CURSO ARROWPLUS

MULTI-FRAÇÃO

AULA 7
Financiamento de MFs
 SUMÁRIO
. Antes das MFs . Taxas
. Se criar empresa por motivos de contrato... . Taxa variável?
. Os bancos gostam de financiar MFs? . Taxa variável?
. Procedimento . Linhas de Crédito
. Há mais “problemas”?
. Vantagens de MFs em alavancagem
 Antes das MFs
• Contrato de trabalho e crédito habitação
• Criar empresa?

• DSTIs
• É importante prever se quer CEA ou CEF
• Com base nisso, ver modelos de investimento no
meu livro (modelo free cash flow)

AULA 7
Financiamento de MFs
 Se criar empresa por motivos de
contrato...
• Financiamento inicialmente mais complicado

• DSTI mais fácil de controlar

• A análise de equity e cash flow muda sempre

• Estratégia possível: cash flow em “break even”,
aumento de equidade;
• Depreciação é real!
AULA 7
Financiamento de MFs
 Os bancos gostam de financiar MFs?
• Rentabilidade em linha com MFs -> DSTI boa

• VPT alto e valor de garantia alto (LTV baixo)

• Por vezes há condicionantes

• Avaliadores entendem que o MF tem que estar
inteiramente registado na CPU como tal
• Avaliadores dizem por vezes que não há
enquadramento*
AULA 7
Financiamento de MFs
 Os bancos gostam de financiar MFs?

• Para HPP?
• Claro que sim; Mas não só porque sim...
• Planeamento concreto!

• Uma parte da operação é com HPP, outra é ao

consumo ou crédito multi-usos

AULA 7
Financiamento de MFs
 *Procedimento

• Trocar correspondência com banco via email ou

correio postal
• Declarar taxativamente prédio em prop. Total
• Dizer que todas as fracções serão arrendadas
• Habitação secundária para arrendamento
• Pedir para fazer chegar documentação incluíndo
aquela enviada por email ao avaliador
• Pedir eventualmente parecer à empresa avaliadora
(sempre via banco) e banco (dep. legal)

AULA 7
Financiamento de MFs
 Há mais “problemas”?
• A questão da habitação secundária
• Arrendamentos em vigor
• Arrendamentos posteriores

• Nem todos os bancos – ou deps jurídicos - de

facto conhecem o conceito de MF
• Mas isso normalmente* não é um problema...

AULA 7
Financiamento de MFs
 Vantagens de MFs em alavancagem
• Boas DSTIs
• Modelo de maximização de cash flow (free cash flow)

• VPT/LTV
• Normalmente têm avaliações muito superiores ao
valor de aquisição

• Refinanciamento
• Se sobra equity no LTV... “refinanciamos”
AULA 7
Financiamento de MFs
 Taxas
• A questão da taxa fixa vs taxa variável em MF é
peculiar
• Em CEA a taxa fixa “encaixa” muito bem;
• A taxa fixa longo prazo deve ser usada quando o
investimento é a muito longo prazo e as taxas actuais
estão boas (caso em 2019)

• A variável é possível, mas muitas vezes na óptica

de poder renegociar mais tarde
AULA 7
Financiamento de MFs
 Taxa variável?
• Para CEF é o mais indicado
• Fraca penalização em distrate

• Sujeito aos riscos do mercado mudar, como

sempre em FaF

• Para CEA também pode ser muito útil,

especialmente quando o penalty é muito alto!

AULA 7
Financiamento de MFs
 Taxa variável?
• Pagamos apenas 0.5% de penalização na
liquidação do crédito
• Versus 2% na fixa – se não conhecer “truques” ;-)

• Interessante neste período de juros baixíssimos

• Negociar ou transferência para taxa fixa (opção),

ou majorante!

AULA 7
Financiamento de MFs
 Linhas de crédito
• Linhas de crédito a partir de um certo momento
fazem sentido

• É necessário ter muita equity livre

• Ou negociar o pagamento da dívida com o valor da
linha

• Vantagens: ter sempre capital e negociar aberto

• Mas muitas desvantagens (tempo, juro, imposto, etc)
• Para MF são especialmente boas para passar por
cima de condicionantes AULA 7
Financiamento de MFs
 NOTAS LEGAIS
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métodos ensinados com rigor e determinar todas as variáveis inerentes ao seu caso. Por conseguinte, é
impossível oferecer qualquer tipo de garantia.
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