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Decreto-Lei N. 68/2004: N. 72 - 25 de Março de 2004 Diário Da República - I Série-A
Decreto-Lei N. 68/2004: N. 72 - 25 de Março de 2004 Diário Da República - I Série-A
Decreto-Lei n.o 68/2004 habitação e a informação que deve estar disponível nos
de 25 de Março
estabelecimentos de venda, bem como normas de res-
ponsabilização do técnico da obra e do promotor imo-
O presente diploma estabelece um conjunto de meca- biliário pelos danos causados ao comprador em virtude
nismos que visam reforçar os direitos dos consumidores da declaração ou das informações que, constando da
à informação e à protecção dos seus interesses econó- ficha técnica da habitação, não correspondam às ver-
micos no âmbito da aquisição de prédio urbano para dadeiras características do imóvel.
a habitação. Finalmente, e pese embora a circunstância de o
É facto comummente aceite o de que a compra de regime agora previsto se centrar na informação que deve
habitação envolve um processo complexo. Para o con- ser disponibilizada nos contratos que envolvam a aqui-
sumidor, tal implica a tomada de decisões relativamente sição da propriedade de prédios urbanos destinados à
a uma série de aspectos extremamente importantes que habitação, não deixa de se estabelecer uma «primeira
necessariamente têm repercussões, desde logo, no plano regra» no que se refere às obrigações similares decor-
orçamental. As escolhas efectuadas neste processo têm, rentes da celebração de contratos de arrendamento.
além de mais, reflexos a médio e longo prazos, razão Deste modo, nos contratos de arrendamento relativos
pela qual influenciam directamente a pessoa ou o agre- a prédios ou fracções abrangidos pelo diploma, o loca-
gado familiar que as fazem. Estão, pois, em causa deci- dor, seja ele profissional ou não, deve, antes da cele-
sões relacionadas com o preço de venda, com o enqua- bração do contrato definitivo, facultar aos futuros arren-
dramento urbanístico e, fundamentalmente, com as datários o acesso à ficha técnica da habitação.
características da habitação, incluindo opções relacio- Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das
nadas com eficiência energética e gestão ambiental. Regiões Autónomas, bem como o Conselho Nacional
Para apoiar os consumidores que pretendem adquirir do Consumo e a Associação Nacional de Municípios
a sua habitação, torna-se indispensável disponibilizar aos Portugueses.
principais interessados um conjunto de informações sufi- Assim:
cientes que lhes permita fazer análises comparativas em Nos termos da alínea a) do n.o 1 do artigo 198.o da
função daquilo que, em cada momento, constitui a oferta Constituição, o Governo decreta o seguinte:
no mercado da construção e perceber o que melhor
satisfaz os interesses em causa. CAPÍTULO I
Concretizando estes objectivos, o presente diploma
estabelece um conjunto de obrigações a cargo de quan- Objectivos, âmbito de aplicação e definições
tos se dediquem, profissionalmente, à actividade de
construção de prédios urbanos habitacionais para Artigo 1.o
comercialização. Objectivos
Desde logo, importa referir a obrigação de elaboração
e disponibilização aos consumidores adquirentes de um O presente diploma estabelece um conjunto de meca-
documento descritivo das principais características téc- nismos que visam reforçar os direitos dos consumidores
nicas e funcionais da habitação, características estas que à informação e à protecção dos seus interesses econó-
se reportam ao momento de conclusão das respectivas micos no âmbito da aquisição de prédio urbano para
obras de construção. habitação, bem como promover a transparência do
Este documento descritivo, que no presente diploma mercado.
toma a designação «Ficha técnica da habitação», deve Artigo 2.o
obedecer a um conjunto de requisitos legais e conter Âmbito
um conjunto mínimo de informações, eventualmente
acompanhado de informações complementares. Quer 1 — A informação disponibilizada pelos profissionais
as informações mínimas obrigatórias quer as informa- no âmbito da actividade de construção e aquisição de
ções complementares devem encontrar-se redigidas em prédios urbanos destinados à habitação bem como a
língua portuguesa, de forma clara e perceptível para respectiva publicidade estão sujeitas às regras previstas
o destinatário. no presente diploma.
Ainda no que se refere à ficha técnica, compete ao 2 — As regras referentes à ficha técnica da habitação,
técnico responsável da obra e ao promotor imobiliário constantes do capítulo II, não se aplicam:
atestar a correspondência das informações dela cons- a) Aos prédios construídos antes da entrada em
tantes com as características da habitação à data de vigor do Regulamento Geral das Edificações
conclusão das obras, através das respectivas assinaturas Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 38 382,
feitas na própria ficha. de 7 de Agosto de 1951;
Por outro lado, determina o presente diploma que b) Aos prédios que se encontrem edificados e sobre
a não apresentação de ficha técnica da habitação implica os quais exista licença de utilização ou haja
a não celebração da escritura pelo notário. Esta regra, requerimento apresentado para a respectiva
destinada aos contratos celebrados entre profissionais emissão à data da entrada em vigor do presente
e consumidores, aplica-se, também, aos contratos cele- diploma.
brados entre consumidores, caso o prédio urbano
objecto de transmissão já possua ficha técnica da Artigo 3.o
habitação. Definições
Acresce também que no diploma se faz impender
sobre o proprietário do imóvel o dever de conservar 1 — Para efeitos do presente diploma, entende-se
a ficha técnica da habitação, podendo este, em caso por:
de perda ou de destruição, solicitar a emissão de segunda a) «Promotor imobiliário» a pessoa singular ou
via da referida ficha ao promotor imobiliário ou à colectiva, privada ou pública, que, directa ou indi-
câmara municipal onde se encontra depositada. rectamente, decide, impulsiona, programa, dirige
O presente diploma inclui, igualmente, as regras a e financia, com recursos próprios ou alheios,
que deve obedecer a publicidade sobre imóveis para obras de construção ou de reconstrução de pré-
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dios urbanos destinados à habitação, para si ou descritivo das características técnicas e funcionais do pré-
para aquisição sob qualquer título; dio urbano para fim habitacional, documento que toma
b) «Habitação» a unidade na qual se processa a vida a designação «Ficha técnica da habitação».
de um agregado residente no edifício, a qual com- 2 — As características técnicas e funcionais descritas
preende o fogo e as suas dependências; na ficha técnica da habitação reportam-se ao momento
c) «Fogo» o conjunto de espaços e compartimentos de conclusão das obras de construção, reconstrução,
privados nucleares de cada habitação (tais como ampliação ou alteração do prédio urbano de acordo com
salas, quartos, cozinha, instalações sanitárias, o conteúdo das telas finais devidamente aprovadas.
arrumos, despensa, arrecadações em cave ou em 3 — Compete ao técnico responsável pela obra e ao
sótão, corredores, vestíbulos), conjunto esse con- promotor imobiliário atestar a correspondência entre as
finado por uma envolvente que separa o fogo informações a que se referem os n.os 2, 3, 4, 5 e 6, alínea c),
do ambiente exterior e do resto do edifício; todos do artigo 7.o, constantes na ficha técnica da habi-
d) «Dependências do fogo» os espaços privados tação e as características da habitação, através de decla-
periféricos desse fogo (tais como varandas, bal- ração comprovativa devidamente assinada na referida
cões, terraços, arrecadações em cave ou em sótão ficha.
ou em corpos anexos, logradouros pavimentados, 4 — Para efeitos da divulgação prevista no artigo 11.o
telheiros e alpendres), espaços esses exteriores e nos casos em que a obra ainda não está concluída,
à envolvente que confina o fogo; deve existir uma versão provisória da ficha técnica da
e) «Espaços comuns» os espaços destinados a ser- habitação, cujo teor informativo se reporta aos projectos
viços comuns (átrios, comunicações horizontais de arquitectura e das especialidades.
e verticais, pisos vazados, logradouros e estacio- 5 — A versão provisória a que se refere o número ante-
namentos em cave nos edifícios multifamiliares) rior deve ser atestada pelos autores dos projectos.
e espaços destinados a serviços técnicos;
f) «Compartimento» o espaço privado, ou conjunto
de espaços privados directamente interligados, Artigo 5.o
delimitado por paredes e com acesso através de Arquivo e depósito da ficha técnica da habitação
vão ou vãos guarnecidos com portas ou com dis-
posições construtivas equivalentes; 1 — O promotor imobiliário deve manter, por um
g) «Planta simplificada» a planta rigorosa e à escala, período mínimo de 10 anos, um arquivo devidamente
limpa de informação dispensável à perfeita com- organizado das fichas técnicas da habitação que tenha
preensão do objecto de representação, por forma emitido relativas a cada prédio ou fracção.
a melhor comunicar com o consumidor comum; 2 — Sem prejuízo da obrigação estabelecida no n.o 1
h) «Serviços acessórios» os serviços de apoio resi- do presente artigo, o promotor imobiliário está obrigado
dencial disponibilizados no acto da compra ou a depositar um exemplar da ficha técnica da habitação
de arrendamento da habitação, tais como portaria de cada prédio ou fracção na câmara municipal onde
e vigilância, salas equipadas para actividades espe- correr os seus termos o processo de licenciamento
cializadas e zonas exteriores ajardinadas e ou respectivo.
equipadas, designadamente, com mobiliário 3 — O depósito referido no número anterior é efec-
urbano ou instalações de lazer e recreio. tuado contra o pagamento de taxa a fixar pela assembleia
municipal, sob proposta da câmara municipal, antes da
2 — Relevam ainda, no tocante à aplicação do presente realização da escritura que envolva a aquisição da pro-
diploma: priedade de prédio ou fracção destinada à habitação.
a) O Regulamento Geral das Edificações Urbanas,
aprovado pelo Decreto-Lei n.o 38 382, de 7 de Artigo 6.o
Agosto de 1951, com as posteriores alterações, Redacção da ficha técnica da habitação
para as definições de área bruta da habitação,
área bruta do fogo, área útil de um comparti- 1 — A ficha técnica da habitação deve estar redigida
mento e área útil do fogo; em língua portuguesa, em termos claros e compreensíveis
b) O Regime Jurídico da Urbanização e da Edi- para o comprador, de modo a ser facilmente legível e
ficação, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 555/99, sem remissões para textos técnicos cuja compreensão pres-
de 16 de Dezembro, com as posteriores altera- suponha conhecimentos específicos.
ções, para as definições de construção, recons- 2 — Os elementos constantes da ficha técnica da habi-
trução, ampliação e alteração. tação devem estar em conformidade com os projectos
de arquitectura e das especialidades e integrar as alte-
3 — As obrigações a cargo do promotor imobiliário rações ocorridas ao longo da obra, tal como se encontram
previstas no presente diploma incumbem, na falta deste, registadas nas telas finais, de acordo com o previsto nos
ao profissional que venda ou que transmita onerosamente n.os 4 e 5 do artigo 128.o do Decreto-Lei n.o 555/99, de
o prédio urbano destinado à habitação. 16 de Dezembro.
Artigo 7.o
CAPÍTULO II
Elementos constantes da ficha técnica da habitação
Da ficha técnica da habitação
1 — A ficha técnica da habitação deve conter infor-
Artigo 4.o mação sobre os principais profissionais envolvidos no
projecto, construção, reconstrução, ampliação ou alte-
Ficha técnica da habitação
ração, bem como na aquisição da habitação, e ainda
1 — Sem prejuízo de outras obrigações legais, o pro- sobre o loteamento, o prédio urbano e a fracção autó-
motor imobiliário está obrigado a elaborar um documento noma ou a habitação unifamiliar.
N.o 72 — 25 de Março de 2004 DIÁRIO DA REPÚBLICA — I SÉRIE-A 1801
5 — A existência da ficha técnica da habitação ou até E 3490 ou de E 12 470 até E 44 890, consoante
da sua versão provisória deve ser anunciada, em lugar o infractor seja pessoa singular ou pessoa colectiva.
bem visível, nos locais de atendimento e de venda ao 3 — As contra-ordenações previstas nas alíneas c) e
público. d) do n.o 1 são puníveis com coima de E 2490 até E 3490
ou de E 7480 até E 24 940, consoante o infractor seja
Artigo 12.o pessoa singular ou pessoa colectiva.
Publicidade 4 — A contra-ordenação prevista na alínea e) do n.o 1
é punível com coima de E 2490 até E 3490 ou de
1 — A publicidade sobre venda de imóveis para a E 12 470 até E 44 890, consoante o infractor seja pessoa
habitação deve respeitar as regras constantes do Código singular ou colectiva.
da Publicidade, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 330/90, 5 — A contra-ordenação referida na alínea f) do n.o 1
de 23 de Outubro, com as alterações subsequentes que é punível com coima de E 1740 até E 3490 ou de E 3490
lhe foram introduzidas. até E 44 890, consoante o infractor seja pessoa singular
2 — Sem prejuízo do mencionado no número ante- ou colectiva.
rior, a publicidade à venda de imóveis para a habitação 6 — A negligência é sempre punível.
deve, em especial, ser conforme às características da
habitação, esclarecer os respectivos destinatários sobre
se esta se encontra em fase de construção e conter, Artigo 14.o
designadamente, os seguintes elementos:
Sanções acessórias
a) Identificação completa do promotor imobiliário
e do vendedor, caso não sejam a mesma pessoa; 1 — Quando a gravidade da infracção o justifique,
b) Prazo previsto para conclusão das obras, se for podem, ainda, ser aplicadas as seguintes sanções aces-
caso disso; sórias:
c) Área útil da habitação;
d) Tipo e marca dos materiais e produtos de cons- a) Apreensão de objectos utilizados na prática das
trução, sempre que haja qualquer referência aos contra-ordenações;
mesmos; b) Encerramento temporário das instalações ou
e) Existência de condições de acesso para pessoas estabelecimentos onde se verifique o exercício
com deficiência, nomeadamente motora, visual da actividade;
ou auditiva, caso tais condições existam. c) Interdição do exercício da actividade.
3 — As fotografias ou imagens gráficas utilizadas na
publicidade de imóveis devem reproduzir fielmente o 2 — As sanções previstas nas alíneas b) e c) do
local publicitado, referindo explicitamente que se repre- número anterior têm uma duração máxima de dois anos,
senta apenas o edifício ou o edifício e a sua envolvente contados a partir da decisão condenatória definitiva.
próxima acabada.
Artigo 15.o
CAPÍTULO IV
Das contra-ordenações e da fiscalização Fiscalização e instrução dos processos por contra-ordenação