falta de indicadores de performance, não
refletindo a realidade operacional, metodologia
inadequada (p.ex. medida em numero de OS),
•Equipes reduzidas,
•Falta de acompanhamento de custos de
manutenção – justificativas de investimentos
Apresentação da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005
 Sobre os Relatórios Operacionais – info básicas
-Mensais e Anuais
-Conter informações gerenciais: Reclamações, taxas de sucesso,
acompanhamentos da execução de rotinas, etc
-Consumos de energia, água, gás, diesel, etc
-Controles de demanda, fator de potência, etc
-Comentários sobre qualidade da água, seja potável ou do sistema
de ACC
-Comentários e acompanhamento de planos referente a relatórios de
diagnóstico
-Comentários sobre anomalias evitáveis e inevitáveis
-Propostas de melhoria, consoante plano de ação
-Acompanhamento de custos de manutenção e condominiais, etc.
 CONSIDERAÇÕES FINAIS
•100% dos empreendimentos não possuem plano de manutenção na área
civil;
•100% não possuem procedimentos registrados e avaliados;
•89% dos empreendimentos não possuem tampas de reservatórios de
água que preservem as condições descritas na NBR 5626 ou estão
deterioradas
•74% possuem ligações irregulares entre ESG e AP ou vice-versa
•62% possuem problemas relacionados aos revestimentos e integridade
de fachadas
•86% possuem deficiências nos tratamentos químicos ou controles
empregados junto aos tratamentos de água potável, reuso, captação de
água, água gelada, etc.
•100% dos empreendimentos possuem infiltrações de água por percolação
e deterioração estrutural
 CONSIDERAÇÕES FINAIS

•100% dos empreendimentos possuem algum tipo de contrato

incompatível com sua realidade operacional;
•100% dos empreendimentos não adaptam seus planos com relação a
vida útil, idade transcorrida, quantidade de horas de funcionamento de
seus equipamentos, estado de conservação e perdas de desempenho;
•100% dos empreendimentos não verificam se os investimentos efetivados
em manutenção possuem relação coerente com o tipo de instalação,
idade e estado de conservação
•100% dos empreendimentos não possuem acompanhamento de custos
ou investimentos – não controlam perdas de valor
 MANUTENÇÃO – Perda de Valor
Perda do valor de um bem –
modificações de seu estado
ou qualidade (depreciação),
ocasionados por:

• Decrepitude (envelhecimento natural)

• Deterioração (desgaste – uso e
manutenção inadequados)
• Mutilação (retirada de sistemas
originalmente existentes)
• Obsoletismo (superação tecnológica
e funcional)
MANUTENÇÃO – Lei de Sitter