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A NOVA LEI DO INQUILINATO

LEI 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE

1991
LEI 12.112 DE 09 DE DEZEMBRO DE
2009

AO DE DESPEJO
Despejar significa desocupar, desobstruir, esvaziar. O objeto da ao
consiste na resciso da locao com a consequente desocupao do
imvel at ento ocupado em funo de contrato de locao.
A competncia para a ao de despejo e para todas as aes da lei do
inquilinato a do foro da situao do imvel, salvo se houver
estipulao em contrrio em clusula de foro de eleio.
O procedimento da ao de despejo, em regra, tem base no procedimento
ordinrio.

AO DE DESPEJO
A lei prev as hipteses em que pode ocorrer a extino da locao, como vencimento
do prazo contratual, alienao do imvel, infrao da lei ou do contrato.
No Juizado Especial - O legislador, no art. 3, III, da Lei 9.099/95, s considerou como
causa cvel de menor complexidade, no entanto, a ao de despejo que tem um
fundamento especfico a retomada para uso prprio.
A expresso uso prprio (DENNCIA VAZIA) engloba os fins residenciais bem como
qualquer outra destinao que aproveite diretamente o locador. Em outras palavras,
este pode pretender a retomada do prdio para nele residir ou us-lo como sede de
empreendimento comercial, por exemplo, desde que o proveito auferido do uso da
coisa seja sempre pessoal.

AO DE DESPEJO
A denncia vazia a retomada do imvel pelo proprietrio, podendo ser feita sem
necessidade de justificativa quando termina o prazo de locao estipulado em
contrato. Ela poder ser feita independentemente de notificao ou aviso.
As locaes no residenciais podem ser objeto de ao de despejo logo aps o
vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurdico ou tcnico
para a retomada.
As locaes residenciais s podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido
no contrato, quando a locao foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta
meses. Se o locatrio permanecer no imvel, sem oposio do locador por mais de
30 dias, o contrato considera-se prorrogado por prazo indeterminado. A qualquer
tempo poder ser denunciado.
No se admite nos contratos com prazo inferior a 30 meses.

AO DE DESPEJO
O valor da causa ser de 12 vezes o valor do aluguel, exceto quando o
despejo estiver fundado em cessao do contrato de trabalho, quando
equivaler ao valor de 03 alugueres.
A ao de despejo e tambm as demais aes da lei do inquilinato tramitam
durante as frias e seus prazos no se suspendem por supervenincia
delas.
Apelao apenas no efeitos devolutivo.
Expedio de mandado de imisso na posse em caso de abandono do
imvel.

AO DE DESPEJO
Caber liminar nas hipteses do artigo 59, 1, alneas I a IX;
Causas de pedir:
a)

extino de usufruto e fideicomisso se a locao tiver sido celebrada tendo o usufruturio

ou fiducirio como locador;

O fideicomisso um ato de disposio de vontade expressa em

testamento, pelo qual uma pessoa pode deixar um bem imvel para o
sucessor do seu herdeiro. O herdeiro ou legatrio que recebe em
primeiro grau o imvel denomina-se fiducirio, ficando ele com o
encargo de transmitir a propriedade para aquele que ser o
proprietrio final do bem, designado fideicomissrio .

AO DE DESPEJO
b) Se o imvel for alienado durante a locao;
c) Nos casos do art. 9: mtuo acordo, prtica de infrao legal ou
contratual, falta de pagamento, reparos urgentes determinados pelo
Poder Pblico.
Reteno por benfeitorias: deve ser alegado na contestao, desde que, no
contrato, o locatrio no tenha renunciado ao direito.

AO DE DESPEJO
Hipteses de denncia cheia (locao com prazo inferior a 30 meses):
a) Nos casos do artigo 9;
b) Em decorrncia da extino do contrato de trabalho;
c) Se o imvel for pedido para uso prprio, de cnjuge ou companheiro,
ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no
disponham de imvel residencial.
d) Para demolio, edificao licenciada ou realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico que aumentem a rea construda em no mnimo 20%
ou se hotel ou penso, em no mnimo 50%;
e) Se a vigncia da locao ultrapassar 5 anos.

AO DE DESPEJO
Locaes residenciais para temporada:
Findo o prazo e no sendo desocupado o imvel em at 30 dias, considerase prorrogada a locao por prazo indeterminado, sendo possvel
despejo por denncia cheia.
Se no houver prorrogao, poder ser proposta ao de despejo,
independentemente de notificao, inclusive com obteno de liminar,
mediante prestao de cauo.

AO DE DESPEJO
Locaes no residenciais com prazo inferior a 5 anos ou prazo
indeterminado:
Findo o prazo contratual, a ao ser proposta independentemente de
notificao.
Se o locatrio permanecer no imvel por 30 dias alm do prazo, sem
oposio, prorroga-se o contrato por tempo indeterminado.
A denuncia dever ser feita por escrito para concesso do prazo de 30 dias
para desocupao. Findo o prazo, caber ao de despejo por denncia
vazia.

AO DE DESPEJO
A Lei autoriza cumulao do despejo com cobrana de verbas locatcias.
A inicial deve ser instruda com calculo discriminado dos valores.
Possibilidade de purgao da mora para que o locatrio evite a resciso do
contrato. O depsito elisivo deve ser pleiteado no prazo da contestao.
Quando autorizado, o depsito deve ser realizado em at 15 dias. Havendo
incorrees no depsito, a complementao poder ocorrer em at 10
dias.

AO DE DESPEJO
Compreende o depsito elisivo: a) Alugueres e acessrios contratuais; b)
multas ou penalidades contratuais; c) juros de mora; d) honorrios
advocatcios na base de 10%.
Julgado procedente o pedido, expedir-se- mandado de desocupao
voluntria, assinando prazo de 30 dias. O prazo, no entanto, ser de 15
nos casos do artigo 63.
A sentena poder ser executada provisoriamente mediante prestao de
cauo.

AO CONSIGNATRIA DE ALUGUEL
Mora do credor (accipiendi) quanto ao recebimento da obrigao de pagamento das
verbas locatcias.
A petio inicial deve especificar os alugueres e acessrios.
O autor dispor de 24 horas para o depsito dos valores, sob pena de extino do
processo.
O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel ou 3 salrios do locatrio.
A contestao ficar limitada: a) Em no ter havido mora ou recusa no recebimento; b)
ter sido justa a recusa; c) No ter sido efetuado o depsito no prazo ou lugar do
pagamento; d) No ter sido integral o depsito.

AO CONSIGNATRIA DE ALUGUEL
Prazo de contestao: 15 dias.
O ru poder reconvir para pedir o despejo e a cobrana dos alugueres.
Os valores podem ser levantados pelo ru a qualquer tempo.
O valor consignado poder ser complementado em 5 dias.
Aplicao subsidiria das disposies do Cdigo de Processo Civil

AO REVISIONAL DE ALUGUEL
Tem como escopo estabelecer um novo valor de aluguel.
Requisitos: a) Contrato em vigor por no mnimo 3 anos; b) que o locador no
tenha exercido o direito de denncia do contrato.
A petio inicial dever indicar o valor do aluguel pretendido. A ao comporta
pedido de alterao do indexador (IGPM) ou a periodicidade do reajuste do
aluguel.
O rito a ser observado o sumrio.
Ser fixado, no despacho inicial, o valor do aluguel provisrio, nos termos do
artigo 68, II, a e b.

AO REVISIONAL DE ALUGUEL
Antes da audincia, o ru poder pedir que o juiz modifique o valor fixado
provisoriamente, desde que fornea elementos suficientes para isso. Este
pedido interrompe o prazo para recurso da deciso que fixou os valores
provisrios.
Na contestao, o ru dever apresentar uma contraproposta para o valor
pretendido na inicial.
Ser designada percia para ao final, em sentena, ser estabelecido o valor
definitivo, o qual, retroagir data da citao.
O valor das diferenas ser executado aps o transito em julgado.

AO REVISIONAL DE ALUGUEL
Esta ao no pode ser proposta na pendncia de prazo para desocupao
do imvel, fixado amigvel ou judicialmente.

AO RENOVATRIA DE ALUGUEL
Seu escopo a renovao de contrato de locao comercial nas condies
anteriores ou conforme as que sejam fixadas judicialmente.
As condies para a ao renovatria encontram-se dispostas no artigo 51
da Lei. 8.245/91.
O prazo para propositura da ao de 1 ano a 6 meses antes do trmino da
vigncia do contrato (prazo decadencial).
O sublocatrio possui legitimidade para propositura da demanda contra o
sublocador e o locador em litisconsrcio passivo necessrio.

AO RENOVATRIA DE ALUGUEL
A petio inicial ser instruda com:
a) Demonstrao dos requisitos do artigo 51;
b) Prova do exato cumprimento do contrato em curso;
c) Prova da quitao dos impostos e taxas;
d) Indicao precisa das condies para a renovao;
e) Indicao de fiador quando houver no contrato ou, no sendo o mesmo,
indicao de sua qualificao completa, inclusive idoneidade financeira.
f)

Prova de que o fiador do contrato ou do substituto aceita o encargo;

AO RENOVATRIA DE ALUGUEL
g) Autorizao do cnjuge do fiador;
h) Prova de ser o cessionrio ou sucessor do locatrio, se for o caso.
A contestao ficar restrita s seguintes matrias:
a) No preencher, o autor, os requisitos exigidos pela lei;
b) No atender, a proposta, ao valor real do imvel, excluda eventual
valorizao do bem em razo do ponto ou do lugar;
c) Possuir, o locador, proposta de terceiro em condies melhores;
d) No existir obrigao em renovar a locao.

AO RENOVATRIA DE ALUGUEL
O ru (locador), na contestao, poder pedir fixao de aluguel provisrio na
base de 80%;
E ainda:
a)

Alterao da periodicidade do reajuste;

b) Condenao do autor ao pagamento das diferenas dos alugueres vencidos;

c)

Condenao do autor ao despejo.

Renovada a locao, a diferena dos alugueres sero executadas nos prprios

autos.

MUITO OBRIGADO PELA ATENO

BONS ESTUDOS