Aspectos gerais da locao do imvel urbano Lucio Picano Facci Elaborado em 05/2003.

Pgina 1 de 2A A "Como se v, espinhosa a misso desse profissional, defendendo a liberdade, opondo a o arbtrio da lei, salvaguardando o patrimnio do indivduo, e falando em nome do Dire ito. um lutador, um batalhador, dispondo to-somente das armas que lhe fornecem a inteligncia, a cultura, a coragem e a habilidade profissional" (Melchiades Picano. O Advogado. In A fora eterna do Direito)

Sumrio: 1 INTRITO. 2 MODALIDADES. 3 LEGISLAO APLICVEL. 4 - CONCEITO E NATUREZA J DA LOCAO DE COISAS. 5 O SISTEMA ADOTADO PELA LEI N 8.245/91. 6 LOCAO RESIDENCIAL. 1 com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito. 6.2 com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses. 7. LOCAO NO-RESIDENCIAL. 7.1 lo cao comercial com direito renovatria. 7.2 outras locaes livres. 8 LOCAO PARA T 9 OUTROS ASPECTOS IMPORTANTES. 9.1 alienao do imvel durante a locao. 9.2 morte cador e do locatrio. 9.3 separao e divrcio do locatrio. 9.4 cesso, sublocao e e o imvel em locao 1. Intrito O presente estudo tem por escopo fazer uma exposio, ainda que resumida, dos aspect os principais da locao do imvel urbano, de acordo com a Lei n 8.245/91. No faremos, t odavia, aqui, uma anlise exaustiva do assunto, assim como no trataremos, tambm, dos aspectos processuais decorrentes do exame desta espcie contratual, consagrados p ela chamada Lei do Inquilinato. Procuraremos, destarte, to-somente contribuirmos para um maior entendimento do instigante tema, elucidando-o mediante linguagem c lara e didtica o quanto possvel. 2. Modalidades Pode-se identificar trs modalidades de locao: - A locao de coisas, que iremos analisar doravante; - A locao de servios, que no Direito moderno, apesar de ainda tratada pelo novo Cdig o, foi absorvida em parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislao tr abalhista; Textos relacionados Ordem de reajuste e amortizao das prestaes referentes aos contratos do Sistema Finan ceiro da Habitao (SFH) A funo social do contrato e sua aplicao nas relaes de trabalho Da ilegalidade das tarifas bancrias de abertura de crdito e emisso de boleto ou car n Factoring e fomento mercantil: uma atividade que continua crescendo e conquistan do o seu espao A no renovao do contrato de seguro de vida - A locao de obra, que resultou no moderno contrato de empreitada. 3. Legislao aplicvel

O nCC trata quase que seguidamente destas trs aludidas espcies contratuais. A locao imobiliria disciplinada pela chamada Lei do Inquilinato Lei n 8.245/91, aps vrios d plomas legais haverem regulado a matria, agora revogados pela nova Lei.

As disposies do nCC acerca da locao de coisas se aplicam aos bens mveis e, somente su pletivamente, aos imveis, quando no houver disposio especfica pela Lei do Inquilinato . O art. 1 da Lei 8.245/91 aponta quais so as locaes que continuam a ser reguladas pel o CC e pela legislao especial:

1. de bens dos entes federativos e das respectivas autarquias e fundaes pblicas. O fundamento para esta vedao o interesse pblico, que no permite que suas locaes sujei -se ao regime privado. [1] de se salientar que as sociedades de economia mista e empresa pblica, porque de Direito Privado, submetem-se s regras da Lei do Inquili nato;

2. de vagas autnomas de garagem. No se excluem, porm, as vagas ou espaos de estacion amento ligados a uma locao de imvel. Destarte, desde que no haja qualquer vinculao co o imvel locado, as disposies acerca do contrato de garagem que sero aplicadas; [2] 3. dos espaos de publicidade. o que ocorre com qualquer espao publicitrio em prdio a lheio, que dever estar submetido s regras do poder de polcia que a ordem jurdica, no s arts. 29 e 30 da Constituio, mediante lei votada pelo corpo legislativo, concede s Autoridades Municipais na regulao do interesse local;

4. as locaes referentes aos apart-hotis, hotis residncia e equiparados. Slvio Venosa ntende que nestas modalidades de moradia, o que h contrato de hospedagem e no de l ocao, sob o argumento de que o pagamento feito na forma de dirias e no de aluguel. A importncia desta distino est em que, uma vez no acolhida pela Lei do Inquilinato, a relao de hospedagem no sujeita a parte contratante ao de despejo, sendo cabvel ao sria para a restituio do imvel; [3] 5. o arrendamento mercantil (leasing). O fundamento de sua excluso do mbito da Lei 8.245/91 o de que o pagamento que se faz nestes casos no mero aluguel, podendo t ambm servir de pagamento parcial do bem arrendado. No bastasse esta significante d iferena, o instituto regulado por lei prpria Lei n 6.099/74, regulamentada pela Res oluo n 351/75 do Banco Central. Relevante salientar que encontram-se, ainda, fora do alcance da Lei do Inquilina to a locao de bens mveis, com j observamos, assim como os imveis rurais, entendidos e stes ltimos conforme sua destinao e no de acordo com a sua localidade. Em suma, a Le i 8.245/91 se aplica aos imveis urbanos destinados residncia ou atividade comercia l. 4. Conceito e natureza jurdica da locao de coisas

O nCC, em seu art. 565, conceitua locao de coisas como o contrato atravs do qual "u ma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado, ou no, o uso e go zo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio". A locao de gozo envolve, alm do u a apropriao, tambm, dos frutos. No caso de locao somente do uso da coisa, o contrato se aproximar do comodato, com a significante diferena da remunerao. No podem ser obj eto de locao coisas consumveis pelo uso, tais como energia eltrica, gs, calor etc. O termo arrendamento pode ser utilizado como sinnimo de locao, sendo aquele utilizado entre ns com mais freqncia s locaes imobilirias rurais A locao possui natureza jurdica de contrato bilateral, comutativo, oneroso, consens ual, de relao duradoura e no solene.

bilateral pois cria obrigaes recprocas para ambas as partes. A importncia prtica des a caracterstica a possibilidade de se invocar o princpio da exceo de contrato no cum rido, consubstanciado nos arts. 476 e 477 do nCC; comutativo porque as obrigaes so de plano conhecidas dos contratantes no momento da concluso da avena; oneroso, vez

que exige dispndio de ambas as partes, sendo aluguel o termo utilizado para repr esentar o valor da retribuio pela locao. Note-se que se a cesso da coisa for a ttulo ratuito, o contrato ser o de comodato; negcio consensual porque independe da entre ga da coisa para que se aperfeioe. Assim, o locador obriga-se a ceder a coisa, ma s a tradio no essencial ao negcio; contrato de relao duradoura (ou de execuo co , sendo-lhe essencial o decurso de prazo, seja determinado ou no; , tambm, no solene uma vez que a lei no lhe exige forma especial, podendo ser verbal, conquanto na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteo ao inquilino.

H certa digresso doutrinria acerca da caracterizao do contrato de locao como intuitu rsonae, haja vista as disposies restritivas a respeito da cesso e sublocao. Slvio Ven sa ressalta que "sem dvida h acentuado contedo de confiana pessoal depositada na pes soa do locatrio". [4] Para Orlando Gomes, porm, a locao contrato impessoal, sob o fu ndamento de que "a morte de qualquer dos contratantes no o extingue. Admite, adem ais, a cesso". [5] 5. O sistema adotado pela Lei n 8.245/91 A Lei do Inquilinato pode ser sistematizada em trs grupos distintos de locao, que n ortearo o presente estudo: Locao residencial, subdividida em: a) com prazo certo igual ou superior a trinta m eses, contratada por escrito; b) com prazo indeterminado ou inferior a trinta me ses.

Locao no-residencial, subdividida em: a) locao comercial com direito renovatria; b) tras locaes livres. Locao especial, tendo por objeto imveis destinados temporada. [6] 6. Locao residencial 6.1 com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito As principais caractersticas desta forma de locao residencial resumem-se em: a) direito de retomada no vencimento, independentemente de motivao (denncia vazia); b) inocorrncia de prorrogao legal obrigatria aps o vencimento; c) ocorrendo a prorrogao tcita, ainda assim ficar assegurada a possibilidade de dennc ia vazia ao locador, desde que este notifique o locatrio no prazo de 30 dias.

Assim, estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91 que nos casos de locao com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, a resoluo ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. No entanto, findo o c ontrato e permanecendo o locatrio no imvel locado por mais de 30 dias sem oposio do locador, ocorrer a prorrogao tcita da locao por prazo indeterminado, mantidas as dema s clusulas e condies do contrato (art. 46, par. 1 da Lei 8.245/91). Neste ltimo caso, poder o locador reaver o imvel a qualquer tempo, porm, com a exigncia de que notifi que previamente o locatrio, concedendo prazo de 30 dias para a desocupao. Destarte, nesta forma de locao, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o pra zo de 30 dias para ajuizar ao de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatrio. 6.2 com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses Os efeitos principais desta modalidade de locao residencial so os seguintes: a) ocorrncia de prorrogao legal compulsria aps o vencimento;

b) o direito de retomada depende de motivao (denncia cheia) e s possvel nos casos el ncados na Lei; c) a denncia vazia somente ser admitida aps 05 anos de vigncia ininterrupta da locao art. 47, V). Assim, nas locaes avenadas com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses, com a exceo do inciso V do art. 47, no h a possibilidade de denncia imotivada do contrato , operando, com isso, a sua prorrogao automaticamente. Somente poder ocorrer a reto mada justificadamente na forma de um dos cinco incisos do art. 47, quais sejam:

I nas hipteses do art. 9: (I) por mtuo acordo; (II) em decorrncia da prtica de infra egal ou contratual; (III) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (IV) para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel, ou p odendo, ele se recuse a consenti-las.

O distrato permite o desfazimento de qualquer relao contratual, autorizando, desta forma, o despejo. Quanto s infraes legais ou contratuais, os deveres e do locador e do locatrio esto estampados na lei nos arts. 22 e 23. Evidentemente, se a infrao f or do locador esta permitir somente eventual indenizao ao inquilino e no o despejo, que se refere s infraes do locatrio. A obrigao de pagar aluguel descrita no art. 23 , sendo essencial ao contrato de locao. No que toca s reparaes urgentes no imvel dete minadas pelo Poder Pblico, deve o inquilino no s consentir com a realizao dos reparos emergenciais como tambm comunicar esta necessidade ao locador.

II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locat estiver relacionada com o seu emprego. Nesta hiptese a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeit o o vnculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. No art. 59, par. 1, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestes casos, evitando-se que o empregador t enha que tolerar ex-empregado no local at a sentena. III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso resid encial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou comp anheiro, de imvel residencial prprio. Importante fazer-se a distino de uso prprio, que refere-se qualquer utilizao que se aa do imvel, residencial ou no, e de uso residencial, i. e., exclusivamente residen cial. A lei permite a retomada do imvel justificada no primeiro caso somente ao p rprio locador, seu cnjuge ou companheiro. Para ascendente ou descendente a finalid ade deve ser o uso exclusivamente residencial. A jurisprudncia j fixou entendiment o de que, neste ltimo caso, a norma se aplica tambm aos afins, permitindo que os s ogros do locador sejam beneficiados (JTACSP 106/403, 106/411). IV pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas o Poder Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento.

Esta hiptese de desfazimento da locao no se confunde com aquela consubstanciada no i nciso III do art. 9. Isto porque, neste art. 47, IV, a demolio, edificao ou reforma n o prdio locado d-se por iniciativa do locador e no do Poder Pblico. Importante notar que a lei exige no s a demolio como tambm a ulterior edificao, preenchidos os requi os de acrscimos mnimos do imvel. V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar 05 (cinco) anos. [7]

Este inciso cuida da denncia imotivada da locao, na modalidade ora estudada. Destar

te, caso tenha o locador preferido locao verbal ou, se por escrito, por perodo infe rior a 30 meses, dever aguardar os cinco anos para poder, imotivadamente, despeja r o seu inquilino. 7. Locao no-residencial 7.1 locao comercial com direito renovatria O fundamento principal desta modalidade de locao proteger o fundo de comrcio, o pon to, em uma palavra: o aviamento. Desta forma, previnem-se os lucros cessantes de rivados da interrupo da atividade e da necessidade de se deslocar o estabeleciment o.

Importante salientar que o direito renovao norma cogente, de expressa disposio pelo art. 45, no sendo possvel a dispensa pelas partes de seus efeitos. [8] O art. 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessrios para a renovao, assegurando -a ao empresrio que explora o mesmo ramo de atividade econmica por, no mnimo, trs an os consecutivos, em imvel locado por escrito e por prazo determinado mnimo de cinc o anos, computadas as renovaes sucessivas. [9] A lei estende a proteo tambm s indstrias e sociedades civis com fins lucrativos, desd e que, por bvio, preencham os requisitos legais.

A renovao compulsria, se impossvel a consensual, ser possvel mediante ajuizamento de renovatria pelo empresrio-locatrio no prazo decadencial que compreende o perodo de u m ano no mximo a seis meses no mnimo imediatamente anteriores ao trmino do contrato em vigor. A legitimidade ativa para a propositura da ao se estende ainda aos cess ionrios ou sucessores da locao e, no caso de sublocao total do imvel, o direito ren somente poder ser exercido pelo sublocatrio (art. 51, par. 1, Lei 8.245/91). O art. 52 trata das hipteses em que o locador no estar obrigado a renovar o contrat o de locao: I se por determinao de Poder Pblico tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o v alor do negcio ou da propriedade. O fundamento desta possibilidade de no-renovao do imvel reside, na primeira hiptese, na eventual sano a ser imputada ao locador em caso de descumprimento de determinao o ficial do Poder Pblico. Na segunda hiptese, a convenincia do locador em retomar o p rdio locado com o escopo de promover sua valorizao, maximizando o seu valor. II se o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador , seu cnjuge, ascendente ou descendente. Aqui, o locador pode retomar o imvel para uso prprio, ou seja, at mesmo para uso ex clusivamente residencial, se o imvel assim comportar. Para as demais pessoas arro ladas neste inciso, necessrio que a retomada se destine ao requisito exigido pela lei.

Importante analisarmos as excees que se opem ao inciso transcrito. Assim, na hiptese descrita, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences, como se suc de, e.g., com postos de servios e abastecimento de automveis. Outra exceo norma alud ida diz respeito s locaes de espao em shopping centers, que no so abrangidas pelo dis ositivo. Nestes casos, o locador no poder se opor renovao com fundamento no inciso I I do art. 52.

Afora esta hipteses legais, o locador poder opor-se renovao se comprovar melhor prop osta de terceiro. Abre-se, contudo, ao locatrio replicar se aceita as condies propo stas para a melhor locao, caso em que obter direito renovao pretendida, eliminando o fato obstativo.

O pargrafo terceiro do art. 52 da Lei 8.245/91 estabelece, ainda, que o locatrio t er direito indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tive r que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a reno vao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar.

Em sntese, caso seja julgada procedente a pretenso renovatria, mantm-se a locao, devi amente atualizada; julgada improcedente, desfaz-se a locao, com ou sem direito a i ndenizao, conforme o caso. 7.2 outras locaes livres

Distino importante a se fazer, no que toca s locaes no-residencias, refere-se ao fato de estarem acobertadas ou no pela ao renovatria. Caso a resposta seja negativa, o co ntrato submeter-se- aos princpios gerais da Lei 8.245/91, sujeitando-se denncia imo tivada aps findo o prazo determinado. [10] A lei mantm, portanto, a regra geral da denncia vazia para os imveis no residenciais , no fazendo maiores restries para o exerccio do direito de retomada do locador. [11 ] Por outro lado, no tocante s locaes celebradas com hospitais, estabelecimentos de s ade e de ensino, templo religiosos, a Lei ainda mais protetiva no que toca resciso do contrato do que naquelas locaes acobertadas pela ao renovatria.

Neste contexto, o art. 53 da Lei 8.245/91 traa as condies especiais para o eventual desfazimento do vnculo locatcio que envolva estabelecimentos desta natureza, de e vidente significncia social e humanitria, exigindo, para a sua resciso, que ocorra as situaes descritas no j estudado art. 9 (I), caindo-se na vala comum de todas as l ocaes; ou se o locador pedir o imvel para demolio, edificao licenciada ou reforma qu enha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til (II).

Nas precisas palavras de Slvio Venosa: "a lei parte para uma grande restrio ao dire ito de propriedade e suprime destas locaes o sistema ordinrio do art. 56, qual seja , a denncia vazia das locaes no residenciais. Trata-se de proteo maior que a conferid pela ao renovatria, uma vez que a permanncia da locao independe de qualquer iniciati a do locatrio. Tambm o prazo de desocupao, quando decretado o despejo nas situaes per itidas, mais elstico (art. 63, par. 3)". [12]