ZEIS

O QUE SÃO ZEIS OU AEIS

ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social
AEIS – Áreas Especiais de Interesse Social

• São Instrumentos Urbanísticos que definem regras para o uso e a ocupação do

solo nas cidades e estabelecem áreas da cidade destinadas para construção de
moradia popular.

• As condições de ocupação do solo e a taxa de solo natural nas ZEIS

obedecerão a parâmetros específicos definidos em Plano Urbanístico
elaborado para cada ZEIS pelo Órgão Municipal responsável pela urbanização
destas zonas, com a participação das instâncias de gestão das ZEIS.
 O QUE SÃO PREZEIS
PREZEIS – Plano de Regularização das Zonas Especiais de Interesse Social

• Mais que um conjunto de mecanismo, regras e procedimentos para

regular e regularizar as ZEIS consiste em um instrumento de planejamento
e gestão e, por isso, depende, para sua efetividade, das articulações e
confrontos entre diferentes agentes e interesses que influenciam as
estratégias e políticas governamentais nas diversas conjunturas e que
participam da produção do espaço urbano
 O QUE É HIS
HIS – Habitação de Interesse Social

De acordo com a Lei Complementar 2927/2018 de Ribeirão Preto

Art. 3º. A Habitação de Interesse Social (HIS) é a solução de moradia ou a
unidade habitacional, entendida como moradia digna, regular e atendida
por equipamentos e serviços urbanos, destinada às famílias com renda
familiar bruta mensal máxima de 6 (seis) salários mínimos.
 FINALIDADE
• Incorporar a cidade clandestina à cidade legal;
• Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano;
• Estender o direito à cidade e à cidadania;
• Associar desenvolvimento urbano à gestão participativa;
• Estimular a produção da Habitação de Interesse Social;
• Estimular a regularização fundiária;
• Estimular ampliação da oferta de serviços e equipamentos urbanos.
 RECIFE
A primeira implantação de ZEIS foi
em Recife em 1980.
 O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL
§ 2º - Para o reconhecimento de ZEIS pelo Poder Público, será necessário o
cumprimento dos seguintes requisitos:
I - ter uso predominantemente habitacional;
II - apresentar tipologia de população com renda familiar média igual ou inferior a 3
(três) salários mínimos;
III - ter carência ou ausência de serviços de infra-estrutura básica;
IV - possuir densidade habitacional não inferior a 30 (trinta) residências por hectare;
V - ser passível de urbanização.
ÁREAS ATINGIDAS
 FORMAS DE CONTROLE
• Dentre os instrumentos de inibição, destacam-se os que estabelecem os
lotes mínimos e os que proíbem os remembramentos, reforçando a
conservação das características das ocupações locais, bem como o perfil
social dos ocupantes.
 RESULTADOS ALCANÇADOS
• A Lei do Prezeis (1987 atualizada em 1995) contribuiu para evitar a prática
de governantes de remover a população pobre de zonas periféricas da
cidade para distante do mercado de trabalho e dos equipamentos
coletivos. Assim como contribuiu para promover a participação direta da
população nas etapas de planejamento e implantação da urbanização e
regulamentação fundiária das ZEIS – com a criação da Comissão de
Urbanização e Legalização da Posse da Terral (COMUL) e Fórum do
Prezeis. Atualmente existem 61 ZEIS, num universo de 94 bairros na
cidade do Recife.
 ANÁLISE CRÍTICA
• APONTAMENTO DAS POSITIVIDADES
Controle dos tipos de habitações, perfil social dos habitantes e sem
permitir que a especulação imobiliária influencie sobre o
empreendimento.
• APONTAMENTO DAS FRAGILIDADES
Da mesma forma que é uma positividade, este fato também se torna uma
fragilidade, visto que, não existe a possibilidade de melhorias da área que
visa um padrão socioeconômico dos habitantes pré definido.
 DIADEMA
As AEIS foram implantadas a partir da
aprovação do Plano Diretor em 1994.
 O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL
• São aquelas destinadas à implantação ambientalmente sustentável de
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (EHIS) e Planos de
Reurbanização de Interesse Social (PRIS), voltados ao atendimento da
demanda da população de baixa renda através da produção habitacional e
regularização fundiária e urbanística.
 Tabela – 1 Evolução da População de Diadema e % da TGCA
ÁREAS ATINGIDAS Ano População Domicílios TGCA %

1960 12.308 2.490

1970 78.914 15.468 1970/60 20,42

1980 228.660 52.364 1980/70 11,23
1991 305.000 82.055 1991/80 2,66
2000 356.116 98.140 2000/91 1,77
Fonte: IBGE 2000 TGCA: Taxa Geral de Crescimento Anual

Tabela – 2 Evolução das Favelas e População nas Favelas

AEIS 1 Ano N° de Núcleos População*

1968 02 Sem informação
AEIS 2
1970 31 12271
1980 128 79271
1991 197 95000
Mapa de Diadema em 1994
2000 207 103.800
Áreas de Interesse Social 1 – Vazias
Áreas de Interesse Social 2 – Favelas Fonte: Prefeitura Municipal de Diadema (PMD) * Estimativa da PMD
 FORMAS DE CONTROLE
• Os municípios do Grande ABC: Santo André, São Bernardo do Campo,
Diadema e Mauá, utilizaram em seus planos diretores estabelecidos pós
Constituição de 1988, o instrumento de Áreas Especiais de Interesse Social
com função de regularizar as favelas e flexibilizar o padrão dos lotes das
HIS, bem como facilitar a regularização fundiária.

• Porém somente Diadema conseguiu colocar Habitações de Interesse Social

nas AEIS.
 RESULTADOS ALCANÇADOS
• Quando o plano foi aprovado a prefeitura procurou criar um canal
negociação entre os movimentos de luta por moradia e os agentes
do mercado imobiliário, um espaço que objetivava explicitar os
conflitos da luta pela terra.

• Pela primeira vez os agentes produtores do espaço social urbano

poderiam planejar o desenvolvimento da cidade, pelo menos no que
se referia a questão a política habitacional.

• O desenho inicial das Áreas Especiais de Interesse Social I - AEIS-

1 em Diadema era o de atender esta demanda favelada,
desadensar as favelas e urbanizá-las, e procurar dar respostas ao
movimento de luta por moradia.
 ANÁLISE CRÍTICA
• APONTAMENTO DAS POSITIVIDADES
O município já desenvolvia práticas de gestão participativa, por exemplo, a
definição de investimentos através do Orçamento Participativo e no caso da
habitação os investimentos da política habitacional são definidos através do
Fundo e Conselho Municipal de Habitação de Interesse Social – FUMAPIS, neste
caso a prática da escolhas das áreas onde haveria intervenção bem como aos
recursos que deveriam ser investidos em infraestrutura.

• APONTAMENTO DAS FRAGILIDADES

Alguns problemas começaram a aparecer, por exemplo, sem a intermediação do
poder público local, os agentes do mercado imobiliário se apropriaram do
instrumento, e especulava sobre os preços dos terrenos, causando a
comercialização desenfreada.
RIBEIRÃO PRETO
 O QUE DIZ A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL
De acordo com a Lei 2927/2018 de Ribeirão Preto:

ZEIS 1 - áreas internas ao Perímetro Urbano desocupadas,

subutilizadas ou então glebas ainda não parceladas, cujo entorno está
servido de equipamentos e infraestrutura, com grande potencial para
produção de habitação de interesse social;
ZEIS 2 - áreas ocupadas por comunidades em assentamentos
precários e irregulares, com grande potencial de urbanização e
produção de habitação de interesse social.

 Classificação se aplica em todas as cidades

ÁREAS ATINGIDAS
 FORMAS DE CONTROLE
• Só prevê o uso do solo e o perfil socioeconômico a serem utilizados,
porém as outras restrições urbanísticas como tamanho do lote, gabarito,
recuos, etc, são definidas pelo Plano Diretor da cidade.
 RESULTADOS ALCANÇADOS
• Criação de grandes bairros, cuja localização se da próxima ou além do anel
viário, esses bairros não possuem estrutura viária para ligação a cidade, o
que eventualmente causa problemas com o trânsito e com transporte
público.
 ANÁLISE CRÍTICA
• APONTAMENTO DAS POSITIVIDADES
Possibilidade teórica de garantia a habitações de interesse social.

• APONTAMENTO DAS FRAGILIDADES

Disponibilidade de terrenos extremamente restritas.