Direito de preferência só existe se:

- averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel + cláusula de vigência e reserva.

Ação de despejo:
- falta de pagamento c/c cobrança;
- denúncia vazia;
- despejo por descumprimento contratual;
- por ato ilícito (o inquilino paga o aluguel, cumpre o contrato, mas p. ex: planta maconha no
fundo do quintal);
- por culpa exclusiva do locador (tipo doutrinário e jurisprudencial, quando o locador induz a
erro, enche o saco e tal)

# cabe liminar, mas tem que caucionar o processo. Geralmente não tem audiência, poderá ter
conciliação ou justificativa (quando tem pedido de liminar).
# purgar a mora é um direito do réu (24 meses)
# perguntas e explicações para o cliente:
- como foi feito o contrato?
- tem alguma garantia? (contrato pode ser feito com garantia ou não, fiador pessoal, caução e
seguro)
- explicar quais obrigações locatícias do inquilino/locador
- cliente está disposto a depositar caução? Para fazer liminar ou não.
- se tem sublocação ou não? Para pedir despejo também do sublocatário
- documentos: cópia do contrato (ou verbal), documentos de identidade do cliente,
comprovante de endereço;
- provas: dificilmente será usado prova oral (somente quando contrato verbal, depoimento e
testemunhas); documental em sentido estrito (contrato);
-na contestação: recibos, provas testemunhais, whats, conversas por email
- valor da causa: art 58 da lei, 12 vezes o valor do aluguel
- despesas que cliente terá: taxa judiciária e a citação por oficial (lei autoriza que peça direto
por oficial de justiça)
- verificar contas de consumo em atraso
- notificações para inquilino (importante mostrar que tentei negociar)
- honorários: de 1 até 5 alugueis
CURSO: PRATICA EM AÇÃO DE DESPEJO E AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Ementa:
- Contrato de locação
- Legislações
- Aditivo contratual de locação
- cabimento legal das ações
- técnicas de negociação
- base legal
- Procedimento
- Foro competente
- Questões pratica
- Documentos
- Provas
- Contestação e teses de defesa

Ação de Despejo por

Denúncia Vazia

1 CABIMENTO

Terminado o contrato de locação, que tenha sido firmado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o
locador poderá requerer a desocupação do imóvel, fazendo uso, no caso de o inquilino recusar-se a sair amigavelmente, da “ação
de despejo por denúncia vazia”.

A ação deve ser ajuizada em até 30 (trinta) dias do término do contrato, havendo presunção no sentido de que o contrato foi
prorrogado por prazo indeterminado no caso de não ajuizamento da ação neste período. Tendo isso ocorrido, ou naqueles casos em
que o contrato de locação já esteja vigorando por prazo indeterminado, o locador que deseje a retomada imotivada do imóvel deve
notificar o inquilino nesse sentido, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (esta notificação pode ser feita por
qualquer meio que possibilite o conhecimento inequívoco do locatário).
 A denúncia vazia só é possível nos contratos ajustados verbalmente ou por escrito com prazos inferiores a trinta meses (doze
meses, por exemplo), se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos.

2 BASE LEGAL

A chamada “denúncia vazia”, que permite ao locador denunciar o contrato de locação, firmado por escrito e com prazo igual
ou superior a 30 (trinta) meses, sem ter que justificar seu pedido, encontra-se prevista no art. 46 da Lei nº 8.245/91, LI; já a
denúncia vazia nos contratos firmados verbalmente ou em prazos inferiores a trinta meses, encontra arrimo no art. 47, V, do
mesmo diploma legal.

3 PROCEDIMENTO

O art. 59 da Lei nº 8.245/91-LI declara que as ações de despejo devem seguir o rito ordinário, hoje “procedimento comum”
(arts. 318 a 512, CPC), com as alterações previstas na própria Lei do Inquilinato (arts. 59 a 66).

Considerando estas premissas, forneço a seguir pequeno resumo do procedimento:

I– petição inicial (arts. 319 e 320, CPC):

Obs.:

14formados os autos, esses vão conclusos para o Juiz, que poderá: (1) determinar que o autor emende a inicial no prazo de 15
(quinze) dias (art. 321, CPC); (2) não recebê-la, extinguindo o feito sem julgamento de mérito (arts. 330 e 485, CPC); (3) recebê-
la, julgando liminarmente improcedente o mérito (art. 332, CPC); (4) recebê-la, designando audiência de conciliação ou mediação
e determinando a citação do réu (art. 324, CPC);
 nos termos do art. 59, § 1º, VIII (locação “não residencial”), o Juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 (quinze)
dias, desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

\ – citação (arts. 238 a 259, CPC):

Obs.: a citação deve ser feita pelo correio (art. 247, CPC), com antecedência mínima de 20 (vinte) dias da audiência de
conciliação (art. 334, caput, CPC), observando-se que o prazo para oferecimento de contestação só começa a correr “da audiência
de conciliação ou de mediação, ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não
houver autocomposição” (art. 335, I, CPC).

III – audiência de conciliação ou de mediação (art. 334, CPC):

Obs.: esta audiência só não será realizada se as partes manifestarem o seu desinteresse (art. 319, VII, CPC); não sendo este o
caso, a falta injustificada será considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sujeitando o infrator a multa de até 2% (dois por
cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa (art. 334, § 8º, CPC); comparecendo as partes, o conciliador ou
mediador, onde houver, tentará a conciliação que, se frutífera, será reduzida a termo e homologada por sentença.

IV – da contestação (arts. 335 a 342, CPC):

Obs.:

o prazo para oferecimento da contestação é de 15 (quinze) dias (art. 335, CPC);

é na contestação que o réu deve concentrar todas as questões da sua resposta, salvo a exceção de impedimento ou
suspeição, que devem ser feitos por petição autônoma (art. 146, CPC); ou seja, além de impugnar os fatos e os pedidos do autor, o
réu pode, em preliminar, arguir incompetência, seja absoluta ou relativa (art. 64, CPC), impugnar o valor da causa (art. 293, CPC),
impugnar os benefícios da justiça gratuita concedida ao autor (art. 100, CPC), provocar a intervenção de terceiros (arts. 125 e 130,
CPC). Por fim, o réu pode na própria contestação reconvir (art. 343, CPC), requerendo, por exemplo, indenização por benfeitorias
feitas no imóvel;

sendo a ação de despejo arrimada no § 2º, do art. 46, da Lei nº 8.245/91-LI, o requerido que, no prazo da contestação,
manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, ganhará prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, contados da
citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor dado
a) causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será
expedido mandado de despejo (art. 61, LI).

V– das providências preliminares (arts. 347 a 353, CPC):

Obs.: nesta etapa, o juiz manda ouvir o autor quanto a eventuais preliminares (art. 337) ou fatos impeditivos, modificativos ou
extintivos levantados pelo réu; na hipótese de o réu não apresentar contestação, o juiz determinará ao autor, verificando a
inocorrência do efeito da revelia (art. 344, CPC), que especifique as provas que pretenda produzir.

VI – do julgamento conforme o estado do processo (arts. 354 a 356, CPC):

 Obs.: o juiz deve verificar se ocorre qualquer das hipóteses que possibilitam o julgamento do feito no estado (arts. 354, 355,
485, 487, II e III, CPC), podendo sentenciar total ou parcialmente os pedidos formulados (art. 356, CPC).

VII – do saneamento e da organização do processo (art. 357, CPC):

Obs.: não sendo o caso de julgamento conforme o estado do processo, o juiz proferirá decisão de saneamento e organização do
processo, resolvendo questões processuais pendentes e delimitando as questões controvertidas, assim como distribuindo o ônus da
prova. Se a causa apresentar complexidade em matéria de fato ou de direito, o juiz pode designar audiência para o saneamento do
feito. No caso de ser necessária a produção de prova testemunhal, o juiz designará audiência de instrução e julgamento, fixando
prazo para que as partes apresentem rol de testemunhas.

VIII – da audiência de instrução e julgamento (arts. 358 a 368, CPC):

Obs.: nesta audiência, o juiz, após tentar novamente a conciliação, deverá colher o depoimento do perito e dos assistentes
técnicos, se houverem, depois, se requerido, o depoimento pessoal das partes (autor primeiro, depois o réu), e proceder com a
oitiva das testemunhas eventualmente arroladas (primeiro ouvindo as testemunhas do autor, depois do réu), abrindo, em seguida,
oportunidade às partes (autor e réu) para apresentação das alegações finais pelo prazo de 20 (vinte) minutos, prorrogáveis por mais
10 (dez) minutos. Quando a causa apresentar questões complexas de fato ou de direito, o debate oral poderá ser substituído por
razões finais escritas, com prazo de 15 (quinze) dias para cada parte.

IX – sentença (art. 366, e arts. 485 a 495, CPC):

Obs.: o juiz poderá proferir a sentença na própria audiência de instrução e julgamento ou no prazo de 30 (trinta) dias.

4 FORO COMPETENTE

A ação de despejo por denúncia vazia deve ser ajuizada no foro da situação do imóvel, conforme previsto no art. 58, II, da Lei
nº 8.245/91, salvo se outro houver sido eleito no contrato de locação.

5 QUESTÕES A SEREM RESPONDIDAS PELO LOCADOR

Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o constituinte, o Advogado deve conversar com ele sobre o caso,
procurando obter resposta para as seguintes questões, entre outras:

(III) quando foi firmado e qual o prazo do contrato de locação?

(JJJ) qual a forma do contrato (verbal ou por escrito)?

(KKK) o inquilino foi informado da intenção do locador de retomar o imóvel?

(LLL) houve notificação formal quanto ao desejo de retomada?

(MMM) quais os motivos pelos quais o locador deseja a retomada do imóvel (neste particular, observar que há outras
hipóteses que autorizam a retomada motivada do bem)?

(NNN) foi feita a notificação informando o inquilino da falta de interesse em manter o contrato a seu término?

(OOO) o contrato já está vigorando por prazo indeterminado? Há quanto tempo?

6 DOCUMENTOS
 O locador deverá ser orientado a fornecer ao Advogado cópia dos seguintes documentos, entre outros:

a) documentos pessoais (RG, CPF);

b) contrato de locação (quando firmado por escrito);

c) comprovante de notificação do inquilino (quando exigível);

d) rol de testemunhas (quando tratar-se de contrato verbal).

7 PROVAS

Naqueles casos que envolvem contrato de locação firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, cabe
ao locador provar apenas a própria locação, juntando o respectivo contrato; na hipótese de a locação estar vigorando por prazo
indeterminado, deve ainda provar que notificou o inquilino quanto às suas intenções. Nos contratos verbais ou firmados por prazo
inferior a 30 (trinta) meses, o interessado deve provar eventualmente a existência do próprio contrato e o decurso do prazo mínimo
de 5 (cinco) anos; normalmente isso se faz por meio de testemunhas.
8 CONTESTAÇÃO

No mérito, nessa ação, não há o que se discutir, visto que o locador não precisa justificar seu pedido. Cabe tão somente ao
locatário requerer o prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, consoante o já citado art. 61 da Lei nº 8.245/91.

Eventualmente, o locatário pode requerer seja declarada a carência de ação, por falta de uma das condições da ação, tal como:

• falta de notificação prévia;

• o contrato de locação não ser por escrito;

• o contrato de locação não ter sido celebrado pelo prazo de 30 (trinta) meses ou mais;

• o contrato de locação não se encontrar vencido.

9 VALOR DA CAUSA

Segundo o art. 58, III, da Lei nº 8.245/91, na ação de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 (doze) vezes o valor do
aluguel, ou seja, se o aluguel for de R$ 300,00 (trezentos reais), o valor da causa será de R$ 3.600,00 (três mil, seiscentos reais)
(12 × R$ 300,00).

10 DESPESAS

Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita1 (art. 99, CPC), o autor, antes de ajuizar a ação, deve
proceder ao recolhimento das custas processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela juntada do mandato
judicial e as despesas com diligências do Oficial de Justiça. Os valores dessas custas variam de Estado para Estado; o Advogado
que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve consultar a subseção da OAB em sua Comarca.

• DICAS

os alugueres continuam sendo devidos até a desocupação do imóvel;

a notificação do inquilino pode ser feita pessoalmente ou por correio, com aviso de recebimento (AR).
___________________________________________________________________________________________

12 MODELO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca de

Mogi das Cruzes, São Paulo.

B. R. D. da S., brasileiro, casado, dentista, portador do RG 00.000.000-SSP/SP e do CPF

000.000.000-00, titular do e-mail brds@gsa.com.br, residente e domiciliado na Rua José Bonifácio, nº 00, Bairro dos
Remédios, cidade de Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, por seu Advogado que esta subscreve (mandato incluso),
com escritório na Rua Francisco Martins, nº 00, Centro, Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, onde recebe intimações
(e-mail: gediel@gsa.com.br), vem à presença de Vossa Excelência propor ação de despejo por denúncia vazia,
observando-se o procedimento comum, com as alterações da Lei nº 8.245/91-LI, em face de J. O. de V., brasileiro,
solteiro, motorista, portador do RG 00.000.000-SSP/SP e do CPF 000.000.000-00, com endereço eletrônico
desconhecido, residente e domiciliado na Rua Benjamin Constant, nº 00, Vila Ipiranga, cidade de Mogi das Cruzes-SP,
CEP 00000-000, pelos motivos de fato e de direito que a seguir expõe:

1. O autor firmou, por escrito, contrato de locação com o réu em 00 de maio de 0000, por um período
de 30 (trinta) meses, com valor locatício mensal de R$ 1.300,00 (um mil, trezentos reais).

2. Não tendo interesse na continuidade do contrato, o autor notificou o locatário para que deixasse o
imóvel ao seu término, que se deu no dia 00 de novembro de 0000, consoante comprova documento anexo.

3. Apesar de ciente da vontade do locador, o réu se recusa a deixar o imóvel.

Ante o exposto, considerando que a pretensão do autor encontra amparo no art. 46, caput, da Lei nº
8.245/91 (LI),
___________________________________________________________________________________________

requer:

a) a citação do réu para que, querendo, apresente resposta no prazo legal, sob pena de sujeitar-se aos
efeitos da

revelia;

c) a rescisão do contrato de locação, determinando-se o imediato despejo do inquilino, expedindo-se,

para tanto, o competente mandado.

Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em direito, em especial pela
juntada de documentos e oitiva de testemunhas.

Nos termos do art. 319, VII, do CPC, o requerente registra “que não se opõe à designação de audiência de

conciliação”.

Dá ao pleito o valor de R$ 3.600,00 (três mil, seiscentos reais).

Termos em que

p. deferimento.

São Paulo, 00 de janeiro de 0000.

Julio Cesar Sanchez

OAB/SP 000.000