11/05/2020

IPO | Início de Cobertura

Estapar
11/05/2020
Properties
É Permitido Estacionar: um play de mobilidade urbana no Brasil Compra
A Estapar é líder absoluto na operação de estacionamentos do Brasil com quase quatro
ALPK3
décadas de histórico de atuação. Seu footprint ímpar, posicionamento estratégico com
Preço Alvo R$ 17,00
exposição diversificada à vários setores da economia e boa capacidade financeira
Faixa IPO R$ 10,50 e R$ 13,00
constituem fortes barreiras de entrada no setor de atuação.
Nº de ações 28,6 M
Estapar apresenta modelo de negócios diversificado, com boa previsibilidade de receita Oferta base (*) R$ 336 M
(exceção se aplica ao atual momento de isolamento social) combinando contratos de (*) valor oferta com base considera o
serviços asset-light com uma plataforma de alocação de capital orientada para o longo prazo ponto médio da faixa, R$11,75.

em ativos de real estate. Em termos de receita bruta consolidada, sua escala de atuação é
2x maior que a soma dos 2 próximos concorrentes somados.
Raul Grego
A companhia está bem posicionada para explorar os gargalos do desenvolvimento da Analista, CNPI
infraestrutura de mobilidade urbana no Brasil através de investimentos em diversas
Alexia Wiezel
parcerias público e privadas, oferecendo soluções inovadoras e customizadas para criação Analista
de alternativas de mobilidade e logística urbana através da utilização dos espaços nas suas
áreas de concessão e estacionamentos já que estão localizados em sua maioria em regiões Carlos Daltozo
Co-Head de Renda Variável
de grande fluxo de pessoas.

Seu setor de atuação é altamente fragmentado e subdesenvolvido o que representa um Daniela Bretthauer
Co-Head de Renda Variável
mar azul de oportunidades de consolidação, (participação de mercado atual é estimada em
apenas 8%). Sua estratégia de crescimento inclui alavancas orgânicas e múltiplas aquisições.
Seu portfólio inclui ativos estratégicos que são protegidos por contratos de longo prazo em
diversas regiões do país em localidades premium. Modelos de precificação dinâmicos,
análise de dados e robusto sistema de CRM, permite uma boa compreensão e antecipação
de novas tendências permitindo endereçar com agilidade às necessidades dos clientes.

Através de recursos obtidos em diversos aportes de capital entre 2009 a 2016, a Companhia
foi transformando o seu modelo de negócio de asset-light, com foco em contratos de curta
duração para uma plataforma de serviços mais abrangentes de prazos mais longos, que
demandam maior nível de investimento, mas que possuem margens maiores. Neste sentido,
a conquista do contrato de “Zona Azul” em 2019 foi transformacional e representa
importante avenida de crescimento futuro. Considerando o potencial de melhora dos
resultados da Estapar a partir de 2021, uma vez em operação o contrato de Zona Azul aliado
à futuras oportunidades de M&A e uma gradual retomada do crescimento econômico no
país, recomendamos à participação na oferta de IPO no intervalo de preço indicado. Nosso
preço alvo foi definido segundo a metodologia de DCF, com preço alvo de R$ 17,00. Portanto,
ponderando os riscos e potencial retorno, recomendamos a entrada no IPO. O período de
reserva encerra-se em 12 de maio.

Os riscos da incluem: (i) impacto da situação Covid-19 na operação e nos resultados de 2020,
(ii) o fato que a maioria dos imóveis são de terceiros cria um componente de incerteza,
apesar de baixo, quanto à possível não-renovação do contrato, (iii) parte relevante das
operações são conduzidas por meio de concessões públicas onde não está garantido a
renovação automática, disponibilidade permanente ou exclusividade ao operador.

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Sumário

1. Tese de investimento.............................................................................................. 3

2. Destaques financeiros ............................................................................................ 4

3. A Oferta ................................................................................................................... 5
Overview ......................................................................................................... 5
Cronograma Estimado .................................................................................... 6
Destinação dos Recursos ................................................................................ 6

4. A Estapar ................................................................................................................. 7
Histórico de atuação ....................................................................................... 7
Governança corporativa ................................................................................. 8

5. Mercado de Atuação............................................................................................... 9
O setor de mobilidade urbana ....................................................................... 9
Projeções Macroeconômicas .......................................................................... 9

6. Impacto COVID-19 ................................................................................................ 10

7. Análise relativa e Valuation .................................................................................. 10

Valuation ....................................................................................................... 11

8. Conclusão .............................................................................................................. 12

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Tese de investimento
Desafios e Riscos
Hub em Mobilidade Urbana.

Com a necessidade de alto investimento para adaptação dos diversos modais de mobilidade
promovendo a integração e melhor infraestrutura das cidades, o segmento de mobilidade
urbana teve seu crescimento alavancado por inovações tecnológicas e mudanças disruptivas
tais como o uso de Uber e patinetes. Diante deste novo cenário a Companhia tem um desafio
aos novos meios de locomoção. Tais condições podem mudar com a ascensão dos meios de
locomoção como serviço, afetando o segmento de estacionamentos, o qual representa maior
parte da geração de receita para a Estapar.

Modelo asset-light e impacto em algumas modalidades de contratos

A companhia realiza suas operações por meio de diversas modalidades de contratos, de longo
e médio prazo, como contratos de locação, sublocação, cessão e concessão de uso, prestação
de serviços, operacionalização, exploração e entre outros. Com o vencimento do prazo
contratual não existe garantia de que o contrato seja renovado, e, em caso de renovação, de
que ambas as partes sejam favorecidas, apresentando o risco de ser renovado em condições
menos favoráveis do que as anteriores. Tais riscos podem gerar impacto significativo a
depender da modalidade de contrato e participação na receita da companhia.

Exposição e alta dependência do setor de turismo e concessões públicas.

Parte relevante das operações são realizadas por meio de concessões públicas. A perda
dessas concessões pode afetar de forma negativa as receitas. As concessões públicas não
preveem renovação automática e disponibilidade contínua. Adicionalmente as concessões
públicas com a INFRAERO não são exclusivas. A legislação brasileira dispõe que as concessões
de serviços públicos podem ser extintas pelo poder concedente, antes da data de vencimento
originalmente estabelecida, em situações declaradas pelo poder concedente como de
interesse público. Uma questão que está pendente de resolução é um contrato de cessão de
uso de áreas de estacionamento relevante com Aeroportos Brasil – operadora do aeroporto
de Viracopos, Campinas que atualmente encontra-se em recuperação judicial.

A Companhia possui dez operações em aeroportos que representaram aproximadamente

30% do EBITDA em 2019. Alguns destes contratos possuem mecanismos de downside
protection, ou seja, garantem a geração de receita em cenários de redução do volume. Mas
outros estão exigindo iniciativas de negociação para reduzir o valor e/ou revisitar a
metodologia de cálculo do aluguel/contraprestação.

O cenário atual: Covid-19.

A queda no fluxo de pessoas devido as medidas de isolamento, impactou significativamente

a capacidade de geração de receita e pode afetar os prazos de execução das estratégias e a
continuidade de expansão do core business. Uma parte dos contratos possui
aluguel/contraprestação fixa ou em percentual da receita, com uma garantia mínima de
aluguel/contraprestação. A companhia já conseguiu renegociar 67% dos contratos para
reduzir o pagamento de aluguel/contraprestação (~30% da base total dos contratos).

Já os contratos on street (em vias e logradouros públicos) possuem uma proteção natural ao
investimento realizado, pois o prazo do contrato poderá ser estendido em caso de suspensão
temporária da operação. Adicionalmente, os valores de outorga/contraprestação mensal são
baseados em percentual da receita. Dado que as operações estão suspensas ou com
movimentação reduzida, o pagamento mensal está sendo negociado considerando as
condições excepcionais.
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Destaques financeiros
Figura 1 – Número de vagas x R$/vaga Figura 2 - Receita Líquida (R$ milhões)

500 .000

453.281 463.337 3.500

1.424
398.659
378.294 396.462
450 .000

1.295
400 .000

3.000
341.280
350 .000

1.081
300 .000

2.500 952 979

250 .000

820
200 .000

2.000
150 .000

100 .000

1.500
50. 000

1.000
2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E

Número de Vagas R$/vaga 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E

Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research. Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.

Figura 3 - EBITDA (R$ milhões) e Margem EBITDA (%) Figura 4 - FFO (R$ milhões) e Margem FFO (%)

35,7%
700 40, 0% 550 30, 0%

34,9% 35,2%
32,9% 32,8% 25,7%
600
35, 0%
24,4%
28,5%
450 25, 0%

508 30, 0%

500

19,7% 348
424 350
18,6% 332 20, 0%

25, 0%

355 16,4%
400

332 345
20, 0%

12,1%
250 15, 0%

300

234 15, 0% 177 193 177

200
150 10, 0%

10, 0%

99
100

5,0 %

50 5,0 %

0 0,0 %

2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E -50

2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 0,0 %

EBITDA Margem EBITDA FFO Margem FFO

Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research. Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.

Figura 5 – Endividamento (R$ milhões)

2.966 2.914 2.874

1.549 74% 74% 73%

1.261 1.161
69%
70% 73%
26% 26% 27%
30% 27% 31%

2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E

Dívida Bruta Passivo de Arrendamento

Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.

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A Oferta
Overview
A Estapar vem ao mercado captar recursos principalmente com a finalidade de financiamento
do capex para o pagamento da concessão do serviço de estacionamento rotativo em vias no
munícipio de São Paulo, a famosa “Zona Azul”. A companhia venceu o processo de licitação
da Zona Azul de São Paulo em dezembro, representando importante incremento ao seu
negócio. A oferta base consiste na emissão de 28.600.000 novas ações totalizando R$ 314,2
milhões (considerando o preço médio de R$11,75) e, caso sejam utilizados os lotes adicionais
e suplementar, poderá alcançar 38.610.000 ações ou R$ 453,7 milhões (1.234.430 ações
secundárias e 8.775.570 de novas ações).

Figura 6 - Estrutura acionária antes da oferta

ANTES DA OFERTA

FIP Brasil de
FIP Marinello Riverside TSEMF III TSEMF IV
Governança Free Float
Multiestratégia FIP Brazil Brazil
Corporativa

47,7% 32,8% 11,1% 3,7% 2,2% 2,6%

Estapar

Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.

Figura 7 - Estrutura acionária após a oferta base + lote adicional e suplementar

DEPOIS DA OFERTA + LOTE SUPLEMENTAR E ADICIONAL

FIP Brasil de
FIP Marinello Riverside TSEMF III TSEMF IV
Governança Free Float
Multiestratégia FIP Brazil Brazil
Corporativa

38,5% 26,4% 8,9% 3,0% 1,7% 18,8%

Estapar

Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research. Na hipótese da colocação total das ações da Oferta Base,
considerando as ações suplementares e adicionais.

A faixa indicativa do preço por ação é entre R$ 10,50 a R$ 13,00 (podendo ser fixada acima
ou abaixo desta faixa). Considerando o ponto médio da faixa indicativa de R$ 11,75 e a oferta
base, o total de recursos líquidos que deverão ser levantados com o IPO são R$ 336,1 milhões,
ou R$ 453,7 milhões considerando os lotes suplementar e adicionais, sendo que serão R$ 14,5
milhões referente às secundárias.

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Cronograma Estimado
Figura 8 - Cronograma indicativo das etapas da Oferta
Eventos relevantes DATA
Início do Período de Reserva
30/04/2020
Início do Período de Reserva para Pessoas Vinculadas
Encerramento do Período de Reserva para Pessoas Vinculadas 04/05/2020
Encerramento do Período de Reserva 12/05/2020
Encerramento do Bookbuilding
Fixação/aprovação do Preço por Ação 13/05/2020
Início do prazo de exercício da Opção de Ações Suplementares
Início de negociação das Ações no Novo Mercado 15/05/2020
Data de Liquidação 18/05/2020
Data limite do prazo de exercício da Opção de Ações Suplementares 15/06/2020
Data limite de encerramento da oferta 16/11/2020
Fonte: Prospecto da oferta da Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research

Destinação dos Recursos

Após deduções de comissões e despesas, a oferta trará ao caixa da Companhia cerca de
R$ 314,5 milhões (considerando preço médio de R$ 11,75 e apenas oferta base). A Estapar
pretende captar os recursos da oferta com o intuito de destinar integralmente para um
objetivo: o pagamento da concessão onerosa do serviço de estacionamento rotativo em vias
e logradouros do município de São Paulo, a Zona Azul. A companhia venceu o processo de
licitação, mas ainda não assinou o contrato. Os recursos remanescentes serão utilizados para
reforço do caixa da companhia.

Em relação a oferta secundária, a companhia não receberá os recursos por se tratar de ações
de titularidade de acionistas vendedores, sendo que a venda de 1.234.430 ações será
repassada exclusivamente para os acionistas vendedores.

Figura 9 - Destino dos recursos líquidos provenientes da Oferta primária

% estimado dos Valor estimado
Destinação dos recursos
recursos líquidos líquido (em R$)
Pagamento da Concessão Zona Azul SP 100% 314.471.494,91
Total 100% 314.471.494,91
Fonte: Prospecto da oferta da Estapar.. Elaborado por Eleven Financial Research

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A Estapar
Histórico de atuação
A companhia, controlada pelos irmãos Helio Cerqueira Júnior e Helio Francisco Cerqueira,
iniciou suas operações na década de 1980, em Curitiba – PR. Em 1981 expandiu suas
operações para o Rio de Janeiro, e no fim da década criou um plano estratégico para
ampliação do portfólio de regiões, atuando por meio de filiais, com o intuito de expandir para
a cidade de São Paulo. Em 1994 estabeleceram parceria com a seguradora Porto Seguro, com
a finalidade de incentivar e incrementar a utilização dos estacionamentos, reforçando as
condições de segurança com foco em diminuição na taxa de sinistros dos veículos segurados.
No mesmo ano, ocorreu a automatização das operações em grande parte dos
estacionamentos, tornando a companhia pioneira em inovação no setor em que atua.

No período de 2009-2011 a Estapar recebeu investimento do fundo estrangeiro de private

equity Franklin Tempton, do fundo nacional Crescera Investimentos e do banco BTG Pactual,
o que resultou na expansão de operações da companhia com a celebração de contrato de
longo prazo para a exploração do Aeroporto de Guarulhos, assumindo a gestão e operação
do estacionamento do aeroporto, além da aquisição de dois estacionamentos, em Campinas,
interior de SP e em Belo Horizonte, MG.

No ano de 2014, a companhia criou o aplicativo Vaga Inteligente, uma plataforma com
diversos serviços que geram facilidade e comodidade aos usuários de estacionamentos, com
ferramentas online para reserva de vagas, pagamento de tíquete dos estacionamentos,
pagamento do Zona Azul Digital e contratação de plano para mensalistas.

Ao longo de sua trajetória no mercado, a Estapar teve como um dos objetivos principais a
atuação nos estacionamentos do segmento de aeroportos, representando volume relevante
no que tange as negociações de expansão da empresa, com presença em 15 aeroportos do
país (representando 77% do PAX brasileiro, segundo dados da ANAC), incluindo os dois
maiores aeroportos no que se refere ao fluxo de passageiros. Além disso, a Estapar possui
operações em 182 prédios comerciais, 47 shopping centers e 100 hospitais.

Ativos estratégicos que fazem parte do portfólio e estão protegidos por contratos de longo
prazo em localidades premium incluem: Aeroporto de Congonhas, Aeroporto de Brasília,
Aeroporto de Galeão, Torre Z, Parque Shopping Bahia, Bossa Nova Mall, Arena Allianz Parque,
Fonte Nova, Beira Rio e Grêmio, entre outros.

Mantendo a estratégia de investimento por meio de aquisições, operando em uma robusta

base de ativos pelo território nacional, além do desenvolvimento dos próprios
empreendimentos, a companhia desenvolveu sua plataforma através de 27 aquisições
estratégicas, com um portfólio de 40 concessões e controle direto em 16 sociedades
diferentes, sendo a mais relevante a Hora Park Sistemas de Estacionamento Rotativos, que
estabeleceu e estreitou a relação da Estapar com a Zona Azul, obtendo capacidade técnica
para gerir as operações on street, bem como participar dos processos licitatórios.

A relação com a Zona Azul

A relação de longa data com a Zona Azul foi fruto da parceria com a empresa Hora Park. Em
1997, se tornou a primeira empresa do setor a implantar um sistema de estacionamento
rotativo pago através da implementação de parquímetros em vias e logradouros públicos.
Posteriormente, diante do avanço tecnológico, foi realizado o pagamento pela utilização do
Zona Azul por meio de aplicativo nos dispositivos móveis. Nos anos subsequentes, ampliaram
a presença nos sistemas de Zona Azul, contando atualmente com operações em 23 cidades,
em seis estados diferentes, sendo eles SP, SC, RS, MG, ES e BA.

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Característica das operações

As operações da companhia são distribuídas em diferentes linhas de negócio, podendo ser

agrupadas em cinco modalidades diferentes:

- Alugadas e Administradas: englobam contratos firmados com a iniciativa privada onde há

operações das áreas de estacionamento nos mais diversos segmentos, como: edifícios
comerciais, shoppings, hospitais, instituições de ensino, bancos e terrenos. A característica
dos contratos para este segmento pode ser de três tipos: aluguel fixo, variável ou uma
combinação de ambos. Este tipo de operação representou 48% da receita da companhia em
2019.

- Operações Próprias: são contratos de aquisição de ativos imobiliários, garagens ou vagas

de estacionamentos, funcionando como unidade autônoma do empreendimento em que se
encontra. Foi responsável por 3% da receita da companhia em 2019.

- Concessões Públicas Off-Street: consistem em contratos celebrados com a Administração

Pública, decorrentes de processos licitatórios, podendo ter o perfil de infraestrutura.
Representou 12% da receita da companhia em 2019.

- Concessões Públicas On Street: contratos de gestão de estacionamentos rotativos em vias

públicas firmados com as prefeituras municipais, o qual concedem o direito de exploração.
Este tipo de operação representa 5% da receita da companhia em 2019.

- Contratos de Longo Prazo: engloba contratos firmados com a iniciativa privada, com
destaque para operações de estacionamentos em edifícios comerciais, aeroportos,
instituições de ensino e outros. Este tipo de operação representou 32% da receita da
companhia em 2019.

Governança corporativa
A estrutura administrativa da Companhia é constituída por um conselho de administração
(composto por pelo menos 7 membros), diretoria e conselho fiscal, sendo o comitê de
auditoria eleito em momento oportuno.

O conselho de administração é composto por 7 (sete) membros, sendo 1 (um) chairman, 1

(um) vice-presidente, 2 (dois) membros independentes 3 (três) membros.

Figura 10 - Conselho de administração

NOME CARGO
Edwyn Neves Presidente do Conselho
Renato Antonio Secondo Mazzola Vice-Presidente do Conselho
Helio Francisco Alves Cerqueira Membro Independente
Paulo Antunes Veras Membro Independente
Lilian Marques Esteves Membro
Jaime Cardoso Danvila Membro
Brian Douglas Finerty Membro
Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.
Figura 11 - Diretoria executiva
NOME CARGO
André Iasi Diretor Presidente
Emílio Sanches Salgado Junior Diretor de RI
Murillo Cozza Alves Cerqueira Diretor Comercial
Paulo Fernando Zillo Diretor de Concessões
Fonte: Estapar. Elaborado por Eleven Financial Research.

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Mercado de Atuação

O setor de mobilidade urbana

A Estapar concentra suas operações no segmento de estacionamentos que representa a
principal atividade de geração de receita da companhia. De acordo com os estudos da Mc
Kinsey, este segmento possui faturamento anual de aproximadamente R$ 15,7 bilhões, o que
corresponde a cerca de R$ 275 por veículo leve no país ao ano. A empresa é líder no setor de
estacionamentos, com 400 mil vagas em 684 operações localizadas em polos geradores de
tráfegos dos principais centros urbanos, sendo os pioneiros em automação das operações de
gestão de vagas. Buscando diversificar o modelo de negócio e ampliar sua atuação no
mercado, a companhia passou a atuar no segmento de mobilidade urbana, evoluindo para o
conceito de hub de mobilidade urbana.

O segmento de mobilidade urbana é primordial para a obtenção de uma infraestrutura

qualificada, principalmente em centros urbanos com alto fluxo de pessoas. A inovação
disruptiva contribuiu para que novos entrantes atuassem no mercado viabilizando assim
novas formas de locomoção, como por exemplo o uso de patinetes como um serviço. Desta
forma, o segmento de mobilidade urbana atingiu alta diversificação, com diferentes tipos de
modais, oferecendo soluções de locomoção para a população, mas que, na maioria das vezes
não possuem integração entre si, oferecendo uma solução única de trajeto. Além dos
diferentes tipos de modais, o ecossistema de mobilidade é dinâmico e com diferentes
stakeholders, como por exemplo companhias automobilísticas, prefeituras, mercado
imobiliário, aplicativos, locadoras de veículos e estacionamentos.

O aumento do dinamismo no setor de mobilidade urbana proporcionado pela inovação

tecnológica com a inclusão de novos serviços de transporte via aplicativo, serviços de
delivery, e novas necessidades dos consumidores em relação a recargas de carros elétricos e
experiencia do usuário, no que se refere a facilidade de pagamentos e eficiência nos serviços
prestados gera oportunidade de solucionar os gargalos do setor. O baixo nível de
investimento público para atender à crescente demanda no setor de mobilidade urbana e a
baixa penetração de veículos leves por pessoa, ao comparar com os países desenvolvidos,
abre espaço para um setor com potencial de crescimento assim como investimentos de
iniciativas privadas, resultando em aumento consistente de procura por soluções de
mobilidade. Com a recuperação econômica, o mercado brasileiro de estacionamentos passou
por um período importante de consolidação, o que reflete em forte expansão no mercado.

Projeções Macroeconômicas
Figura 12 - Projeções macroeconômicas
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E
Atividade Econômica
PIB 0,50% -3,55% -3,31% 1,06% 1,12% 1,14% -4,37% 3,68% 2,52% 2,39% 1,97%
Desemprego 6,50% 8,90% 12,00% 11,80% 11,60% 11,0% 14,1% 12,7% 12,1% 11,5% 11,1%
Inflação
IPCA 6,41% 10,67% 6,29% 2,95% 3,75% 4,31% 2,60% 3,96% 4,00% 3,75% 3,50%
Taxa de juros
Selic 11,75% 14,25% 13,75% 7,00% 6,50% 4,50% 3,25% 5,25% 6,50% 6,50% 6,50%
Câmbio
Taxa (Final) 2,66 3,96 3,25 3,31 3,88 4,02 5,10 4,60 4,20 4,20 4,27
Fonte: IBGE. Projeção elaborada por Eleven Financial Research.

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Impacto COVID-19
As medidas de distanciamento social tomadas a partir de março de 2020 em todo território
nacional como forma de conter a disseminação da COVID-19, diminuíram de forma relevante
a circulação de pessoas em vias comuns, aeroportos, shoppings, universidades, hospitais,
prédios comerciais, etc. Essa redução de circulação de pessoas teve impacto relevante nas
operações da Estapar desde o início da pandemia, resultando em queda significativa no
volume de veículos estacionados. Até a primeira quinzena de abril, das 644 operações de off-
street (fora de vias e logradouros públicos), 195 encontram-se totalmente fechadas, 178 em
funcionamento parcial e 271 abertas, mas praticamente todas as operações com queda
substancial de receita segundo informações contidas no prospecto da oferta.

No que se refere aos estacionamentos on-street (em vias e logradouros públicos), até a
primeira quinzena de abril das nossas 23 operações, 18 estão suspensas e 5 continuam
operando normalmente, sendo que estas últimas apresentaram queda substancial de receita.
Nos primeiros 14 dias do mês de abril de 2020 em comparação ao mesmo período de março
de 2020, a Companhia apresentou queda de aproximadamente 80% no faturamento. Em
relação às nossas receitas brutas com mensalistas, a redução foi de 46,6% durante os
primeiros 14 dias de abril de 2020 quando comparado com os primeiros 14 dias de março de
2020.

Análise relativa e Valuation

Na análise relativa de múltiplos, a Estapar vem a mercado a múltiplos atrativos em nossa
opinião, considerando o potencial crescimento da companhia ao incorporar o resultado da
operação de Zona Azul de São Paulo, apesar do atual momento desfavorável que a sociedade
enfrenta e impactos relevantes que o evento COVID-19 irá gerar nos resultados de 2020.

Acreditamos que a alavancagem da companhia, suporta todo o passivo de arrendamento,

relacionado aos contratos de longo prazo e concessões on street e off street, não gerando
impactos na capacidade da Estapar em ter uma geração de caixa positiva no médio e longo
prazo. Com a pandemia e os investimentos a serem realizados em 2020, estimamos que o
FFO ajustado 2020 seja negativo, em especial considerando a queda na receita das operações
de aeroportos, que representa cerca de 38% do consolidado. Os múltiplos de 2021 que
passam a considerar as receitas vindas da operação da Zona Azul de São Paulo, que adicionará
51,6 mil vagas, suporta a atratividade ao investimento na companhia ao preço do IPO.

Em termos dos principais fundamentos da companhia, entendemos que há uma boa

capacidade do management em adicionar tecnologia ao modelo de negócio nas diferentes
frentes de negócio da Estapar. Além disso, as parcerias realizadas tanto com a Porto Seguro,
que possui uma história longa, quanto a recente parceria com a Gol, mostram a força da
marca Estapar e sua presença no cotidiano da população, fidelizando os clientes. A Zona Azul
Digital tem um grande potencial de crescimento com a entrada da operação da cidade de São
Paulo, visto que é a maior capital do país e demanda um bom know-how.

Apesar das companhias de shopping centers não ter uma relação setorial com o mercado de
estacionamentos, é um dos potenciais drivers de crescimento da companhia à medida que
ocorrem novos projetos de shopping centers e outlets sendo desenvolvido tanto pela
Multiplan quanto pela Iguatemi, gerando oportunidade de crescimento para a Estapar.

Os múltiplos de FFO 2021 estimados estão 20% abaixo da média dos múltiplos das
companhias de Properties e em linha com os das empresas de shopping centers; o EV/EBITDA
2021 é o mais baixo dentre os comparáveis, o que trona a companhia atrativa no IPO.
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Figura 13 – Comparativo de múltiplos

P/FFO EV/EBITDA
Ticker
2020e 2021e 2020e 2021e

Estapar* ALPK3 - 15,2x 16,9x 9,4x

Properties 27,9x 19,4x 17,7x 13,2x

São Carlos SCAR3 26,3x 18,7x 15,8x 13,6x

BR Properties BRPR3 29,4x 20,1x 19,6x 12,8x

Malls 18,5x 13,5x 19,8x 13,1x

Multiplan MULT3 20,1x 14,5x 18,9x 13,1x

Iguatemi IGTA3 16,8x 12,5x 20,6x 13,1x

Fonte: Bloomberg e Eleven Financial. *Estimativas Eleven considerando dados pré IFRS16 e a faixa média indicativa (R$ 11,75).

Valuation
Utilizamos uma taxa de desconto (WACC) de 12% e com base em nossas projeç~eos de
resultados (Figura 14) justifica o preço justo para as ações da Estapar de R$ 17,00.
Acreditamos que a operação da Zona Azul de SP deve ser integralmente consolidada aos
resultados da Estapar a partir de 2021, mas os investimentos a serem realizados e outorgas
para a regularização da operação devem ser desembolsados ao longo do 2S20. Assim, além
do IPO de R$ 336 milhões, a companhia ainda deve tomar uma dívida de R$ 300 milhões por
meio de financiamento em condições de mercado, consolidando R$ 636 milhões, sendo R$
595 milhões a serem desembolsados para o pagamento da outorga da Zona Azul de SP.

Nos últimos dois anos, a receita da Zona Azul de SP foi de ~R$ 98 milhões, com uma taxa de
utilização das horas disponíveis no sistema de cerca de ~18% e 41 mil vagas. Em nossa visão,
a baixa taxa de ocupação das vagas é fruto de uma fiscalização possivelmente menos eficiente
do que a que poderá ser imposta pela iniciativa privada. Adotamos a premissa do crescimento
da taxa de utilização das horas disponíveis com incremento anual de 0,5% até alcançar 26%
nos próximos 5 anos, mantendo o número de vagas em 51,6 mil e o preço da cobrança fixo
em R$ 5,00. Com base nessa estimativa, este contrato pode representar incremento de
receita da ordem de ~15% da receita no futuro.

A companhia, além do crescimento da operação on street, com este contrato, apresenta

potencial de crescimento médio nos próximos anos de ~15 mil vagas/ano em outras
operações (alugadas e administradas, operações próprias, concessões off street ou contratos
de longo prazo). Estimamos um capex da ordem de 15% da receita líquida projetada em
média, ou entre R$ 150 milhões a R$ 200 milhões ao ano. Assim, mantemos o crescimento
esperado para as operações da companhia e estimamos um CAGR de 2019 a 2029 da receita
líquida de 8%.

Os contratos de operações Alugadas e Administradas representavam aproximadamente 86%

do lucro bruto. Já em 2019, a relevância de contratos de operações Alugadas e Administradas
caiu para 23% do lucro bruto, enquanto os contratos privados de longo prazo, concessões
públicas e operações próprias passaram a representar 77% do lucro bruto. A mudança na
distribuição do lucro bruto por tipo de contrato demonstra a transformação do
posicionamento estratégico, que transitou de um modelo de negócio orientado apenas a
serviços de estacionamentos e asset-light para uma plataforma baseada em contratos de
longo prazo e ativos próprios de real estate com margens superiores.
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Esta estratégia permitiu o desenvolvimento dos diversos serviços de mobilidade urbana, que
tiveram impacto positivo na qualidade do serviço ofertado e também no volume/margens da
Companhia, além de aumentar a duração média dos contratos.

Considerando o efeito do IFRS 16, acreditamos que a Estapar não deve ser uma boa pagadora
de dividendos, visto o volume de despesas financeiras, mesmo com uma margem EBITDA e
FFO que consideramos elevadas para os próximos anos. Em nosso modelo de DCF,
consideramos que o IPO oferece uma boa margem de segurança em qualquer faixa de preço
indicativa, apesar do momento desfavorável, com preço alvo para ALPK3 de R$ 17,00.

Figura 14 - Resultados Financeiros

R$ mil 2018 2019 2020E 2021E 2022E 2023E
Número de vagas 378.294 396.462 398.659 453.281 463.337 493.503
R$/vaga 2.589 2.726 2.056 2.857 3.073 3.249
Receita Líquida 979.233 1.080.684 819.613 1.295.030 1.423.773 1.603.543
Lucro Bruto 276.095 319.411 213.099 375.559 418.589 477.856
Margem Bruta 28,2% 29,6% 26,0% 29,0% 29,4% 29,8%
EBIT 153.139 137.169 40.205 176.801 202.938 249.100
Margem EBIT 15,6% 12,7% 4,9% 13,7% 14,3% 15,5%
EBITDA 344.588 355.449 233.937 424.212 507.877 577.292
Margem EBITDA 35,2% 32,9% 28,5% 32,8% 35,7% 36,0%
EBITDA Ajustado* 251.888 245.949 112.423 234.516 302.255 375.640
Margem EBITDA 25,7% 22,8% 13,7% 18,1% 21,2% 23,4%
FFO 193.319 177.208 99.244 332.448 347.909 393.408
Margem FFO 19,7% 16,4% 12,1% 25,7% 24,4% 24,5%
FFO Ajustado* 100.619 67.708 -22.271 142.752 142.287 191.756
Margem FFO 10,3% 6,3% -2,7% 11,0% 10,0% 12,0%
Fonte: Estapar e Eleven Financial. *Ajuste pré IFRS16

Conclusão
A Estapar é disparado a maior operadora de estacionamentos do país, com quase
proximadamente 400 mil vagas em 684 operações localizadas em polos geradores de tráfego
dos principais centros urbanos do Brasil 700 operações, e está presente em diversas regiões
do Brasil, com uma importante relevância no mercado de aeroportos do país, que
representam 77% da PAX, de acordo com os dados da ANAC. Apesar do atual momento que
a economia está enfrentando com a situação do Covid-19, mudança potencial de
comportamento das pessoas, entendemos que o management da companhia tem trazido
diversas inovações para o seu negócio oferta de novos serviços, parcerias e sublocando áreas
de seus estacionamentos para outros serviços.

Em nossa visão, a companhia tem se destacado pelo crescimento robusto dos últimos 10 anos
e forte presença em nos diferentes setores da economia, como shopping centers, edifícios
comerciais, hospitais, faculdades, aeroportos e focando em contratos de longo prazo, como
as concessões públicas e privas. Com isso, vemos um bom potencial de crescimento a partir
da recuperação da economia e novos contratos.

Portanto, recomendamos a entrada no IPO, independente do preço, pois, em nossa visão,

o upside é atrativo, mesmo no topo da faixa.

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