AVALIAO DE IMVEIS

ESTUDO DE CASO

SITUAO
Trata-se de ao judicial promovida por X em face do
MUNICPIO Y, visando nulidade de desapropriao do lote
rural 00, com 10.000,00m (Dez mil metros quadrados), situado
no Patrimnio do Distrito de Tal.
Finalidade: Construo de conjunto habitacional.
Os requerentes solicitam a condenao dos requeridos
restituio ao errio pblico da quantia de R$ W.000,00
corrigidos e atualizados.
Afirmam os requerentes ter ocorrido
superfaturamento na
compra do imvel objeto desse laudo.
Em resposta, os requeridos alegam ter pago preo justo e
adequado, segundo as exigncias do mercado na poca e no local.
Requer avaliao por perito nomeado pelo juzo.
O imvel cortado por crrego e possui nascente de gua
(protegidos por legislao correlata).
Terra nua. Possui benfeitoria (casa de alvenaria com 70,00m e
10 anos de idade).

MOVIMENTAO PROCESSUAL

REFERENCIAIS PARA DESENVOLVIMENTO

DOS TRABALHOS
JURDICOS

TCNICOS

Lei Federal n 9.785/99, que

dispem sobre o Desapropriao
por utilidade pblica, Registros
Pblicos e Parcelamento do Solo.;

NBR 14653-1 (Avaliao de bens

procedimentos gerais);

NBR-14653-2 (Avaliao de bens - imveis

urbanos);

NBR 14653-3 (Avaliao de bens - imveis

rurais);

Outras.

Lei Federal n 12.651/12 (Cdigo

Florestal);
Portarias e Resolues de rgo
competentes (IAP, SEMA, IBAMA)

DEVE CONSTAR NO LAUDO

PERICIAL

a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que

tenha solicitado o trabalho;

c) identificao e caracterizao do bem avaliando;

d) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

e) especificao da avaliao;

f) resultado da avaliao e sua data de referncia;

g) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is)

responsvel(is) pela avaliao;

b) objetivo da avaliao;

h) local e data do laudo;

i) outras exigncias previstas nas NBRs 14653 1-7;

Anexos (relatrio fotogrfico, cpias de documentos, ART, requerimentos,

tabelas, desenhos, plantas, memoriais, oramentos, cronogramas, etc.)

VALORIZAES E DEPRECIAES
Valorizaes

Depreciaes
Crrego

Por se tratar de finalidade Conjunto

Habitacional, o crrego representa
impedimento e prejuzo.

Subtraindo a rea protegida pela Lei

n. 12.651/12:

Benfeitoria. (casa)

I - as faixas marginais de qualquer curso dgua

natural perene e intermitente, excludos os
efmeros, desde a borda da calha do leito regular,
em largura mnima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos dgua de
menos de 10 (dez) metros de largura;

(....)

IV - as reas no entorno das nascentes e dos olhos

dgua perenes, qualquer que seja sua situao
topogrfica, no raio mnimo de 50 (cinquenta)
metros;

Resulta em perda de aproveitamento

de 32,75% da rea total.

GRAU DE FUNDAMENTAO
(RIGOR DA PERCIA/AVALIAO)
Amostragem

Oramento, BDI e
depreciao

VALORES APURADOS
1

Mtodo Comparativo
Direto - amostragem

T1 - Caractersticas do Terreno: Declividade acentuada. Localizado em zoneamento

predominantemente comercial. Preo: R$ 68,00/m.
2 T2 - Caractersticas do Terreno: Possui acentuada declividade. Distante
aproximadamente 120,0m do terreno objeto da lide. Necessita fazer desmembramento.
O proprietrio disponibiliza entre 1.500,00m a 2.000,00m de rea. Preo: R$ 80,00/m.
Condio de pagamento: vista.
3 T3 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno objeto da lide. Possui rea
triangular, diminuindo-lhe o coeficiente de aproveitamento. Existem duas casas sobre a
rea de terra, porm essas foram desconsideradas da avaliao. Faz frente com a
estrada principal. Preo: Solicitou inicialmente R$ 100,00/m, entretanto aps
determinada negociao concordou que pela quantia de at R$ 85,00/m venderia seu
imvel. Condio de pagamento: vista.
4 T4 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno T3. O acesso difcil, pois no
faz frente com a estrada principal. Preo: Solicitou inicialmente a importncia de R$
70,00/m e posteriormente aceitou negociar, caso fosse pagamento vista, por R$
60,00/m.
5 T5 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno T4.
Preo: Pagamento vista, R$ 70,00/m.
o que mais se assemelha ao objeto da lide.

Clculo do Valor Mdio do

m dos terrenos

AVALIAO DA BENFEITORIA RIGOR II

CUB-DEPRECIAO

APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos

CASAS DE ALVENARIA 65 anos

CASAS DE MADEIRA 45 anos

HOTIS 50 anos

TEATROS 50 anos
ARMAZNS 75 anos
FBRICAS 50 anos

CONST. RURAIS 60 anos

LOJAS 70 anos

GARAGENS 60 anos

EDIF ESCRITRIOS 70 anos

GALPES (DEPSITOS) 70 anos

SILOS 75 anos

Vida til de Imveis,

estabelecida pelo Internal
Revenue Service(IRS)

GRAU III
Planilha de oramento

RESULTADO DA AVALIAO RIGORES I E III

Terreno

Benfeitoria

Valor: R$/m=74,60;

Aplicar o valor do m sobre 67,25% (subtrair

da rea total a rea de proteo ambiental);

Oramento custo de reproduo=

Custo dos reparos=

10.000,00mx0,6725=
6.725,00mxR$74,60

Valor apurado=
R$ 501.685,00

R$ 72.500,00
R$ 12.500,00
Valor apurado=

R$ 60.000,00

CONCLUSO
Valor total apurado

Qualificao e Anexos
Assinatura
Nome

Engenheiro civil CREA-PR 00000/D

Cascavel/PR, 14 de Fevereiro de 2014.

ANEXOS

R$ 561.685,00

(quinhentos e sessenta e um mil,

seiscentos e oitenta e cinco reais).

1 - Relatrio Fotogrfico

2 - Cpias de Documentos

4 - Requerimentos

3 ART
5 - Tabelas

6 Plantas, desenhos e
representaes grficas

7 Memoriais
8 Oramentos
9 - Cronogramas