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FABIO
FERNANDES
Avaliações e Perícias de Engenharia
EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 04º VARA DA FAMILIA E

SUCESSÕES DA CAPITAL – SÃO PAULO.
Processo nº 0043098-75.2013.8.26.0100
Fabio Costa Fernandes, engenheiro civil, devidamente

registrado no CREA sob nº 060.134.589-5, Membro Titular do IBAPE nº 793,
Jurisperito, louvado e compromissado nos autos em epígrafe, onde tem curso o processo
de AÇÃO DE INVENTÁRIO ajuizado por Cesar Wallace Romagnoli contra Jorge Wallace
Romagnolli - Espolio, tendo efetuado às diligências ao cumprimento de sua missão e
compulsadas atentamente as peças que instruem o feito, vem apresentar a VOSSA
EXCELÊNCIA o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente;
LAUDO TÉCNICO
São Paulo, 09 de Setembro de 2.015.
Fabio C. Fernandes
Engenheiro civil
Crea – 060.134.589-5
Membro do Ibape nº 793
Av. Nossa Senhora da Assunção, 722 - sala 33A – Cep. 05359-001 - Jd. Bonfiglioli - São Paulo – Fone: (11) 3731.2020 – Fax: (011) 3731.7334
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FABIO
FERNANDES
INDICE
C A P Í T U L O .................................................................................................................................................................. 3
I.1 PRELIMINARES .................................................................................................................................................. 3
I.2 OBJETIVO: ........................................................................................................................................................... 4
I.3 VISTORIA: ............................................................................................................................................................ 4
I.4 – 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº - DISTRITO DE BIRITIBA USSU –
MUNICIPIO E COMARCA DE MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO. ......................................... 5
I.5 – DESCRIÇÃO ...................................................................................................................................................... 7
I.5.i – LOCAL ....................................................................................................................................................... 7
I.5.ii – MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES ............................................................................ 7
I.5.iii – O IMÓVEL VISTORIADO ...................................................................................................................... 8
I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................................................................................................. 9
CAPÍTULO ....................................................................................................................................................................... 37
I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA ..................................................................................................................... 37
I.7 Método Comparativo........................................................................................................................................... 37
I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento ........................................................................................................ 40
I.7.ii Grau de precisão: ........................................................................................................................................ 40
I.8 AVALIAÇÃO ....................................................................................................................................................... 43
I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno ...................................................................................... 43
I.8.ii Pesquisa de Campo: .................................................................................................................................... 43
I.8.iii Fatores homogeneizantes: .......................................................................................................................... 44
I.8.iv – Grau de Precisão: ..................................................................................................................................... 48
I.8.v Grau de Fundamentação: ........................................................................................................................... 49
II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA ......................................................................................... 51
II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão: ................................................................................................................. 56
II.1.ii Prazo do empreendimento: ........................................................................................................................ 57
II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA): ................................................................................................. 57
II.1.iv Custos de Urbanização:.......................................................................................................................... 58
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede; .............................................................................. 61
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Salao de Festas; .................................................................. 62
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro; ................................................................... 64
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Doritorios Cocheira; .......................................................... 65
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira; ................................................................... 67
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Vestiarios Piscina; .............................................................. 68
II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Capela; ................................................................................ 70
II.2 Grau de fundamentação do Laudo: ................................................................................................................... 71
– CONCLUSÃO ................................................................................................................................................................ 72
- ENCERRAMENTO ....................................................................................................................................................... 73
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FABIO
FERNANDES
CAPÍTULO
I.1 PRELIMINARES
Refere-se o presente Laudo Técnico a ação de INVENTÁRIO,

decorrente do processo nº 0043098-75.2013.8.26.0100, cujo requerente é Cesar Wallace
Romagnoli, contra o requerido Jorge Wallace Romagnoli – Espolio.
Em apertada síntese de fls. 02/03, o requerente impetra a referida demanda

judicial devido ao falecimento de seu genitor, conforme fls. 07 dos autos, sendo que após
o falecimento do genitor, restaram bens a serem repartidos no espolio, conforme
podemos verificar as fls. 22/27 dos autos.
E petições de fls. 22/27 dos autos, o requerente informa que seu genitor
deixou dividas, conforme demonstrado nas petições, para tanto, solicita a venda do
imóvel descrito na Matricula nº 20.655 de fls. 28/30 dos autos.
Nomeado Perito Judicial as fls. 124 dos autos, sendo este profissional
designado para Avaliação do Bem desapropriado, sendo este profissional designado para
Avaliação do Bem a ser nomeado, conforme folhas, assumiu o signatário o compromisso
geral em cartório, de bem e fielmente, sem dolo, nem malícia, apresentar seu Laudo
Técnico sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR,
conforme segue:
Laudo de Avaliação
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I.2 OBJETIVO:
O presente Laudo Técnico tem por escopo:
Proceder a Localização do imóvel

Proceder Vistoria Técnica
Elaborar Relatório Fotográfico
Elaborar Levantamento de Campo
Proceder a cálculos para a elucidação do feito Através de
Metodologia determinada conforme NBR 14653-2
Apresentar valor por metro quadrado do imóvel através das
diretrizes impostas na NBR 14653-2
Informar a este D. Juízo o valor total do Imóvel objeto da
demanda.
I.3 VISTORIA:
Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria do imóvel,

quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes,
benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita
conceituação de seus valores na moderna técnica de Vistoria.
Foram realizas vistorias no imóvel nas datas de 07/07/2015 e 13/07/2015 das

10:00 as 16:00 horas., quando este signatário em diligência a Estrada São Lazaro, s/nº –
Distrito de Biritiba Ussu – Município de Mogi das Cruzes, com a presença deste
profissional juntamente com o Sr. Sidney Machado (assistente deste profissional, onde a
mesma findou-se no mesmo dia.
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I.4 – 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº -

DISTRITO DE BIRITIBA USSU – MUNICIPIO E COMARCA DE
MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO.
 O imóvel avaliando é constituído de terreno um terreno com

benfeitorias, situado na Estrada São Lazaro, s/nº - Distrito de Biritiba
Ussu – Município e Comarca de Mogi das Cruzes, de fronte para a
referida via em quadrilátero formado pela citada via, conforme ilustração
do O GUIA que segue abaixo;
“O GUIA”
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“AEROFOTO”
O terreno objeto da lide possui área de:
82.949,00m²
Distrito de Biritiba Ussu
Município de Mogi das Cruzes
Matricula nº 20.655
2º CRI de Mogi das Cruzes
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I.5 – DESCRIÇÃO
I.5.i – LOCAL
O Local onde se situa a área objeto da demanda objetivado no presente

Laudo Técnico não apresentam os principais melhoramentos públicos tais como, água,
energia elétrica e transporte coletivo, sem gás encanado.
I.5.ii – MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES
- Água
- Luz
- Esgoto
- Transporte
- Energia Elétrica
- Rede de telefonia
- Iluminação Pública
- Sistema de Transportes
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I.5.iii – O IMÓVEL VISTORIADO
O terreno possui formato regular e topografia em declive para os

fundos. O solo aparenta ser seco e firme, podendo receber construções de qualquer
porte, obedecidas evidentemente às posturas municipais.
ÁREA TOTAL DO IMOVEL 82.949,00M²
(Oitenta e Dois Mil, Novecentos e Quarenta e Nove Metros Quadrados)
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I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da testada do imóvel Objeto da Lide, situado na Estrada de São Lazaro, s/nº -
Distrito de Biritiba Ussu – Comarca de Mogi das Cruzes.
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FOTO 1 e 2) – Vista da Estrada de São Lazaro em ambos os sentidos, onde podemos

notar a inexistência dos principais melhoramentos públicos.
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FOTO 3 e 4) – Vista do início da Estrada de São Lazaro, visto pela Rodovia Mogi
Bertioga.
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FOTO 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12) – Vistas internas do imóvel avaliando.
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FOTO 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20) – Vista de outro ângulo das benfeitorias existentes
no imóvel avaliando.
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FOTO 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28) – Idem ilustrações anteriores.
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FOTO 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 e 36) – Vista da área com grande concentração de vegetal
próxima as edificações existentes no imóvel avaliando.
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FOTO 37, 38, 39, 40, 41 e 42) – Vistas de outros pontos da propriedade.
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FOTO 43) – Vista externa da casa sede da chácara.
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FOTO 44, 45, 46, 47, 49 e 49) – Vista do corredor lateral da casa sede.
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FOTO 50, 51, 52, 53 e 54) – Visas da sala de estar e jantar da asa sede, notando seus
respectivos acabamentos.
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FOTO 55, 56, 57, 58, 59 e 60) – Vistas dos dormitórios suítes existentes na casa sede.
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FOTO 61, 62, 63, 64, 65 e 66) – Vide foto de outras suítes existentes na residência sede.
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FOTO 67, 68, 69, 70, 71 e 72) – Vista da adega existente na porção inferior da sala de
estar e demais cômodos da casa sede.
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FOTO 73, 74, 75, 76, 77 e 78) – Vista dos dormitórios situado próximo a área de cozinha
e área de serviço da casa sede.
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FOTO 79, 80, 81, 82, 83 e 84) – Vista da área de churrasqueira situada no imóvel
avaliando, notando seu bom estado de conservação.
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FOTO 85, 86, 87 e 88) – Vista do salão de jogos existente no imóvel avaliando.
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FOTO 89, 90, 91, 92, 93 e 94) – Vista da área de sanitários existente na sala de jogos do
imóvel avaliando.
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FOTO 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101 e 102) – Vista do solarium existente no piso superior
do salão de jogos e quadra de esportes e campo de futebol existente no imóvel avaliando.
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FOTO 103, 104, 105 e 106) – Vista de outros ângulos das benfeitorias existentes no
imóvel e entrada do vestiário situado no piso inferior a piscina.
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FOTO 107, 108, 109, 110, 11 e 112) – Vista dos sanitários masculino.
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FOTO 113, 114, 115, 116, 117 e 118) – Vista dos sanitários femininos do imóvel
avaliando.
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FOTO 119 e 120) – Vista de outros dormitórios existentes na área avalianda.
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FOTO 121, 122, 123, 124, 125 e 126) – Vistas dos dormitórios.
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FOTO 127, 128, 129 e 130) – Idem ilustrações anteriores.
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FOTO 131) – Vista da edificação do caseiro.
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FOTO 132, 133, 134, 135, 136 e 137) – Vistas internas da edificação.
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FOTO 138, 139, 140 e 141) – Idem ilustrações anteriores.
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CAPÍTULO
I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA
I.7 Método Comparativo
Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o

perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem
como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação
e Perícia de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP e NBR 14.653-3.
Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de

mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros
similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e
admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam
proporcionalidade linear. No processo comparativo entre o imóvel em exame e os
pesquisados foi levado em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se
as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de
transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade, de testada, de topografia, de
depreciação e outros.
Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi feita através

do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em
consonância com a Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do– IBAPE/SP e NBR
14.653-3. Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em
imobiliárias dessa região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente
trabalho.
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A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para

a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de avaliação dos lotes.
Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao
mercado imobiliário local, para a determinação do valor unitário médio por área.
A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões
equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa
serão homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso,
trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,
topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da
região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é que
poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma
unidade padrão (elemento paradigma).
Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário, tudo como
recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos
dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.
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Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente
pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois
anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A norma permite,
alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde
que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de
Avaliação.
O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à
engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o problema maior pode ser
dividido em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada,
problema da profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma
situação de referência, adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa
situação paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser
aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos.
A situação paradigma adotada no presente trabalho será a seguinte:
- Área: paradigma à área erradicada (250,00m²);

- Frente: 10,00 m;
- Profundidade: entre 20 a 40 m;
- Topografia: terreno plano;
- Consistência: Seco
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I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento
O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos
itens da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se atingir Grau III, Grau II ou Grau I.
A obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra
obtida.
A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao
atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao atendimento integral do
itens considerados mais importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não
se consegue atingir graus elevados.
I.7.ii Grau de precisão:
A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do
intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral, cujos valores encontram-
se expostos na tabela 6 da norma.
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Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser calculado
com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo:
  1 
   ( 1)
 2   t 2
 2
f (t )  1   ,  t  
    
   
2
Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades
conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai
depender do grau de fundamentação que se queira atingir) e do número de graus de
liberdade.
O gráfico a seguir representa a função densidade de t-Student:
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Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do
número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão
apresentada a seguir:
__
S t __
S t
X-  X
n n
Onde:
__
X = centróide amostral;
S = desvio-padrão amostral;
t = estatística t-
n = número de elementos da amostra;
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I.8 AVALIAÇÃO
I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno
I.8.ii Pesquisa de Campo:
Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito pessoalmente
percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos
em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem
semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região
geo-econômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem
qualquer viés.
Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes
na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente
estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostra, mas também suas frentes,
topografias, posições nas quadras, situação dos Imóveis, existência de construções,
melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário.
Foi possível obter, a princípio, 06 (Seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento
por fatores, como segue:-
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FABIO
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I.8.iii Fatores homogeneizantes:
Como fatores de homogeneização, o jurisperito adotou os que seguem:
Foi obtido através do Programa Statvalor um resumo dos elementos
pesquisados conforme segue;
Ref. VUtot Nat At F Pe zona Ac Vc Vtot Vt VUterr IF Topografia Consistência

1 83,33 oferta 300,00 12,0 25,0 2ª zona 0,0 0,0 25.000,0 25.000,0 83,3 terreno plano seco
 Fator oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10% de seu
valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra
justificativa na prática profissional;
A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já

descontados o valor da construção, quando for o caso):
Fator Oferta: 0,9

Oferta
Ref. Valor total Efeito do VU
Nat. Fator Diferença
fator Corrigido
1,00 25.000,00 oferta 0,90 -2.500,00 -0,10 75,00
2,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00
3,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00
4,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00
5,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00
6,00 25.000,00 oferta 0,90 -2.500,00 -0,10 75,00
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 PROFUNDIDADE - 20/40 : Calculado segundo recomendação normativa,

admitindo que o avaliando está situado em 2a Zona para a qual as profundidades são
utilizadas, como determina a referida Norma Técnica.
A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:
Expoente Fp = 0,5
Profundidade
Profundidade Efeito do
Fator Diferença VUcorr.
comparativos fator
25,00 1,00 0,00 0,00 75,00
30,00 1,00 0,00 0,00 84,00
30,00 1,00 0,00 0,00 84,00
30,00 1,00 0,00 0,00 84,00
30,00 1,00 0,00 0,00 84,00
30,00 1,00 0,00 0,00 75,00
 TESTADA : No caso em epigrafe se utiliza o fator testada, conforme

determina a Norma vigente.
Expoente de Ff = 0,2
Frente
Frente Efeito do
Fator Diferença VUcorr.
comparativos fator
12,00 1,04 -2,79 -0,04 72,21
10,00 1,00 0,00 0,00 84,00
10,00 1,00 0,00 0,00 84,00
10,00 1,00 0,00 0,00 84,00
10,00 1,00 0,00 0,00 84,00
10,00 1,00 0,00 0,00 75,00
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Desta forma obtendo as seguintes diferenças entre os fatores :
Diferenças Fatores
Fo Ff Fp Fo Ff Fp
75 -2,79 0,00 0,90 1,04 1,00
84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00
84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00
84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00
84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00
75 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00
 ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o mês de Setembro/2015;
 LOCAL : A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma vez que
foram coletados elementos situados na mesma região geo-econômica do avaliando;
 CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção sofreram a

dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem
representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor
unitário final represente valor de terreno-nú e foi feita mediante o uso do MÉTODO
RESIDUAL;
O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à

combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor
unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas
abaixo:
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Combinações Testadas
Comb 1 Fo Ff
Comb 2 Fo Fp
Comb 3 Fo Ff Fp
Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do
desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como
mostram as tabelas a seguir:
s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3

s 1 75,00 72,21 75,00 72,21
s 2 84,00 84,00 84,00 84,00
s 3 84,00 84,00 84,00 84,00
s 4 84,00 84,00 84,00 84,00
s 5 84,00 84,00 84,00 84,00
s 6 75,00 75,00 75,00 75,00
média 81,00 80,54 81,00 80,54
desvio 4,65 5,44 4,65 5,44
CV 6% 7% 6% 7%
Linferior 56,70 56,38 56,70 56,38
Lsuperior 105,30 104,70 105,30 104,70
Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software),

elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do
mercado local a “combinação 03”, exposta na tabela supra.
Tal combinação fornece um valor unitário de R$ 80,54/m².
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FABIO
FERNANDES
I.8.iv – Grau de Precisão:
A nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser

classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de
80% para a média.
O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação:
__ tp  S __ tp  S
X   X
n n
O valor de tp, para um dado nível de significância, deve ser obtido com
base na distribuição t-student, aplicável em inferências para pequenas amostras, cuja
densidade segue representada a seguir:
49
FABIO
FERNANDES
Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a

tabela a seguir:
PRECISÃO - NBR 14653

Média Saneada 80,54
Desvio-Padrão 5,44
Erro-Padrão 3,59
IC(significância=20%) 76,94616 < VUmed < 84,12542
Amplitude do IC 9%
Grau III de Precisão
Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu

GRAU III DE PRECISÃO (a maior precisão possível).
I.8.v Grau de Fundamentação:
Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR 14653, há que

se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de
fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação.
Como todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo 0.9

a 1.0, todos os fatores individuais atingiram GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.
50
FABIO
FERNANDES
O conjunto de fatores também atingiu GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO,
como mostra a tabela a seguir:
Ref. Vu Comb 3 FG
1 75,00 72,21 0,96
2 84,00 84,00 1,00
3 84,00 84,00 1,00
4 84,00 84,00 1,00
5 84,00 84,00 1,00
6 75,00 75,00 1,00
Onde:
- Ref = elemento de referência;
- Vu = valores unitários não homogeneizados;
- Comb 03 = valores unitários homogeneizados;
- FG = fator de ajuste global;
Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz:
Bissetriz
86,00
84,00
82,00
80,00
Estimado
78,00
76,00
74,00
72,00
70,00
74,00 75,00 76,00 77,00 78,00 79,00 80,00 81,00 82,00 83,00 84,00 85,00
Observado
Gráfico – Bissetriz dos quadrantes ímpares.
51
FABIO
FERNANDES
A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra.
Não houve valores discrepantes.
B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO para TERRENO

NO BAIRRO DO SÃO LAZARO
Q = R$ 80,54/ m²
(OITENTA REAIS E CINQUENTA E QUATRO
CENTAVOS POR METRO QUADRADO)
II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA
Diante das características da gleba avalianda (tamanho, topografia,

localização no perímetro urbano), resta claro que o único método possível de aplicação
no caso em questão é aquele também considerado na norma vigente, ou seja, O
MÉTODO INVOLUTIVO.
Tal método é preconizado nas novas normas ABNT aplicável à

matéria, quais seja a NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1:
CONCEITOS GERAIS e NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS – PARTE 2:
IMÓVEIS URBANOS.
52
FABIO
FERNANDES
O citado método vem conceituado da seguinte forma:
“8.2.3 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto”.
Nesta metodologia a gleba é reconhecida como um possível
investimento, cujo retorno será devido à venda dos lotes implantados na mesma.
Um empreendedor, ao adquirir uma gleba, espera que, após os

investimentos necessários à implantação dos lotes, lhe seja revertido um retorno
financeiro, considerando-se uma taxa mínima de atratividade.
Desta feita, sob a ótica do método involutivo, o preço de mercado da gleba

é o valor máximo a ser dependido pelo investidor de modo que o mesmo possa ver, ao
final do investimento, um retorno do capital direto investido (com a compra da gleba,
despesas de comercialização e implantação, etc), dos encargos financeiros (juros do
capital realizado), tendo garantido um lucro mínimo especificado.
53
FABIO
FERNANDES
De forma simplificada, o método involutivo pode ser traduzido na

seguinte expressão:
Onde:
X = Valor da Gleba = ?
D = Despesas com a compra da gleba, implantação do loteamento, venda dos lotes,
impostos, etc;
L = Lucro do empreendedor;
R = Receita total auferida com a venda dos lotes;
A simplicidade da fórmula é apenas aparente, já que todas as parcelas

de custos e receitas da expressão supra se realizam ao longo de um determinado período
de tempo, de modo que há que se considerar os juros incidentes sobre as mesmas. A
figura a seguir ilustra o problema:
54
FABIO
FERNANDES
MODELO GENÉRICO DE FLUXO DE CAIXA - MÉTODO INVOLUTIVO

Período Total do Empreendimento
Du RL1 RL2 RL4 RLn

C
D1 D2 D3 RL3 Dk
X
Dc.X
G1 G3
Período de vendas Gk
ig.X
G2
Período de urbanização
A utilização do método involutivo se dará por meio de um

MODELO DINÂMICO COM EQUAÇÕES PRÉ-DEFINIDAS (cf. NBR 14653-
2), qual seja, o modelo proposto por Domingos Saboya, considerando-se o
equacionamento exposto a seguir:
55
FABIO
FERNANDES
APLICAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO

Área total da gleba (m²) At 82.949,00
Área útil da gleba (m²) Au 53916,85
Área total de lotes - normalmente igual a Au (m²) AL 53916,85
Valor de venda dos lotes (R$) VL R$ 4.342.463,10
Despesas de compra da gleba - % Dc 2,00%
Despesas de venda dos lotes, incluindo corretagem e publicidade - % Dv 6,00%
Despesas de urbanização - suposta uniforme (R$) Du R$ 2.669.383,35
Imposto anual sobre a gleba - % ig 1,00000%
Imposto total sobre os lotes, na fase de vendas - % IL 3,00000%
Despesas com impostos de transmissão (R$) trans R$ 0,00
Despesas de administração (R$) a R$ 37.357,15
Lucro do empreendimento - % L 20,00%
Taxa de rendimento do capital investido ("custo de oportunidade") - % p 6,00%
Taxa média de valorização dos lotes (anual) - % v 8,000%
Taxa média de aumento de preços (inflação) - % c 7,000%
Taxa composta w - % w -1,852%
Taxa composta u - % u 0,943%
Áreas perdidas para arruamento, áreas verdes, etc - % K 35,00%
Prazo total estimado para o empreendimento (meses) t 12
Prazo estimado de venda dos lotes (meses) n 6
Prazo estimado para os serviços de urbanização (meses) t-n 6
Fator de Acumulação de capital - S(n,w) Sw,n 5,728986376
Fator de Acumulação de capital - S(t-n,u) Su,t-n 6,143302069
56
FABIO
FERNANDES
VL  IL 
A  (1 v)t-1  (1 Dv - n  IL) Sn,w   (n  (1 w)n - Sn,w ) = R$ 8.346.767,56
n  w 
B
Du

 (1  p) t  t - n  (1  u)  S t - n, u  = -R$ 180.170,09
t-n
C (1  L)  (1  p) t
= 2,414635766
A  B 
X  Du   (1  Dc  ig) -1  R$ 691.981,18
 C 
Os termos das equações supra e seus respectivos valores poderão ser melhor
apurados por ocasião da aplicação do método, feita posteriormente.
II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão:
O signatário ratifica o valor unitário de R$ 80,54 (oitenta reais e

cinquenta e quatro centavos) obtido para o “lote-padrão”, com base no método
comparativo.
57
FABIO
FERNANDES
II.1.ii Prazo do empreendimento:
Considerará o signatário um prazo total de 12, meses para a

implantação e venda dos lotes, em função da reduzida dimensão da gleba e, por
consequência, do também reduzido número de lotes. Tal prazo será distribuído da
seguinte forma:
 Implantação dos lotes (movimento de terra e demarcação) = 06 (Seis) meses;

 Venda dos lotes: 06 (Seis) meses;
O signatário considerará PRAZOS, tanto para os serviços de

urbanização quanto para a venda dos lotes, como VARIÁVEIS ALEATÓRIAS seguindo
distribuição normal, com coeficiente de variação de 20%.
II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA):
É necessária a justificativa da taxa mínima de atratividade, aqui

utilizada para efetuar o desconto da série de pagamentos. Para tanto, o signatário se
louvará no modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model – Modelo de Precificação de
Ativos), através da seguinte equação:
58
FABIO
FERNANDES
O referido modelo considera que o retorno de um dado investimento

é função da taxa livre de risco (normalmente assumida como sendo o I-BOVESPA) e de
um prêmio por risco do ativo, mensurado pelo conhecido COEFICIENTE .
No caso de um loteamento, devido ao alto risco, o coeficiente

costuma resultar maior que a unidade. No presente caso, será utilizado um nível de
risco  = 1,5.
De posse dos dados acerca da variação do índice I-BOVESPA para os

últimos dozes meses e da equação do modelo CAPM, encontra-se plenamente justificada
uma TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE DE 1,7%am.
II.1.iv Custos de Urbanização:
Os custos unitários de produção foram extraídos diretamente da

revista “CONSTRUÇÃO-MERCADO”, editora PINI, publicação de reconhecida
credibilidade no meio técnico, conforme tabela a seguir:
59
FABIO
FERNANDES
CUSTOS DE URBANIZAÇÃO
Serviços de topografia R$ 1,61130 /m²
Terraplenagem R$ 7,97951 /m²
Rede de abastecimento de água R$ 5,21421 /m²
Rede de esgoto R$ 11,36798 /m²
Guias e Sarjetas R$ 4,81546 /m²
Galerias de drenagem R$ 4,35946 /m²
Pavimentação R$ 12,24940 /m²
Iluminação Pública R$ 1,91194 /m²
TOTAL (UNITÁRIO) R$ 49,50926 /m²
TOTAL GERAL R$ 206.095,93
Desta feita, será utilizado nos cálculos o custo de R$ 49,50/m².
A tabela a seguir sintetiza os valores admitidos para as variáveis consideradas, com os

respectivos coeficientes de variação.
Histograma
1200
1000
800
600
400
200
0
118342,0 260193,8 402045,5 543897,3 685749,0 827600,7 969452,5 1111304,2 1253156,0 1395007,7
-23509,7 118342,0 260193,8 402045,5 543897,3 685749,0 827600,7 969452,5 1111304,2 1253156,0
60
FABIO
FERNANDES
Frequencias Acumuladas
100,00%
90,00%
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00% Série1
118342,0
-23509,7
118342,0
260193,8
402045,5
260193,8
543897,3
402045,5
685749,0
543897,3
685749,0
827600,7
827600,7
969452,5
1111304,2
1253156,0
969452,5
1111304,2
1395007,7
1253156,0
VL  IL 
A  (1 v)t-1  (1 Dv - n  IL) Sn,w   (n  (1 w)n - Sn,w ) = R$ 8.346.767,56
n  w 
B
Du

 (1  p) t  t - n  (1  u)  S t - n, u  = -R$ 180.170,09
t-n
C (1  L)  (1  p) t
= 2,414635766
A  B 
X  Du   (1  Dc  ig) -1  R$ 691.981,18
 C 
Dos resultados obtidos, calcula o jurisperito um valor para a

gleba objetivada de R$ 691.981,18 (Seiscentos e Noventa e Um Mil,
Novecentos e Dezoito Reais e Dezoito Centavos).
61
FABIO
FERNANDES
II.2 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede;
Com fulcro no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2002”, a edificações ora objetivadas vêm
classificadas como “RESIDENCIA PADRÃO ECONOMICO”, termo médio, com
idade aproximada de 30 (Trinta) anos, estado de conservação “d” (necessitando de
reparos simples);
O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora:
VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:
VB = valor da construção = ?
Sc = área construída (aproximada) = 618,45m² (obs: esse valor incorpora a área
construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);
H82N = Valor unitário de edificações – SINDUSCON – publicado pela revista “A
CONSTRUÇÃO – MERCADO”, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m².
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20;
K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,709
(considerando-se estado “d” de conservação e idade real de 30 anos);
62
FABIO
FERNANDES
Edificação 1
Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº

Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu
Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15
DADOS DO ELEMENTO EDIFICAÇÕES

Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Idade
Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão médio 618,45 30
Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d
Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio 3
Topografia : terreno plano Ic = 70 %vida: 43
Consistência do terreno : seco K = 0,637 R= 0,2
Foc: 0,709200001
Obs: Fator de ponderação do padrão: 1,156
H82N: 1200
VALOR CONSTRUÇÃO à vista

VALOR UNITÁRIO
R$ 608.432,50 983,80 /m²
II.3 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Salão de Festas;

classificadas como “GALPÃO PADRÃO ECONOMICO”, termo médio, com idade
aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação “d” (necessitando de reparos
simples);
VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)]
63
FABIO
FERNANDES
Onde:
Edificação 2


Testada Principal (m) : 0,0 galpão padrão econômico 225,82 30
Consistência do terreno : seco K = 0,574 R = 0,2
Foc: 0,659200001
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 62.521,43 276,86 /m²
64
FABIO
FERNANDES
II.4 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro;

reparos simples);
VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:
65
FABIO
FERNANDES
Edificação 3


Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 100,70 30
Foc: 0,709200001
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 56.133,32 557,43 /m²
II.5 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Dormitórios Cocheira;

reparos simples);
VB = Sc x 0,655 x H82N x [R + K*(1-R)]
66
FABIO
FERNANDES
Onde:
Edificação 4


Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 182,00 30
Foc: 0,709200001
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 101.452,48 557,43 /m²
67
FABIO
FERNANDES
II.6 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira;

classificadas como “COBERTRA PADRÃO SUPERIOR”, termo médio, com idade
simples);
VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:
68
FABIO
FERNANDES
Edificação 5


Testada Principal (m) : 0,0 cobertura padrão superior 106,00 30
Consistência do terreno : seco K = 0,000 R = 0,1
Foc: 0,1
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 4.452,00 42,00 /m²
II.7 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Vestiários Piscina;

classificadas como “CASA PADRÃO PROLETARIO”, termo médio, com idade
simples);
VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)]
69
FABIO
FERNANDES
Onde:
Sc = área construída (aproximada) = 72,50m² (obs: esse valor incorpora a área construída
do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);
Edificação 6


Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 72,50 30
Foc: 0,659200001
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 27.528,19 379,70 /m²
70
FABIO
FERNANDES
II.8 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Capela;

classificadas como “CASA PADRÃO PROLETARIO”, termo médio, com idade
simples);
VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)]
Onde:
Sc = área construída (aproximada) = 5,30m² (obs: esse valor incorpora a área construída
do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);
71
FABIO
FERNANDES
Edificação 7


Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 5,30 30
Foc: 0,659200001
H82N: 1200

VALOR UNITÁRIO
R$ 2.012,41 379,70 /m²
II.9 Grau de fundamentação do Laudo:

A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber:
GRAU
Item Descrição
III II I
Completa quanto a todas Completa quanto aos fatores Adoção da situação

1 Caracterização do imóvel
as variáveis analisadas utilizados no tratamento paradigma
Características conferidas por Podem ser utilizadas

Características conferidas
2 Coleta de dados de mercado profissional credenciado pelo características fornecidas
pelo autor do laudo
autor por terceiros
3 Quantidade mínima de dados de mercado

12 6 4
efetivamente utilizados
Apresentação de Apresentação de informações Apresentação de
informações relativas a relativas a todas as informações relativas à
4 Identificação dos dados de mercado todos os dados e variáveis características dos dados todas as características dos
analisados na modelagem analisadas dados correspondentes aos
fatores utilizados
72
FABIO
FERNANDES
Admitida apenas para uma Admitida

5 Extrapolação Não admitida
variável
6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator

0,9 a 1,0 0,8 a 1,2 0,5 a 1,0
e para o conjunto de fatores
Os campos identificados pela cor azul mostram os resultados obtidos no presente
trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de
avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO.
FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR 14653

O fator Fo atingiu grau III
O fator Ff atingiu grau II
O fator Fp atingiu grau III
O conjunto de fatores atingiu grau II
– CONCLUSÃO
O processo avaliatório, muito mais que mero exercício matemático e estatístico

encerra formulação de um ajustamento com bases racionais mensuráveis, pois pressupõe
a aplicação de um conjunto de idéias e conceitos presentes no mercado de negociação de
imóveis, cuja aceitação e invocação o uso consagrou.
Foi avaliado 01 (um) terreno com benfeitorias em sua situação atual, caracterizados
no corpo do presente laudo de avaliação e determinado os valores constantes no corpo
deste laudo somam o total geral de R$ 1.554.513,51 para pagamento à vista, nesta
data.
(Um Milhão, Quinhentos e Cinquenta e Quatro Mil, Quinhentos e Treze Reais e Cinquenta e Um Centavos)
73
FABIO
FERNANDES
- ENCERRAMENTO
Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo de Avaliação em

72 (Setenta e duas) folhas, impressas e enumeradas de um só lado, todas rubricadas, com
exceção da primeira e desta ultima que vão assinadas e datadas.
Seguem 03 (três) anexos, também rubricado.
São Paulo, 09 de Setembro de 2.015.
FABIO COSTA FERNANDES

Engenheiro civil
CREA 060.134.589-5
Membro do IBAPE - 793
74
FABIO
FERNANDES
ANEXOS
ANEXO 1) – Pesquisa Imobiliária
ANEXO 02) – Matriculas Imobiliárias
ANEXO 03) – Edificações Existentes no Imóvel
75
FABIO
FERNANDES
ANEXO - 1
76
FABIO
FERNANDES
ANEXO - 2
77
FABIO
FERNANDES
ANEXO - 3

3a8df410ea8d1a3edc7090f561915064

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1

EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 04º VARA DA FAMILIA E

Fabio Costa Fernandes, engenheiro civil, devidamente

São Paulo, 09 de Setembro de 2.015.

Refere-se o presente Laudo Técnico a ação de INVENTÁRIO,

Em apertada síntese de fls. 02/03, o requerente impetra a referida demanda

O presente Laudo Técnico tem por escopo:

Proceder a Localização do imóvel

Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria do imóvel,

Foram realizas vistorias no imóvel nas datas de 07/07/2015 e 13/07/2015 das

I.4 – 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº -

 O imóvel avaliando é constituído de terreno um terreno com

O terreno objeto da lide possui área de:

Distrito de Biritiba Ussu

Município de Mogi das Cruzes

2º CRI de Mogi das Cruzes

O Local onde se situa a área objeto da demanda objetivado no presente

I.5.ii – MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES

I.5.iii – O IMÓVEL VISTORIADO

O terreno possui formato regular e topografia em declive para os

ÁREA TOTAL DO IMOVEL 82.949,00M²

(Oitenta e Dois Mil, Novecentos e Quarenta e Nove Metros Quadrados)

I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTO 1 e 2) – Vista da Estrada de São Lazaro em ambos os sentidos, onde podemos

FOTO 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12) – Vistas internas do imóvel avaliando.

FOTO 43) – Vista externa da casa sede da chácara.

FOTO 119 e 120) – Vista de outros dormitórios existentes na área avalianda.

FOTO 127, 128, 129 e 130) – Idem ilustrações anteriores.

FOTO 131) – Vista da edificação do caseiro.

FOTO 138, 139, 140 e 141) – Idem ilustrações anteriores.

I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA

I.7 Método Comparativo

Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o

Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de

Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi feita através

A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões

equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa

trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,

topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da

poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma

unidade padrão (elemento paradigma).

recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos

dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.

Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente

pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois

alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à

dividido em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada,

problema da profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma

situação de referência, adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa

situação paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser

aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos.

A situação paradigma adotada no presente trabalho será a seguinte:

- Área: paradigma à área erradicada (250,00m²);

I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos

A obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao

atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao atendimento integral do

se consegue atingir graus elevados.

I.7.ii Grau de precisão: