DIREIT O

CIVIL – CAROLINE ANDRIOT T I

60018 AULA27 - DIREIT O CIVIL IV - LAJE E LEI 13465/17

1. DA LAJE

Estudarem os o últim o direito real do art. 1.225 do C ódigo C ivil, considerado

m ajoritariam ente pela doutrina e jurisprudência com o rol exaustivo.

Art. 1.225. São direitos reais: (...) XIII - a laje.

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O direito real de laje, incluído pela Lei nº 13.465/2017, positivou o

posicionam ento da doutrina que já defendia a possibilidade de separação entre a

construção-base e a laje, notadam ente em com unidades e favelas, trazendo a

possibilidade de regularizar situação que já ocorria na prática.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície

superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei
nº 13.465, de 2017)

Nesse sentido, consiste na possibilidade do titular da construção base de ceder a

superfície (laje) para que outro titular ali m antenha unidade im obiliária autônom a.

Se r ia um dir e it o r e al já e xis t e nt e s o br e c o is a alhe ia, r e aliz ando -s e um

par ale lo c o m as de mais f igur as ? Ou s e r ia um dir e it o r e al no vo c o m algumas

pe c uliar idade s (t it ular e s aut ô no mo s de c o is as s e par adas )?

A professora traz os links de dois artigos, cuja leitura é fortem ente recom endada,

disponíveis na internet e que tratam do tem a, além de abordarem o histórico

legislativo e prim eiras im pressões sobre o assunto:

• ST O LZ E, Pa blo . Direito Rea l de La je: Prim eira s im pressõ es. Dispo nível em
• FIUZ A, C ésa r Augusto de C a stro . C O UT O , Ma rcelo de Rezende C a m po s Ma rinho .
Ensa io so bre o direito rea l de la je co m o previsto na Lei 13.465/2017. Dispo nível em

Adiante, o direito real de laje possui, no m ínim o, dois titulares, o da construção-

base e o da laje, esta ainda passível de m ultiplicidade sobre ou sob o m esm o terreno,

já que o C C estabeleceu ser possível tam bém a cessão da parte inferior, com o porões e

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estacionam entos. Dessa form a, faculta-se a sobrelevação e a subedificação dentro do

direito real de laje.

O instituto pode se dar em terrenos tanto públicos com o privados (art. 1.510, §

1º), e sua constituição ser realizada por ato entre vivos (oneroso: contrato, ou gratuito:

doação) ou causa mortis (ato de últim a vontade: testam ento, ou por sucessão na

herança), sendo certo que é m uito im portante o registro em m atrícula própria no RGI,

considerando que o titular do direito real de laje possui unidade im obiliária autônom a

e distinta da construção-base. Desse m odo, não se averba a m atrícula de form a

derivada à da construção-base, m as procede-se à averbação de nova m atrícula,

apenas com o pressuposto de que a construção-base já esteja registrada, tendo em

vista que não obstante a desvinculação desses direitos reais, a existência da laje

depende da existência da construção-base.

Art. 1.510-A. (...) § 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo
de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade
imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não
pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)

Ainda, nos term os do § 3º:

Art. 1.510-A. (...) § 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma

constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela
Lei nº 13.465, de 2017)

Ao que parece, não se trata de um direito real sobre coisa alheia, ao m enos

segundo visão tradicional, a qual im plica em utilidade m enor da coisa e raram ente

possibilita o poder de disposição. No ponto, o direito real de laje se diferencia e confere

todo o conteúdo econôm ico da propriedade para seu titular, sem a interferência do

titular da construção-base correspondente.

Além disso, dada sua im bricação m aterial com a construção-base, o C ódigo

estabelece o direito de preferência, nos casos de alienação, tanto em face do titular da

laje para com o proprietário da construção-base quanto vice-versa.

Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão

direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da
construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para

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que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo

diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da
alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte
alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias,
contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das
lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para
a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº
13.465, de 2017)

Adem ais, a autonom ia definitiva da edificação com relação à laje im plica em

exceção à aquisição da propriedade por acessão, considerando que o titular da

construção-base não adquirirá a propriedade da edificação relativa à laje por acessão.

O utrossim , representa exceção ao princípio da gravitação jurídica, já que o acessório

não segue o principal, salvo extinção da laje por ruína da construção-base, que se

perde por interdependência física (não jurídica).

C um pre ressaltar ainda que o direito real de laje não im plica em atribuição de

fração ideal com relação às edificações e terrenos já existentes, com o as áreas

com uns. Existe, portanto, a propriedade da construção-base com as edificações e

terrenos já existentes e, autônom a e isoladam ente, apenas o direito real de laje.

Art. 1.510-A. (...) § 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição
de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em
áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A professora entende que apesar da redação do artigo em regra geral, as partes

poderiam dispor de m aneira diversa, sobrelevando-se a autonom ia, e estabelecendo

acerca de fração ideal cabível para o titular da laje, inclusive em razão do C C utilizar o

term o não implica em atribuição.

Não obstante, o C ódigo estabelece que os titulares poderão repartir as despesas

de fruição e uso com um , com o luz e água, sem prejuízo das disposições condom iniais,

que podem lhe ser aplicadas por analogia independentem ente da regra geral.

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios
edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e
fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de

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interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o

titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela
Lei nº 13.465, de 2017)

Nota-se que o C ódigo possibilita a instituição de lajes sucessivas, um a sobre a

outra, desde que respeitadas as norm as m unicipais e com expressa autorização dos

titulares das coisas inferiores, construção-base e quantas lajes forem .

Art. 1.510-A (...) § 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção
para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização
expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as
posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Salienta-se que a Lei nº 13.465 tam bém incluiu no C PC que os envolvidos na

relação do direito real de laje devem ser notificados sobre a execução contra um de

seus titulares, tendo em vista a possibilidade de direito de preferência na adjudicação,

com o visto.

Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:

(...)
X - requerer a intimação do titular da construção-base, bem como, se for o caso,
do titular de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje;
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
XI - requerer a intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a
construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O bviam ente, prevê o C C a extinção da laje por ruína da construção-base, sem

que esta seja a única form a de extinção, tam bém possível pela usucapião, no

entendim ento da doutrina.

Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje,

salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído
pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação
civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
VIII Jornada de Direito Civil – Enunciado 627: O direito real de laje em terreno

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privado é passível de usucapião.

O bserva-se a m enção a terrenos privados em razão da im possibilidade de

usucapião de bens públicos, já estudada em aulas anteriores.

Dando sequência, m uitas pessoas vislum bravam certa sim ilitude do direito real

de laje com os condom ínios edilícios, tam bém com posto por unidades autônom as.

Todavia, a diferença estabelecida pelo C C é a de que, com o visto, na laje não há

atribuição de fração ideal sobre edificações já existentes, com o ocorre para os

condom ínios.

Por outro lado, outros defendiam que seria desnecessária a instituição do direito

real de laje já que estaria abarcado pelo direito de superfície, inclusive o texto do art.

1.510-A m enciona o verbo ceder, que ensejaria tal interpretação:

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície

superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

C ontudo, os institutos diferem tendo em vista que, sob a perspectiva registral, o

direito de superfície se registra na m atrícula do im óvel em que fora concedida a

superfície, diferente da laje que é registrada em nova m atrícula autônom a. Além disso,

ainda que a superfície possa ser estabelecida por prazo indeterm inado (conform e

disposição do Estatuto da C idade), existe certa transitoriedade, sendo natural que em

algum m om ento a propriedade se consolide na titularidade do proprietário do terreno,

m uito diferente do que ocorre com a laje, em que a lei visa separar sua unidade da

construção-base e subsequentes.

O utrossim , estabelece-se divergência da laje com relação à enfiteuse, a qual

será estudada posteriorm ente, considerando que na laje não poderá ser cobrado

qualquer tipo de prestação pecuniária em razão da alienação do dom ínio, o que ocorre

na enfiteuse quando há necessidade de se alienar o dom ínio útil do bem enfitêutico e

cobra-se o laudêm io. Além disso, na enfiteuse não há separação de propriedades, já

que a titularidade do dom ínio direto, desprovido da utilização econôm ica do bem , não

recai sobre propriedade distinta da que goza do dom ínio útil, constituindo propriedade

cindida entre o senhorio e o enfiteuta. Nesse sentido a laje difere da enfiteuse

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considerando que seu titular dispõe de todos os poderes inerentes do dom ínio, dentro

de seus lim ites, valendo o m esm o para o titular da construção-sabe, excetuando-se os

casos de preferência já estudados, m as m uito divergindo do instituto da enfiteuse.

2. LEI 13.465/20 17
C onsiderando a relevância da lei que m odificou alguns pontos do C C , além de

sua natureza híbrida com determ inados tem as de direito adm inistrativo, serão

abordados alguns pontos relevantes da lei e im portantes para o estudo. Inclusive

recom enda-se a leitura atenta da lei, que aborda um a série de disciplinas novas no

ordenam ento.

Nesse sentido, além de ter incluído o direito real de laje, o condom ínio em lotes

e o condom ínio urbano sim ples, a lei incluiu m edidas de regularização fundiária de

núcleos urbanos inform ais. Desse m odo, o art. 9º da lei criou as Reurbs S e E, que

consistem em form as de im plem entação de política urbana para regularizar núcleos

inform ais e atribuir os respectivos direitos reais.

Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos

aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos
urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus
ocupantes.
Reurb-S (interesse social) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim
declarados em ato do Poder Executivo municipal; e
Reurb-E (interesse específico) - regularização fundiária aplicável aos núcleos
urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.

As norm as da Reurb são aplicadas aos núcleos urbanos existentes até 22/12/2016,

m arco que o diplom a legal estabeleceu para evitar o estím ulo a novas ocupações

inform ais, visando à regularização das já existentes, tanto em terrenos públicos quanto

privados. Dessa form a, reconhece-se a realidade e evita-se o deslocam entos das

populações.

Dentre outros, os objetivos estabelecido pela Reurb são (art. 10): criar unidades

im obiliárias com patíveis com o ordenam ento territorial urbano e constituir sobre elas

direitos reais em favor dos seus ocupantes (inc. II); garantir o direito social à m oradia

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digna e às condições de vida adequadas (inc. VI); garantir a efetivação da função social

da propriedade (VII); conceder direitos reais, preferencialm ente em nom e da m ulher

(art. XI).

O utro ponto im portante é que a lei, ao incluir o direito real de laje e, prevendo os

elevados custos de registros cartorários, estabeleceu que a isenção de

custas/em olum entos (art. 13, §1º): 1º registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais

aos seus beneficiários (inc. I);(...); prim eira averbação de construção residencial, até

setenta m etros quadrados (inc. V); a aquisição do prim eiro direito real sobre unidade

im obiliária derivada da Reurb-S (inc. VI); prim eiro registro do direito real de laje no

âm bito da Reurb-S (inc. VII); o fornecim ento de certidões de registro para os atos

previstos neste artigo (inc. VIII).

Q uanto aos legitim ados para requerer a Reurb, a lei estabeleceu rol bastante

am plo (art. 14): I - União, os Estados, o DF e os Municípios (AP direta e indireta) ; II -

beneficiários, individual ou coletivam ente ou por

cooperativas/associações/fundações/organizações sociais, organizações da sociedade

civil de interesse público; III - os proprietários de im óveis ou de terrenos, loteadores ou

incorporadores; IV - a Defensoria Pública, em nom e dos beneficiários hipossuficientes;

e; V - o Ministério Público.

Adem ais, destacam -se os seguintes instrum entos jurídicos previstos na nova lei,

aptos a regularizar determ inados núcleos urbanos inform ais (art. 15): legitim ação

fundiária e a legitim ação de posse, nos term os desta Lei (inc. I); usucapião dos arts.

1.238 a 1.244, C C , dos arts. 9º a 14 da Lei no 10.257/2001, e do art. 216-A da Lei no

6.015/1973 (inc. II); a desapropriação em favor dos possuidores dos §§ 4º e 5º do art.

1.228, C C (inc. III); (...) a concessão de uso especial para fins de m oradia (inc. XII); a

concessão de direito real de uso (inc. XIII).

O procedim ento, de m odo geral, após o requerim ento de um dos legitim ados,

estabelece que instaurada a Reurb o Município deverá (art. 31):

• pro ceder à s busca s necessá ria s pa ra determ ina r a titula rida de do do m ínio do s
im ó veis o nde está situa do o núcleo urba no info rm a l a ser regula riza do ;
• tra ta ndo -se de im ó veis público s o u priva do s, ca berá a o s Município s no tifica r o s
titula res de do m ínio , o s respo nsá veis pela im pla nta çã o do núcleo urba no info rm a l, o s
co nfina ntes e o s terceiro s eventua lm ente interessa do s, pa ra , querendo , a presenta r
im pugna çã o no pra zo de 30 dia s;
• a presenta da a im pugna çã o : pro cedim ento extra judicia l de co m po siçã o de

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co nflito s câ m a ra s de prevençã o e reso luçã o a dm inistra tiva de co nflito s, a s qua is

deterã o co m petência pa ra dirim ir co nflito s rela cio na do s à Reurb, m edia nte so luçã o
co nsensua l (a rt. 34)
• insta ura çã o de pro cedim ento a dm inistra tivo de reso luçã o co nsensua l de
co nflito s suspende a prescriçã o (a rt. 34, §4º)

O ponto m ais com plicado do estudo da lei foi objeto da ADI 5771/2017, na qual o

MPF questionou o m arco tem poral estabelecido pela lei com o form a de aquisição do

direito de propriedade conferido por ato do Poder Público, tendo em vista sua

desvinculação com qualquer tem po m ínim o, bem com o as disposições constitucionais

relativas à usucapião, que determ inam área e tem po m ínim o de perm anência em

im óveis privados, sequer tratando acerca da possibilidade de recair sobre im óveis

públicos. Desse m odo, nos m oldes estabelecidos a regra seria inconstitucional,

considerando ainda que estim ula a atividade de grileiros e fraudes na aquisição de

propriedades.

Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito

real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito
da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como
sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano
informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
(...)
§ 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o
ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e
desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições,
eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem
respeito ao próprio legitimado.
ADI 5771/2017: a fixação desse marco temporal para fins de aquisição de
propriedade, desassociado de exigência de tempo mínimo de ocupação da área ou
vinculação de seu uso a moradia premia ocupações ilícitas e clandestinas
(grileiros e desmatadores). Não é compatível com o regime constitucional que a
“legitimação fundiária”: a aquisição de áreas públicas não pode dispensar os
pressupostos para usucapião especial urbano e rural (arts. 183 e 191), que cuidam
da aquisição apenas de áreas particulares.

C um pre lem brar que em ADI 4269 o STF já determ inou que, no que se refere à

Am azônia Legal, seja afastada interpretação que perm itia a regularização fundiária de

terras públicas ocupadas por quilom bolas e com unidades tradicionais em nom e de

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terceiros, bem com o que seja afastada qualquer vistoria sobre im óveis de até 4
m ódulos fiscais:

ADI 4269: STF julgou parcialmente procedente para dar interpretação conforme,
sem redução de texto: “(i) ao art. 4º, § 2º, Lei 11.952/2009 e afastar interpretação
que permita a regularização fundiária das terras públicas ocupadas por
quilombolas e comunidades tradicionais da Amazônia Legal em nome de
terceiros; (ii) ao art. 13, Lei 11.952/2009, para afastar interpretações no sentido da
desnecessidade de fiscalização dos imóveis rurais de até quatro módulos fiscais,
assegurando a proteção ambiental (programa de regularização fundiária na
Amazônia Legal)

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