TUDO O QUE PRECISA DE

SABER PARA COLOCAR A SUA

CASA EM ALOJAMENTO LOCAL
 Índice

1. Introdução 3

2. Definição de Alojamento Local 4

3. Requisitos legais
6

4. Fiscalidade 9

5. Plataformas de Alojamento Local 12

6. Empresas de gestão de Alojamento Local 14

7. Conclusão 16

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 Introdução

Antes de alugar o seu apartamento ou moradia para

Alojamento Local, existem uma série de cuidados a ter em
conta, alguns requisitos fundamentais e muitos passos
importantes a dar.

Precisa também de tomar algumas decisões e estar bem

informado sobre tudo o que esta atividade pode implicar, em
termos de legalização, fiscalidade, faturação, contabilidade,
etc.

Apesar de ser um tema muito falado atualmente, ainda

existem muitas dúvidas em relação ao enquadramento legal,
às obrigações fiscais e às consequências do não
cumprimento destas regras, o que nos levou a criar este guia.

Descubra tudo o que precisa de saber para alugar a sua casa

neste mercado e começar já a receber hóspedes e a
aumentar os seus rendimentos.

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 Definição
de Alojamento Local

Em primeiro lugar, será importante entender bem o

significado de alojamento local.

Em linguagem mais “comum", ouvimos frequentemente a

expressão “tenho um Airbnb”, o que, traduzido em linguagem
mais técnica, deveria ser "tenho um estabelecimento de
alojamento local”.

Este assunto tem estado na ordem do dia com as alterações

feitas à Lei no último ano, mas há ainda alguns pontos a
esclarecer. Para que não restem dúvidas: são considerados
alojamentos locais todos os espaços mobilados que são
alugados a turistas, mediante pagamento, em regime de
curta duração (períodos até 30 dias).

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Para uma definição mais técnica, deixamos um extrato da

alteração ao decreto-lei:

Alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto:

Os artigos 2.º, 3.º, 4.º, 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º, 11.º, 12.º, 13.º, 14.º, 17.º, 18.º,
19.º, 21.º, 23.º, 28.º e 31.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de
agosto, que aprova o regime jurídico da exploração dos
estabelecimentos de alojamento local, alterado pelo Decreto-
Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 2.º

1 - Consideram-se 'estabelecimentos de alojamento local'

aqueles que prestam serviços de alojamento temporário,
nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que
reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei.

Artigo 4.º

b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos

ao público em geral, além de dormida, serviços
complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza,
por períodos inferiores a 30 dias.

Nesta denominação estão incluídos todos os espaços

completos, apartamentos ou moradias de todas as tipologias,
que tenham cozinha, casa de banho (ainda que partilhada) e
pelo menos uma cama. Desta forma é permitido alugar o
espaço completo ou por quarto, desde que devidamente
identificado e registado como AL.

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 Requisitos legais

Depois de saber o que é o Alojamento Local e conhecer as suas

especificidades (e uma vez tomada a decisão de que esta será a
melhor forma de rentabilizar a sua casa), deve tratar de toda a
parte de legalização.

Esta parte não é complicada, mas é muito importante, por isso

não se pode esquecer de nenhum dos pontos. Qualquer falha
neste processo pode resultar em avultadas multas! Para além
disso, sem estes pontos tratados não poderá anunciar a sua casa
em nenhuma das plataformas existentes para o efeito.

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Deverá seguir detalhadamente estes passos:

• Registo de nova Atividade nas Finanças:

Deverá, em primeiro lugar, registar uma nova atividade de

prestação de serviços através do Portal das Finanças.

Para isso basta consultar o Portal, utilizando o username e

password que utiliza habitualmente e registar um pedido de
abertura de atividade nas Finanças, com o CAE 55201 ou
55204.

A maneira mais fácil e prática de fazer o registo é mesmo

através do Portal pelo que não há necessidade que se dirija a
nenhum ponto de atendimento físico das Finanças.

Leitura recomendada: Como legalizar um alojamento

local para Airbnb?

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• Registo de Alojamento Local:

Depois de aberta a atividade, deve registar o seu imóvel no

portal do RNAL (Registo Nacional do Alojamento Local).

Deverá submeter a caderneta predial do imóvel e uma

declaração comprovativa do início de atividade nas Finanças.
Depois de todos os dados preenchidos e de o pedido ser
submetido, poderá demorar até 10 dias para obter o número
de alojamento local.

Nota: existem já algumas zonas de contenção em Portugal,

pelo que, nessas zonas, quem não pediu licença até Outubro
de 2018, neste momento não terá direito a uma. Na verdade,
existem algumas alternativas para este problema, por isso
pode sempre falar connosco para tirar quaisquer dúvidas
sobre este assunto.

Leitura recomendada: Tem um alojamento local? Saiba

como abrir atividade nas finanças.

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 Fiscalidade

O Alojamento Local funciona como uma prestação de

serviços, ou seja, uma vez que o proprietário está a prestar um
serviço de alojamento ao hóspede, é obrigado a emitir uma
fatura-recibo do valor recebido e pagar os devidos impostos.

Os dois principais impostos são o IVA e o IRS, que variam de

acordo com os rendimentos mensais/anuais de cada pessoa.

IVA

A obrigatoriedade de pagamento do IVA varia de acordo com

os rendimentos brutos anuais - pode ter regime de isenção se
os rendimentos não ultrapassarem os 10.000€ anuais, de
acordo com o Artigo 53º de Isenção. Assim que ultrapassar
este valor, terá que começar a pagar ao Estado 6% dos valores
faturados (IVA à taxa em vigor).

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No caso de ultrapassar os valores de isenção e a sua atividade

estiver sujeita a IVA, deve entregar a respetiva declaração
trimestralmente nas finanças (pode fazê-lo através do portal
com muita facilidade):

Datas de entrega:

Janeiro a Março - até 15 Maio

Abril a Junho - até 15 Agosto
Julho a Setembro - até 15 Novembro
Outubro a Dezembro - até 15 Janeiro

IRS

No que diz respeito ao IRS, na atividade de arrendamento de

curta duração, 65% dos rendimentos são considerados
despesas, o que significa que apenas 35% dos valores de
faturação serão tributados. A taxa de IRS varia de acordo com
os rendimentos mensais e está tabelada por escalões (poderá
consultar esta tabela no site das finanças).

A declaração anual de rendimentos relativa ao ano anterior

deve ser entregue dentro do prazo previsto por lei - entre 1 de
Maio e 30 de Junho (sujeito a alteração por parte da
Autoridade Tributária).

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TAXA TURÍSTICA

Já várias zonas do país obrigam ao pagamento de uma taxa

turística municipal por parte dos hóspedes. Esta taxa varia
entre 1€ e 2€ por noite por pessoa, a partir dos 13 anos de
idade, num limite máximo de 7 noites (Exemplo: numa
estadia de 10 noites, apenas as primeiras 7 são contabilizadas
para o pagamento da taxa). Em algumas zonas, o valor pode
variar de acordo com a época do ano (época baixa ou alta).
Cabe ao proprietário, ou a quem fizer a gestão da propriedade,
pagar trimestralmente à Câmara Municipal o valor total
recolhido junto dos hóspedes.

SEF

É obrigatório que o proprietário (ou a empresa de gestão de

AL) comunique os dados de todos os hóspedes que
frequentam a casa, em todas as reservas, aos Serviços de
Estrangeiros e Fronteiras. Esta comunicação deve ser feita de
imediato! Sempre que alguém entra na casa deve-se
preencher o Boletim de Alojamento e enviar para o SEF
todos os dados requisitados.

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 Plataformas para anunciar
um Alojamento Local

Depois de toda a parte legal e fiscal resolvida, está na hora de

criar os anúncios e começar a promover a sua casa. Este
negócio é fundamentalmente promovido por meios digitais,
pois a maioria das plataformas de reservas são websites e
tratam de todo o processo online.

Esta é também a melhor forma de chegar aos hóspedes

estrangeiros.

As plataformas mais utilizadas para o negócio do Alojamento

Local são o Airbnb, o Booking.com e o Homeaway (embora
existam muitas outras onde pode colocar a sua propriedade,
como por exemplo: Expedia, WaytoStay, Migoa, FlipKey, etc).

Leitura recomendada: AirBnB, Booking ou Homeaway?

Descubra as diferenças.

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Fazendo um pequeno overview das diferentes plataformas,

todas elas têm registo gratuito e são muito intuitivas e fáceis
de usar.

Deve fazer uma boa sessão fotográfica do seu imóvel, de

forma a garantir que todas as zonas da casa aparecem de
forma clara e fazer uma boa descrição das características e
arredores para que o hóspede saiba o que vai encontrar.

Existem ainda outras formas de promover a sua casa, tais

como ter um site próprio, redes sociais (nomeadamente
Facebook e Instagram, que são as mais utilizadas pelos
proprietários individuais) e o tradicional passa palavra,
pedindo aos hóspedes que promovam e aconselhem a sua
casa aos familiares e amigos.

Os comentários dos hóspedes são muito importantes para

garantir uma boa pontuação nas plataformas de reservas,
fazendo com que as propriedades se tornem populares e
tenham casa vez mais reservas.

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 Empresas
de Alojamento Local

Por fim, existem também algumas dúvidas em relação ao

trabalho das empresas de gestão de alojamento local.

Existem já dezenas de empresas a prestarem este serviço,

umas mais completas do que outras, por isso deve ter em
mente algumas perguntas que deve fazer antes de escolher a
que mais se adequa a si e ao seu imóvel.

Ao gerir um alojamento local sozinho, o proprietário terá de

assegurar todo o processo - preparar a casa, publicar os
anúncios, gerir as reservas e pedidos dos hóspedes, fazer os
check ins e check outs, lavandaria, limpeza, pedidos urgentes
de última hora, imprevistos, etc.

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Este processo pode ser muito trabalhoso, principalmente se

tiver mais do que uma casa. Tem de estar sempre disponível
e preparado para resolver qualquer imprevisto ou solicitação.

As empresas de gestão asseguram tudo isto, normalmente

sem nenhum trabalho para o proprietário, por uma taxa fixa.
Funcionam como intermediários entre o proprietário do
alojamento e os hóspedes, fazendo também a comunicação
com as plataformas de reservas e outros fornecedores
necessários (não são concorrentes das plataformas).

As comissões podem variar, incluir serviços diferentes, ter

objetivos e performances diferentes, por isso há alguns
pontos a analisar antes de escolher a empresa de alojamento
local com a qual vai trabalhar.

Leitura recomendada: Como escolher uma empresa de

gestão de alojamento local.

Como nem sempre é claro quais as comissões que as

empresas cobram, deve pedir que exemplifiquem o cálculo
de uma comissão de reserva, de forma a ficar esclarecido e a
assegurar que não há taxas nem custos escondidos.

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 Conclusão

Agora já tem toda a informação necessária para colocar o seu

apartamento em Alojamento Local. Depois de seguir todos
estes pontos, está 100% apto a começar. Pode fazê-lo sozinho
ou solicitar a ajuda de equipas profissionais como é o caso da
Feels Like Home.

Se precisar da nossa ajuda com alguma questão relacionada

com alojamento local, ou se ainda tiver algumas dúvidas
sobre o que precisa para começar a arrendar a sua casa, só
tem de falar connosco.

Se tiver uma casa para alugar, visite o nosso site e descubra

quanto poderia receber se a colocasse no mercado de
alojamento local.

Visitar site Feels Like Home

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