AULA 06

31.Maro.2017
Instrumentos da Poltica Urbana

Estratgias complementares

Instrumentos do Estatuto da Cidade

Outros Instrumentos jurdicos

Zoneamento - Complementos

Lei de Zoneamento, Uso e Ocupao do Solo

Continua a ser o principal meio de ordenar o
solo;
Objeto de crticas - atuao limitada;
Pode induzir segregao;
Aumento desproporcional do valor da terra;

Apoio de um conjunto de instrumentos

Zoneamento Estratgias Complementares
Uso (atividades) e ocupao do solo (porte da
construo) proporcionais s caractersticas
das principais vias;
Diversidade de usos na Zona urbana e no
interior do lote vitalidade;
Negociao dos parmetros em troca de
ausncia de muros... cuidado;
Outorga Onerosa do Direito de Alterao do
Uso do Solo cobrana dos processos de
converso do rural para o urbano.
Zoneamento Estratgias Complementares

Centralidade = boa localizao + facilidade de

acesso;
Estmulo de novas centralidades = zoneamento
diferenciado + diretrizes virias + expanso do
transporte;
Estmulo de novas centralidades = previso de
reas para um novo equipamento (preempo)
Zoneamento Estratgias Complementares
ZEIS bem localizadas e com variadas
tipologias arquitetnicas;
Promoo de % mnimo de habitao social
junto ou prximas aos empreendimentos
residenciais;
Cota mxima de vagas de garagem alm da
cota, a rea excedente paga;
Cota Parte nmero mnimo de unidades
habitacionais (apartamentos) por rea de
terreno (por ex. 20 apartamentos a cada
1.000m...).
Estatuto da Cidade
parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
IPTU progressivo no tempo;
desapropriao com pagto em ttulos da dvida pblica.

Vazio urbano/ rea subutilizada =

Com Infraestrutura;
Glebas, lotes ou reas edificadas;
Sem investimento e sem oferta de venda;
Aguardo da valorizao;
Custos ao poder pblico e iniciativa privada;
Desequilbrio do mercado de terras;
Expanso urbana forada.
Vazio urbano
Vazios urbanos so espaos no
construdos, caracterizados como
remanescentes urbanos, reas ociosas.
Estes espaos vazios existem devido
ausncia de ocupao funcional, de
interesses sociais e transformaes de
usos urbanos.
Vazio urbano
Vazio urbano
Especulao imobiliria
O processo de especulao imobiliria leva a
uma valorizao desigual do solo e,
consequentemente, dos espaos urbanos, pois a
classe que domina economicamente tambm
domina poltica e ideologicamente, promovendo
uma segregao socioespacial que conforma
territrios distintos de sociabilidade para os
diferentes segmentos das classes sociais. [...]
Assim sendo, o espao urbano um produto
social disputado por diferentes agentes sociais.
[...] PAGANI et al.
Estatuto da Cidade
parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
IPTU progressivo no tempo;
desapropriao com pagto em ttulos da dvida pblica.

Instrumento punitivo;
Plano Diretor definine aproveitamento mnimo;

1 Fase: proprietrio notificado da

obrigatoriedade de promover aproveitamento
mnimo
Estatuto da Cidade
parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
IPTU progressivo no tempo;
desapropriao com pagto em ttulos da dvida pblica.

Se em 2 anos o proprietrio no der destinao:

2 Fase: IPTU sobre anualmente por at 5 anos;

Pode chegar a 15% do valor do imvel / ano.
Estatuto da Cidade
parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios;
IPTU progressivo no tempo;
desapropriao com pagto em ttulos da dvida pblica.

Se nos 5 anos de pagamento do IPTU progressivo o

proprietrio no der destinao ao imvel:

3 Fase: O imvel pode ser desapropriado pelo

poder pblico.

*O instrumentos pode ser demarcado por zonas,

mas ideal que sejam selecionados os locais
especficos
Estatuto da Cidade
Usucapio especial de imvel urbano individual ou
coletivo

Ilegalidade urbana:

Favelas/ ocupaes irregulares;

Cortios
Loteamentos clandestinos;
Loteamentos irregulares;

Usucapio: adquirir pelo uso

Estatuto da Cidade
Usucapio especial de imvel urbano individual ou coletivo

Possibilidade de abertura de processo judicial de

posse para quem:
Reside h cinco anos ou mais no local;
Sem pedido de reintegrao de posse;
Utiliza para fins de moradia;
No possui outro imvel;
rea ocupada possui at 250m;
Coletivo regularizao como um
condomnio.

Pode ser demarcado em reas no PD, mas pode

ser solicitado a qualquer momento.
Estatuto da Cidade
Concesso de uso especial para fins de moradia

Terras pblicas;
Mesmos critrios do Usucapio
Medida provisria
Estatuto da Cidade
Direito de Superfcie

Contrato entre particulares;

fornecido o direito de investimento e uso a
outra pessoa / grupo;
Alternativa utilizao da propriedade
considerada subutilizada;
Condies, prazos, etc.: contrato.
Estatuto da Cidade
Direito de Preempo

Preferncia do poder pblico de compra de

determinados imveis colocados venda;
Imveis demarcados no Plano Diretor;
Habitao, equipamentos, reas de interesse de
preservao;
Pagamento em dinheiro valor de mercado.
Estatuto da Cidade
Outorga Onerosa do Direito de Construir

Oneroso - $$;
rea construda acima do coeficiente de
aproveitamento mediante pagamento;
Limite o coeficiente de aproveitamento mximo;
Valor percentual proporcional ao valor do imvel;
Retem a valorizao do imvel;
Arrecadao fundo de urbanizao;
Iseno do pagamento habitao social, por ex.;
reas demarcadas no Plano Diretor.
DIREITO DE CONSTRUIR

Direito de construir dever estar

enquadrado a partir do coeficiente de
aproveitamento bsico do terreno
estabelecido no Plano Diretor para aquele
local.
Porm, este mesmo direito de construir
poder, a partir das novas disposies
previstas no artigo 35 do Estatuto da
Cidade, ser transferido para outro local ou
negociado pelo seu proprietrio. Esse
procedimento depender de formalidade
especial, que a formalizao de uma
[...] nas palavras de Oliveira, a transferncia do
direito de construir poder trazer forte impacto no
mercado imobilirio, dando origem propriedade
virtual. Assim, o proprietrio impedido de exercer
seu direito no prprio imvel, poder construir em
outro local, podendo os empreendedores
imobilirios adquirir o direito de construir de
proprietrios que no possuam ou no queiram
exercer o direito defluente de lei12. Inaugura-se
uma nova moeda de circulao no mercado e com
valor econmico: o direito de construir.
Estatuto da Cidade
Transferncia do Direito de Construir

Utilizao do potencial construtivo em um imvel

alternativo ao que atingido por alguma restrio;
Patrimnio histrico, patrimnio natural,
equipamento comunitrio, programas de
regularizao fundiria;
Aplicao sujeita ao coeficiente de aproveitamento
mximo;
Potencial pode ser comercializado entre
proprietrios;
reas definidas no Plano Diretor.
 Potencial construtivo
Transferncia do direito de construir autorizada pelo Poder
Executivo Municipal a ttulo de indenizao. Objetivo do
instrumento conforme Estatuto da Cidade: Viabilizar a
preservao de imveis ou rea de importante valor histrico
ou ambiental. E tambm para casos de regularizao
fundiria e programas de habitao social.
Estatuto da Cidade
Operao Urbana Consorciada

Recuperao ou transformao de uma rea

urbana pr-definida;
Iniciativa privada investe nas obras em troca da
flexibilizao de ndices urbansticos ou
regularizao fundiria;
reas previstas no Plano Diretor com
procedimentos detalhados em lei especfica;
Capacidade de gerncia da prefeitura.
Estatuto da Cidade
Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV

Definio de empreendimentos privados ou

pblicos que dependero de estudo especfico
para sua aprovao;
Efeitos positivos e negativos na qualidade de vida
da populao do entorno;
Opinio da populao;
Aumento de densidade, prejuzos paisagem,
aumento do trfego, poluio, etc.
Empreendimentos definidos no PD, mas o EIV
pode ser solicitado a qualquer momento.
Estatuto da Cidade
Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS

Interesse Social atendimento das camadas mais

carentes da populao;
Zonas com padres urbansticos (uso e ocupao
do solo) compatveis com a urbanizao de baixa
renda;
Padres urbansticos normais tendem a valorizar o
solo e torn-lo inacesvel s camadas mais pobres;
Reserva de reas para habitao social ou
regularizao de reas ocupadas;
Previso de % mnimo de HIS.
Instrumentos jurdicos
Tombamento

Restrio ao uso e interveno em imveis de

interesse natural, histrico, artstico e
arquitetnico;
Processo administrativo municipal, estadual ou
federal;
Inscrio do imvel no livro do tombo;
Regras especficas;
Zoneamento pode auxiliar na preservao do
imvel e do entorno.
Instrumentos jurdicos
Incentivos fiscais ou financeiros

Contrapartida da prefeitura no desconto de

impostos ou mesmo pagamento ao proprietrio
impedido de fazer total uso do imvel;
Propriedades atigidas por APPs;
Lei de responsabilidade fiscal.
 TRABALHO 2 BIMESTRE
Proposta de Plano Diretor - Etapa 1/3
1. Macrozoneamento: Consolidao da ocupao,
ocupao futura, urbano/ rural; reas urbanizveis +
fragilidade ambiental; interesse econmico; expanso
urbana. Mapa + texto explicativo do conceito geral + texto
explicativo de cada macrozona.

2.Mobilidade rever hierarquia e proposio de diretrizes

de ampliao/ aumento da capacidade, ciclovias, itinerrio
de transporte coletivo, etc.

3.Proposta de zoneamento mapa preliminar + texto

explicao geral + texto/ pargrafo do conceito de cada
Formato da entrega

Mapas: Pranchas tamanho A1

Relatrio: A4 ou nas pranchas

Entrega Etapa 1/3 06/05
Macrozoneamento
Zoneamento,
Uso e Ocupao do Solo
Atividade em Sala (10%)

Entrega Etapa 2/3 10/06

Entrega Macrozoneamento
municipal, estudo da hierarquizao
viria e estudo do Zoneamento
urbano (30%)

Entrega Etapa 3/3 01/07

Entrega final: Zoneamento,
Uso e Ocupao do Solo,
Instrumentos EC, debate (60%)
Referncias
http://
periodicos.ufes.br/argumentum/article/v
iew/8637/7255
http://
www.blumenau.sc.gov.br/downloads/sepl
an/Estatuto_das_Cidades_e_da_Metropol
e.pdf
http://www.scielo.br/scielo.php?script=
sci_arttext&pid
=S0101-90742008000200006
https://webcache.googleusercontent.com/
search?q=cache:rh7i0JwcQUIJ:https://sis